Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 318/18.6T8ABF.E1 |  |
CONDOMÍNIO
PARTES COMUNS
PRESTAÇÃO DE CONTAS
I – Um condomínio que não é proprietários das partes comuns de outo condomínio mas só tem o “direito de servidão de recreio” da piscina deste e o dever de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das frações habitacionais, não tem o direito de ser convocado para as assembleias de condomínio do condomínio onde se integram as piscinas como parte comum, para discussão e aprovação das despesas inerentes às piscinas.
II – E porque tal condomínio onde se integram as piscinas como parte comum neste caso administra bens próprios e não alheios não há pressuposto para a prestação de contas, até porque não há qualquer situação de administração geradora de receitas e despesas.
Acordam os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
1 – Relatório.
Condomínio do Prédio Urbano constituído em Propriedade Horizontal sito na Urbanização … - Lote 42 (A) intentou contra Condomínio do Prédio Urbano Constituído em Propriedade Horizontal sito na Urbanização … - Lote 43 (R) acção de processo comum, peticionando que a mesma seja julgada procedente por provada e, em consequência seja reconhecida e declarada a natureza condominial sujeita ao regime legal da propriedade horizontal, das parcelas onde se encontram as piscinas que integram o prédio do R e, consequentemente, seja reconhecido e declarado o direito do A a ser convocado para as assembleias de condomínio do R para discussão e aprovação das despesas inerentes às piscinas e que seja reconhecido e declarado o direito do A a exigir a prestação de contas do R relativa às despesas e encargos inerentes àquelas parcelas.
Alegou para tanto e em síntese que beneficia, bem assim beneficiando outro prédio (Lote 43), de uma servidão de recreio sobre zona de lazer e utilização de piscinas no prédio do R tendo por via da mesma de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das fracções habitacionais.
Mais entende que, por via desta situação, deve ser entendido que as parcelas oneradas com a servidão devem ter "natureza equivalente à condominial" e por via disso ser-lhes aplicável o mesmo regime da propriedade horizontal.
O R contestou, pugnando para que a acção seja julgada totalmente improcedente e, consequentemente, seja absolvido do pedido. Alegou para o efeito, e em síntese, que apesar de admitir a factualidade alegada no que tange à existência da servidão não concorda com a pretensão do A, uma vez que não se tratando de partes comuns é-lhes inaplicável o art.º 1438.º-A do Código Civil sendo que a presente acção é inidónea à constituição da propriedade horizontal que pretende o A atento o previsto no art.º 1417.° do Código Civil.
A sentença julgou a acção, totalmente improcedente e, em consequência, absolveu o R do pedido.
Inconformado com a sentença, o A interpôs recurso contra a mesma, apresentando as seguintes as conclusões do recurso (transcrição):
“I. Vem o presente Recurso interposto do despacho saneador-sentença que julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo o Réu do pedido.
II. O Recorrente beneficia de uma servidão de recreio sobre zona de lazer e utilização de piscinas no prédio do Recorrido, tendo por via da mesma de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das frações habitacionais.
III. É entendimento do Recorrente que uma vez que tais parcelas oneradas com a servidão, são de utilização comum aos condóminos dos três lotes (Lote 41, 42 e 43), bem como devido à repartição das despesas ser feita de acordo com a permilagem de cada fração habitacional, é como se de uma verdadeira parte comum aos três lotes se tratasse, devendo sobre ela aplicar-se os preceitos relativos à propriedade horizontal.
IV. Embora formalmente constituam partes comuns apenas do Lote 43 e não do Lote 42, a realidade é a de que, materialmente, são partes comuns aos três edifícios, sendo partes funcionalmente destinadas ao uso comum de todos os condóminos daqueles edifícios contíguos.
V. Segundo o disposto no art.° 1438.0-A, o regime previsto no capítulo da propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem
VI. É certo que os prédios em que se inserem Recorrente e Recorrido são estruturalmente autónomos mas, através da utilização conjunta do logradouro, piscinas e equipamentos, existe efetivamente uma ligação funcional entre os edifícios.
VII. Assim, e tal como à nova figura do condomínio complexo, também ao presente caso, sobre aquelas parcelas de utilização comum aos condóminos do Recorrente e Recorrido, deverá ser reconhecida e declarada a aplicação do regime previsto no art.º 1438.º-A, conjugado com os art.°s 1431.°, n.º 1 e 2 e 1436.°, al. j), todos do CC, com as necessárias adaptações, sob pena de se frustrarem os mais elementares direitos de quem tem a obrigação de comparticipação nas despesas e encargos relativos àquelas parcelas,
VIII. Tais como o direito a ser convocado para discussão e deliberação sobre as mesmas, e exigir a devida prestação de contas.
