Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1060/11.4TBSSB.E1 |  |
CONDENAÇÃO EM OBJECTO DIVERSO DO PEDIDO
QUESTÃO NOVA
1. Tendo os autores, invocando a nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado com os 1ºs réus, pedido a condenação destes na restituição da quantia por eles entregue a título de sinal e princípio de pagamento, uma vez julgada improcedente a invocada nulidade, não podem os autores vir posteriormente, em sede de recurso, pedir a condenação da outra ré (sociedade que teve também intervenção no contrato como mediadora e ficou depositária da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, com a obrigação de a restituir aos autores verificadas que fossem determinadas condições) na restituição da referida quantia.
2. Trata-se de uma pretensão de todo alheia à configuração da acção, que nada tem a ver com os pedidos formulados sendo certo que a procedência de tal pretensão acabaria por violar frontalmente o disposto no nº 1 do art. 609º do CPC.
3. Não tendo feito a prova de violação dos seus deveres contratuais, designadamente, não tendo feito a prova da verificação das condições de que dependia a restituição aos autores, pela sociedade ré, do sinal, de que esta ficou depositária, carece de fundamento o pedido de condenação desta no pagamento de indemnização relativa a despesas e transtornos.
Acordam nesta Secção Cível os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:
B…e mulher C…intentaram acção declarativa sumária contra D…, E…e F…, Lda., pedindo:
a) Que se declare a nulidade do contrato-promessa celebrado entre os autores e os primeiros réus com a consequente condenação à restituição dos € 3.000,00 pagos a título de sinal pelos autores;
b) Que, caso assim não se entenda, se declare a resolução do contrato promessa de compra e venda do imóvel, por incumprimento na celebração do contrato prometido, por culpa exclusiva imputável aos primeiros réus, condenando-os à devolução em dobro do sinal pago; c) Que se declare a resolução do contrato de mediação celebrado com a segunda ré, obrigando-a a indemnizar os autores pelas despesas e transtornos causados em montante não inferior a € 1.500,00.
Alegaram para tanto e em resumo que, residindo em Inglaterra e pretendendo comprar um imóvel em Portugal, recorreram aos serviços da sociedade ré, enquanto sociedade de mediação imobiliária para encontrar um imóvel e cuidar dos necessários trâmites e que, encontrara a desejada moradia, celebraram com os primeiros réus um contrato promessa de compra e venda da mesma, tendo entregue então à sociedade ré por meio de cheque a quantia de € 3.000,00, sendo que as assinaturas apostas não foram reconhecidas notarialmente e não tendo sido certificada a existência da respectiva licença de utilização/construção.
Mais alegaram que não tendo a totalidade do capital necessário, a sociedade ré ficou incumbida de tratar da necessária consulta bancária para a concessão de um empréstimo mas que nenhum banco aceitou financiar o negócio prometido.
Mais alegaram que em face disso reclamou da sociedade ré a devolução do valor pago, de € 3.000,00, o que foi recusado. Mais alegaram ainda que o contrato promessa é nulo face à falta de reconhecimento das assinaturas e à não certificação da licença de utilização do imóvel, sendo formalmente válido o contrato de mediação imobiliária, e que perderam o interesse no negócio e que a não celebração do negócio lhe não pode ser imputada, devendo-lhes ser devolvida a quantia entregue a título de sinal.
Mais alegou, por último, que por força da celebração do contrato de mediação imobiliária era sobre a sociedade ré que recaía a responsabilidade quanto ao cumprimento do contrato, responsabilidade essa que não assumiu, pelo que se constituiu na obrigação de indemnizar o autor pelos prejuízos causados, nos termos do art. 227º do C. Civil
Citados os réus, apenas os primeiros dois réus contestaram, alegando em resumo que é abusiva a invocação da nulidade do contrato promessa e que foram os autores a incumprir o contrato promessa uma vez que era a eles que competia marcar a escritura, não o tendo feito no prazo contratualmente estipulado.
Após ter tido lugar a audiência de julgamento, veio a ser proferida sentença, nos termos da qual a acção foi julgada improcedente, sendo os réus absolvidos do pedido.
