Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3152/18.0T8LLE-A.E1 |  |
ACTA DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÓMINOS
- As atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes são tidas como atas de assembleias de condóminos, designadamente para efeitos do disposto no artigo 6.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10, podendo assumir a qualidade de título executivo se apresentarem as caraterísticas enunciadas nesse normativo;
- Deverão, para tanto, contemplar a deliberação que aprove o valor global que os condóminos ficam obrigados a pagar por contribuições, despesas ou pagamentos de serviços, a quota-parte devida por cada condómino e o prazo de pagamento respetivo.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Embargante: (…)
Recorrido / Embargado: (…) – Associação dos Proprietários (…).
Os autos consistem em oposição à execução por embargos deduzidos por apenso aos autos de execução instaurados por (…) – Associação dos Proprietários (…). O Embargante invocou a falta de patrocínio judiciário da exequente, o caso julgado material, a falta de personalidade judiciária e falta de legitimidade ativa, a ausência de deliberação dos moradores reunidos em assembleia, a falta de título executivo e a ineficácia do título executivo.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferida decisão julgando os embargos totalmente improcedentes.
Inconformado, o Embargante apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que decrete a procedência dos embargos. Conclui a alegação de recurso nos seguintes termos:
«A. Entende o ora Recorrente que o Mm.º Juiz do Tribunal a quo, apreciou de forma incorreta a prova produzida, pelo que não deveriam ter sido considerados provados os factos elencados sobre os números 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 e 18.
B. O ora Recorrente não vislumbra como pôde o douto Tribunal a quo ter considerado que resultou da prova produzida que aos documentos apresentados pela Recorrida, lhes possa ser reconhecida a natureza de regulamento de condomínio e de atas de assembleias de condomínios, porquanto não foi feita qualquer prova, nem documental nem por acordo das partes, nesse sentido.
C. Assim, deve ser alterada a matéria de facto considerada como provada, designadamente, os supra referidos números 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 e 18 como NÃO PROVADOS, por se tratarem de transcrições de documentos avulsos que não merecem o tratamento jurídico que lhes é dado.
D. De qualquer forma, mesmo que não fosse esse o caso, nunca deveria ter sido o Recorrente, condenado, pelo douto Tribunal a quo, a pagar a quantia total peticionada pela Recorrida.
E. O douto Tribunal a quo, ao decidir condenar o ora Recorrente a pagar à Recorrida o montante total de € 6.814,76, não teve em consideração o facto de este valor abranger o pagamento de despesas e de serviços que vão muito além da conservação e fruição da área verde de utilização coletiva, de natureza privada, de 2115 m2, que é a única área identificada como tal, no registo predial do prédio do Recorrente.
F. Também entende o ora Recorrente, com o devido respeito, que o Tribunal a quo não fez uma correta interpretação e aplicação das normas expressamente consagradas nos artigos 12.º, alínea e), do CPC, 43.º, n.º 4, do RJUE, que remete para os artigos 1420.º a 1438.º-A do CC e do artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.
G. Se a situação jurídica existente nos autos, não é a de um condomínio em sentido estrito, resultante da propriedade horizontal e com as partes comuns devidamente esplanadas num título constitutivo válido e se nunca existiu um consenso da globalidade dos proprietários dos lotes na forma como essas partes seriam administradas, não vislumbramos como pôde o douto Tribunal a quo, ter considerado estar a Recorrida dotada de personalidade judiciária e ter legitimidade para estar e agir em juízo na instância executiva, por aplicação do artigo 12.º, alínea e), do CC.
H. Relativamente às atas apresentadas nos autos, também não vislumbrados como pôde o doutro Tribunal a quo considerar que as mesmas preenchem todos os requisitos para serem tidas como títulos executivos válidos.
I. Por um lado, porque não conferem à obrigação exequenda, a certeza, exigibilidade e liquidez necessárias para o efeito, senão vejamos:
J. Não é feita qualquer menção à identificação do Recorrente, não é feita qualquer correlação expressa e clara entre o Recorrente e a sua quota-parte mensal da prestação em dívida, não é calculado, posto a deliberação ou aprovado, qualquer montante de quotização devida, nem é feita qualquer menção ao período temporal da dívida em execução ou do eventual prazo concedido para pagamento.
