Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:
677/15.2T8VRL.G2
Relator: JOÃO DIOGO RODRIGUES
Descritores: CONTRATO PROMESSA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
SINAL
Nº do Documento: RG
Data do Acordão: 07/10/2018
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Indicações Eventuais: 2.ª SECÇÃO CÍVEL
Sumário:
1- No âmbito do contrato promessa, para que operem os efeitos do sinal é necessário não só que haja incumprimento definitivo (e não apenas mora), como o contrato deve estar extinto.

2- Assim, não tendo os promitentes vendedores procedido a essa extinção, não podem os mesmos reter o sinal que lhes foi entregue pelos promitentes compradores.

3- Diversamente, se o contrato definitivo se tornou juridicamente impossível por facto imputável aos promitentes vendedores, têm os promitentes compradores o direito a resolver o contrato promessa e a receber, pelo menos, o valor do sinal prestado.
Decisão Texto Integral:
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:

I- Relatório

1- Manuel, e esposa, Maria, intentaram a presente ação declarativa de condenação, com processo comum, contra a Herança Aberta por óbito de Luís e herdeiros, Aida, Carlos, e esposa, Margarida, A. C., e a Banco X, CRL, alegando, em breve resumo, que por contrato promessa de compra e venda outorgado a 31/08/1999, o autor da referida herança, Luís, e a Ré, Aida, prometeram vender-lhes 5 lotes de terreno, identificados sob os n.ºs 5, 6, 7, 13 e 18, na planta anexa àquele contrato, a constituir de acordo com o projeto de loteamento apresentado na Câmara Municipal, designado por “Urbanização S”, pelo preço de 17.600.000$00 (87.788,43€).

Em cumprimento do acordado, o AA. entregaram àqueles promitentes vendedores, na data da assinatura do mencionado contrato promessa, 9.975,95€, e, no mês de Setembro seguinte, a quantia de 49.879,00€, a título de sinal.

Convencionou-se ainda que o contrato definitivo seria realizada nos 30 dias subsequentes ao registo do alvará de loteamento na Conservatória do Registo Predial, por iniciativa de qualquer dos outorgantes, que deveria avisar os demais com a antecedência mínima de 15 dias sobre o local dia e hora onde a mesma se iria realizar.

Mais se convencionou que os apontados lotes seriam vendidos livres de quaisquer ónus ou encargos, e que as partes considerariam imediatamente resolvido o contrato promessa celebrado, ficando os promitentes vendedores obrigados a devolver, em singelo, aos promitentes compradores as quantias por si recebidas a título de sinal, em caso de indeferimento do pedido de loteamento.

Ficaram, assim, convencidos, tal como dito pelos promitentes compradores, de que o processo camarário de loteamento, entrega dos lotes e a realização da escritura seriam concretizados no prazo máximo de 2 anos após a celebração do aludido contrato promessa. Isto, apesar do terreno onde seria levado a cabo a execução do dito loteamento ser apenas, na altura, uma área sem qualquer movimento de terras ou obras. Aliás, assim continuou por mais de 3 anos. Até que o terreno foi nivelado. E as obras pararam de novo.

Por carta datada de 22/02/2003, no entanto, a Ré, Aida, comunicou-lhes já se encontrar habilitada para outorgar o contrato definitivo, solicitando-lhes os documentos para proceder à marcação da correspondente escritura pública.

Ora, à data, ainda não haviam sido realizadas as obras previstas para o loteamento em questão; ou seja, não existia demarcação/delimitação dos lotes, não tinham sido realizadas quaisquer infraestruturas, nomeadamente, os arruamentos, muros, redes de águas e de esgotos, drenagem de águas, instalação de eletricidade e telefones, tudo condições que, ao tempo do negócio, eram determinantes para que as partes pudessem celebrar o contrato definitivo, tendo sido sempre essa a sua expectativa, pois que os vendedores lhes haviam assegurado que apenas pagariam o valor em falta quando os lotes lhes fossem entregues devidamente delimitados e concluídos, ao tempo da escritura.

Por isso mesmo, no dia 31/03/2003, comunicaram àquela Ré que apenas celebrariam a escritura referente ao contrato definitivo após realização das obras e observação de todos os condicionamentos previstos no alvará de loteamento.

