Évora
| 380/13.8T2STC.E1 |  |
REMUNERAÇÃO
COMISSÃO
Sumário do Relator
Acordam nesta Secção Cível os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:
“(…) – Mediação Imobiliária, Lda.” intentou, em 05.04.2013, acção declarativa sumária contra (…) e (…), pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 9.275,39, (€ 8.856,00 mais € 419,39 de juros de mora vencidos) acrescida dos juros vincendos à taxa legal até efectivo e integral pagamento:
Alegou, para tanto e em resumo, que celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária para venda de um imóvel propriedade desta, que encontrou interessados para a compra do imóvel, mas que a ré veio a vendê-lo a esses mesmos interessados, por si angariados, declarando falsamente na escritura outorgada que não tinha havido intervenção de mediadora imobiliária.
Citada, contestou a ré, a qual se defendeu por impugnação, alegando em resumo que, não prevendo exclusividade o contrato de mediação imobiliária celebrado com a autora, também colocou o seu imóvel à venda noutras plataformas e que foi através dessas plataformas que chegou ao contacto com os actuais compradores, tendo as negociações com vista à aquisição do imóvel sido feitas entre as partes, sem qualquer intervenção da autora. Dispensada a realização da audiência preliminar, foi proferido despacho saneador e procedeu-se à selecção da matéria de facto, com a elaboração dos factos assentes e da base instrutória, após o que, instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento.
Seguidamente foi proferida sentença, nos termos da qual a acção foi julgada improcedente, sendo a ré absolvida do pedido.
Inconformada, interpôs a autora o presente recurso de apelação, em cujas alegações, pedindo que, na procedência do recurso, seja condenada a recorrida ao pagamento de € 9.275,39 quantia esta acrescida dos juros vincendos desde 29.08.2012 à taxa legal até efectivo e integral pagamento, ou, caso assim se não entenda, seja a mesma condenada ao pagamento € 5.904,23 quantia esta acrescida dos juros vencidos e vincendos desde 29.08.2012 à taxa legal até efectivo e integral pagamento, apresentou as seguintes conclusões: 1ª - A decisão recorrida julgou totalmente improcedente o pedido formulado pela ora Recorrente, absolvendo a Recorrida do pedido, mas entende o ora Recorrente que quer a matéria de facto quer a matéria de direito merecem censura, pelo que se interpõe o presente recurso com vista à apreciação de ambos os aspectos. 2ª - A prova produzida em audiência não foi devidamente valorada, sendo certo que se a mesma tivesse sido apreciada segundo os cânones legais, seguramente que a materialidade fáctica dada como provada teria sido bem diferente. 3ª - A Recorrente, no que a si respeita, entende que os factos constantes dos pontos M a P dos factos provados foram incorrectamente julgados e que toda a prova documental e testemunhal impunha que devia ter sido dada outra resposta a tais factos.
4ª - Também os factos a), b) e d) considerados como não provados, foram incorrectamente julgados e que toda a prova documental e testemunhal impunha que devia ter sido dada outra resposta a tais factos. 5ª - A Meritíssima Juíza do Tribunal “a quo”, faz considerações gerais acerca do depoimento da testemunha (…), nomeadamente referindo que “(...) demonstrou ter interesse no desfecho desta causa, interesse este visível nas expressões faciais e corporais relativamente a alguns segmentos do depoimento(...)”, porém não especifica qual o interesse que a testemunha poderia ter, para além do facto de ser funcionário da ora Recorrente. 6ª - Refere-se mais adiante “ter a testemunha coçado a cabeça em jeito de dúvida, articulado com a sua expressão facial” o que considera bastante para desconsiderar o seu depoimento, isto apesar de os factos dados por não provados por via desta dúvida estarem estribados em documentos e em outros depoimentos. 7ª - Por outro lado, e já quanto às testemunhas (…) e (…), o Tribunal “a quo” não considerou devidamente os depoimentos optando por valorá-los “na medida da conjugação da demais prova e com as regras da experiência comum”, olvidando que, obviamente, as ditas testemunhas teriam algo a perder com a procedência da acção nomeadamente no que toca ao crime de falsas declarações por via do facto dado como provado na alínea E da matéria dada como provada.
