| 61/07.1TBPTL.G2 |  |
EMPREITADA
DEFEITOS
DONO DA OBRA
DANOS EXTRA REM
RELATÓRIO
AA e BB intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra CC e DD, pedindo, além do mais, que estes sejam condenados a eliminar todos os defeitos verificados na sua casa de habitação, de modo a impedir novas infiltrações de água, bem como a reparar os estragos já ocorridos ou, em alternativa, a pagarem-lhes quantia nunca inferior a €14.950,00 (catorze mil, novecentos e cinquenta euros), acrescida de juros de mora.
Posteriormente, os autores ampliaram o pedido formulado, pretendendo a condenação dos réus no pagamento do valor de €56.341,20 (cinquenta e seis mil, Trezentos e quarenta e um euros e vinte cêntimos), a acrescer àquele montante de €14.950,00 (catorze mil, novecentos e cinquenta euros), e competentes juros legais.
Alegam, para tanto, que são donos e legítimos possuidores de uma casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com logradouro, sita no Lugar de Cunha, da freguesia de Cepões, do concelho de Ponte de Lima, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … e descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponte de Lima sob o nº…/Cepões.
Essa moradia foi-lhes vendida no dia 31 de Outubro de 2005, tendo os vendedores imobiliários garantido que estava “concluída por fora”.
Todavia, logo em finais de Janeiro de 2006, os autores aperceberam-se do aparecimento de infiltrações nas paredes de ambos os andares daquela habitação.
De imediato contactaram os réus a fim de resolver essa situação, sendo que estes nada fizeram, vindo os autores a tomar conhecimento que o imóvel foi-lhes vendido sem qualquer tipo de acabamentos finais, a saber, sem hidrofugação em toda a pedra, isto é a impermeabilização da moradia em questão, sendo que a falta desta causou as infiltrações verificadas.
Tais infiltrações provocaram e provocam estragos materiais na aludida habitação que urge reparar.
Sustentam, pois, nestes factos o respectivo petitório.
*
Regularmente citados para contestar, os réus CC e BB apresentaram-se a fazê-lo, impugnando a versão dos factos apresentada pelos autores.
Argumentam que em Abril de 2005 o referido Fernando Pereira foi contactado pela mediadora imobiliária “… – Mediação Imobiliária, Lda.”, do grupo “FF”, que se propôs conseguir-lhe comprador para o supra identificado imóvel que aquele começava a reconstruir, encontrando-se então e apenas “em estrutura”.
Em Agosto de 2005, sob a mediação da aludida “… – Mediação Imobiliária, Lda.”, o réu CC acordou com os autores em vender-lhes aquela moradia no estado de (re)construção em que se encontrava, ou seja, em estrutura, com as paredes levantadas e juntas feitas, divisórias ainda com o tijolo à vista, sem portas e janelas, com o telhado e o chão em grosso.
Até à data da venda desse imóvel não tinha havido necessidade de aplicar qualquer impermeabilizante nas paredes exteriores, o que só se justificava na fase dos acabamentos e também com a chegada da época do inverno.
Os autores negociaram a compra da descrita habitação no estado em que se encontrava por que o preço foi mais em conta, tendo sido advertidos pelo réu marido que antes de começarem os acabamentos deveriam aplicar um impermeabilizante nas paredes exteriores a fim de evitar o aparecimento de humidades e manter as paredes limpas; o réu indicou-lhes, ainda, qual o impermeabilizante recomendável.
No final de Dezembro de 2005 o aludido CC encontrou os autores tendo ficado a saber que até àquele momento não tinham comprado e aplicado o impermeabilizante, pelo que voltou a recomendar-lhes que o aplicassem, oferecendo-lhes 5 litros para o efeito.
Além de não terem cumprido as recomendações efectuadas pelo réu CC quanto à aplicação de produto impermeabilizante nas paredes exteriores da identificada habitação, os autores, para poupar dinheiro, decidiram continuar a construção aos poucos, por conta própria, apenas com o trabalho do mencionado AA e a ajuda irregular aos fins-de-semana de um familiar e um ou outro amigo.
A (re)construção do imóvel foi evoluindo lentamente, com interrupções por períodos mais ou menos longos, sem cuidado e empenho, com o concurso de trabalhadores diferentes e sem grande profissionalismo.
Para além da falta de uma continuação perfeita entre os trabalhos de (re)construção, os autores tomaram decisões erradas sobre certos acabamentos, sendo que uma das que teve influência determinante no aparecimento de humidades nas paredes foi o facto de terem revestido as paredes interiores com “gesso projectado” que “puxa” as humidades e provoca de seguida o aparecimento de “bolores” e “manchas corrompidas”.
