Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 25/11.0TBVRL.G1 |  |
PRÉDIOS RÚSTICOS CONTÍNUOS E CONFINANTES
FACTOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
FACTOS IMPEDITIVOS/EXTINTIVOS
COMUNICAÇÃO E EXERCÍCIO EXTEMPORÂNEO
SITUAÇÕES DE EXCLUSÃO
ÓNUS DE ALEGAÇÃO
ÓNUS DA PROVA
AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO
I - Na ação de preferência intentada nos termos do referido art. 1380º do C.C. aos autores cabe alegar e provar os factos constitutivos do seu direito de preferência, a saber: a) foi efetuada venda ou dação em cumprimento de prédio com área inferior à unidade de cultura; b) o preferente é dono de prédio confinante com o alienado; c) o prédio do preferente tem área inferior à unidade de cultura; d) o adquirente do prédio não é proprietário confinante. E sobre o réu recai o ónus da prova dos factos impeditivos ou extintivos daquele direito, designadamente os factos relativos à comunicação e ao exercício extemporâneo do direito de preferência e as situações de exclusão do direito de preferência.
II – “Para fazer prova da aquisição por usucapião da propriedade de um imóvel que se afirma ter pertencido a um antepassado, por óbito do qual correu termos processo de inventário, é necessário demonstrar, ou que o bem lhe foi adjudicado no inventário e que daí resultou uma sucessão na posse (causal), ou que houve inversão do título de posse e que depois da inversão decorreu já o prazo da usucapião.” (Ac. da R.P. de 12/10/2017 (Aristides Rodrigues de Almeida), in www.dgsi.pt.)
III - Constituindo os prédios dos autores um pinhal contínuo e sem hiatos e constituindo igualmente os prédios vendidos um pinhal contínuo e sem hiatos encontramo-nos perante dois prédios rústicos contínuos e confinantes nos termos e para os efeito do disposto no art. 1380º e 204º nº 2 do C.C. não obstante uns e outros abrangerem mais do que um artigo matricial.
IV – Não tendo os réus logrado provar que o preço real tenha sido outro que não o constante do contrato de compra e venda a preferência far-se-á por este preço não havendo da parte do preferente qualquer exercício abusivo do seu direito.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I – Relatório
J. J. e mulher, M. F., residentes na Rua …, X, instauraram acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra A. V. e mulher, M. O., residentes no lugar …, X, M. B. e marido, J. R., residentes na Rua …, ..., P. D. e mulher, S. C., residentes na Quinta … X, pedindo:
- A condenação dos réus A. V. e M. O. a reconhecerem aos autores o direito a preferirem aos demais réus nas compras dos prédios sitos na antiga freguesia de ... (entretanto extinta e englobada na união das freguesias de ... e ...), concelho de X, inscritos na matriz predial rústica daquela freguesia sob os art. ...º e ...º;
- A substituição na escritura pública de compra e venda outorgada em 04/04/2008 dos réus M. B., J. R., P. D. e S. C. pelos autores, para os quais assim se deverá considerar para todos os legais efeitos transmitido o direito de propriedade ali adquirido por aqueles, sobre os identificados prédios;
- O cancelamento de todos os registos efectuados com base na escritura outorgada em 04/04/2008.
Para tanto, alegam, em síntese, que são proprietários dos prédios rústicos sitos na antiga freguesia de ..., concelho de X, inscritos na matriz predial rústica daquela freguesia sob os art. ... e ..., por terem adquirido o direito de propriedade por sucessão hereditária de A. J. e B. L., sem prejuízo de em paralelo terem adquirido tal direito por via da usucapião, e que esses prédios confinam, do lado nascente, com os prédios dos art. ..º e ..º, possuindo todos estes imóveis área inferior à unidade de cultura.
Alegam também que os prédios dos art. ..º e ..º foram vendidos pelos réus A. V. e M. O. aos réus M. B., J. R., P. D. e S. C., pelos preços respectivos de € 1.000,00 e € 1.250,00, mediante escritura pública outorgada em 04/04/2008, no Cartório Notarial de ..., sem que tivesse sido previamente comunicada tal alienação aos autores, motivo pelo qual se mostra violado o direito de preferência previsto nos art. 1380º, nº 1 do C.C. e 18º, nº 1, do Dec.-Lei nº 384/88 de 25 de Outubro.
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Os réus M. B., J. R., P. D. e S. C. contestaram deduzindo as seguintes excepções: de caducidade do direito de preferência, por falta de depósito do preço no prazo legalmente previsto; de caducidade do direito de acção, por inobservância do prazo de 6 meses previsto no art. 1410º, nº 1 do C.C.; de abuso de direito, por os autores se apresentarem a exercerem o direito à prelação pelo valor declarado na escritura notarial colocada em crise, quando o valor real global da alienação é de € 60.000,00 e o valor global de mercado dos imóveis é de € 90.000,00; a prevalência do direito de preferência de que os réus M. B. e P. D. eram titulares, na qualidade de arrendatários rurais dos imóveis dos art. ..º e ..º; os prédios dos art. ...º e ...º foram adquiridos com a intenção dos compradores os afectarem à construção de casas de habitação.Paralelamente refutam que os prédios dos art. ... e ... sejam confinantes com os prédios dos art. ..º e ..º, para além de sustentarem que os autores não eram titulares do direito de propriedade relativo àqueles outros imóveis à data da celebração do negócio colocado em crise, pois o trânsito em julgado da sentença homologatória da partilha judicial ocorreu em data posterior.
Concluíram pela improcedência das pretensões formuladas pelos autores. Todavia, para a eventualidade de assim não ser entendido, a título subsidiário deduziram um pedido reconvencional de condenação dos autores a pagarem aos réus M. B., J. R., P. D. e S. C., os montantes respectivos de € 17.500,00 e € 3.800,00, com fundamento nas benfeitorias entretanto efectuadas nos prédios que adquiriram.
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Os réus A. V. e M. O. contestaram reiterando as excepções deduzidas pelos demais réus e impugnam a confinância dos prédios dos art. ... e ... com os prédios dos art. ..º e ..º e questionarem que os autores fossem titulares do direito de propriedade que invocam na data em que foi outorgada a escritura pública de alienação dos imóveis. Concluíram pela não procedência das pretensões aduzidas pelos autores, para além de pedirem a sua condenação como litigantes de má-fé.*
Os autores apresentaram réplica pugnando pela improcedência das excepções aduzidas pelos réus, impugnaram a alegação efectuada pelos réus M. B., J. R., P. D. e S. C. que suporta as pretensões reconvencionais formuladas e rejeitaram litigarem com má-fé.*
Foi proferido despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de caducidade do direito de preferência por falta de depósito do preço no prazo legalmente previsto.*
Mostra-se junto relatório pericial, bem como os esclarecimentos prestados pelos senhores peritos. *
Posteriormente os réus M. B., J. R., P. D. e S. C., a propósito de afirmações dos autores acerca dos emitentes dos cheques juntos aos autos, peticionaram a sua condenação como litigantes de má-fé alegando que estes alteram a verdade dos factos, o que estes refutaram.*
Após realização de julgamento foi proferida sentença, cuja parte decisória reproduzimos na íntegra:“Em face de todo o exposto, decide-se:
a) Condenar os réus A. V., M. O. a reconhecerem aos autores J. J. e M. F. o direito de preferirem aos réus M. B., J. R., P. D. e S. C. na aquisição dos prédios identificados nos factos provados n.ºs 2 e 3;
b) Determinar a substituição dos réus M. B., J. R., P. D. e S. C. pelos autores J. J. e M. F. na escritura pública identificada no facto provado n.º 1, e, consequentemente, considera-se transmitido a favor dos autores o direito de propriedade relativo aos prédios referenciados nos factos provados n.ºs 2 e 3;
c) Cancelar os registos efectuados a favor dos réus P. D. e S. C., quanto ao imóvel identificado no facto provado n.º 2;
d) Cancelar os registos efectuados a favor dos réus M. B. e J. R., relativamente ao imóvel identificado no facto provado n.º 3;
e) Julgar totalmente improcedentes os pedidos reconvencionais formulados a fls. 99-100 pelos réus M. B., J. R., P. D. e S. C., absolvendo-se os autores J. J. e M. F. de tais pretensões;
f) Absolver os autores J. J. e M. F. do pedido de condenação como litigantes de má fé formulado pelos réus A. V., M. O.;
g) Absolver os autores J. J. e M. F. do pedido de condenação como litigantes de má fé formulado pelos réus M. B., J. R., P. D. e S. C.;
h) Decide-se condenar os réus A. V., M. O., M. B., J. R., P. D. e S. C. no pagamento das custas da acção – cfr. artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.C.
i) Condenar os réus A. V. e M. O., no pagamento das custas do incidente de litigância de má fé que desencadearam, fixando-se a taxa de justiça em 2 (duas) U.C. – cfr. artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.C. e 7.º, n.º 4, do R.C.P.
j) Condenar os réus M. B., J. R., P. D. e S. C. no pagamento das custas do incidente de litigância de má fé que desencadearam, fixando-se a taxa de justiça em 2 (duas) U.C. – cfr. artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.C. e 7.º, n.º 4, do R.C.P.
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Solicite ao processo n.º 131/05.0TBVRL a emissão de certidão, na qual conste a indicação de não ter sido interposto recurso da sentença ali proferida em 03/07/2007, bem como a data em que essa decisão foi notificada aos interessados.*
Após trânsito em julgado, diligencie-se pela inscrição no Registo Predial da sentença proferida – cfr. artigos 2.º, n.º 1, al. a), 3.º, n.º 1, al. c), 8.º-A, n.º 1, al. b), 8.º-B, n.º 3, al. a), 8.º-C, n.º 2, do Código do Registo Predial.*
Registe e notifique.”*
Não se conformando com esta sentença vieram os réus M. B., J. R., P. D. e S. C. dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:“1. Os recorrentes entendem terem sido julgados incorrectamente os factos 10 ,11,12, 14, 15 dos factos considerados provados, por referência aos artigos 2.º a 14.º, 16.º e 18.º da PI, e artigos 5.º e 15.º da Contestação dos RR., aqui recorrentes, tendo sido erradamente interpretadas e apreciadas as concretas prova produzidas em relação a cada um deles
2. E ainda, os factos 3 a 8 e 11 a 20 dos factos considerados não provados, por referência aos artigos 5.º, 8.º, 10.ºa 13, 16.º, 17.º, 28.º, 29.º, 32.º a 35.º, 51.º, 53.º a 60.º e 65.º da Contestação dos RR, aqui recorrentes, tendo sido erradamente interpretadas e apreciadas as concretas provas produzidas em relação a cada um deles.
3. No que respeita ao julgamento dos factos provados 10 e 11, foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Certidão de Inventário, junto sob o doc. n.º 2 com a PI;
b) Depoimento da testemunha M. S. prestado na audiência de Julgamento de dia 13-03-2015, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático do minuto 1, 23 a 3.30; 39.01 a 39.20;
c) Depoimento da testemunha B. P. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 3.25 a 6.35; 23.50 a 24.10;
4. Donde resulta claramente que os AA. não eram, ainda, proprietários dos imóveis inscritos sob os artigos ... e 2372 na data da outorga da escritura pública de compra e venda dos prédios objecto da preferência, pertencendo tal prédio à herança aberta de que eram apenas herdeiros.
5. Não tendo produzido qualquer prova dos actos de posse constantes nestes factos 10 e 11 considerados provados.
6. Uma correcta apreciação destas provas, únicas produzidas a este respeito, impunha o julgamento de tais factos como não provados.
7. No que respeita ao julgamento do facto 12 dos factos provados, foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Certidão de inventário junta sob o doc. 2 com a PI;
b) Plantas e fotos aéreas disponibilizadas e certificadas pelo instituto geográfico do exército;
c) Inspeção judicial ao local realizada no dia 15-07-2015, cuja acta se encontra a fls. 479 a 481;
d) Fotografias de fls. 486 a 489;
e) Depoimento da testemunha M. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015, devidamente gravado no suporte informático de 10.33.24 a 11.23.33, nomeadamente, nos excertos do seu depoimento cuja reapreciação se requer, prestados do minuto 22.20 a 24.00 e do minuto 40.10 a 49.10;
f) Depoimento da testemunha B. P. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015, gravado no suporte informático, nomeadamente, nos excertos cuja reapreciação se requer gravados do minuto 11.30 a 13.50, do minuto 14.45 a 16.30, do minuto 17.20 a 18.40 e do minuto 21.00 a 22.15;
g) Depoimento da testemunha F. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 11.49.41 a 12.26.02, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 11.10 a 11.55; 13.15 a 16.10; 17.15 a 17.50 e 24.10 a 29.00;
h) Depoimento da testemunha A. M. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 14.49.44 a 15.01.12, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 4.45 a 5.50;
i) Depoimento da testemunha Manuel prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.02.01 a 15.12.30, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 3.35 a 4.39;
j) Depoimento da testemunha A. L. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 3.30 a 6.20 e 12.30 a 16.00;
k) Depoimento da testemunha M. T. prestado na audiência de julgamento de dia 27-03-2015 gravado de 10.10.04 a 10.34.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 2.25 a 5.00, 8.50 a 17.30;
l) Depoimento da testemunha C. P. prestado na audiência de julgamento de dia 27-03-2015 gravado de 10.37.42 a 11.02.37, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 16.00 a 18.00 e 22.00 a 23.30;
8. Numa correcta apreciação destes meios de prova sempre o facto 12 deveria ser considerado como não provado;
9. Todas as testemunhas foram claras quanto à existência, desde tempos imemoriais, de um caminho público, utilizado por quem o pretendesse, a pé e de carro de bois, o qual com o qual ambos os prédios objecto da preferência confrontam pelo seu lado poente., isto é, separa os terrenos dos RR. e os alegados terrenos dos AA;
10. No inventário são os próprios AA. (A. marido que ali foi cabeça de casal) que reconhecem esse facto quando, no ano de 2005, descrevem o prédio inscrito sob o artigo ..., sob a verba 8 da relação de bens, referindo este prédio confronta a nascente com caminho.
