Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 561/14.7T8MMN-B.E1 |  |
ARRENDAMENTO RURAL
(Sumário do Relator)
Tribunal Judicial da Comarca de Évora – Juízo Central de Execução de Montemor-o-Novo – J1
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Acordam na secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório:
Nos presentes embargos de terceiro propostos por “Herdade (…) – Caça, Agricultura e Pecuária, Lda.” contra a exequente “(…), SA”, a embargante não se conformou com o teor da sentença proferida, interpondo o presente recurso.
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A Embargante invoca que celebrou um contrato de arrendamento relativamente ao prédio, ali desenvolve a sua atividade e em 21 de Novembro de 2016 foi determinado que o adquirente do prédio Herdade da (…) tomasse posse do mesmo.
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Notificada dos embargos apresentados, a embargada apresentou contestação, alegando, em suma que, além do contrato de arrendamento ser falso, caso o mesmo existisse a renovação do contrato de arrendamento ocorreu em momento posterior ao registo de hipotecas a favor da aqui Embargada, o que determinaria a respectiva caducidade nos termos do artigo 824º, nº 2, do Código Civil.
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Realizado o julgamento, o Tribunal «a quo» julgou os embargos de terceiro improcedentes, por não provados.
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A recorrente não se conformou com a referida decisão e na peça de recurso apresentou as seguintes conclusões:
«No que à matéria de facto diz respeito:
A) Dos concretos pontos de facto incorretamente julgados: os pontos 1, 2 e 3 dos factos dados como não provados.
B) Dos concretos meios probatórios que impunham decisão sobre os referidos pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida: conjugação dos diversos documentos – concretamente, o despacho em crise que reconhece, logo no seu parágrafo 1º “Pese embora exista um contrato de arrendamento...”, da certidão do registo comercial da embargante, do contrato de arrendamento rural e exploração cinegética e da sua renovação, dos recibos dos anos de 1999 a 2020, dos comprovativos dos depósitos na conta dos executados, dos elementos contabilísticos e da concessão da zona de caça turística – com os diversos testemunhos – nomeadamente, de (…), médico-veterinário, de (…), contabilista, e, ainda, de (…) e de (…), ambos trabalhadores do Banif, em conformidade com as seguintes passagens e transcrições da gravação:
(…)[1]
Nada mais de relevante pode ser assacado destas testemunhas no que ao caso concreto diz respeito.
Limitam-se a tecer considerações genéricas e abstractas.
C) Da decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas:
(A) que a embargante celebrou com (…), em 1 de Setembro de 2000, um contrato de arrendamento rural para exploração agrícola e cinegética, válido e eficaz, alterado em 1 de Janeiro de 2012, tendo por objecto o prédio misto denominado Herdade da (…), em Alcáçovas, com a área de 517 hectares, melhor descrito nos autos;
(B) que o contrato vigoraria pelo prazo de 15 anos, sujeito às renovações legais e mediante o pagamento de uma contrapartida anual de esc. 1.000.000$00;
(C) que tais contrapartidas têm vindo a ser pagas, pelo menos, desde 2006.
D) Em face da prova carreada para os autos e neles produzida, designadamente da prova por documentos e da prova testemunhal, podia e devia o Tribunal «a quo» ter dado como provados estes factos.
Ora bem,
E) O Tribunal «a quo» tem como «assente que, efectivamente, a sociedade embargante exerce a sua atividade no prédio penhorado, sendo concessionária da zona de caça turística nº (…)».
F) Por seu lado, o Tribunal «a quo» não deixa de considerar os recibos juntos pela embargante [fls. 14 e ss.), referentes aos anos de 1999 a 2020, bem como os comprovativos de depósito e de cheques [fls. 197 e ss.) e elementos contabilísticos.
G) Documentos que indiciam o pagamento de contrapartidas (por referência ao contrato de arrendamento) e o seu recebimento.
H) Porém, conclui que a «prova produzida nos leva à conclusão de que a sociedade embargante se encontra a explorar a sua actividade naquele local e não, de forma inequívoca, que é arrendatária do mesmo».
I) Na base da sua conclusão estão as seguintes justificações: prova documental não faz prova plena dos factos; relação de proximidade muito estreita existente entre a embargante e os executados, que reflete «uma certa promiscuidade entre os vários intervenientes», permite admitir que os executados (…) e (…) «tenham permitido» que a embargante se estabelecesse no prédio dos autos e nele exercesse a sua actividade, contudo, de modo gratuito.
J) Segundo o Tribunal «a quo», «mantém-se a incerteza sobre qual o título que a embargante detém para se encontrar no local».
K) Chegados aqui, podemos concluir: de uma parte, há prova objectiva que revela a existência de um contrato de arrendamento, de outra parte, há a convicção do tribunal, por natureza subjectiva, de que – atenta a relação de proximidade entre a embargante e os executados, a discrepância, em termos de datas e valores, entre os documentos, e o desconhecimento da data a partir da qual a embargante se encontra a exercer a sua actividade no local e a que título – a embargante e os executados celebraram um contrato de comodado e não de arrendamento rural.