Os autores não terminaram a (re) construção daquele imóvel, que tem estado parada .
Reclamam, ainda, a condenação dos autores como litigantes de má-fé, porquanto a partir do início do ano de 2006 estes afirmaram por várias vezes a amigos e vizinhos que “tinham comprado a casa cara aos réus e que tinham que lhes apanhar pelo menos 1.000 contos”, consubstanciando a presente acção a Concretização dessa estratégia, sendo certo que, de forma descuidada e propositada, os aludidos Manuel Pereira Mendes e Sérgia Clara Mendes deixaram que a referida moradia se deteriorasse a fim de imputar os estragos aos réus e, desse modo, “sacar-lhes pelo menos 1.000 contos”.
Terminam pugnando pela improcedência da acção, com a consequente absolvição do pedido, e com a condenação dos autores em indemnização como litigantes de má -fé.
Os autores vieram apresentar resposta à contestação, concluindo como na petição inicial.
Foi verificada a regularidade e a validade da instância, elaborando-se despacho saneador, com selecção da matéria de facto ( cf. fls.78 a fls.80).
Os AA., por via do requerimento de fls.161 a fls.177, requereram a ampliação do pedido e da causa de pedir.
Por despacho proferido no dia 25 de Maio de 2009, julgou-se parcialmente procedente a ampliação do pedido formulado pelos autores, aditando-se novos factos à base instrutória.
Foi realizada uma primeira audiência de discussão e julgamento e proferida subsequente decisão sobre a matéria de facto, bem como sentença.
Os RR. recorreram.
Na sequência, o Tribunal da Relação de Guimarães, julgando procedente o recurso de agravo tendo por objecto o despacho que admitiu a ampliação do pedido, determinou a anulação do referido despacho bem como dos termos ulteriores.
Admitida novamente a ampliação do pedido nos moldes anteriormente determinados, procedeu-se à realização da audiência de julgamento, com as devidas formalidades legais
Após decisão que incidiu sobre a matéria de facto, foi proferida sentença, decidindo-se a final:
condenar os réus CC e DD e a, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, reparar e a suprimir ou a proceder a nova construção, onde tal se mostrar necessário, das deficiências e vícios referidos sob os pontos nºs7, 15, 17, 18, 47, 48, 49, 50, 51, 52 e 53 , do elenco dos factos provados, de modo a assegurar que a casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com logradouro, sita na Lugar de Cunha, da freguesia de Cepões, do concelho de Ponte de Lima, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo --- e descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponte de Lima sob o Tribunal Judicial de Ponte de Lima nº …/Cepões, pertença dos autores AA e BB seja adequada ao fim a que se destina, realizando tudo o que for necessário ao efeito, mormente:
- a impermeabilização da fachada exterior enterrada, incluindo, desmonte de pavimento exterior, escavação junto à parede da fachada pelo exterior, impermeabilização da parede enterrada, colocação em vala na base da fachada de geodreno envolvido em manta geotêxtil e camada de brita e ligação a caixa de águas pluviais, incluindo impermeabilização do lintel, e aterro, incluindo compactação;
FACHADAS
- - a reabilitação das fachadas através da execução das seguintes operações: picagem da argamassa de enchimento das juntas; execução de juntas com argamassa do mesmo tipo da removida, mas com composição/traço correcto e hidrofugada, com controle de retracção e correctamente aplicada, por forma a garantir a estanqueidade; remoção de caixilharias (fachada Sul), peitoris, ombreiras e padieiras; impermeabilização dos vãos; recolocação da caixilharia e vedação dos vãos; escavação junto à parede da fachada; impermeabilização da parede enterrada; colocação em vala na base das fachadas de geodreno envolvido em manta geotêxtil e camada de brita e ligação a caixa de águas pluviais, incluindo impermeabilização do lintel; aterro, incluindo compactação; execução de pavimento igual ao existente; impermeabilização superficial de pedra de granito com impermeabilizante K-501 da Liquidplastics LTP ou equivalente.
No - ALPENDRE
- substituição de 3 (três) telhas fissuradas;
- reposição da estrutura na posição inicial;
- execução de chumbadouros nas vigas.
b)Mais se condenaram os RR. a pagar uma indemnização aos AA. no valor de €5.301,00 (cinco mil trezentos e um euros) [€2.500,00 + €2.801,00 (valores do quadro do ponto 56 da matéria de facto deduzido do valor das operações cuja feitura se determinou directamente a cargo dos RR.], acrescida de IVA à taxa em vigor, para reparação/eliminação dos danos/prejuízos sofridos no interior da moradia em apreço.