K. Por outro lado, porque não ter resultado provado que as deliberações em causa tivessem sido tomadas através de um título formalmente válido, pois nenhum documento junto aos autos demonstra que as reuniões a elas subjacentes, merecessem qualquer outra consideração jurídica que não a de se tratarem de meras reuniões de assembleias de associados da Recorrida e não verdadeiras assembleias de condóminos.
L. Por último, também entende o Recorrente, com o devido respeito, que o Tribunal a quo não fez uma interpretação e aplicação correta do direito, ao entender que a remissão operada para o regime da propriedade horizontal, quer pelo artigo 43.º, n.º 4, do RJUE, quer pelo artigo 1438.º-A do CC, abrangeria também a aplicação do artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.
M. As normas que preveem títulos executivos avulsos como o supra citado artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, são normas amplamente excecionais, pelo que não permitem interpretação analógica, sendo que também não nos encontramos perante uma situação que necessite qualquer correção por interpretação extensiva, ao contrário daquele que foi o entendimento do douto Tribunal a quo.
N. O legislador podia ter remetido para o regime da propriedade horizontal como um todo, se quisesse.
O. Acontece que não o fez e não o fez porque assim não quis, visto que a situação jurídica desencadeada nas operações de loteamento é totalmente diferente daquela que resulta da propriedade horizontal e para situação diferentes, têm de existir, necessariamente, tratamentos jurídicos diferentes.
P. As situações de compropriedade criadas pelo disposto no artigo 43.º, n.º 4, do RJUE e pela sua remissão para os artigos 1420.º a 1438.º-A do CC, estabelecem um regime de natureza obrigacional entre os proprietários dos lotes, para a administração das partes comuns dos loteamentos, ao passo que nos condomínios resultantes da propriedade horizontal, o regime existente será de natureza real.
Q. Assim, ao contrário da posição defendida pelo douto Tribunal a quo, não há qualquer interpretação extensiva a fazer no que à aplicação do artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94 à situação sub judice diz respeito, pois atendendo à ratio legis do artigo 43.º, n.º 4, do RJUE e à sua remissão, o legislador não disse menos do que queria dizer: disse, precisamente, tudo aquilo que queria dizer.
R. Face a tudo quanto ficou exposto, o ora Recorrente pugna pela alteração da matéria de facto considerada como provada, pugnando igualmente por uma correta interpretação e aplicação das normas de direito ao caso concreto.»
Em sede de contra-alegações, a Recorrida pugna pela manutenção da decisão proferida. Invoca que deve manter-se a matéria de facto sustentada nos documentos particulares não impugnados, que a questão do montante devido pelo Recorrente não corresponder a despesas
de condomínio configura uma questão nova, tratando-se, no entanto, de despesas de conservação e fruição das partes comuns, tendo aplicação o regime dos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC por remissão do artigo 43.º, n.º 4, do RJUE. Mais invoca que o administrador do condomínio, mandatado que está para o efeito pela assembleia, tem legitimidade para proceder à cobrança de dívidas, tal como resulta do artigo 1437.º, n.º 1, do CC, com referência ao artigo 1436.º, alíneas d) e e), do CPC. E que do artigo 6.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94 resulta que as atas exequendas são exequíveis, uma vez que o valor nelas fixado como devido por cada condómino é passível de ser apurado por simples cálculo aritmético, bastando multiplicar o valor por cama pelo número de camas de cada unidade; e que tais atas das assembleias de proprietários são títulos executivos por aplicação do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, que se aplica por ser uma norma que visa regulamentar as normas do regime da propriedade horizontal que se aplicam ao caso dos autos por força do artigo 43.º do RJUE.
Cumpre conhecer das seguintes questões, salvo prejudicialidade decorrente do anteriormente apreciado[1]:
- da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
- da quantia exequenda;
- da falta de título executivo;
- da falta de personalidade judiciária da Recorrida e da falta de legitimidade.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª Instância
1.º - Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º …/19880915 da Freguesia Almancil, o prédio urbano denominado Lote n.º (…) da 2.ª Fase, Aldeamento Turístico do (…), sito em Quinta (…), cujo direito de propriedade se encontra inscrito a favor do aqui Embargante (cfr. certidão junto ao requerimento executivo).
