Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 17466/18.5YIPRT.G1 |  |
EXCLUSIVIDADE
RETRIBUIÇÃO
I – Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato, por dependente das vontades do cliente e do interessado, dado que a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio.
II - A retribuição é, assim, devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.
ACORDAM EM CONFERÊNCIA NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I-Relatório
X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LD.ª intentou procedimento de injunção, convolado em acção declarativa especial em virtude da oposição deduzida, contra F. F., pedindo a condenação deste no pagamento da quantia de 6.801,33 (seis mil oitocentos e um euros e trinta e três cêntimos), correspondendo a quantia de 6.765,00€ a capital, 36,33€ a juros moratórios (para além de 102,00€ a título de taxa de justiça), invocando, para tanto e em suma, a prestação de serviços de mediação imobiliária, relativamente a imóvel pertença do réu.
*
Contestou o réu e, em síntese, impugnou a versão carreada pela autora, referindo, ademais, que, apesar de ter assinado o contrato de mediação e um subsequente contrato-promessa, por culpa da autora, viu-se forçado a vender o imóvel a terceiros. *
O processo foi saneado e designou-se data para audiência final, tendo, após a sua realização, sido proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente, por provada e, consequentemente, condenou o réu F. F. a pagar à autora X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LD.ª a quantia de 6.801,33€ (seis mil oitocentos e um euros e trinta e três cêntimos), acrescida de juros moratórios, à taxa prevista no art.º 102.º §3 do Cod. Comercial, calculados sobre o valor de 6.765,00€ (seis mil setecentos e sessenta e cinco euros) e contabilizados desde 08 de Fevereiro de 2018, até integral pagamento.*
II-Objecto do recursoNão se conformando com a decisão proferida veio o Réu interpor recurso, juntando, para o efeito, as suas alegações, e apresentando, a final, as seguintes conclusões:
1. O recorrente entende que o tribunal a quo deveria ter decidido de forma diversa relativamente ao ponto a) dos factos não provados, e, por via disso, deveria ter sido considerado como provado que: “A Autora não comunicou ao réu o recebimento do sinal de 500,00€.”
2. Na verdade, atenta a prova produzida impunha-se uma decisão diferente quanto a este concreto ponto de facto.
3. Veja-se, o tribunal a quo formou a sua convicção no contrato promessa assinado pelo Réu e sua mulher, em que, resulta, textual e expressamente, que houve a entrega da quantia de 500,00€ a título de sinal e, bem assim, que dessa quantia a autora era depositária (em obediência ao art.º 18.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro), sendo, por conseguinte, insustentável afirmar-se que tal facto era do desconhecimento do Réu.
4.Porém, e apesar de constar do contrato promessa assinado pelo Réu a entrega da quantia de 500 € a título de sinal, resulta dos depoimentos prestados (sobretudo das testemunhas arroladas pela A.), que o Réu e a sua mulher, na data da assinatura do contrato promessa, não tinham conhecimento da entrega à A. por parte dos pais do promitente-comprador, de qualquer sinal.
5. Ora, não diz o digníssimo tribunal porque não foram tidos em conta os depoimentos das testemunhas da A., D. C. e C. M..
6. A testemunha D. C., afirmou que os pais do promitente-comprador foram visitar o apartamento “ a um sábado, mas que eles não tinham cheque disponível, não teriam dinheiro também disponível. Sugerimos os 500€, no fundo era uma palavra de boa-fé de compra” (aos 00:04:10 até aos 00:04:45 minutos do seu depoimento).
7. Também confirmou em juízo que o cheque de 500 € entregue a título de sinal ficou na gaveta da A. (aos 00: 16:50 até aos 00: 17:10 minutos do seu depoimento).
8. Dizendo ainda que “aceitamos (Autora) numa tarde amena de sábado, 500 € de sinal” (aos 00: 18:00 até aos 00: 19:30 minutos do seu depoimento).
9.A testemunha C. M., disse em juízo que os vendedores falaram duas vezes com eles “por causa desse sinal mas já estava assinado” (aos 00: 02:20 até aos 00: 02:55 minutos do seu depoimento).
10.Aquando da celebração do contrato promessa, o promitente comprador não estava em Portugal, apenas o Réu e sua mulher assinaram o contrato promessa.
11.Na data da assinatura do contrato promessa, o Réu não recebeu qualquer sinal.
