Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:
9870/05.5TBBRG.G1
Relator: ANTERO VEIGA
Descritores: IMÓVEL
DEFEITO DA OBRA
CADUCIDADE
Nº do Documento: RG
Data do Acordão: 11/03/2011
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: O conceito de vendedor de imóvel, nos termos e para os efeitos do nº 4 do art. 1225º do Código Civil, abrange tanto aquele que construiu por si próprio o imóvel como aquele que o mandou construir, designadamente mediante contrato de empreitada celebrado com terceiro, para proceder à venda
Decisão Texto Integral: Acordam na 1ª Secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães.


Carlos… e mulher Vânia… , instauraram a presente acção demandando os réus José… mulher Maria… , pedindo a condenação dos réus a efectuarem obras necessárias e indispensáveis ao bom uso do imóvel designadamente as enumeradas de A a H do pedido, no prazo máximo de 45 dias, ou a pagarem aos autores a quantia de € 24.623,50 para estes poderem reparar o imóvel.
Alegam para tanto que, por escritura pública outorgada em 10/11/2000, adquiriram aos réus o imóvel para habitação própria e após alguns meses começaram a surgir problemas de infiltração de humidades e de condensação nas paredes e tectos, o que foi reparado pelos réus em Junho de 2001. Mais alegam que em meados de Setembro, inícios de Outubro de 2004 voltaram a aparecer os mesmos defeitos mas agravados e outros, para cuja reparação interpelaram os réus por carta registada com A/R de 25.11.2004, cuja reparação ascende a € 24.623,50.
Contestaram os réus, invocando não lhes poder ser imputado o conhecimento ou desconhecimento sem culpa dos vícios ou da falta de qualidade que os autores alegam por nunca terem habitado a fracção e a mesma à data em que a venderam apresentar estar em boas condições.
Mais alegam a caducidade do direito dos autores exigir de si a eliminação dos defeitos, pois que decorreram mais de seis meses desde a denúncia e os autores admitem que os defeitos invocados ocorreram mais de um ano antes de terem denunciado por carta de 25 de Novembro de 2004 esses defeitos aos réus. Defendem-se também os réus, impugnando a existência dos alegados defeitos. Concluem pela improcedência da acção.
Replicaram os autores, pugnando pela improcedência da invocada excepção de caducidade, e pedem a condenação dos réus como litigantes de má fé.
Realizado o julgamento foi proferida decisão nos seguintes termos:
“ Por tudo o exposto, decide-se julgar a acção parcialmente procedente e consequentemente condenar os réus a reparar os defeitos referidos nos factos 8º, 9º e 10º da matéria de facto provada, no prazo máximo de quarenta e cinco dias.
No mais, julga-se improcedente a acção, absolvendo os réus do pedido….”
Inconformados os RR. Interpuseram recurso de apelação.
Conclusões do recurso:
(…)
Em, contra-alegações sustenta-se a manutenção do julgado.

Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, e ouvida a prova, há que conhecer do recurso.

*

Vêm considerados provados os seguintes factos pelo Tribunal ““a quo””:

1. Sob o n.º712/070395-T da Conservatória de Registo Predial de Braga, freguesia de Braga (São José de São Lázaro), encontra-se descrita a habitação correspondente ao sétimo andar esquerdo, lado poente, do prédio urbano correspondente a edifício de rés-do-chão e sete andares, sito na Rua Augusto Veloso n.º171/179, com registo de aquisição a favor dos autores inscrito por apresentação datada de 16.10.2000, por compra, realizada através de escritura pública outorgada em 10.11.2000, tendo a fracção por anteriores titulares registados os ora réus, que intervieram na referida escritura pública na qualidade de vendedores (cfr. doc. de fls. 12 a 18 e 78 a 83, cujos demais termos aqui se dão por reproduzidos) – al. A dos Factos Assentes (FA).
2. A licença de construção do edifício aludido em 1 foi requerida e emitida pela
Câmara Municipal de Braga em nome do réu marido, tendo sido atribuído ao alvará de licença o n.º1770/94, tendo a licença de habitação sido requerida pelo réu marido, que se identificou como proprietário do prédio (cfr. doc. de fls. 89 e 90, cujo teor aqui se considera reproduzido) – al. B dos FA.
3. À data em que os autores adquiriram o imóvel aludido em 1 o mesmo nunca havia sido usado, aparentando estar em boas condições – al. C dos FA.
4. Os Autores interpelaram os Réus, por carta registada com A/R datada de 25 de Novembro de 2004 os autores comunicaram aos réus os defeitos de que o imóvel padecia e solicitaram a realização das obras necessárias para reparação dos mesmos, tendo os réis, em resposta, negado os defeitos enunciados, recusando-se a repará-los – al. D dos FA.
5. A fracção aludida em 1º foi adquirida pelos autores para sua habitação própria, nunca tinha sido usada, e aparentava estar em boas condições – respostas aos factos 1º e 2º da Base Instrutória (BI).
6. Poucos meses após a compra surgiram manchas nas paredes do apartamento – respostas aos factos 3º e 4º da BI.
7. Os réus procederam à pintura do apartamento em 2001 – resposta ao facto 5º da BI.
8. Pelo menos antes do Inverno de 2003, surgiram problemas de infiltração de águas nos cantos inferiores de vãos exteriores; verificou-se que, em consequência da reduzida inclinação de algumas soleiras, é fraco o escoamento de água, o que conduz à sua infiltração e ao aparecimento de condensações, sendo os problemas de condensação do apartamento visíveis junto aos vãos exteriores e nas frentes frias, o que originou manchas negras de bolor, descascamento de tinta e apodrecimento de gesso, manchas negras aquelas também visíveis nos tectos, mostrando-se as micro–fissurações e manchas igualmente a demarcar as zonas de vigotas e abobadilha – respostas aos factos 6º a 15º e 19º a 23º da BI.
9. Pelo menos desde o Inverno de 2003 que existem manchas de humidade nos pavimentos, sobre os rodapés que são geradas por infiltrações com origem na fachada – respostas aos factos 16º e 17º da BI.
10. Pelo menos, antes do Inverno de 2003, o fumo não é correctamente expelido na chaminé da lareira, existe um fissuramento junto ao tecto em toda a periferia da chaminé interior do fogão, existe uma fissura a 45º num dos quartos que corresponde ao corpo balançado do edifício e, em consequência desse fissuramento, ocorrem infiltrações provindas da fachada – respostas aos factos 24º, 26º, 29º, 30º e 31º.
11. A estrutura do edifício foi construída pela firma Vieira da Silva & Vieira, Ldª – resposta ao facto 32º da BI.
12. As anomalias surgiram em data anterior ao mês de Setembro de 2004 – resposta ao facto 33º da BI.
13. aditado: “ O contrato promessa de compra e venda da fracção em causa foi subscrito a 27/7/2000, identificando-se o réu como “industrial da construção civil”.

