Évora
| 1385/15.0T8TMR.E1 |  |
ARRENDAMENTO
LOCAÇÃO
USUFRUTUÁRIO
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
I. Aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 257/95, de 5 de Setembro aplicam-se as normas do NRAU (art.º 27.º e n.º 1 do 28.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro), entre os quais se conta o art.º 1110.º do Cod. Civil, no qual se preconiza que aos arrendamentos para esses fins são, na falta de estipulação das partes, aplicáveis as regras que dispõem sobre os arrendamentos para habitação.
II. A morte do usufrutuário determina a extinção imediata e absoluta do usufruto (primeira parte do art.º 1443.º e al. a) do n.º 1 do art.º 1476.º, ambos do Cod. Civil). Tal facto implica que o proprietário de raiz readquira a plenitude dos poderes que integram o direito de propriedade, até então paralisados, por incompatibilidade, com aqueles que integravam o direito de conteúdo limitado que vivia na sua dependência.
III. A extinção do usufruto acarreta necessariamente a cessação do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento e, consequentemente, a extinção deste, no dizer da al. c) do art.º 1051.º do mesmo diploma legal, por caducidade.
IV. Essa extinção ocorrerá ainda que o inquilino desconhecesse que a pessoa com quem contratou era mero usufrutuário do arrendado, já que a lei não faz depender esse efeito da verificação de qualquer outro facto. Todavia, essa extinção não ocorre ipso iure, já que, permanecendo o locatário no gozo do locado, o proprietário do espaço terá de se opor à renovação do contrato para efectivar a extinção da relação contratual (cfr. art.º 1056.º do Cod. Civil).
V. No domínio da locação – de que o arrendamento é uma modalidade - uma das obrigações fundamentais do locador é a de facultar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina.
VI. A realização de obras constitui, pois, uma prestação positiva e específica tendente a possibilitar o gozo efectivo do locado.
VII. É lícito ao arrendatário realizar as obras exigidas por lei ou pelo fim do contrato.
VIII. Excluindo o contrato de arrendamento a possibilidade de o inquilino receber qualquer compensação por benfeitorias introduzidas no locado, qualquer que seja a sua natureza, é de denegar a pretensão indemnizatória formulada,
IX. O direito à compensação por obras realizadas no locado acha-se consagrado na lei, tendo, no entanto, sido expressamente afastada pelas partes no contrato em causa, pelo que o cariz subsidiário da obrigação fundada em enriquecimento sem causa (art.º 474.º do Cod. Civil), afasta a possibilidade de nela assentar a pretendida restituição.
XI. A natureza específica da prestação debitória que se traduz na exigência de realização de obras ao senhorio torna imperiosa a fixação de um prazo para a sua concretização, seja por via da interpelação (judicial ou extrajudicial), seja por via do recurso ao mecanismo previsto no n.º 2 do artigo 777.º do Cod. Civil.