Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Processo:
61666/14.7YIPRT.E1
Relator: FRANCISCO MATOS
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
DIREITO À REMUNERAÇÃO
Data do Acordão: 01/26/2017
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Sumário: I - No contrato de mediação imobiliária a mediadora cumpre a sua prestação quando por seu efeito desta o negócio visado pela mediação venha a ser concretizado, sendo-lhe devida a remuneração.
II - A circunstância da mediadora não intervir na fase final do negócio visado pela mediação não impede o direito à remuneração.
Sumário do Relator
Decisão Texto Integral: Proc. nº 61666/14.7YIPRT.E1
Faro

Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:

I – Relatório.
1. (…) – Mediação Imobiliária, Lda, com sede na Rua (…), Edifício Praia (…), Loja (…), Armação de Pêra, instaurou contra (…), com domicílio na Rua Dr. (…), n.º (…), (…), Faro, procedimento de injunção, pedindo a condenação deste no pagamento da quantia de € 6.150,00, proveniente da prestação de serviços de mediação imobiliária.

O Réu deduziu oposição, afirmando nada dever à A, porque não foi esta que concluiu o negócio objecto do contrato de mediação.


2. Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e depois foi proferida sentença que julgou procedente a acção e condenou o Réu a pagar à A. a quantia de € 6.150,00.

3. O Réu recorre desta sentença, exarando as seguintes conclusões que se reproduzem:
1. Os presentes autos derivaram de processo de Injunção e oposição à mesma relativamente a um contrato de mediação imobiliária.

2. Foi liquidado o pagamento da comissão à Mediadora (…), Lda., Algés, em Lisboa, para prova dos factos não provados 1., sem que fosse pelo Tribunal, suscitado qualquer dúvida ou esclarecimento relativamente a estes factos.

3. Mas somente, em sede de prolação de Sentença e para tal, junta recibo e contrato para sua comprovação, repondo a verdade, sem que recaia qualquer suspeição sobre o Réu.

4. O contrato entre a Autora/(…) Lda., e o Réu é nulo porque nos termos do Dec-Lei nº 118/2013, a Autora não podia promover a fracção sem o respectivo certificado energético, razão pela qual deu conhecimento ao Réu, tendo assim perfeito conhecimento de estar “contra legem”, conforme documentação que foi junta no início da audiência.

5. A Autora/(…), Lda e a (…), Lda., cessaram contrato entre ambas por acordo, dando conhecimento ao Réu por carta da cessação do respectivo acordo de cessação entre as mediadoras no dia 06/12/2013, e que no dia 09/12/2013, vem a agradecer a “confiança depositada”, sem que o Réu tenha assinado ou anuído a cessação do contrato, e ou, a sua continuidade, conforme cartas que se juntam, enviadas ao Réu.

6. O Réu impugnou as fichas de visitas, tanto mais que a totalidade das mesmas não são assinadas pelo Réu, e a maioria rubricadas não se sabendo por quem e a quem se referem, podendo qualquer pessoa tê-las preenchido.

7. Quanto à testemunha infra, não existe qualquer eventual ficha de visita, todavia e sem conceder foram impugnadas, pelos motivos supra referidos.

8. A testemunha (…), testemunha da Autora e empregada de limpeza, referiu ao Tribunal que visitou o imóvel do Réu em 2013, e passados quase 3 anos, afirmou peremptoriamente, o dia, mês, lugar e nome do prédio, todavia, quando questionado pela defesa qual era o andar, respondeu sem qualquer pudor “que não sabia”, estando localizado o imóvel, num prédio com 9 andares, com 4 andares por patamar.

9. Ora, segundo as regras da lógica e razão de ciência, não parece um testemunho verosímil, tendo o tribunal a quo, dado credibilidade e pesado na decisão, impondo-se assim decisão diferente, percebendo-se desde logo, que esta testemunha não diz a verdade dos factos, quando estamos a falar de aquisição de imóvel localizado perto da praia em Armação de Pera com nove andares, não sabendo qual o andar que foi visitar.

10. Tendo o Tribunal a quo, valorizado este depoimento como merecendo credibilidade, e alicerçando a sua convicção neste depoimento inverosímil que pesou na sentença proferida, impondo-se assim neste ponto concreto, decisão diferente.

