Acórdão do Tribunal da Relação de Évora

A ré contestou, invocando a excepção peremptória de caducidade do direito de acção e impugnando a generalidade dos factos constitutivos da pretensão indemnizatória do autor.

O autor pronunciou-se sobre a excepção de caducidade, concluindo no sentido da sua improcedência.

Teve lugar audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador, com a identificação do objecto do litígio e o enunciado dos temas de prova.

Realizou-se a audiência final, na sequência da qual foi proferida sentença julgando improcedente a excepção de caducidade e procedente a acção, condenando a ré a pagar ao autor a quantia de € 29.861,26, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, desde a citação até pagamento.

1) Ainda que numa acção se peça indemnização de prejuízos sofridos em consequência de defeitos de coisas imóveis vendidas e não a reparação ou substituição daquelas, a questão não deve ser decidida com a aplicação do regime do cumprimento defeituoso da obrigação dos artigos 798.º e 799.º, mas sim subsumindo-a na previsão dos artigos 913.º e seguintes do Código Civil.

2) No caso previsto na conclusão anterior, a acção está sujeita ao prazo de caducidade ao art.º 917.º e não ao regime geral da prescrição sem diferente prazo de propositura.

3) Se, em diversos contratos de compra e venda de fracções autónomas de prédio em regime de propriedade horizontal nas quais foram encontrados defeitos, se prova que estes não eram detectáveis a olho nu, que os compradores só deles se aperceberam após umas chuvadas, que foi uma inspecção técnica realizada cerca de ano e meio após os contratos que apurou esses defeitos e que o vendedor é uma instituição bancária na qual se não pressupõe a existência dos meios técnicos e humanos adequados para apuramento da correcção construtiva e qualidade dos imóveis, deve de tudo isso concluir-se pela inexistência de culpa do vendedor no desconhecimento dos defeitos em causa para efeitos de afastamento da sua responsabilidade, como estatuído na segunda parte do art.º 914.º do Código Civil.

4) A douta sentença que julga em desconformidade com o exarado nas conclusões anteriores, viola os artigos 798.º, 799.º. 914.º e 917.º do Código Civil.

1 – Vem o presente recurso interposto da decisão do tribunal de 1ª instância que decidiu julgar improcedente a excepção de caducidade e julgar a acção totalmente procedente, por provada, tendo, em consequência, a ré sido condenada a pagar ao autor o montante de € 29.861,26, e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, desde a citação até pagamento.

2 – Não se conformando com a decisão proferida pelo tribunal a quo, veio a recorrente interpor o presente recurso.

3 – Entre os condóminos do condomínio autor e a ré, foram celebrados contratos de compra venda de fracções autónomas, que fazem parte de um prédio relativamente ao qual foi a ré, enquanto proprietária, quem diligenciou e obteve pela licença de utilização, bem como pela constituição da propriedade horizontal, e foram vendidas no estado de novas.

4 – A recorrida instaurou a presente acção em virtude da ré ter declinado responsabilidade na reparação de danos provenientes de infiltrações oriundas das zonas comuns, nas quais já havia executado obras de impermeabilização e pintura, sendo que, só após as chuvas, é que os condóminos conseguiram tomar conhecimento da extensão total dos efeitos da deficiência ou da falta de impermeabilização.

5 – A ré reconheceu os defeitos que as fracções apresentavam e efectuou intervenções, alimentando nos proprietários das fracções a confiança nesse reconhecimento e consequentemente, na sua completa e definitiva eliminação.

6 – O reconhecimento, por parte da ré, da existência dos defeitos, constitui causa impeditiva da caducidade.

7 – In casu, os proprietários/condóminos, aqui representados pelo condomínio, deverão ser considerados como consumidores nos termos do art. 2.º da Lei n.º 24/96 de 31 de Julho e, nessa medida, susceptíveis de protecção.

8 – Conforme preceituado no n.º 1 do artigo 1.º-A e na alínea c) do artigo 1.º-B da Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril, é vendedor “qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional”.

9 – A questão da caducidade in casu cai no âmbito de aplicação do 913.º e seguintes do Código Civil.

10 – O prédio objecto dos presentes autos chegou à titularidade da ré por dação em pagamento, sendo que, para efectuar a sua venda, a ré não necessita de ser profissional na área de vendas de bens de consumo.