O valor assim determinado deverá ser restituído aos autores, acrescido de juros de mora, à taxa legal e anual em vigor em cada momento, sendo actualmente de 4% (cfr. artigos 559º, nº1, 804º, 805º, nºs1 e 3, e 806º, nºs1 e 2, todos do Código Civil, e Portaria nº291/2003, de 08 de Abril), computados desde a data da citação dos réus e até efectivo e integral pagamento;
c) julgou-se totalmente improcedente, por não provado, o pedido de condenação dos autores como litigantes de má fé, em consequência do que não se condenam os mesmos como litigantes de má fé, absolvendo-os do pedido de condenação em indemnização formulado pelos réus.
Inconformados, os Réus interpuseram recurso de apelação da sentença, juntando alegações de onde se extraem as seguintes conclusões:
1ª Na petição inicial, os autores formulam o pedido de condenação dos recorrentes a "eliminar todos os defeitos da obra" e, sendo este pedido genérico, não podia o tribunal condenar na reparação de defeitos concretos (vd. 2ª parte do n.º 1 al d) art.º 615.° NCPC).
2.ª Na petição inicial, os autores formulam o pedido de condenação dos recorrentes no pagamento da indemnização de tão-só € 2 500,00, correspondentes aos defeitos referidos dos nos pontos 20.º a 24,° desse articulado, e, por isso, não há fundamento para a condenação em mais € 2801,00 - cfr. aI. b) da decisão e corpo n.º 1 art..º 615.° NCPC.
3ª. No articulado de ampliação da causa de pedir e do pedido, os autores formulam o pedido de condenação no pagamento de € 56 341,20, não podendo o tribunal "a quo", servindo-se dos factos invocados nesse articulado, condenar na prestação de um facto (reparação defeitos / nova construção) - vd. aI. e) n.º 1 art..º 615,° NCPC.
4.ª Os autores não observaram a sequência legal de meios de reacção à coisa defeituosa, tendo optado por formular directamente um pedido de indemnização específico, que a lei não consente - vd. art.º 914.° e 915.° CC.
5.ª Os recorrentes venderam o prédio no estado em que se encontrava, ainda "em estrutura", não podendo ser responsabilizados por defeitos surgidos após essa venda - vd. art.? 483.° CC, devendo-se declarar nula a douta sentença proferida - caso assim não se entenda, julgar improcedente a acção.
Os Autores responderam ás alegações pugnando pela confirmação da sentença.
Cumpridos os vistos legais, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO
OBJECTO DO RECURSO
Considerando que o objectivo do recurso está delimitado pelas conclusões das alegações as questões a decidir são as seguintes:
Se a sentença enferma das nulidades previstas no art,.º 615 n.º1 alíneas b), d) e e).
Erro de direito por violação dos art.ºs 914.º e 915.º do CC.
Erro de direito quanto á responsabilidade atribuída aos RR relativamente aos defeitos surgidos após a venda do imóvel em causa.
Os factos provados que fundamentaram a decisão recorrida são os seguintes:
1. Os autores são donos e legítimos possuidores de uma casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com logradouro, sita no Lugar de Cunha, da freguesia de Cepões, do concelho de Ponte de Lima, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … e descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponte de Lima sob o nº…,/Cepões.
2. Tal casa foi comprada pelos autores aos réus por escritura celebrada em 31 De Outubro de 2005, no Cartório Notarial de Ponte de Lima.
3. Tal moradia foi vendida em construção.
4. Em 22 de Março de 2006, os autores enviaram aos réus uma carta registada com aviso de recepção a solicitar a respectiva reparação num prazo de 15 (quinze) dias.
5. Tal carta mereceu a seguinte resposta: (…) Em resposta à vossa carta que me enviaram, quero esclarecer-lhes o seguinte: Em 31 de Outubro de 2005, vendi-lhes uma casa em construção forrada a pedra de rachão, por intermédio da Imobiliária Era, sem qualquer tipo de acabamentos finais, tais como: Hidrofugação em toda a pedra, janelas, portas, acabamentos interiores, chãos, pinturas, etc. Entretanto, prevendo da vossa parte a ignorância do produto adequado para hidrofugar a pedra, para evitar a absorção da água, tive a atenção de vos oferecer como amostra uma lata de 5 litros da Robiallac (produto indicado ), para fazerem o tratamento das paredes exteriores a exemplo do que fizeram todos os clientes que me compraram casa iguais, no lugar de crasto, Eng. Civil- Carlos, no Lugar da Pousada os Srs, Ramalhão, Rito e José…. Quero aproveitar esta oportunidade para lhes lembrar de que na venda da casa o terreno seria vedado por vossa conta, excepto o muro que iria dividir as duas propriedades, sendo a construção deste em pedra de duas faces e pago 50% por cada uma das partes, conforme ficou combinado com a Imobiliária Era. Como tenho pendente na Câmara o projecto da casa que irá ser feita no meu terreno, por falta deste muro para as confrontações em definitivo, e para não esperar mais tempo, vou mandar fazer um muro em pedra de uma face, dentro do alinhamento do meu terreno (…).
