Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Processo:
131855/14.4YIPRT.E1
Relator: ELISABETE VALENTE
Descritores: PRESUNÇÃO
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Data do Acordão: 06/16/2016
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Decisão: REVOGADA
Sumário: I - Um ou mais factos conhecidos podem ser utilizados para chegar a outro, servindo-se o julgador, para esse fim, de regras da experiência da vida, segundo o padrão do "homem médio", ou seja, valendo-se de certo facto e de regras de experiência da vida chega a um outro facto.
II - A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados, ou seja, todos os contactos estabelecidos pelos interessados, mesmo quando estes contactam directamente o dono do negócio, presume-se que se deve a publicitação e divulgação levada a cabo no exercício da actividade da empresa de mediação, o que conduz à inversão do ónus da prova nos termos do n.º 1 do artigo 344.º do Código Civil, isto é, impende sobre o dono do negócio o ónus de alegar e provar que a celebração do contrato com o interessado nada teve a ver com a actividade do mediador.
III - Se assim não fosse facilmente seria colocada em causa o contrato de mediação com exclusividade, sem que a imobiliária conseguisse provar que a sua actividade de divulgação teria levado à celebração do negócio, o que violaria o princípio da auto-responsabilidade das partes quando tomam decisões contratuais livres.
Decisão Texto Integral: Acordam os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora:

1 - Relatório.