Inconformados, interpuseram os autores o presente recurso de apelação, em cujas alegações apresentaram as seguintes conclusões:
1ª - Considerando as questões fundamentais decidendas e já identificadas retro, nos arts. 4º, 5º e 6º, entende-se que as respostas deverão ser positivas;
2ª - De facto, entende-se que: sim, os AA deverão ter direito a reaver os € 3000 pagos a título de sinal;
3ª - Tal devolução deverá recair sobre a sociedade F…, Lda. considerando que se provou ter recebido e descontado o cheque nominativo emitido pelos AA. a título de pagamento de sinal aos promitentes-vendedores;
4ª - Fê-lo sem qualquer causa legítima justificativa, violando o estatuto atribuído pelo contrato-promessa de depositário, locupletando-se à custa alheia;
5ª - Igualmente, sim, assiste aos AA. o direito ao ressarcimento pelos danos sofridos e invocados, por força da violação das obrigações impostas pelo contrato de mediação imobiliária aceite e não cumprido;
6ª - Ainda que o Digº Tribunal “a quo” o tenha ignorado, a relação jurídica controvertida é composta por 3 partes, os agora, AA. e 2 RR´s;
7ª - Parece resultar claro que, independentemente de se entender que o negócio principal – a compra e venda prometida – é nula ou válida, forçoso é admitir que a 2ª R. se locupletou à custa dos AA.;
8ª - Seja por violação do disposto nos arts. 220º, 294º, 286º e 410º, nº 3, todos do C. Civil ou, por violação do disposto no art. 1185º do C. Civil, na verdade, conclui-se que a 2ª R. não teria direito aos € 3000 pagos;
9ª - Por força de tal violação, constituiu-se no dever de indemnizar os AA., nos termos reclamados na presente acção;
DO PEDIDO: Nestes termos e, nos mais de direito que V. Exas. Doutamente suprirão, com fundamento último nos arts. 152º, nº 1 do CPC e 212º da CRP, pretendem os Recorrentes que:
A) Se declare o direito dos AA. a reaver o valor pago e indevidamente recebido pela 2ª R. de € 3000, acrescidos de juros de mora à taxa legal em vigor, a contar desde a citação e até integral pagamento;
B) Que se condene a 2ª R. a indemnizar os AA. por força de violação contratual e danos causados num montante não inferior a € 1500;
C) Se determine a condenação da 2ª R. no pagamento das custas judiciais totais do presente processo, incluindo as de parte e honorários ao Mandatário dos AA. (arts. 527º, 529º e 533º do CPC e, ainda, 25º e 26º do RCP), fazendo-se, desse modo, a costumada justiça.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Dispensados os vistos, cumpre decidir:
Em face das conclusões das alegações dos apelantes, enquanto delimitadoras do objecto do recurso, são as seguintes as questões de que cumpre conhecer:
- obrigação da sociedade ré de devolver aos autores apelantes a quantia de € 3.000,00, com juros de mora desde a citação;
- obrigação da sociedade ré de indemnizar os autores. Factualidade dada como provada na 1ª instância:
A) Os Autores residem em Inglaterra e pretenderam comprar um imóvel em Portugal.
B) Para o efeito recorreram aos serviços da ré F… enquanto sociedade de mediação imobiliária para encontrar um imóvel e para cuidar de todos os trâmites legais necessários a tal aquisição, nomeadamente proceder à necessária consulta bancária para conseguir a concessão de um empréstimo.
C) Em 4 de Dezembro de 2010 a autora C… assinou com os primeiros réus um contrato promessa de compra e venda do qual constam as seguintes cláusulas:
“Outorgantes: Primeiros: D… (…) e E… (…) adiante designados por Promitentes Vendedores
E Segundos: B… (…) casado sob o regime da comunhão de adquiridos com C… (…) adiante designados por Promitentes Compradores.
Entre os Primeiros e os Segundos Outorgantes é celebrado e reciprocamente aceite o presente Contrato Promessa de Compra e Venda, não carecendo de reconhecimento notarial, que se rege pelas cláusulas seguintes: Primeira Os Primeiros Outorgantes são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma “A” correspondente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, …, Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra sob o n.º …, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o n.º ….
Segunda Os Primeiros Outorgantes prometem vender e os Segundos prometem comprar a supra referida fracção livre de ónus ou encargos e devoluta de pessoas e bens.