Decorridos mais de dois anos, no entanto, em 29/07/2005, a Ré, Aida convocou o A. marido para a realização da escritura pública de compra e venda, a realizar-se no dia 18/08/2005, mas, uma vez mais, responderam-lhe insistindo pela entrega dos lotes devidamente delimitados e concluídos, de acordo com as condições negociais faladas ao tempo da celebração do contrato promessa e determinantes da celebração da escritura pública e pagamento do preço final. Aliás, tal como sucedeu com outras pessoas que na mesma altura também celebraram com os promitentes vendedores outros contratos promessa de compra e venda.
Apesar disso, os representantes da Ré continuaram a não executar os trabalhos previstos para o referido loteamento.
E, assim, por volta de Abril de 2009, os AA. entraram na posse das parcelas de terreno correspondentes aos lotes objeto do contrato promessa já referido.
A par disso, os AA. indagaram junto da Câmara Municipal, o resultado das vistorias realizadas à obra e aperceberam-se que estas ainda não tinha sido recebidas por aquela entidade, ainda que provisoriamente.
Só mais tarde, no ano de 2011, foi feita essa receção, ainda que provisória, e, em 28/06/2012, a receção definitiva.

Nesta altura, porém, constatam os AA. que os lotes que se haviam comprometido a adquirir tinham sido penhorados em processo executivo e, nessa sequência, adjudicados à Ré, Banco X, Cargo e Tâmega, C.R.L. em 21.10.2013; tudo na sequência do incumprimento por parte dos RR. de dois empréstimos contraídos, um em 2007 e outro em 2008, por via dos quais deram em garantia hipotecária todos os lotes que tinha inscritos sobre a sua titularidade, neles incluindo, portanto, aqueles que tinham prometido vender aos AA..

Desta forma, os RR. colocaram-se em posição de não poder cumprir o contrato promessa consigo celebrado, incumprimento que se deve ter por definitivo e culposo.
Daí que peçam, além do mais, a condenação solidária da 1ª Ré e dos seus representantes, a pagarem-lhes o dobro da quantia que entregaram àquela e ao marido, e, não sendo viável esta pretensão, que se declare resolvido o contrato promessa de compra e venda já aludido, por incumprimento definitivo e culposo da 1.ª Ré e seus representantes, devendo estes ser solidariamente condenados a pagar-lhes a quantia que os mesmos lhes entregaram, acrescida de juros demora à taxa legal, pelo menos desde 30/11/2007;
2- Contestou o R., Carlos, reconhecendo a celebração do contrato promessa e os pagamentos efetuados pelos AA., mas não o incumprimento contratual pelos mesmos invocado.

Por isso, pede a improcedência desta ação.

3- Por sua vez, a Ré, Banco X, CRL, também contestou, impugnando a celebração do contrato-promessa invocado, que, a existir, considera nulo, além de que não confere aos AA. a posse pelos mesmos invocada, nem lhe é oponível.

Termina, assim, pedindo a improcedência desta ação.

4- Terminados os articulados, foi proferida sentença que considerou não assistir personalidade judiciária à Ré, Herança Aberta por óbito de Luís, e, quanto ao mérito, julgou a presente ação improcedente e absolveu os demais RR. do pedido.
5- Inconformados, reagiram os AA., interpondo recurso no âmbito do qual foi revogada aquela sentença, na parte impugnada, e determinado o prosseguimento dos autos.
6- Regressados os autos à instância recorrida, aí foi realizada a audiência final e, após, proferida sentença que julgou a presente ação procedente e declarou resolvido o contrato promessa já referenciado, condenando os RR., Aida, Carlos, a esposa, Margarida, e A. C., a pagarem aos AA., Manuel, e esposa, Maria, a quantia de 59.855,75€.
7- Inconformado agora o R, Carlos, interpõe recurso desta sentença, o qual terminam com as seguintes conclusões:

“1. Foi intentada acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, na qual os Autores pediam, entre outros, a declaração de “resolução do contrato-promessa de compra e venda por incumprimento definitivo e culposa da 1.ª Ré e seus representantes, devendo estes ser solidariamente condenados a pagar aos AA. a quantia que lhes entregou, acrescida de juros de mora à taxa legal, pelo menos, desde 30.11.2007”.
2. Foi proferida sentença que declarou a resolução do contrato-promessa indicado em 1) dos factos provados e condenou os Réus ao pagamento da quantia de 59.855,75€.
3. Ora, não pode o Réu/Recorrente conformar-se com a sentença e dela interpõe o presente recurso que versa sobre matéria de direito e tem, ainda, por fundamento nulidades da sentença previstas nas alíneas c) e e) 2.ª parte, ambas do n.º 1 do artigo 615.° do CPC, tudo tendo em conta os factos elencados, a motivação e a fundamentação da sentença recorrida e que, na óptica do Tribunal a quo conduziram à procedência parcial da acção.
4. Assim, afigura-se ao Recorrente que a sentença recorrida não deve manter-se por existir uma notória oposição entre os fundamentos e a decisão, por ter o Mm. Juiz conhecido questões de que não podia tomar conhecimento, por ter condenado em objecto diverso do pedido e, ainda, por um manifesto erro na apreciação das normas a aplicar.
5. É inequívoco que não resulta provada a existência de qualquer cláusula susceptível de adstringir os promitentes-vendedores à obrigação de efectivação das obras como condição sine qua non para a formalização da escritura pública.
6. Ficou expresso que a Ré convocou o Autor para a realização da escritura pública de compra e venda dando cumprimento ao estipulado no contrato-promessa, não se verificando, assim, qualquer incumprimento por parte dos Réus.
7. Apesar de o Tribunal “a quo” ter considerado como facto não provado no ponto 22. a essencialidade da entrega dos lotes com as mencionadas infra-estrururas concluídas, a verdade é que concluiu que os fundamentos invocados por aqueles, para a não comparência - falta de realização das referidas obras do loteamento - são passíveis de configurar justa causa de não recebimento da prestação dos promitentes-vendedores, o que, com o devido respeito que é muito, constitui uma notória oposição, e, portanto, causa de nulidade da sentença nos termos do disposto na al. c) do n.º 1 do artigo 615.° do CPC.
8. A sentença em análise violou o disposto nos artigos 813.° e 799.° do CC considerando os fundamentos invocados pelos promitentes-compradores como configurando justa causa do incumprimento.
9. Não obstante, positivaram os promitentes-vendedores a sua obrigação de marcação da escritura pública de compra e venda.
10. E bem assim, cumpriram o clausulado quanto ao projecto de loteamento.
11. A douta sentença violou o disposto nos artigos 801.°, 804.°,808.° e 442.° n.º 2 do CC com a procedência do pedido formulado no item 6) do petitório.
12. Ainda, a decisão de considerar resolvido aquele contrato não acautelou as várias hipóteses de realização do mesmo atenta a adjudicação à Ré Banco X, CRL, nomeadamente a hipótese de os promitentes-vendedores adquirirem àquela a coisa prometida vender e depois outorgar com os promitentes-compradores a escritura definitiva, assim como poderiam, ainda, negociar de modo a conseguir que aquela Ré, agora proprietária, outorgasse a escritura de compra e venda directamente com os promitentes-compradores.
13. É nula a sentença proferida porque condenou em objecto diverso do pedido, conforme o disposto na al. e) - 2.a parte - do n.º 1 do artigo 615.° do CPC, isto aferido à luz da dicotomia causa de pedir/pedido, a qual delimita os poderes de cognição/pronúncia do Tribunal.
14. Assim, a declarar-se a resolução do contrato-promessa em análise, a mesma só poderia ter por fundamento o incumprimento por parte dos promitentes-compradores, nos termos do artigo 808.°, 801.° e 799.° do CC, com base na mora - artigos 813.° e 814.° do CC - e na consequente perda de interesse dos promitentes-vendedores na realização do contrato prometido”.
Pede, assim, que se conceda provimento ao presente recurso e se revogue a sentença recorrida, julgando improcedente o pedido dos AA..
8- Não consta que tivesse havido resposta.
9- Recebido o recurso e preparada a deliberação, importa tomá-la.
*
II- Mérito do recurso:

A- Definição do seu objecto

Inexistindo questões de conhecimento oficioso, o objeto deste recurso, delimitado, como é regra, pelas conclusões das alegações dos recorrentes (artigos 608º, nº 2, “in fine”, 635º, nº 4, e 639º, nº1, do Código de Processo Civil), cinge-se às seguintes questões:

a) Em primeiro lugar, saber se a sentença recorrida padece das nulidades que o Apelante lhe imputa;
b) E, depois, determinar se os AA. têm, ou não, direito à restituição do sinal que prestaram.
*
B- Fundamentação de facto

a) Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

1. Em 31 de Agosto de 1999, por escrito designado “Contrato De Promessa de Compra e Venda”, subscrito por Luís e Aida, como primeiros outorgantes/promitentes vendedores, e Manuel, como segundo outorgante/promitente comprador, consignou-se que:

Primeira
Os Primeiros Outorgantes são donos e legítimos proprietários de parte de um terreno Rústico sito no Lugar … - Peso da Régua.