Em 31.10.2014, no Tribunal da Comarca, AA, Lda. apresentou requerimento de injunção que em face da dedução de oposição seguiu os seus termos como acção declarativa de condenação com processo especial previsto no regime jurídico anexo ao Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de Setembro, contra BB e CC, peticionando a respectiva condenação no pagamento da quantia de € 9.404, acrescida de juros de mora.
Alega, em síntese:
- Ter sido celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária para alienação de um imóvel de que os Réus são titulares, em regime de exclusividade;
- A Autora desenvolveu várias diligências para promover o imóvel;
- No decurso do contrato os Réus comunicaram a respectiva rescisão, o que não foi aceite;
- No período de vigência do contrato os Réus alienaram o imóvel.
Citados, vieram os Réus contestar a acção alegando, em síntese:
- Ser a petição inicial inepta;
- A revogação do contrato não tem que ser aceite: o que poderá ocorrer é a obrigação de indemnização;
- Não se verifica a condição essencial que a lei faz depender para que nasça na esfera jurídica da Autora o direito à remuneração;
- A Autora age com abuso de direito e de má-fé, pelo que requerem a sua condenação como tal.
A Autora foi convidada a aperfeiçoar a petição inicial, o que fez.
Foi julgada improcedente a invocada excepção.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento.
Foi proferida sentença, na qual foi a acção julgada totalmente improcedente porque não provada e, consequentemente, decidiu absolver os Réus do pedido.
Inconformados com a sentença, BB e CC recorreram, formulando as seguintes conclusões (transcrição):
«1. -Impugna-se a decisão relativa à matéria de facto, devendo os factos considerados como provados constantes em I da douta Sentença, serem considerados como prova suficiente que DD teve conhecimento do imóvel dessa forma, conforme é imposto pela fidelidade do tipo de prova.
2. Se um aviso de receção assinado pelo próprio, numa correspondência coma informação sobre o imóvel que veio a adquirir passados apenas 3 meses, não é prova, então o que será?
3. Mas relativamente à decisão relativa à matéria de fato, á que dizer que deveria ser acrescentada à matéria provada, que o Sr. DD teve conhecimento do imóvel através do registo que a A. efetuou no site OLX ou Custo Justo.
4. Como também teve conhecimento através da imagem do imóvel na montra da loja da A. que o comparador via habitualmente.
5. Como também deveria ser dado como provado que mediante a distribuição maciça de publicidade sobre o imóvel na mesma localidade e na Rua onde o Comprador DD trabalha seria inevitável que não a tivesse visto.
6. Ou de forma mais sucinta e abrangente, deve ser dado como provado que o Sr. DD teve conhecimento do imóvel e dirigiu-se diretamente à casa dos vendedores, devido ao trabalho desenvolvido pela A.
7. No entanto, na sentença foi considerado como não provado “Que DD tenha tido conhecimento do imóvel nas circunstâncias referidas em I”, ou seja pela receção da carta em 17/03/2014, decisão com a qual não se concorda e que deve ser alterada num dos sentido possíveis e mais adequados apresentados pela A e ora Recorrente.
8. As omissões na sentença de factos que deveriam ter sido dados como provados, tão relevantes para a decisão da causa, consubstanciam uma nulidade da decisão nos termos do art 615 n.º 1 alinea d).
9. A Recorrente considera ainda que o 18º n.º 1 do Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, foi mal aplicado ao caso concreto pela decisão.
10. Nos termos deste artigo, “a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.”
11. Nas situações em que há regime de exclusividade, se a imobiliária praticar os atos materiais usuais de publicidade massificada, então a relação entre o “exercício da mediação” e a “conclusão do negócio”, bastará ser presumida, como causalidade adequada, durante a vigência do contrato, conforme melhor explicado nas alegações de Direito.
12. Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.
13. Como se salienta no Ac. desta Relação de Coimbra, de 17-01-2012, Proc. 486/10.5T2OBR.C1, na falta/insuficiência de estipulações das partes e de normas legais, a jurisprudência tem procurado elaborar uma série de “hipóteses típicas” em que a retribuição pode/deve ser paga, que podem ser sintetizadas na seguinte ideia/critério: “ a retribuição será ainda devida sempre que a actividade do mediador se apresente como causa adequada do fecho do contrato definitivo; será ainda devida se o fecho do contrato foi alcançado como efeito de intervenção do mediador, se a actuação do mediador tiver contribuído para o êxito final. E, em linha de raciocínio com tal ideia/critério, a retribuição também será devida na hipótese do contrato definitivo só não ser concluído por causa imputável ao comitente; na hipótese de ser este a “bloquear” o contrato definitivo.
14. Deve assim ser dada uma interpretação da norma indicada mais aproximada do conceito de exclusividade e realidade vigente nas práticas comerciais e que o legislador pretendeu salvaguardar.
15. Alterando-se a decisão recorrida no sentido da sua fundamentação anterior à decisão, ou seja:
16. “Nestes termos, a cláusula de exclusividade funciona como o nexo de causalidade previsto no número 1 do art. 18.º do referido diploma, na medida em que sendo apenas a mediadora a promover a venda do imóvel os interessados na respectiva aquisição terão, necessariamente, surgido pela sua actividade pelo que, concluindo-se o negócio, assiste-lhe o direito à remuneração (…).
17. Com tal alegação pode-se considerar a sentença nula nos termos do art.º 615 n.º 1, alínea b) por estarem os fundamentos em contradição com a decisão, devendo-se alterar a decisão no sentido da fundamentação.
18. Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente na conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a atividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.
Nestes termos, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, ser alterada a decisão da matéria de fato em conformidade com a prova produzida e aplicado o Direito da forma enunciada pela Recorrente, devendo a final ser a Ré condenada na totalidade do pedido, respetivos juros e custas.
Preceitos violados:
• 18º n.º 1 do Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro;
• Art. 615, n. 1 alinea c) e d) do Código Processo Civil;
VALOR € 9.404 (nove mil quatrocentos e quatro euros)
Assim se fazendo a costumada JUSTIÇA,»
Nas contra-alegações, concluem os recorridos da seguinte forma (transcrição)
«1. Não obstante, a faculdade e o direito processual de as partes poderem recorrer das sentenças judiciais que a si lhe são favoráveis,
2. Não se pode olvidar o facto, que a ora Recorrente e A. após leitura da douta Sentença ora sindicada, a si foi-lhe dada a faculdade de reclamar quanto contra a deficiência, obscuridade ou contradição da decisão quanto à matéria de facto ou contra a falta da sua motivação, pelos mesmos foi dito nada terem a reclamar.
3. Concomitantemente, vem em sede de recurso judicial, interpôr recurso, algo confuso, alicerçado numa contradição da decisão quanto à matéria de facto
4. A convicção do Tribunal, alicerçada no princípio da liberdade do julgamento, tem subjacente o sistema da convicção racional da prova, que combina a impressão que as provas oferecidas causaram no espírito do julgador com a expressão que estas devem evidenciar na correspondente motivação.
5. Os ora RR. e Recorridos tendo sido regularmente notificados electronicamente da douta Interposição de Recurso de Alegação, por parte da A. ora Recorrente, constatam do teor do mesmo. uma clara violação/incumprimento ou ausência do ónus a cargo da recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto;
6. Atento o facto de as ora Alegações, serem no mínimo confusas, mistas e generalistas;
7. A impugnação da decisão de facto, feita perante a Relação, não se destina a que este tribunal reaprecie global e genericamente a prova valorada em 1.ª instância, razão pela qual se impõe ao recorrente um especial ónus de alegação, no que respeita à delimitação do objecto do recurso e à respectiva fundamentação.
8. Não observa tal ónus a ora recorrente que não identifica os pontos de facto que considera mal julgados, mas se limita a indicar os depoimentos prestados e a listar documentos, sem fazer a indispensável referência àqueles pontos de facto, especificando os concretos meios de prova que impunham que cada um desses pontos fosse julgado provado ou não provado
9. Tendo como base a gravação, a impugnação da matéria de facto, não foi efectuada tendo em atenção o preceituado no artigo 640° do CPC. A Recorrente não especificou os pontos de facto que considerava incorrectamente julgados, bem como não indicou os concretos meios de prova constantes da gravação ou outros elementos probatórios que, no seu entender, levariam a uma decisão divergente da tomada sobre a factualidade posta em crise e, ainda, em que sentido é que esta prova deveria ser interpretada.
10. Existe o Acórdão do Venerando Supremo Tribunal de Justiça para Fixação de Jurisprudência publicado no Diário da República (I Série, nº 77 de 18/04/2012). Este fixa Jurisprudência no seguinte sentido: (…) Aquele Acórdão refere-se ao disposto na alínea b) do n° 3 do artigo 412° do CPP o que não permite uma interpretação extensiva ao CPC, (…)
11. A recorrente vem requerer pelo recurso uma renovação da prova nos termos do n° 2 do 662º do CPC Não lhe assiste razão, pois, a renovação da prova nos termos do artigo 662° do CPC ocorre, apenas, quando os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa, o que terá, necessariamente, que ser alegado pelo menos de forma sumária, mas fundamentada nas Alegações de Recurso.
12. A recorrente, obrigatoriamente, deveria indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, indicar os concretos meios probatórios que teriam imposto uma decisão factualmente diversa da recorrida e indicar a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida em cada uma das questões de facto impugnadas. Com a sua actuação a recorrente violou o estatuído no artigo 640º do actual CPC devendo as suas alegações quanto à matéria de facto serem rejeitados como o foram (no 2 do artigo 640º do CPC).