11. As duas testemunhas que prestaram declarações, o gerente e a vendedora, anuíram que não realizaram qualquer negócio com o Réu.

12. Assim, e não se tendo logrado a conclusão de negócio mediado pela Autora, esta apenas poderia ter direito à remuneração ao abrigo do disposto no artigo 18º, n.º 2 do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto (com as alterações introduzidas neste diploma pelo DL n.º 69/2011, de 15 de Junho, aplicável ao contrato dos autos); “Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;”.

13. Ora, para que esse direito à remuneração nasça não basta a mera possibilidade ou hipótese em abstracto de a empresa mediadora conseguir o negócio visado, é necessário que o negócio visado tenha sido conseguido, pela empresa mediadora e que apenas não se concretize por causa imputável ao proprietário.

14. Ou seja, não basta, que o proprietário venda a terceiro na vigência do contrato em regime de exclusividade é necessário que a empresa mediadora tenha conseguido o negócio visado um comprador pelo preço indicado no contrato de mediação, e que esse negócio não se concretize por recusa do proprietário.

15. Ora, se o legislador se bastasse com o mero incumprimento contratual pelo proprietário para conferir o direito à remuneração devida, tê-lo-ia exprimido na norma em questão, o que não sucede.

16. Assim, a empresa mediadora tem de ter conseguido o negócio visado, nascendo o direito à remuneração do facto de ele não se ter concluído por causa imputável ao proprietário.

17. “O legislador exige não só o incumprimento contratual do proprietário, mas também que a empresa mediadora tenha conseguido o resultado pretendido com o cumprimento da sua prestação, ou seja, um comprador pronto a celebrar o contrato definitivo pelo preço acordado”.

18. Neste sentido, vide Higina Orvalho Castelo, in “O contrato de mediação”, Almedina, 2014, página 432, pois embora referente ao diploma actualmente vigente, é aplicável ipsis verbis à redacção da norma acima indicada: “De enfatizar que a aplicação da norma contida no art. 19, n.º 2 do RJAMI implica, mais que a prova do cumprimento da obrigação do mediador – diligências no sentido da obtenção de um interessado -, a prova do sucesso desse cumprimento que satisfaz o interesse do credor – efectiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.”.

19. Ora, no caso dos autos e matéria assente que o Réu vendeu a fracção ainda na vigência do contrato imobiliário, o que poderia constituir um incumprimento contratual, todavia, não se provou que o Réu tenha alguma vez aceite qualquer eventual proposta pelo valor contratado ou que tenha existido potencial comprador, porque não houve.

20. Logo, não se verificaram todos os requisitos exigidos pela norma acima referida para que a Autora, tenha direito a qualquer remuneração o que deverá improceder.

21. O art.º 18º do DL 211/2004, de 20 de Agosto prevê duas situações distintas em que existe direito à remuneração;

22. Quanto à situação prevista no art.º 18º nº 1, respeita à situação em que mediante a actuação da mediadora, o exercício da mediação, é atingida a conclusão e perfeição do negócio, não tendo sucedido in casu.

23. E, quanto à situação prevista na al. a) do nº 2, do referido diploma, respeita às situações em que estando em causa um contrato de exclusividade, a mediadora e à mercê da sua actividade, consegue o negócio visado pelo preço contratado, mas o negócio só não se concretiza por recusa injustificada do cliente nos moldes acordados, também não foi o que sucedeu no caso dos autos, porquanto jamais a Autora ao que alega, teve um efectivo comprador.

24. Em suma, o legislador não consagrou, um direito absoluto à remuneração, aliás, como é pacífico na nossa Jurisprudência, que só tem direito à remuneração se conseguir o resultado, ou se o mesmo foi recusado injustificadamente pelo cliente, mas resultado da sua actividade e não de terceiros, consubstanciando enriquecimento ilícito.

25. Assim a Autora não tem qualquer privilégio sobre toda e qualquer venda do imóvel, estando a decisão em contradição quando refere que “…é manifesto o incumprimento contratual por parte do Réu ao violar o regime de exclusividade”, quanto muito, poderá ter direito a ser indemnizada, nos termos gerais, mas não tem direito à remuneração contratual como foi peticionado.