Segunda
No Terreno Rústico descrito na Clausula anterior, os Primeiros Outorgantes vão proceder ao seu loteamento, de forma a que fique a constar de 19 lotes designados com os nºs. 01 a 19, tudo como consta da planta anexa ao presente Contrato Promessa.

Terceira
Os Primeiros Outorgantes prometem vender aos Segundos os lotes nºs 5, 6, 7, 13 e 18, destinado à construção, tendo como área bruta 2.660 metros quadrados.

Quarta
O preço da venda do lote destinado à construção e ora prometido vender é de Esc: 17.600.000$00 (Dezassete Milhões e Seiscentos Mil Escudos), que os Segundos Outorgantes pagarão aos Primeiros da forma seguinte:

a) Como sinal e princípio de pagamento, os Primeiros Outorgantes recebem dos Segundos, neste acto; a quantia de esc: 2.000.000$00 (Dois Milhões de Escudos), de que dão quitação.
b) Como reforço pagarão durante o mês de Setembro por transferência Bancária do Banco X da Régua a quantia de esc: 10.000.000$00 (Dez Milhões de Escudos)
c) A restante quantia do preço no montante de Esc: 5.600.000$00 (Cinco Milhões e Seiscentos Escudos) , será pago no acto da Escritura Pública de Compra e venda.
d) A Escritura definitiva de Compra e Venda será celebrada após 30 dias do registo do alvará de loteamento na Competente Conservatória do Registo Predial, por iniciativa de qualquer dos Outorgantes, que deverá avisar os demais com antecedência mínima de 15 dias do local dia e hora onde a mesma se irá realizar) por carta Registada com aviso de recepção.

Quinta
A venda dos lotes nrs. 5, 6, 7, 13 e 18, será vendido Livre de Qualquer Ónus ou Encargos.
(…)

Sétima
Os Outorgantes consideram imediatamente resolvido o presente Contrato e os Primeiros Outorgantes ficarão com a obrigação de devolver, em singelo, aos Segundos Outorgantes as quantias por si recebidas a Título de sinal, na verificação do indeferimento do pedido de loteamento do referido Terreno.”
2. Na data indicada em 1), os Autores entregaram a Luís e Aida a quantia de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos).
3. Em Setembro do ano de 1999, os Autores entregaram a Luís e Aida a quantia de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos).
4. No dia 4 de Julho de 2000, a Câmara Municipal emitiu o Alvará de loteamento n.º 02/00, em nome de Luís e António, declarando o licenciamento do loteamento e das respetivas obras de urbanização incidentes sobre o prédio sito no Lugar …, freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … e inscrito na matriz predial rústica da freguesia de … sob o artigo ….
5. O alvará enunciado em 4) consigna, designadamente, que:

“1. Relativamente às operações de loteamento:
(…)
1.4 número de lotes e respectiva áreas: 19 com os seguintes indicadores:
(…)
Lote 5: 440 m2
Lote 6: 440 m2
Lote 7: 500 m2
(…)
Lote 13: 520 m2
(…)
Lote 18: 760 m2
(…)
2. Relativamente às obras de urbanização
(…)
2.2 as obras de urbanização a executar constam de trabalhos de arruamentos, águas e esgotos domésticos, drenagem de águas pluviais, redes de electricidade e telefones;
(…)
4. Para conclusão das obras é fixado o prazo de um ano, com mais um ano de prazo de garantia.”
6. No dia 22.2.2003, a Ré Aida remeteu uma missiva para os Autores, consignando:

“Serve a presente para lhe dar conhecimento que já nos encontramos habilitados a outorgar a escritura de compra e venda referente à parcela de terreno, inscrito na matriz sob o artigo 476, 477, 478, 484 e 489 a qual foi objecto de contrato promessa elaborado aos 31/08/1999, na qual interviemos na qualidade de promitentes vendedores e V.Exas como promitente comprador.