12. Mais, esteve mal o digníssimo tribunal quando considera que a A. tem direito à remuneração em virtude do contrato de mediação celebrado com o Réu.
3. O contrato de mediação imobiliária, é um contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.
14.No contrato de mediação, a empresa de mediação obriga-se a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.
15.São elementos caracterizadores deste contrato: Obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
16.Neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
17.O não cumprimento destes requisitos por parte da A., implica o não pagamento da retribuição acordada no contrato.
18. Em nenhum momento, a A. potenciou ou facilitou o contacto entre o Reu e promitente-comprador.
19.A testemunha D. C. quando questionada pela mandatária da A. se o trabalho da imobiliária era fazer a ponte entre comprador e vendedor, e não, pô-los em contacto, respondeu: “Isso é mais do que óbvio” (aos 00:05:45 até aos 00:06:20 minutos do seu depoimento).
20.A testemunha C. M., à pergunta do advogado do Réu, Se D. M. F. (mulher do Réu) alguma vez lhe solicitou o contacto do promitente comprador, respondeu:“…/… pediu-me várias vezes mas eu não o faculto, primeiro não o tinha, segundo não posso facultar contacto de cliente que não é meu mas sim de um colega (aos 00:08:30 até aos 00:08:50 minutos do seu depoimento).
21.Tendo a mulher do Réu afirmado em juízo que “nunca vi os compradores” (aos 00:06:00 até aos 00:06:25 minutos do seu depoimento).
22.A A. não fez aquilo que o contrato de mediação imobiliária celebrado com o Réu obrigava: aproximar as partes, estabelecer contactos entre eles e prestar os esclarecimentos e informações necessárias, sem tomar qualquer partido em defesa de qualquer deles, limitando-se a aproximá-los e a facilitar a celebração do contrato previsto.
23.Outro elemento do contrato de mediação imobiliária que a A. não respeitou é o da imparcialidade.
24.Na verdade, a desistência é mais gravoso para o promitente vendedor, aqui Réu (cliente da A.) do que para o promitente comprador, terceiro.
25.A A. está a reclamar ao Réu uma remuneração de 6.801,33 €, pela suposta prestação de serviços realizada no âmbito do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o aqui Réu.
26.Porém, se admitirmos, por mera hipótese, que foi o promitente comprador a desistir da transacção, essa mesma remuneração da A. seria de apenas 250€.
27.Na verdade, a cláusula 6.ª do contrato de mediação imobiliária estipula que: “Se a propriedade for transaccionada através da mediadora e posteriormente o comprador desistir da transacção, e houver sinais recebidos, independentemente do vendedor os devolver ou não, a mediadora tem direito a exigir 50% do respectivo sinal, devido as despesas tidas e prejuízos sofridos com o cancelamento do negócio definitivo…..”.
28.Mais, houve falta de imparcialidade por parte da A., sempre em prejuízo do Réu, uma vez que a A. aceitou receber um sinal irrisório tendo em conta o valor do negócio final (67.500€).
29.É prática corrente neste tipo de negócios o promitente-comprador entregar ao promitente vendedor, um sinal correspondente a 10% ou no mínimo 5% do valor do negócio.
30.No caso concreto, a A., aceitou receber um sinal de apenas 500€ que corresponde a menos de 1% do valor do negócio (67.500€).
31.A cláusula 4.2 do contrato de mediação dispõe que “O vendedor obriga-se a pagar à mediadora a título de retribuição (…) valor de 5.500,00€ (cinco mil e quinhentos euros), (…) a que acresce IVA à taxa legal.
32.A cláusula 4.3 dispõe que: A retribuição referida no número anterior será devida, na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido for superior ou igual a 10% do valor pelo qual o negócio é efectivamente concretizado. Não sendo o sinal recebido igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, deverá ser entregue à mediadora metade da retribuição referida no número anterior.
33.Após a celebração do contrato promessa (06/11/2017), o Réu estava obrigado a entregar 50% da retribuição (2750€ + IVA) à A..
34. Sendo o sinal recebido pela A. de apenas 500€.
35.A A. desconhecia que podia exigir ao Réu aquela quantia de 2750€ +IVA a partir do momento da assinatura do contrato promessa.
36.Na verdade, a testemunha P. R., directora de processos da A., e pessoa incumbida de tratar dos contratos, disse em juízo que: “Nós só temos direito a cobrar a comissão a partir do momento em que o vendedor recebe um sinal igual ou superior a 10% do valor da venda” (aos 00:13:25 até aos 00:13:45 minutos do seu depoimento).
