Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1100/16.0T8STR.E1 |  |
NÃO USO
(Sumário da Relatora)
Comarca de Santarém
Juízo Local Cível de Santarém – Juiz 1
I. Relatório
(…), casada, residente na Rua do (…), n.º 2-B, em Vale de Santarém, instaurou contra (…), viúva, residente no Largo (…), n.º 5, também em Vale de Santarém, acção declarativa, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final fosse:
“a) Declarada a resolução do contrato de arrendamento do prédio urbano sito no Largo da (…), também designado de Largo (…), n.º 5, freguesia de Vale de Santarém, concelho de Santarém, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o n.º (…) da referida freguesia, por falta de pagamento de rendas e/ou respectivas actualizações;
b) Declarada cessação a situação jurídica do arrendamento supra identificado na alínea a), em virtude da resolução do contrato pelo não uso do locado por mais de um ano;
c) Declarada a caducidade do contrato supra identificado na alínea a) por perda da coisa locada.
d) A Ré condenada a despejar imediatamente o locado, deixando-o livre e devoluto;
e) A Ré condenada no pagamento à A. das rendas vencidas e não pagas, bem como no pagamento das rendas que posteriormente se vencerem na pendência da acção, até despejo integral e efectivo do locado, a liquidar em sede de execução de sentença;
f) No pagamento dos juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento”.
Em fundamento alegou, em síntese, ser a dona do prédio urbano sito no Largo da (…), freguesia de Vale de Santarém, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…) da mesma freguesia, o qual foi dado de arrendamento à ré por acordo verbal celebrado cerca do ano de 1968. O arrendado destinava-se à habitação exclusiva e em permanência da sua arrendatária, a aqui ré, e à data da aquisição do imóvel pela autora, em Maio de 2006, a renda encontrava-se fixada no montante de € 15,48.
Mais alegou que em 2013 propôs à ré aumento de renda por aplicação do NRAU, vindo a mesma a ser fixada no valor de € 42,45/mês, desconhecendo, no entanto, se a demandada alguma vez procedeu ao pagamento da renda com as devidas actualizações, sendo certo que inexiste fundamento para a consignação em depósito das mesmas.
Com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas desde Setembro de 2007 e ainda porque a ré não habita o locado, até porque o mesmo não tem condições para tal, pretende que o contrato seja declarado resolvido.
Finalmente, e sob invocação de que o locado se encontra degradado, não sendo possível a sua recuperação, defendeu ter o mesmo caducado por perda da coisa locada, caducidade que deve ser igualmente reconhecida e declarada.
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Regularmente citada, a ré contestou nos termos da peça que consta de fls. 51 a 57, na qual arguiu a excepção da incompetência material do Tribunal Judicial da comarca de Santarém, uma vez que a competência para decretar o despejo com fundamento na falta de pagamento das rendas está deferida ao BNA.
Mais arguiu a excepção peremptória da caducidade do direito de acção com fundamento na ausência do pagamento de rendas vencidas em data anterior a Janeiro de 2016, caducidade que igualmente se verifica em relação à invocada falta de residência permanente no locado, situação que, no dizer da própria autora, já se verifica há diversos anos.
Cautelarmente, e com excepção dos factos atinentes ao direito de propriedade da autora e celebração do contrato de arrendamento, impugnou a demais factualidade alegada na petição, concluindo pela sua absolvição dos pedidos.
Juntou documentos comprovativos do depósito de rendas na CGD.
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Realizou-se audiência prévia e nela, a convite do Tribunal, a autora liquidou as rendas vencidas e em dívida no valor de € 2.673,96, tendo ainda respondido à matéria das excepções.
Foi de seguida despacho saneador, no qual foram julgadas improcedentes as excepções da incompetência material, da caducidade do direito de acção com fundamento na falta de residência permanente e rendas vencidas depois de Dezembro de 2015, tendo sido julgada procedente quanto às vencidas em data anterior.
Foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamação das partes.
Teve por fim lugar a audiência de discussão e julgamento em cujo termo foi proferida douta sentença que, na parcial procedência da acção, i. decretou a resolução do contrato de arrendamento dos autos e condenou a ré (…) a entregar à autora o prédio urbano sito no Largo da (…), também designado por Largo (…), n.º 5, freguesia de Vale de Santarém, concelho de Santarém, inscrito na matriz predial sob o artigo (…) daquela freguesia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o n.º (…); ii. condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 1.300,32 (mil e trezentos euros e trinta e dois cêntimos), a título de rendas vencidas entre Setembro de 2007 e Agosto de 2014; iii. condenou a ré a pagar à autora as rendas vincendas, no montante mensal de € 15,48 (quinze euros e quarenta e oito cêntimos), a partir de Maio de 2016 e até ao trânsito em julgado da decisão que decretou o despejo; iv. condenou a ré a pagar à autora a quantia mensal de € 15,48 (quinze euros e quarenta e oito cêntimos) pelo período em que se mantenha na disponibilidade do prédio urbano após o trânsito em julgado da decisão que decretou o despejo e até à efectiva entrega do arrendado a título de indemnização pela sua ocupação abusiva, absolvendo-a do mais peticionado.