11. Nas plantas vem assinalado o Caminho público;
12. Nas fotos aéreas o mesmo é totalmente visível até meados da década de 1990.
13. Nas fotos juntas a fls. 486 a 489 é visível a sua existência até ao tanque existente a norte, já após os limites dos prédios de que os AA. se arrogam proprietários.
14. Pelo que, não é verdade que entre os prédios dos AA. e o prédios dos RR inexista qualquer parcela de terreno, pois existe, é visível e encontra-se transitável até ao tanque o caminho público que antes ligava à Estrada Nacional N.º …, vindo da Estrada de …
15. Também na Inspecção ao local foi visível o solo calcado até ao tanque e a fiada das árvores nos terrenos dos RR. plantadas ao longo do caminho que possui a largura de cerca de 5/6 m.
16. No que respeita ao julgamento do facto 14 dos factos provados e factos 11 e 20 dos factos não provados, foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Depoimento da testemunha M. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015, devidamente gravado no suporte informático de 10.33.24 a 11.23.33, nomeadamente, nos excertos do seu depoimento cuja reapreciação se requer, prestados do minuto 6.00 a 11.10 e do minuto 15.10 a 18.15 e do minuto 38.00 a 38.30;
b) Depoimento da testemunha B. P. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015, gravado no suporte informático, nomeadamente, no excerto cuja reapreciação se requer gravados do minuto 7.30 a 8.06;
c) Depoimento da testemunha F. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 11.49.41 a 12.26.02, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 00.56 a 10.30; 12.00 a 12.45; 13.15 a 15.200; 16.10 a 18.40; 21.50 a 23.00; 29.00 a 29.50 e 32.00 a 35.50;
d) Depoimento da testemunha M. G. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 14.35.26 a 14.41.05, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 2.20 a 5.00; e na gravação imediata do minuto 0.45 a 4.50;
e) Depoimento da testemunha A. M. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 14.49.44 a 15.01.12, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 1.55 a 2.50; 6.35 a 7.30 e 9.30 a 9.40;
f) Depoimento da testemunha Manuel prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.02.01 a 15.12.30, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 1.25 a 2.00; 2.05 a 3.00 e 4.40 a 6.10;
g) Depoimento da testemunha A. L. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 6.20 a 8.45 e 10.20 a 12.30;
h) Depoimento da testemunha M. A., prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 5.40 a 6.30 e 7.30 a 8.00;
i) Depoimento da testemunha António, prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 10.01.44 a 1.07.23, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 1.30 a 3.00 e 3.30 a 4.30;
j) Depoimento da testemunha C. P. prestado na audiência de julgamento de dia 27-03-2015 gravado de 10.37.42 a 11.02.37, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 5.00 a 11.10 e 19.45 a 21.10;
k) Depoimento da testemunha A. L. prestado na audiência de julgamento de dia 27-03-2015 gravado de 11.03.24 a 11.12.14, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 2.00 a 6.50;
l) Relatório pericial, donde consta que os terrenos se situam, ambos, em zona de expansão urbana, sem condicionantes ao nível da RAN e REN.
17. Todas estas testemunhas puderam confirmar em audiência de Julgamento que a efectiva compra (pela forma meramente verbal) dos terrenos ocorreu no ano de 2002, altura em que os 2.RR. tomaram posse imediata e começaram a efectuar a desmatação, limpeza, construção do muro de vedação e plantação de árvores que têm hoje 12 anos e dão muita fruta. Confirmando o preço pago, o montante que o vendedor pedia inicialmente, bem como que o negócio foi público e comentado nos cafés, assim como que os AA. tiveram conhecimento. Confirmaram também que a intenção da compra dos terrenos era, à data desta, para que os RR. pudessem ali, futuramente, construir as suas casas. Motivo pelo qual foi comprado pelo outro irmão, mais tarde um terreno que com estes é contíguo;
18. Daí que, sendo bem apreciadas estas provas, nos termos preditos, impunha-se que o facto 14 fosse julgado provado com a redacção que consta no artigo 5.º da Contestação dos aqui recorrentes, e, que os factos 11 e 20 fossem considerados como provados.
19. No que respeita ao julgamento dos factos 4., 5., 6., 7. dos factos não provados foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Escrituras públicas outorgadas em 4/4/2008 e 11/02/2011 (rectificação), de fls. 23 a 27 e 102 a 105, respectivamente;
b) Cheques juntos pelos RR. de fls. 323 a 336 complementados com a informação da Caixa … de fls 349 a 355;
c) Certidão comercial da sociedade Empreitadas ..., Lda.;
d) Relatório pericial de fls. 278 a 296 e Esclarecimentos dos Peritos de fls. 313 a 319;
e) Depoimento da testemunha M. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015, devidamente gravado no suporte informático de 10.33.24 a 11.23.33, nomeadamente, nos excertos do seu depoimento cuja reapreciação se requer, prestados do minuto 6.00 a 11.10 e do minuto 15.00 a 18.15;
f) Depoimento da testemunha F. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 11.49.41 a 12.26.02, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 00.56 a 10.30; 16.10 a 18.40; 19.40 a 20.15; 21.00 a 23.00; 29.00 a 29.50 e 31.00 a 33.30, e, no depoimento gravado na audiência de Julgamento de dia 13-03-2015, de 15.40.34 a 15.47.16, nomeadamente no excerto cuja reapreciação se requer prestado do minuto 1.50 a 3.50;
g) Depoimento da testemunha M. G. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 14.35.26 a 14.41.05, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 2.20 a 5.00; e na gravação imediata do minuto 0.45 a 4.50 e na gravação imediata (dia 13-03-2015 de 14.41.05 a 14.48.34) no excerto cuja reapreciação se requer do minuto 0.45 a 3.20;
h) Depoimento da testemunha A. M. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 14.49.44 a 15.01.12, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 0.20 a 2.15; 6.35 a 7.30;
i) Depoimento da testemunha Manuel prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.02.01 a 15.12.30, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 1.25 a 2.00; 2.05 a 3.00 e 4.40 a 6.10;
j) Depoimento da testemunha A. L. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 6.20 a 8.45 e 10.20 a 12.30;
k) Depoimento da testemunha M. A., prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 5.40 a 6.30 e 7.30 a 8.00;
l) Depoimento da testemunha António, prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 10.01.44 a 1.07.23, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 1.30 a 3.00 e 3.30 a 4.30;
m) Depoimento da testemunha C. P. prestado na audiência de julgamento de dia 27-03-2015 gravado de 10.37.42 a 11.02.37, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 2.00 a 11.10 e 19.45 a 21.10;
n) Depoimento da testemunha A. L. prestado na audiência de julgamento de dia 27-03-2015 gravado de 11.03.24 a 11.12.14, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 2.00 a 6.50;
20. Todas as testemunhas supra referidas tiveram conhecimento do negócio, pelos anos de 2002. A primeira testemunha, indicada pelos AA. afirmou esse facto referindo que o negócio se constou. Todas as demais testemunhas confirmaram que o negócio foi falado, até nos cafés.
21. As testemunhas confirmaram também que o preço foi de 60.000,00 euros e que o vendedor tinha o terreno à venda por 100.000,00 euros. Foram entregues os cheques juntos aos autos supra aludidos. Foi explicado o modo de pagamento pelo Testemunha F. S.. A Testemunha M. G. afirmou ter visto o Sr. F. S., pai dos RR. a entregar um cheque no valor de 15.000,00 para pagamento de parte do preço (1.º pagamento). A peritagem avalia os prédios em valor superior a 75.000,00.,Todas as testemunhas confirmam que as árvores foram plantadas e o muro foi construído no ano de 2002, data efectiva do negócio. Resultou ainda que os AA. são conhecedores dos preços de mercado naquela zona, que sabiam o preço pedido e o que veio a ser pago, bem como que a colocação de um preço simbólico na escritura se deveu a motivos meramente fiscais.
22. Daí que, sendo bem apreciadas estas provas, nos termos preditos, impunha-se que os factos 4, 5, 6, 7 fossem julgados como Provados.
23. No que respeita ao julgamento dos factos 15 dos factos provados e facto 8 dos factos não provados foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Toda a prova indicada na conclusão 19, que aqui se dá por reproduzida, reforçando-se o erro de apreciação do relatório pericial, o qual, salvo o devido respeito, se afigura aos Recorrentes, como grosseiro.
b) Na verdade, consta dos esclarecimentos dos Sr. Peritos, a fls 313 a 319, complemento do relatório pericial, que em data anterior a 2009 os preços dos terrenos que avaliaram seriam superiores em cerca de 40%.
24. Tendo em conta que a escritura em causa nos presentes autos é datada de 4/04/2008, este facto é relevante para a boa decisão da causa, no entanto não foi tido em conta no julgamento do facto 15., quando deveria tê-lo sido.
25. Numa leitura atenta do relatório pericial e seus esclarecimentos, conjugados com os demais factos, já sindicados, seria forçoso que se chegasse à conclusão que ambos os prédios têm aptidão construtiva.
26. Tendo em conta os valores praticados à data de 2008 para terrenos no local como consta nas tabelas apresentadas no relatório sempre se concluiria que os preços achados pelos Sr. Peritos seriam os preços mínimos de mercado.
27. Ainda assim os dois prédios objecto da preferência tinham à data de 2008 preço real e de mercado de 76.608,00 euros ( no seu conjunto).
28. Daí que, da apreciação correcta de todas estas provas, conjugadas, sempre se impunha que o facto 15 fosse considerado Provado com a seguinte redacção: “Em 28/01/2013 o prédio referenciado em 3 possuía o valor real e de mercado de 48.528,00 euros e o prédio referenciado em 2 possuía o valor real e de mercado de 19.545,00 euros, sendo que, na data de 4/4/2008 o valor de cada um destes prédios era superior em 40%.
29. Assim como, pela prova testemunhal produzida se impunha que o facto oitavo fosse julgado como Provado.
30. No que respeita ao julgamento do facto 3 dos factos não provados foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Depoimento da testemunha F. S., no excerto do seu depoimento prestado na audiência de dia 13-03-2015, no excerto que pretende a reapreciação que vai do minuto 17.15 ao minuto 17.50;
31. Esta testemunha pôde relatar o sucedido com clareza e credibilidade pelo que também este facto deveria ter sido considerado provado, por ausência de qualquer contraprova que o abalasse.
32. No que respeita ao julgamento dos factos 12 a 19 dos factos provados foram erradamente interpretados e apreciados os seguintes meios de prova:
a) Relatório pericial de fls 278 a 296 e esclarecimentos de fls 313 a 319;
b) Certidão comercial da sociedade empreitadas ..., Lda.
c) Depoimento da testemunha F. S. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 11.49.41 a 12.26.02, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 9.50 ao minuto 11.10;
d) Depoimento da testemunha A. M. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 14.49.44 a 15.01.12, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 1.55 ao minuto 5.20;
e) Depoimento da testemunha Manuel prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.02.01 a 15.12.30, no excerto cuja reapreciação se requer, devidamente gravado no suporte informático de minuto 1.10 ao minuto 5.00;
f) Depoimento da testemunha A. L. prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 1.00 ao minuto 6.40;
g) Depoimento da testemunha M. A., prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 15.14.00 a 15.30.24, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 3.10 ao minuto 5.40;
h) Depoimento da testemunha António, prestado na audiência de julgamento de dia 13-03-2015 gravado de 10.01.44 a 1.07.23, nos excertos cuja reapreciação se requer, devidamente gravados no suporte informático de minuto 1.30 a 3.00;
33. Todas as testemunhas souberam descrever os prédios antes do trabalhos realizados e após estes, descreveram tudo o que lá foi efectuado, as suas datas, e para quem trabalhavam.
34. Todas elas referiram trabalharem para a sociedade Empreitadas ..., lda, cujos sócios gerentes são os RR. aqui recorrentes e o seu Pai F. S..
35. Da conjugação do relatório pericial com a prova testemunhal produzida, não poderiam restar dúvidas ao tribunal que efectivamente os trabalhos realizados aumentaram o valor dos prédios (valor esse que vem avaliado no Relatório pericial), que os mesmos beneficiam os terrenos objecto de preferência e que foram efectuados usando os meios que são da Empresa dos recorrentes (rectroescavadoras, tractores, camiões e mão de obra), donos dos terrenos, assim como tais trabalhos não podem ser levantados (desmatação, limpeza, terraplanagem, plantação de videiras e arvores de fruto com 12 anos e muro de vedação). Que tudo foi feito de boa-fé no desconhecimento do interesse de outrem, inclusive dos AA. (vizinhos desses terrenos) que foram conhecedores e nada disseram ou fizeram (ao longo de mais de 9 anos).
36. Daí que, da apreciação correcta de todas estas provas, conjugadas, sempre se impunha que os factos 12 a 19 fossem considerados Provados. Acresce que,
37. Não se verificam os pressupostos para que os AA. pudessem adquirir os prédios inscritos sob o artigo 2731 e 2732 pela via originária da usucapião, porquanto, nem à data da realização da escritura de 4/4/2008, aqui em crise, nem à data da instauração da presente lide, possuíam quer em nome próprio, quer em nome e representação de outrem tais prédios;
38. A decisão tomada a este respeito viola o preceituado nos artigos 1287.º, 1296.º, 1251.º, 1252.º, 1253.º, 1255.º e 2079.º do Código Civil, normas estas que bem aplicadas impunham decisão inversa.
39. Na data de 4/04/2008, data da escritura objecto da presente lide, os AA. não eram ainda proprietários dos prédios inscritos sob os artigos 2731 e 2732, porquanto a sentença final homologatória da partilha transitou em julgado em 22/10/2008 inexistindo qualquer trânsito em julgado de sentenças anteriores.
40. A decisão tomada a este respeito viola o preceituado nos artigos 628.º (antigo artigo 677) e 1382 do Código de processo civil e 1380.º n.º 1 do Código Civil.
41. O A. instaura a acção não na qualidade de cabeça de casal e em representação de herança aberta, mas sim em nome próprio conjuntamente com sua esposa, pelo que na presenta acção não lhe poderia ser reconhecido qualquer direito de preferência para a herança, violando a sentença, neste particular, o disposto nos artigos 1380.º n.º 4 e 420.º do Código Civil.