37.Reforçando este seu argumento sugerindo ao advogado do Réu que: “Se ler o contrato de mediação é o que lá diz” (aos 00:13:25 até aos 00:13:45 minutos do seu depoimento).
38.Se a A. soubesse de facto aquilo que tinha acordado com o Réu (entrega de metade da remuneração se sinal for inferior a 10% do valor do negócio), e cumprisse, não teria aceite um sinal irrisório de apenas 500 €.
39.O Réu assinou o contrato de mediação a 04/11/2017 (sábado), data em que os pais do promitente- comprador visitaram o imóvel do Réu, e, no dia 06/11/2017 (segunda), o Réu assinou contrato promessa.
40.Perante a estes factos, o réu acredita que o promitente-comprador já estava “referenciado” pela A.,
41.Ao contrário daquilo que a A. alega, ela não desenvolveu nenhuma diligência no sentido de promover o imóvel, seja através de anúncios no jornal ou no seu site online, com vista à realização e concretização do contrato prometido,
42. A A. não fez prova em juízo dessa divulgação.
43.A A. não cumpriu as obrigações que lhe advinham do contrato de mediação imobiliária, pelo que, não tem direito a qualquer remuneração.
44. As condições de venda do imóvel constantes do contrato promessa foram apenas negociadas pela A., sem o conhecimento ou consentimento do Réu.
45.O Réu nunca conheceu pessoalmente o promitente-comprador nem sequer tinha conhecimento da sua identidade,
46.O promitente-comprador nunca chegou a conhecer o Réu.
47.A cláusula Primeira do contrato promessa estipula que:
– “O valor da aquisição é de 67.500,00€ (sessenta e sete mil e quinhentos euros), o qual será liquidado da seguinte forma: 1. O valor de 500,00€ (quinhentos euros) é entregue à X – Mediação Imobiliária, Ld.ª, enquanto fiel depositária, a título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura deste contrato…”.
48.A A., ao não entregar o valor do sinal ao Réu, ficando na posse do cheque na qualidade de fiel depositário, está a subverter as regras e penalizações subjacentes a qualquer contrato promessa.
49.O sinal deve ser sempre entregue ao promitente vendedor aquando da assinatura do contrato promessa.
50.A A., ficou indevidamente com o sinal.
51. Não ficou demonstrado que o promitente-comprador já tivesse o empréstimo aprovado para aquisição do imóvel do Réu.
52. O imóvel em 15 de Dezembro de 2017, ainda não tinha certificado energético.
53. Porquanto se entende, com o devido respeito, que a Douta Sentença recorrida violou o disposto nos artigos 15º a 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, e 441º e 442º ambos do Código Civil.
Nestes termos, e com o Douto suprimento deste Venerando Tribunal, revogando a Douta Sentença em recurso, proferindo Acórdão que considere a acção improcedente, se fará Justiça.
*
A A./Reconvinda veio apresentar as suas contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso, formulando, nesse sentido, as seguintes conclusões:1. As conclusões efectuadas pelo recorrente reproduzem o teor das alegações, não sendo uma síntese do alegado, como impõe a lei;
2. A Douta Sentença, ora em crise, não logrou provar e a nosso ver muito bem, que "A autora não comunicou ao réu o recebimento do sinal de 500,00€";
3. Mostra-se insustentável afirmar que tal facto era do desconhecimento do recorrente, tanto mais que, na contestação apresentada nos autos, o mesmo nunca invocou qualquer situação desconhecimento ou erro em relação a qualquer cláusula dos contratos que celebrou;
4. O recorrente refere no seu ponto I, pretender ver alterada a resposta dada à matéria de facto não provada, no entanto, "fica-se" pela alínea a), facto pelo qual se depreende, a aceitação dos restantes factos dados como não provados.
5. O recorrente, disserta sobre "o Contrato de Mediação Imobiliária", como já o havia efectuado na sua Oposição, como o fez na Audiência de Julgamento e o faz agora nas suas alegações, querendo-lhe dar um sentido que, salvo o devido respeito, não cabe no conteúdo legal.
6. Sendo referido e bem pelo M.º Juiz a quo "(. .. )sendo que o instituto da mediação imobiliária vem sendo descrito na doutrina, como o contrato pelo qual "uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte"(VAZ SERRA, in RLJ n.º 110, pág. 343) ou "como a interferência feliz de um terceiro, feita sobre promessa de recompensa, entre duas ou mais pessoas, levando-as a concluir determinado negócio" (MANUEL SALVADOR, in Contrato de Mediação, pág. 31).SIC (negrito e sublinhado nosso).