13. Acresce, nos termos do preceito indicado, que a recorrente tem de indicar a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre cada uma das questões de facto impugnadas. Não lhe basta o "generalizar" dizendo impugna-se toda a matéria de facto dando como provados ou não provados. Não basta dizer "Impugna-se a resposta a todos os quesitos". Tem de indicar com exactidão os concretos meios probatórios e a resposta pretendida
14. Incumbe, ainda, à recorrente sob pena de imediata rejeição do recurso indicar com exactidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considera relevantes.
15. No nosso entender a recorrente não procedeu à indicação com, exactidão, das passagens da gravação em que funda o seu recurso nem procedeu à transcrição dos excertos que considerasse relevantes (al. a) do nº 2 do citado artigo e Diploma). Dado que a recorrente não procedeu, como devia, obedecendo ao estatuído no artigo 640° do CPC deverão as alegações quanto à matéria de facto serem rejeitadas como foram pelo Venerando Tribunal da Re1ação.
16. Não há qualquer erro na apreciação da prova e na aplicação do direito. Não se encontram violadas quaisquer normas jurídicas, mormente, as indicadas pela Recorrente.
17. Não houve na douta Sentença da Primeira Instância nem em qualquer outra peça processual violação de qualquer princípio, erro na apreciação da prova, na aplicação do direito ou quaisquer inconstitucionalidades.
18. Não se consideram violados quaisquer dos artigos, Diplomas Legais ou Constituição da República Portuguesa focados nas Conclusões.
19. Deverá a, douta Sentença ora recorrida manter-se nos seus precisos termos decretando-se, totalmente, improcedente o Recurso de Apelação a que se responde;
20. Neste sentido se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça em Douto Acórdão no âmbito do processo 405/09.1TMCBR.C1.S1, datado de19.02.2015, disponível em www.dgsi.pt;
21. Vem a ora apelante, interpor recurso de apelação da sentença final, que, julgou totalmente improcedente a acção por não provada, e consequentemente decidiu absolver os réus do pedido;
22. Como é sabido – arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 -, o objecto do recurso é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.
23. Vejamos as concretas questões levantadas pela A. aqui recorrente como objecto do presente recurso.
24. Tendo em conta que a matéria de facto apurada foi objecto de qualquer reparo da recorrente, que, centrou o seu recurso na alegada numa contradição entre a matéria dada como provada e não provada e consequente errónea aplicação de norma jurídica, nomeadamente do artigo 18.º.nº1da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, o que no seu entender constitui uma nulidade nos termos do artigo 615º.n.º1 al. d) do C.P.C.
25. Não obstante, o já supra alegado, os ora RR. tentaram e com grande esforço delimitar a factualização objecto do recurso que a ora Recorrente Alega de forma confusa, como factos que deveriam ter sido julgados como provados, e como tal o verdadeiro objecto do recurso
26. A ora A. e Recorrente, tenta justificar, o presente recurso de Apelação, em juízos conclusivos e presunções à força sem suporte probatório para tal;
27. A ora A. e recorrente, assenta todo um raciocínio no facto de ter enviado uma carta registada para uma Agência Imobiliária, de acordo com o documento referido em XIX.
28. Sucede, porém, que nessa Agência Imobiliária, trabalhava o comprador do Imóvel a testemunha DD;
29. Reitero novamente, a testemunha DD, trabalhava, não era sócio, nem gerente;
30. Recepcionou tal testemunha DD, a carta melhor identificada em XIX, e tal matéria foi dada como assente;
31. Como vimos, o artº 238ºA nº 1 prevê, na citação por via postal, que mesmo em caso de o aviso de recepção ter sido assinado por terceiro, se presume, salvo demonstração em contrário, que a carta foi oportunamente entregue ao destinatário.
32. A carta foi entregue ao destinatário, a Agência Imobiliária, não ao Comprador do Imóvel a testemunha DD, quem foi notificado e se presume citado e consciente do seu teor é a Agência Imobiliária não o seu Trabalhador
33. Salvo a devida vénia e respeito, será de utilizar a título de exemplo, considerando que um douto Juiz Desembargador ao chegar ao Tribunal da Relação encontra o carteiro e lhe solicita que assine uma carta registada, dirigida ao douto Tribunal da Relação ao que é acedido;
34. A presunção é de que o Tribunal da Relação, foi notificado ou citado, não o Venerando Juiz Desembargador, pois decerto nem lerá o seu teor;
35. Verifica-se uma presunção nos termos do artº 238ºA nº 1 prevê, na citação por via postal, que mesmo em caso de o aviso de recepção ter sido assinado por terceiro, se presume, salvo demonstração em contrário, que a carta foi oportunamente entregue ao destinatário.
36. Nunca ao terceiro;
37. Contudo, a ora A. e ora Recorrente, reitera nessa situação, que a aceitação de registo por parte do Trabalhador de uma empresa, nomeadamente no caso da testemunha DD, automaticamente determina a notificação e conhecimento deste do seu teor;
38. Contudo, essa mesma testemunha DD, no seu depoimento afastou categoricamente que tenha tido conhecimento do imóvel objecto dos presentes autos, por essa forma, ou qualquer outra relacionada com a A. transcrita do registo 21.04.201512:25 a 12:40:05
39. A ora A. e Recorrente requer a convolação de matéria dada como não provada por provada, alicerçando-se em:
40. Documento XIX Carta Registada enviada à Entidade Patronal da Testemunha DD, a EE, na qual o mesmo é trabalhador e assina o registo, contudo cuja função não é a análise do correio;
41. A assinatura de um registo de uma carta dirigida à entidade patronal, não faz a presunção de que o mesmo tem conhecimento do seu teor mas tão só de que a sua entidade patronal a EE, foi notificada, e ciente do seu teor;
42. A ora A. e Recorrente requer a convolação de matéria dada como não provada por provada, alicerçando-se em:
43. A testemunha Rui DD, estando na Easygest, e sendo este frequente atravessar a estrada para ir à outra rua onde está a A. para ir aos cafés ou bancos, que sã ao lado das instalações da ora A. implica determinantemente, que este tem conhecimento ou teve conhecimento da existência do imóvel, pois estava na montra desta
44. Este não é um raciocínio lógico ou coerente e muito menos idóneo;
45. Atente-se inclusive nas diversas transcrições integrais, que o ora R. fez juntar ao douto Recurso, de todos os depoimentos e depoimentos de parte onde o próprio R.CC afirma peremptoriamente que publicou ele próprio na Internet a sua casa à venda no Custo Justo e OLX
46. Não se podem dar como factos como provados, quando não o são, e partir de presunções ilidíveis e subjectivos, apesar da ora A. assim o pretender e alegar
47. A A. e ora Recorrente, vem invocar uma nulidade da sentença ora sindicada fundamentando-se no artigo 615º.n.º1 alínea d) do C.P.C. quando o mesmo normativo dispõe “(…) o Juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento “(…)”
48. No entendimento dos ora RR. tal invocação de nulidade terá manifestamente de improceder, pois o Tribunal Ad Quo não deixou de pronunciar-.se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
49. Não podia o Tribunal Ad Quo dar como provados factos, dos quais a ora A. não fez prova, nem testemunhal nem documental;
50. É ao A. que cabe fazer a prova dos factos que alega;
51. O Cerne e objecto do presente Recurso apresentado, é se o Comprador do Imóvel, teve conhecimento do Imóvel, devido à actuação da A., e que a mesma teve intervenção;
52. O Tribunal Ad Quo, o qual considerou que o Comprador do Imóvel, o Sr. DD, prestou um depoimento, claro e espontâneo, demonstrativo de isenção e objectividade consentâneo com a razão de ciência invocada, pelo que mereceu credibilidade por parte do Tribunal
53. Pelo que a Sentença ora Sindicada, não poderia dar como provada factos que o Comprador do Imóvel e Testemunha, o Sr. DD, no depoimento que prestou negou categoricamente, toda e qualquer intervenção directa ou mesmo indirecta da A. no negócio ou mesmo sequer em actos preparatórios;
54. Não pode existir uma nulidade, quando não existem elementos probatórios que permitam uma decisão diferente da que foi tomada;
55. Em termos de regras gerais sobre o ónus da prova, opera o preceituado no disposto no artigo 342º do CCivil: àquele que invoca um direito, cabe fazer a prova dos factos constitutivos do mesmo (nº1) e a prova dos factos extintivos do direito, compete àquele contra quem a invocação é feita (nº2).
56. O que manifestamente não ocorreu nem no Tribunal de 1ª Instância, por parte da ora A. e Recorrente e muito menos, no presente Recurso;
57. Como tal não se verifica toda e qualquer Nulidade nos termos do artigo 615º.n.º1 al. d) e muito menos uma errada aplicação do artigo 18.º.nº1da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro
58. Integrando-se a pretensão da Autora/Apelada no preceituado no artigo 18.º.nº1da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, onde se estabelece uma presunção - (juris tantum) - as regras gerais do ónus da prova não se invertem, nesta situação, fazendo, impender sobre a A/Apelante, o ónus da prova
59. A prova do contrário destina-se a tornar certo não ser verdadeiro um facto já demonstrado formalmente, v.g., como no caso em apreço, por via de presunção legal e, esta prova, nada tem a ver com a contraprova (ou prova contrária), pois esta destina-se apenas a tornar incerto o facto visado, a criar a dúvida no espírito do julgador (um non liquet).
60. Conforme decorre do próprio teor da douta Sentença ora sindicada, importa aferir se o contrato de compra e venda foi causal da actividade desenvolvida pela Autora ora Recorrente
61. E ora da factualidade provada nada resultou a este respeito, pelo que obrigatoriamente se concluiu não ter existido este nexo de causalidade.
62. Ao abrigo da anterior legislação Decreto-Lei n.º211/2004, de 20 de Agosto, estava expressamente previsto que “Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência”