11 – Aliás, no âmbito dos presentes autos, a pretensão do autor não está sujeita a prazo de caducidade, uma vez que o mesmo reclama uma indemnização por danos patrimoniais resultantes dos defeitos a cuja reparação a ré não procedeu.

12 – O autor cumpriu o prazo de denúncia do vício ou da falta de qualidade de coisa imóvel, que é de 5 anos após a entrega da coisa.

13 – As fracções foram vendidas no estado de novas, sendo que, na fase das vendas e logo após, a ré fez obras de impermeabilização e pintura, não existindo apenas uma simples venda de coisa defeituosa, mas também um cumprimento defeituoso da obrigação, pelo que o facto de a ré alegar que não construiu o prédio e que desconhece os defeitos não elide a presunção de cumprimento defeituoso, prevista no n.º 1 do artº 799.º e 798.º do Código Civil.

14 – Assiste, pois, ao autor, o direito de ser indemnizado pelo dano correspondente à despesa tida com as reparações, que deveriam ter sido executadas ou concluídas pela ré, quando foi interpelada para o efeito.

15 – A douta sentença recorrida não enferma de qualquer vício nem viola qualquer preceito legal, devendo manter-se integralmente e em consequência ser a ré condenada a pagar ao autor o montante de € 29.861,26 e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, desde a citação até efectivo e integral pagamento.

1 – A ré Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do (…), C.R.L. procedeu à venda, através do seu departamento de património, de nove fracções autónomas identificadas sob as letras A, B, C, D, E, F, G, H e I, do prédio sito em (…), n.º 9, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial sob o artigo (…) da freguesia de Ferreiras, concelho de Albufeira, respectivamente a (…), (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), e (…).

2 – Os registos da aquisição foram registados mediante as seguintes apresentações, respectivamente: (…), de 2016-06-15; (…), de 2016-04-15; (…), de 2016-04-15; (…), de 2016-08-12; (…), de 2016-06-13; (…), de 2016-07-07; (…), de 2016-04-29; (…), de 2016-06-22; e (…), de 2016-05-30 – docs. fls. 51 a 71, cujo teor, como o dos demais a referir se dá por integralmente reproduzido.

3 – O prédio adveio à titularidade da ré por dação em pagamento, no âmbito da sua actividade de recuperação de crédito, encontrando-se a respectiva aquisição registada mediante a Ap. (…) de 2011-12-27, registo convertido em definitivo mediante a Ap. (…) de 2012-02-21.

4 – Todas as negociações inerentes à outorga das respectivas escrituras de compra e venda das referidas fracções autónomas que compõem o prédio em apreço foram feitas entre os condóminos/adquirentes e a ré.

6 – Relativamente às compras e vendas referidas em 1, a ré figura no registo predial como sujeito passivo, e as hipotecas voluntárias registadas para garantia do capital mutuado, são também a seu favor, na qualidade de entidade financiadora de empréstimos para as respectivas aquisições – docs. fls. 55 a 71.

7 – A ré assinou e entregou as telas finais, requereu a vistoria do imóvel e elaborou o título de constituição em regime de propriedade horizontal.

8 – A ré requereu a emissão da respectiva licença de utilização do edifício, sendo a utilização de nove unidades de ocupação destinada a habitação, piscina e casa de máquinas autorizada por despacho de 03 de Setembro de 2015, e emitido o alvará de autorização de utilização em 14-09-2015.

9 – A ré procedeu ao pedido de depósito da ficha técnica de habitação na Câmara Municipal de Albufeira.

11 – A ré, mediante a Ap. (…) de 2016-03-29, procedeu ao registo predial da constituição da propriedade horizontal, designadamente abrangendo as fracções A, B, C, D, E, F, G, H, e I, partes comuns e ainda as partes comuns de uso exclusivo, que é o caso dos terraços descobertos.

12 – Após as chuvas de Abril/ Maio de 2016, os proprietários aperceberam-se que os terraços não tinham isolamento adequado e que a água da chuva se infiltrava muito rapidamente, tendo provocado nomeadamente repasses em todas as fracções, de que deram conhecimento à ré.