7. A Mediação Imobiliária visa isso mesmo, intermediar a acção entre duas partes tendentes à conclusão de um negócio jurídico, e não como pretende fazer crer o recorrente, aproximação de sujeitos para depois estes entre si negociarem os termos do negócio;
8. O montante de sinal (500,00€) foi aceite por ambas as partes com a assinatura do contrato promessa, o recorrente e esposa aceitaram e assinaram os termos do contrato de mediação, facto pelo qual não se entende as alegações do recorrente com "negócios fictícios", "conluio".
9. Não se entende o que o recorrente pretende com as acusações e suspeições que levanta nas suas alegações, senão denegrir com falsas acusações o bom nome da recorrida.
10. Do exposto resulta que:
No exercício da sua actividade comercial e em execução do acordo celebrado entre as partes, a autora promoveu o imóvel do recorrente e angariou como compradores para o mesmo, com quem o réu (e a sua mulher) vieram a outorgar o contrato-promessa de compra venda, resultando, assim, desta factualidade que, por actuação única e exclusiva da actividade da autora, as partes alcançaram a outorga do contrato-promessa.
16 - Como refere a Douta Sentença "Na verdade, este artigo 19.º, n.º 2 (da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro), determina que, a título excepcional, é ressalvada à mediadora o seu direito à remuneração, verificados os seguintes pressupostos: a) celebração de contrato de mediação em regime de exclusividade; b) angariação, pela mediadora, de cliente que se proponha realizar o negócio visado e, c) não concretização do negócio angariado por causa imputável ao cliente da mediadora. Daqui resulta, assim, que, na hipótese de exclusividade, a remuneração é devida se mediadora demonstrar que angariou um cliente para a celebração do negócio visado para, provado este pressuposto, demonstrar o pressuposto seguinte: não realização desse negócio por causa imputável ao cliente da mediadora".
11 - Dos factos dados como provados, o contrato de mediação foi celebrado em regime de exclusividade, como tal, a recorrida angariou clientes que se propunham realizar o negócio visado, tendo formalizado juridicamente este interesse mediante a celebração de um contrato-promessa. Por outro lado, também é dado como provado em virtude de que a causa da não celebração da venda angariada pela recorrida, através da outorga da compra e venda definitiva, apenas é imputável ao recorrente e à sua mulher, uma vez que, estes optando por violar positivamente o contrato-promessa e, consequentemente, o contrato de mediação imobiliária, alienaram voluntariamente o imóvel a outrem, transferindo, desde modo, para terceiros a propriedade do mesmo;
12 - Não logrando, pois, o recorrente demonstrar o contrário;
13 - Quanto à questão do contrato-promessa levantada pelo recorrente, que salvo o devido respeito e melhor opinião, anda à "deriva" nas suas alegações, o que faz crer que o mesmo "ataca" em todas as direcções sem ter um "fio condutor" no seu articulado;
14 - Quanto à questão do certificado energético, sempre se dirá, que o recorrente deveria, sim, estar mais preocupado em agendar com a autora dia e hora para a avaliação do imóvel pelo banco;
15 - Em conclusão, cita-se, por oportuno, o que muito bem refere a sentença ora em crise:
"Por outro lado, economicamente, este negócio foi-lhes (recorrente e esposa) mais vantajoso, pois que, caso dessem cumprimento contrato-promessa, receberiam a quantia de 67.500,00€, mas teriam que pagar à mediadora o montante e 6.765,00€, o que traduz num negócio com um encaixe líquido de 60.735,00€ ao passo que o negócio celebrado com a referida Y, Ld.ª foi acertado por 64.000,00€, como resultou do depoimento das testemunhas E. S. e M. F.. Daí que, neste conspecto, o que, objectiva e subjectivamente, moveu o réu à venda do imóvel à Y, Ld.a, violando o contrato-promessa que antes havia celebrado, foi, precisamente aquilo que o mesmo tanto se esforçou por negar, mas que ressalta à evidência (a venda realizou-se de forma mais breve e mais lucrativa) e não uma qualquer conduta da autora.
Termos em que, a sentença recorrida não é merecedora de qualquer censura ou reparo, pelo que deverá ser integralmente mantida; tal será de Lei e constituirá imperativo de JUSTIÇA.