63. Nestes termos, a cláusula de exclusividade funciona como o nexo de causalidade previsto no número 1 do artigo 18º do referido diploma, na medida em que sendo apenas a mediadora, a promover a venda do imóvel os interessados na respectiva aquisição terão necessariamente surgido pela sua actividade, pelo que concluindo-se o negócio assiste-lhe o direito à remuneração, pela verificação da regra geral contida no referido número 1.
64. Não obstante esta cláusula não estar expressamente consagrada na Lei n.º15/2013, tal não significa que o regime tenha um menor alcance: significa apenas que as partes podem definir os termos em que essa exclusividade opera
65. Na situação ora sindicada as partes fizeram constar do contrato exactamente o mesmo alcance que no regime anterior
66. No entanto não resultou provado que efectivamente esse nexo existisse no caso concreto, isto é que o contrato de compra e venda ainda que celebrado durante o período de vigência do contrato de mediação, tivesse sido concluído devido à Actividade da Autora, ora Recorrente
67. E aqui entra a norma prevista no artigo 19º.n.º1 do regime actual: a remuneração apenas é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação e na sequência da prática, por parte da mediadora, dos actos previstos no artigo 2º.n.º2 alínea b) da lei em análise (nexo de causalidade entre a actividade e o resultado, como obrigação da mediadora;
68. Contrariamente ao alegado pela ora Recorrente, o direito à remuneração, não está dependente da vigência do contrato de mediação à data da verificação do resultado dessa mesma actividade, mas sim da e existência de um nexo de causalidade entre a actividade e o resultado, integrando-se aquela de forma idónea na cadeia dos factos que deram origem ao negócio “ainda que os termos do contrato tenham, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto (nesse sentido cfr. entre outros Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de Março de 2012, disponível em ww.dgsi.pt
69. Inexistindo este nexo de causalidade como ocorre na situação dos autos, não tem a ora Recorrente e A. direito a qualquer contrapartida pelo que a acção tem necessariamente de improceder, e assim como o presente recurso
70. E a inexistência de nexo de causalidade decorre da prova produzida ou da sua ausência em Audiência de Discussão e Julgamento, nomeadamente, nem as testemunhas da ora A.
71. FF registo n.º6 realizado em 21.04.2015 11-45:50 a 12:10:18
72. Alguma vez no seu depoimento depuseram ou afirmaram que tiveram intervenção directa ou indirecta entre comprador e vendedor ou mesmo de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto
73. A ora A. e Recorrente não pôs efectivamente em contacto, nem directo nem indirecto, os ora RR. e Recorridos e o Comprador em contacto
74. O raciocínio da ora A. e Recorrente é falacioso pois parte de uma premissa que não existe, a sua intervenção directa, indirecta ou mesmo eventual na realização do Contrato de Compra e venda, que nunca existiu
75. Ou seja, a Testemunha DD, comprador do imóvel, no seu depoimento prestado, o qual foi pelo Tribunal ad quo que interpretou o mesmo com conhecimento por razão de ciência a circunstância de ter adquirido o imóvel em causa aos réus, prestou um depoimento claro e espontâneo, demonstrativo de isenção e objectividade consentâneo com a razão de ciência invocada pelo que mereceu credibilidade por parte do Tribunal ad quo, rejeitou peremptoriamente toda e qualquer intervenção da A. ora recorrente na celebração de negócio.
76. Como refere Manuel Salvador, a conclusão do negócio é condição essencial para que o mediador tenha direito à remuneração, pelo que a regra fundamental nesta matéria seria a de que esse direito só existe se o negócio final, isto é, o previsto no contrato de mediação, se concluir, ou seja, que a actividade desenvolvida pelo mediador seja causal, uma vez que então contribuiu para tal conclusão. Contrato de Mediação, págs. 91, 113 e 121´
77. Quanto à participação do mediador e direito à sua retribuição, a jurisprudência vem entendendo, de forma maioritária, que aquele «tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela». Acórdão da Relação de Lisboa, de 30.9.2003, CJ, Ano XXVIII, Tomo V, pág. 101.
78. O que no caso em apreço também não ocorreu, pois a cadeia dos factos por parte da A. ora Recorrente não levou a toda e qualquer conclusão do negócio sub júdice;
79. A autora/recorrente peticiona os montantes / s valores de EUR 9.102,00 (sendo EUR 9.102,00 relativo somente ao montante correspondente de comissão de 5% sobre o valor de transmissão do imóvel pela requerente, acrescida de I.V.A.. à taxa legal;
80. A ora recorrente, não peticionou, toda e qualquer montante a título de despesas ou encargos, relativos a publicidade efectuado ao imóvel,
81. O contrato de mediação cabe na categoria dos contratos de prestação de serviços, sendo um contrato de resultado – cfr. artº. 1154º., do Cód. Civil , É ainda um contrato típico, legalmente regulamentado, estando sujeito à forma escrita.
82. À data em que foi celebrado o contrato em apreço, vigorava o regime consagrado no Dec.-Lei nº. 211/2004, de 20 de Agosto (posteriormente a actividade de mediação imobiliária foi regulamentada pelo Dec.-Lei nº. 69/2011, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva nº. 2006/123/CEE do Parlamento e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006, limitando-se, no essencial, a estabelecer os requisitos do acesso à actividade de mediação.
83. Actualmente vigora o regime introduzido pela Lei nº. 15/2003, de 8 de Fevereiro, vigente desde 1 de Março p.p.).
84. Sem embargo, face à letra do nº. 2 da cláusula 4ª. do contrato, se é inequívoco que um declaratário normal, colocado na posição dos ora Réus, concluiria que lhe estava vedado, de todo, recorrer aos serviços de outra mediadora, já não é tão líquido que concluísse não poder ele próprio angariar eventuais compradores.
85. O que contudo manifestamente não ocorreu durante o período de vigência do Contrato e até à rescisão unilateral do Contrato;
86. E se tivermos presentes as pessoas dos aqui Réus, com os parcos meios de publicidade de que disporão e o desconhecimento do mercado, e as especiais circunstâncias em que se decidem a vender o imóvel, que era o seu domicílio familiar, o que, pela normalidade do acontecer, aponta para a premência na venda, não se apresentam eles como verdadeiros concorrentes da Autora, o que permite concluir que um declaratário normal, na concreta situação daqueles, também não daria ao nº. 2 da cláusula 4ª. o sentido de ela lhe(s) vedar, a ele(s) próprio(s), a angariação de eventuais compradores.
87. O regime de exclusividade, sendo inequívoco que visa impedir a celebração de contrato de mediação com outra mediadora, durante o período de vigência do contrato, não deve ser entendido em termos tão absolutos que limite a liberdade do próprio comitente procurar interessados no negócio pretendido, para mais em se tratando de pessoas singulares, sem os meios e os contactos que têm as empresas mediadoras.
88. De todo o modo, e no limite, decididamente é de excluir, como o fez o Ac. desta Relação de Guimarães de 20/04/2010, que o comitente não possa aceitar qualquer proposta de compra que “porventura, lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio” (Procº. 7180/08.5TBBRG.G1, Des. A. Costa Fernandes, in “www.dgsi.pt).
89. Ora, ficou provado nos autos que os Réus, sem a intermediação de qualquer mediadora imobiliária, no que se inclui a Autora e ora Recorrente, quando para eles já não vigorava o contrato de mediação que com esta celebraram, venderam o imóvel a terceiros, aceitando a proposta de compra que lhes foi dirigida,
90. Não violaram, pois, os Réus o regime de exclusividade;
91. No que se refere à remuneração da mediadora, é ponto incontroverso que, em princípio, ela só é devida se o contrato previsto for realizado, como expressamente ficou a constar do nº. 1, do artº. 18º., do Decreto-Lei nº. 211/2004 (e já constava do anterior Dec.-Lei nº. 285/92, no qual o legislador, pela primeira vez, decidiu clarificar “o momento” e estabelecer “as condições” em que é devida a remuneração, face às “inúmeras reclamações por parte dos consumidores”), além de que, sendo o resultado atinente ao contrato “conseguir interessado na realização do negócio”, só se considera «Interessado» o “terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, nos termos da definição conceptual constante da alínea a) do nº. 4 do artº. 2º., do supra referido Dec.-Lei 211/2004.
92. É ainda jurisprudência uniforme a de que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, ainda que não seja a causa determinante da celebração (cfr. o Acs. do S.T.J. de 10/10/2002, Processo 02B2469, Consº. Moitinho de Almeida, que cita jurisprudência a propósito, in www.dgsi.pt; de 31/05/2001, in C. J., Acs. do S.T.J., ano IX, tomo II (2001), pág. 110; e de , e ainda de 19/01/2004, in C. J., Acs. do S.T.J., ano XII, tomo I (2004), pág. 28, que, a propósito, cita Manuel Gonçalves Salvador, w, finalmente, Ac. da Rel. de Lisboa, de 27/01/2004, in C. J. XXIX, tomo I (2004), pág. 89).
93. Também por isso se adere à interpretação propugnada no Ac. da Rel. de Lisboa de 04/10/2012, que decidiu:
94. Este aresto acolhe o entendimento já antes deixado expresso no Ac. da Rel. de Lisboa de 24/05/2011, que decidiu que “Num contrato de mediação imobiliária para que a mediadora lograsse ter direito à remuneração, em face do contrato com cláusula de “exclusividade” era pressuposto determinante a prova de que angariou cliente para a celebração do negócio. Sem este pressuposto nunca se poderá verificar o pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito à remuneração: que o negócio não se celebrou por causa imputável ao cliente da mediadora” (Procº. 11231/08.5TMSNT.L1-6, Desembª Maria Teresa Soares, in “www.dgsi.pt”).
95. Só há um negócio quando, ultrapassada a fase preliminar das negociações, ficam estabelecidas as bases negociais, sendo que, como se alcança do acima referido, neste caso nem sequer se chegou a entrar na fase preliminar das negociações.
96. Não tendo, pois, a Autora e ora Recorrente provado que angariou alguém para a celebração do negócio, também não tem direito à remuneração.
97. É certo que os Réus venderam o prédio;