Terceira
O preço de compra e venda é de Euros 130.000 (cento e trinta mil euros) a pagar da seguinte forma:
1. Como sinal e princípio de pagamento, os Segundos Outorgantes entregam a quantia de Euros 3.000 (três mil euros) com a assinatura do presente contrato sobre este montante os Primeiros Outorgantes são quitação neste acto. 2. Com a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda será liquidado o total do valor, correspondente a Euros 127.000 (cento e vinte e sete mil euros)
3. A F…, Lda., adiante designada por G… fica como fiel depositária da quantia mencionada no ponto 1 da presente cláusula até que o financiamento dos Segundos Proponentes seja aprovado.
4. O montante entregue no ponto 1 da cláusula 3 será devolvido aos Segundos Outorgantes caso haja impossibilidade de realizar a escritura do imóvel objecto deste contrato por causa que não lhes seja imputável. Quarta 1. O prazo para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda será nos 90 dias subsequentes a este contrato.
Quinta
A marcação da data e Cartório Notarial para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, será sempre da responsabilidade dos Segundos Outorgantes, que deverá comunicar aos Primeiros Outorgantes com a antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis, mediante carta registada com aviso de recepção.
Sexta
A venda é feita livre de qualquer ónus ou encargos, ficando no entanto da responsabilidade dos Segundos Outorgantes o pagamento de todas as despesas, tais como IMT, escritura notarial e registos. Sétima Ambos os Outorgantes poderão exigir a execução específica do presente Contrato Promessa, nos termos do art. 830.º do Código Civil.
Oitava As partes declaram expressamente que o presente contrato foi celebrado sob a mediação de G…, com a designação F…, Lda. (…).”
D) Foram feitas simulações para obtenção de crédito aos Autores.
E) No início de Junho, a pedido da Autora, a sua irmã foi à imobiliária proceder ao levantamento do cheque entregue a título de sinal.
F) O montante de € 3000 titulado pelo cheque referido em C) foi descontado após endosso da Ré sociedade, tendo a devolução do cheque sido recusada pela Ré sociedade. G) O negócio prometido não foi celebrado nem foi devolvido aos Autores o valor pago a título de sinal.
Quanto à obrigação da sociedade ré de devolver aos autores apelantes a quantia de € 3.000,00, com juros de mora desde a citação:
Conforme se alcança da p.i. e se refere no relatório supra os autores ora apelantes deduziram os seguintes pedidos:
a) Que se declare a nulidade do contrato-promessa celebrado entre os autores e os primeiros réus com a consequente condenação à restituição dos € 3.000,00 pagos a título de sinal pelos autores; b) que, caso assim não se entenda, se declare a resolução do contrato promessa de compra e venda do imóvel, por incumprimento na celebração do contrato prometido, por culpa exclusiva imputável aos primeiros réus, condenando-os à devolução em dobro do sinal pago; c) que se declare a resolução do contrato de mediação celebrado com a segunda ré, obrigando-a a indemnizar os autores pelas despesas e transtornos causados em montante não inferior a € 1.500,00.
Invocaram e provaram (vide al. C) dos factos provados) a outorga de um contrato promessa de compra e venda (nos termos do qual os 1ºs réus prometeram vender e os autores prometeram comprar determinada fracção autónoma, pelo preço de € 130.000,00).
E, concomitantemente, a celebração de um contrato de mediação imobiliária com a sociedade ré, contrato esse nos termos do qual, sendo o contrato promessa celebrado sob mediação da sociedade ré, esta ficou constituída depositária da quantia de € 3.000,00 (entregue como sinal e princípio de pagamento), até que o financiamento dos autores fosse aprovado e a devolver aos autores apelantes no caso de impossibilidade de realização da escritura. Como fundamento do pedido de restituição da quantia de € 3.000,00 (entregue a título de sinal e princípio de pagamento) os réus invocaram a nulidade do contrato promessa (a pedido de restituição) e como fundamento do pedido de devolução do sinal em dobro os autores invocaram o incumprimento do contrato pro parte dos primeiros autores.