*
O recurso foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo. *
Foram colhidos os vistos legais. *
III. O objecto do recursoComo resulta do disposto nos arts. 608.º, n.º 2, ex. vi do art.º 663.º, n.º 2; 635.º, n.º 4; 639.º, n. os 1 a 3; 641.º, n.º 2, alínea b), todos do Código de Processo Civil, (C.P.C.), sem prejuízo do conhecimento das questões de que deva conhecer-se ex. officio, este Tribunal só poderá conhecer das que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
Face às conclusões das alegações de recurso, cumpre apreciar e decidir, para além da apreciação da matéria factual posta em causa, se a sentença recorrida violou as normas que regem o contrato celebrado entre as partes.
*
- Fundamentação de factoFactos provados
1. No dia 04 de Novembro de 2014, a autora X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LD.ª e o réu F. S. e a sua mulher M. F. celebraram acordo reduzido escrito, assinado por todas as partes, intitulado de «contrato de mediação imobiliária», o qual, entre o mais, se regia pelas seguintes cláusulas: «1.ª - Identificação do imóvel: O vendedor é dono e legítimo proprietário do imóvel de tipo apartamento (…) inscrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º … da freguesia de ... e inscrito na matriz predial sob o n.º …, fracção …, abreviadamente designado por imóvel. (…) 3.ª – Tipo Contratual: 3.1- Pelo presente contrato, o vendedor confere ao mediador o encargo, por este aceite, de promover e mediar a venda (…)do imóvel, em regime de exclusividade. 3.2- Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o seu período de vigência.(…) 4.ª – Valor da Mediação: 4.1- O preço da mediação da venda do imóvel será do montante de 67.500,00€ (sessenta e sete mil e quinhentos euros).4.2 – O vendedor obriga-se a pagar à mediadora a título de retribuição (…) valor de 5.500,00€ (cinco mil e quinhentos euros), (…) a que acresce IVA à taxa legal. 4.3- A retribuição referida no número anterior será devida, na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido for superior ou igual a 10% do valor pelo qual o negócio é efectivamente concretizado. Não sendo o sinal recebido igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, deverá ser entregue à mediadora metade da retribuição referida no número anterior. Nota: A comissão não inclui IVA à taxa legal, que será acrescentado ao valor da comissão. 5.ª – Validade do Contrato: O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos período de tempo, caso não seja denunciado por qualquer uma das partes contratantes, através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo (…);
2. No exercício da sua actividade comercial, em execução do acordo referido em 1), a autora promoveu o imóvel aí mencionado, tendo angariado como compradores para o mesmo H. C. e mulher S. F.;
3. Em consequência do referido em 3), no dia 06 de Novembro de 2017, o réu F. S. e a sua mulher M. F. (na qualidade de primeiros outorgantes) celebraram com H. C. e mulher S. F. (na qualidade de segundos outorgantes) acordo reduzido escrito, assinado por todas as partes, intitulado de «contrato promessa de compra e venda», o qual, entre o mais, se regia pelas seguintes disposições: «1.º Que são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pelas letras .., habitação do tipo T2, no terceiro andar centro direito, com garagem fechada na cave. A referida fracção faz parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal (…) inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial n.º … da freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …. 2.º Este negócio tem a intervenção da mediadora X Mediação Imobiliária, Ld.ª, com a licença AMI …. 3.º Que prelo presente contrato, promete vender à segunda outorgante o identificado prédio, livre de ónus ou encargos, nos termos e condições constantes das cláusulas seguintes: Primeira - O valor da aquisição é de 67.500,00€ (sessenta e sete mil e quinhentos euros), o qual será liquidado da seguinte forma: 1. O valor de 500,00€ (quinhentos euros) é entregue à X – Mediação Imobiliária, Ld.ª, enquanto fiel depositária, a título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura deste contrato. 2. O restante valor de 67.000,00€ (sessenta e sete mil euros) será pago na outorga da escritura pública por cheque visado, bancário ou numerário. 3. Os primeiros outorgantes têm conhecimento que os promitentes-compradores vão recorrer a financiamento bancário para aquisição do imóvel objecto do presente contrato, sendo que o mesmo será conduzido pela mediadora acima mencionada, pelo que o mesmo fica condicionado à sua concessão. 4. Os promitentes-vendedores acordam que, caso o financiamento não seja aprovado, o sinal será devolvido em singelo aos segundos e anulado este contrato-promessa de compra e venda. (…) Segunda: A escritura de compra e venda será outorgada logo que se encontram reunidos todos os documentos necessários para o efeito, mas nunca depois de 30 de Janeiro de 2018 (…)»;
4. No dia 22 de Dezembro de 2017, o réu F. S. e a mulher M. F. venderam o imóvel referido em 1) à sociedade Y – IMOBILIÁRIA, LD.ª, sem que antes os primeiros tenham distratado o contrato-promessa descrito em 3);
5. No dia 20 de Dezembro de 2017, a autora emitiu a factura n.º 1700/000443, no valor total de 6.765,00€ [5.500,00€ + 1265,00€ (IVA a 23%)], referente a «cobrança pelo valor da mediação do imóvel sito na Rua …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …»;
6. O réu solicitou à autora o contacto dos promitentes-compradores, por ter urgência e pretender antecipar a data da escritura, o que a autora negou fornecer;
7. Nos meses de Novembro e Dezembro de 2017, o réu tinha as prestações do crédito hipotecário em atraso, assim como devia ao condomínio, pelo menos, 3.900€.