98. Onde se encontra a incorrecta interpretação do artigo 18º. N.º1 do lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, quando decidiu clarificar “o momento” e estabelecer “as condições” em que é devida a remuneração, face às “inúmeras reclamações por parte dos consumidores”), além de que, sendo o resultado atinente ao contrato “conseguir interessado na realização do negócio”, só se considera «Interessado» o “terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, nos termos da definição conceptual constante da alínea a) do nº. 4 do artº. 2º., do supra referido Dec.-Lei 211/2004.
99. O Comprador do Imóvel e ora Testemunha, o Sr. DD, negou peremptoriamente, que não foi angariado pela ora A. e Recorrente;
100. O Comprador do Imóvel e ora Testemunha, o Sr. DD, afirmou peremptoriamente em Escritura Pública de Compra e Venda, do imóvel a não intervenção de Mediação Imobiliária;
101. Concomitantemente, a ora A. e Recorrente não angariou directa nem indirectamente O Comprador do Imóvel e ora Testemunha, o Sr. DD;
102. Concomitantemente, verifica-se a não intervenção nem directa nem indirecta da ora A. e Recorrente no negócio celebrado entre os ora RR. e Recorridos e o Comprador do Imóvel e ora Testemunha, o Sr. DD;
103. Como tal não se verifica um nexo de causalidade, que implique uma interpretação e aplicação diferente da norma
104. Este aresto acolhe o entendimento já antes deixado expresso no Ac. da Rel. de Lisboa de 24/05/2011, que decidiu que “Num contrato de mediação imobiliária para que a mediadora lograsse ter direito à remuneração, em face do contrato com cláusula de “exclusividade” era pressuposto determinante a prova de que angariou cliente para a celebração do negócio. Sem este pressuposto nunca se poderá verificar o pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito à remuneração: que o negócio não se celebrou por causa imputável ao cliente da mediadora” (Procº. 11231/08.5TMSNT.L1-6, Desembª Maria Teresa Soares, in “www.dgsi.pt”).
105. Onde se encontra a incorrecta interpretação do artigo 18º. N.º1 do lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, quando decidiu clarificar “o momento” e estabelecer “as condições” em que é devida a remuneração, face às “inúmeras reclamações por parte dos consumidores”), além de que, sendo o resultado atinente ao contrato “conseguir interessado na realização do negócio”, só se considera «Interessado» o “terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, nos termos da definição conceptual constante da alínea a) do nº. 4 do artº. 2º., do supra referido Dec.-Lei 211/2004.
106. Importa então concluir que contrariamente ao alegado pela ora A. e Recorrente não se verifica uma incorrecta ou má aplicação do artigo 18º. N.º1 do lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, ao caso concreto pela decisão;
107. E muito menos o direito à remuneração por parte da A.e ora Recorrente, peticionada; pois dúvidas não podem obstar que não se verifica se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato, e muito menos que daí tenham resultado eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto;
108. Não obstante, a Autora não logrou fazer prova em sentido contrário dos factos constitutivos, nomeadamente, de que a Testemunha Compradora tivesse tido conhecimento do imóvel, através do documento XIX ou de publicação sua na Internet;
109. Não obstante, a Autora não logrou fazer prova em sentido contrario dos factos constitutivos, nomeadamente, de que a Testemunha Compradora tivesse tido conhecimento do imóvel, pelo facto de atravessar a rua para ir aos cafés e bancos passar de fronte da montra da ora A. onde estava publicitado o imóvel em questão
110. Não obstante, a Autora não logrou fazer prova em sentido contrário dos factos constitutivos, nomeadamente, de que a Testemunha Compradora tivesse tido conhecimento do imóvel, pelo facto de ter visto a casa se num anúncio publicado por ela ou se pelo R. CC;
111. Para a fundamentação da sua convicção, e atenta a matéria de facto controvertida nos autos, o tribunal analisou criticamente as provas produzidas considerando ainda as normas relativas ao ónus da prova constantes dos artigos 342.º do Código Civil e 414.º do Código de Processo Civil.
112. Antes de mais, uma breve nota sobre a prova testemunhal, para, desta forma, melhor enquadrar a motivação do Tribunal aos factos a que ora se responde.
113. Nos termos do disposto no art. 495.º n.º 1 do Código de Processo Civil “Têm capacidade para depor como testemunhas todos aqueles que, não estando interditos por anomalia psíquica, tiverem aptidão física e mental para depor sobre os factos que constituam objecto da prova”.
114. Acresce, nos termos do disposto no art. 516.º n.º 1 do mesmo código, “A testemunha depõe com precisão sobre a matéria dos temas da prova, indicando a razão de ciência e quaisquer circunstâncias que possam justificar o conhecimento; a razão da ciência invocada é, quando possível, especificada e fundamentada.”
115. Pretendeu, assim, o legislador consagrar um meio de prova directo, isto é, a testemunha narra ao Tribunal factos passados de que teve percepção e que, consequentemente, ficaram registados na sua memória.
116. Mister se torna que a testemunha tenha tido, de tais factos integrantes do tema da prova. objecto da acção, conhecimento directo, sendo este conhecimento a razão de ciência. Assim, não testemunha/presencia os factos a pessoa que apenas tem dos mesmos conhecimento através de outrem (como se constata pela definição da expressão
117. Com respeito pelos limites supra, foram inquiridas as seguintes testemunhas, sendo que, considerando a documentação da audiência, apenas se fará menção à sua razão de ciência e credibilidade merecida por parte do tribunal:
118. DD, que invocou como razão de ciência a circunstância de ter adquirido o imóvel em causa aos Réus.
119. Prestou depoimento claro e espontâneo, demonstrativo de isenção e objectividade, consentâneo com a razão de ciência invocada pelo que mereceu credibilidade por parte do tribunal.
120. Depoimento prestado pela testemunha DD.
121. A demais matéria provada e não constante da motivação resultou do disposto no art. 607.º n.º 4 do Código de Processo Civil; a demais alegada e não constante supra consubstancia matéria de impugnação, de direito, integrante da factualidade já considerada ou sem relevância para a boa decisão da causa atentas todas as soluções plausíveis em direito; os demais meios probatórios carreados e não referidos não serviram, no confronto dos demais, para criar a convicção do tribunal em sentido dispare do supra referido.
122. No entendimento dos ora RR. a Sentença do Tribunal ad quo ora Sindicada não merece todo e qualquer reparo;
123. Pelo exposto, deverá a sentença recorrida ser confirmada, sendo consequentemente negado provimento ao recurso apresentado.
124. No que tange à decisão da causa, a questão essencial a aferir é a do direito da Autora à comissão contratada com os Réus, considerando o contrato celebrado e os contornos dos factos provados.
125. Entre as partes foi celebrado um contrato denominado de Mediação Imobiliária.
126. Em sentido amplo, a mediação significa o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo.
127. A mediação é, na nossa lei, assumida como objecto de um contrato – o contrato de mediação – de que o contrato de mediação imobiliária constitui uma das valências, uma das situações típicas.
128. Atenta a data da celebração do contrato (2014), o seu regime encontra-se consagrado na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.
129. Nos termos do art. 2.º n.º 1 do citado diploma: “1 — A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
130. Caracteriza-se, assim, o contrato pelos seguintes pressupostos:
a) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda, consistente na constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel;
b) Conclusão efectiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador.
131. Tem sido discutida a questão sobre a natureza das obrigações do mediador: se a sua actividade se reconduz a uma obrigação de meios, também chamada obrigação de pura diligência, ou a uma obrigação de resultado.
132. Na obrigação de meios o devedor não fica vinculado a obter um resultado preciso, mas apenas a empregar a diligência necessária no sentido da obtenção desse resultado. Compromete-se tão-somente a desenvolver, prudente e diligentemente, certa actividade para a obtenção de um determinado efeito, mas sem assegurar que o mesmo se produza.
133. Na obrigação de resultado, ao invés, o devedor compromete-se a conseguir determinado resultado.
134. Verifica-se esta modalidade de obrigação quando se conclua, da lei ou do negócio jurídico, que o devedor está vinculado a conseguir um certo efeito útil, respondendo perante o credor no caso de frustração desse resultado, salvo se provar que a não obtenção do efeito útil se ficou a dever a facto fortuito ou de força maior.
135. É certo que esta classificação das obrigações, em obrigações de meios e de resultado, tem sido alvo de alguma contestação por parte da doutrina, posto que qualquer obrigação sempre poderá qualificar-se como obrigação de meios, uma vez que ao devedor será sempre exigível um certo grau de diligência na realização da conduta devida e, ao mesmo tempo, todas as obrigações são, de certo modo, obrigações de resultado, já que todas elas tendem para a obtenção de um dado resultado, cuja realização corresponde à satisfação do interesse do credor.
136. Mas, pese embora o carácter tendencial da distinção entre obrigações de meios e de resultado, pode considerar-se que o contrato de mediação imobiliária se reconduz a uma obrigação de resultado.
137. Esta conclusão resulta clara (i) da própria noção ínsita no citado artigo 2.º e, sobretudo (ii) dos n.º 1 e 2 do artigo 19.º do mesmo diploma, que consagra a necessidade de concretização do negócio visado pelo exercício da actividade de mediação, ou que a falta de concretização se tenha devido a actuação do cliente.
138. Como evola do art. 16.º n.º 1 da referida lei, o contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, no sentido de que carece para a sua validade de ser celebrado por escrito, indicando-se, no nº 2, os elementos que, obrigatoriamente, terão de constar do contrato.