Pois bem,
L) Duas testemunhas, um médico-veterinário e ou outro contabilista, confirmam, sem margem para dúvida, que a embargante era arrendatária e que os executados eram os senhorios, que a renda era paga pela embargante e recebida pelos locadores e que o contrato durava há muito tempo. As outras duas testemunhas, funcionários do Banif, não sabem se existia contrato de arrendamento.
M) De outra parte, foram juntos aos autos os seguintes documentos: um denominado: "contrato de arrendamento rural e exploração cinegética"; um denominado: "renovação de contrato de exploração cinegética e agro-pecuária"; um reconhecimento notarial das assinaturas; balancetes; declarações de rendimentos; recibos; facturas; cheques, pagamento do IFADAP, documento do Banco (…).
N) Este último documento, requerida a sua junção em sede de audiência de julgamento em 21/02/2018 pelo mandatário da embargante ilustra, de forma cristalina, a relação contratual existente entre a embargante e o executado. Trata-se de um documento elaborado em 2002 pelos então proprietários do prédio dos autos, objecto de reconhecimento notarial de letra e assinatura nessa mesma data, destinado a instituição bancária – no caso, o Banco (…) – e onde se dá conta da existência do contrato de arrendamento em crise.
O) Este e os demais documentos, conjugados com toda a prova testemunhal, são reveladores da existência de um contrato de arrendamento entre a embargante e o executado.
Ou seja, provam da relação contratual invocada.
P) O referido contrato de arrendamento rural foi reduzido a escrito e nele constam: a identificação completa das partes, a identificação do bem objecto de arrendamento, o fim a que se destina, o valor estipulado para a renda e a indicação da data de celebração. Os diversos documentos demonstram o pagamento de contrapartidas pela embargante aos locadores. Imputadas em termos contabilísticos enquanto tais.
Posto que,
Q) Não pode o Tribunal, com base na sua exclusiva convicção, por natureza, subjectiva, ignorar ou até desvalorizar toda esta prova.
R) Pelo que não se justifica a dúvida que sustenta a decisão do tribunal «a quo».
Aliás,
S) Tanto o Tribunal, como a parte contrária, dispõem de mecanismos legais que permitem aferir da veracidade e da genuinidade dos documentos e das suas assinaturas. Pelo que não se vislumbra qualquer fundamento que possa suscitar dúvidas quanto a tais elementos e que possa esvaziar o seu conteúdo probatório.
T) Em suma, da prova documental carreada para os autos e da prova testemunhal produzida em audiência de discussão e julgamento, dúvidas não podem restar de que ficou provado que entre a embargante e (...) foi celebrado um contrato de arrendamento tendo por objecto o prédio penhorado nos autos principais, contrato que se concretizou e produziu/produz efeitos.
No que à matéria de direito diz respeito:
U) Em causa está a convergência, a confrontação e a divergência dos diferentes regimes contratuais previstos nos artigos 1037.º/2/1, 1276.º, 1285.º, 1057.º, 1264.º, 1129.º, 1133.º/1/2 e 824.º/2, todos do Código Civil e 350.º e 340.º, ambos do Código de Processo Civil que, em face dos factos provados, impõem interpretação e aplicação diversa.
V) Ora bem, como ficou acima evidenciado, o Tribunal «a quo» não teve dúvidas de que existe uma relação contratual entre a embargante e o executado, mas subsume-a num contrato de comodato, por exclusão ao contrato de arrendamento.
W) Não teve igualmente dúvidas de que a embargante exerce a sua actividade agrícola no prédio dos autos, mas considera que os pagamentos e recebimentos constantes dos documentos juntos aos autos não foram realizados a título de contrapartida/retribuição pela locação das terras. Ou que, pelo menos, não ficou provado que assim foram!
X) Dúvidas persistem quanto à possibilidade de configurar ou subsumir os factos invocados pela embargante num contrato de comodato sem descorar o objecto da ação, desvirtuando a sua causa de pedir.
Sem embargo,
Y) Como se deixou antever, como consequência imediata da alteração da matéria de facto acima impugnada, dever-se-á, necessariamente, concluir que estamos diante de um verdadeiro contrato de arrendamento e não em face de um contrato de comodato.
Z) Na realidade, o Tribunal «a quo» viu-se confrontado com a seguinte problemática: a embargante exerce a sua actividade agrícola no prédio dos autos, mas, não sabe ou tem dúvidas a que título a embargante exerce a sua actividade no prédio dos autos. Como resolver esta questão? O Tribunal a quo aqui já não teve dúvidas: trata-se de um contrato de comodato.
AA) Deste modo, o Tribunal resolve duas questões: (1) por um lado, pretende justificar a exploração das terras pela embargante; (2) por outro lado, afasta um suposto conflito decorrente de uma posse, causal ou formal em nome próprio, geradora de uma presunção da titularidade do direito incompatível com o acto judicial ofensivo – penhora, apreensão ou entrega de bens – concluindo tratar-se de mero possuidor precário ou de detentor, não equiparável a qualquer titular de um direito real.