42. Assim, à data da realização da venda objecto de preferência, os AA. não eram proprietários dos prédios que indicam confinar com os prédios vendidos. Como tal nenhum direito de preferirem nessa compra lhes assiste, pelo que, neste particular, a sentença violou o disposto no artigo 1380.º n.º 1 do Código Civil.
43. Entre os prédios objecto da preferência e os prédios inscritos sob os artigos 2731 e 2732 existe um tracto de terreno não pertencente nem aos RR. nem aos AA. porquanto foi utilizado, desde tempos imemoriais até meados da década de 1990 como caminho público.
44. Tracto este com mais de cinco metros de largura, que inicia na Estrada de ... e embocava na Estrada Nacional n.º .., e que hoje só é visível está marcado no solo e é transitável até um tanque que se situa a norte dos terrenos em causa.
45. Entre os terrenos dos RR. e os alegados terrenos dos AA. esse tracto está perfeitamente transitável e foi respeitado pelos RR.
46. Nesse caminho público, utilizado pela população daquela aldeia mas também das aldeias vizinha e por quem pretendesse, visto estar ao serviço do público, passavam as pessoas a pé e de carro de bois, desde há 50, 60, 70 e mais anos.
47. Este caminho não deixa de ter a natureza pública pelo facto de hoje se encontrar interrompido no seu percurso a norte dos terrenos em discussão.
48. Não pertencendo aos RR. nem aos AA. esse caminho (tracto de terreno separa estes terrenos, pelo que inexiste a alegada confinância.
49. Ao decidir em contrário andou mal o M.º Juiz, e violou o disposto no preceituado no artigo 1380.º n.º1 do Código Civil.
50. Os prédios objecto da preferência foram adquiridos por pessoas distintas. O prédio inscrito sob o artigo .. pelo R. P. D. e esposa e o prédio Inscrito sob o artigo .. pela R. M. B. e marido.
51. Como tal, erra o M.º Juiz na interpretação e aplicação do preceituado no artigo 204.º n.º 2 do Código Civil, porquanto a continuidade de prédios pertencentes a pessoas distintas não permite que se considere que esse prédio é um só, violando o M.º Juiz, com essa decisão esta norma jurídica.
52. Incumbe aos AA. provar os factos constitutivos do Direito de preferência. Dado que a confinância é um facto constitutivo do direito de preferência, incumbia aos AA. a sua prova, mas já não aos RR. a prova contrária.
53. Pelo que tendo decidido que os RR. não fizeram prova da existência da natureza pública do caminho, que acaba por vir reconhecida a sua existência na sentença, foi violado a norma jurídica constante do artigo 342.º, e 1380.º n.º1 do Código Civil e 414.º do Código do Processo Civil.
54. Os RR. adquiriram os terrenos para ali construírem, futuramente, as suas habitações, pelo que nos termos do preceituado no artigo 1381 alínea a) sempre estaria afastado qualquer eventual direito de preferência, norma que com a decisão tomada foi também violada.
55. O preço real da venda foi de 60.000,00, sendo que o vendedor tinha os terrenos à venda por 100.000,00 todas as testemunhas inquiridas a estes factos puderam confirmar este facto, tendo existido um claro erro de julgamento, quando se considera não provado este facto e se atribui o direito aos AA. de preferirem terrenos com um valor comercial à data de 2008 de 76.608,00 euros (avaliados no relatório pericial junto aos autos), por apenas o valor de 2.200.00 euros.
56. Não deixa de ser relevante que nessa escritura o prédio que possui três vezes mais da área e melhor localização (sendo avaliado no preço de 48.528,00 euros ao ano de 2013 e em mais 40%, ou seja, no preço de 65.000,00 no ano de 2008) tenha o preço declarado inferior ao outro prédio, três vezes menor e em pior localização e avaliado num valor muito inferior, o que indicia só por si que não traduz o preço real.
57. Este valor de 2.200 euros foi colocado na escritura por razões meramente fiscais, como toda a prova conjugada, e as regras da experiencia comum o prova claramente.
58. Tendo em conta o valor real e de mercado dos prédios objecto da preferência constantes no Relatório Pericial e por correspondência o preço de declarado da escritura, cerca de apenas 3% daquele, impunha-se que a excepção de Abuso de direito arguida pelos RR. fosse procedente.
59. Não o tendo sido, a presente sentença viola o disposto no preceituado no artigo 334.º do Código Civil.
60. Tendo em conta o relatório pericial e a demais prova realizada sempre se imporia, que subsidiariamente, no caso de procedência da acção, que não se concede de forma alguma, fosse a reconvenção julgada procedente.
61. Sendo os RR., aqui recorrentes, donos dos terrenos e sócios gerentes da sociedade cujos meios foram utilizados nos trabalhos realizados nos mesmos, carece de qualquer fundamento a fundamentação da sentença a respeito da titularidade do direito à indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas.
62. Pelo que a sentença viola, ainda, o disposto no artigo 564.º do Código do processo civil e artigos 277.º e 1273.º n.º 1 e 2 do Código Civil.
Por Fim,
63. É entendimento do recorrente que face à prova realizada e bem aplicadas as normas jurídicas supra indicadas, nos termos como sindicado, sempre a Acção de Preferência tinha que improceder.
64. Foram violados os seguintes normativos legais: artigos 1287.º, 1296.º, 1251.º, 1252.º, 1253.º, 1255.º e 2079.º do Código Civil; nos artigos 628.º (antigo artigo 677) e 1382 do Código de processo civil e 1380.º n.º 1 do Código Civil; nos artigos 1380.º n.º 4 e 420.º do Código Civil; 204.º n.º 2 do Código Civil; artigo
342.º do Código Civil e 414.º do Código do Processo Civil; 334.º do Código Civil; artigo 564.º do Código do processo civil e artigos 277.º e 1273.º n.º 1 e 2 do Código Civil.”
Pugnam pela revogação da sentença que deve ser substituída por outra que decida nos termos supra expostos.
*
Não se conformando com esta sentença vieram os réus A. V. e M. O. dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:“A) - DA MATÉRIA D1E FACTO
1 – O presente recurso versa sobre matéria de facto e de direito, Cfr. Artigos 639º e 640º do CPC, com recurso à prova gravada.
2 - Nos termos e para os efeitos do artigo 640º, nº 1, al. a), do Código de Processo Civil a Apelante indica quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados: 1º - Os factos dados como provados sob os pontos 10, 11, 12, 16, 17 e 18 da sentença: 2º - Os factos dados como não provados sob os pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 e 20 da sentença: E ainda o Ponto 32 da base instrutória.
3 - Nos termos e para os efeitos do artigo 640º, nº 1, al. b), do Código de Processo Civil os Apelantes indicam quais os meios probatórios que impunham decisão diversa sobre os pontos supra indicados: 1º - Contradição entre a matéria assente, e entre a matéria dado como provada e não provada. 2º - O testemunho de M. S.; 3º - O testemunho de B. P.; 4º - O testemunho de F. S.; 5º - O testemunho de Manuel; 6º - O testemunho de A. L.; 7º - O testemunho de M. T.; 8º - O testemunho de C. P.; 9º - Os documentos jutos aos autos, nomeadamente as escrituras públicas de fls. 23-27 e 102-105, a certidão relativa ao processo n.º 131/05.0TBVRL de fls. 28-74, as certidões prediais de fls. 75-76 e 186-190, o contrato de arrendamento rural de fls. 106-108, as certidões matriciais de fls. 109-110, as notas de cobrança de imposto de fls. 220-222, o relatório pericial de fls. 278-296, integrado pelos esclarecimentos de fls. 313-319, as cópias dos cheques de fls. 323-328 e 331-336, a informação prestada pela Caixa … a fls. 349-355, a certidão de matrícula da sociedade Empreitadas ..., Lda., de fls. 381-383 e 432-436, as fotografias aéreas e as cartas topográficas disponibilizadas pelo Instituto Geográfico do Exército, a inspeção judicial ao local da causa realizada no dia 15/07/2015 (cfr. fls. 479- 481) e as fotografias de fls. 471-477 e 486-489.; 10º - As regras da experiência comum. e 11º - As regras do ónus da prova.
4 - O Tribunal " a quo" deveria ter dado como não provados os Pontos 10, 11, 12, 16, 17 e 18 da matéria dada como provada constante da douta sentença, desde logo porquanto as fotografias aéreas e as cartas topográficas disponibilizadas pelo Instituto Geográfico do Exército, de fls. 471-477 e 486-489, são claras, e demonstrar que os prédios não são confiantes.
5 - Por outro lado, da inspeção judicial ao local da causa realizada no dia 15/07/2015 (cfr. fls. 479-481), resultou claro que o trato de terreno que separa os prédios é verificável no local.
6 - Com esta decisão o tribunal " a quo" violou a valor probatório das provas, tendo decidido contra o que conta de documentos, documentos requeridos pelo próprio Tribunal, e violou o disposto nos artigos 5.º, n.º 1, do C.P.C. e 342.º, n.º 2, do Código Civil.
7 - O testemunho de M. S., no Excerto do seu depoimento prestado do minuto 22.20 a 24.00; Também no excerto do seu depoimento gravado do minuto 38 a 49.10; O testemunho de B. P., Minuto 12.59 a 17.22; O testemunho de F. S., Excerto do seu depoimento gravados de 11.10 a 11.55; 13.15 a 16.10, e, 24.10 a 29.00, minuto 17.15 a 17.50; O testemunho de A. L., Excerto do minuto 3.30 a 4.00, e, 12.30 a 16.00; O testemunho de M. T., minuto 2.37 ao minuto 5.00; e do minuto 8.59 ao minuto 17.30, e O testemunho de C. P. minuto 15.43 a 18.15, e de 22 a 23.30.
8 - Ditam as regras da experiência, que não é pelo facto d e se não conseguir qualificar juridicamente um trato de terreno como caminho público, no que se não concede, tal signifique que se trate de terreno privado da titularidade dos Autores.
9 - Ditam as regras da experiencia e o homem médio que se existem fotografias que descrevem a existência de um caminho, se todos os testemunhos são unanimes em confirmar a existência de um caminho ou trato de terreno entre os prédios, se no local existem indícios da sua existência, é porque existe um trato de terreno a separar os prédios, e logo ditam as regras da experiência que os prédios não são confiantes.
10 - É ao titular do direito de preferência que cabe o ónus de alegar e provar a cofinancia dos imóveis, por se tratar de um facto constitutivo desse direito (cfr. artigos 5.º, n.º 1, do C.P.C. e 342.º, n.º 1, do Código Civil), não se bastando a lei com uma aparente contiguidade dos tratos de terreno.
11 - Não estamos no âmbito de prova indiciária como pretende o tribunal "a quo", sendo que provar os limites do seu próprio terreno não é qualquer prova diabólica.
12 - Aos réus, aqui apelantes, apenas competia impugnarem a cofinancia dos prédios, o que atempadamente fizeram, os autores, aqui apelados, tiveram possibilidade na petição inicial, e na réplica, de alegarem todos os factos que considerassem necessários a provar a cofinancia dos prédios, que não o lograram fazer é pacifico e aceite pelo Tribunal "a quo".
13 - O Tribunal " a quo" violou o disposto nos artigos 5.º, n.º 1, do C.P.C. e 342.º, n.º 2, do Código Civil e Artigo 414.º (art.º 516.º CPC 1961).
14 - É ao titular do direito de preferência caberá, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 342º do Código Civil, enquanto autor de uma ação de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito, isto é, a sua qualidade de preferente.
15 - Ora, a cofinancia dos prédios aproveita aos autores, sendo elemento substancial da sua causa de pedir, pelo deveria o Tribunal " a quo" ter decidido contra a parte a quem esse fato aproveita, ou seja, os Autores.
16 - O tribunal " a quo" violou a apreciação das provas e o valor probatório dos documentos juntos aos autos, as fotografias aéreas e as cartas topográficas disponibilizadas pelo Instituto Geográfico do Exército, de fls. 471-477 e 486-489, tais documentos, requeridos pelo próprio Tribunal " a quo", não foram impugnados, pelo que devem ser considerados genuínos.
17 - O seu conteúdo não foi impugnado, nem o Tribunal convoca outras provas para destruir a força probatória das fotografias, pelo que também quanto a este ponto o Tribunal " a quo" violou as regras da prova, e o artigo 342º do Código Civil.
18 - Verifica-se assim a nulidade da sentença por oposição entre fundamentos e decisão, tipificada na alínea c) do n.º 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, quando os fundamentos invocados conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto ou mesmo diferente.
19 - Ora, devia o Tribunal “ a quo” ter dado credibilidade aos referidos testemunhos e documentos, e em consequência ter julgado como não provados os Pontos 10, 11, 12, 16, 17 e 18 da matéria dada como provada constante da douta sentença.
20 - Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos, pelo que violou, além das supra referidas normas, o disposto nos artigos 5º, 574º, 413º e 609º do Código de Processo Civil e seus basilares princípios.
21 - Em consequência, deve a decisão sobre a matéria de facto ser alterada em conformidade com o exposto, ou se assim se não entender, deve, nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil, proceder-se à repetição do julgamento, a fim de se eliminarem as contradições e faltas de fundamentação da matéria de facto dada como provada.
22 - O tribunal " a quo" deveria ter dado como provados os factos dados como não provados sob os pontos da sentença: 1, 2, 3, 7, 8 e 20 da matéria dada como não provada constante da douta sentença.
23 - Testemunho de M. S., Minuto 5.55 ao minuto 11.10; do minuto 15 ao minuto 18.15 e do minuto 38.00 ao minuto 38.30, O testemunho de B. P., Minuto 7.28 ao minuto 8.06; O testemunho de F. S., Minuto 00.56 ao minuto 10.30; do minuto 12.00 ao minuto 12.45; do minuto 13.15 ao minuto 15.20; do minuto 16.10 ao minuto 18.40; do minuto 21.50 ao minuto 23.00; do minuto 29.00 ao minuto 29.50, e, do minuto 32.00 ao minuto 35.50, O testemunho de Manuel, Minuto 1.25 ao minuto 3.00; do minuto 4.40 a 6.10, O testemunho de A. L., Minuto 6.00 ao minuto 8.45, e, do minuto 10.20 ao minuto 12.30; O testemunho de C. P., Minuto 5.20 ao minuto 11.10; do minuto 19.45 ao minuto 21.10.