2.º - Consta na certidão predial acima referida que a Autorização de Loteamento foi inscrita no registo predial pela ap. … de 1988/09/15, constando no Alvará n.º …/88 – 2.ª Fase, a autorização de constituição de 45 lotes, sob as condições de construção de a) Toda a rede viária e zonas verdes públicas; b) Redes de abastecimento de águas, esgotos domésticos e de águas pluviais; c) Redes de energia elétrica em alta e baixa tensão e de iluminação pública e particular; e que para a instalação dos equipamentos gerais foi cedida a área de 2807m2; e, para conclusão dos trabalhos de urbanização foi fixado o prazo de 2 anos, prorrogável por mais 2 anos.
3.º - Consta na certidão predial acima referida que foi inscrita no registo predial pela ap. … de 1988/09/15, a alteração do alvará de loteamento, passando a constar a autorização para construção, referente ao Alvará de Loteamento n.º …/88 (Alvará de Loteamento n.º …/96, de 14 de novembro e Aditamento de 17/07/98 ao mesmo), com novas especificações, a saber:
a) Autorizada a constituição de 43 lotes
b) Alteração de área dos lotes nºs. 456 a 460; e 463 a 480; e 495;
c) Eliminados os lotes nºs. 481 e 496;
d) A área de cedência ao domínio público municipal passa a ser de 3128 m2 destinados a arruamentos passeios e estacionamentos.
e) A área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada, é de 2115 m2.
4.º - Consta da denominada ata da assembleia geral extraordinária do condomínio do (…) de 23 de novembro de 2012 a aprovação do denominado Regulamento do Condomínio – cfr. documento n.º 2 junto com o requerimento executivo.
5º - No acima referido Regulamento do Condomínio – doc. n.º 1 junto com o requerimento executivo – consta sob o n.º I.1.:
«Este Regulamento aplica-se ao condomínio existente sobre as áreas comuns do Empreendimento (…), objeto de propriedade comum a todos e cada um dos lotes (e edifícios nele construídos) conforme disposto no art.º 43º, n.º 4, do Regime Jurídico das Urbanização e Edificação regulado pelo Decreto Lei 555/99.»
6º - E consta sob o n.º I.2.: «O (…) compreende toda a área designada no Plano de Urbanização da (…)-UOP5 como Lote SUT-AL7 e corresponde ao conjunto dos loteamentos licenciados pela Câmara Municipal de Loulé ao abrigo dos alvarás de loteamento …/86 e …/96, respeitantes à 1ª Fase, Aldeamento Turístico (…) e à 2ª Fase, Aldeamento Turístico do (…), respetivamente, conforme planta que se junta como anexo I.»
7º - E consta sob o n.º I.3.:
«O Regulamento tem por objeto direto a utilização das Áreas Comuns e a prestação dos Serviços Comuns e aplica-se indiretamente à utilização das Unidades Habitacionais, na medida em que tal utilização possa afetar o uso das Áreas Comuns.»
8º - E consta sob o n.º I.4.:
«São destinatários do Regulamento todos os Proprietários e os demais utilizadores das Unidades Habitacionais por direito próprio ou mediante autorização dos respetivos proprietários, o Administrador e todas as pessoas ou entidades que o auxiliem ou colaborem com o mesmo no exercício das suas funções.»
9º - E consta sob o n.º III.1.:
«Os “Custos do Condomínio” abrangem as despesas relacionadas com as Áreas Comuns e Serviços Comuns (conjuntamente, as “Despesas do Condomínio”) e as contribuições para um fundo de poupança do condomínio (“Fundo de Reserva”)»
9º-A-E consta sob o n.º III.4, corpo.:
«Os Proprietários partilharão as Despesas do Condomínio de acordo com o valor relativo atribuído à respetiva Unidade Habitacional, conforme estabelecido no anexo II-A e de acordo com a redação desse anexo que se encontre em vigor aquando da aprovação do orçamento em questão.»
10º - E consta sob o n.º V.1.:
«A administração … (no seu todo e enquanto condomínio “complexo”) é da responsabilidade da Assembleia de Condóminos e de um Administrador.»
11º - E consta sob o n.º V.2.:
«O administrador do Condomínio (“Administrador”) é a (…); caso a (…) cesse estas funções, o administrador será nomeado pela Assembleia de Condóminos.»
12º - Como anexo II-A do Regulamento acima referido, consta uma relação das Unidades habitacionais e o valor relativo de cada unidade habitacional que é utilizado para determinar a contribuição correspondente para os custos de condomínio comuns a todas, aí se incluindo o lote referido no facto provado 1.º e a respetiva permilagem.