13 – Perante a exigência dos compradores, a ré adjudicou a empresa de construção a execução de diversas obras, em Junho de 2016, nomeadamente reparações na piscina e pintura, que incluiu a prévia impermeabilização de terraços e reparação de paredes.

14 – Não obstante, logo após as primeiras chuvas ocorridas no final de 2016 e início de 2017, os problemas de infiltrações e repasses subsistiram.

15 – Estes defeitos do prédio não eram detectáveis pelos compradores a olho nu nas visitas que fizeram às fracções antes de terem fechado negócio com a ré, e só com o passar do tempo, nomeadamente logo após as referidas chuvas, se tornaram evidentes.

16 – A administração do condomínio, por carta datada de 24 de Julho de 2017, endereçou comunicação à ré onde denunciou as seguintes patologias: “a. Infiltrações e repasses de água que provém dos terraços virados a Norte e Sul – cujas infiltrações têm causado danos nos respectivos quartos do 1.º Piso lado Norte e Sul, provocando danos em madeiras, materiais, roupas, peles, etc..; b. Infiltrações nos terraços, junto às janelas que provocam infiltração de água e fissuras nas paredes – corredores e casas de banho do 1.º Piso. c. Infiltrações e repasses de água que provém dos logradouros – jardins – existindo água e infiltrações, fissuras e pintura a empolar, nas salas de estar – Rés-do-chão, junto à janela principal, junto às lareiras e tomadas eléctricas; d. Infiltrações provenientes dos logradouros que provocam a permanência de água na garagem causando fissuras e degradação das paredes, mau cheiro, degradação dos muros. e. Infiltrações e repasses de água que provém dos jardins e passeio – zona Norte do Condomínio – existindo água e infiltrações na entrada principal da garagem e parede superior que se encontram em degradação; f. Existência de água e infiltrações nas escadas de acesso às garagens” – doc. fls. 109 e segs..

17 – A ré alegou, por carta datada de 23 de Agosto de 2017 – doc. fls. 112 e seg. – nomeadamente que “a CCAM não é uma empresa de construção civil nem tem a actividade imobiliária ou a compra e venda de propriedades no seu escopo social”, e “…não dispõe a Caixa Agrícola, naturalmente, dos meios técnicos e humanos nem do know how das empresas de construção civil para se poder aperceber da qualidade dos edifícios que recebe e vende nem dos defeitos que estes possam apresentar, se tais defeitos não forem ostensivos nem perceptíveis ao simples olhar”.

18 – Mediante missiva datada de 30-03-2017 que remeteu a Sílvia Gonçalves, a ré havia alegado, designadamente, que “Não sendo a CCAM empresa do ramo de construção, não dispõe, razoavelmente, dos meios técnicos e humanos que permitem a detecção de defeitos e anomalias nas obras construídas por outros” – doc. fls.114 e segs..

19 – A ré é uma cooperativa de responsabilidade limitada, que tem como objecto funções de crédito agrícola a favor dos seus associados e a prática dos demais actos inerentes à actividade bancária nos termos da legislação aplicável, e, ainda, o exercício da actividade de agente da Caixa Central, nos termos previstos na lei e no contrato de agência que entre ambas venha a ser celebrado.

20 – O autor solicitou a realização de inspecção técnica ao edifício por intermédio da empresa “(…) Engenharia e Certificação Energética” – doc. fls. 116 e segs. – que incidiu sobre a totalidade das fracções e zonas comuns do edifício, tais como garagem, coberturas e zonas de comunicação comum.

- “(…) a maior parte destas patologias é transversal a todas as fracções, pois tratam-se de patologias provenientes de deficiente execução do edifício, onde não foram cumpridas as regras mais básicas de impermeabilização das zonas expostas às intempéries, nomeadamente os terraços que se encontram na sua grande maioria sobre zonas interiores (…)”;

- “(…) podemos concluir que sempre que existem terraços de alguma dimensão na parte superior das zonas habitáveis, existem também patologias referentes a infiltrações e humidades, chegando à conclusão que não existe qualquer tipo de impermeabilizado nestes terraços, ou existindo, deverá se encontrar muito mal executado”;

- “(…) verificamos infiltrações a nível dos tectos no 1º andar, mas também nos muros exteriores na zona do vão da sala de estar, estas infiltrações acontecem na parte superior do murete exterior que não possui qualquer tipo de impermeabilização no seu topo e se encontra fissurado (…)”;