24 - As testemunhas depuseram com isenção e objetividade, quanto aos factos que presenciaram, testemunhas fidedignas quanto aos factos que presenciaram, demonstraram conhecer as pessoas envolvidas e o negócio, bem como o conhecimento que os Autores tiveram do negócio e dos seus termos.
25 - O Tribunal " a quo" toma decisões contraditórias, pois se quanto ao requisito para o exercício do direito de preferência, no caso a cofinancia dos prédios aplica o 414.º do C.P.C., mas entende que basta ao autores demonstrarem "a aparente contiguidade dos tratos de terreno,"
26 - Também aqui deveria ter decidido que bastaria aos réus demonstrarem a o aparente conhecimento do negócio pelos Autores para que se concluísse pela verificação do facto não provado n.º 1, 2 e 3.
27 - Ditam as regras da experiência que, sendo autores e réus vizinhos, que tendo falado sobre o assuntos por diversas vezes, que tivesse decorrido um alargado período de tempo desde e celebração da escritura, e que só em virtude de os autores serem impedidos de circular no troço de terreno de caminho é que intentaram a presente ação,
28 - Ditam as regras da experiencia que os autor tiveram conhecimento do negócio, optaram por não preferi, e só em virtude do litigio quanto ao caminho vierem interpor a presente ação "aproveitando" a divergência de preço existente na escritura e a preço realmente acordado para forçarem os réus a cederem caminho.
29 - Assim, o tribunal " a quo" deveria ter dado como provados os factos constantes dos pontos 1, 2, 3, 7, 8 e 20 da matéria de facto dada como não provada.
30 - O tribunal " a quo" deveria ter dado como provados os factos dados como não provados sob os pontos da sentença: 4, 5 e 6 da matéria dada como não provada constante da douta sentença.
31 - PROVA DOCUMENTAL: escritura pública outorgada em 04/04/2008 que estes últimos adquiriram os prédios dos artigos ...º e ...º, pelos montantes respectivos de € 1.000,00 e € 1.200,00, e escritura pública de retificação, outorgada em 11/02/2011, na qual declararam que os preços reais eram € 25.000,00 e € 35.000,00, respectivamente.
32 - A escritura de retificação tem o mesmo valor probatório da primeira escritura, apesar de ter sido celebrada após a interposição da presente ação, tanto mais que a escritura de retificação é acompanhada de liquidação de impostos dos montantes ai referidos, cujas guias foram emitidas pelo competente serviço de finanças.
33 - Tal bastaria para o Tribunal " a quo" ter dado como provados os factos constantes dos pontos 4, 5 e 6 da matéria dada como não provada.
34 - Ficou assim, suficientemente evidenciada a desconformidade entre a vontade declarada e a vontade real dos réus A. V., M. O., P. D. e M. B. na escritura pública de 04/04/2008.
35 - Os documentos juntos, referentes aos cheques, demonstram a entrega do valor de € 49.980,00.
36 - O Tribunal " a quo", salvo melhor opinião, não ponderou corretamente os documentos juntos, nomeadamente os cheques que indica, os pagamento foram realizados ao longo do tempo, como é comum, tanto mais que os prédios estavam já na posse dos compradores através do contrato de arrendamento, a que acresceu a entrega do montante de € 10.020,00.
37 - Deveria o tribunal " a quo" ter dado como provado que os prédios dos artigos ...º e ...º, foram vendidos pelo valor de global de 60.000,00 €,
38 - Tanto mais que como referido os réus celebraram escritura pública de retificação, outorgada em 11/02/2011, na qual declararam que os preços reais eram € 25.000,00 e € 35.000,00, respectivamente, valor muito próximo do valor atribuído pela perícia de 53.353,00 €, apenas cerca 6.500,00 € de diferença, comportável pelas flutuações do mercado e margem de negócio.
39 - Com esta decisão o tribunal " a quo" violou a valor probatório das provas, tendo decidido contra o que consta de documentos, e violou o disposto nos artigos 5.º, n.º 1, do C.P.C. e 342.º, n.º 2, do Código Civil.
40 - CONTRADIÇÃO ENTRE A MATÉRIA DADO COMO PROVADA E NÃO PROVADA, O tribunal " a quo" deu como provado o ponto 15. Contraditoriamente, dá como não provados os pontos 4, 5 e 6.
41 - Tendo em conta o fato de existir uma discrepância significativa entre o valor de mercado dos prédios e o valor declarado na escritura pública de 04/04/2008 é por si só evidência clara da divergência da vontade declarada com a vontade real, pois não crível que tivesse sido efectuado um negócio ruinoso pelos réus A. V. e M. O., pelo que tal implica necessariamente que existiu simulação objectiva quanto ao valor do negócio.
42 - Não é do normal acontecer que se vendam prédios com pelo menos o valor de 53.353,00 € por apenas € 2.200,00.
43 - PROVA TESTEMUNHAL: O testemunho de M. S., Minuto 2.59 ao minuto 11.10; do minuto 15.00 ao minuto 18.15, O testemunho de F. S., Minuto 00.56 ao minuto 10.30; do minuto 16.10 ao minuto 18.40; do minuto 19.40 ao minuto 20.15; do minuto 21.00 ao minuto 23.00; do minuto 29.00 ao minuto 29.50; do minuto 31.00 ao minuto 32.00, e, do minuto 32.00 ao minuto 33.30, O testemunho de Manuel, Minuto 1.25 ao minuto 6.10, O testemunho de A. L., Minuto 6.50 ao minuto 8.45, e, do minuto 10.20 ao minuto 12.30 refere: O testemunho de C. P., Minuto 2.25 a 5.00, do minuto 5.00 ao minuto 11.10; do minuto 19.45 ao minuto 21.10.
44 - As testemunhas depuseram com isenção e objectividade, quanto aos factos que presenciaram, testemunhas fidedignas quanto aos factos que presenciaram, e demonstraram conhecer os contornos do acordo de entrega dos dinheiros, o motivo para que tais dinheiro foi entregue, em beneficio de quem.
45 - REGRAS DA EXPERIÊNCIA: Ditam as regras da experiência, que se não se vendem bens do valor de pelo menos 53.353,00 € por apenas € 2.200,00.
46 - Assim, ditariam as regras da experiência que de facto ocorreu simulação do preço, e que os valores declarando os valores referidos na escritura identificada no facto provado n.º 1 por motivos fiscais.
47 - Por fim, quanto ao valor entregue em numerário, no montante de € 10.020,00, ditam as regras da experiência que o preço nos negócios de venda de imóveis é liquidado em numerário e em cheques ou transferência, e que o valor de 10.200,00 € é um valor que circula em numerário, sem que tal represente um perigo acrescido, sendo até considerado um valor reduzido nas transações de imóveis e viaturas.
48 - REGRAS DO ÓNUS DA PROVA: Demonstrada pelos Réus, no que se não concede porquanto os pagamentos foram todos demonstrados documentalmente e por testemunhas, dizia-mos, "demonstrada pelos Réus numa ação de preferência o aparente valor da transação, e demonstrado o aparente valor dos bens, seriam os autores que deviam demonstrar que não foi esse o valor da transação.
49 - Por se tratar de um facto impeditivo da alegada simulação do preço e aos autores assim aproveitar, sob pena da prova a seu cargo se poder tornar uma prova diabólica.
50 - Caberá aos autores o ónus de alegarem e provarem que o valor da transação não foi o constante de escritura de retificação, por se tratar de um facto impeditivo da alegada simulação do preço (cfr. artigos 5.º, n.º 1, do C.P.C. e 342.º, n.º 2, do Código Civil).
51 - No caso de simulação de preço, com declaração de preço inferior para fugir ao Fisco, a preferência tem de ser exercida pelo preço real, os próprios simuladores podem demonstrar essa simulação com recurso a prova testemunhal desde que exista um “começo de prova por escrito”, como seja uma escritura de rectificação de preço. [Ac. RC de 24.1.1995, in CJ, XX, I, 35]
52 - Ora, o Tribunal " a quo" violou as regras da prova, e o artigo 342º do Código Civil.
53 - O Tribunal deveria ter dado como provados factos constantes da contestação dos aqui Apelantes constituindo matéria de excepção (cfr. artigo 5º do C.P.C.), constantes do ponto 32 da base instrutória.
54 - Dá-se aqui por reproduzido, por economia processual o supra alegado quanto à errada análise decisão dos Pontos 10, 11, 12, 16, 17 e 18 da matéria dada como provada, cuja resposta deveria ter sido não provados.
55 - Também quanto à indicada matéria de facto dada como não provada, se verifica a nulidade da sentença por oposição entre fundamentos e decisão, tipificada na alínea c) do n.º 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, quando os fundamentos invocados conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto ou mesmo diferente.
56 - Ora, devia o Tribunal “ a quo” ter dado credibilidade aos referidos testemunhos e documentos, e em consequência ter julgado como provados os pontos da sentença: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, e 20 da matéria dada como não provada e o referido artigo 32 da base instrutória.
57 - Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos, pelo que violou, além das supra referidas normas, o disposto nos artigos 5º, 574º, 413º e 609º do Código de Processo Civil e seus basilares princípios.
58 - Em consequência, deve a decisão sobre a matéria de facto ser alterada em conformidade com o exposto, ou se assim se não entender, deve, nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil, proceder-se á repetição do julgamento, afim de se eliminarem as contradições e faltas de fundamentação da matéria de facto dada como provada.
B) - DA MATÉRIA DE DIREITO
59 - A resposta positiva dada aos Pontos 10, 11, 12, 16, 17 e 18 da matéria dada como provada constante da douta sentença, e a resposta negativa dada aos pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, e 20 da matéria dada como não provada constante da douta sentença, foi essencial para o desfecho da ação, pelo a sua alteração, como supra exposto, levará necessariamente á alteração da decisão sobre a meteria de direito aplicável e à necessária procedência da ação.
A - do direito de propriedade dos Autores
60 - Os autores não demonstraram que eram titulares do direito de propriedade relativo aos prédios dos artigos ....º e 2372.º aquando da celebração da escritura pública de compra e venda em 04/04/2008, pelo que, quando muito, a aquisição do direito de propriedade por parte dos autores apenas poderia ter ocorrido com o trânsito em julgado da sentença proferida no processo de inventário em 22/10/2008.
61 - E, nesta conformidade, apenas quem à data da alienação referida nesta peça processual, 04 de Abril de 2008, preenchesse todos os requisitos para o legal exercício do direito de preferência (arrendatário rural. proprietário confinante ou outro) e que o poderia e ainda hoje pode exerce-lo.
62 - Qualquer hipotético direito de preferência não se transmitiria ao cabeça de casal, apenas a herança ilíquida e indivisa teria legitimidade, com todos os seus herdeiros representados, para intentar tal ação.
63 - Falta de legitimidade de que o tribunal " a quo" deveria ter conhecido, ainda que oficiosamente.
64 - Assim, mal andou o tribunal " a quo" ao decidir que "integrando os prédios dos artigos ....º e 2372.º o acervo hereditário de B. L. e A. J., deveria sempre o exercício do direito de preferência ser facultado ao cabeça-de-casal, o ora autor, a quem se transmitiria o direito de preferência."
B - da simulação do preço
65 - Não correspondendo o preço declarado no contrato de venda ao preço real, o direito de preferência só pode ser conferido se o preferente pagar o preço real, pois a correspondência entre o preço real e declarado é um pressuposto desse direito.
66 - No caso de simulação de preço, com declaração de preço inferior para fugir ao Fisco, a preferência tem de ser exercida pelo preço real.
C - Do abuso de direito /enriquecimento sem causa
67 - Assim a questão que cumpre apreciar de decidir, face à matéria de facto que resultou apurada, é saber por que valor poderiam, a ser-lhes concedido o direito de preferência, no que se não concede, os aqui Apelados exercer o direito de preferência, se pelo valor declarado na escritura de compra e venda, se pelo valor declarado na escritura de rectificação do preço naquela declarado, ou se pelo valor real.
68 - No exercício do direito de preferência pode discutir-se e provar-se, por qualquer meio, que o preço real da venda é diferente do que consta da escritura pública, pois o que importa é aquele primeiro [Ac. RL de 7.3.1989, in BMJ 385, 599].
69 - Face à divergência entre o preço real e o declarado na escritura, haja ou não simulação, o direito de preferência só pode ser reconhecido se o preferente pagar o preço real (preço “devido” – nº 1 do art. 1410º do CC) pago pelo adquirente [Ac. RE de 23.10.1997, in BMJ 469, 669].
70 - Assim, ainda que o tribunal " a quo" não julgasse verificada a simulação, no que se não concede sempre existiria abuso de direito, levando a um enriquecimento sem causa por parte dos aqui Apelados.
71 - Permitir ao aqui Apelados adquirir estes dois prédios pelas quantias irrisórias declarados na escritura e que sabem não ter qualquer correspondência com os montantes reais e valores reais de mercado.
72 - Resultaria em que fossem excedidos manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelo fim social e económico do efetivo Direito de Preferência.
73 - Os aqui Apelados locupletar-se-iam de dois prédios com valor de mercado superior a € 90.000.00, pagando apenas o valor declarado de € 2.250.00 que sabiam não ter sido, nem poder ser, o montante efetivamente pago.
74 - Mal andou o tribunal " a quo" a dar como procedente a presente ação, permitido que os Apelados preferissem pelo valor de 2.200,00 €, em violação do disposto no artigo 334.° do C Civil.
75 - Assim, a sentença recorrida violou, o disposto nos artigos 204º, nº 2, 334º, 343º, 473º e 474º do Código Civil, bem como os artigos 416º a 418º, 1380º, nº 1, 1381º, 1410º, nº 1, do citado corpo de normas.