6. Os réus e também os vendedores imobiliários garantiram aos autores que a moradia estava “concluída por fora”.
7. Os autores, logo em finais de Janeiro de 2006, aperceberam-se do aparecimento de infiltrações nas paredes de ambos os andares do referido imóvel.
8. De imediato contactaram os réus a fim de resolver o problema.
9. A casa foi vendida sem “qualquer tipo de acabamentos finais” a saber, “hidrofugação em toda a pedra”.
10. Perante a resposta dada pelo réu marido, os autores contactaram pessoal especializado que os informou que a impermeabilização do imóvel não havia sido feita e que a falta desta havia provocado a infiltração.
11. A impermeabilização é essencial para a construção e manutenção do imóvel.
12. A impermeabilização pode ser realizada na altura da colocação das juntas.
13. As juntas foram feitas sem qualquer tratamento.
14. Como tal, na falta de aplicação de hidrofugação, não foram tomadas todas as providências necessárias para a boa construção do imóvel em causa.
15. Nem foi aplicado um produto para evitar a formação de verdete e manchas na pedra por efeito das condições climatéricas.
16. Nenhum tratamento foi aplicado.
17. Nas referidas juntas já apareceram diversas fissuras.
18. Como consequência da falta de hidrofugação, ocorreram e ocorrem ainda infiltrações na referida moradia.
19. Tendo já provocado estragos nas paredes de ambos os andares.
20. No mobiliário da cozinha.
21. No soalho do andar superior.
22. Nos apainelados das janelas do andar de baixo.
23. E na instalação eléctrica existente.
24. Estes estragos representam já um valor que, em concreto, não foi possível apurar, mas nunca inferior a €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros).
25. De acordo com um orçamento fornecido aos autores, estes terão de gastar a quantia de €12.450,00 (doze mil, quatrocentos e cinquenta euros), com IVA incluído, para “abrir juntas em toda a casa e no muro da frente”, “fazer juntas de novo” e “meter preparado na massa em cimento para evitar as humidades para dentro de casa”.
26. O réu CC de vez em quando compra uma ou outra casa velha, faz de seguida um projecto de reconstrução, começa as obras e vende essa casa “em grosso” logo que lhe apareça um interessado.
27. O réu não é construtor civil.
28. Anteriormente ao negócio feito com os autores, o réu tinha já vendido a outras pessoas outras casas.
29. Em Abril de 2005 a mediadora imobiliária “… – Mediação Imobiliária, Lda.” do grupo “FF” propôs conseguir comprador para a compra da casa que o réu começara a reconstruir no Lugar de Cunha, da freguesia de Cepões, em Ponte de Lima.
30. Essa casa encontrava-se então e apenas “em estrutura”.
31. No dia 27 de Abril de 2005, o réu celebrou com a “… Mediação Imobiliária, Lda.” um “contrato de mediação” nos termos do qual esta mediadora se encarregou de promover e mediar a venda da casa nas condições em que se encontrava, isto é, “em estrutura”.
32. Nos meses que se seguiram a mediadora procedeu como entendeu, tendo mostrado a obra e o respectivo projecto a vários interessados, explicado o estado em que seria vendida e prestado todos os esclarecimentos.
33. Um dos interessados foram os autores que visitaram a obra um número não apurado de vezes, mas não inferior a 2 (duas) vezes.
34. Na sequência do referido em 33.º, em data não concretamente apurada, mas situada entre Abril e Outubro de 2005, sob mediação da “… – Mediação Imobiliária, Lda.”, o réu acordou com os autores em vender-lhes a casa no estado de construção em que a mesma se encontrava».
35. O estado dessa casa era o seguinte: em estrutura, com as paredes levantadas e juntas feitas, com telhado, divisórias ainda com tijolo à vista, sem portas e janelas, e com o chão em grosso.
36. Os autores iam pedir um financiamento bancário para terminar a casa e queriam acabá-la ao seu modo.
37. O autor emigrou no ano de 2006. 38.
A sala comum apresenta na fachada Sul manchas de humidade e presença de água e reboco podre.
39. Em Novembro de 2009 os valores do teor de humidade à superfície e em profundidade (protimeter) ascendiam a um máximo de 25,4%, abaixo do parapeito.