- “Toda a zona da junta de dilatação relativa ao edifício também de encontra muito degradada e fissurada (…) permitindo a infiltração das águas da chuva que por sua vez danifica toda a zona da garagem na mesma prumada inclusive já é evidente alguma corrosão das armaduras da estrutura do edifício”;

- “A cobertura do edifício apresenta-se impermeabilizada com tela asfáltica de xisto, no entanto já apresenta sinais de deterioração, nomeadamente zonas descoladas, e existem elementos arquitectónicos que não possuem qualquer tipo de impermeabilização, permitindo que as águas da chuva sejam absolvidas pelos elementos e consequentemente causar danos na pintura dos mesmos”;

- “Para além dos problemas referidos acima que são transversais a todas as fracções do edifício, existem algumas fracções que possuem algumas patologias diferentes devido à sua disposição no edifício. Fracção A – Esta fracção apresenta alguns vãos nos pisos superiores (…) não foi aplicado silicone no exterior dos mesmos, permitindo que toda a água da chuva se infiltre por baixo e pelas laterais da caixilharia. Fracção I – Esta fracção possui a particularidade de possuir um terraço acessível de grandes dimensões, e uma vez que não existe ou foi mal executada a impermeabilização nos terraços acessíveis, nesta fracção existe uma área de potenciais infiltrações muito superior às restantes. Talvez devido a uma superfície húmida muito mais elevada, era possível verificar no seu interior sinais de formação de bolores muito mais generalizados que nas outras fracções em análise”.

- “Terraços acessíveis: Devido à deficiente ou inexistente impermeabilização dos terraços é de carácter urgente a sua correta impermeabilização. Para este efeito é necessário que todo o pavimento seja levantado, que sejam verificadas as pendentes de escoamento, e realizada nova impermeabilização sobre a betonilha já com pendente garantindo uma perfeita ligação e impermeabilização com os tubos de queda das águas pluviais. Muros laterais exteriores ao vão da sala de estar: Devido a não existir qualquer impermeabilização ou protecção no topo destes muros é permitida a infiltração das águas das chuvas que por sua vez danificam toda a parede junto ao vão da sala de estar. É importante a impermeabilização do topo destes muros assim como a sua protecção através de assentamento de uma pedra ou revestimento. Uma outra solução passará pela instalação de uma cobertura situada acima destes muros, garantindo assim a sua protecção das águas da chuva. Junta de dilatação do edifício: Deverá ser executada uma correcta protecção a esta junta de dilatação, de forma a não permitir a infiltração das águas da chuva. Infiltrações essas que causam danos ao nível da garagem e a corrosão das armaduras de alguns elementos estruturais. Caixilharia sem vedação exterior entre caixilho e parede – Fracção A: Deverá ser aplicado silicone pelo exterior em todos os vãos sem acesso por terraço na fracção A, pois estes não possuem qualquer tipo de vedação entre o caixilho e a parede, permitindo assim a infiltração constante das águas da chuva. Cobertura não acessível: A cobertura do edifício tem a sua impermeabilização através de tela de xisto, no entanto, esta tela já apresenta zonas em que está descolada do suporte. É importante perceber se existe uma outra tela cruzada por baixo desta, de forma a que esta garantida a impermeabilização a longo prazo. Na zona de cobertura existem também alguns elementos arquitectónicos que não possuem qualquer impermeabilização, permitindo assim a infiltração das águas da chuva que o médio prazo irá danificar toda a pintura desses elementos, pelo que também é recomendada a sua impermeabilização. (…) A deficiente impermeabilização ou total ausência da mesma poderá conduzir a uma degradação muito rápida do edifício, originando elevadas despesas de manutenção por parte dos condóminos, pelo que é urgente uma intervenção cuidada. (…) Verificou-se também infiltrações no topo do murete exterior nos pátios do terraço da sala de estar, deverá ser impermeabilizado o seu topo e colocada uma pedra natural para proteger essa impermeabilização, outra solução poderá passar por colocar uma cobertura em toda esta zona, que eliminará por completo a possibilidade de infiltrações. É também urgente o tratamento da junta de dilatação do edifício, de forma a evitar mais infiltrações futuras que estão a danificar a zona da cave existindo já vestígios de corrosão de armaduras dos elementos estruturais. Por último, é necessária a vedação pelo exterior dos vãos da fracção A, pois alguns não possuem o devido silicone de vedação, permitindo infiltrações. As imagens obtidas através dos aparelhos termográficos confirmam a presença de elevados teores de humidade nas zonas afectadas (…)”.