76 - Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos e erro na apreciação da matéria de facto dada como provada, pelo que violou o disposto nos artigos 607º do Código de Processo Civil, e 342º e 473º do Código Civil.
77 - Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos e erro na apreciação da matéria de facto dada como provada, pelo que violou o disposto nos artigos 5º, 596º, 413º e 609º do Código de Processo Civil.
78 - Violou o Tribunal " a quo" o disposto no artigo 578º e 577º, ali. e), do Código de Processo Civil.
79 - Além disso, houve erro na interpretação dos factos dados por provados e contradição entre estes e a decisão final, em nítida violação do disposto do artigo 607º do C.P.C.
80 - Portanto, a douta sentença recorrida tem de ser substituída por outra que declare improcedente a ação na sua totalidade, dado que há nítida contradição entre a decisão proferida sobre a matéria de facto e a decisão final, pelo que a sentença violou o disposto nos artigos nos artigos 342.º Código Civil, 590.º, 596º, 411º e 547º Código de Processo Civil, e seus basilares princípios.”
Pugnam pela revogação da decisão devendo a acção ser julgada improcedente por não provada e os apelantes absolvidos.
*
Foram apresentadas contra-alegações.*
Os recursos foram admitidos como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.*
Por este Tribunal da Relação foi proferido Acórdão em 18/05/2017 que julgou os recursos improcedentes mantendo a sentença proferida.Foram arguidas nulidades do referido Acórdão que foram desatendidas.
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Deste Acórdão pelos réus M. B., J. R., P. D. e S. C. foi interposto recurso de revista para o S.T.J..Foram apresentadas contra-alegações pelos autores.
*
O S.T.J. proferiu Acórdão em 13/11/2018 concedendo revista e consequentemente anulou o Acórdão recorrido determinando ao tribunal a quo que:“- proceda ao suprimento da omissão de pronuncia relativamente à apreciação da matéria impugnada no que se refere aos factos não provados nº 11, 12 a 20;
- proceda à efectiva reapreciação da factualidade impugnada referente aos factos provados nº 14 e 15;
- e proceda à aplicação do direito à factualidade que vier a dar como provada.”
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Foram colhidos os vistos legais.Cumpre apreciar e decidir.
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Tendo em atenção que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes (art. 635º nº 3 e 4 e 639º nº 1 e 3 do C.P.C.), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, observado que seja, se necessário, o disposto no art. 3º nº 3 do C.P.C., as questões a decidir são:A) Apurar se houve erro na apreciação da matéria de facto no que concerne aos factos provados nº 14 e 15 e aos factos não provados nº 11, 12 a 20;
B) E se a subsunção jurídica se mostra conforme à lei.
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II – FundamentaçãoForam considerados provados os seguintes factos:
1. No dia 04/04/2008, no Cartório Notarial de ..., foi outorgada escritura pública, na qual intervieram os réus A. V. e M. O. (na qualidade de primeiros outorgantes), a ré M. B. (na qualidade de segunda outorgante) e o réu P. D. (na qualidade de terceiro outorgante), com o seguinte teor, no que releva para os presentes autos (cfr. art. 1.º da p.i.):
“Disseram os primeiros outorgantes: Que pelo preço de mil euros, que já receberam, vendem à segunda outorgante, o prédio rústico, que não confina outros de sua pertença, sito na freguesia de ..., concelho de X, denominado «...», composto de pinhal, inscrito na matriz respectiva sob o artigo .. (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de X sob o número ... (…) lá registado a favor dos vendedores pela inscrição .... Disse a segunda outorgante: Que aceita a presente venda nos termos exarados. Disseram ainda os primeiros outorgantes: Que pelo preço de mil e duzentos euros, que já receberam, vendem ao terceiro outorgante, o prédio rústico, que não confina outros de sua pertença, sito na freguesia de ... (…), denominado «...», composto de pinhal, inscrito na matriz respectiva sob o artigo ... (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de X sob o número ... (…) lá registado a favor dos vendedores pela inscrição .... Disse o terceiro outorgante: Que aceita a presente venda nos termos exarados”.
2. Relativamente ao prédio rústico sito na antiga freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz predial sob o artigo ..º, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., constam inscritos no registo os seguintes factos, com relevo para a boa decisão da causa:
- área total: 800 m2;
- composição: pinhal;
- confrontações: do norte e poente com F. M., do sul com J. J. e do nascente com A. V.;
- aquisição do direito de propriedade a favor dos réus A. V. e M. O., por compra a M. V., casado com S. A., no regime da comunhão geral, mediante a apresentação n.º 16 de 06/04/2000;
- aquisição do direito de propriedade a favor dos réus P. D. e S. C., por compra aos réus A. V. e M. O., mediante a apresentação n.º 24 de 16/05/2008.
3. Quanto ao prédio rústico sito na antiga freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz predial sob o artigo ..º, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº …, constam inscritos no registo os seguintes factos, com relevo para a boa decisão da causa:
- área total: 2620 m2;
- composição: pinhal;
- confrontações: do norte e sul com F. M., do nascente com o caminho público e do poente com S. A.;
- aquisição do direito de propriedade a favor dos réus A. V. e M. O., por usucapião, mediante a apresentação n.º 18 de 18/01/2001;
- aquisição do direito de propriedade a favor da réu M. B. e J. R., por compra aos réus A. V. e M. O., mediante a apresentação n.º 23 de 16/05/2008.
4. No que se refere ao prédio rústico sito na antiga freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz predial sob o artigo ..., constam na matriz os seguintes elementos, com relevo para a boa decisão da causa (cfr. art. 2.º da p.i.):
- área total: 910 m2;
- composição: cultura e macieira;
- confrontações: do norte e nascente com J. J., do sul com A. C. e do poente com AG;
- titular inscrito: autor, com fundamento nos autos indicados em 6.
5. Quanto ao prédio rústico sito na antiga freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz predial sob o artigo ..., constam na matriz os seguintes elementos, com relevo para a boa decisão da causa (cfr. art. 2.º da p.i.):
- área total: 2030 m2;
- composição: 10 oliveiras, pastagem e vinha;
- confrontações: do norte com F. M., do sul com A. C., do nascente com M. R. e do poente com A. J.;
- titular inscrito: autor, com fundamento nos autos indicados em 6.
6. Em 11/01/2005 foi instaurado processo de inventário, na sequência do óbito de B. L. (ocorrido em 07/11/1992) e do marido desta, A. J. (falecido em 02/05/1987), o qual correu termos no 2º Juízo do Tribunal Judicial de X, sob o nº 131/05.0TBVRL, e, em cujos autos (cfr. art. 2.º e 3.º da p.i.):
- o autor interveio enquanto filho germano dos “de cuius”;
- o autor foi nomeado cabeça-de-casal, tendo em 04/04/2005 prestado compromisso de honra e as declarações a que se reporta o artigo 1340.º do anterior C.P.C.
- o autor apresentou a relação de bens de fls. 36-42, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e na qual consta, além do mais:
“(…) Bens Imóveis sitos na freguesia de ..., concelho de X (…) Verba n.º 8 – Terra de vinha e pinhal, nos Soutos de ..., conhecida por Vinha dos ..., confronta do nascente com o caminho, do poente com J. J., do norte com M. E. e outro, do sul com M. T. e J. J., inscrita nas Finanças sob o artigo ….º, tem cerca de 1350 m2, tem serventia pelo caminho com que parte a nascente e dá passagem desse mesmo caminho para a parcela descrita como vigésimo segundo, tem um valor matricial de € 97,00 (…) Verba n.º 22 – Vinha e pinhal nos Soutos de ..., conhecida por Leira Grande ou …, confronta do nascente com M. P., do poente com A. C., do norte com A. G. e J. H., a sul com Ana, inscrita na matriz sob o artigo ....º, com o valor de € 4,20, tem a área cerca de 1300 m2 (…) aos artigos descritos em 7.º, 8.º e 22.º dei-lhe o espírito da partilha e como à data da escritura já tinha comprado ao D. G. a parcela constante em 22.º, que só por descuido do responsável pela escritura, M. L., não ficou no meu nome (…) coloquei agora no meu nome (…) mais declara que (…) a J. J. correspondem os bens imóveis descritos em 7.º, 9.º, 22.º e 24.º (…) ”.
- o autor apresentou nova relação de bens, constante de fls. 43-50, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, e na qual consta, além do mais:
“ (…) Bens Imóveis sitos na freguesia de ..., concelho de X (…) Verba n.º 8 – Terra de vinha e pinhal, nos Soutos de ..., conhecida por Vinha dos ..., confronta do nascente com o caminho, do poente com J. J., do norte com M. E. e outro, do sul com M. T. e J. J., inscrita nas Finanças sob o artigo ….º, tem cerca de 1350 m2, tem serventia pelo caminho com que parte a nascente e dá passagem desse mesmo caminho para a parcela descrita como …, tem um valor matricial de € 97,00 (…) Verba n.º .. – Vinha e pinhal nos Soutos de ..., conhecida por Leira … ou …, confronta do nascente com M. P., do poente com A. C., do norte com A. G. e J. H., a sul com Ana, inscrita na matriz sob o artigo ....º, com o valor de € 4,20, tem a área cerca de 1300 m2 (…) aos artigos descritos em 7.º, 8.º e 22.º dei-lhe o espírito da partilha e como à data da escritura já tinha comprado ao D. G. a parcela constante em 22.º, que só por descuido do responsável pela escritura, M. L., não ficou no meu nome (…) coloquei agora no meu nome (…) mais declara que (…) a J. J. correspondem os bens imóveis descritos em 7.º, 9.º, 22.º e 24.º (…) ”.
- em 10/05/2006 realizou-se conferência de interessados, no âmbito da qual, além do mais, foram adjudicados ao autor os imóveis identificados na relação de bens de fls. 43-50 sob as verbas n.ºs 8 e 22;
- em 23/05/2007 foi elaborado o mapa de partilha de fls. 53-60, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido e no qual consta, além do mais, a adjudicação ao autor dos imóveis identificados na relação de bens de fls. 43-50 sob as verbas n.ºs 8 e 22;
- em 03/07/2007 foi proferida sentença homologatória da partilha constante do mapa de fls. 53-60;
- em 26/07/2007 foi apresentado um requerimento para a rectificação do mapa de partilha, relativamente às verbas descritas na relação de bens sob as verbas n.ºs 27, 28 e 29 e 37;
- em 13/09/2007 foi determinada a emenda da partilha, tal como fora requerido em 26/07/2007;
- em 15/09/2008 foi elaborado novo mapa de partilha, constante de fls. 66-73, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido e no qual consta, além do mais, a adjudicação ao autor dos imóveis identificados na relação de bens sob as verbas n.ºs 8 e 22;
- em 22/10/2008 foi proferida sentença homologatória da partilha constante do mapa de fls. 66-73, transitada em julgado no dia 10/11/2008.
7. A sentença proferida em 03/07/2007, nos autos indicados em 6, foi notificada em 06/07/2007 aos interessados e não foi objecto de recurso.
8. No dia 11/02/2011, no Cartório Notarial de ..., foi outorgada escritura pública, na qual intervieram os réus A. V. e M. O. (na qualidade de primeiros outorgantes), a ré M. B. (na qualidade de segunda outorgante) e o réu P. D. (na qualidade de terceiro outorgante), com o seguinte teor, no que releva para os presentes autos (cfr. art. 14.º da cont. de fls. 88-100):
“(…) disseram que, por escritura de compra e venda lavrada neste mesmo Cartório, em quatro de Abril de dois mil e oito (…) os primeiros outorgantes venderam à segunda outorgante o prédio rústico, sito na freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz respectiva sob o artigo .., descrito na Conservatória do Registo Predial de X sob o número ... (…) Na referida escritura foi declarado o preço de mil euros. E disseram ainda: Que, na mesma escritura de compra e venda os primeiros outorgantes venderam ao terceiro outorgante o prédio rústico, sito na freguesia de ... (…),inscrito na matriz respectiva sob o artigo ... (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de X sob o número ... (…) Na referida escritura foi declarado o preço de mil, duzentos e cinquenta euros. Mais declararam os outorgantes que naquela escritura declararam aqueles valores de mil euros e de mil, duzentos e cinquenta euros, correspondentes a cada uma das vendas, valores esses abaixo do realmente contratado e pago, e o que fizeram por motivos fiscais. Que agora vêm repor o valor real dos negócios pelo que, rectificam a referida escritura relativamente aos dois actos de compra e venda, no sentido de passar a constar que o preço contratado e pago pela referida M. B. foi de trinta e cinco mil euros e que o preço contratado e pago pelo referido P. D. foi de vinte e cinco mil euros. Que assumem as consequências que das antecedentes rectificações possam decorrer.”
9. Relativamente à sociedade Empreitadas ..., Lda., constam inscritos no registo os seguintes factos, com relevo para a boa decisão da causa:
- capital social: € 5.000,00, repartido por F. S. (quota de € 3.333,50), por A. D. (quota de € 555,50), por P. D. (quota de € 555,50) e por M. B. (quota de € 555,50);
- objecto social: exercício da construção civil e obras públicas;
- forma de obrigar: é necessária a assinatura de dois sócios, sendo uma delas, sempre a do sócio F. S.; a de um só no caso de mero expediente;
- estrutura da gerência: pertence a todos os sócios;
- gerência: F. S., A. D., P. D. e M. B.;
- registo da constituição: 31/01/1997.
10. Há mais de 20 anos, de forma contínua, os autores fruíram dos imóveis identificados em 4 e 5, cultivando-os, regando-os, adubando, semeando, apanhando os frutos neles produzidos, bem como pagando as respectivas contribuições e impostos, à vista de toda a gente e com o conhecimento de toda a gente de ..., sem oposição de quem quer que seja - cfr. art. 4.º, 7.º, 8.º e 10.º a 14.º da p.i.
11. (…) actuando até à notificação da sentença proferida em 03/07/2007 em representação das heranças abertas por óbito de B. L. e A. J., e, a partir daí, agindo como se de verdadeiros proprietários se tratassem, com o ânimo, vontade e espírito de exercerem o direito de propriedade sobre esses imóveis e na convicção de que se tratava de algo que lhes pertencia - cfr. art. 5.º, 6.º, 8.º, 9.º e 13.º da p.i.