40. A sala comum apresenta na fachada Norte mancha de humidade no cunhal da parede junto ao rodapé.
41. Em Novembro de 2009 os valores do teor de humidade à superfície e em profundidade (protimeter) ascendiam a aproximadamente 19% em toda a área da parede.
42. A madeira da cozinha encontra-se apodrecida e com humidade, junto à parede da fachada Sul.
43. A parede das escadas apresenta manchas de humidade orientadas no alinhamento do piso térreo exterior.
44. Em Novembro de 2009 os valores do teor de humidade à superfície e em profundidade (protimeter) ascendiam a um máximo de 18,3%, nas zonas do alinhamento com o piso térreo. 45. No quarto Sul é visível a presença de humidade e salitre junto ao rodapé.
46. O rodapé está manchado.
47. Em Novembro de 2009 os valores do teor de humidade à superfície e em profundidade (protimeter) ascendiam a um máximo de 14,9%, junto ao rodapé do quarto Sul.
48. Na cobertura do alpendre existem fissuras no ponto da translação das vigas de madeira. 49. No exterior, o pavimento está fissurado.
50. A parede exterior Norte da casa apresenta ninhos de brita.
51. O betume asfáltico encontra-se diluído.
52. As infiltrações de água pela fachada Sul, ao nível do rés-do-chão, na sala e cozinha, provêm das juntas argamassadas e das pedras de granito exteriores sem tratamento hidrofugante.
53.A argamassa das juntas entre o granito exterior retraiu e assentou, o que aumentou as infiltrações de humidades.
54. A vedação dos vãos da fachada Sul permitiu e permite a passagem de água para o interior da habitação, com o consequente agravamento da existência de humidades e mesmo passagem de água no seu interior e o consequente apodrecimento do reboco das paredes interiores.
55. Para se eliminarem as patologias descritas torna-se necessário realizar os seguintes trabalhos:
- NO INTERIOR:
SALA COMUM
- picagem de reboco falido;
- execução de reboco idêntico ao existente nas zonas afectadas;
- pintura geral.
COZINHA
- remoção de armários de cozinha;
- picagem de reboco falido;
- execução de reboco idêntico ao existente nas zonas afectadas;
- reparação e colocação de armários de cozinha.
- ESCADA
- picagem de reboco falido;
- execução de reboco idêntico ao existente nas zonas afectadas;
- impermeabilização da fachada exterior enterrada, incluindo, desmonte de pavimento exterior, escavação junto à parede da fachada pelo exterior, impermeabilização da parede enterrada, colocação em vala na base da fachada de geodreno envolvido em manta geotêxtil e camada de brita e ligação a caixa de águas pluviais, incluindo impermeabilização do lintel, e aterro, incluindo compactação;
- pintura geral.
QUARTO
- picagem de reboco falido;
- execução de reboco idêntico ao existente nas zonas afectadas;
- pintura geral.
- EXTERIOR:
FACHADAS
- - a reabilitação das fachadas passará pela execução das seguintes operações: picagem da argamassa de enchimento das juntas; execução de juntas com argamassa do mesmo tipo da removida, mas com composição/traço correcto e hidrofugada, com controle de retracção e correctamente aplicada, por forma a garantir a estanqueidade; remoção de caixilharias (fachada Sul), peitoris, ombreiras e padieiras; impermeabilização dos vãos; recolocação da caixilharia e vedação dos vãos; escavação junto à parede da fachada; impermeabilização da parede enterrada; colocação em vala na base das fachadas de geodreno envolvido em manta geotêxtil e camada de brita e ligação a caixa de águas pluviais, incluindo impermeabilização do lintel; aterro, incluindo compactação; execução de pavimento igual ao existente; impermeabilização superficial de pedra de granito com impermeabilizante K-501 da Liquidplastics LTP ou equivalente.
- ALPENDRE
- substituição de 3 (três) telhas fissuradas;
- reposição da estrutura na posição inicial;
- execução de chumbadouros nas vigas.
PINTURA
- pintura de paredes interiores estanhadas com duas ou três demãos (ou as necessárias) de tinta plástica, à cor existente, incluindo reparação de fissuras, despolimento e escovagem da base, uma demão de primário.
56. A realização destes trabalhos ascende aos valores constantes da tabela que se segue, no montante total de €23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos euros), sem IVA incluído:---
nstante
Não se provaram os demais factos controvertidos constantes da base instrutória.
DECIDINDO
Das alegadas nulidades da sentença.
Invocam os recorrentes que a sentença enferma das nulidades previstas no n.º 1 das alíneas b), d), última parte e e) do art.º 615.º do CPC.