22 – Era difícil aos proprietários habitar as fracções, face à defeituosa impermeabilização dos terraços, o que originava que no Verão as fracções atingissem temperaturas por vezes superiores a 40º, no Inverno as fracções atingissem temperaturas muito baixas e sofressem infiltrações da quais resultavam humidades e bolores, chegando a chover no interior, como na rua; com chuvas fortes a água infiltrava-se e entrava directamente nos quartos que se situam debaixo dos terraços, afectando gravemente as mesmas, onde habitam crianças, colocando ainda o risco de curto-circuito e incêndio, pois a água que caía infiltrava-se nos circuitos eléctricos.

23 – Tendo em vista a resolução urgente das patologias do prédio, em face da não resolução das mesmas pela ré, em 08 de Junho de 2018 teve lugar uma assembleia geral ordinária do condomínio autor, na qual foi aprovado por unanimidade executar as necessárias obras de reparação do edifício, tendo, para o efeito, sido aprovado um orçamento no montante de € 29.861,26 – doc. de fls. 152 e segs.

24 – Nessa assembleia foi também deliberado, por unanimidade, mandatar a administração do condomínio para proceder à execução das obras, tendo para o efeito sido adjudicada à empresa (…), tal como foi igualmente deliberado intentar a competente acção judicial contra a ré.

25 – As obras, constantes do orçamento anexo à acta da assembleia de condóminos, nomeadamente doc. de fls. 161, foram efectuadas pela empresa (…), a expensas do autor, pelo valor de € 29.861,26.

2 – Do correspondente processo de obras nº 3CP/2009, da Câmara Municipal de Albufeira, retira-se que: “- Em 2009 a empresa “(…), Lda.” deu entrada dos projectos de especialidade; - Tendo sido a empresa “(…)” quem elaborou os ditos projectos; - Entre 2009 e 2012 o processo camarário ficou totalmente parado e sem movimentação; sendo que, a partir do ano de 2012 toda e qualquer documentação passou a ser solicitada por e em nome da CCAM; - Em 10-08-2012 foram entregues pela CCAM as telas finais e os projectos de seguro riscos incêndios; - Em Agosto de 2012 solicita a emissão da Licença de Utilização; - A marcação da vistoria à obra teve lugar em Setembro de 2012 com a presença de um representante da CCAM; tendo sido dado parecer desfavorável em face de terem verificado que: "ao nível da planta de implantação a piscina implantada não está em conformidade com o projecto aprovado"; - Em 3 Outubro 2012 a emissão da Licença de Utilização foi rejeitada; - Em 11-12-2012 a CCAM do (…) submeteu novos projectos; - Sucederam-se vários pareceres jurídicos e comunicações entre a Câmara Municipal de Albufeira e CCAM, em virtude da CMA ter considerado que, para além da piscina, as acessibilidades não se encontravam respeitadas (em face da lei vigente), bem com alguns pormenores no interior das moradias, e que deveriam entrar novos projectos, pois os prazos da licença de construção – projecto - haviam caducado; e assim foi, a CCAM deu entrada de novos projectos, sujeito a nova aprovação (neste caso com o nome Comunicação Prévia); - Em Fevereiro de 2015, a CCAM entregou projectos, livro de obra, designou novo técnico responsável pela obra; - Solicitou a emissão da Licença de Utilização em 27-08-2015, desta vez, com parecer favorável; - Em14-09-2015 é emitida a Licença de Utilização em nome da CCAM; - Em 02-10-2015 é solicitado o pedido de fraccionamento do prédio em PH e junta a respectiva PH e elementos; - Em 08-01-2016 foi emitida certidão a certificar a Propriedade Horizontal do prédio, em nome da CCAM.”.

3 – Aquando das visitas às fracções pelos potenciais compradores (actuais condóminos) as mesmas apresentavam-se pintadas, e sem quaisquer marcas de infiltrações ou outros.