13º - Correu termos no ex-1º Juízo de Competência Cível do Tribunal Judicial de Loulé, sob o n.º 2600/13.0TBLLE-A, uns autos de oposição à execução por embargos de executado, em que foi Embargante (…) e em que por sentença proferida em 20/6/2014 foi “julgada procedente a exceção dilatória da inexistência de título executivo e, em consequência, declarada extinta a ação executiva”.
14º - Na sentença acima referida consta, nos factos provados:
- o executado, ora embargante, tem registado a seu favor o direito de propriedade do lote 430 do Aldeamento Turístico (…);
- tal empreendimento teve o seu início numa operação de loteamento ocorrida em 1986;
- foi constituída a (…) – Associação de Proprietários (…);
- existe um Regulamento de Condomínio, junto como doc. 1 ao requerimento executivo, e que se dá por integralmente reproduzido, dele se extraindo no ponto III.4 que “os proprietários partilharão despesas do condomínio de acordo com o valor relativo atribuído à respetiva unidade habitacional, nos termos do anexo II-A e das diversas alíneas previstas no citado n.º 4 e que aqui se dão por reproduzidas.”;
- por reunião da assembleia geral foram aprovados os gastos anuais para o ano de 2013.
15º - Na sentença acima referida consta, ente outos, que se entende “não poder valer como título executivo a ata da assembleia de proprietários de um empreendimento turístico”.
16º - Em 6 de Abril de 2016 realizou-se a assembleia geral anula de proprietários do condomínio (…), tendo sido elaborada a ata junta com o requerimento executivo como doc. 4 onde consta a aprovação do orçamento para 2016 junto em folhas anexas – cfr. fls. 54 a 56.
17º - Em 29 de Março de 2017 realizou-se a assembleia geral anual de proprietários do condomínio (…), tendo sido elaborada a ata junta com o requerimento executivo como doc. 5 onde consta a aprovação do orçamento para 2017 junto em folhas anexas – cfr. fls. 61 e 62.
18º - Em 22 de Março de 2018 realizou-se a assembleia geral anual de proprietários do condomínio (…), tendo sido elaborada a ata junta com o requerimento executivo como doc. 6 onde consta a aprovação do orçamento para 2018 junto em folhas anexas – cfr. fls. 67 e 68.
19º - A Embargada remeteu ao Embargante cópia das atas acima referidas nos factos provados 16º a 18º, sem que as mesmas tivessem por este sido impugnadas, bem como deu conhecimento ao Embargante dos valores contra si reclamados (vide declaração em audiência prévia).
B – O Direito
Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
O Recorrente sustenta que a factualidade inserta nos n.ºs 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 e 18 deve dar-se como não provada, por se tratarem de transcrições de documentos avulsos que não merecem o tratamento jurídico que lhes é dado.
Ora vejamos.
O regime atinente à impugnação da decisão relativa à matéria de facto consta enunciado no art. 640.º do CPC. O seu acionamento despoleta a reapreciação do julgamento realizado em 1.ª Instância com vista a apurar se os factos concretos submetidos à instrução, factos esses objeto de decisão que se mostra impugnada em sede de recurso, foram incorretamente julgados, impondo-se decisão diversa da recorrida. A Relação deve alterar a decisão se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa – cfr. arts. 640.º, n.º 1, als. a) e b) e 662.º, n.º 1, do CPC.
Por via de tal regime legal, incumbe ao Recorrente a demonstração de que o tribunal recorrido cometeu um erro de julgamento.
Os n.ºs 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 e 18 do rol dos factos provados contemplam a indicação de segmentos constantes dos documentos identificados. E acolhem a terminologia neles inserida: os documentos juntos com o requerimento executivo evidenciam que os subscritores dos mesmos denominaram o regulamento como Regulamento do Condomínio (cfr. fls. 4 do requerimento executivo) e as atas como atas de assembleia geral anual de proprietários do condomínio … (cfr. fls. 45 e ss do requerimento executivo); é esse o teor dos documentos referidos.
Nos termos do disposto no art. 607.º/4 do CPC, a sentença deve incluir os factos provados por documentos.