Nos termos do disposto da alínea b) da dita norma, é nula a sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
Para tanto, alegam os apelantes que, na petição inicial, os autores formulam o pedido de condenação dos recorrentes no pagamento da indemnização de tão-só € 2500,00, correspondentes aos defeitos referidos nos pontos 20.º a 24,° desse articulado, e, por isso, não há fundamento para a condenação em mais € 2801,00 - cfr. aI. b) da decisão e corpo n.º 1 art..º 615.° NCPC.
Tem-se entendido que tal nulidade só se verifica quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito. A mera deficiência de fundamentação não gera nulidade.
Como é evidente, a sentença em crise está fundamentada de facto e de direito, sendo certo que, tal fundamentação abrange a decisão quanto á condenação dos Réus ao referido pagamento aos Autores, nos seguintes termos:
“a opção primeira dos AA recaiu sobre a reparação dos defeitos.
Referindo-se à indemnização prevista no artigo 915.º, do CC, refere PEDRO ROMANO MARTINEZ1, «A indemnização não pode ser pedida em substituição de qualquer dos outros pedidos (eliminação do defeito, redução do preço, etc.), mas em complemento deles, com vista a reparar o prejuízo excedente».
1 In Direito das Obrigações (Parte Especial) – Contratos, 2ª edição, Almedina, p.140
Porém, já pode cumular-se a referida indemnização com aquela que poderá resultar da aplicação do regime geral de responsabilidade aquiliana.
O caso ajuizado configura-se como um exemplo de concurso.
E, mais adiante, depois de se determinar quais os defeitos que os RR devem corrigir, conclui-se que, “No fundo, condenam-se os RR. a reparar os defeitos na coisa por si vendida – ou seja, na casa “concluída por fora” – e não propriamente na eliminação de todas as consequências/efeitos constatados no interior.
“Todos os demais pedido” (onde se incluem os danos a indemnizar pelo valor fixado de € 2801,00) são basicamente pedidos de indemnização complementares – que a eliminação dos referidos defeitos através das referidas operações não cobre -, tendentes a indemnizar os autores dos prejuízos sofridos na sua casa, mormente no interior da mesma, mormente ao nível do reboco e pintura interior, carpintaria (rodapés, escadas, etc.), móveis de cozinha – que os RR. não venderam), tendentes à colocação dos RR no estado em que estariam, fossem os defeitos, permitindo aos mesmos a reparação da sua habitação através das operações dadas como provadas.-
Com efeito, o direito a uma indemnização segue os critérios definidos nos termos gerais do artigo 562 e seg., do CC (vide ainda o disposto no artigo 908.º, do CC).”
Não obstante, a alegação da dita nulidade também pode ser enquadrada na nulidade prevista no na alínea e) do dito artigo, segundo o qual, é nula a sentença quando o juiz condene em quantidade superior do pedido.
Mais uma vez, não se verifica também tal nulidade pois que, há que ter em causa o valor peticionado em sede de ampliação de pedido, de valor muito maior do que o objecto da condenação ora em causa e que, para além do mais, se referia á indemnização, não propriamente aos defeitos a corrigir, mas também aos danos que são mera consequência dos defeitos da casa, no que concerne ao seu exterior (por fora), imputáveis a culpa dos RR.
A nulidade prevista na dita alínea e) também é invocado pelos RR, com o fundamento de que, no articulado de ampliação da causa de pedir e do pedido, os autores formulam o pedido de condenação no pagamento de € 56 341,20, não podendo o tribunal "a quo", servindo-se dos factos invocados nesse articulado, para condenar na prestação de um facto (reparação defeitos / nova construção).
Tal nulidade radica no disposto no art.º 609.º n.º 2 do CPC, que determina que a sentença não pode condenar em quantidade superior em objecto diverso do que se pediu.
Ora, o pedido ampliado de condenação dos Réus em quantia monetária, deve ser interpretado conjugadamente com o pedido inicial dos Autores, que optaram primordialmente pela reparação dos defeitos e, só subsidiariamente pela indemnização em dinheiro, no valor de €14.950,00.
Assim sendo, faz todo o sentido o argumento do M.º Juiz da 1.ª instância que se pronunciou pelas arguidas nulidades, justificando inexistir a nulidade ora em análise, nos seguintes termos: “Relativamente á condenação na eliminação de defeitos, em vez da condenação na quantia pedida em sede de ampliação do pedido, trata-se de mera subsunção dos factos ao direito, sendo que a condenação se conforma com o sentido/intencionalidade do objecto processual impulsionado.”