Discordando da decisão, dela apelou a ré e, tendo desenvolvido nas alegações as razões da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões:
“1.ª Vem o presente recurso interposto da sentença que na procedência parcial da acção, decretou a resolução do contrato de arrendamento dos autos e condenou a ré na entrega à autora do locado correspondente ao prédio urbano sito no Largo da (…), no Vale de Santarém, descrito na CRP de Santarém sob o n.º (…);
2.ª A sentença recorrida fez proceder a pretensão da autora na parte referente ao não uso do locado por mais de um ano, fundamento invocado pela senhoria como fundamento de despejo, incumprimento este que a decisão em crise rotulou de culposo, mais postulando, que pela sua gravidade, torna inexigível à autora a manutenção do arrendamento.
3.ª Não se conforma a ré recorrente, porém, com tal entendimento dado que a residência permanente não é só exclusivamente aquela de que a pessoa nunca se afasta; se assim se entendesse, pouquíssimas pessoas teriam residência permanente.
4.ª Aliás, segundo orientação pacífica na doutrina e na jurisprudência, que se foi criando na vigência do RAU, residência permanente é aquela onde o inquilino, com carácter de habitualidade, come, dorme, recebe visitas, recolhe a sua correspondência, em suma, o local onde tem instalada e organizada a sua vida familiar e a sua economia doméstica” (cf. Acórdão da Relação de Lisboa de 17/12/2009, consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
5.ª Revertendo aquilo para o caso em apreço, facilmente se conclui que mal andou a decisão recorrida no decretamento do despejo e pior o fez nos pontos da matéria considerada provada, em especial, os pontos 11 e 12 da factualidade assente, os quais deveriam ter-se por não demonstrados, em consonância, aliás, com os vários depoimentos prestados em audiência de julgamento, que a sentença não valorou de forma correcta, assim impondo decisão diametralmente oposta à sentenciada.
6.ª Veja-se como passagens mais marcantes o depoimento das testemunhas da A., Sr.ª D. (…) e Sr.ª D. (…), nas passagens identificadas e transcritas;
7.ª E finalmente a última testemunha da A., Sr. (…), também no trecho que se deixou localizado e transcrito.
8.ª A verdade é que nenhuma destas testemunhas da A., logrou demonstrar de forma inequívoca esse não uso, muito menos o lapso de tempo mínimo exigível para fazer operar o decretamento do despejo, donde, e sempre salvo o devido respeito por melhor opinião, de todos os testemunhos elencados não resulta de forma minimamente convincente que a ré recorrente não faça uso do locado em causa nos autos, muito menos, que esse não uso perdure há mais de 1 ano.
9.ª Estas testemunhas, aliás, fizeram incidir o seu depoimento, globalmente, em imóvel alheio à relação material controvertida, mas sem que nem mesmo quanto a este, possa dar-se por provado o que consta dos pontos 11 e 12 da matéria assente.
10.ª Veja-se, que genericamente, nenhuma das testemunhas sabe ao certo onde mora a ré, muito menos se dorme em imóvel diverso do locado, e em caso algum, que este tenha deixado de ser o seu centro de vida familiar. Muito pelo contrário, veja-se a prova testemunhal da recorrente, que foi absolutamente desconsiderada na sentença sob recurso, apesar de não se lhe encontrar a menor ambiguidade ou contradição, designadamente o depoimento do Sr. (…), na pasagem identificda.
11.ª Também a testemunha (…), no dia 28.11.2016, pelas 15h:23m, e (…), ouvido a seguir, no mesmo dia, depõem no sentido anterior.
12.ª Estes depoimentos foram totalmente espontâneos, isentos e credíveis, não tendo sido rebatidos por nenhum dos intervenientes processuais, não se vendo motivo que, de forma objectiva, leve à sua desconsideração pelo Tribunal recorrido, muito menos que por força destes elementos se tenham por assente os factos 11 e 12 da factualidade provada.
13.ª Aliás, atentos os depoimentos em crise, todos eles em termos globais, seja da autora, seja da ré recorrente, terá obrigatoriamente de ser ter por não provado o que consta dos referenciados pontos 11 e 12 da matéria assente, que devem ser julgados não provados.