8ª - O depoimento de tais testemunhas deveria ter sido valorado tendo em conta que ambos estavam algo retraídos e comprometidos com o sucesso da pretensão da Recorrente.
9ª - Ao invés e salvo o devido e muito merecido respeito a meritíssima Juíza do Tribunal “a quo” optou por “complementar” os depoimentos prestados com as regras da experiência comum, nomeadamente com considerações que extravasam em muito o papel do julgador, como seja o “iter” para a conclusão de um negócio de compra de casa, até porque no presente caso é óbvio que estará bem longe do negócio que normalmente ocorre nos nossos dias. 10ª - Assim, e tendo em conta que o princípio da livre apreciação da prova não é ilimitado, e as regras de experiência só devem ser levadas em conta quando a prova testemunhal não seja possível, violou assim o tribunal “a quo” o Art. 607.º n.ºs 4 e 5 do CPC.
11ª - Dúvidas não subsistem que a Recorrida teve conhecimento da visita, pois que naquele dia pediu à Recorrida que aguardasse a entrega de um frigorífico.
12ª - Após a visita, o natural para quem tem um imóvel à venda, seria o indagar acerca do interesse dos “visitantes” ou atender o telefone pois poderia tratar-se de outra proposta. Porém, 13ª - E contrariando a ordem natural das coisas a partir de determinada altura a Recorrida remete-se ao silêncio, deixando de atender o telefone.
14ª - O silêncio de R. e dos interessados indicia que as negociações se iniciaram e prolongaram durante os meses que se seguiram à visita referida em H) e que a R. sabia bem quem eram os compradores, tendo-se remetido ao silêncio como forma de contornar o pagamento da comissão e consequentemente recusando-se a assinar a ficha de visita conforme havia sido acordado. 15ª - Assim a prova testemunhal foi de molde a proporcionar uma resposta diferente aos factos provados e não provados supra referidos, nomeadamente os depoimentos das testemunhas (…), (…), (…), quando conjugados com o depoimento de parte e declarações de parte. Assim, 16ª - A resposta dada aos n.ºs 7 e 8 da Base Instrutória ora alíneas M e N dos factos provados deveria ter sido:
“M. - Foram iniciadas entre a Autora e (…) conversações com vista à visita ao imóvel, tendo-se as negociações entre os mesmos iniciado logo após a visita ao imóvel referida em H.”
“N. - A A informou a R, no decurso das negociações, sobre a identidade de (…) e (…) na sequência da visita referida em H.” 17ª - Por outro lado os factos não provados constantes nas alíneas a) e b) deveriam ter sido dados como provados. Acresce ainda que,
18ª - O tribunal a quo deu como provado que: “O. O facto vertido em H (Em 25.02.2012 a Autora levou ao imóvel referido em C. uma potencial compradora que havia angariado, (…), que à data estava acompanhada por …) contribuiu para a circunstância referida em D (Em 29.08.2012 a Ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a …)” e que P. - O facto vertido em D. (Em 29.08.2012 a Ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a …) deveu-se à circunstância referida em K. a M.”
19ª - Por outro lado deu como não provado que “d) Que o facto vertido em D (Em 29.08.2012 a Ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a …) se tenha devido ao facto vertido em H (Em 25.02.2012 a Autora levou ao imóvel referido em C. uma potencial compradora que havia angariado, …, que à data estava acompanhada por …)." 20ª - Na fundamentação relativa aos factos O e P dados como provados, o Ilustre Tribunal “a quo” refere: “O. A convicção do tribunal relativamente a este facto resultou da espontaneidade do depoimento prestado pela testemunha (…) em oposição ao depoimento prestado, neste tocante, pela testemunha (…). Espontaneamente, no final do seu depoimento, a testemunha (…) referiu que apenas se aperceberam de que o imóvel visitado com a Autora era o mesmo que tinham visto no site do Custo Justo – e relativamente ao qual tinha pedido mais fotografias – quando regressaram a França, após a visita, tendo posteriormente falado directamente com a proprietária. A testemunha (…), por seu turno, referiu que apenas com a segunda visita é que se apercebeu que a casa era a mesma; no entanto não conseguiu explicar a razão pela qual cerca de 4 meses após a visita voltou a contactar com a Ré para ver apenas aquela mesma casa, o que apenas se explica com a circunstância de na primeira visita ter considerado que a mesma casa se enquadrava no perfil que procuravam. Relativamente à circunstância de o posteriormente se reportar à segunda visita, atento o depoimento prestado pela mesma testemunha relativamente à disponibilidade económica e atenta a convicção do tribunal constante da motivação do facto não provado e vertido em b), é convicção do tribunal que as negociações se iniciaram nos termos relatados por (…) e (…), que vão no sentido constante do facto que se deu como provado.”