O Recorrente não invoca que os mencionados documentos não comprovem a factualidade que deles é extraída; não demonstra que se trata de factualidade incorretamente julgada.
Quanto ao tratamento jurídico que lhes é dado está já em causa a qualificação jurídica da realidade apresentada em juízo, o que não releva para efeitos da fixação da factualidade provada.
Inexiste, pois, fundamento para atender a pretensão do Recorrente no sentido de dar como não provado o que consta dos n.ºs 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 e 18 do rol dos factos provados.
De todo o modo, por se reputar relevante em face das demais questões suscitadas, importa concretizar o modo como consta, em cada uma das atas, o orçamento aprovado para o ano seguinte. Assim, ao abrigo do disposto no art. 662.º/1 do CPC, vai aditado o seguinte aos factos provados:
20.º - Em anexo à ata relativa à assembleia que reuniu a 6 de abril de 2016 consta documento que, indicando referir-se a áreas comuns e serviços, contempla a descrição das verbas cujo pagamento foi previsto como sendo de realizar no ano de 2016, especificando o valor de cada uma delas, importando no valor global de € 295.280,00 – cfr. fls. 54 a 56 do requerimento executivo.
21.º - Em anexo à ata relativa à assembleia que reuniu a 29 de março de 2017 consta documento que, indicando referir-se a áreas comuns e serviços, contempla a descrição das verbas cujo pagamento foi previsto como sendo de realizar no ano de 2017, especificando o valor de cada uma delas, importando no valor global de € 294.690,00 – cfr. fls. 61 e 62 do requerimento executivo.
22.º - Em anexo à ata relativa à assembleia que reuniu a 22 de março de 2018 consta documento que, indicando referir-se a áreas comuns e serviços, contempla a descrição das verbas cujo pagamento foi previsto como sendo de realizar no ano de 2018, especificando o valor de cada uma delas, importando no valor global de € 296.802,75 – cfr. fls. 67 e 68 do requerimento executivo.
23.º - Em qualquer uma dessas atas e documentos anexos inexiste menção da quota mensal ou anual que corresponde à participação do Recorrente, enquanto proprietário do identificado Lote 492, nas despesas com as áreas comuns do Empreendimento (…); inexiste ainda menção do âmbito dessa participação.
Da quantia exequenda
O Recorrente invoca que a execução nunca pode prosseguir para cobrança do total da verba peticionada já que abrange o pagamento de despesas e de serviços que vão muito para além da conservação e fruição da área verde de utilização coletiva e natureza privada de 2155 m2.
Tal como adianta a Recorrida, trata-se de questão nova, que não consta do requerimento de embargos e que, por via disso, não foi objeto de decisão na 1.ª Instância.
Ora, o recurso constitui o meio processual de modificar decisões e não de criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame do tribunal de que se recorre. Tem em vista a reapreciação ou a reponderação das questões submetidas a litígio, já vistas e resolvidas pelo tribunal recorrido e não a pronúncia sobre questões novas. Donde, não cabe invocar em sede de recurso questões que não tenham sido suscitadas perante o tribunal recorrido, conforme resulta do regime inserto nos arts. 627.º, n.º 1 e 635.º, n.º 3, salvo se a lei expressamente determinar o contrário (art. 665.º, n.º 2, do CPC) ou nas situações em que a matéria é de conhecimento oficioso (art. 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi art. 663.º, n.º 2, do CPC).
E as questões apresentadas pelas partes, as questões que são submetidas a julgamento nos termos do disposto no art. 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ainda ex vi art. 663.º, n.º 2, do CPC, são apuradas em função da configuração que as partes deram ao litígio, levando em conta a causa de pedir, o pedido e as exceções invocadas pela parte passiva na lide, os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às exceções.[2]
Nestes termos, não cabe a este Tribunal emitir pronúncia sobre a referida questão suscitada pelo Recorrente.
Da falta de título executivo
Na ótica do Recorrente, as atas dadas à execução não alcançam a qualidade de título executivo, quer porque não tem aplicação o regime inserto no art. 6.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10, quer porque dessas atas não resulta constituída uma obrigação certa, exigível e líquida.
Ora vejamos.
O processo executivo alicerça-se no título executivo, no documento que lhe serve de base (cfr. art. 703.º do CPC), cabendo ao exequente instruir o requerimento executivo com cópia ou o original do título executivo (cfr. art. 724.º, n.º 4, do CPC). Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva – artigo 10.º, n.º 5, do CPC.