*
Factos não provados a) A autora não comunicou ao réu o recebimento do sinal de 500,00€;
b) O réu solicitou à autora que, em consequência do referido em 8), diligenciasse por um reforço do sinal prestado;
c) Em consequência do referido em 6) e da pressão exercida pelos credores indicados em 7), o réu viu-se obrigado a celebrar a compra e venda por terceira entidade, em condições mais desfavoráveis do que as previstas no contrato-promessa descrito em 3).
*
- Fundamentação de direito Quanto à factualidade constante da alínea a) dos factos não provados, entende o recorrente que se impunha ter dado a factualidade aí vertida como provada.
Ora, quanto à reapreciação da matéria de facto, impera o ónus de especificação de cada um dos pontos da discórdia do recorrente com a decisão recorrida, seja quanto às normas jurídicas e à sua interpretação, seja a respeito dos factos que considera incorrectamente julgados e dos meios de prova que impunham uma decisão diferente, devendo, neste caso, indicar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (cf. artºs 639º, nº. 2 e 640º, nºs 1 e 2 do NCPC).
Assim, face ao disposto no citado artº. 640º, nº. 1 do NCPC, quando seja impugnada a decisão da matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos da matéria de facto que consideram incorrectamente julgados [alínea a)]; os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida [alínea b)]; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas [alínea c)].
Recai, assim, sobre a parte Recorrente um triplo ónus:
- primeiro, o de circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento;
- segundo, o de fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa;
- terceiro, o de enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.
Os requisitos acima enunciados impedem “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo” - Abrantes Geraldes, ob. cit., in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª ed., pág. 139 a 141.
Acresce que, apesar do art.º 662.º do mesmo diploma legal permitir a este Tribunal julgar a matéria de facto, não permite a repetição do julgamento, tal como rejeita a admissibilidade de recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto (cfr. neste sentido António Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª ed., 2016, Almedina).
Importa, no entanto, ter em conta, numa primeira linha, que o objecto precípuo de cognição por parte deste tribunal não é a coerência e racionalidade da fundamentação da decisão de facto, mas antes a apreciação e valoração da prova produzida, orientado para a detecção de qualquer erro de julgamento naquela decisão da matéria de facto, pelo que não bastará uma qualquer divergência na apreciação e valoração da prova para determinar a procedência da impugnação, sendo necessário constatar um erro de julgamento.
Acontece que, na medida em que os recursos visam, por via da modificação de decisão antes proferida reapreciar a pretensão do recorrente por forma a validar o juízo de existência ou inexistência do direito reclamado, temos igualmente de concluir que a reapreciação da matéria de facto está limitada ao efeito útil que da mesma possa provir para os autos, em função do objecto processual delineado pelas partes e assim já antes submetido a apreciação pelo tribunal a quo [vide neste sentido Acs. deste TRG de 12/07/2016 e de 15/12/2016, ambos in www.dgsi.pt/jtrg ].
É neste último pressuposto (do efeito útil) que também claudica a pretensão do recorrente e impõe como tal a improcedência do pedido de alteração por este Tribunal da factualidade posta em causa.
Na verdade, mesmo a alterar-se a factualidade constante do citado facto nos termos pretendidos pelo recorrente, entende-se que tal em nada iria interferir com a decisão final proferida.