Assim, agradeço com a maior brevidade, que entre em contacto comigo a fim de lhe serem fornecidos os elementos necessários à outorga da escritura, a qual deverá ser efectuada no prazo de 15 dias a contar desta comunicação, tudo nos exactos termos da clausula 4ª, alínea d) do mencionado contrato.
Mais se solicita, o envio de cópia do Bilhete de Identidade e Contribuinte de V. Exa. e respectivo cônjuge, bem como informação sobre o regime de bens do casal a fim de proceder à marcação da escritura no prazo acima referenciado.”
7. Na data indicada em 6), não se apresentavam realizadas as infraestruturas do loteamento referido em 1), designadamente, os arruamentos, muros, redes de água e esgotos, drenagem de águas, instalação de eletricidade e telefones.
8. Em 31.3.2003, o mandatário dos Autores remeteu uma missiva para Carlos, enunciando, nomeadamente, que:

“Sem mais, resulta dos termos da alínea d) da cláusula quarta do contrato promessa celebrado, que V.ªs Ex.ªs podiam convocar os meus constituintes para a celebração da escritura pública definitiva.
Contudo, o que V.ªs Ex.ªs prometeram vender aos meus constituintes foram os lotes n.º 5, 6, 7, 13 e 1.8, destinados à construção, com a área bruta de 2.660
Ou seja, 5 dos 19 lotes abrangidos pelo loteamento que V.ªs Ex.ªs se obrigaram a fazer, de acordo com o projecto anexo ao contrato promessa.

Tal como convencionado no contrato promessa, os meus constituintes cumpriram o plano de pagamentos, encontrando-se somente em falta a quantia de 5.600.000$00 ou 27.932,68 Euros que estes se comprometem a entregar no acto de escritura pública,
Ora, embora V.ªs Ex.ªs refiram que se encontram habilitados a outorgar a escritura pública de compra e venda, o certo é que se verifica uma situação de incumprimento por parte de V.ªs Ex.ªs.

Na verdade, os meus constituintes obrigaram-se a comprar 5 lotes de terreno perfeitamente delimitados e com todas as infra-estruturas concluídas, designadamente, arruamentos, águas, esgotos domésticos, drenagem de águas pluviais, rede de electricidade e telefones.

Pelos dados informativos que me foram transmitidos e pela constatação que fiz no local, nada do acima exposto foi executado, apenas existindo no local uma área de terreno sem qualquer delimitação de lotes e indícios de execução das obras projectadas.

(…)
Tanto basta para se concluir e ter como certo que os meus constituintes só realizarão a escritura pública depois de terem sido observados todos os condicionamentos previstos no alvará de loteamento.”
9. No dia 29.7.2005, a Ré Aida remeteu uma carta registada com aviso de recepção para o Autor Manuel, consignando:

“Venho por este meio informá-lo que se encontra designada para o dia 18 de Agosto de 2005, pelas 11 horas a realização da escritura de compra e venda tendo por base o contrato celebrado, que segue em anexo.
Para o efeito, deverá V. Ex.ª deslocar-se ao Serviço de Finanças de Peso da Régua, afim de liquidar o IMT e proceder à sua entrega juntamente com fotocópia do BI e n.º de Contribuinte no Cartório Notarial, 5 dias antes da celebração de competente escritura.”
10. No dia 9.8.2005, o mandatário dos Autores remeteu uma missiva para a Ré Aida, enunciando:
“Pelo m/constituinte acabo de ser incumbido de responder à carta que V. Ex.ª lhe dirigiu em 29.07.2005, na qual o convoca para a realização da escritura pública de compra e venda destinada a titular o contrato promessa celebrado em 31.08. 1999.
Por carta datada de 31. 03.2003, dirigida ao seu falecido marido, Sr. Luís, informamos que o n/cliente só realizaria a escritura pública em referência, depois de concluídas todas as infra-estruturas previstas na memória descritiva do processo de loteamento apresentado na Câmara Municipal, nomeadamente arruamentos, águas, esgotos domésticos, drenagem de águas pluviais, rede de electricidade e telefones.

Após recepção da v/ missiva efectuamos nova deslocação ao local seguida de consulta do processo de loteamento na Câmara Municipal, onde mais uma vez constatamos que não encontram concluídos os indicados trabalhos, bem como outros da responsabilidade do loteador conforme exigido pelo referido processo de loteamento.

O atraso na entrega dos lotes tem vindo a causar aos m/constituintes enormes prejuízos de natureza patrimonial, na medida em que já viram frustradas diversas oportunidades de negociação dos indicados lotes, por serem do conhecimento público os inúmeros problemas verificados na execução das obras do loteamento, designadamente, a paralisação de obras, abandonos de obra por empreiteiros, sucessivos pedidos de prorrogação de prazo para execução das obras, etc.

Por isso, ninguém mais do que os m/clientes tem interesse na realização da escritura uma vez que já pagaram por conta do preço a quantia de 12.000,000$00/60.000,00€, apenas lhes faltando liquidar o remanescente do preço no montante de 5.600.000$00/28.000,00€.
Contudo, apenas realizarão a pretendida escritura pública depois de cumpridas as condições previstas na memória descritiva do processo de loteamento e após terem sido convocados por V. Ex.ªs para, em deslocação ao local, serem confirmadas as áreas e delimitações dos lotes e análise das obras aí efectuadas em cumprimento do alvará de loteamento.