12. Do lado nordeste do trato de terreno correspondente aos prédios indicados em 4 e 5 não existe nenhuma outra parcela entre aquele trato de terreno e o trato de terreno correspondente aos prédios identificados em 2 e 3 - cfr. art. 16.º da p.i.
13. Em 04/04/2008 os réus não eram proprietários de qualquer outro prédio rústico contíguo com os prédios indicados em 2 e 3 - cfr. art. 18.º da p.i.
14. Em data anterior a 04/04/2008, os réus A. V. e M. O. acordaram verbalmente com o pai dos réus M. B. e P. D. a aquisição dos imóveis identificados em 2 e 3 - cfr. art. 5.º da cont.de fls. 88-100.
15. Em 28/01/2013 o prédio referenciado em 3 possuía o valor de mercado de € 48.528,00 e o prédio identificado em 2 possuía o valor de mercado de € 4.825,00 - cfr. art. 15.º da cont. de fls. 88-100.
16. Os terrenos dos prédios identificados em 4 e 5 eram compostos por pinhal, sendo contínuos entre si.
17. Os terrenos dos prédios aludidos em 2 e 3 eram compostos por pinhal antes do acordo indicado em 14 – cfr. artigo 42.º do art. de fls. 154-174.
18. (…) sendo contínuos entre si.
19. Quanto aos prédios referenciados em 2 e 3, verifica-se que (cfr. artigos 23.º, 44.º, 51.º, 55.º e 59.º da cont. de fls. 88-100 e 37.º e 38.º da cont. de fls. 138-144):
a) o prédio identificado em 2:
- desenvolve-se de forma plana e encontra-se cultivado com várias árvores de fruto;
- possui um tanque construído em pedra de granito (6m*4m*1,5m);
- não possui uma frente para a via pública com 4 metros de largura;
- em 28/01/2013 apresentava 21 árvores de fruto;
b) o prédio identificado em 3:
- desenvolve-se de forma plana e encontra-se cultivado com várias árvores de fruto;
- encontra-se delimitado nas estremas norte e nascente através de um muro de pedra e pilares de granito, assente em 15 pilares (0,3m*0,3m*2,2m), apresentando 77 metros de comprimento e 1 metro de largura, possuindo juntas faceadas com cimento;
- em 28/01/2013 apresentava 56 árvores de fruto e 60 videiras;
c) os prédios situam-se em áreas de expansão predominantemente habitacionais, sem condicionantes ao nível da inclusão na R.A.N. ou R.E.N.;
d) a edificabilidade pressupõe que se mostrem reunidas as seguintes exigências mínimas:
- a sua dimensão, configuração e circunstâncias topográficas, sejam adaptadas ao aproveitamento previsto, em boas condições de funcionalidade e economia;
- seja servida por via pública com faixa de rodagem com o mínimo de 4 metros e desde que esteja esteja disponível um espaço canal, com o mínimo de 6 metros de largura livre de construções, excepto nas situações urbanas consolidadas e consideradas pelo Município de X a manter, e infra-estruturas de água, de saneamento e de electricidade, individuais ou colectivas, quer de iniciativa privada, quer privada;
e) os prédios localizam-se numa unidade operativa de planeamento e gestão do P.D.M. de X, designada por UOPG 33 – Expansão de …/…, com os seguintes objectivos e parâmetros urbanísticos:
- “Objectivos: a área incluída nesta UOPG corresponde à necessária à expansão do aglomerado urbano em causa e que desempenha uma posição de destaque na rede urbana concelhia, que importa reforçar, nesse intuito deve prever-se áreas verdades e de utilização colectiva e para equipamentos que incluirão, no mínimo, um equipamento desportivo de base;
- Parâmetros urbanísticos: Índice de utilização bruto máximo da área de expansão de 0,6 m2/m2 e uma cércea máxima de 3 pisos a adoptar, como critério de perequação, um índice médio de utilização de 0,4 m2/m2”.
*
Matéria de Facto não provada com relevo para a boa decisão da causa:1. Antes de 04/04/2008 os autores tomaram conhecimento das pessoas dos compradores e dos elementos essenciais do negócio – cfr. artigos 4.º e 5.º da cont. de fls. 88-100 e 6.º e 7.º da cont. de fls. 138-144.
2. Por diversas vezes, os autores, quer antes, quer posteriormente à outorga da escritura de 04/04/2008, teceram comentários a respeito do negócio, nunca manifestando qualquer eventual interesse no negócio ou desagrado por ter sido realizado com os réus – cfr. artigos 6.º e 47.º da cont. de fls. 88-100.
3. Existiu uma altercação entre o autor e o pai dos réus M. B. e P. D. na Primavera de 2010 – cfr. artigo 8.º da cont. de fls. 88-100.
4. Os réus M. B. e J. R. adquiriram aos réus A. V. e M. O. o prédio identificado no facto provado n.º 3 pelo preço de € 35.000,00 – cfr. artigos 12.º e 32.º da cont. de fls. 88-100, 50.º e 61.º da cont. de fls. 138-144.
5. Os réus P. D. e S. C. adquiriram aos réus A. V. e M. O. o prédio identificado no facto provado n.º 2 pelo preço de € 25.000,00 – cfr. artigos 13.º e 33.º da cont. de fls. 88-100, 51.º e 62.º da cont. de fls. 138-144.
6. (…) declarando os valores referidos na escritura identificada no facto provado n.º 1 por motivos fiscais – cfr. artigos 17.º e 34.º da cont. de fls. 88-100, 47.º e 63.º da cont. de fls. 138-144.
7. (…) o que é do conhecimento dos autores – cfr. artigos 10.º, 11.º, 17.º e 34.º da cont. de fls. 88-100 e 53.º e 54.º da cont. de fls. 138-144.
8. Os autores são conhecedores do valor real dos prédios identificados nos factos provados nº 2 e 3 – cfr. artigos 16.º e 35.º da cont. de fls. 88-100 e 55.º, 57.º e 64.º da cont. de fls. 138-144.
9. Os réus A. V. e M. O. cederam aos réus M. B., J. R., P. D. e S. C. a fruição dos prédios identificados nos factos provados n.ºs 2 e 3, para o fim de exploração agrícola, pelo período de 10 anos, prorrogável por iguais períodos, mediante o pagamento de uma renda anual no montante global de € 150.00,00 – cfr. artigos 22.º da cont. de fls. 88-100 e 35.º e 36.º da cont. de fls. 138-144.
10. (…) tendo procedido ao longo dos anos ao cultivo dos terrenos, sua lavragem, plantação de algumas árvores de fruto e seu tratamento, colhendo os respectivos frutos – cfr. artigos 23.º da cont. de fls. 88-100 e 37.º e 38.º da cont. de fls. 138-144.
11. Os réus M. B., J. R., P. D. e S. C. adquiriram os prédios identificados nos factos provados n.ºs 2 e 3 para aí construírem as suas casas de habitação e formarem, conjuntamente com o irmão dos réus M. B. e P. D., A. D., um bairro familiar – cfr. artigos 28.º e 29.º da cont. de fls. 88-100.
12. Com vista à valorização do imóvel e para o dotarem de condições de que não dispunha, os réus P. D. e S. C. realizaram no prédio identificado no facto provado n.º 2 as seguintes obras (cfr. artigos 51.º e 59.º da cont. de fls. 88-100):
- abate de árvores decrépitas, com remoção de raízes;
- remoção das giestas e demais mato;
- limpeza geral do terreno com remoção dos detritos;
- preparação e nivelamento do terreno.
13. (…) trabalhos que implicaram o recurso a máquinas retroescavadoras, camiões e mão-de-obra, gastando os réus P. D. e S. C. o montante global de € 3.800,00 – cfr. artigos 52.º e 53.º da cont. de fls. 88-100.
14. (…) aumentando o valor do imóvel em € 5.000,00 – cfr. artigo 54.º da cont. de fls. 88-100.
15. Com vista à valorização do imóvel e para o dotarem de condições de que não dispunha, os réus M. B. e J. R. realizaram no prédio identificado no facto provado n.º 3 as seguintes obras (cfr. artigos 55.º e 59.º da cont. de fls. 88-100):
- abate de árvores decrépitas, com remoção de raízes;
- remoção das giestas e demais mato;
- limpeza geral do terreno com remoção dos detritos;
- plantação de árvores novas;
- construção de um muro de vedação em perpianho de granito, com cerca de 1,20 metros de altura e numa extensão de mais de 100 m2, com juntas de cimento faceadas;
16. (..) trabalhos que implicaram o recurso a máquinas retroescavadoras, camiões, tractores agrícolas, outra maquinaria e mão-de-obra, gastando os réus M. B. e J. R. o montante global de € 17.500,00 – cfr. artigos 56.º e 57.º da cont. de fls. 88-100.
17. (…) aumentando o valor do imóvel em € 25.000,00 – cfr. artigo 58.º da cont. de fls. 88-100.
18. (…) tendo os réus M. B.. J. R., P. D. e S. C. actuado no desconhecimento do interesse de terceiros e dos autores na aquisição dos imóveis – cfr. artigo 60.º da cont. de fls. 88-100.
19. (…) não podendo esses trabalhos ser levantados – cfr. artigo 65.º da cont. de fls. 88-100.
20. A realidade descrita no facto provado nº 14 foi do conhecimento da generalidade dos habitantes de ... - cfr. art. 5.º da cont.de fls. 88-100.
*
A) Reapreciação da matéria de factoInsurgem-se os apelantes M. B., J. R., P. D. e S. C., além do mais, contra os factos provados nº 14 e 15 e os factos não provados nº 11, 12 a 20. Defendem que o facto provado 14 deve ter a redacção que consta do art. 5º da sua contestação, o facto provado 15 deve mencionar os valores na data de 04/04/2008 que, na sua opinião, resultam da perícia, os factos não provados 11 a 20 devem ser considerados provados.
Os réus A. V. e M. O. insurgem-se, além do mais, contra o facto não provado nº 20.
Os apelados pronunciaram-se pela correcta apreciação da matéria de facto pelo tribunal recorrido.
Vejamos.
O Tribunal da 1ª Instância, ao proferir sentença, deve, em sede de fundamentação “(…) declarar quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas de factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência” (art. 607º nº 4 do C.P.C.) e “O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes” (art. 607º nº 5 do C.P.C.).
Sendo certo que o julgador aprecia a prova de acordo com a sua livre convicção, salvo algumas limitações, a análise crítica da prova é da maior importância do ponto de vista da fundamentação de facto da decisão. Com efeito, esta deve ser elaborada por forma a que, através da sua leitura, qualquer pessoa possa perceber quais os concretos meios de prova em que o Tribunal se baseou para considerar determinado facto provado ou não provado e a razão pela qual tais meios de prova foram considerados credíveis e idóneos para sustentar tal facto. Esta justificação terá de obedecer a critérios de racionalidade, de lógica, objectivos e assentes nas regras da experiência.
A exigência de análise crítica da prova nos termos supra referidos permite à parte não convencida quanto à bondade da decisão de facto tomada pelo tribunal da 1ª instância interpor recurso contrapondo os seus argumentos e justificar as razões da sua discordância.
Caso seja requerida a reapreciação da matéria de facto incumbe, desde logo, ao Tribunal da Relação verificar se os ónus previstos no acima art. 640º do C.P.C. se mostram cumpridos, sob pena de rejeição do recurso.
Não havendo motivo de rejeição procede este tribunal à reapreciação da prova nos exactos termos requeridos. Incumbe a este Tribunal controlar a convicção do julgador da primeira instância verificando se esta se mostra contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos e sindicar a formação da sua convicção. i.e., o processo lógico. Assim sendo, nada impede que, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, o tribunal superior conclua de forma diversa da do tribunal recorrido, mas para o fazer terá de ter bases sólidas e objectivas.
Tendo por base estas considerações e ouvida toda a prova importa analisar um a um os factos acerca dos quais os apelantes discordam.
- pontos 14 dos factos provados e 20 dos factos não provados
Do conjunto da prova testemunhal resulta que, em data anterior à escritura de 04/04/2008, foi acordada verbalmente entre os réus A. V. e M. O. e F. S. a compra e venda dos prédios inscritos na matriz sob os artigos..º e ..º tendo este último começado a deitar abaixo os pinheiros que aí existiam, procedido à limpeza dos terrenos, à plantação de árvores de fruto e videiras e à construção de um muro. Concordamos que da referida prova não resulta com segurança que este negócio tivesse sido do conhecimento da generalidade dos habitantes de .... A testemunha M. S. referiu que “se falou da venda do A. V. para o F. S.”, mas foi peremptória em afirmar que as condições da venda, os preços e o local da escritura “não se soube”. A testemunha B. P. confirmou este vago “ouvir dizer”. As testemunhas dos réus, que são ou foram funcionários da empresa de F. S., nada referiram acerca daquele acordo haver sido do conhecimento da maioria dos habitantes daquela freguesia (tanto mais que estas não são aí residentes). O mesmo se diga quanto às testemunhas M. T. (proprietária de um terreno ao pé destes), C. P. e A. L. (então presidente e secretário da junta de freguesia).
Assim, é de manter o facto provado sob o nº 14 e o facto não provado sob o nº 20.
- ponto 15 dos factos provados
Esta matéria resulta da conclusão do relatório pericial junto a fls. 278 a 296 que nos parece claríssimo quanto ao método utilizado (obtenção por prospecção de mercado do preço do metro quadrado, obtenção de valores de prédios à venda na proximidade, valores distintos para o prédio edificável e valores das benfeitorias visíveis – desmatação e terraplanagem; muro de pedra, número de árvores de fruto e videiras). Deste relatório resulta que os prédios se encontram em área de expansão urbana sendo que apenas o prédio inscrito na matriz sob o art. ..º é apto à edificação, o que não é contraditório como aí se explica.
Afigura-se-nos que as dúvidas que pudessem existir foram dissipadas pelos esclarecimentos prestados pelos senhores peritos a fls. 313 a 319.