***

Conhecendo do recurso:
Nos termos dos artigos 684º, n.º 3 e 690º do CPC o âmbito do recurso encontra-se balizado pelas conclusões do recorrente.
Questões a decidir:
- Alteração da decisão relativa à matéria de facto no que concerne aos itens 6º a 15º, 17º, 18º 19º, 20º, 21º, 22º, 23º, 24º, 26º, 29º, 30º e 31º da Base Instrutória, na parte em que deu como provado que os defeitos ocorrem desde, pelo menos, antes do Inverno de 2003.
- Regime aplicável.
- Caducidade do direito – artigo 916 do CC.
- Não preenchimento dos requisitos impostos pelos artigos 916º e 917º e caducidade.
- Desconhecimento sem culpa do vício por parte dos réus – ónus de prova -.
- Responsabilidade dos RR versus construtor.
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Alteração da decisão relativa à matéria de facto.
(…)
É de manter o decidido.
Nos termos do artigo 712 do CPC, por revestir interesse, adiciona-se o seguinte facto:
“ O contrato promessa de compra e venda da fracção em causa foi subscrito a 27/7/2000, identificando-se o réu como “industrial da construção civil”.
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Da caducidade:
Os recorrentes questionam o regime aplicado, sustentando a aplicação dos artigos 916 e 917 do CC e defendendo a falta de preenchimento dos requisitos destes.
Dispõe o artigo 916 do CC:
1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo.
2. A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.
3 - Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel.
E o 917:
A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º
Por sua vez, para o regime aplicável à empreitada dispõe o artigo 1225:
(Imóveis destinados a longa duração)
1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º
4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
Coloca-se a questão de saber qual o regime aplicável ao caso presente.
O prazo para denúncia dos defeitos é idêntico, um ano – artigo 1225 nº 2 e 916 nº3 do CC.
Já diverge o prazo para propositura da acção, passando de seis meses do artigo 917 para um ano no nº 3 do artigo 1225.
A aplicabilidade do regime próprio da empreitada, designadamente dos prazos do artigo 1225, após divergências jurisprudências e doutrinais, veio a ser esclarecida com a redacção introduzida pelo D.L. 267/94, no sentido da sua aplicação aos contratos de compra e venda de imóveis, em que a pessoa do vendedor coincidia com a pessoa do construtor.
Tudo está pois em saber se no caso, o vendedor foi simultaneamente construtor do imóvel.
Entendemos que o conceito deve ser interpretado numa asserção lata, abrangendo não apenas o empreiteiro vendedor, mas também o promotor imobiliário, aquele que constrói mediante contrato de empreitada e posterior ou concomitantemente procede á venda.
A previsão abarcará os casos de construção por parte de promotor não só nos casos em que ele toma decisões relativas à edificação, contratando os vários empreiteiros a seu gosto para as diversas partes e fases da obra, dando ordens relativas ao andamento da mesma, mantendo-se por assim dizer com o controlo sobre a obra vista no seu conjunto, visão que cada um dos empreiteiros ou “construtores” contratados não possuem; mas ainda quando “o vendedor promoveu a construção de um imóvel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda”, já que nestes casos “ tem de se considerar que assume a qualidade de construtor” – Vd. RP de 22/10/09 in www.dgsi.pt, pº nº 1639/04.0TBGDM.P1, STJ de 8/5/06 Col.I/90 -.
Assim é sob pena de a alteração legal não lograr de forma integral os objectivos visados. O promotor imobiliário, que constrói tendo em vista a venda lucrativa, ainda quando constrói mediante celebração de um contrato de empreitada, encontra-se abrangido pela norma.
Tal entendimento está em conformidade com os objectivos que nortearam a alteração introduzida pelo D.L. 267/94.
Consta do preâmbulo deste:
"Verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vem determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transacções de imóveis; assim, se por um lado se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor; na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida; e numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa; ora, admitindo-se, face ao actual regime consagrado nos artºs 916ºss. e 1224ºss. C.Civ. dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução (...) entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artº 916º"
A desprotecção a que o preâmbulo se refere é a desprotecção do consumidor (não profissional) em face do vendedor profissional. Os intervenientes a que o preâmbulo se refere são aqueles que se dedicam de forma profissionalizada à construção e à construção e venda de imóveis. O conceito de consumidor acolhido é o que resulta da L. 24/96 de 31/7, conforme se refere no ac. da R.P. de 19/5/2010, www.dgsi.pt, processo nº 139/08.4TBVCD.P1.
Assim o conceito do nº 4 do artigo 1225º, lido a esta luz, deverá abarcar o vendedor profissional/promotor da construção. Este, promove a construção (conquanto o possa fazer por meio de um empreiteiro), tendo em vista a posterior venda, actividade a que se dedica visando o lucro.
E esta interpretação não choca, garantindo a harmonia do sistema. Veja-se o preceito no artigo 6, 1, f) do D.L. 344/79, relativo aos contratos de desenvolvimento para a habitação, o qual dispõe:
ARTIGO 6.º
(Obrigações das empresas)
1 - Nos contratos de desenvolvimento a empresa proponente obrigar-se-á, designadamente:

f) A garantir directamente perante os adquirentes das habitações a qualidade da construção nos precisos termos da responsabilidade do empreiteiro perante o dono da obra, de acordo com o artigo 1225.º do Código Civil.
Visou-se pois abranger com o mesmo regime não só os casos em que quem realiza a obra de construção e quem comercializa a mesma são uma e só pessoa, mas ainda abranger o promotor imobiliário (aquele que constrói, seja por conta própria seja mediante contrato de empreitada, e promove a respectiva venda). Visou-se evitar que o empreiteiro/construtor, ou o promotor imobiliário, evitassem o regime mais rigoroso da empreitada, invocando uma relação contratual de compra e venda que os ligava ao adquirente da obra. É o que resulta do nº 4 do artigo 1225º do CC.
Este entendimento resulta desde logo do confronto do nº 4 aludido com o nº 1 do mesmo normativo, que prevê a possibilidade de o empreiteiro ser accionado, de acordo com o regime da empreitada, pelo terceiro adquirente do imóvel. Ou seja, se o vendedor não foi o construtor nem for promotor imobiliário, responde perante o adquirente segundo o regime da compra e venda de coisas defeituosas, nos termos do artigo art.º 913º, do C. Civil, e o empreiteiro responde segundo o regime do contrato de empreitada.
No caso presente os recorrentes sustentam que não podem ser considerados construtores, ao invés dos recorridos que sustentam o contrário, e do que se considerou na decisão.
Vejamos
Os autores imputam os defeitos aos RR. Estes na contestação alegam que adquiriram o prédio a uma sociedade (artigo 7) e que as pessoas responsáveis pela construção foram a firma Vieira… , Ldª, que tratou da parte exterior e do grosso da obra e Augusto Vieira de Carvalho, que tratou dos acabamentos da obra (art. 38).
Em resposta refere-se que foram os réus que mandaram construir o prédio, escolhendo a empresa de construção, os materiais a aplicar e fiscalizando a obra (art. 5) e que o réu marido é industrial de construção civil.
Da factualidade consta:
- A fracção vendida tinha por anteriores titulares registados os RR.
- A licença de construção do edifício aludido em 1 foi requerida e emitida pela Câmara Municipal de Braga em nome do réu marido, tendo sido atribuído ao alvará de licença o n.º1770/94, tendo a licença de habitação sido requerida pelo réu marido, que se identificou como proprietário do prédio.
- A estrutura do edifício foi construída pela Firma Vieira… , Ldª.
- No contrato promessa de compra e venda da fracção em causa o réu identifica-se como “industrial da construção civil.
Dos registos resulta que o prédio era dos RR., resultando falsa a invocação de aquisição do prédio a uma sociedade. Ao invés, foi o réu, como dono do prédio, que promoveu a construção do edifício, solicitando junto da câmara o alvará, contratando terceiros para a realização da obra, sendo que a estrutura foi realizada por uma empresa de construção, e os acabamentos, a crer no alegado pelos RR por Augusto… . No contrato promessa o réu identifica-se como construtor civil. Temos que concluir em face desta materialidade que o réu foi o construtor do imóvel, visando a sua posterior venda. Não será demais recordar aqui o depoimento de Augusto… , o qual referiu que os materiais eram fornecidos pelo réu.
Sendo assim, é aplicável o regime da empreitada relativamente a defeitos da obra, por força do nº 4 do artigo 1225 do CC.
Consequentemente, o prazo para intentar a acção é de um ano após a denuncia dos defeitos, nos termos do nº 2 do mesmo normativo.
Pelas razões expendidas, carece de sentido a invocação por banda dos RR. De que a responsabilidade caberia ao construtor. Independentemente da responsabilidade que os RR. Possam assacar a estes, perante o terceiro comprador e pelos motivos expendidos, responde o vendedor/ construtor, no sentido atrás exposto.
A presente acção deu entrada em juízo em 9 de Novembro de 2005. Os Autores interpelaram os Réus, por carta registada com A/R datada de 25 de Novembro de 2004 em que comunicaram aos réus os defeitos de que o imóvel padecia e solicitaram a realização das obras necessárias para reparação dos mesmos, tendo os réus, em resposta, negado os defeitos enunciados, recusando-se a repará-los.
Sendo assim, improcede a apelação nesta parte.
- Desconhecimento sem culpa do vício por parte dos réus – ónus de prova -.
Defendem os RR. A aplicação do disposto no artigo 914, 2ª parte do CC., no sentido da sua irresponsabilidade pelos defeitos, por ignorância sem culpa do vício ou falta de qualidade da coisa.
Já vimos ser aplicável o regime das empreitadas relativamente a defeitos da obra. De todo o modo, o ónus da prova relativamente à ignorância sempre competiria ao vendedor nos termos do artigo 342 do CC. Por se tratar de facto impeditivo.
Consequentemente, pelas demais razões dela constantes, é de confirmar a decisão
DECISÃO:
Acordam os juízes do Tribunal da Relação de Guimarães em Julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão.
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Custas pelos apelantes.
Guimarães, 3 de Novembro de 2011
Antero Veiga
Luísa Duarte
Raquel Rego