BB) Ora, como vimos, o Tribunal a quo subsume a situação num contrato de comodato. Sucede, porém, que, segundo o disposto no artº 1133.º/2, também o locatário privado dos seus direitos ou perturbado no exercício deles, pode usar, mesmo contra o comodante, dos meios facultados ao possuidor nos artigos 1276.º e seguintes, onde se inclui o artigo 1285.º que diz o seguinte: «o possuidor cuja posse for ofendida por penhora ou diligência ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos definidos na lei de processo». Ou seja, aparentemente, a lei faculta ao comodatário os mesmos meios de defesa da posse que faculta ao locador. Pelo que, mesmos que se tratasse dum contrato de comodato, atentos os factos invocados nos embargos e os elementos constantes nos autos, dever-se-ia concluir nos mesmos e precisos termos em que se concluiu para o contrato de arrendamento.
Aliás,
CC) Segundo Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Volume II, 3ª Edição, Coimbra Editora, pág. 661), «se, em troca do uso da coisa, o contraente, que a receba, promete alguma prestação, o contrato deixa de ser comodato e passa a ser de arrendamento, de aluguer ou um contrato atípico, consoante os casos».
DD) Se é verdade que do documento dos autos intitulado contrato de arrendamento não resulta uma promessa de retribuição, mas uma obrigação de retribuição, também é verdade que a vinculação à obrigação de uma retribuição não deixa de reflectir uma "promessa" de pagamento pelo gozo temporário da coisa. Obrigação, esta, que pode ser exigida, seja pelos actuais proprietários, seja pelos futuros proprietários, em caso de incumprimento.
EE) Independentemente do entendimento que o Tribunal revela quanto à natureza e realização efectiva dos pagamentos descritos e provados, os documentos denominados contrato de arrendamento e renovação consubstanciam da parte da embargante um comprometimento, uma promessa, uma obrigação de pagamento, o que convergiria a relação existente e dada como provada entre as partes num contrato de arrendamento.
FF) Importa, todavia, saber se o locatário ou o comodatário podem ou não deduzir embargos de terceiro, por força da conjugação entre os diversos artigos acima citados, contra o acto judicial, incluindo o de agente de execução, ofensivo do seu direito, e, intrinsecamente, se o arrendamento é um direito obrigacional ou um direito real, por natureza ou por analogia.
GG) Hoje, é entendimento maioritário entre a doutrina e a jurisprudência, que o arrendamento é um direito pessoal de gozo meramente obrigacional. Contudo, atentos alguns particularismos legais, o arrendamento pode ser equiparado a um direito real, por analogia (ver neste sentido o Acórdão do STJ, datado de 27/05/2010, proferido no âmbito do proc. nº 5425/03.7TBSXL.SI, relatado pelo Exmo. Senhor Conselheiro Álvaro Rodrigues). Concretamente no entendimento que é dado ao disposto no artº 824.º/2 do Código Civil e à caducidade ou não do direito real (ou equiparado) em face da venda judicial.
Ora,
HH) Como ficou provado, o referido contrato de arrendamento é anterior às hipotecas.
II) Contrato que produz efeitos em relação a terceiros, independentemente de registo, por força da esgrimida analogia.
JJ) Posto que, constitui uma exceção subsumível na segunda parte do artigo 824.º/2.
KK) Não se demonstrando, portanto, caducado o direito ao arrendamento.
Pelo exposto,
LL) Deve a douta sentença recorrida ser anulada e substituída por outra que dê procedência aos presentes embargos de terceiro.
MM) Dando-se sem efeito a providência ordenada.
NN) Dando-se sem efeito o acto ofensivo da posse da embargante.
Nestes termos e nos demais de Direito,
Deve o recurso ser julgado totalmente procedente, por provado».
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Foram apresentadas contra-alegações, que concluíram pela improcedência do recurso apresentado. *
Admitido o recurso, foram observados os vistos legais.
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II – Objecto do recurso:
É entendimento uniforme que é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do tribunal ad quem (artigo 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do NCPC), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608º, nº 2, ex vi do artigo 663º, nº 2, do NCPC).
Analisadas as alegações de recurso, o thema decidendum está circunscrito à apreciação da questão da existência de:
a) erro na apreciação da matéria de facto.
b) erro na apreciação de direito (existência de contrato de arrendamento rural e consequências em caso de venda judicial do bem arrendado).
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III – Matéria de facto:
3.1 – Factos provados:
1. A execução a que estes autos estão apensos foi intentada por (…) e (…) contra (…), (…) e (…).
2. Nesses autos foi penhorado, em 15 de Julho de 2011, o prédio misto, denominado Herdade de (…), Alcáçovas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Alentejo com o número (…), inscrito na matriz predial com os artigos (…), (…), 2, secção G e (…).
3. Através de apresentação (…), de 29 de Junho de 2000, encontra-se registada a aquisição por compra, a favor de (…) e (…), do referido prédio.
4. Por apresentação (…), de 15 de Novembro de 2005, encontra-se registada uma hipoteca, constando como sujeito activo o “Banif – Banco Internacional do Funchal, SA” e sujeitos passivos (…) e (…).