Quanto á nulidade prevista na alínea d) segunda parte do n.º 1 do art.º 615.º a mesma verifica-se quando o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento, radicando no disposto no art.º 608 n.º 2 do CPC, que impõe que o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, “Na petição inicial, os autores formulam o pedido de condenação dos recorrentes a "eliminar todos os defeitos da obra" e, sendo este pedido genérico, não podia o tribunal condenar na reparação de defeitos concretos.”
O pedido genérico equivale a o pedido ilíquido ou seja, aquele a que falta a definição da quantidade ou qualidade pode ser deduzido apenas nos casos previstos no art.º 556.º.
No caso concreto o pedido principal tem o seguinte teor: pedindo, além do mais, que os Réus sejam condenados a eliminar todos os defeitos verificados na sua casa de habitação, de modo a impedir novas infiltrações de água, bem como a reparar os estragos já ocorridos.
Entendemos que, tal pedido, embora não deduzido com perfeição, deve ser interpretado na sua conjugação com a causa de pedir da petição, e com o alegado articulado superveniente, onde se referem os defeitos a corrigir e de onde se pode extrair que tal pedido é específico e não genérico: é evidente que os defeitos referidos no pedido não são mais do aqueles que foram alegados nos articulados dos AA.
Assim e mais uma vez, concordamos com o despacho da primeira instância que conheceu das nulidades invocadas concluindo-se a propósito que “os respectivos pedidos se mostram substanciados nos defeitos alegados quer na petição, quer o articulado superveniente. Naturalmente que se deverá entender-se a referência do petitório no sentido da eliminação dos defeitos o tribunal mais não fez do que respeitar o petitório com relação á conexa causa de pedir.”
Termos em que, se conclui pela verificação de qualquer das arguidas nulidades.
Quanto ao erro de direito
Defendem os apelantes que a sentença recorrida enferma de erro, por violação das regras das regras legais da venda de coisas defeituosas, designadamente no que concerne á sequência dos meios de reacção, pois que, relativamente a alguns danos, foram os RR condenados a pagar uma indemnização em dinheiro
Tal violação teria sido cometida relativamente aos danos que foram objecto de indemnização em dinheiro.
Dispõe o art.º 913.º do CC que, se a coisa vendida sofrer vício que a desvalorize ou impeça a realização da prestação destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção anterior, relativa á venda de bens onerados, de onde decorrem os seguintes meios de defesa do comprador: o direito à anulação do contrato previsto no art.º 905.º do Código Civil no caso de erro ou dolo; a redução do preço (art. 911.º do Código Civil); e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos, nos termos dos arts. 908.º e 909.º do mesmo diploma legal.
Ademais, o regime da venda de coisas defeituosas prevê o direito de o comprador a exigir: a reparação ou substituição da coisa ( art.º 914.º ); a indemnização em caso de simples erro (art.º 915); o acesso ás regras gerais relativas ao não cumprimento em caso de defeito superveniente (cf. art.º 918.º) e, em caso de garantia de bom funcionamento da coisa vendida, a sua reparação ou substituição, se necessário ( cf. art.º 921).
Não obstante, os referidos meios, não podem ser usados livremente pelo comprador, pois que, na relação entre eles prevalece a eliminação dos defeitos quando tal seja possível, o que sucede no caso concreto. Enquanto o cumprimento da prestação acordada for possível mediante a eliminação do defeito, ou através da sua substituição, não pode, em regra, estar em aberto o caminho para os demais meios designadamente o direito a ser indemnizado mediante quantia monetária. (cf Pedro Romano Martinez, “Cumprimento defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada” reedição, 2000, pag.289 e ss).
Contudo, pode suceder, que, da prestação defeituosa possam gerar-se danos para o credor a ser indemnizados em dinheiro por não derivarem do objecto do contrato de compra e venda, designadamente nos casos em que, a prestação defeituosa efectuada, veio a causar danos nos bens que constituem o património do credor, ou seja, sem dependência daquele contrato.
Assim, conclui-se que, os danos causados no objecto da prestação são “circa rem”, mas se forem ocasionados prejuízos em outros bens do credor, estar-se-á perante situações de danos “extra rem” ( cf. Pedro Romano Martinez, obra citado fls 232 e ss).
Sem prejuízo da aplicação do art.º 918.º do CC, uma vez que se provou que “Os réus e também os vendedores imobiliários garantiram aos autores que a moradia estava “concluída por fora”. no caso dos autos, os RR venderam uma casa aos Autores “pronta por fora” não cuidando de providenciar pela impermeabilização das paredes de fora, omissão que os mesmos admitiram, sendo que, em consequência, foram danificados bens dos AA, que nada tem que ver com o objecto do contrato de compra e venda, pois o que está em causa na condenação do pagamento em dinheiro, são apenas os danos causados no interior da casa e dos móveis nela existentes, cuja reparação não constituem defeitos da prestação.