Entretanto, como o atraso na entrega dos lotes tornou-se insustentável, os m/constituintes seguirão a via judicial para accionar o cumprimento de V. Ex.ª, como ainda manifestarão no âmbito do processo de loteamento a sua oposição ao requerimento apresentado em 24.06.2005, referente ao pedido de redução da caução bancária subscrito por Luís.”

11. Os Autores não compareceram no Cartório Notarial nas datas mencionadas em 6).
12. Na data indicada em 10), não se apresentavam realizadas as infraestruturas do loteamento referido em 1), designadamente, os arruamentos, muros, redes de água e esgotos, drenagem de águas, instalação de eletricidade e telefones.
13. No dia 1.2.2007, a Ré Aida foi notificada judicialmente para, no prazo máximo de 10 dias, informarem os Autores se as obras previstas no loteamento n.º 22/00 já se mostravam integralmente concluídas.
14. Entre os anos de 2008 e 2011, a Ré Aida concluiu os trabalhos referentes aos arruamentos, redes de água e esgotos, drenagem de águas, instalação de eletricidade e de telecomunicações referente ao loteamento indicado em 1).
15. No dia 14.6.2012, a Câmara Municipal deliberou aceitar a receção definitiva das obras de urbanização citadas em 4).
16. Pela ap. 9 de 2001/03/08, afigura-se registada autorização de loteamento dos prédios sitos na freguesia de …, descritos na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs …, …, …, 243… e … e inscritos na matriz urbana sob os artigos, respetivamente, 908, 910, 912, 924 e 930.
17. Pela ap. 1 de 2002/05/20, afigura-se registada a aquisição de 1/2 dos prédios descritos em 11) a favor de Aida, A. C. e Carlos, por dissolução da comunhão conjugal e sucessão hereditária.
18. Pela ap. 5 de 2005/07/20, afigura-se registada a aquisição de 1/2 dos prédios descritos em 11) a favor de Aida, A. C. e Carlos, por compra a José e mulher Rosa.
19. Pela ap. 2 de 2008/07/22, afigura-se registada hipoteca voluntária a favor da Banco X, CRL com referência aos prédios indicados em 11).
20. Pela ap. 1475 de 2011/11/21, afigura-se registada a favor da Banco X, Corgo e Tâmega, CRL, penhora dos prédios enunciados em 11), em sede do processo de execução n.º 511/11.2TBPRG, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Peso da Régua.
21. Pela ap. 179 de 2013/10/21, afigura-se registada adjudicação em execução a favor da Banco X, Corgo e Tâmega, CRL, dos prédios mencionados em 11).
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b) Na mesma sentença não se julgaram provados os seguintes factos:

22. No circunstancialismo referenciado em 1), Luís e Aida e os Autores declararam acordar que os Autores apenas outorgariam a escritura pública e pagariam o valor mencionado na alínea c), da cláusula quarta, quando os lotes lhes fossem entregues com as infraestruturas concluídas, designadamente, os arruamentos, muros, redes de água e esgotos, drenagem de águas, instalação de eletricidade e telefones.
23. No circunstancialismo indicado em 1), Luís e Aida declararam que o processo de loteamento, entrega dos lotes e a realização da escritura seria concretizado no prazo de dois anos.
24. Por volta de Abril de 2009, a Ré Aida entregou aos Autores os lotes mencionados em 1).
25. Após o referenciado em 24), os Autores realizaram aterros nos sobreditos lotes, procederam à sua limpeza e desmatação, guardaram pedra, madeira, blocos e ferro nos mesmos, aí levando familiares e amigos, o que fazem à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, com a convicção de exercerem um direito próprio.
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C- Fundamentação jurídica

1- Da alegada nulidade da sentença recorrida.

Nesta parte, o Apelante considera que a sentença recorrida é nula por duas razões fundamentais: por contradição entre a fundamentação e a decisão; e, por nela se ter condenado em objeto diverso do pedido.

Ora, desde já podemos adiantar que não é esse o nosso entendimento; ou seja, não ocorre nenhuma das apontadas nulidades.

Efetivamente, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando os seus fundamentos estejam em oposição com a decisão nela tomada; isto é, quando haja uma contradição lógica entre as premissas nela consideradas e a resolução nela tomada. Por exemplo, “se na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para uma determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença” (1).