Os títulos executivos são documentos (escritos) constitutivos ou certificativos de obrigações que, mercê da força probatória especial de que estão munidos, tornam dispensável o processo declaratório para certificar a existência do direito do portador. O título executivo reside no documento e não no ato documentado, por ser na força probatória do escrito, atentas as formalidades para ele exigidas, que radica a eficácia executiva do título (quer o ato documentado subsista, quer não)[3]. Trata-se do documento do qual resulta a exequibilidade de uma pretensão e, portanto, a possibilidade de realização coativa da correspondente pretensão através de uma ação executiva; esse título incorpora o direito de execução, ou seja, o direito do credor a executar o património do devedor ou de um terceiro para obter a satisfação efetiva do seu direito à prestação (cfr. arts. 817.º e 818.º do CC).[4]
De entre os vários títulos que podem servir de base à execução constam os documentos que, por disposição especial, seja atribuída força executiva – art. 703.º, n.º 1, al. d), do CPC.
Temos em mãos uma situação fáctica decorrente de uma operação de loteamento que implicou na constituição de 43 lotes com área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada, de 2115 m2 – cfr. n.ºs 2 e 3 dos factos provados.
Ora, operações de loteamento são as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento – cfr. art. 2.º, al. i), do RJUE, aprovado pelo DL n.º 555/99, de 16/10.
Nos termos do disposto no art. 43.º/4 do RJEU, os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.
Deste modo, aos Aldeamentos Turísticos que integram o denominado … (cfr. n.º 6 dos factos provados) aplica-se o regime atinente aos direitos e encargos dos condóminos, entendidos como os proprietários dos lotes que beneficiam dessas partes comuns (arts. 1420.º a 1429.º-A do CC) e à administração das partes comuns do edifício, entendido como lotes (arts. 1430.º a 1438.º-A do CC). É que, nos termos do disposto no art. 1438.º-A do CC, o regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem.
Se bem que não se trate da constituição da propriedade horizontal, certo é que a lei estabelece o aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns.[5] A inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação do disposto nos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC, ex vi art. 43.º/4 do RJUE.[6]
A primeira questão que aqui se coloca é a de saber se as atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes que integram o (…) são de considerar atas de reuniões das assembleias de condóminos para efeitos de aplicação do regime inserto no art. 6.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10.
Importa atentar na intervenção legislativa publicada em Diário da República no dia 25 de outubro de 1994.
O DL n.º 267/94, de 25/10 alterou o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e o Código do Registo Predial. Fez constar do seu preâmbulo, designadamente, que se decidiu estender o âmbito de incidência do instituto, por forma a ser possível submeter ao respetivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das frações ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio. Então, aditou ao CC o art. 1438.º-A, supratranscrito.
Em consonância com tal regime legal, o DL n.º 555/99 fez incluir no art. 43.º/4 o art. 1438.º-A do CC (o art.15.º/3 do DL n.º 448/91 estabelecia que os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituíam partes comuns, determinando que estas se regiam pelo disposto nos arts. 1420.º a 1438.º do CC).
O DL n.º 268/94, de 25/10, por sua vez, assumiu a função de estabelecer normas regulamentares do regime da propriedade horizontal, consignando que a necessidade de desenvolver alguns aspetos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma. Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objetivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros. Entre essas normas regulamentares, estatuiu que a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte – cfr. art. 6.º/1.
No caso em apreço, os proprietários dos lotes aprovaram um regulamento que denominaram de Regulamento de Condomínio. Reuniram anualmente em assembleia que denominam de assembleia geral anual de proprietários do condomínio (…), submetendo a votação as contas e orçamentos anuais relativos a encargos com espaços tidos como comuns. Nomearam administração, reclamaram o pagamento de verbas aos proprietários dos lotes. O que, manifestamente, evidencia a adesão do regime legal da propriedade horizontal consagrado nos arts. 1420.º e ss do CC, de aplicação facultativa – cfr. art. 1438.º-A do CC.