5. Por apresentação (…), de 16 de Agosto de 2007, encontra-se registada uma hipoteca, constando como sujeito activo o “BANIF – Banco Internacional do Funchal, SA” e sujeitos passivos (…) e (…).
6. Por apresentação (…), de 2 de Junho de 2008, encontra-se registada uma hipoteca, constando como sujeito activo o “BANIF – Banco Internacional do Funchal, SA”.
7. Por apresentação (…), de 21 de Maio de 2009, encontra-se registada uma hipoteca, constando como sujeito activo o “BANIF – Banco Internacional do Funchal, SA” e sujeitos passivos (…) e (…).
8. Tal prédio foi adquirido pela “(…), SA”, entidade sucessora do “(…), SA”, em 01 de Junho de 2016, por abertura de propostas em carta fechada realizada no âmbito dos autos principais, pelo preço de € 2.623.649,00. 9. Por despacho proferido nesses autos, datado de 21 de Novembro de 2016 foi determinado que "pese embora exista um contrato de arrendamento, tem o adquirente direito a tomar posse do imóvel. Assim, a fim de proceder à entrada no imóvel, a Agente de Execução poderá proceder ao arrombamento de portas, se necessário (cfr. artigo 757º, nº 4, e artigo 767º, nº 1, do Código de Processo Civil) Para a realização da diligência poderá a mesma requisitar o auxílio da força policial, devendo, nesse caso, ser lavrado auto da ocorrência. Deverão os exequentes facultar os meios indispensáveis (cfr. artigo 765º do Código de Processo Civil), devendo ser notificados, para esse efeito, e com a antecedência necessária. Subsequentemente, notifique, tudo nos moldes solicitados".
10. A Embargante é uma sociedade por quotas, constituída em 1 de Julho de 1994 tendo como objecto a "exploração agro-silvo-cinegética, a pecuária, o turismo rural, de habitação e outras formas de alojamento e restauração".
11. O capital social da referida Embargante é de 200.000,00 €, tendo a mesma dois sócios – (…) e (…), cada um com uma quota de 100.000,00 €.
12. A gerência, desde 2 de Setembro de 1999, incumbia (…), (…) e (…).
13. A Embargante assinou, em 1 de Setembro de 2000, enquanto segunda outorgante, um documento denominado "Contrato de Arrendamento Rural e Exploração Cinegética" onde constam, como primeiros outorgantes, (…) e (…).
14. Nesse escrito consta que os primeiros outorgantes, os proprietários do prédio misto denominado Herdade da (…), em Alcáçovas, com a área de 517 ha, cedem à Embargante a exploração do mesmo, pelo prazo de 15 anos, sujeito às renovações legais.
15. Aí se refere ainda que como contrapartida dessa cedência, a Embargante pagaria aos proprietários o montante anual de Esc. 1.000.000$00.
16. Por documento datado de 1 de Janeiro de 2012, (…) e (…), como primeiros outorgantes, e a aqui Embargante, como segunda outorgante, assinaram um documento intitulado "Renovação de contrato de exploração cinegética e agro-pecuária".
17. Nesse documento consta que "o valor anual da renda de exploração cinegética, turística e agro-pecuária é de € 20.000,00 (vinte mil euros) pagos no dia 31 de Dezembro de cada ano. No final de cada período de 15 anos, a renda pode ser actualizada em 10% do seu valor inicial, para o período de 15 anos seguinte".
18. As assinaturas apostas nesse documento foram reconhecidas, em 30 de Novembro de 2012.
19.A Embargante desenvolve a sua actividade na Herdade da (…), em Alcáçovas.
20. É concessionária da zona de caça turística nº (…).
21. Na referida Herdade exerce, além da actividade cinegética, uma actividade de exploração agrícola, semeando e colhendo os campos.
22. Não houve qualquer comunicação do documento referido em 13 à Direcção Regional de Agricultura e Pescas.
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3.2 – Factos não provados:
Resultaram não provados, com interesse para a boa decisão da causa, os seguintes factos:
1. A Embargante celebrou com (…), em 1 de Setembro de 2000, um acordo, alterado em 1 de Janeiro de 2012, em que este cedeu àquela o prédio misto denominado Herdade da (…), em Alcáçovas, com a área de 517 ha, para exploração rural e cinegética.
2. Pelos contraentes foi combinado que o acordo vigoraria pelo prazo de 15 anos, sujeito às renovações legais, e mediante o pagamento de uma contrapartida anual de 1.000.000$00.
3. Tais contrapartidas têm vindo a ser pagas.
4. Tal acordo foi realizado com o propósito de subtrair os bens dos Executados à satisfação dos credores.
5. O documento referido em 13 dos factos provados não foi participado ao serviço de Finanças.
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IV – Fundamentação:
4.1 – Erro na apreciação da matéria de facto:
Só à Relação compete, em princípio, modificar a decisão sobre a matéria de facto, podendo alterar as respostas aos pontos da base instrutória, a partir da prova testemunhal extractada nos autos e dos demais elementos que sirvam de base à respectiva decisão, desde que dos mesmos constem todos os dados probatórios, necessários e suficientes, para o efeito, dentro do quadro normativo e através do exercício dos poderes conferidos pelo artigo 662º do Código de Processo Civil.