26. Em contradição, refere a sentença, “É, contudo, igualmente manifesto que a actividade da Autora contribuiu para a celebração do negócio, tanto que os compradores fizeram uma visita ao imóvel “levados pela mão” da Autora, ou seja, por esta angariados”.

27. Contudo, a Autora não realizou nenhum negócio, não existindo nexo de causalidade da sua actividade e a conclusão do negócio.

28. Ora, para que a Autora possa receber a remuneração, tem de estar em condições de poder concluir o negócio, não bastando o Réu ter vendido o imóvel com ou sem intervenção de outra mediadora.

29. Logo, a Autora terá que já ter objectivamente uma situação concreta de negócio para a conclusão do negócio ou por culpa imputável a este, conforme douto acórdão Relação de Lisboa (Relatora Desembargadora Dra. Lúcia Sousa) com o sumário, in www.dgsi.pt, que infra parcialmente se transcreve.

30. “IV- O facto de o cliente ter vendido o imóvel antes do termo do contrato de mediação que tinha celebrado com a mediadora, em regime de exclusividade, sem que tivesse comunicado a esta e com recurso a intervenção de outra empresa mediadora apenas configura uma violação contratual.

31. “V- Esta violação contratual não dá lugar ao pagamento da remuneração, mas sim de uma indemnização pelos prejuízos causados”.

32. Desta forma, não se pode aceitar, o alegado na decisão proferida tanto mais, a mesma refere que o contrato não foi cumprido, estando em contradição.

33. Assim, incumbia à Autora, nos termos do art.º 342º, nº 1, do Código Civil, que de modo algum resultou provado que o negócio de compra e venda se consumou através desta, sendo um contrato de mediação imobiliária, a remuneração só é devida se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.

34. Neste sentido não resulta da sentença, prova dos elementos fáticos considerados, o exame crítico das provas, qual a razão de ciência, tendo feito uma errada interpretação dos factos vertidos e errada aplicação das normas jurídicas e jurisprudenciais, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, da detecção de vícios decisórios ao nível da matéria de facto emergente, pela simples leitura do texto da decisão recorrida, por si só ou conjugadas com as regras da lógica e da experiência comum.

35. Padecendo a decisão de contradição de vício violador, devendo o douto Tribunal da Relação, alterar a decisão proferida.

36. Não existindo assim, prejuízos a contabilizar, porque os mesmos não foram alegados pela Autora.

37. Assim e pelo exposto, no contrato de mediação imobiliária, a remuneração só é devida se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.

Nestes termos e nos melhores em direito admitidos, com o sempre e muito Douto Suprimento de Vossas Venerandas Excelências, deverá o presente Recurso interposto pelo ora Recorrente/Réu, ser julgado procedente, por provado, deverá ser revogada a sentença recorrida, em consequência substituindo-a, por outra mais acertada, absolvendo o Réu, com os termos e fundamentos supra citados, fazendo Vossas Venerandas Excelências seguramente, JUSTIÇA.”

Não houve lugar a resposta.

Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Objecto do recurso.
Considerando as conclusões da motivação do recurso são as seguintes as questões nele colocadas:
- se o contrato de mediação é nulo porque a fracção não tinha certificado energético;
- a impugnação da matéria de facto;
- se a A. tem direito à remuneração.
E dizemos que estas são as questões colocadas no recurso e não as questões que nele importa decidir, porque embora o R. discorra sobre o julgamento da matéria de facto por forma a entender-se que dele discorda não o fez com observância dos ónus indispensáveis à sindicância deste julgamento.
Impugnando a matéria de facto o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa sobre os pontos de facto impugnados e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (artº 640º, nº1, do CPC).
In casu, o R. não faz menção de nenhuma destas indicações, razão pela qual se rejeita a impugnação da matéria de facto, dela não se conhecendo.