21ª - “P. Meios de prova considerados quando da motivação dos factos vertidos em M., nos seguintes termos: Foi com a publicidade da venda do imóvel no referido site da internet que as testemunhas (…) e (…) se interessaram pelo imóvel, apenas se tendo apercebido de que era o mesmo que tinham visitado após terem visto as fotografias enviadas pela Ré. Resultou também do depoimento das referidas testemunhas – e considerando a motivação do facto não provado vertido em a) – não terem existido quaisquer negociações entre a Autora e os compradores com vista à definição do preço de venda. Assim, é convicção do tribunal que, sem prejuízo do facto vertido em O., foram os referidos factos K. a M. os determinantes para que o negócio fosse concretizado.”
22ª - A Sentença posta em crise refere também quanto aos factos não provados que: “d) Não logrou a Autora provar, como lhe competia, que foi devido à visita que a celebração do contrato de compra e venda ocorreu considerando a motivação ínsita quando da resposta ao facto não provado vertido em b): a visita contribuiu para a celebração do negócio; no entanto não foi determinante uma vez que previamente existia por parte dos compradores um interesse inicial no imóvel e considerando que as negociações com vista à definição do preço e demais cláusulas apenas ocorreram no âmbito e após uma segunda visita (o que não seria necessário se a formação da vontade dos compradores estivesse perfeita naquela data).”
23ª - Em suma a Meritíssima Juíza do Tribunal “a quo” entendem que da conjugação da prova os compradores tomaram contacto com o imóvel através do anúncio da Recorrida na internet e que foi este o facto que deu origem à compra. 24ª - Por outro lado, refere-se ainda na fundamentação que à data da visita referida em H da Matéria dada como provada que a formação de vontade ainda não estava consubstanciada e por tal não teria sido a primeira visita o facto que despoletou a compra.
25ª - Ora, tal argumentação parece-nos que encerra em si mesma uma contradição, uma vez que se a decisão de compra não estava formada na primeira visita, muito menos estaria aquando do visionamento do anúncio, porque anterior. 26ª - Por outro lado, não é crível que os compradores se decidam a comprar um imóvel com base em fotografias ou anúncios na internet, até porque como eles próprios afirmam visitaram muitas casas e viram muitas fotografias. 27ª - A determinada altura a testemunha (…) refere que teria sido o seu companheiro a fazer as pesquisas e que não tinha visto quaisquer fotografias, mas que após a visita referida em H, diz que “Tenho uma imagem, tenho uma recordação de um objecto que vi, gostei dele vou vê-lo novamente”.
28ª - O que o senso comum nos diz é que a imagem que permaneceu nos compradores foi a resultante da visita referida em H da Matéria dada como provada e não a imagem resultante do visionamento de fotografias. 29ª - Aliás a testemunha (…) quando questionado porque voltou a contactar a R. afirma: “Porque normalmente eu já devia ter visto a casa em Fevereiro, só que não houve a possibilidade de ela estar presente.”