Em face disso, a questão crucial é a de apurar se a decisão do Tribunal de Primeira Instância que deu como provados (e não provados) certos factos pode ser alterada nesta sede – ou, noutra formulação, é tarefa do Tribunal da Relação apurar se essa decisão fáctica está viciada em erro de avaliação ou foi produzida com algum meio de prova ilícito e, se assim for, actuar em conformidade com os poderes que lhe estão confiados.
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A recorrente discorda da fixação dos factos não demonstrados identificados em 1[2], 2[3] e 3[4] e fundamenta basicamente a sua discordância nas prestações probatórias de (…) e de (…) e, acessoriamente, nos testemunhos dos funcionários bancários. Convoca ainda prova documental no sentido da prevalência da tese por si apresentada.
Estão aqui em concurso duas versões distintas. Uma que afirma que foi celebrado um contrato de arrendamento relativamente ao prédio transacionado nos autos e que, face à data do mesmo, o referido acordo se mantém válido, sendo, por isso, ilegal o acto judicial que ordenou a entrega da posse ordenado nos autos. Outra que assenta na versão que o referido contrato foi fabricado com o intuito de obviar à transferência do prédio para a posse da adquirente.
O Juízo Central de Execução de Montemor-o-Novo motivou a decisão de forma pormenorizada e completa (fls. 708 verso a 712) e firma posição no sentido que «não há fundamentos firmes para concluir, com determinação, nem que houve efectivamente uma cedência de espaço mediante o pagamento de uma contrapartida nem que foi celebrado um acordo com o intuito de prejudicar terceiros».
A Meritíssima Juíza de Direito evidencia ainda a relação de proximidade existente entre quatro pessoas jurídicas envolvidas (embargante que é uma sociedade familiar, gerida pelo executado …, pai dos executados … e …) como forma de acentuar que a presença da ora embargada na exploração do imóvel pode ter significado distinto daquele que foi dado pela parte activa.
Em função disso, com base da regra do ónus da prova acabou por afastar a tese proposta pela embargante.
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Na dissecação dos depoimentos prestados, as testemunhas … (em 2005/2006, aquando da avaliação da reestruturação da dívida bancária, foi declarado que inexistiam ónus ou encargos inscritos sobre o prédio) e … (bancário que desconhecia a existência do contrato de arrendamento e que afirmou que o pai e os filhos exerciam directamente a actividade de exploração agrícola) não validam a tese da existência do contrato de arrendamento.
No confronto entre a documentação emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (fls. 155) e Direcção Regional de Agricultura e Pescas do Alentejo (fls. 156) e os testemunhos colhidos a … (médico veterinário) e a … (contabilista da embargante) parece-nos igualmente que deve prevalecer a tese propugnada na sentença recorrida.
Na verdade, as prestações probatórias em causa parecem estar condicionadas pela relação de proximidade existente, são pouco sustentadas na perspectiva do Tribunal da Relação de Évora e a audição global da prova não garante a fidedignidade suficiente que permita contrariar o juízo conclusivo firmado pela Primeira Instância.
E a documentação relativa aos fluxos financeiros existentes não serve para demonstrar a existência de relação locatícia, face às imparidades existentes no domínio da discrepância de datas e valores envolvidos que não foram convenientemente explicados pelo contabilista ouvido.
Nesse contexto, as dúvidas levantadas quanto à existência e ao momento da celebração do acordo em discussão permitem indiscutivelmente o recurso à regra do ónus da prova para solucionar a questão de facto.
No caso concreto, no contraste entre os restantes meios de prova convocados pela recorrente na motivação não existe motivo para valorar de forma diferente o acervo probatório e com isto promover a alteração da matéria de facto nos termos propostos.
Em conclusão, a prova produzida não impõe decisão diversa (artigo 662º, nº 1, do Código de Processo Civil) e, assim sendo, os pontos relacionados com a impugnação promovida pela recorrente não merecem acolhimento e a decisão de facto corresponde à realidade processualmente adquirida. Assim, indefere-se o pedido de modificação da decisão de facto.
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4.2.2 – Da natureza do acordo e da caducidade do contrato de arrendamento rural:
A locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola ou pecuária, nas condições de uma regular utilização, mediante o pagamento de uma retribuição, denomina-se arrendamento rural.
Perscrutada a matéria de facto verifica-se que não é possível concluir que existe um contrato de arrendamento rural e isso obstaria à procedência da pretensão deduzida pela sociedade embargante.
Porém, mesmo que assim não se entendesse, pergunta-se se o alegado contrato de arrendamento caducaria com a venda judicial, por força da disciplina precipitada no nº 2 do artigo 824º do Código Civil?
A venda em execução está provisionada no artigo 824º[5] do Código Civil e implica a transferência para o adquirente dos direitos do executado sobre a coisa vendida.
A lei impõe que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo, como se extrai da simples leitura do nº 2 do artigo acima mencionado.