III. Fundamentação.
1. Factos.
Os factos a considerar são, assim, os julgados provados pela decisão recorrida, ou seja, os seguintes:
1. A Sociedade Requerente, que se dedica ao exercício da actividade de mediação imobiliária, celebrou com o Requerido, em 12 de Outubro de 2013, escrito que designou de “contrato de mediação imobiliária”, ao qual foi atribuído o n.º (…), válido por um ano, podendo ser renovado. 2. Segundo tal escrito, a Sociedade ora Requerente obrigou-se a procurar destinatário para a realização da compra da fracção autónoma designada pelas letras "AE", destinada a habitação, sita na Rua (…), Edifício (…), Armação de Pêra, descrita na conservatória do Registo Predial de Silves, sob n.º …/19841109 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º (…) da freguesia de Armação de Pêra, propriedade do Requerido.

3. Nesse sentido, o Requerido contratou a Sociedade Requerente como mediadora, em regime de Exclusividade, sendo que o Requerido obrigou-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de € 5.000,00 mais IVA.

4. Durante o período de vigência do contrato, foram feitas pela Sociedade Requerente, com o conhecimento do Requerido, várias visitas com clientes interessados na aquisição, possíveis compradores, entre os quais, no dia 15/03/2014, com (…) e (…), onde inclusivamente foi preenchida uma ficha de visita assinada pelo sr. (…). 5. Após a visita os mesmos informaram que não gostaram da fracção autónoma, principalmente do prédio e que o apartamento necessitaria de muitas obras.

6. No dia 27/03/2014, a consultora da Sociedade Requerente, D.ª (…) voltou a contactar aqueles clientes e estes informaram que já tinham comprado outro imóvel.

7. No dia 04/04/2014, o requerido dirigiu-se ao escritório da sociedade requerente e informou que já tinha vendido o apartamento, por € 50.000,00, e entregou a placa publicitária dizendo ainda que não era sua intenção pagar qualquer comissão, apesar do regime de exclusividade.

8. A Sociedade Requerente veio a tomar conhecimento que no dia 27/03/2014, no Cartório Notarial da Notária Sandra Isabel de Matos Branco, em Algés, foi celebrada escritura de compra e venda entre o Requerido e (…), casada com (…), acima identificados como clientes que foram angariados pela Sociedade Requerente, e que visitaram a fracção autónoma em causa acompanhados pela representante desta sociedade.

9. Da escritura mencionada em 8 resulta que houve intervenção na aludida transmissão da “(…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.”.

2. Direito.

2.1. Se o contrato de mediação é nulo porque a fracção não tinha certificado energético.

Considera o R. que o contrato que celebrou com a A. é nulo “porque nos termos do Dec-Lei nº 118/2013, a Autora não podia promover a fracção sem o respectivo certificado energético, razão pela qual deu conhecimento ao Réu, tendo assim perfeito conhecimento de estar “contra legem”, conforme documentação que foi junta no início da audiência”.

A nulidade do negócio jurídico pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artº 286º, do CC); por esta razão pode dela conhecer-se no recurso, não obstante não haver sido suscitada pelo R aquando da dedução da sua defesa, nem haver sido objecto de pronúncia da decisão recorrida.

Os factos a que cumpre aplicar o direito são os factos discriminados como provados na sentença (artº 607º, nº 3, do CPC) e a nulidade suscitada pelo Réu tem como pressuposto factos que a sentença não discrimina como provados; a inexistência de certificado energético da fracção não consta dos factos provados, nem se trata de facto objeto ou carecido de prova porque não foi alegado pelo R aquando da dedução da sua defesa.

Assim, porque assente em factos que não se provam, improcede o recurso quanto a esta questão, independentemente das considerações de direito que a dita nulidade do contrato de mediação por ausência de certificado energético da fracção viesse a justificar.

2.2. Se a A. tem direito à remuneração.

A decisão recorrida qualificou o negócio jurídico havido entre as partes como um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade e condenou o Réu a pagar à A. a remuneração que haviam acordado, na consideração que o imóvel objecto do contrato foi vendido a comprador angariado pela A.

O Réu diverge deste juízo, em síntese, na consideração que não foi a A. quem logrou obter o comprador inexistindo, assim, qualquer nexo de causalidade entre a actuação da A. e a venda.

O contrato foi celebrado em 12/10/2013 (ponto 1 dos factos provados) e nesta data vigorava a Lei nº 15/2013, de 8/2 (cfr. artº 45º, nº 1), cujo regime é, assim, o aplicável.