Tendo em atenção que a matéria de facto em causa se reporta ao valor de mercado dos prédios inscritos na matriz sob os art. ..º e ..º na data da elaboração do relatório pericial – 28/01/2013 – nada há a censurar à mesma, que se baseia no referido relatório subscrito unanimamente por três engenheiros. Acresce que, na génese, estão os art. 18º e 19º da base instrutória e quesito nº 1 dos réus onde se alude tão só ao valor de mercado de cada prédio sem especificar a data. Assim sendo, entendemos que não há que aditar à referida matéria de facto qualquer referência ao valor dos prédios em data anterior a 2009.
Importa ter presente que sobre esta matéria não foi produzida qualquer outra prova além da perícia.
Por todo exposto, concluímos pela ausência de erro de apreciação do relatório pericial, e muito menos grosseiro, sendo de manter a redacção do ponto 15 dos factos provados.
- ponto 11 dos factos não provados
É um facto que as testemunhas dos réus disseram todas que a compra dos prédios se destinava à construção de casas para os filhos do Sr. F. S., M. B. e P. D., contudo, como bem assinalou o tribunal recorrido, tais afirmações não são credíveis.
Desde logo, a testemunha F. S., pai dos réus M. B. e P. D., não pode merecer credibilidade uma vez que é a pessoa que efectivamente decidiu comprar os referidos terrenos (ainda que os mesmos estejam em nome daqueles filhos) pelo que o desfecho da causa não lhe é indiferente. Acresce que as suas afirmações não são lógicas. Referiu ter três filhos e não é comum um pai decidir comprar terrenos para dois filhos (terrenos esses não equivalentes em área e preços) e apenas mais tarde comprar um terceiro terreno para o outro filho. Não consegue explicar porque decidiu gastar dinheiro em desmatar e limpar os terrenos, plantar árvores de fruto e videiras que demoram a frutificar, quando sempre pretendeu construir. Também não explica porque decidiu construir casas para os filhos naquela freguesia quando ele próprio não vive ali, nem os seus dois filhos réus (M. B. vive em ... e o P. D. em X). Também não nos convence a explicação que deu para a não construção das casas (alegada falta de dinheiro).
As testemunhas Manuel, A. M., M. S., A. L., M. A. e António são ou foram todas funcionárias da empresa da testemunha F. S. e limitaram-se a reproduzir o que referem ter ouvido ao patrão nada acrescentando que tornasse credível tal afirmação.
As testemunhas C. P. e A. L. limitaram-se a dizer o que ouviram dizer sendo que são “colegas” do réu A. V. (aqueles foram respectivamente presidente e secretário da junta de freguesia sendo que o réu A. V. foi tesoureiro) e têm uma ligação muito próxima também com a testemunha F. S., gerente da sociedade que efectuou vários trabalhos para aquela junta.
Assim, é de manter este facto como não provado.
- pontos 12 a 19 dos factos não provados
Da prova testemunhal referida resulta com clareza que os próprios réus M. B. e P. D. e respectivos cônjuges nenhumas obras fizeram ou mandaram fazer nos prédios em causa, nem as suportaram. Foi o seu pai, a testemunha F. S., quem as fez e mandou fazer em momento anterior ao da escritura, mas com material e pessoal da sociedade ..., Lda. (empresa da qual este é sócio maioritário e os réus e um irmão são sócios minoritários).
A valorização dos referidos prédios nos valores aí constantes não tem correspondência nos valores apurados pelos peritos.
Acresce que nada se apurou acerca do eventual (des)conhecimento por parte dos réus M. B., P. D. e cônjuges do interesse de terceiros e dos autores na compra dos mesmos prédios.
Saber se as benfeitorias realizadas podem ou não ser levantadas é uma questão de direito e matéria conclusiva a retirar dos factos provados.
Assim sendo, é de manter estes factos como não provados.
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B) Subsunção jurídicaImporta agora apurar se a sentença recorrida se mostra conforme ao direito abordando as questões de direito suscitadas pelos apelantes.
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Dispõe o art. 1380º do C.C., sob a epígrafe “Direito de preferência”:1.Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
(…)
4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações.
O direito de preferência previsto neste preceito tem subjacentes razões de interesse público que visam fomentar o emparcelamento dos terrenos com área inferior à unidade de cultura de forma a conseguir uma exploração tecnicamente mais rentável.
Nos termos do Assento do S.T.J. de 18/03/1986, in BMJ nº 355, hoje com o valor de A.U.J., mas cuja doutrina se mantém, “O direito de preferência conferido pelo art. 1380º do C.C. não depende da afinidade ou identidade de culturas nos prédios confinantes”.
O art. 18º nº 1 do Dec.-Lei nº 384/88 de 25/10 ampliou o direito recíproco de preferência entre donos de terrenos confinantes, por forma a bastar que um deles (prédio do preferente ou prédio alienado) tenha área inferior à unidade de cultura.
A Portaria nº 202/70 de 21/04 fixou a unidade de cultura para cada zona de Portugal continental.
Dispõe o art. 1381º do mesmo código, sob a epígrafe “Casos em que não existe o direito de preferência”:
Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a)Quando algum dos terrenos (…) se destine a algum fim que não seja a cultura;
(…).
Segundo a doutrina e a jurisprudência dominantes nesta sede há que provar, com apoio em elementos objectivos, a intenção de dar ao terreno um destino diferente e que a lei permite a concretização desse novo destino no momento da aquisição (o que deve ser reconhecido pelas autoridades administrativas competentes) – Neste sentido vide Ac. do S.T.J. de 19/02/2013 (Mário Mendes), in www.dgsi.pt, que cita Ac. do S.T.J. de 21/06/1994, B.M.J. 438/450 e Henrique Mesquita, parecer na C.J., Ano XI, t. 5, p. 46.
Na acção de preferência intentada nos termos do referido art. 1380º do C.C. aos autores cabe alegar e provar os factos constitutivos do seu direito de preferência (art. 342º nº 1 do C.C.), a saber:
a) foi efectuada venda ou dação em cumprimento de prédio com área inferior à unidade de cultura;
b) o preferente é dono de prédio confinante com o alienado;
c) o prédio do preferente tem área inferior à unidade de cultura;
d) o adquirente do prédio não é proprietário confinante.
Neste sentido vide, entre outros, Ac. da R.L. de 21/10/2010 (Manuel Gonçalves), da R.E. de 12/07/2018 (Florbela Moreira Lança), in www.dgsi.pt.
É sobre o réu que recai o ónus da prova dos factos impeditivos ou extintivos daquele direito (art. 342º nº 2 do C.C.), designadamente os factos relativos à comunicação e ao exercício extemporâneo do direito de preferência; as situações de exclusão do direito de preferência.
A)
Revertendo ao caso em apreço verificamos que, em 04/04/2008, os réus A. V. e M. O. procederam à venda à ré M. B. e cônjuge do prédio rústico sito na freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz predial sob o art. ..º, e procederam à venda ao réu P. D. e cônjuge do prédio rústico sito na freguesia de ..., concelho de X, inscrito na matriz predial sob o art. ..º. Ambos os prédios têm uma área inferior à unidade de cultura (o primeiro tem uma área de 2620 m2 e o segundo de 800 m2).
B)
Alega o preferente que é dono dos prédios rústicos sitos na mesma freguesia inscritos na matriz predial sob os art. ... e ..., prédios estes confinantes do lado nascente com os prédios alienados. Refere tê-los adquirido por sucessão hereditária de A. J. e B. L., bem como por usucapião.
Vejamos.
Para prova do direito de propriedade têm os autores que alegar e provar:
- uma forma de aquisição derivada – não bastando provar o título de aquisição, ex. a sucessão hereditária ou a compra, uma vez que aquele não é constitutivo do direito de propriedade, mas apenas translativo desse direito, sendo que ninguém pode transferir para outrem mais do que o próprio possui (princípio nemo plus alio transfere potest quam ipse habet). Assim, é necessário que o adquirente demonstre que o direito existia na esfera do alienante alegando e provando os factos que consubstanciam a sua causa originária, i.e., usucapião, ocupação e acessão;
- ou uma forma de aquisição originária como a ocupação (art. 1318º do C.C.), a usucapião (art. 1287º do C.C.) ou acessão (art. 1325º do C.C.). Porque a prova da aquisição originária, designadamente da usucapião, é difícil de conseguir a lei estabeleceu presunções legais de propriedade, a saber, a presunção prevista no art. 7º do C.R.Predial (de que o direito existe na esfera do titular inscrito), e a prevista no art. 1268º nº 1 do C.C. (presunção da titularidade do direito por parte do possuidor), nos termos das quais fica o beneficiário delas dispensado de provar o facto presumido (art. 350º nº 1 do C.C.).
No caso em apreço, verificamos que, na data de 04/04/2008, aos autores já haviam sido adjudicados os prédios inscritos na matriz predial sob os art. ... e ... por sentença homologatória da partilha de 03/07/2007, transitada em julgado, no âmbito do processo de inventário com o nº 131/05.0TBVRL. É irrelevante o facto de neste processo haver sido requerida a emenda da partilha, mais concretamente a rectificação do mapa da partilha quanto a outras verbas, e que tenha sido proferida nova sentença homologatória da partilha. Com efeito, “Na acção de emenda da partilha não está em causa qualquer reapreciação crítica dos actos praticados no decurso do inventário já findo, mas apenas apurar se um acto, específico e determinado, do processo - a partilha - padece ou não de alguma das deficiências ou irregularidades tipificadas nos artigos 1386º e 1387º do CPC.” - Ac. da R.C. de 07/03/2017 (Falcão de Magalhães), in www.dgsi.pt.
Uma vez que os autores não demonstraram que o direito existia na esfera jurídica dos de cujus alegando e provando os factos que consubstanciam a sua causa originária não podemos concluir pela aquisição derivada do direito de propriedade.
No que concerne à aquisição originária do direito de propriedade por usucapião (art. 1316º, 1317º c) do C.C.) dispõe o art. 1287º do C.C.:
A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.
Deste preceito resulta que são dois os requisitos, a saber, a posse e o decurso de certo lapso de tempo.
Dispõe o art. 1251º do C.C.:
Posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real.
A posse é o exercício de poderes de facto sobre uma coisa em termos de um direito real. Consagrando a lei portuguesa a concepção subjectiva de posse defendida por Savigny aquela envolve um elemento empírico – exercício de poderes de facto – e um elemento psicológico-jurídico – em termos de um direito real. Ao primeiro chama-se corpus e ao segundo animus.
A posse distingue-se da mera detenção, isto é, do exercício de poderes de facto sem animus possidendi, com simples animus detiniendi, sem intenção de agir como beneficiário, no dizer do art. 1253º do C.C.. Detentores tanto são os que detêm por título jurídico, como os que se aproveitando da tolerância detêm. Aos meros detentores chamam-se também possuidores precários ou possuidores em nome alheio – designação esta que só é precisa para os detentores por título jurídico, que usam de um direito conferido pelo dominus.
No caso sub judice, da matéria de facto dada como provada resulta que, por referência à data da entrada da acção (07/01/2011), os autores, há mais de 20 anos, de forma contínua, usufruem dos prédios inscritos na matriz sob os art. ... e ... cultivando-os, pagando contribuições e impostos, etc, à vista de toda a gente, sem oposição e com a convicção que era algo que lhes pertence.
Apurou-se que, primeiro actuaram em representação das heranças abertas, e depois em nome próprio. Assim, após o óbito dos seus pais (02/05/1987 e 07/11/1992) e até à sentença homologatória da partilha (03/07/2007), o autor, tendo direito a uma quota ideal das heranças, era um simples co-possuidor precário, não exercendo qualquer posse em nome próprio e exclusiva sobre os imóveis. Com a adjudicação dos bens aos autores os mesmos passam a ter a qualidade de possuidores em nome próprio. Nesse momento ocorreu sucessão na posse nos termos do art. 1255º do C.C. uma vez que a posse dos de cujus e da herança continuou nos autores, seus sucessores.
Neste sentido vide Ac. da R.P. de 12/10/2017 (Aristides Rodrigues de Almeida), in www.dgsi.pt. onde se lê:
“V - O descendente que sabe que o bem que explora pertence ao seu antepassado por morte do qual está a correr termos processo de inventário é havido como detentor ou possuidor precário, só assumindo a qualidade de possuidor se o bem lhe for adjudicado na partilha (sucedendo então na posse do antecessor com efeitos à data da abertura da sucessão) ou se inverter o título da posse.
VI - Para fazer prova da aquisição por usucapião da propriedade de um imóvel que se afirma ter pertencido a um antepassado, por óbito do qual correu termos processo de inventário, é necessário demonstrar ou que o bem lhe foi adjudicado no inventário e que daí resultou uma sucessão na posse (causal) ou que houve inversão do título de posse e que depois da inversão decorreu já o prazo da usucapião.”
Pelo exposto, lograram os autores provar a aquisição originária do seu direito de propriedade por usucapião nos termos do art. 1287º, 1296º (posse de boa fé – 15 anos), 1259º, 1260º,1261º, 1262º do C.C..
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Alegam os apelantes que, além do mais, os autores não são donos de prédio confinante com os prédios alienados. Ora, provou-se que, do lado nordeste do trato de terreno correspondente aos prédios sob os art. ... e ..., não existe nenhuma outra parcela entre aquele trato de terreno e o trato de terreno correspondente aos prédios sob os art. ..º e ..º tal como havia sido alegado pelos autores no art. 16º da petição. Com efeito, a admitir-se ter havido numa parte um caminho na estrema dos prédios, de modo algum se apurou que o mesmo tivesse a natureza de caminho público, tendo sido, quando muito, um simples atravessadouro existente nas propriedades dos autores.