139. No que tange à remuneração, este direito do mediador está consagrado no já citado art. 19.º nos seguintes termos:
140. “1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato
141. de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
142. 2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”
143. De acordo com a norma ínsita no n.º 1, não basta angariar um qualquer candidato para negociar com o cliente dono do imóvel. É que, visando o contrato de mediação a obtenção de um negócio, a empresa de mediação só cumpre a sua obrigação contratual quando encontra um terceiro com quem o contrato visado com a mediação venha a ser efectivamente celebrado e no exercício da actividade consubstanciada nas várias situações previstas no art. 2.º n.º 2 da mesma lei.
144. E, nesta hipótese, a remuneração devida pela empresa mediadora depende da celebração do contrato promovido, obviamente em termos de causalidade adequada, mediante a sua intervenção, sendo, em princípio, insuficiente o desenvolvimento, pela empresa mediadora, de diligências no sentido de conseguir o fim em vista.
145. Aqui chegados cumpre dar resposta a duas questões:
1 – Na data da celebração do contrato de compra e venda do imóvel o contrato de mediação estava em vigor?
2 – O contrato de compra e venda do imóvel foi celebrado devido à actividade da Autora?
146. Resulta da factualidade provada que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes o foi pelo período de seis meses, com início em 9 de Março de 2014 e termo a 9 de Setembro de 2014.
147. Resulta também que por comunicação datada de 19 de Maio de 2014 os Autores comunicaram a pretensão de cessar unilateralmente o contrato.
148. Nos termos do disposto no art. 406.º do Código Civil: ““o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes, ou nos casos admitidos na lei.” Esclarece-se que o advérbio “pontualmente” é aqui empregue não no sentido restrito de cumprido a tempo mas no sentido amplo de que o cumprimento deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha, com a prestação a que o devedor se encontra adstrito.
149. Assim, os contraentes apenas cumprem os contratos quando realizam a prestação a que estão obrigados nos exactos termos estipulados.
150. Tendo inexistido acordo entre as partes para cessação do contrato, importa aferir das causas de cessação legalmente previstas.
151. São, assim, para além da revogação, causas de cessação do contrato:
152. - A denúncia;
153.- A caducidade;
154.- A resolução.
155. A denúncia está geralmente associada aos contratos de duração indeterminada, sendo também característica dos contratos de duração limitada que prevêem renovações automáticas, sendo esta uma forma de obstar à renovação.
156. A caducidade consiste na extinção do contrato pelo decurso do tempo contratualmente previsto.
157. A resolução consiste na cessação unilateral do contrato com fundamento no incumprimento da contraparte.
158. Por reporte à comunicação feita pelos Réus à Autora com vista a fazer cessar o vínculo contratual constata-se que o mesmo não tem por fundamento qualquer incumprimento mas sim uma insatisfação relativamente aos serviços prestados.
159. Assim, inexistindo o fundamento de que a lei faz depender para a cessação do contrato por via unilateral e sem dependência do decurso do prazo contratual (como ocorre relativamente à denúncia e à caducidade) a comunicação não teve a virtualidade de fazer cessar os efeitos do contrato, pelo que à data da celebração do contrato de compra e venda o contrato de mediação celebrado entre as partes mantinha-se em vigor.
160. Estando em vigor, e entrando na análise da segunda questão, importa aferir se o contrato de compra e venda foi causal da actividade desenvolvida pela Autora.
161. Ora, da factualidade provada nada resulta a este respeito, pelo que se conclui não ter existido este nexo de causalidade.
162. Aqui chegados, importa aferir se ainda assim assiste o direito à Autora do pagamento da remuneração atento o regime de exclusividade que vigorava no âmbito do contrato celebrado.
163. Ao abrigo da anterior legislação (Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto) estava expressamente previsto que “Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.”
164. Nestes termos, a cláusula de exclusividade funciona como o nexo de causalidade previsto no número 1 do art. 18.º do referido diploma, na medida em que sendo apenas a mediadora a promover a venda do imóvel os interessados na respectiva aquisição terão, necessariamente, surgido pela sua actividade pelo que, concluindo-se o negócio, assiste-lhe o direito à remuneração pela verificação da regra geral contida no referido número 1.
165. Não obstante esta cláusula não estar expressamente consagrada na Lei n.º 15/2013 tal não significa que o regime tenha um menor alcance: significa apenas que as partes podem definir os termos em que essa exclusividade opera.
166. Na situação dos autos as partes fizeram constar do contrato exactamente o mesmo alcance que no regime anterior.
167. No entanto não resultou provado que efectivamente esse nexo existisse no caso em concreto, isto é, que o contrato de compra e venda, ainda que celebrado durante o período de vigência do contrato de mediação, tivesse sido concluído devido à actividade da Autora.
168. E aqui entra a norma prevista no art. 19.º n.º 1 do regime actual: a remuneração apenas é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação e na sequência da prática, por parte da mediadora, dos actos previstos no art. 2.º n.º 2 alínea b) da lei em análise (nexo de causalidade entre a actividade e o resultado, como obrigação da mediadora).
169. Efectivamente, o direito à remuneração não está sequer dependente da vigência do contrato de mediação à data da verificação do resultado dessa mesma actividade, mas sim da existência de um nexo de causalidade entre a actividade e o resultado, integrando-se aquela de forma idónea na cadeia dos factos que deram origem ao negócio, “ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto” (neste sentido cfr., entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de Março de 2012 in www.dgsi.pt).
170. No entendimento dos ora RR. a Sentença do Tribunal ad quo ora Sindicada não merece todo e qualquer reparo;
171. Pelo exposto, deverá a sentença recorrida ser confirmada, sendo consequentemente negado provimento ao recurso apresentado.
Nos termos anteriormente expostos, requer-se a Vªs. Exªs Venerandos Juízes Desembargadores junto do douto Tribunal da Relação de Lisboa que neguem provimento ao presente recurso, e que a decisão recorrida seja confirmada, por ser legal.»
Matéria de facto dada como provada na 1.ª instância:
A. A Autora é uma sociedade que tem como objecto mediação imobiliária.
B. No âmbito dessa actividade a Autora e os Réus celebraram um escrito particular designado de “contrato de mediação imobiliária”, datado de 09.03.2014.
C. Do referido contrato constam as seguintes cláusulas:
“Cláusula 2.ª
1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 155.000, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características das respectivas propriedades.
Cláusula 3.ª
Os Segundos Contratantes declaram que sobre o imóvel descrito na cláusula 1.ª recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras) Hipoteca pelo valor de € 70.000.
Cláusula 4.ª
1. O Segundo Contraente contrata a mediadora em regime de Exclusividade.
2. Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
(…)
6. O reconhecimento pelos Segundos Contratantes e ou vendedor, do potencial comprador como Cliente apresentado pela mediadora não terminará com a cessação da vigência do contrato;
7. Caso a venda do imóvel se venha a concretizar fora do período de vigência deste contrato e a entidade compradora seja formal ou materialmente um comprador apresentado pela Mediadora, ser-lhe-á, a esta, devida a comissão a que se refere a cláusula 4.ª, nos exactos termos aí consignados.
Cláusula 5.ª
Pela prestação dos serviços descritos na cláusula 2.ª os Segundos Contratantes e ou vendedor obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
a) A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio foi efectivamente concretizado, acrescida do respectivo IVA à taxa legal, não sendo essa quantia inferior a € 5000. (…)
Cláusula 7.ª
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”
D. O valor referido em C. foi alterado para € 148.000 por comunicação do Réu CC por email datado de 12.03.2014.
E. Todos os esclarecimentos sobre o sentido e alcance da contratação da exclusividade foram dados.
F. Por comunicação datada de 19.05.2014 os Réus comunicaram à Autora:
“Assunto: Rescisão do contrato de exclusividade de venda do nosso imóvel
Exmos. Senhores,
Vimos por este meio solicitar a rescisão do contrato de exclusividade de venda do meu imóvel efectuado com a vossa agência imobiliária.
Informamos que o motivo desta rescisão, se deve ao facto de o vosso comercial, Sr. GG, que angariou a nossa casa (para o contrato de exclusividade) e com quem estabelecemos uma relação de confiança já não fazer parte da vossa empresa, não estando asseguradas as condições de mediação que nos foram prometidas.
Mais informamos que o nosso desagrado foi expresso anteriormente em duas ocasiões, nos últimos meses, mas consideramos que não ocorreram alterações das condições de mediação que nos façam manter este contrato.
(…)”.
G. A Autora enviou comunicações a imobiliárias da região a divulgar que o imóvel estava a ser vendido em regime de exclusividade e a propor que estas pudessem angariar compradores e, em caso de venda, partilhariam a comissão.
H. Foram assim enviadas em 17.03.2014 propostas para 5 imobiliárias.
I. O comprador do imóvel é o funcionário que assinou o aviso de recepção da carta dirigida à EE Lda., DD.
J. Foi realizada uma visita ao imóvel por HH.
K. A Autora emitiu a factura n.º 39 no valor de € 9102 e com data de emissão e vencimento a 1 de Agosto de 2014.
Factos não provados:
Com relevância para a boa decisão da causa resultaram não provados os seguintes factos:
a. Que a Ré tenha promovido o imóvel numa feira internacional.
b. Que DD tenha tido conhecimento do imóvel nas circunstâncias referidas em I.