Para além disso, fundamentaram o pedido de indemnização, não inferior a € 1.500,00 (formulado contra a sociedade ré) na resolução do contrato de mediação.
Verifica-se assim, desde logo, que o pedido de restituição do sinal apenas foi formulado contra os 1ºs réus – que não contra a sociedade ré, com fundamento na nulidade do contrato promessa, com aqueles celebrado.
Isto, da mesma forma que o pedido (subsidiário) de restituição do sinal em dobro também foi formulado apenas contra os 1ºs réus (desta feita com fundamento no incumprimento do contrato promessa).
Assim, não faz assim sentido (face à ausência de formulação de pedido nesse sentido) que os apelantes venham agora, em sede de recurso, defender e pedir que, em vez dos 1ºs réus, seja a sociedade ré condenada na restituição da quantia de € 3.000,00 entregue a título de sinal.
Trata-se de uma pretensão de todo alheia à configuração da acção, que nada tem a ver com os pedidos formulados sendo certo que a procedência de tal pretensão acabaria por violar frontalmente o disposto no nº 1 do art. 609º do CPC, nos termos do qual “o tribunal não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pediu”
E ainda que se pudesse considerar que tal pedido de restituição também foi formulado contra a sociedade ré, o certo é que tal pedido (de restituição da quantia de € 3.000,00) nunca poderia proceder.
Com efeito, tendo tal pedido sido formulado com fundamento na invocada nulidade do contrato promessa, tal contrato é alheio à autora (sendo nele contratantes apenas os 1ºs réus). Para além disso, conforme se alcança da sentença recorrida, o tribunal “a quo” considerou como não verificada a invocada nulidade do contrato (com a consequente improcedência de tal pedido), por considerar que os autores nessa invocação agem com abuso de direito (“… Ao fazerem-no estão a agir de forma contrária ao facto que criaram e, por isso, agindo em abuso de direito, com a consequente validação do contrato”) - sendo certo que os autores apelantes nem sequer questionam tal entendimento (e decisão).
E, para além de se tratar de questão que nem sequer é suscitada no recurso, o certo é que os autores apelantes em bom rigor nem sequer fundamentam a sua pretensão de haver da sociedade ré a quantia de € 3.000,00 entregue a título de sinal. Com efeito, limitam-se a dizer que “deverão ter direito a reaver os € 3000 pagos a título de sinal”, que “tal devolução deverá recair sobre a sociedade F…, Lda. considerando que se provou ter recebido e descontado o cheque nominativo emitido pelos AA. a título de pagamento de sinal aos promitentes-vendedores… sem qualquer causa legítima justificativa, violando o estatuto atribuído pelo contrato-promessa de depositário, locupletando-se à custa alheia”.
Isto, para além de dizerem que “parece resultar claro que, independentemente de se entender que o negócio principal – a compra e venda prometida – é nula ou válida, forçoso é admitir que a 2ª R. se locupletou à custa dos AA” (o que querem é a devolução, sem mais nem menos, seja o contrato válido ou nulo…)
Quanto muito, tal pretensão apenas poderia ter por base o incumprimento da sociedade ré relativamente ao contrato de mediação imobiliária/depósito em que (aí sim) foi parte contratante. Todavia, também aí sem razão.
É certo que nos termos do contrato promessa (vide al. C) dos factos provados), celebrado sob mediação da sociedade ré (“As partes declaram expressamente que o presente contrato foi celebrado sob a mediação de G…, com a designação F…, Lda. (…).”) esta ficou como fiel depositária da quantia de € 3.000,00 entregue a título de sinal e princípio de pagamento “até que o financiamento dos Segundos Proponentes seja aprovado”.
Todavia, também ficou ali estipulado que tal montante seria devolvido aos autores (segundos contratantes) “caso haja impossibilidade de realizar a escritura do imóvel objecto deste contrato por causa que não lhes seja imputável”.
Ora, para além de nada se ter provado no sentido de ter sido aprovado o financiamento, o certo é que também nada se provou no sentido da impossibilidade de realização da escritura por causa que não lhes fosse imputável. Conforme bem se salienta na sentença, na qual se considerou como não provado o invocado incumprimento dos 1ºs réus (contrato promessa) “nada resultou quanto às razões pelas quais o negócio prometido não foi realizado sendo que, reitera-se, para que tivessem direito à restituição do sinal teriam os autores que provar que tal não concretização não lhes foi imputável”.