Mas, como já adiantámos, não é isso que se verifica no caso presente. Na sentença recorrida decidiu-se declarar resolvido o contrato promessa aí apreciado, com base no incumprimento dos promitentes vendedores, e daí retirar as consequências patrimoniais que se julgaram pertinentes e adequadas.

Por conseguinte, não se verifica qualquer contradição, sob este ponto de vista.

É verdade que aí se refere também que os fundamentos invocados pelos AA. para a não comparência à escritura pública do contrato definitivo “são passíveis de configurar uma justa de causa de não recebimento da prestação dos promitentes-vendedores”, quando, antes, já se tinha afirmado que os mesmos promitentes vendedores não estavam obrigados à realização prévia das obras indicadas nesses fundamentos.

Todavia, esta incoerência expositiva só foi considerada para avaliação da eventual mora dos promitentes-compradores. Como se refere na sentença em apreço, “ainda que se considere que os Autores incorreram em mora, os Réus não converteram a mora em inadimplemento definitivo”, afastando-se, assim, qualquer responsabilidade destes últimos na ausência de celebração do contrato definitivo.

Daí que tal incoerência não tenha afetado a decisão final que se apoiou, repetimos, no incumprimento contratual dos promitentes vendedores e não dos promitentes compradores.

Num outro plano, pretende também o Apelante que se julgue verificada a nulidade da sentença recorrida por na mesma se ter condenado em objeto diverso do pedido. Teria sido, assim, violado o disposto no artigo 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.

Mas, não é assim. Os AA. pediram a resolução do já referido contrato promessa com base no incumprimento contratual dos RR. e, portanto, ao assim decidir, isto é, ao declarar essa resolução não se ultrapassou, nem contrariou, o pedido.
Em resumo: não se reconhece nenhuma das nulidades que o Apelante imputa à sentença recorrida.

2- Vejamos, agora, se os AA. têm, ou não, direito à restituição do sinal que prestaram

Na sentença recorrida entendeu-se que sim; que os promitentes vendedores (e os sucessores de um deles) incumpriram definitivamente o contrato promessa que tinham celebrado com o A. e que, portanto, assistia a este último e à esposa o direito a resolvê-lo e a haverem para eles o valor do sinal prestado.

O Apelante, no entanto, discorda deste entendimento e contrapõe que quem incumpriu o referido contrato foram os AA., ao não terem comparecido na data e local agendados para a celebração do contrato definitivo, sem uma justificação válida, e, por conseguinte é a eles, e não aos promitentes vendedores, que se deve imputar o incumprimento.

Além disso, acrescentam que a sentença recorrida também não acautelou as várias hipóteses de realização do contrato, “atenta a adjudicação à Ré Banco X, CRL, nomeadamente a hipótese de os promitentes-vendedores adquirirem àquela a coisa prometida vender e depois outorgar com os promitentes-compradores a escritura definitiva, assim como poderiam, ainda, negociar de modo a conseguir que aquela Ré, agora proprietária, outorgasse a escritura de compra e venda directamente com os promitentes-compradores”.
Estas críticas, bem se vê, não têm qualquer fundamento jurídico. A partir do momento em que o imóvel onde estava prevista a implantação dos lotes a alienar foi vendido (coercivamente) a um terceiro (neste caso, à Banco X, CRL), os promitentes vendedores deixaram de ter legitimidade para dele disporem. Essa venda transferiu a propriedade de tal imóvel para o adquirente (artigo 879.º, al. a), do Código Civil) e, portanto, passou a ser juridicamente impossível aos promitentes vendedores cumprirem a promessa que tinham assumido com o A.. Há, por outras palavras, uma impossibilidade legal.

Mas, interessa saber se, antes, os AA. não incumpriram também o contrato promessa que temos estado a analisar.

Efetivamente, sem incumprimento definitivo não operam os efeitos do sinal. O artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, é bem claro a este propósito: “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.

Nestes termos, para que se desencadeiem estes efeitos, é sempre necessário que esteja verificado o incumprimento definitivo do contrato. Mais: é necessário, inclusive, que o contrato se extinga. O que significa que “não pode (…) o tradens exigir o dobro do sinal (ou o valor da coisa), sem destruir prévia ou contemporaneamente o contrato, do mesmo modo que o accipiens não pode fazer seu o sinal recebido sem, também, prévia ou contemporaneamente, destruir o contrato” (2).