2 – Objecto do recurso.
Face ao disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Novo Código de Processo Civil (NCPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho, as conclusões das alegações de recurso delimitam os poderes de cognição deste tribunal, pelo que as questões a decidir são as seguintes:
1.ª questão - Impugnação da matéria de facto:
A) - Incumprimento ou não do ónus de impugnação da matéria de facto.
B) – Análise da impugnação da Al. B) da matéria não provada.
2.ª questão - Impugnação jurídica: Saber se a existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados.


3 - Análise do recurso.

1.ª questão - Da impugnação da matéria de facto:

A)- Incumprimento ou não do ónus de impugnação da matéria de facto.

Dizem os recorridos que, a recorrente não cumpre as regras de impugnação da matéria de facto impostas pelo art.º 640.º do CPC, uma vez que não indica os pontos de facto que considera mal julgados, limitando-se a indicar depoimentose documentos sem referência a factos, especificando os meios de prova que impunham que cada um desses pontos fosse julgado ou não provado, pelo que o recurso deve ser rejeitado, no respeitante a tal questão.
Cumpre decidir:
O art.º 640.º do CPC estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:
Artigo 640.º
Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
No caso concreto, a recorrente, embora de forma não totalmente clara, cumpre minimamente o ónus de impugnação respectivo, já que ao referir que “-Impugna-se a decisão relativa à matéria de facto, devendo os factos considerados como provados constantes em I da douta Sentença, serem considerados como prova suficiente que Rui Conceição teve conhecimento do imóvel dessa forma, conforme é imposto pela fidelidade do tipo de prova.”, resulta que pretende que seja considerado provado a Al. b) da matéria não provada.
Assim sendo passamos à análise de tal impugnação.


B) Análise da Al. b) da matéria não provada.

Os recorrentes pretendem a reapreciação da decisão da matéria de facto, defendendo que deveria ter sido dado como provado que:
«DD tenha tido conhecimento do imóvel através da carta com aviso de recepção da carta dirigida à EE, DD».
Alegam que, o aviso de receção assinado pelo próprio, numa correspondência com a informação sobre o imóvel que veio a adquirir passados apenas 3 meses é prova de tal facto.
Vejamos:
Quanto a este facto pode ler-se na fundamentação da sentença:
«Factos não provados: a) depoimento prestado pela testemunha Rodrigo Silva. Não alicerçou o tribunal a sua convicção nas declarações prestadas pela Autora, considerando não ter tido a sua legal representante intervenção directa neste procedimento.
b) depoimento prestado pela testemunha DD».
Muito parca esta fundamentação.
De acordo com a sentença, o pedido improcedeu porque o contrato de mediação imobiliária não foi causal relativamente ao negócio, ou seja, por se considerar que não ficou demonstrado o nexo de causalidade entre a compra e venda e a actividade da Autora.
Discordamos desta conclusão.
Estamos perante uma situação em que se deve fazer uso das presunções de facto.
Sabemos que:
«O comprador do imóvel é o funcionário que assinou o aviso de recepção da carta dirigida à EE Lda., EE.»
São presunções as ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido (art.º 349.º do Código Civil). As presunções judiciais são, pois, ilações (conclusões) que o juiz extrair, tendo por fundamento matéria de facto - julgada provada, notória ou de conhecimento oficioso.
Trata-se de utilizar um de facto(s) conhecido(s) para chegar a outro, servindo-se o julgador, para esse fim, de regras da experiência da vida, segundo o padrão do "homem médio", ou seja o juiz, valendo-se de certo facto e de regras de experiência da vida chega a um outro facto – neste sentido, A. Lopes Cardoso, in Revista dos Tribunais, 86.º-112.
Com efeito, apesar do próprio comprador ter negado ter tido conhecimento da venda do imóvel por via da divulgação da A., decorre da experiência comum que tal actividade concreta terá contribuído para tal conhecimento.
Tanto mais que, no seu depoimento de parte o Réu CC confirmou que a fotografia da casa mediada estava na montra da loja da A. (vimos o imóvel na montra) e as Testemunhas FF e GG confirmaram que foram distribuídos folhetos por toda a zona, não esquecendo que o comprador é ele próprio agente imobiliário.
Por outro lado, o próprio comprador afirmou que tinha tido conhecimento do imóvel através da internet, mas que não conseguia precisar o site, que talvez tivesse sido no OLX ou no Custo Justo em Abril/Maio de 2014 e as testemunhas FF e GG referiram que registaram o imóvel nesses mesmos sites, para além do site da mediadora, entre Fevereiro e Março de 2014, ou seja pouco tempo antes da consulta do comprador, sendo que o Réu CC afirmou que, antes de Março de 2014, tinha o imóvel divulgado no site OLX, mas que retirou o anúncio quando celebrou contrato com a A. em Março de 2014, permitindo concluir que apenas a A. tinha o imóvel a ser divulgado nos sites referidos no período de Abril Maio, quando o Sr. DD afirma ter tido conhecimento do mesmo.
Finalmente importa ainda sublinhar que, o comprador confirmou que frequenta o café junto ao estabelecimento da Autora (Mandatário da A. Muito bem, agora estando ali na EE é frequente atravessar a estrada para ir à outra rua para ir aos cafés ou bancos, é frequente fazer esse percurso ou não? Ás vezes vou lá ao café, sim. Mandatário da A. Portanto que é ao lado praticamente da imobiliária? Testemunha: Sim?).
Donde, parece-nos que de acordo com a matéria provada se deve concluir que o comprador teve conhecimento do imóvel através da actividade de divulgação da A.
Em suma:
Consideramos que deve ser alterada a matéria de facto e deve ser dado como provado que:
«DD tenha tido conhecimento do imóvel através da carta com aviso de recepção da carta dirigida à EE Lda., DD».