14.ª Assim sendo, a sentença recorrida fez uma ponderação errada da prova testemunhal produzida, seja da arrolada pela autora, seja da da recorrente, que, consequentemente, está incorrectamente julgada, daqui derivando a violação por erro de interpretação e aplicação do disposto no artigo 1083.º, n.ºs 1 e 2, alínea d), do CC.
Com tais fundamentos requer que na procedência do recurso seja revogada a sentença recorrida.
Contra alegou a autora pugnando, naturalmente, pela manutenção do decidido.
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Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, única questão suscitada no presente, indagar da existência de erro de julgamento quanto aos factos assentes sob os pontos 11. e 12. e, consequentemente, da errada aplicação do disposto no art.º 1083.º, n.ºs 1 e 2, al. d), do CC.
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i. da impugnação da matéria de facto
A ré impugna, como vimos, a decisão proferida sobre a matéria vertida nos pontos 11. e 12 dos factos assentes porquanto, em seu entender, os testemunhos invocados pela Mm.ª juíza não assumiram a consistência necessária para que tal factualidade pudesse ser julgada provada, tanto mais que as declarações das testemunhas por si indicadas, e que foram indevidamente desconsideradas, comprovam uma realidade diversa.
Estão em causa portanto os nucleares pontos 11. e 12., com a seguinte redacção:
11) Pelo menos há mais de um ano que a ré habita em outro prédio, que dista alguns metros daquele.
12) Há pelo menos um ano que a ré não pernoita no prédio identificado em 1), não confecciona ou toma aí as suas refeições, nem nele recebe amigos e visitas, nele não passando momentos de repouso e lazer, não mantendo no local o centro da sua vida familiar.
A Mm.ª juíza, no que se refere à transcrita factualidade, justificou a convicção alcançada do seguinte modo: “Já para prova de que a ré não reside no locado (factos 11) e 12)) foram considerados os depoimentos conjugados de (…), vizinha da autora e da ré há cerca de 34 anos, a qual, sem qualquer interesse na causa, de forma isenta e desinteressada, afirmou peremptoriamente que a ré já não reside no locado, vivendo num outro prédio situado a alguns metros de distância, o qual é visível do seu quintal, com um senhor, reputado como seu companheiro, e é nesse local que vê a ré a entrar e sair regularmente, a estender roupa, a deitar fora o lixo, vendo-a inclusive de robe e até a tratar dos animais que têm numa capoeira. Tais factos foram, no essencial, igualmente confirmados por (…), vizinha da ré e amiga da autora, a qual, por também residir perto de ambos os locais (prédio arrendado e prédio onde a ré actualmente faz a sua vida), demonstrou ter conhecimento directo de tais factos. Também a testemunha (…), vizinho da ré e amigo da autora, afirmou que esta no passado residiu no locado mas que presentemente a vê sair da casa do Sr. (…), levar sacos consigo, tudo apontando para que viva nesse local. Por fim, o pai da autora e primo da ré, (…), não obstante a relação de parentesco com a primeira, foi categórico ao esclarecer que a prima reside com um senhor, numa casa muito próxima da filha, descrevendo igualmente que a vê sair diariamente daquela casa, aí estende a roupa, está à janela de robe, etc.
Ora, inquirido igualmente (…), o “senhor” com quem as supra referidas testemunhas disseram que a ré residia, de 81 anos, este negou que a ré residisse consigo, alegando que esta apenas vai a sua casa de vez em quando e que lhe faz companhia, entretêm-se a tratar das flores e dos animais. No entanto, o seu depoimento não apresentou qualquer credibilidade, dele ressaltando que tem uma relação muito mais íntima com a ré do que aquela que quis transparecer e negando, contra todas as evidências, que residam na sua casa como se marido e mulher fossem. Mais, a própria testemunha acabou por confirmar que a ré, por vezes, se desloca ao quintal daquele de pijama e robe pela manhã. Pouco merecedora de credibilidade foi também a testemunha (…), prima da ré, ao negar que a ré residisse com a testemunha (…) e que apenas se deslocava por vezes a casa deste, ressaltando que pretendia apresentar uma versão dos factos favorável àquela.
Por fim, o depoimento de (…), filho da ré, mostrou-se igualmente desprovido de qualquer credibilidade ao afirmar que a mãe residia consigo no locado (embora se deslocasse diariamente a casa do senhor …), afirmando, contudo, que a máquina de lavar roupa se encontrava avariada há vários meses e que se encontravam sem frigorífico há cerca de dois meses (pedindo ao Sr. … para guardar a comida no seu frigorífico) e que o televisor também tinha avariado recentemente.