Por via disso, para efeitos de aplicação do regime legal atinente à propriedade horizontal (com exceção das normas relativas à respetiva constituição), passa a considerar-se condomínio a realidade decorrente da referida operação de loteamento. As atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes são tidas como atas de assembleias de condóminos que obrigatoriamente têm de ser redigidas para contemplar as deliberações tomadas, tal como impõe o art. 1.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10. E são tidas como atas de assembleias de condóminos para efeitos do disposto no art. 6.º/1 do mencionado DL, podendo assumir a qualidade de título executivo se apresentarem as caraterísticas enunciadas nesse normativo.
Termos em que se conclui que o disposto no DL n.º 268/94, de 25/10, que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal, tem aplicação a realidades não constituídas em propriedade horizontal mas que estão submetidas ao regime dos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC.
Cabe, então, apreciar se as atas dadas à execução como títulos executivos, as atas das reuniões realizadas a 06/04/2016, a 29/03/2017 e a 22/03/2018, revestem tal qualidade em face do regime legal consagrado no art. 6.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10. Importa apurar se essas atas contemplam:
- a deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio;
- a fixação da quota-parte devida por cada condómino nessas despesas e contribuições;
- a fixação do prazo de pagamento respetivo.[7]
No que respeita ao montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio, a doutrina e a jurisprudência tem-se dividido entre duas correntes: uma delas, mais restritiva, apenas atribui força executiva à ata da reunião em que é deliberada a aprovação de determinadas despesas (ordinárias ou extraordinárias) e fixada a comparticipação pelos condóminos, deliberação esta constitutiva da obrigação de pagamento da contribuição de cada um dos condóminos[8]; a outra, mais ampla, que atribuiu igualmente força executiva à posterior ata de reunião, a ata recognitiva da dívida, na qual a assembleia delibere qual o montante que está em dívida, relativamente ao qual existe incumprimento por parte do condómino, discriminando o respetivo montante.[9]
Ora, na conceção mais restritiva, a obrigação resulta constituída pela deliberação prevista no art. 1431.º/1 do CC, assumindo a ata onde é exarada a deliberação um requisito essencial, uma formalidade ad substanciam, para a respetiva validade e vinculação a todos os condóminos.[10] Sendo esta ata uma formalidade ad substantiam relativamente à deliberação constitutiva da obrigação ao condomínio, dela não poderá prescindir-se dando-se antes à execução a ata donde conste a deliberação sobre os montantes até então em dívida por determinado condómino. O título executivo estará corporizado na ata que contenha a deliberação que aprove o valor global que os condóminos ficam obrigados a pagar por contribuições ou por despesas e quanto é o quinhão de cada comproprietário, seja nas contribuições, seja na despesa. É que, em face do disposto no art. 6.º/1 do DL n.º 268/94, não se impõe a indicação do concreto valor que cada condómino resulta obrigado a pagar, bastando que os dados da ata e demais documentos que a completem permitam a determinação de tal valor.
Na conceção mais ampla defende-se que, considerando os objetivos da previsão legal expressa no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, de tornar mais eficaz o regime da propriedade horizontal, e a letra do n.º 1 do seu artigo 6.º, não faz sentido restringir a força executiva apenas à ata em que se delibera o montante da quota-parte das contribuições que cabe a cada condómino pagar e não concedê-la à ata em que, por o condómino não ter pago, conforme o deliberado em assembleia anterior, se delibera sobre o montante da dívida e se encarrega o administrador de proceder à sua cobrança judicial; desde que a quantia nela inscrita seja certa, líquida e exigível, estão assegurados os princípios da certeza e segurança jurídicas, revestindo a ata a natureza de título executivo.[11]
Impõe-se, contudo, seja qual for a posição adotada, que a ata e os documentos que a acompanham revelem uma obrigação certa, líquida e exigível, permitindo definir o concreto valor devido pelo condómino ou seja, o quinhão que cabe a cada condómino no valor global aprovado, e o prazo de pagamento da prestação.