4 – A ré assegurou que o prédio reunia todas as condições de qualidade e segurança.

5 – Empresas de mediação imobiliária também terão promovido as vendas dos apartamentos.

Na fase dos articulados, o recorrido invocou a qualidade de consumidor de todos os condóminos por si representados e, com esse fundamento, reclamou, genericamente, a aplicação do regime consagrado na Lei de Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31.07, alterada pela Lei n.º 85/98, de 16.12, pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08.04, pela Lei n.º 10/2003, de 28.01, e pela Lei n.º 47/2014, de 28.07). Não invocou, porém, o regime especial de protecção do consumidor constante do já mencionado Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08.04, alterado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21.05, o qual, transpondo para o ordenamento jurídico interno a Directiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25.05, regulou alguns aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas. Em vez disso, o recorrido enquadrou os factos por si alegados no regime geral da venda de coisas defeituosas constante dos artigos 913.º a 922.º do Código Civil. Não obstante, porque, nos termos do n.º 3 do artigo 5.º do CPC, o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, nada obstava à aplicação do regime resultante do Decreto-Lei n.º 67/2003 pelo tribunal a quo.

O tribunal a quo equacionou, como devia, a aplicabilidade da globalidade do regime jurídico de protecção do consumidor que acima mencionámos, ou seja, quer do estabelecido na Lei de Defesa do Consumidor, quer do que resulta do Decreto-Lei n.º 67/2003, concluindo que a mesma não deverá ter lugar porquanto a venda de imóveis não integra a actividade profissional da recorrente para o efeito do preenchimento da previsão dos artigos 1.º-A, n.º 1, e 1.º-B, al. c), daquele Decreto-Lei. O tribunal a quo julgou a acção procedente, mas com base no regime geral da venda de coisas defeituosas constante dos artigos 913.º a 922.º do Código Civil.

Discordamos do tribunal a quo no que concerne ao afastamento do regime jurídico de protecção do consumidor.

O artigo 1.º-A, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 67/2003, estabelece que o regime deste constante é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores. O artigo 1.º-B do mesmo diploma legal define consumidor como “aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho” [al. a)] e vendedor como “qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional” [al. c)]. Interessa-nos também a definição de bem de consumo constante da al. b) do artigo 1.º-B: é “qualquer bem imóvel ou móvel corpóreo, incluindo os bens em segunda mão”. Por seu turno, o artigo 2.º, n.º 1, da Lei de Defesa do Consumidor considera “consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios”.

A qualidade de consumidor de cada um dos condóminos representados pelo recorrido nunca foi posta em causa nesta acção. De resto, resulta do n.º 22 dos factos provados que eles destinavam as fracções vendidas pelo recorrente à sua própria habitação. A controvérsia incide sobre se a recorrente pode ser considerada vendedora para o efeito do preenchimento da previsão dos artigos 1.º-A, n.º 1, e 1.º-B, al. c), do Decreto-Lei n.º 67/2003.

A recorrente é uma cooperativa de responsabilidade limitada que tem como objecto funções de crédito agrícola a favor dos seus associados e a prática dos demais actos inerentes à actividade bancária nos termos da legislação aplicável, e, ainda, o exercício da actividade de agente da caixa central, nos termos previstos na lei e no contrato de agência que entre ambas venha a ser celebrado. Trata-se de uma instituição de crédito, nos termos do artigo 3.º, al. c), do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31.12. O artigo 2.º-A, al. w), deste diploma legal define a instituição de crédito como “a empresa cuja actividade consiste em receber do público depósitos ou outros fundos reembolsáveis e em conceder crédito por conta própria”.

A concessão de crédito integra, assim, o núcleo do objecto da recorrente. Ora, quem concede crédito tem, obviamente, de o cobrar. A actividade de cobrança do crédito é inerente à de concessão desse mesmo crédito, pelo que não pode deixar de integrar o objecto da recorrente. Seria absurdo o entendimento de que, quando cobra um crédito por si concedido, a recorrente está a praticar um acto não compreendido no seu objecto porque este último só abrange a concessão. Muito pelo contrário, toda a actividade tendente à cobrança de créditos por si concedidos integra claramente o objecto da recorrente.