Ora, do supra exposto, em conjugação com os documentos juntos aos autos, a fls. 103 e seguintes relativos aos consumos de água e electricidade no locado, que de tão pouco significativos se mostram incompatíveis com a alegada residência da ré no local (compatíveis apenas e tão só, eventualmente, com idas regulares ao prédio para regar o quintal e pouco mais (considerando ainda que o filho da ré confirmava que esta o regava com água da rede), outra não pôde ser a conclusão senão a de que a ré já não reside no local, pernoitando e tendo a sua vida familiar organizada no prédio onde vive a testemunha (…), com este residindo, atribuindo-se credibilidade aos depoimentos de (…), (…), (…) e (…), em detrimento dos restantes”.
Pois bem, não sendo a consistência e razoabilidade da motivação, só por si, suficientes para se confirmar o julgado, por não se bastar a lei com um controlo meramente formal que o Tribunal da Relação faça da decisão da 1.ª instância, parece isento de dúvida que as razões apontadas pela Mm.ª juíza para, em face das versões divergentes das testemunhas indicadas pela autora e pela ré, ter antes conferido credibilidade às primeiras, se mostram alicerçadas nas regras da experiência ou presunções judiciárias autorizadas, conforme impõe o art.º 607.º, n.º 4, do CPC. Acresce, circunstância que a apelante convenientemente omite na suas alegações, que os testemunhos produzidos em audiência não foram o único meio probatório considerado, antes surgindo a factualidade dada como provada solidamente sustentada pela prova documental junta aos autos, em particular pelo histórico dos consumos de água e, sobretudo, de electricidade, revelados pelas facturas juntas, absolutamente incompatíveis com a residência permanente no locado.
Por outro lado, e conforme vem sendo reiteradamente afirmado, a faculdade do Tribunal da Relação alterar a matéria de facto deve ser usada com prudência e contenção, uma vez que a mera reprodução fonográfica dos depoimentos não permite a apreensão de elementos subtis que muitas vezes, tanto ou mais do que as palavras ditas, influenciando a credibilidade do testemunho, determinam a decisão a proferir.
Isto dito, e sem embargo de o Tribunal da Relação ter o dever de garantir um efectivo duplo grau de jurisdição, não compatível, pois, com um controlo meramente formal da motivação da decisão impugnada, ouvida na íntegra a prova produzida na audiência chega-se à mesma conclusão que a Mm.ª juíza, impondo a manutenção da decisão proferida quanto à matéria de facto.
Assim, também nós ficámos convencidos, em face dos testemunhos consistentes e isentos das testemunhas (…), (…), (…) e (…), que a ré vive, desde há mais de 2 anos, com a testemunha (…), na casa deste, em cujo quintal pode ser vista de manhã, com o robe por cima da camisa de dormir, casa da qual entra e sai, tendo sido avistada a transportar saco de compras, onde é vista à janela ou ainda a vazar o lixo, sendo a este respeito perfeitamente inverosímil a versão trazida aos autos pelo filho da recorrente para justificar os consumos quase inexistentes, conforme infra se referirá.
É certo que as mencionadas testemunhas relutaram em caracterizar a relação que une a ré ao vizinho, tendo o cuidado de afirmar que não sabiam se viviam ou não em união de facto. Todavia, do que não subsistiu dúvida em face ao declarado, é que é na casa daquele que a ré actualmente vive, e não no locado, o que as facturas relativas aos consumos de electricidade e água bem documentam.
Faltaram assim à verdade as testemunhas (…) que, residindo na casa contígua ao locado, declarou ouvir a ré durante todo o dia, incluindo a máquina de lavar roupa, com excepção dos últimos meses, aventando que a mesma se teria avariado, o já mencionado (…), e ainda o filho da autora (…), os quais quiseram fazer crer, contra a evidência, que a ré continuava a residir no locado, tendo até este último intentado justificar os consumos simbólicos de electricidade -com facturas que, em média, rondam € 1,60 – com o facto de a TV, a máquina de lavar roupa e também o frigorífico se encontrarem avariados há meses, sendo certo que, estando em causa facturas do período entre 2014 e 2016, as avarias teriam que perdurar desde há anos. A explicação dada é, sem rodeios se deve afirmá-lo, perfeitamente inverosímil, por não ser crível que alguém, nos dias de hoje, permaneça anos a residir numa casa com a televisão, a máquina de lavar roupa e, sobretudo, o frigorífico, avariados há vários anos. Com efeito, por mais modesta que seja a condição da ré, o que se desconhece, a verdade é que, conforme revelou a testemunha (…), tem vários filhos, não se acreditando que, a ser verdadeira a versão relatada pelo filho Tiago, não se tivessem quotizado, se disso houvesse necessidade, para reparar ou substituir o frigorífico que equipava a casa da mãe.