2.ª questão - Da impugnação jurídica: Saber se a existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados.

Estamos perante um contrato de mediação imobiliária em que uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis…”, sendo a remuneração, em princípio, apenas “…devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação – A propósito, Ac. STJ de 3.04.2008, proc. nº 07B4498, Ac. RE de 29.03.2007, proc. nº 2824/06.3 e Acs. RP de 19.02.2009, proc. nº 0837769 de 15.07.2009, proc. nº 2187/97.2TBVRL.P1 e de 2.11.2009, proc. nº 1913/08.7 TJPRT.P1, disponíveis em www.dgsi.pt.
Actualmente, a actividade de mediação imobiliária encontra-se sujeita à Lei n.º 15/2013 de 08.02, que conformou o respectivo regime com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26.07, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12.12.2006, relativa aos serviços no mercado interno.
Do seu art. 19.º (Remuneração da empresa) consta:
1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 — Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 — O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 — O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Assim, em princípio, a remuneração apenas é devida com a conclusão e perfeição do negócio, exceptuando-se, nomeadamente, o caso de existir uma cláusula de exclusividade e a não concretização do negócio ser imputável ao cliente da empresa de mediação que, nesse contexto, terá direito a remuneração.
No nosso caso, os RR celebraram escritura de compra e venda em 08/07/2014 com DD ( funcionário de outra imobiliária recebeu a comunicação de que a casa estava à venda), durante a vigência do contrato com exclusividade (note-se que o facto do contrato estar em vigor não foi posto em causa no recurso), mas não pagaram a comissão à mediadora Autora nos autos.
Como já tivemos ocasião de referir, entendemos que há nexo de causalidade – contrariamente ao decidido na sentença – na sequência da alteração á matéria de facto.
Mas mesmo, em termos estritamente jurídicos chegaríamos à mesma conclusão.
Senão vejamos:
A recorrente defende que, já que existia exclusividade tinha direito a receber a remuneração, mesmo que o cliente celebre o negócio com um terceiro sem intervenção direta da mediadora, pois a exclusividade não visa proteger o direito da mediadora à celebração do negócio visado, mas sim proteger a remuneração.
Com efeito, os contratos de exclusividade pretendem impedir que o trabalho de divulgação massiva seja aproveitado por terceiros ou pelos próprios vendedores em prejuízo da mediadora.
Entendemos que a existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados.
No contrato de mediação imobiliária que foi celebrado entre as partes, aqui em causa, consagrou-se o regime de exclusividade, cfr. n.º 5 do artigo 19.º.
Desta forma, “Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.”, cfr. n.º 4 do artigo citado. O mesmo é dizer que, durante o período de vigência do contrato, só a empresa mediadora pode desenvolver as actividades previstas nos n.os 2 e 3 do artigo 2.º, já que o dono do negócio ao pactuar a exclusividade, obriga-se a não divulgar, publicitar e promover, por si e directamente, o negócio visado.
É certo que uma coisa é promover o negócio, outra é a celebração do contrato de compra e venda. E, o dono do negócio ao subscrever a cláusula de exclusividade não renunciou à possibilidade de, ele próprio, celebrar o negócio com um eventual interessado que lhe surja, uma vez que a empresa mediadora tem apenas a exclusividade da função de intermediária na realização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
No entanto, cremos que, existindo o regime de exclusividade, todos os contactos estabelecidos pelos interessados, mesmo quando estes contactam directamente o dono do negócio, presume-se que se deve a publicitação e divulgação levada a cabo no exercício da actividade da empresa de mediação. O que significa a inversão do ónus da prova nos termos do n.º 1 do artigo 344.º do Código Civil, isto é, impende sobre o dono do negócio o ónus de alegar e provar que a celebração do contrato com o interessado nada teve a ver com a actividade do mediador.
Ora, os RR. não cumpriram esse ónus.
E mais.
Existindo uma contratação em regime de exclusividade presume-se o nexo de causalidade entre a actividade da imobiliária e a conclusão do negócio, consequentemente, esta tem direito à remuneração, a não ser que os RR. tivessem provado o contrário.
Se assim não fosse facilmente seria colocada em causa o contrato de mediação com exclusividade, sem que a imobiliária conseguisse provar que a sua actividade de divulgação teria levado à celebração do negócio, o que violaria o princípio da auto-responsabilidade das partes quando tomam decisões contratuais livres.
Sabemos que a Autora na sua actuação de divulgação teve intervenção na cadeia de comunicações que rodeou o comprador, por este ser funcionário de uma imobiliária na mesma freguesia.
Deve pois entender-se que ficou demonstrado o nexo causal entre o negócio de venda do imóvel e a intervenção da Autora.
Ao celebrar a venda os RR. tornaram impossível a verificação da condição de que depende a remuneração da mediadora (torna impossível a celebração do contrato visado com eventual interessado a apresentar pela mediadora), pelo que, no fundo, torna impossível o bom sucesso da prestação da mediadora, pois ninguém se pode interessar verdadeiramente em comprar um imóvel que já não estará à venda.
Neste quadro, o cliente deve pagar à mediadora exclusiva a remuneração acordada.
É a solução que resulta da aplicação das regras gerais sobre o incumprimento das obrigações. Nos contratos bilaterais, se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação (art. 795, n.º 2, do CC). É também esta a solução conferida para o caso análogo do contrato de agência exclusivo: o agente tem direito à comissão por atos concluídos durante a vigência do contrato (mesmo que não os tenha promovido nem tenham sido celebrados por clientes por si angariados), se gozar de um direito de exclusividade para uma zona geográfica ou para um círculo de clientes e se os mesmos atos tiverem sido concluídos com um cliente pertencente a essa zona ou círculo de clientes (cfr. art. 16, n.º 2, conjugado com o n.º 1, do
Regime do Contrato de Agência – DL 178/86, de 3 de julho, alterado pelo DL 118/93, de 13 de abril).
Donde, deve proceder o recurso.


Sumário:
I - Um ou mais factos conhecidos podem ser utilizados para chegar a outro, servindo-se o julgador, para esse fim, de regras da experiência da vida, segundo o padrão do "homem médio", ou seja, valendo-se de certo facto e de regras de experiência da vida chega a um outro facto.
II - A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio e revertendo o ónus de prova para os mediados, ou seja, todos os contactos estabelecidos pelos interessados, mesmo quando estes contactam directamente o dono do negócio, presume-se que se deve a publicitação e divulgação levada a cabo no exercício da actividade da empresa de mediação, o que conduz à inversão do ónus da prova nos termos do n.º 1 do artigo 344.º do Código Civil, isto é, impende sobre o dono do negócio o ónus de alegar e provar que a celebração do contrato com o interessado nada teve a ver com a actividade do mediador.
III - Se assim não fosse facilmente seria colocada em causa o contrato de mediação com exclusividade, sem que a imobiliária conseguisse provar que a sua actividade de divulgação teria levado à celebração do negócio, o que violaria o princípio da auto-responsabilidade das partes quando tomam decisões contratuais livres.


3 – Dispositivo.

Pelo exposto, acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso, revogando a sentença recorrida e em substituição condenam-se os RR. BB e CC, no pagamento à Autora AA, Lda. da quantia de € 9.404, acrescida de juros de mora.

Custas pelo recorridos.

Évora, 16.06.2016

Elisabete Valente


Bernardo Domingos




Silva Rato