A cobrança de um crédito pode envolver a prática de actos da mais diversa natureza, como a propositura de acções judiciais ou a celebração de contratos de pagamento fraccionado de dívidas que deviam ser pagas de uma só vez, de reescalonamento de planos de pagamento preexistentes ou de concessão de moratórias, por exemplo. Também pode envolver a aceitação de dação em pagamento, mediante a qual o devedor extingue total ou parcialmente a sua dívida mediante a prestação de coisa diversa da que for devida, nos termos dos artigos 837.º a 839.º do Código Civil. Em todas estas hipóteses, estamos perante actividades normais de uma instituição de crédito e, sem margem para dúvidas, compreendidas no seu objecto.

No caso sub judice, a recorrente adquiriu o edifício de que as fracções dos autos fazem parte mediante dação em pagamento, no âmbito da sua actividade de recuperação de crédito. Em vez de vender esse edifício no estado em que o recebeu, a recorrente optou por regularizar a situação do mesmo em termos burocráticos, entregando as telas finais, requerendo uma vistoria, a emissão da licença de utilização e o depósito da ficha técnica de habitação na Câmara Municipal de Albufeira, procedendo à entrega da declaração de IMI, elaborando o título de constituição em regime de propriedade horizontal e inscrevendo esta última no registo predial. Feito isso e após negociar directamente com os compradores, a recorrente vendeu as fracções autónomas em causa, no estado de novas, através do seu departamento de património.

Ao tomar esta opção, terá a recorrente extravasado do seu objecto? De forma alguma! Todos os actos descritos tiveram por fim a recuperação de um crédito. A recorrente adquiriu o direito de propriedade sobre um prédio a título de dação em pagamento, acrescentou valor a esse prédio e, através do recebimento do preço das vendas que efectuou, recuperou, pelo menos, uma parte do valor correspondente ao crédito para cuja extinção, total ou parcial, aquela dação foi efectuada. É neste contexto que a celebração dos contratos de compra e venda das fracções entre a recorrente e os condóminos que o recorrido representa tem de ser considerada. Tais contratos foram parte de um processo de recuperação de crédito concedido pela recorrente a um terceiro e não uma actividade pontual de promoção imobiliária que esta última tenha decidido levar a cabo paralelamente à sua actividade normal.

Sendo assim, impõe-se concluir que a recorrente celebrou os contratos de compra e venda das fracções dos autos na prossecução do seu objecto. E isso basta para que tal celebração seja considerada como integrante da “actividade profissional” da recorrente para o efeito da qualificação desta como vendedora no âmbito do regime jurídico de defesa do consumidor. A isso não obsta a circunstância de a recorrente não se dedicar à construção civil e, no caso concreto, não ter construído o edifício em questão, pois está em discussão a sua responsabilidade perante os adquirentes das fracções na qualidade de vendedora e não na de produtora [cfr. artigos 1.º-B, al. d), e 6.º do Decreto-Lei n.º 67/2003]. A terminologia usada pela al. c) do artigo 1.º-B não é a mais adequada quando o vendedor é uma pessoa colectiva, pois esta não tem, propriamente, uma profissão. Contudo, é seguro que, ao menos as vendas que a pessoa colectiva faça na prossecução do seu objecto, terão de ser consideradas como inseridas na sua “actividade profissional” para o efeito daquela norma.

Poderá discutir-se se também as vendas realizadas por pessoa colectiva na prossecução dos seus fins mas não compreendidas no seu objecto podem ser consideradas como fazendo parte da “actividade profissional”, mas trata-se de discussão que, pelo que ficou dito, é inútil no caso sub judice. Apenas tocamos no tema para salientar que não afirmamos que o objecto da pessoa colectiva seja equivalente à “actividade profissional” desta para o efeito previsto na al. c) do artigo 1.º-B do Decreto-Lei n.º 67/2003. Afirmamos, sim, que um acto da pessoa colectiva que esteja compreendido no seu objecto integrará, só por isso, aquela “actividade profissional”. O que não prejudica que outros actos da pessoa colectiva também possam integrar esta última.

Decorre do exposto que os contratos de compra e venda das fracções dos autos caem no âmbito do regime jurídico de defesa do consumidor, devendo a situação sub judice ser decidida com base nesse regime e não no regime geral da venda de coisas defeituosas constante dos artigos 913.º a 922.º do Código Civil.