De outro lado, não podem deixar de se assinalar as reticências do referido (…), cuja relação com a ré, tal como a Mm.ª juíza justificadamente fez constar, é muito mais próxima do que aquela que um relacionamento cordial de vizinhança ditaria, só assim fazendo sentido que, conforme reconheceu, a apelante ali vá de robe e camisa de noite para tratar do quintal, entretendo-se com as flores, ou simplesmente para estar com a testemunha, passando juntos o dia, ficando depois para jantar, ou ainda pedindo para ali cozinhar o jantar, andando também pela rua de braço dado, conforme os avistou a testemunha (…).
Uma nota final para referir que os consumos, ainda que mínimos, registados no locado, encontram justificação na circunstância da ré ali se deslocar para regar as flores, entrando naturalmente na casa e acendendo uma ou outra luz – o imóvel dispõe de pouca luz natural, conforme reconheceu, a instância, a testemunha (…), filho daquela – o que é propiciado pela proximidade com a casa onde reside e que dista apenas alguns metros do n.º 5 do Largo (…).
Em conclusão, inexistindo fundamento para alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, é a mesma mantida nos seus precisos termos.
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II. Fundamentação
De facto
Mantida a decisão proferida sobre a matéria de facto, são os seguintes os factos a ter em consideração:
1. A autora é dona e legítima possuidora do prédio urbano sito no Largo da (…), também designado por Largo (…), n.º 5, freguesia de Vale de Santarém, concelho de Santarém, inscrito na matriz predial sob o artigo (…) daquela freguesia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o n.º (…).
2. Por acordo verbal de 1968, o anterior proprietário cedeu à ré, que aceitou, o gozo temporário, para habitação, do referido prédio, mediante a entrega da contrapartida monetária mensal que, em Maio de 2006, se cifrava em € 15,48.
3. Por carta datada de 2/04/2013, a autora propôs à ré o aumento da renda para o montante de € 110,00 e ainda que o novo contrato de arrendamento teria a duração de dois anos, anexando a caderneta predial relativa ao prédio.
4. A ré respondeu à autora por carta datada de 18/04/2013, alegando que o contrato não poderia ter a duração de dois anos por ter 69 anos de idade, opôs-se à alteração do regime do contrato, entendendo que deveria manter-se por tempo indeterminado, e opôs-se igualmente ao aumento de renda proposto com fundamento nos seus rendimentos, informando que tinha requerido junto do Serviço de Finanças de Almeirim documento comprovativo de que o seu RABC era inferior a 5 RMNA, cfr. doc. de fls. 23 a 27, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
5. Com a carta referida em 4) a ré juntou certidão de nascimento (onde consta que nasceu em 12/02/1944) e comprovativo do requerido em 17/04/2013 junto daquele serviço de finanças.
6. Por carta datada de 04/03/2014, a autora comunicou à ré que o arrendamento se manteria por tempo indeterminado em virtude de ter mais de 65 anos e que a renda seria actualizada para o montante de € 110,00, uma vez que não tinha efectuado contraproposta e já tinham decorrido onze meses sem que tivesse entregado o documento comprovativo do RABC.
7. Na referida carta a autora solicitou ainda o pagamento da renda no valor de € 110,00 a partir do mês seguinte e ainda o pagamento da quantia de € 1.134,24 referente a doze meses de renda paga sem a respectiva actualização, cfr. doc. de fls. 28 e ss, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
8. A ré respondeu à autora por carta datada de 31/03/2014, opondo-se ao aumento de renda e defendendo que nos termos da lei a ausência de resposta à carta mencionada em 4) equivalia a aceitação da sua proposta, remetendo ainda certidão do RABC, emitida pelo Serviço de Finanças em 28/03/2014, comprovando que o RABC do seu agregado familiar no ano de 2012 era inferior a 5 RMNA, cfr. docs. de fls. 30 a 32 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
9. A autora respondeu à ré por carta datada de 02/02/2015, comunicando que “uma vez que a Senhora invocou e comprovou que o RACB do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, e como não houve acordo entre as partes:
a) O seu contrato de arrendamento fica submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da recepção pela senhoria da sua resposta de 18.04.2013;
b) Neste período dos 5 anos a renda será actualizada e tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, que são € 110,88;
c) O valor actualizado da renda corresponde a 10% do RACB do agregado familiar, isto é, € 42,45/mês.”, cfr. doc. de fls. 34 e 35, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
10. Por carta datada de 27/07/2015, a ré enviou à autora certidão emitida pelos serviços de finanças comprovativa do RABC nos termos que constam de fls. 38 a 41, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
11. Pelo menos há mais de um ano que a ré habita em outro prédio, que dista cerca de alguns metros daquele.
12. Há pelo menos um ano que a ré não pernoita no prédio identificado em 1), não confecciona ou toma aí as suas refeições, nem nele recebe amigos e visitas, nele não passando momentos de repouso e lazer, não mantendo no local o centro da sua vida familiar.