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Insurgem-se os apelantes contra o facto de os autores não haverem provado com que prédio ou prédios dos réus M. B. e P. D. confrontam os seus prédios. Ora, subscrevemos as considerações tecidas pelo tribunal recorrido no sentido que originariamente estava em causa um pinhal, sendo que os prédios dos autores pertenciam aos pais deste constituindo um pinhal contínuo e sem hiatos e que, do mesmo modo, os prédios que foram adquiridos por M. B. e P. D. pertenciam aos mesmos donos, os réus A. V. e M. O., e constituíam um pinhal contínuo e sem hiatos pelo que se conclui que os prédios dos autores e destes réus eram dois prédios rústicos contínuos e confinantes nos termos e para os efeito do disposto no art. 1380º e 204º nº 2 do C.C.. Neste sentido lê-se no Ac. da R.P. de 31/10/1985 (Pais de Sousa), in www.dgsi.pt: “Para o exercício do direito de preferência, previsto no artigo 1380, n. 1, do Código Civil, não é impeditivo que os terrenos confinantes (desde que contínuos ou sem soluções de continuidade) abranjam mais do que um artigo matricial.” E no Ac. do S.T.J. de 03/10/2013 (Tavares de Paiva), in www.dgsi.pt: “No caso do art. 1380º do C.C. (Direito de Preferência) o que interessa é a contiguidade dos terrenos e, daí e para esse efeito que não interesse que, qualquer dos terrenos confinantes juntamente com outros a ele contínuos e do mesmo proprietário, abranja mais que um artigo matricial, sendo que o conceito de prédio para estes casos se tenha de ir buscar ao art. 204º nº 2 do C.Civil”. C)
Da matéria de facto provada resulta que os prédios dos preferentes têm uma área inferior à unidade de cultura.
D)
Por fim, os adquirentes dos prédios inscritos na matriz predial sob os art. ..º e ..º não são proprietários de prédios confinantes.
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Não lograram os réus provar que haviam comunicado aos autores o projecto das vendas e as cláusulas destes contratos nos termos do art. 416º nº 1 e 1380º nº 4 do C.C..Os réus alegaram ter adquirido os prédios inscritos na matriz predial sob os art. ..º e ..º para aí construírem as suas habitações, contudo não lograram fazer a prova deste facto extintivo do direito de preferência previsto no art. 1381º a) do C.C..
Pelo exposto, conclui-se que os autores têm direito a haver para eles os prédios alienados.
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Insurgem-se os apelantes contra a decisão recorrida na parte em atribui aos autores o direito de preferirem pelo valor de € 2.200,00 e não pelo valor real e de mercado dos prédios. Alegam que a preferência tem que ser exercida pelo preço real. Quid iuris?
Dispõe o art. 1410º nº 1 do C.C.:
O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito a haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido no prazo de 15 dias seguintes à propositura da acção.
A questão prende-se em saber qual o “preço devido”.
“O direito de preferência (…), consiste na faculdade atribuída a alguém de em condições de igualdade (tanto por tanto) chamar a si com preterição de outrem a aquisição de determinada coisa ou direito que o titular pretenda alienar” – Antunes Varela, in RLJ 119, p. 381.
Tem-se entendido que o legislador com a referida redacção pretendeu que a preferência se faça pelo preço real, o valor correspondente à contrapartida da alienação do bem (preço já pago ou preço acordado, mas ainda não pago), sob pena de ocorrer enriquecimento injustificado do preferente.
Assim sendo, em princípio o preço a depositar pelo preferente autor é o constante do título de transmissão, pois este é normalmente o único elemento de que dispõe aquando da instauração da acção de preferência, contudo, caso seja alegado e provado pelos réus que o valor aí declarado não corresponde à realidade o preferente deverá depositar a diferença no prazo a fixar pela sentença, sob pena de caducidade do seu direito. Cremos ser esta a jurisprudência maioritária. Neste sentido vide, entre outros, Ac. do S.T.J. de 08/09/2016 (Fernanda Isabel Pereira), in www.dgsi.pt.
Revertendo ao caso em apreço verificamos que os autores procederam ao depósito das quantias de € 1.000,00 e 1.250,00 (fls. 79 e 80), correspondentes aos preços declarados na escritura de compra e venda.
Vieram os réus dizer que estes valores aí foram declarados por motivos fiscais, que os preços contratados foram de € 25.000,00 e de € 35.000,00 e juntaram escritura de rectificação com estes valores, a qual foi outorgada depois da sua citação (fls. 101 a 105). Os autores impugnaram que estes valores sejam os valores reais.
Tendo em atenção o nº 2 do art. 1410º do C.C., nos termos do qual o direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, segundo a jurisprudência maioritária não tem o preferente autor que proceder a qualquer complemento de depósito tanto mais que o valor da venda passa a ser controvertido.
Nestes casos incumbe aos réus o ónus da prova da razão subjacente à rectificação do preço (erro, involuntário ou deliberado) e que o valor corrigido corresponde ao preço real. Neste sentido lê-se no Ac. do S.T.J. de 01/04/2014 (Hélder Roque), in www.dgsi.pt: “Retificado o preço pelos réus compradores depois da ação ter sido instaurada, sobre estes recai o ónus de alegar e provar que a “alteração do preço” visou a emenda de um erro, involuntariamente, cometido ou a correcção de um erro propositado (v.g., simulação do preço para pagar menos IMT), e, bem assim como, que o valor corrigido corresponde ao valor real, o que equivale a alegar e provar que o preço modificado foi, realmente, o preço praticado no negócio jurídico efectuado.”. No mesmo sentido vide, entre outros, Ac. da R.C. de 20/01/2015 (Arlindo Oliveira), R.L. de 30/03/2017 (Ezaguy Martins), in www.dgsi.pt.
In casu não lograram os réus provar que a contrapartida da alienação dos bens objecto de preferência tenha sido os valores de € 25.000,00 e de € 35.000,00 e que na primeira escritura constassem valores muitíssimos inferiores por motivos fiscais cfr. pontos 4, 5 e 6 dos factos não provados.
Pelo exposto, os autores têm direito a haver para eles os prédios alienados pelos valores de € 1.000,00 e € 1.250,00.
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Mais alegam os réus recorrentes que, ao preferir pelos valores constantes da primeira escritura que não correspondem aos valores de mercado, os autores exercem abusivamente o seu direito de preferência obtendo um enriquecimento sem causa.Entendemos que não. Vejamos.
Dispõe o art. 334º do C.C., sob a epígrafe “Abuso de direito”:
É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A doutrina do abuso de direito ganhou consistência na Europa nos finais do Séc. XIX e princípios do Séc. XX e surgiu como uma necessidade de “relativização” dos direitos por contraposição ao seu carácter absoluto. Foi especialmente desenvolvida pela doutrina alemã.
Em Portugal tal doutrina foi igualmente recebida tendo Manuel de Andrade, in Teoria Geral das Obrigações, I, Coimbra, 1958, pág. 63-64, referido: “”Grosso modo”, existirá um tal abuso quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, todavia no caso concreto ele aparece exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, entendida segundo o critério social dominante”.
O Professor Vaz Serra, in Abuso de Direito, B.M.J., nº 85, escreveu “Pode dizer-se, de um modo geral, que há abuso do direito quando o direito, legítimo (razoável) em princípio, é exercido, em determinado caso, de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante; e a consequência é a de o titular do direito a ser tratado como se não tivesse tal direito ou a de contra ele se admitir um direito de indemnização baseado em facto ilícito extracontratual”.
Funciona como uma válvula de segurança do sistema, um dos expedientes ditados pela consciência jurídica para obtemperar a situações em que um preceito legal, certo e justo para as situações normais, venha a revelar-se injusto na sua aplicação a uma hipótese concreta, por virtude das particularidades ou circunstâncias especiais que nela concorram.
O art. 334º do C.C. foi introduzido por influência do Professor Vaz Serra revelando uma recepção ampla da referida doutrina. O legislador adoptou a concepção objectiva na medida em que não é necessário que o agente tenha consciência da contrariedade do seu acto à boa fé, aos bons costumes ou ao fim social ou económico do direito exercido, bastando que com o seu acto tenha excedido manifestamente esses limites impostos ao seu exercício.
Não obstante a lei falar em exercício de direitos a locução “direito” surge numa acepção ampla de molde a abranger, não apenas o exercício de direitos subjectivos, mas de quaisquer posições jurídicas, quer pela acção ou pela omissão.
Este instituto jurídico baseia-se na boa fé que exprime os valores fundamentais do sistema e para cuja concretização utilizam-se dois princípios:
- o principio da tutela da confiança legítima que tem como quatro pressupostos:
a) a situação de confiança – própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;
b) a justificação para essa confiança – expressa na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocar uma crença plausível;
c) o investimento de confiança – ter havido da parte do sujeito um assentar efectivo de actividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;
d) a imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante – tal pessoa, por acção ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao factor objectivo que a tanto conduziu;
- e o princípio da primazia da materialidade subjacente (exige-se que o exercício das posições jurídicas seja avaliado em termos materiais, de acordo com as consequências que acarretam).
Enunciam-se igualmente grupos típicos de actuação abusiva:
1) exceptio doli - consiste na faculdade potestativa de paralisar o exercício do direito de outrem quando este prevalecer-se de sugestões ou de artifícios proibidos por lei. Este tipo não se mostra consagrado no Código Civil Português;
2) venire contra factum proprium - exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente;
3) inalegabilidades formais - situações em que a nulidade derivada de falta de forma legal de determinado negócio não pode ser alegada, sob pena de abuso de direito;
4) suppressio – uma modalidade do venire - uma posição jurídica, não tendo sido exercida durante certo tempo, não mais possa sê-lo por, de outra forma, se atentar contra a boa fé;
E surrectio - o oposto, i.e., a aquisição de uma posição, mercê uma confiança legítima, que de outro modo não lhe assistiria;
5) tu quoque - impossibilidade de uma pessoa que viola uma norma jurídica de poder depois, sem abuso, prevalecer-se da situação daí decorrente ou exercer a posição violada pelo próprio ou exigir a outrem o acatamento da situação jurídica violada;
6) desequilíbrio entre o exercício do direito e os efeitos dele derivados – tipo extenso e residual de actuações contrárias à boa-fé que comporta três subtipos:
- o exercício do direito sem qualquer benefício para o exercente e com dano considerável para outrem;
- a actuação dolosa daquele que vem exigir a outrem o que lhe deverá restituir logo a seguir;
- e a desproporção grave entre a vantagem obtida pelo titular do direito exercido e o sacrifício por ele imposto a outrem.
Nesta parte acompanhamos de perto Menezes Cordeiro, in Teoria Geral do Direito Civil, 1º vol., AAFDL, 1987/88; in Do abuso de direito: estado das questões e perspectivas, R.O.A., nº 65, Set. 2005 e in Tratado do Direito Civil, Parte Geral, Tomo V, Almedina, 2011.
Revertendo ao caso em apreço, entendemos que os autores não têm outra alternativa senão exercer a preferência pelos preços declarados na escritura de 04/04/2008, ainda que estes valores possam ser inferiores aos valores de mercado, pois não têm ou não conhecem outro valor. Veja-se que os réus não lograram provar que o valor efectivamente pago ou valor real foi outro. E, como referimos supra, com a acção de preferência, pretende-se a aquisição de coisa ou direito alienada pelo preferente em condições de absoluta igualdade com o comprador (o “tanto por tanto” a que alude Antunes Varela). A não ser assim, por que razão a preferência se devia fazer pelo preço de mercado por referência à data de 28/01/2013 e não ao preço de mercado à data da venda tanto mais que é neste momento que nasce aquele direito?
Neste caso inexiste qualquer “clamorosa ofensa do sentimento jurídico dominante”. Os réus não se encontram numa situação de confiança, que seja justificada e que seja imputável aos autores. E não existe uma desproporção grave entre a vantagem efectiva obtida pelos autores e o sacrifício imposto aos réus, pois, tendo estes declarado e assumido o preço constante da escritura de 04/04/2008 não se vê como se pode concluir que, com a preferência, sofram um sacrifício injusto.
Neste sentido lê-se no Ac. do S.T.J. de 27/10/2015, in www.dgsi.pt: “Não agem com abuso de direito de preferência, os autores que pretendem exercê-lo pelo preço declarado na escritura (€ 648,44), inferior ao valor real do prédio (€ 30.000), quando não tenham outra alternativa, na falta de elementos, para provar a simulação do negócio e a existência de um outro preço, o real diferente do declarado”.
Por todo o exposto, improcedem as apelações.
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Sumário – 663º nº 7 do C.P.C.:I - Na acção de preferência intentada nos termos do referido art. 1380º do C.C. aos autores cabe alegar e provar os factos constitutivos do seu direito de preferência, a saber: a) foi efectuada venda ou dação em cumprimento de prédio com área inferior à unidade de cultura; b) o preferente é dono de prédio confinante com o alienado; c) o prédio do preferente tem área inferior à unidade de cultura; d) o adquirente do prédio não é proprietário confinante. E sobre o réu recai o ónus da prova dos factos impeditivos ou extintivos daquele direito, designadamente os factos relativos à comunicação e ao exercício extemporâneo do direito de preferência e as situações de exclusão do direito de preferência.
II – “Para fazer prova da aquisição por usucapião da propriedade de um imóvel que se afirma ter pertencido a um antepassado, por óbito do qual correu termos processo de inventário, é necessário demonstrar, ou que o bem lhe foi adjudicado no inventário e que daí resultou uma sucessão na posse (causal), ou que houve inversão do título de posse e que depois da inversão decorreu já o prazo da usucapião.” (Ac. da R.P. de 12/10/2017 (Aristides Rodrigues de Almeida), in www.dgsi.pt.)
III - Constituindo os prédios dos autores um pinhal contínuo e sem hiatos e constituindo igualmente os prédios vendidos um pinhal contínuo e sem hiatos encontramo-nos perante dois prédios rústicos contínuos e confinantes nos termos e para os efeito do disposto no art. 1380º e 204º nº 2 do C.C. não obstante uns e outros abrangerem mais do que um artigo matricial.
IV – Não tendo os réus logrado provar que o preço real tenha sido outro que não o constante do contrato de compra e venda a preferência far-se-á por este preço não havendo da parte do preferente qualquer exercício abusivo do seu direito.
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III – DecisãoPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedentes as apelações e em confirmar integralmente a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
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Guimarães, 02/05/2019
Guimarães, 02/05/2019
Relatora: Margarida Almeida Fernandes
Adjuntos: Margarida Sousa
Afonso Cabral de Andrade