Carece assim totalmente de fundamento a pretensão dos apelantes de obterem a condenação da sociedade ré no pagamento da quantia de € 3.000,00 entregues a título de sinal.
Improcedem pois, nesta parte, as conclusões do recurso.
Quanto à obrigação da sociedade de indemnizar os autores:
Conforme referido no relatório supra (para além dos pedidos de restituição em singelo ou em dobro da quantia entregue a título de sinal), os autores pediram [sob a al. c)] que se declarasse a resolução do contrato de mediação celebrado com a sociedade ré e que esta fosse obrigada a indemnizar os autores pelas despesas e transtornos causados em montante não inferior a € 1.500,00. Tal pedido foi julgado improcedente.
E isto, pelo facto de o tribunal (para além de entender que a relação jurídica estabelecida no âmbito do contrato celebrado entre os autores e a sociedade ré “cessou previamente à propositura da acção em juízo, quando o negócio prometido não foi concluído” e que por isso “carece de fundamento fazer cessar por via da resolução uma relação jurídica que já não se mantém”), considerar que relativamente ao pedido de indemnização pelas despesas e transtornos causados, formulado com base na responsabilidade civil contratual, nada resultou provado relativamente à violação dos deveres que emanam do contrato celebrado. Dizem todavia os autores apelantes que lhes assiste o direito ao ressarcimento pelos danos sofridos e invocados, por força da violação das obrigações impostas pelo contrato de mediação imobiliária aceite e não cumprido, violação do disposto no art. 1185º do C. Civil (que estabelece a noção do contrato de depósito), a sociedade ré não teria direito aos € 3000 pagos e que, por força de tal violação, constituiu-se no dever de indemnizar os autores nos termos reclamados. Todavia, sem razão.
Desde logo porque, em bom rigor, os apelantes nem sequer especificam em que medida e por que razão é que em seu entender a sociedade ré violou o contrato (de mediação imobiliária e/ou contrato de depósito). Para além disso, e sendo certo que quer a invocada nulidade do contrato promessa, quer o invocado incumprimento dos 1ºs réus foram julgados improcedentes (o que não foi posto em causa no recurso), conforme já supra referido, não se mostram provados os pressupostos estabelecidos no contrato dos quais resultaria para a ré a obrigação de proceder à devolução da quantia entregue a título de sinal (de que ficou depositária).
Com efeito, conforme já supra salientámos, nada se provou no sentido de ter sido aprovado o financiamento ou no sentido da impossibilidade de realização da escritura por causa que não imputável aos ora apelantes.
Para além disso, nada foi provado (ou sequer alegado) relativamente aos invocados prejuízos (despesas e transtornos).
Carece assim de fundamento a pretensão dos apelantes relativamente ao pedido de indemnização que deduziram contra a sociedade ré.
Improcedem pois, também nesta parte, as conclusões do recurso.
Em síntese: Tendo os autores, invocando a nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado com os 1ºs réus, pedido a condenação destes na restituição da quantia por eles entregue a título de sinal e princípio de pagamento, uma vez julgada improcedente a invocada nulidade, não podem os autores vir posteriormente, em sede de recurso, pedir a condenação da outra ré (sociedade que teve também intervenção no contrato como mediadora e ficou depositária da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, com a obrigação de a restituir aos autores verificadas que fossem determinadas condições) na restituição da referida quantia.
Trata-se de uma pretensão de todo alheia à configuração da acção, que nada tem a ver com os pedidos formulados sendo certo que a procedência de tal pretensão acabaria por violar frontalmente o disposto no nº 1 do art. 609º do CPC. Não tendo feito a prova de violação dos seus deveres contratuais, designadamente, não tendo feito a prova da verificação das condições de que dependia a restituição aos autores, pela sociedade ré, do sinal, de que esta ficou depositária, carece de fundamento o pedido de condenação desta no pagamento de indemnização relativa a despesas e transtornos.
Termos em que se acorda em julgar improcedente a apelação e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 21 de Janeiro de 2016
Acácio Neves
Bernardo Domingos
Silva Rato