30ª - Pelo que não poderia o Tribunal ter considerado provados os factos constantes em P, restringindo a resposta à matéria constante em O, e por outro lado dando como não provado a factualidade constante em d), atentos os depoimentos supra referidos e demais prova. 31ª - Atentos os depoimentos supra transcritos e as considerações já tecidas o Ilustre Tribunal “a quo” deveria ter dado como provado que:
“O. O facto vertido em D. (Em 29.08.2012 a Ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a …) deveu-se ao facto vertido em H (Em 25.02.2012 a Autora levou ao imóvel referido em C. uma potencial compradora que havia angariado, …, que à data estava acompanhada por …). P. Os factos vertidos em K e M contribuíram para a circunstância referida em D.”
32ª - E como não provado: O facto vertido em D. (Em 29.08.2012 a Ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a …) deveu-se à circunstância referida em K. a M.
33ª - Nos termos do art. 2.º n.º 1 do Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho: “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.”. 34ª - Ora, a Recorrente logrou provar que celebrou um contrato de mediação imobiliária com a Recorrida – cfr. alínea B) dos Factos Provados.
35ª - Da mesma forma resultou desde logo provado que conseguiu interessado na compra do imóvel (cfr. alínea H) dos Factos Provados) e que esse mesmo interessado acabou por comprar o imóvel (cfr. alínea D) dos Factos Provados). 36ª - Ora, nos termos do Art. 762.º do Código Civil, a Recorrente cumpriu a obrigação a que estava vinculada e nos termos do Art. 799.º do mesmo diploma incumbia à Recorrida a prova de que o seu incumprimento não procedia de culpa sua, invertendo-se assim o ónus da prova. 37ª - Ao não ter apreciado a prova desta forma a douta sentença recorrida violou os Arts. 342.º n.º 1 e 3, 762.º e 799.º do C.C..
38ª - Por mera cautela se diga que o Tribunal “a quo” na matéria dada como provada não faz qualquer menção ao preço da transação mencionada em D), facto este essencial para a liquidação do pedido.
39ª - Ora, consta dos autos a fls. 35 a 39 o título de compra e venda do imóvel, em que se declara que o preço da transmissão do imóvel se cifrou em € 120.000,00. Porém,
40ª - O Pedido formulado pela Recorrida foi calculado com base no contrato a fls. 9 dos autos ou seja € 180.000,00. 41ª - Ora a Recorrida nenhuma prova fez que o preço constante no título de compra e venda do imóvel fosse o realmente praticado pelas partes.
42ª - Sendo que, tal prova onerava a Recorrida, uma vez que se trata de um facto que obstava à pretensão formulada pela Recorrente.
43ª - Pelo que nos termos do Art. 607.º n.º 3 e 4 do CPC deveria ter dado como provado o preço de venda constante no contrato a fls. 9.
44ª - Caso assim se não entende, o que não se concede sempre se deverá dar como provado que o preço de venda se cifrou nos € 120.000,00, montante este admitido pela Recorrida. 45ª - Atentas as considerações tecidas supra acerca da matéria de facto, a matéria dada como provada deveria ser a já referida, sob pena de se violarem os Arts. 444.º, 452.º, 454.º e 516.º do C.P.C. e 342.º e ss., 346.º e 376.º Do Código Civil. 46ª - A douta Sentença de ora se recorre fez uma qualificação adequada do contrato objecto dos presentes autos, porém não retirou todas as consequências de tal qualificação.
47ª - Na verdade, entende a Recorrente que mesmo com a matéria dada como provada pelo Ilustre Tribunal “a quo” o pedido formulado pela Recorrente deveria ter sido julgado procedente. 48ª - De facto, entende a Recorrente que, ainda que não se considere que a sua actividade foi a única e determinante causa para o facto constante na alínea D da matéria dada como provada, o que não se concede, bastaria que a sua actividade tivesse contribuído para esse desfecho e que se inserisse na cadeia de factos que levaram a que o negócio se concretizasse, conforme se refere no Acórdão da Relação de Lisboa de 05.03.2012 citado na Sentença do Tribunal “a quo”.
49ª - Refere também o Ilustre Tribunal “a quo” que “Resulta também da factualidade provada que esta visita, embora não determinante para a concretização do negócio, contribuiu para a sua realização, como referido na motivação da factualidade provada em O..”