13. A construção do prédio referido em 1) é antiga e em adobe.
14. No período compreendido entre Setembro de 2014 e Abril de 2016, a ré procedeu ao depósito mensal de renda, no valor de € 15,48 na Caixa Geral de Depósitos, invocando que a senhoria se recusava a receber a renda, cfr. docs. de fls. 76 e ss, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
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B) Factos Não Provados
Não se provou que:
a) A ré nunca enviou à autora a certidão emitida pelo Serviço de Finanças comprovativa do RBAC do seu agregado familiar.
b) No período compreendido entre Setembro de 2007 e Agosto de 2014, a ré entregou à autora qualquer quantia monetária a título de renda.
c) Face ao seu estado de degradação, o prédio encontra-se inabitável sendo inviável a sua reparação.
d) Há vários anos que a ré utiliza o prédio como arrecadação.
e) A autora recusou-se a receber a renda entregue pela ré.
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De Direito
Do não uso do locado como fundamento resolutivo
Considerando que a autora apelada não requereu ampliação do objecto do recurso, com excepção do fundamento resolutivo julgado verificado e que determinou a procedência da acção, as demais questões suscitadas nos autos mostram-se decididas com trânsito em julgado, remanescendo portanto como única questão a decidir saber se a ré recorrente não faz culposamente uso do locado há mais de um ano.
Resulta do elenco factual a considerar, e nisso as partes não dissentem, que entre autora e ré vigora contrato de arrendamento urbano, mediante o qual a primeira se encontra obrigada a proporcionar à segunda, mediante uma retribuição, o gozo temporário do imóvel identificado em 1.
Decidido está também ser aplicável aos presentes autos, atento o disposto no seu art.º 59.º, n.º 1, o regime emergente da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), logo, o art.º 1072.º do Código Civil (diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem.
Epigrafado de “Uso efectivo do locado”, impõe o referido artigo 1072.º que o arrendatário faça uso efectivo do arrendado para o fim contratado, assumindo-se como ilícito contratual o não uso por período superior a um ano, conforme resulta claramente do confronto deste n.º 1 com a norma de exclusão que se lhe segue.
Tal violação do dever que, para o inquilino, decorre do contrato -e que encontra a sua justificação no facto da não utilização do imóvel implicar a sua desvalorização[1]- é susceptível de fazer nascer na esfera jurídica do senhorio o correspondente direito de resolver o acordo celebrado, como decorre do disposto na al. d) do n.º 2 do art.º 1083.º.
Não tendo embora correspondência no anterior texto, deverá entender-se que, impondo o n.º 1 do art.º 1072.º que o arrendatário use efectivamente o arrendado, o uso terá de ser aferido atendendo ao fim contratualmente previsto, pelo que, tratando-se de arrendamento para habitação, o dever aqui consagrado se reconduz a final ao velho conceito de residência permanente, impondo ao arrendatário que tenha no locado, com carácter de habitualidade e estabilidade, o seu centro de vida. Na verdade, e pese embora a formulação menos específica do dever aqui consagrado, a verdade é que o legislador não quis seguramente excluir dos fundamentos de resolução a falta de residência permanente do inquilino, isto quando de arrendamento para habitação se trate, posto que estamos perante a forma mais óbvia de violação do contrato na modalidade de não uso atenta a destinação que as partes contratualmente fixaram ao locado, entendimento que, de resto, encontra conforto na alusão que no art.º 14.º, n.º 2, do diploma se faz a tal conceito[2].
Valendo aqui toda o labor doutrinário e jurisprudencial precedente na construção do conceito de residência permanente, assim se entende o lugar onde o inquilino “tem o centro ou a sede da sua vida familiar e social e da sua economia doméstica; a casa em que, estável ou habitualmente dorme, toma as suas refeições, convive e recolhe a sua correspondência, o local onde tem instalada e organizada a sua vida familiar, o seu lar”[3].
Finalmente, exigindo agora a lei que tal situação infractora subsista por mais de 1 ano, erigindo-se o não uso pelo período assim fixado em facto constitutivo do direito a resolver o contrato, terá tal prazo que se ter completado à data da propositura da acção, recaindo sobre o senhorio o ónus da respectiva prova (vide art.º 342.º, n.º 1) [4].