A maioria da doutrina inclina-se para a caducidade da locação[6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] e no mesmo sentido se posiciona a jurisprudência maioritária que defende que na expressão direitos reais contida na letra da lei se inclui, por interpretação extensiva ou analogia, o arrendamento[13]. A jurisprudência minoritária considera que o direito do locatário não tem natureza real e não pode subsumir-se na previsão do nº 2 do artigo 824º do Código Civil[14].
Na polémica sobre a faceta real ou obrigacional do direito do locatário, Carvalho Fernandes sublinha que, no estado actual do regime jurídico vigente no sistema jurídico português, deve ser atribuída natureza meramente creditícia ao arrendamento. Nesta visão «trata-se, sem dúvida, de um direito obrigacional particular, por ser de gozo, o que o aproxima, funcionalmente, dos direitos reais desta categoria e explica a menor intensidade do dever de cooperação imposta ao locador. Mas não mais do que isto»[15].
A partir de 1998, em revisão de posição anterior[16], Menezes Cordeiro passa a afirmar que os direitos pessoais de gozo são aqueles que, exprimindo embora uma situação de aproveitamento directo de uma coisa corpórea (gozo) por uma pessoa, não possam, por razões histórico-culturais, ser habitualmente considerados reais[17]. Na actualidade, o Professor de Lisboa entende que o direito pessoal de gozo tem traços reais[18] e constrói-se como uma relação obrigacional complexa sem prestação principal: está é substituída pelo direito de aproveitamento de uma coisa corpórea[19]. Trata-se de uma saída permitida pela moderna dogmática obrigacional: sem ela, o direito pessoal de gozo seria inexplicável, uma vez que falta, no seu cerne, a prestação. A figura global é a de uma relação complexa, que encasula um direito de gozo. Com esta explicação, a situação locatícia pode considerar-se mista[20] [21].
Na nossa opinião, na senda da solução defendida por Menezes Cordeiro, a discussão não pode partir da prévia operação de qualificação do direito do locatário como obrigacional ou real, dado que a mesma não esgota o tema face aos cruzamentos categoriais existentes neste domínio mas antes deve basear-se na ponderação dos interesses em presença à luz de critérios que se mostram interligados e surgem relacionados com o momento da constituição do arrendamento, com a amplitude conceptual da boa-fé contratual e com a obrigação de registo do ónus predial (nos casos em que esta é exigível) enquanto repercussões práticas das valorações legais contidas na norma sub judice.
A situação reclama assim uma compatibilização prática entre as diversas normas tendencialmente aplicáveis à situação concreta, as quais em homenagem ao primado da unidade do sistema jurídico não podem ser interpretadas isoladamente e a respectiva conjugação deve ser integrada à luz dos objectivos precípuos inerentes à realização coactiva da prestação no seio da venda executiva.
E, assim, nesta equação jurisdicional temos de recorrer ao critério ponderativo atrás aludido que alia o momento da constituição do arrendamento, ao conceito de boa-fé contratual e aos efeitos registrais dos ónus incidentes sobre os imóveis em ordem a decifrar se a situação concreta está abrangida pela caducidade prevista no nº 2 do artigo 824º do Código Civil.
É certo que, a exemplo do que sucede com o regime de transmissibilidade da locação civil, o artigo 20º[22] do Regime do Arrendamento Rural prevê expressamente a situação de transmissibilidade do bem objecto do arrendamento, afirmando o nº 1 do dispositivo que o arrendamento não caduca por transmissão do prédio.
Todavia, não estamos perante uma simples transmissão consensual inter vivos antes somos confrontados com uma venda em execução, a qual não se encontra provisionada na lei do arrendamento rural. E, nestes termos, ao constituir um caso omisso, reclama a aplicação do direito subsidiário como decorre da letra do artigo 42º[23] do Novo Regime do Arrendamento Rural, sendo que, para além de resultar dos princípios gerais de direito, esta norma é de aplicação imediata.
Nos termos do artigo 819º do Código Civil, apenas se a penhora do prédio tivesse sido registada em data anterior à data da celebração do contrato de arrendamento é que este não lhe seria oponível. Aliás, esta solução é patente na lição de Fernando Amâncio Ferreira que defende que «por proceder da vontade do executado, já é inoponível o arrendamento por ele celebrado depois do registo da penhora, como hoje expressamente se refere no artigo 819º do Código Civil»[24].
Pode assim extrair-se do nº 2 do artigo 824º do Código Civil que a disciplina ali precipitada apenas se reporta à extinção dos direitos reais de garantia e aos demais direitos reais cujo registo não seja anterior ao da penhora ou que, independentemente do registo, produzam efeitos em relação a terceiros.