Não obstante, e acautelando outro entendimento, sempre se dirá que, tal como o aponta o tribunal a quo, “no que se refere ao facto aludido em a), o mesmo assim foi valorado na medida em que resulta, textual e expressamente, do contrato-promessa celebrado e assinado pelo réu e sua mulher (cfr. cláusula 1.ª, ponto 1), que houve a entrega da quantia de 500,00€ a título de sinal e, bem assim, que dessa quantia a autora era depositária (em obediência ao art.º 18.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro), sendo, por conseguinte, insustentável afirmar-se que tal facto era do desconhecimento do réu, tanto mais que, na contestação apresentada nos autos, o mesmo nunca invocou qualquer situação desconhecimento ou erro em relação a qualquer cláusula dos contratos que celebrou”.
Por outro lado, os depoimentos das testemunhas D. C. e C. M., no sentido apontado pelo recorrente também não contrariam, nem invalidam a conclusão a que chegou o tribunal a quo.
Pois, o facto dos pais do promitente-comprador terem hipoteticamente afirmado, quando foram visitar o apartamento “que eles não tinham cheque disponível, nem dinheiro disponível”, sugerindo os 500€, como uma palavra de boa-fé de compra” (aos 00:04:10 até aos 00:04:45 minutos do seu depoimento), confirmando que o cheque de 500 € aceite e entregue a título de sinal ficou na gaveta da A. (aos 00: 16:50 até aos 00: 17:10 minutos do seu depoimento), acaba por ser inócuo relativamente à factualidade que o recorrente pretende que seja levado aos factos provados.
O mesmo se refira quanto ao que é apontado como sendo o depoimento da testemunha C. M. e dado que não é posto em causa que foi entregue o referido cheque e que este ficou na posse da A./recorrida, nada referindo quanto à comunicação efectuada, ou não, pela A./Recorrida.
Por outro lado, o facto indesmentível é que o R./Recorrente assinou o intitulado contrato-promessa onde precisamente consta que o valor de 500,00€ foi entregue à A./recorrida, enquanto fiel depositária, a título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura desse contrato.
Assim, se tal consta do referido contrato, pela sua leitura desnecessário seria qualquer comunicação.
Perante o exposto, não produzida a prova no sentido pretendido pelo R./Recorrente, antes apontando os indícios colhidos a contrariar a afirmação que a A./Recorrida não comunicou ao R./Recorrente o recebimento do sinal, como o pretende o recorrente, não deve tal facto constar da matéria de facto provada, que, assim, se deve manter nos factos não provados.
Como tal, mantém-se inalterada a factualidade a ter em conta na apreciação, que se segue, da decisão quanto à aplicação do direito.
Neste aspecto, entende o R./Recorrente que a A. não tem direito à remuneração em virtude do contrato de mediação celebrado com o Réu.
Vejamos.
Entende, em suma, o R./Recorrente que a A. não cumpriu as obrigações que lhe advinham do contrato de mediação imobiliária, pelo que, não tem direito a qualquer remuneração.
Refere que a A., ficou indevidamente com o sinal e que não ficou demonstrado que o promitente-comprador já tivesse o empréstimo aprovado para aquisição do imóvel, que, em 15 de Dezembro de 2017, ainda não tinha certificado energético.
Considera, porquanto, que a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 15.º a 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, e 441.º e 442.º ambos do Código Civil.
Ora, analisando a matéria fática provada, facilmente se conclui, como concluiu a 1ª instância, que entre A. e R. foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, face ao acordo pelo qual a mediadora (A.) se vinculou para com o solicitante, aqui R./Recorrente, a procurar em seu nome e mediante retribuição, destinatários para a realização do negócio que pretendia, de venda do seu imóvel (v. art. 2º da Lei 15/13 de 8/2).
Essa actividade de mediação mobiliária encontra-se hoje regulada na Lei nº 15/2013 de 8/2 que transpôs para a ordem jurídica nacional a Directiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12/12/2006, onde se prevê no seu art. 19º, n.º 1, que “a[A] remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra” e, no seu n.º 2, que “é[É] igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Conforme refere Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, p. 389, «Ora, a norma do art. 19.º, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente.» Esta ideia é reiterada em Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, p. 131, quando aí se afirma que a prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora exige a «efectiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.».
Do regime em causa resulta assim que, em princípio, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a actividade do mediador seja causa adequada do fecho do contrato.