As atas apresentadas como títulos executivos são as atas das assembleias que reuniram a 6 de abril de 2016, a 29 de março de 2017 e a 22 de março de 2018. Delas consta a aprovação do orçamento para o ano em curso, constatando-se que:
- em anexo à ata relativa à assembleia que reuniu a 6 de abril de 2016 consta documento que, indicando referir-se a áreas comuns e serviços, contempla a descrição das verbas cujo pagamento foi previsto como sendo de realizar no ano de 2016, especificando o valor de cada uma delas, importando no valor global de € 295.280,00;
- em anexo à ata relativa à assembleia que reuniu a 29 de março de 2017 consta documento que, indicando referir-se a áreas comuns e serviços, contempla a descrição das verbas cujo pagamento foi previsto como sendo de realizar no ano de 2017, especificando o valor de cada uma delas, importando no valor global de € 294.690,00;
- em anexo à ata relativa à assembleia que reuniu a 22 de março de 2018 consta documento que, indicando referir-se a áreas comuns e serviços, contempla a descrição das verbas cujo pagamento foi previsto como sendo de realizar no ano de 2018, especificando o valor de cada uma delas, importando no valor global de € 296.802,75;
- em qualquer uma dessas atas e documentos anexos inexiste menção da quota mensal ou anual que corresponde à participação do Recorrente, enquanto proprietário do identificado Lote 492, nas despesas com as áreas comuns do Empreendimento (…); inexiste ainda menção do quinhão dessa participação.
Nestes termos, afigura-se que de cada ata e documentos que a completam não se colhe a obrigação certa, líquida e exigível que dali resulta para o Recorrente (cfr. art. 713.º do CPC); não se alcança a fixação da quota-parte por ele devida nas despesas, contribuições e encargos aprovados e ali discriminados nem o prazo de pagamento (art. 6.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10).
Alega a Recorrida que a quota-parte da participação do Recorrente nas verbas aprovadas em sede de orçamento se retira do Regulamento do Condomínio aprovado em assembleia, também apresentado com o requerimento executivo. Porém, a ata onde foi exarada a deliberação de aprovação do Regulamento, não contemplando a deliberação do montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, não alcança a natureza de título executivo à luz do disposto no citado art. 6.º/1; é cada uma das atas, e documentos que a completam, que, contendo a deliberação sobre o montante das contribuições ou despesas devidas ao condomínio, há de fixar a quota-parte devida por cada condómino nessas despesas e contribuições e o prazo do respetivo pagamento.
Atenta a inexequibilidade das atas dadas à execução, impõe-se julgar os embargos procedentes (cfr. arts. 729.º, al. a) e 731.º do CPC), implicando na extinção da execução (art. 732.º/4 do CPC), com o que resulta prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas.
As custas recaem sobre a Recorrida – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.
Concluindo:
(…)
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela procedência do recurso, em consequência do que se revoga a decisão recorrida, julgando-se procedente a oposição deduzida nestes embargos, extinguindo-se a execução.
Custas pela Recorrida.
Évora, 5 de novembro de 2020
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Domingas Simões
Vítor Sequinho dos Santos
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[1] Artigo 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi artigo 663.º, n.º 2, do CPC.
[2] Acs. STJ de 07/04/2005 (Salvador da Costa) e de 14/04/2005 (Ferreira de Sousa).
[3] Antunes Varela, Miguel Bezerra, Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, pág. 78 e 79.
[4] Ac. STJ de 14/10/2014 (Fernandes do Vale).
[5] Fernanda Oliveira, Maria Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Anotado, 3.ª ed., págs. 374 e 375.
[6] Ac. TRE de 08/06/2017 (Manuel Bargado).
[7] Cfr. Ac. TRE de 02/05/2019 (Maria João Sousa e Faro); Ac. TRC de 25/05/2020 (Sílvia Pires).
[8] Cfr., entre muitos outros, Ac. TRC de 18/05/2020 (Maria João Areias); Ac. TRC de 25/05/2020 (Sílvia Pires); Ac. TRE de 28/01/2010 (Fernando Bento); Ac. TRC de 23/01/2018 (António Domingos Pires Robalo); Ac. TRL de 23/30/2012 (Tomé Ramião), de 17/2/2009 (Maria do Rosário Morgado); Ac. TRP de 17/01/2002 (Sousa Leite) e de 15/01/2019 (Cecília Agante).
[9] Cfr., entre muitos outros, Acs. TRE de 28/06/2017 (Tomé de Carvalho), de 17/02/2011 (Maria Alexandra Moura Santos), de 14/05/2015 (Francisco Xavier), de 12/09/2019 (José Manuel Barata); Ac. TRG de 02/03/2017 (Jorge Teixeira); Ac. TRC de 01/03/2016 (Fonte Ramos).
[10] Cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, págs. 257 e 258.
[11] Cfr. Acs. relatados por Alexandra Moura Santos e Francisco Xavier, supramencionados.