IX. Mas, ainda que se entendesse não ser de aplicar as disposições relativas à propriedade horizontal, o que só por mera hipótese se admite, e atento o que se expôs acerca das faturas que vêm sendo imputadas pelo Recorrido sem justificação - faturas relativas a despesas de partes comuns apenas ao Recorrido pois não existem contadores distintos para aquelas parcelas e para as restantes partes comuns exclusivas do prédio do Recorrido, bem como faturas relativas a trabalhos que não foram realizados nas piscinas -, sempre seria de reconhecer e declarar o direito e legitimidade do Recorrente em exigir a prestação de contas relativamente às despesas de manutenção/conservação inerentes ao logradouro, piscinas e equipamentos imputadas aos condóminos do Recorrente, independentemente da improcedência do primeiro pedido.
X. Resulta assim, que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação do art.° 1438.º-A do CC, decidindo não ser de aplicar o regime da propriedade horizontal, bem como dos art.°s 1431.°, n.º 1 e 2 e 1436.°, al. j) do CC e ainda, do art.° 941.° do CPC.
Termos em que e nos demais de Direito deve ser dado provimento ao presente Recurso e, por via dele, ser revogada a sentença recorrida e, em consequência ser condenado o Réu.”
Não houve contra-alegações.
Foram considerados provados na 1.ª instância os seguintes factos (transcrição):
1. O Autor é um condomínio de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, denominado por Lote 42 - …, entidade equiparada a pessoa colectiva n.º …, prédio esse sito em Albufeira .
2. O Réu é um condomínio de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, denominado por Lote 43 - …, entidade equiparada a pessoa colectiva n.º …, prédio esse contíguo ao Autor.
3. O prédio urbano denominado por Lote 43 sito na Urbanização …, é composto por edifício de 5 pisos e logradouro, tendo uma piscina para adultos e outra para crianças.
4. Por escritura pública datada de 25/07/2007, junta a fls. 20 e ss dos autos cujo teor se dá por integralmente reproduzido, foram constituídas servidões de passagem e de recreio, por forma a possibilitar a utilização recíproca dos logradouros dos prédios designados por Lotes 41, 42 e 43 pelos respectivos titulares das suas fracções para seu recreio.
5. Por aquela escritura, as sociedades outorgantes constituíram, a título perpétuo e gratuito, sobre o logradouro das fracções autónomas do prédio designado por Lote 42, duas servidões de recreio, destinada a zona de lazer e utilização das piscinas, a favor das fracções dos prédios designados por Lote 41 e Lote 43.
6. O referido em 5. como Lote 42 queria-se dizer Lote 43 e onde se dizia Lote 43 queria dizer-se Lote 42 pois só sobre o Lote 43 poderia ser onerado com uma servidão de recreio destinada à utilização das piscinas, a favor dos. outros prédios, poisas piscinas fazem parte. da composição do Lote 43 e não do Lote 42.
7. Também por aquela escritura, foi constituído, a título perpétuo e gratuito, sobre o lógradouro destinadas a zona de lazer, a favor das fracções autónomas dos prédios designados por Lote 41 e Lote 42.
8. As referidas servidões foram constituídas de forma a possibilitar a utilização recíproca dos Iogradouros dos trêsprédios pelos respectivos titulares das.suasfracções para seu recreio.
9. Mais declararam os outorgantes daquela escritura "Que as servidões de recreio a favor dos prédios dominantes não têm carácter exclusivo, sendo gozadas cumulativamente pelos prédios servientes.
O arranjo arquitectónico, decorativo e os equipamentos a instalar nas parcelas destinadas a servidão de recreio são da responsabilidade exclusiva dos prédios servientes.
Os titulares das fracções dos prédios servientes ficam obrigados a obter o previo consentimento dos titulares das fracções dos prédios dominantes a proceder a qualquer eventual futura alteração do fim a que se destinam as parcelas sobre as quais são constituídas das servidões de recreio, bem como de qualquer futura alteração ou substituição dos equipamentos já instalados ou que venham a instalar naquelas parcelas.
Constituí encargo dos prédios dominantes comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento, relativas à fruição do recreio, de acordo com a permilagem ponderada que vier a caber às suas fracções habitacionais".
10. Ao longo do tempo, todos os condóminos daqueles três prédios, dos Lotes 41, 42 e 43, condomínios contíguos, têm utilizado e usufruído daquelas piscinas.
2 – Objecto do recurso.
Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pelo recorrente nas conclusões da sua alegação, nos termos do artigo 684.º, n.º 3 do CPC, por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso:
1.ª Questão - Saber se um condomínio que tem o “direito de servidão de recreio” da piscina de outro condomínio e o dever de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das frações habitacionais, tem o direito de ser convocado para as assembleias de condomínio do R para discussão e aprovação das despesas inerentes às piscinas.
2.ª Questão - Saber se se verificam os requisitos necessários ao direito de exigir a prestação de contas relativa às despesas e encargos inerentes àquelas parcelas.
3 - Análise do recurso.
1.ª Questão - Saber se um condomínio que tem o “direito de servidão de recreio” da piscina de outro condomínio e o dever de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das frações habitacionais, tem o direito de ser convocado para as assembleias de condomínio do R para discussão e aprovação das despesas inerentes às piscinas.
A questão em apreço emerge da situação “anómala” de através de uma escritura pública entre os três prédios em questão (Lote 41, 42 e 43), pretenderam as partes permitir que, para além do Lote 43 a quem pertence a propriedade das piscinas, também os outros lotes contíguos pudessem usufruir da utilização da mesma, estabelecendo aquilo a que chamou “direito de servidão de recreio” e o dever de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das frações habitacionais.
Na sentença considerou-se que não se verificam os requisitos necessários à declaração da natureza condominial sujeita ao regime legal da propriedade horizontal, pois as piscinas não são parte comum dos Lotes 41 e 42, são sim parte comum do Lote 43 pelo que o A não é condómino e, consequentemente, por dependentes, não se verificam os requisitos necessários à prestação de contas.
Afirma que o entendimento contrário permitiria subverter o regime da propriedade horizontal e restringir de modo ilegítimo e grave o direito de propriedade do R sobre a propriedade relativa à parcela das piscinas.
Avançamos desde já que concordamos com esta conclusão, embora se entenda que o pedido de prestação de contas não está dependente do demais.
Vejamos:
Quanto ao pedido de declaração de natureza condominial, estabelece o Código Civil o seguinte:
ARTIGO 1414º
(Princípio geral)
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.(Princípio geral)
ARTIGO 1415º
(Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.(Objecto)
Ou seja, para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e fracções autónomas.
As partes que são objecto de direito de propriedade, exclusivo, por banda dos condóminos, são as fracções autónomas, o restante edifício porque afectado ao uso comum dos diversos condóminos é objecto da compropriedade de todos.
Ora, no caso dos autos não há partes comuns, pois a piscina não é propriedade do A.
O A tem apenas um direito de servidão de recreio e não de compropriedade.
A compropriedade ou propriedade em comum implica que várias pessoas sejam proprietárias em simultâneo, ou seja implica um vínculo jurídico da coisa ao pleno e exclusivo poder de soberania de alguém que tem a universalidade dos poderes sobre a coisa, pode usar, fruir e dispor dentro dos limites da lei – vide Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6.ª edição, página 473.
Ora, no caso em apreço, como resulta da factualidade atrás descrita, o A não tem o poder de disponibilidade sobre a piscina e por isso a piscina não é parte comum não podendo ser objecto de condomínio.
O recorrente contrapõe que “é como se de uma verdadeira parte comum aos três lotes se tratasse, devendo sobre ela aplicar-se os preceitos relativos à propriedade horizontal”.
Mas o Código Civil, estabelece a imperatividade dos requisitos quando no seu art.º 1415.º, dispõe que “só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”.
Mesmo o artigo 1438.º-A do CC (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios que prevê que o regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem) implicava que a piscina fosse parte comum.
É que, ao contrário do que diz o recorrente, não há ligação funcional pela existência de partes comuns, pois não são partes comuns.
Tanto basta para afastar a declaração de natureza condominial.
Se assim não fosse, deparar-nos-íamos com situações de violação inequívoca de normas legais imperativas.
2.ª Questão - Saber se se verificam os requisitos necessários ao direito de exigir a prestação de contas relativa às despesas e encargos inerentes àquelas parcelas.
Quanto à prestação de contas, defende o recorrente que, ainda que se afastasse a declaração de natureza condominial, “sempre seria de reconhecer e declarar o direito e legitimidade do recorrente em exigir a prestação de contas relativamente às despesas de manutenção/conservação inerentes ao logradouro, piscinas e equipamentos imputadas aos condóminos do recorrente, por forma a combater o obscurantismo, ambiguidades e incertezas de uma dívida que é imputada aos condóminos do Recorrente sem a devida justificação”.
Quid juris?
O Direito Civil português disponibiliza uma previsão, com carácter geral, da obrigação ou do dever de informar (art.º 573.º do Código Civil).