No plano dos direitos pessoais de gozo, estamos novamente com Menezes Cordeiro quando, ao equacionar o problema, afirma que, «nesta base, podemos distinguir: (a) locação anterior à penhora (ou ao penhor), dotada de publicidade inerente ao registo ou à posse: sobrevive à venda executiva[25] [26]; (b) locação posterior ao registo da hipoteca: caduca com a venda; (c) locação posterior à penhora: é, ab initio, ineficaz e caduca com a mesma venda. Em todos estes casos, fazemos uma aplicação extensiva ou, se necessário, analógica, do artigo 824º/2, aos direitos pessoais de gozo. Uma vez que eles conferem, ao titular, o gozo de uma coisa corpórea, a base para a aplicação extensiva (espírito da lei) ou para a analogia é evidente e pacífica»[27].
Com isto permanece válida a posição doutrinal prosseguida por Lopes Cardoso[28] e secundada por Pires de Lima e Antunes Varela[29] quando asseveram que todos os direitos reais de garantia caducam e os direitos de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, ou seja, anterior à mais antiga dessas garantias. Lebre de Freitas concorda igualmente com esta construção no mapeamento de hipóteses que coloca à consideração no seu manual[30].
E, por isso, é de firmar conclusão que a penhora registada posteriormente à celebração do contrato de arrendamento é inoponível ao arrendatário para efeitos da caducidade da relação locatícia. Em termos sintéticos, na dimensão oposta, também se pode assegurar que o arrendamento de imóvel constituído depois do registo de hipoteca caduca nos termos do nº 2 do artigo 824º do Código Civil.
Para além de não se ter provado a existência de um arrendamento válido e eficaz, mesmo que o mesmo existisse incumbia à sociedade embargante demonstrar que o referido acordo locatício de exploração da herdade era anterior à data do registo da penhora e da hipoteca. E, assim, ao não o ter comprovado, a decisão recorrida não merece censura, por ter aplicado de forma adequada o direito à situação fáctica concreta.
É certo que, no despacho de 21 de Novembro de 2016, o Tribunal «a quo» fala da existência de um contrato de arrendamento, mas essa referência é meramente incidental e não tem qualquer efeito vinculativo nos termos posteriores da lide, ao nível da classificação definitiva da relação contratual existente entre executados e sociedade embargada.
E a ser considerado algum contrato, como propugna a recorrida, teria de ser a suposta renovação, a qual configuraria um instrumento negocial autónomo, por ter alterado alguns dos traços essenciais do acordo inicial. E, nessa ordem de ideias, face ao momento da sua outorga, o eventual acordo de arrendamento estaria abrangido pela eficácia restritiva do disposto no nº 2 do artigo 824º do Código Civil.
As considerações feitas a propósito da aplicação do regime do arrendamento ao contrato de comodato não são dotadas de autoridade para validarem a manutenção da embargante no imóvel aqui em causa, pois este regime contratual não prevalece sobre as consequências jurídicas da venda executiva.
Assim, confirma-se a sentença proferida pelo Juízo Central de Execução de Montemor-o-Novo, julgando-se improcedente o recurso interposto.
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V – Sumário:
1. Da interpretação do nº 2 do artigo 824º do Código Civil podem surgir três realidades distintas: (a) a locação anterior à penhora (ou ao penhor), dotada de publicidade inerente ao registo ou à posse: sobrevive à venda executiva; (b) a locação posterior ao registo da hipoteca: caduca com a venda; (c) a locação posterior à penhora: é, ab initio, ineficaz e caduca com a mesma venda.
2. A regra da transmissibilidade do artigo 20º do Novo Regime do Arrendamento Rural não é aplicável em caso de venda executiva, quando o contrato de locação seja celebrado em momento posterior ao registo da hipoteca.
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VI – Decisão:
Nestes termos e pelo exposto, tendo em atenção o quadro legal aplicável e o enquadramento fáctico envolvente, decide-se julgar improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custa a cargo da recorrente, atento o disposto no artigo 527º do Código de Processo Civil.
Notifique.
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(acto processado e revisto pelo signatário nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 138º, nº 5, do Código de Processo Civil).
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Évora, 08/11/2018
José Manuel Galo Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho
Isabel Matos Peixoto Imaginário
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[1] Não se reproduzem aqui as passagens da gravação por as mesmas serem desnecessárias em sede e alegações, à luz das regras contidas nos artigos 639º e 640º do Código de Processo Civil.
[2] (1) A Embargante celebrou com (…), em 1 de Setembro de 2000, um acordo, alterado em 1 de Janeiro de 2012, em que este cedeu àquela o prédio misto denominado Herdade da (…), em Alcáçovas, com a área de 517 ha, para exploração rural e cinegética.
[3] (2) Pelos contraentes foi combinado que o acordo vigoraria pelo prazo de 15 anos, sujeito às renovações legais, e mediante o pagamento de uma contrapartida anual de 1.000.000$00.
[4] (3) Tais contrapartidas têm vindo a ser pagas.
[5] Artigo 824º (Venda em execução):
1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens.
[6] Oliveira Ascensão, Locação dos bens dados em garantia, Revista da Ordem dos Advogados, 1985, págs. 352-390.
[7] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e ónus reais, 1990, págs. 138 e seguintes.
[8] A. Luís Gonçalves, Arrendamento do prédio hipotecado. Caducidade do arrendamento, Revista de Direito e Estuos Sociais X, 1999, págs. 95-101.