Em face da conclusão a que chegámos no ponto 1, a questão da caducidade do direito de acção terá de ser decidida à luz do disposto no Decreto-Lei n.º 67/2003.

O n.º 1 do artigo 5.º estabelece que o consumidor pode exercer os direitos previstos no artigo 4.º quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de 2 ou de 5 anos, a contar da entrega, consoante se trate, respectivamente, de coisa móvel ou imóvel. O n.º 1 do artigo 5.º-A estabelece que os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4.º caducam no termo de qualquer dos prazos referidos no artigo 5.º e na ausência de denúncia da desconformidade pelo consumidor, sem prejuízo do disposto nos números seguintes. O n.º 2 dispõe que, para exercer os seus direitos, o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo de 2 meses, caso se trate de bem móvel, ou de 1 ano, se se tratar de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detectado. O n.º 3 estatui que, caso o consumidor tenha efectuado a denúncia da desconformidade, tratando-se de bem móvel, os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4.º caducam decorridos 2 anos a contar da data da denúncia e, tratando-se de bem imóvel, no prazo de 3 anos a contar desta mesma data.

No caso sub judice, as desconformidades foram denunciadas através de carta datada de 24.07.2017 e a acção foi proposta em 12.07.2018, ou seja, bem dentro do prazo de 3 anos fixado pelo n.º 3 do artigo 5.º-A. Logo, não ocorreu a caducidade do direito de acção.

Considerando que a situação sub judice é regulada, não pelo regime geral da venda de coisas defeituosas constante dos artigos 913.º a 922.º do Código Civil, mas pelo regime jurídico de defesa do consumidor, a questão, suscitada pelo recorrente, da inexistência de culpa sua no desconhecimento dos defeitos em causa para efeitos de afastamento da sua responsabilidade nos termos da segunda parte do artigo 914.º do Código Civil não se coloca. Interessa, em vez disso, apurar se se verificam os pressupostos da obrigação de indemnizar estabelecidos pelo Decreto-Lei n.º 67/2003.

O artigo 2.º, n.º 1, deste diploma legal, estabelece que o vendedor tem o dever de entregar ao consumidor bens que sejam conformes com o contrato de compra e venda. O n.º 2 estabelece a presunção de que os bens de consumo não são conformes com o contrato se, entre outras hipóteses, não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem [al. d)].

O artigo 3.º, n.º 1, estabelece que o vendedor responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem lhe é entregue. Dispõe o n.º 2 que as faltas de conformidade que se manifestem num prazo de 2 ou de 5 anos a contar da data de entrega de coisa móvel corpórea ou de coisa imóvel, respectivamente, presumem-se existentes já nessa data, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade.

O artigo 4.º, n.º 1, estabelece que, em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato. O n.º 2 dispõe que, tratando-se de um bem imóvel, a reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, e, tratando-se de um bem móvel, num prazo máximo de 30 dias, em ambos os casos sem grave inconveniente para o consumidor. O n.º 5 estatui que o consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.

Perante as graves deficiências que foram julgadas provadas, não oferece dúvida que as fracções dos autos, vendidas pela recorrente como novas, não apresentam as qualidades e o desempenho habituais de bens dessa natureza e que o consumidor pode razoavelmente esperar. Consequentemente, a recorrente violou o dever que o artigo 2.º, n.º 1, põe a seu cargo, sendo civilmente responsável nos termos estabelecidos nos artigos 3.º e 4.º. Essa responsabilidade não depende de qualquer outro pressuposto, nomeadamente daquele que a recorrente pretende discutir tendo por referência o regime geral da venda de coisas defeituosas, inaplicável ao caso sub judice.

Resta dizer que, em face da recusa da recorrente de proceder à reparação das desconformidades denunciadas pelo recorrido e à urgência dessa mesma reparação, que não é posta em causa, teve inteira justificação a contratação de terceiro para a ela proceder. Logo, a recorrente está obrigada a pagar a indemnização em que foi condenada, ainda que com fundamento jurídico diverso daquele que consta da sentença recorrida.

Évora, 27 de Junho de 2019

Vítor Sequinho dos Santos (relator)

José Manuel Barata

Conceição Ferreira