Doutrina e jurisprudência são concordantes em que a constituição dessa obrigação de informação exige a verificação cumulativa de dois pressupostos: a dúvida fundada do titular de um direito sobre a sua existência ou o seu conteúdo; a existência de outrem em condições de prestar as informações necessárias.
Um caso concreto e particular de prestação de informações é o de prestação de contas, obrigação que, todavia, deve ser entendida não como um simples dever de informação sobre o objecto do direito de outrem, mas como obrigação de informação detalhada das receitas e despesas efectuadas, acompanhada da justificação e documentação de todos os actos de que é uso exigir e guardar documento.
E quando é que pode afirmar-se a existência de tal obrigação?
Não existe norma legal que, genericamente, dê resposta a esta questão. O que há é um alargado leque de preceitos, espalhados por vários Códigos, que, casuisticamente, impõem essa obrigação e donde se extrai este princípio geral: quem administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas da sua administração ao titular desses bens ou interesses.
A lei substantiva impõe, em muitos casos, a obrigação de prestar contas. Pode ver-se uma alargada exemplificação em Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, vol. IV, Lisboa, 1984, páginas 258/259, e essa obrigação pode ainda resultar de negócio jurídico e derivar mesmo do princípio da boa fé.
Como refere Alberto dos Reis (Processos Especiais, vol. I, página 303) “quem administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas da sua administração ao titular desses bens ou interesses”.
Umas vezes, essa obrigação resulta da própria lei, outras de negócio jurídico, e outras, até, do princípio geral da boa fé que impõe expressamente tal obrigação.
Por consequência, a fonte da administração que gera a obrigação de prestar contas não releva; o que importa é o facto da administração de bens alheios, seja qual for a sua fonte.
Ou, como escreveu o Prof. Vaz Serra, citado no Acórdão do STJ de 28 de Janeiro de 1975, Boletim, n.º 243, página 265: a obrigação de prestar contas «tem lugar todas as vezes que alguém trate de negócios alheios ou de negócios, ao mesmo tempo, alheios e próprios».
No caso concreto, sabemos que de acordo com a escritura:
«Constituí encargo dos prédios dominantes comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento, relativas à fruição do recreio, de acordo com a permilagem ponderada que vier a caber às suas fracções habitacionais».
Esclarecido já que o art.º 1014.º do CPC não prevê, em concreto, qualquer situação identificada com o dever de prestação de contas, verifica-se, também, que o recorrente não individualizou qualquer disposição legal, de natureza substantiva, que prescrevesse tal dever.
Deste modo, faltando a disposição legal específica a atribuir o dever de prestação de contas, importará indagar se o princípio de ordem geral, que se identificou, tem aplicação no caso presente.
Como aspecto relevante desse princípio, ressalta a característica da administração de bens ou direitos alheios, que, naturalmente, pressupõe o seu exercício de forma autónoma, designadamente sem qualquer subordinação jurídica para com o titular dos bens ou direitos.
Ora, também aqui temos de concluir que não se aplicação este regime à situação dos autos.
Note-se que não o réu está administrar bens próprios e não alheios e excluída a configuração da situação de administração de bens alheios, não há fundamento para a aplicação do princípio geral da obrigação da prestação de contas, com o alcance conferido pelo disposto no art.º 1014.º do CPC.
De resto, não faria sentido qualquer apuramento e aprovação das receitas obtidas e das despesas realizadas, assim como a eventual condenação no pagamento do saldo que viesse a apurar-se.
É que a prestação de contas pressupõe uma administração susceptível de gerar receitas, podendo também impor a realização de despesas; e do apuramento dessas duas realidades, resultará ou não um saldo que o administrador terá de pagar.
O que não existe na situação dos autos.
Em suma: improcede o recurso.
Sumário:
I – Um condomínio que não é proprietários das partes comuns de outo condomínio mas só tem o “direito de servidão de recreio” da piscina deste e o dever de comparticipar nas despesas de manutenção das parcelas oneradas e seu equipamento de acordo com a permilagem ponderada das frações habitacionais, não tem o direito de ser convocado para as assembleias de condomínio do condomínio onde se integram as piscinas como parte comum, para discussão e aprovação das despesas inerentes às piscinas.
II – E porque tal condomínio onde se integram as piscinas como parte comum neste caso administra bens próprios e não alheios não há pressuposto para a prestação de contas, até porque não há qualquer situação de administração geradora de receitas e despesas.
4 – Dispositivo.
Pelo exposto, acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente.
Évora, 14.02.2019
Elisabete Valente
Ana Margarida Leite
Cristina Dá Mesquita