Ora, uma vez que os promitentes vendedores não procederam deste modo, ou seja, não destruíram o contrato promessa em apreço, nem pediram, autonomamente, a sua resolução nestes autos, é certo, desde já, que não podem reter o sinal que receberam do A.

De qualquer modo, mesmo que assim não fosse, também entendemos que nunca poderiam reter esse sinal por não estar comprovado qualquer incumprimento definitivo da parte dos promitentes compradores.

Mas, para assim concluir, é importante ter presente quando é que ocorre esse tipo de incumprimento.

À luz da lei, o incumprimento definitivo pode resultar de quatro situações distintas: perda de interesse do credor; decurso do prazo admonitório; recusa do devedor em cumprir; e impossibilidade de realização da prestação (3).

Começando pelas duas primeiras hipóteses, estabelece o artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, “[s]e o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
A lei equipara, assim, o desaparecimento do interesse do credor à demora infundada no cumprimento.

Não é, porém, a perda qualquer interesse por parte do credor. Só um interesse juridicamente relevante justifica a responsabilização civil do devedor. Por isso, acrescenta a lei (n.º 2), que esse interesse é apreciado em termos objetivos. O que não quer dizer, “ de forma alguma, que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor. Isto fundamentalmente porque o direito de resolução legal tem a sua fonte imediata na lei” (4).

Não basta, pois, que o credor afirme, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa, para se considere que perdeu o interesse na mesma. É necessário conferir se, em face das circunstâncias concretas e objectivas, essa perda de interesse corresponde, ou não, aos padrões de normalidade social aplicáveis ao caso, pois que só assim se pode considerar a perda de interesse subjectivo, objectivamente justificada (5)/(6).

O incumprimento, porém, como já vimos, “surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento. Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca, que não realizará a sua prestação” (7).

Incumprimento definitivo, por fim, haverá também se a prestação se tornar impossível por facto imputável ao devedor. Tal como estabelece o artigo 801.º, n.º 1, do Código Civil, nessa hipótese, o devedor é igualmente responsável pelos danos que cause ao credor.
Ora, nenhuma destas hipóteses se verifica, em relação aos AA. Designadamente, não ocorre qualquer incumprimento definitivo, da sua parte, por se terem recusado a celebrar a escritura do contrato definitivo sem as obras do loteamento estarem concluídas.

É certo que não se provou que essas obras tivessem sido convencionadas como condição para a celebração dessa escritura (ponto 22). Mas, se atentarmos na matéria de facto provada, nunca os AA. se recusaram a celebrar definitivamente o contrato prometido. O que se recusaram foi a celebrar esse contrato enquanto aquelas obras não estivessem concluídas. O que é diferente.

Se, pois, os promitentes vendedores entendiam que essa desculpa era infundada, competia-lhes dirigir aos AA. uma comunicação admonitória e, só depois, poderiam dar por certo que havia, da parte destes, incumprimento definitivo.
De qualquer modo, como já vimos, era imprescindível a extinção do contrato promessa, por parte dos RR. E isso, como dissemos, não sucedeu, nem sucede.

Por conseguinte, uma vez que o contrato prometido se tornou impossível de celebrar por facto imputável aos promitentes vendedores (8), a resolução do contrato promessa que o antecedeu, pedida pelos AA., é lícita (artigo 801.º, n.º 2, do Código Civil) e, nessa medida, a restituição do sinal ordenada na sentença recorrida não pode deixar de se considerar bem decretada.
Daí que se confirme o aí decidido, improcedendo, deste modo, o presente recurso.
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III- DECISÃO

Pelas razões expostas, nega-se provimento ao presente recurso e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.
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- Porque decaiu na sua pretensão, as custas deste recurso serão suportadas pelo Apelante – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.


1. José Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Vol 2.º, 2ª ed., Coimbra Editora, pág. 704.
2. João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª edição, Almedina, pág. 299.
3. Neste sentido, entre outros, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 5ª ed., Almedina, págs. 90 e 91.
4. Batista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, Braga, 1991, pág. 137.
5. Cfr. Antunes Varela, RLJ ano 118, pág.54 e segs.
6. Cfr. neste sentido, ao nível jurisprudencial, por exemplo, Acs STJ de 18/02/2003, Processo n.º 03B3697, de 08/05/2007, Processo n.º 07A932, Ac. RC de 23/1/2001, Processo n.º 3131/2000, todos consultáveis em www.dgsi.pt.
7. Ac. RC de 06/11/2011, Processo n.º 321/2002.C1, consultável em www.dgsi.pt
8. Isto porque a venda forçada foi ocasionada pelas suas dívidas.