Quanto á natureza da responsabilidade civil relativa a tais danos as opiniões dividem-se.
Pedro Romano Martinez defende que se trata de responsabilidade extracontratual, respeitante à violação de direitos absolutos, que não são objecto do contrato (cfr obra citada, páginas 235 e seguintes);
João Cura Mariano, a propósito do contrato de empreitada, cujo regime é em muitos aspectos similar ao da compra e venda de coisas defeituosas, considera que estamos perante uma responsabilidade de natureza mista, com factores extracontratuais, por haver violação de direitos absolutos e com factores contratuais, por emergir do cumprimento de um contrato, concluindo que deverá prevalecer o regime da responsabilidade contratual (cfr. Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos defeitos na obra páginas 91 a 94).
Independentemente da divergência quanto á natureza da responsabilidade, o certo é que, qualquer delas admite que, no caso dos danos “extra rem” não se aplica a regra que impõe ao comprador a opção da reparação dos defeitos da coisa vendida deste que a mesma seja possível.
E, no caso, verifica-se que, os defeitos da prestação eram conhecidos daqueles, não podendo ignorar que a falta de impermeabilização da casa vendida “concluído por fora” era essencial para a manutenção do imóvel e susceptível de causar danos patrimoniais dos AA como sucedeu, concluindo-se assim pela sua culpa tendo em conta critérios de normalidade e ainda pela violação do direito de propriedade dos Autores, para além do objecto do contrato, sendo que, os danos ora em causa estão ligados por um nexo de causalidade a conduta omissiva dos recorridos.
Quanto á indemnização destes danos, devem pois seguir-se as regras do art.º 562.º e seguintes do CC.
Ora, a condenação dos RR em indemnização em dinheiro, apenas respeita aos danos extra rem. Porque o montante em causa se refere ao custo das reparações necessárias para se repor a situação que existiria se não ocorresse o evento danoso, cumpriu-se o princípio da restauração natural. Está em causa a reposição da situação tal como existiria antes da violação da dita propriedade dos Autores, e não uma qualquer compensação monetária que dê uma satisfação equivalente à que foi perdida (cf. Acórdão do STJ de 11/07/2007, publicado em www.dgsi.pt).
Defendem os RR que, porque venderam o prédio aos Autores no estado em que se encontrava, em “estrutura, não podem ser responsabilizados por defeitos surgidos depois da venda.
Mais uma vez, não lhe assiste razão.
Como se refere na sentença recorrida, dos factos provados “…retira-se que os RR. venderam aos AA., uma casa “terminada por fora” defeituosa, posto que, na realidade não estava “terminada por fora”, tendo faltado na construção da mesma a aplicação da hidrofugação que é um elemento essencial para a boa construção do imóvel em apreço.
A impermeabilização podia inclusivamente ser efectuada na altura da colocação das juntas.
Mas ainda que o não fosse – como não foi – podia e devia ter sido efectuada antes da venda ajuizada.
Aliás, a expressão “terminada por fora” sugere imediatamente a ideia de que, por fora nada mais haverá a fazer do ponto de vista da construção de uma casa, tendo sido respeitadas todas as legis artºs atinentes a essa feitura.
Mas, no caso, assim não sucedeu, pois faltou a hidrofugação – que, em casa de pedra, é fundamental e elemento indispensável na conclusão da parte exterior da casa.
A falta de hidrofugação/impermeabilização é, pois, um defeito, posto que mercê de tal factor, a casa em apreço não ficou impermeabilizada, deixando passar humidade.
Assim, é evidente que a casa em apreço – pseudo “terminada por fora” – é imprópria para o uso contratualmente destinado – habitação – discrepando igidade ualmente do referencial normativo das coisas da mesma categoria.”
Verificados os vícios da coisa vendida, deve pois atribuir-se ao RR a responsabilidade do ressarcimento dos danos, efeito de tais vícios, como decorre da argumentação supra referida.
Deve pois improceder a apelação.
Em conclusão:
Os danos causados pelos defeitos da coisa vendida em bens do dono da obra que não são objecto do contrato (danos extra rem) geram responsabilidade civil à qual não se aplicam as regras que impõem que o credor tenha de optar primordialmente pela reparação dos defeitos sempre que possível, consentindo-se a indemnização nos termos do art.º 562 e seguintes do CC.
DECISÃO
Por tudo o exposto, acórdão os juízes desta secção cível em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos Réus.
G.26.03.2015
Isabel Rocha
Jorge Teixeira
Manuel Bargado