Lei que define a actividade de mediação imobiliária designadamente como a procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, assim incluindo a promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões [artº 2º, nº 1 e 2, al. b)] e que a respeito da remuneração devida à empresa de mediação dispõe nos números 1 e 2 do artº 19º, o seguinte:

1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”

No caso dos autos, o negócio visado no contrato de mediação foi celebrado [cfr. pontos 2, 7 e 8] pelo que não é aplicável o número 2 da citada norma, que expressamente prevê, a par doutros, a não concretização do negócio como facto constitutivo do direito, restando apreciar se os factos provados integram a previsão do número 1 e, ainda assim, da sua 1ª parte posto que no caso dos autos não se colocada a questão da remuneração ser devida em virtude da celebração de contrato promessa.

De acordo com a previsão desta norma, a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação e daqui poderíamos ser levados a concluir, numa primeira leitura, que concluído o negócio visado pelo exercício da mediação, no prazo de vigência do contrato de mediação, a remuneração à empresa mediadora era sempre devido.

Várias razões concorrem para que não seja assim, bastando apenas reter que a actividade de mediação implica uma certa actividade da empresa mediadora – procura de destinatários para a realização do negócio, promoção, divulgação, publicitação dos imóveis, etc. – e que inexistindo esta, ou existindo não concorra para a celebração do negócio, não existiria causa para a atribuição patrimonial à empresa mediadora que a remuneração representa.

A remuneração encontra causa na concreta actividade da empresa de mediação, destinada à realização do negócio visado pelo exercício da mediação e daqui que só seja devida quando a actividade desta releve para a conclusão deste negócio, mas o que a lei não parece exigir é que a concretização do negócio resulte da exclusiva actividade da empresa, ou para usar a terminologia do R, que a concretização do negócio seja mediado pela empresa contratante; ainda que o negócio visado pelo exercício da mediação venha a ser concretizado sem a intervenção da mediadora, tal não obsta à remuneração, desde que esta haja contribuído decisivamente para a realização do negócio.

O que, a nosso ver, se compreende; sendo a actividade do mediador, no essencial, e durante o iter contratual, ao menos até à obtenção de interessado com quem o incumbente celebre o negócio visado, uma obrigação de meios, concretizada na procura de destinatários para a realização do negócio, promoção, divulgação e publicitação dos imóveis, esta mostrar-se-á realizada quando por seu efeito o negócio visado pela mediação venha a ser alcançado e assim, porque cumprida a prestação do mediador, não lhe pode ser negada a remuneração mesmo que não intervenha na fase final do negócio.

“(…) neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.

Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É indiferente que este intervenha na fase final do negócio”.[1]

Tornando aos autos, na vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, a A efectuou várias visitas com possíveis compradores, ao imóvel objecto material do contrato, designadamente no dia 15/03/2014, com (…) e (…), facto de que o Réu teve conhecimento e estes, no dia 27/03/2014, vieram a celebrar com o Réu uma escritura de compra e venda relativa ao imóvel (pontos 1, 2, 4, 6 e 8 dos factos provados).

Tendo-se o negócio realizado com destinatários encontrados pela A. e junto dos quais promoveu a venda do bem imóvel objecto do contrato, com eles o visitando, mostra-se cumprida a obrigação de meios a que se obrigou perante o R e concretizando-se, como se concretizou, a compra e venda, não pode deixar de se reconhecer a existência do nexo causal entre a concretização deste contrato e a actividade mediadora, o que lhe confere o direito à retribuição.

A tanto não obsta a circunstância dos compradores, após a visita haverem declarado que não gostaram da fracção autónoma, principalmente do prédio e que o apartamento necessitaria de muitas obras (ponto 5 dos factos provados) porque o curto espaço de tempo que mediou entre a visita e a realização da escritura publica de compra e venda (12 dias) revela que tais declarações não obstaram à concretização do negócio e são, assim, insusceptíveis de quebrar o falado nexo causal, como também não releva, pelas razões já apontadas, a circunstância de haver sido outra a mediadora que interveio na fase final do negócio (ponto 9 dos factos provados).

Improcede, assim, o recurso, restando confirmar a sentença recorrida.

IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Évora, 26/1/2017
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho
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[1] Ac. STJ de 12/12/2013, in www.dgsi.pt