Todavia, e conforme comummente defendido, a verificação, na sua objectividade, do fundamento resolutivo previsto na al. d) do n.º 2 do art.º 1083.º não será, por si só, suficiente para fazer cessar o contrato, impondo a lei que a violação contratual verificada, “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato de arrendamento”.
Adoptando uma diversa metodologia, o citado art.º 1083.º – que sucedeu, embora sem total coincidência, aos art.ºs 63.º e 64.º do RAU – veio consagrar uma sorte de cláusula geral, a cujo crivo terá de ser submetido o ilícito verificado, em ordem a aferir da sua gravidade e consequente susceptibilidade, ou não, de comprometer a subsistência do vínculo contratual, optando agora o legislador por uma enumeração de fundamentos resolutivos que é claramente exemplificativa, conforme decorre da utilização do advérbio nomeadamente.
Dentre os fundamentos idóneos a conferirem ao senhorio o direito a resolver o contrato, prevê a lei precisamente a violação do dever consagrado no n.º 1 do art.º 1072.º. Deste modo, o não uso do arrendado durante um ano constitui ilícito contratual potencialmente apto a conduzir à resolução do contrato desde que, e é este o ponto, preencha a aludida cláusula geral, revestindo um nível de gravidade ou produzindo consequências tais que não seja exigível àquele senhorio, de um ponto de vista objectivo, a manutenção daquele contrato[5].
Tal entendimento não é, contudo, unívoco.
A interpretação do n.º 2 do art.º 1083.º e sua relação com o n.º 1 do preceito tem suscitado dúvidas interpretativas, não faltando quem defenda, de modo não inteiramente coincidente com o entendimento expendido, que, verificada uma das situações típicas de incumprimento especialmente previstas nas diversas alíneas do n.º 2, com potencial aptidão para, de per si, fundamentar a resolução do contrato, é de presumir que a violação assume a gravidade pressuposta pela norma para tornar inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, cabendo ao inquilino fazer prova da escassa relevância do ilícito no programa contratual[6], a par de outros que consideram que estamos perante fundamentos resolutivos bastantes, pelo que da sua objectiva verificação já decorreria a gravidade exigida pela previsão legal[7]. A enunciação pelo legislador daquelas específicas violações contratuais, e não de outras, fazendo valer a presunção consagrada no art.º 9.º de que consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, teria como finalidade destacar que se trata de ilícitos que ferem o contrato na sua essência, tendo “um conteúdo valorativo crescentemente tão negativo, que a sua gravidade se torna apriorística”[8], maneira que da sua verificação decorreria a gravidade que torna inexigível para o senhorio que mantenha o contrato[9].
Voltando ao caso dos autos dir-se-á que, seja qual for a posição que se adopte, a conclusão a que se chega é a mesma: a ré violou culposa e gravemente o dever de utilização do locado para o fim contratualmente estipulado.
Vista a factualidade apurada, ficou inequivocamente demonstrado que a ré, tendo por referência a data da propositura da acção, momento relevante, há mais de um ano, de forma consecutiva, não fazia do locado o seu centro de vida, não comendo nem confeccionado nele as suas refeições, ali não pernoitando nem recebendo amigos ou visitas, em suma, nele não tendo a sua residência permanente, fazendo do imóvel apenas uma utilização esporádica e descaracterizada, incompatível com a finalidade prevista e pressuposta pelo contrato celebrado. Presumindo-se o incumprimento culposo (cfr. n.º 1 do art.º 799.º) e nada se tendo apurado que pudesse de algum modo justificar tal actuação, não temos dúvida em concluir igualmente que se trata de violação grave, atendendo a que com a libertação do imóvel a autora poderia colocá-lo novamente no mercado de arrendamento por valor superior, assim rentabilizando o seu património e promovendo o mercado do arrendamento habitacional[10], e ainda porque, tratando-se de uma construção antiga, conforme foi igualmente dado por assente, o não uso é susceptível de acelerar o processo de degradação da mesma, agravando os custos da sua futura recuperação, tornando de todo irrazoável exigir à senhoria que mantenha o vínculo contratual, atendendo até à renda em vigor, com o que se mostra preenchida a cláusula geral prevista no n.º 1 do preceito.
Atento o que vem de se expor, e na improcedência dos fundamentos do recurso, impõe-se a confirmação da decisão impugnada.
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III. Decisão
Acordam os juízes da 2.ª secção cível deste Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a douta sentença recorrida.
Custas a cargo da apelante.