No entanto, conforme decorre do disposto no n.º 2 do art. 19.º da referida Lei, a retribuição é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.
Importa, para esse efeito, ter em conta que não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato, dado que a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio, embora não dependendo do mediador a realização do negócio visado, pois isso depende das vontades do cliente e do interessado encontrado. Daí que não faça parte da obrigação do mediador garantir o negócio, mas, sim, a procura de destinatário para o mesmo.
In casu, o R. obrigou-se a pagar à A., a título de retribuição, o valor de 5.500,00€, acrescido de IVA à taxa legal, estipulando na cláusula 4.ª (4.3), que essa retribuição seria devida, na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido fosse superior ou igual a 10% do valor pelo qual o negócio seria efectivamente concretizado, ou, em 50%, no caso do sinal recebido ser inferior a 10% do referido valor.
Acontece que, por ter sido o valor estipulado a título de sinal, no contrato-promessa celebrado entre o R. e o promitente-comprador angariado pela A., de apenas 500€, nada foi pago ou exigido no âmbito dessa cláusula.
Como tal, são absolutamente indiferentes para a solução do caso as questões que o R./Recorrente coloca em torno desse valor titulado por cheque.
De qualquer das formas, como resulta dos factos apurados, em conformidade com o que consta do contrato-promessa, o aí estipulado presume-se como retractando a real vontade das partes que o subscreveram, por não ter sido posto em causa, por via da arguição de falsidade ou de qualquer outro vício, e a que a mediadora é alheia.
Na verdade, a remuneração que a autora veio reclamar a juízo, é a prevista no artigo 19.º, n.º 2, do citado diploma, respeitante aos casos em que, havendo regime de exclusividade, o negócio visado no contrato de mediação não se celebra por causa imputável ao cliente/proprietário, cujos pressupostos aqui se verificam.
Pois, tal como provado, o contrato entre as partes encontrava-se em vigor, tendo as partes fixado um regime de exclusividade, vindo a A./Recorrida, no exercício da sua actividade comercial, em execução do acordo estabelecido com o R./Recorrente, a promover e angariar compradores para o imóvel pertencente ao R./Recorrente, que veio a culminar na celebração, entre estes, de um contrato intitulado de «contrato promessa de compra e venda», onde se estipulou que a escritura de compra e venda seria outorgada logo que se encontrassem reunidos todos os documentos necessários para o efeito, mas nunca depois de 30 de Janeiro de 2018.
Acontece que, antes dessa data, mais precisamente no dia 22 de Dezembro de 2017, o réu F. S. e a mulher M. F. venderam o dito imóvel à sociedade Y – IMOBILIÁRIA, LD.ª, sem que antes tivessem distratado o aludido contrato-promessa celebrado com os promitentes-compradores angariados pela A.
Assim, o R./Recorrente ao vender o imóvel a terceiros, inviabilizou o negócio angariado pela Autora, ao transferir para terceiros a propriedade do mesmo [art.º 879.º, al. a), do CC], colocando-se, assim, na situação de não ter como cumprir o negócio angariado.
Como tal, não pode ser imputável à A. qualquer responsabilidade atinente ao facto desta não ter fornecido o contacto dos promitentes-compradores, solicitado pelo R., invocando, para o efeito, ter urgência e pretender antecipar a data da escritura, dado que, para além do mais, o prazo limite estipulado para a concretização do negócio definitivo se verificava após a escritura que celebrou com terceiros.
Aliás, a obrigação essencial assumida pela A. encontrava-se já cumprida, apenas não se tendo celebrado o negócio visado no contrato de mediação por causa imputável ao cliente/proprietário, aqui R./Recorrente.
Como tal, é devida a remuneração peticionada tal como decidido pelo tribunal a quo, pelo que, em consequência, deve improceder o recurso interposto.
*
IV. DECISÃOEm conformidade com o exposto, acordam os Juízes que integram esta 2ª Secção Cível em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas a cargo do apelante.
Notifique.
*
Guimarães, 31 de Janeiro de 2019
(O presente acórdão foi elaborado em processador de texto pela primeira signatária)
Guimarães, 31 de Janeiro de 2019
(O presente acórdão foi elaborado em processador de texto pela primeira signatária)
Maria dos Anjos S. Melo Nogueira
Desembargador José Carlos Dias Cravo
Desembargador António Manuel Antunes Figueiredo de Almeida