[9] José Alberto Vieira, Arrendamento de imóvel dado em garantia, Estudos em homenagem ao Professor Galvão Teles, vol. IV, 2003, págs. 437-480.
[10] Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato, 3ª edição, 2015, pág. 327.
[11] Joaquim Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 5ª edição, págs. 879.
[12] Remédio Marques, Curso de processo executivo comum à face do Código revisto, Almedina, Coimbra, 2000, pág. 408-412.
[13] Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 03/12/1998, in BMJ 482-219, de 06/07/2000, in BMJ 499-317, de 07/04/2005, in CJ STJ XIII-II-36, de 15/11/2007, in www.dgsi.pt, de 05/02/2009, in www.dgsi.pt, do Tribunal da Relação de Coimbra de 14/11/2006, in CJ XXXI-V-24, de 21/10/2008, in www.dgsi.pt e de 01/06/2010, in www.dgsi.pt, do Tribunal da Relação de Lisboa de 06/03/2007, in www.dgsi.pt e de 20/01/2011, in www.dgsi.pt, do Tribunal da Relação de Évora de 19/06/2008 e 26/04/2017, in www.dgsi.pt e do Tribunal da Relação de Guimarães de 14/05/2009, in www.dgsi.pt
[14] Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 20/09/2005, in CJ STJ XIII-III-29 e de 27/03/2007, in CJ STJ XV-I.146 e do Tribunal da Relação de Lisboa de 15/05/1997, in CJ XXII-III-87, de 02/11/2000, in CJ XXXV-V-78.
[15] Lições de Direitos Reais, 5ª edição, Quid Juris, Lisboa, 2007, págs. 178 e 179.
[16] Em momento anterior, o autor defendeu que os direitos pessoais de gozo eram direitos reais, como se constata na sua obra Da natureza jurídica do direito do locatário.
[17] As perspectivas dogmáticas actuais, 3ª edição, 2000, págs. 72-73.
[18] Tratado de Direito Civil, vol. XI, Almedina, Coimbra, 2018, pág. 713.
[19] Tratado de Direito Civil, vol. VI, 2ª edição, Almedina, Coimbra, págs. 325 e seguintes.
[20] José Andrade Mesquita, Direitos Pessoais de Gozo, 1999, págs. 133-167.
[21] Nuno Manuel Pinto Oliveira, Direito das Obrigações, vol. I, pág. 241.
[22] Artigo 20º (Transmissibilidade)
1 - O arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio.
2 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, no caso de pessoas singulares, nem por extinção, no caso das pessoas colectivas, sendo que:
a) No caso das pessoas singulares, o arrendamento transmite-se ao cônjuge sobrevivo não separado de pessoas e bens ou de facto, àquele que no momento da sua morte vivia com ele há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges e a parentes ou afins, na linha recta, que com o mesmo viviam em comunhão de mesa e habitação ou em economia comum há mais de um ano consecutivo;
b) No caso das pessoas colectivas, o arrendamento transmite-se para a entidade para quem, de acordo com a legislação aplicável, devem ser transmitidos os direitos e obrigações da entidade extinta.
3 - A transmissão a que se refere a alínea a) do número anterior defere-se pela ordem seguinte:
a) Ao cônjuge sobrevivo ou à pessoa que vivia com o arrendatário há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges;
b) Aos parentes ou afins na linha recta, preferindo os primeiros aos segundos, os descendentes aos ascendentes e os de grau mais próximo aos de grau mais afastado.
4 - A transmissão a favor dos parentes ou afins do primitivo arrendatário também se verifica por morte do cônjuge sobrevivo ou da pessoa que vivia com o arrendatário há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges quando, nos termos deste artigo, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento.
5 - Pode haver duas transmissões mortis causa nos termos do número anterior ou apenas uma, quando a primeira transmissão se operar a favor das pessoas referidas na alínea b) do n.º 3.
6 - Os titulares do direito à transmissão devem, no prazo de seis meses, notificar o senhorio da intenção de exercer o seu direito.
[23] Artigo 42º (Direito subsidiário):
1 - Nos casos omissos, desde que não contrariem os princípios do presente decreto-lei, aplicam-se, sucessivamente, as regras respeitantes ao contrato de locação e as regras dos contratos em geral, previstas no Código Civil.
2 - Nos casos omissos no presente decreto-lei e respeitantes à parte adjectiva do mesmo aplica-se o Código de Processo Civil.
[24] Curso de Processo de Execução, 4ª edição, Almedina, Coimbra, pág. 230.
[25] Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10/03/2010, in www.dgsi.pt.
[26] Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 09/10/2012, in www.dgsi.pt.
[27] Tratado de Direito Civil, vol. XI, Almedina, Coimbra, 2018, pág. 831.
[28] Manual da Acção Executiva, 3ª edição (reimpressão), Almedina, Coimbra, 1992, págs. 578-585.
[29] Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição revista e ampliada (reimpressão), Coimbra Editora, Coimbra, 2011, pág. 97.
[30] A Acção Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, Gestlegal, Coimbra, 2017, págs. 390-395.