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Sumário
I. O art.º 1072.º impõe ao arrendatário que faça uso efectivo do arrendado para o fim contratado, assumindo-se como ilícito contratual o não uso por período superior a um ano, conforme resulta do confronto deste n.º 1 com a norma de exclusão que se lhe segue.
II. Tal violação do dever que, para o inquilino, decorre do contrato, é susceptível de fazer nascer na esfera jurídica do senhorio o correspondente direito de resolver o acordo celebrado, como decorre do disposto na al. d) do n.º 2 do art.º 1083.º.
III. Não tendo embora correspondência no anterior texto, deverá entender-se que, impondo o n.º 1 do art.º 1072.º que o arrendatário use efectivamente o arrendado, uso que terá de ser aferido atendendo ao fim contratualmente previsto, tratando-se de arrendamento para habitação o dever aqui consagrado se reconduz a final ao velho conceito de residência permanente, impondo ao arrendatário que tenha no locado, com carácter de habitualidade e estabilidade, o seu centro de vida.
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Évora, 21 de Dezembro de 2017
Maria Domingas Alves Simões
Victor Sequinho dos Santos
Maria da Conceição Ferreira
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[1] Assim, Menezes Leitão, in “Arrendamento urbano”, Almedina, págs. 54/55, com quem se concorda.
[2] Assim o entendemos no acórdão de 19/2/2013, proferido no processo n.º 4343, acessível em www.dgsi.pt e, neste mesmo sentido, aresto do TRP do Porto de 20/12/2012, processo n.º 2017/11.0 JTPRT.P1, acessível em www.dgsi.pt
[3] Assim, o STJ em acórdão de 12/2/2009, processo n.º 09 A1448 “O conceito de residência permanente pressupõe uma permanência estável e duradoura no local, com instalação do lar, logística e economicamente organizado para centro de vida do próprio e do seu agregado familiar”, do TRP de 20/9/2012, processo 1182/11.1TJPRT.P1, acessíveis em www.dgsi.pt.
[4] No sentido de que a data da instauração é o momento em que o incumprimento relevante do inquilino haverá de mostrar-se consolidado, ac. do TRL de 27/9/2016, processo n.º 3392/09.2 TBCSC.L1-7, também disponível em www.dgsi.pt.
[5] Neste sentido, Maria Olinda Garcia, in “A nova disciplina do arrendamento urbano”, 2006, pág. 23, e ainda acórdão da Relação do Porto de 14/10/2010, processo n.º 1451/09.0 TJPRT.P1, acessível em www.dgsi.pt, que enuncia deste modo os pressupostos de resolução do contrato de arrendamento: “1) incumprimento pela outra parte, que se presume culposo (art.º 799.º do Código Civil); 2) é necessário que o incumprimento seja (objectivamente) grave; 3) e que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Seja qual for o tipo de incumprimento contratual do locatário (…), a sua relevância para efeitos de resolução do contrato tem que ser ponderada casuisticamente, em face das circunstâncias concretas de cada contrato e de cada infracção, só podendo constituir fundamento de resolução as infracções que, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento”.
[6] Cfr. Acórdão do TRP de 8 de Maio de 2010, proc. n.º 451/09.4 TJPRT.P1, disponível no mesmo sítio; acórdão do TRL de 8/1/2012, processo 18056/09.9 T2SNT.L1-6, e Ac. TRC de 4/6/2014, processo 2603/10.6TBCBR.C1.
[7] Neste preciso sentido aresto do TRP de 14 de Abril de 2015, processo 306/13.9T2ETR.P1, acessível também em www.dgsi.pt, de que se destaca o seguinte ponto do sumário: “O não uso do locado por mais de um ano constituiu, só por si, um incumprimento do contrato de arrendamento que torna inexigível a sua manutenção para o senhorio, não se tornando necessária qualquer prova acrescida de tal inexigibilidade”.
[8] Leis do Arrendamento Urbano Anotadas 2014, coordenação do Prof. Menezes Cordeiro, pág. 234.
[9] Não podendo deixar de se reconhecer pertinência à objecção formulada no acórdão do TRP identificado na nota 6 quando questiona, precisamente a propósito do fundamento resolutivo que aqui nos ocupa, “(…) em concreto, que factos ou ocorrências deverá o senhorio aguardar para preencher os requisitos da gravidade ou consequências, assente que para tanto não concorre necessariamente o tempo, pois a lei se basta com a desocupação por um ano”.
[10] O interesse público na promoção e bom funcionamento do mercado de arrendamento, designadamente habitacional, terá igualmente estado presente na mente do legislador quando previu o não uso como fundamento resolutivo do contrato, deste modo desincentivando o desaproveitamento dos imóveis.