50ª - Porém sem retirar daí as consequências devidas que conduziriam à procedência do pedido, justificando tal volte face em termos de fundamentação da seguinte forma:
“Assim sendo a visita que a Autora fez, isoladamente considerada e no sentido de contributo, não gerou naturalmente o interesse dos compradores no imóvel, porquanto este já existia, nem determinou a sua necessária conclusão uma vez que apenas após uma segunda visita se iniciaram as negociações.” 51ª - Apreciando a prova produzida, pensamos ser do sendo comum que ninguém se interessa por um imóvel através de um anúncio na internet, sendo por demais evidente que a visita efectuada é que despoletou o interesse, que mais tarde se veio a solidificar noutra visita, mas desta feita já sem intervenção da Recorrente. 52ª - Tal falta de intervenção da Recorrente na segunda visita fica-se a dever a uma atitude da Recorrida, que ocultou tal facto e não permitiu a intervenção e condução do negócio por parte da mediadora, pelo que só à Recorrida pode ser imputável. 53ª - Acompanhemos o Acórdão do S.T.J. de 12.12.2013 in www.dgsi.pt, com interesse para os autos atenta a vasta doutrina e jurisprudência citadas: “Explicita Pinto Monteiro que “a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (…) é independente do cumprimento do contrato, diversamente do que sucede com a retribuição do agente (…), podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado”[4].
54ª - A este propósito, tem sido entendimento, neste STJ, que “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela[5]. 55ª - Mais abrangentemente, Manuel Salvador[6], admite, como orientação que melhor acode aos interesses em causa, que o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio”.” 56ª - E também o Acórdão do S.T.J. de 01.04.2014 in www.dgsi.pt que por sua vez cita o Prof. Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, págs. 96 a 104.: “Abordando a questão da causalidade [[15]] que deve existir entre a actividade do mediador, por um lado, e a conclusão do negócio pretendido/querido ou visado pelo comitente, refere este autor “pode considerar-se assente que o conceito de causalidade não implica que a actividade do mediador, para como tal se deva considerar, não possa conduzir a outro resultado senão à feitura do negócio, não se tratando de aplicar a teoria da causalidade adequada. Por exemplo se o mediador consegue um comprador e este está disposto a adquirir por determinado preço – inferior ao combinado entre o incumbente e o mediador – e o comitente não aceita, mas posteriormente vem a concluir o negócio com o mesmo (indicado) comprador, já sem a intervenção do mediador, este autor estima que este tem o direito á percepção da remuneração. [[16]] Ocorrendo, no entanto, que o contrato é abandonado e, “depois, com superveniência de circunstâncias novas e em condições modificadas a ele volta e o conclui, directamente ou por meio de outro corretor, o primeiro corretor procurado não tem o direito à comissão”. [[17]] 57ª - Resumindo, este elemento do contrato de mediação, ou condição de remuneração, refere este autor, lidimamente, que “o mediador só adquiriu o seu direito à remuneração quando influiu directamente sobre a conclusão, mas não é necessário, por outro lado, que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado o nome duma pessoa disposta a fazer determinado negócio.”.”
58ª - Ou seja, não se trata de um aplicação irrestrita da teoria da causalidade adequada, antes deve procurar-se adaptar os ensinamentos de tal construção jurídica à realidade peculiar do contrato de mediação imobiliária. 59ª - De qualquer forma e fazendo um juízo de prognose de adequação abstracta, qual seria o evento mais adequado para que a compra de um imóvel se concretizasse?
60ª - A visualização de um anúncio na internet ou a visita ao imóvel?
61ª - Pensamos pois que mesmo numa construção mais “simplista” ter-se-ia que considerar que a visita seria o facto gerador da concretização do negócio.
62ª - Não se pode pois concordar com a argumentação expendida na douta sentença do tribunal “ a quo” quando se refere que: “Assim sendo a visita que a Autora fez, isoladamente considerada e no sentido de contributo, não gerou naturalmente o interesse dos compradores no imóvel, porquanto este já existia, nem determinou a sua necessária conclusão uma vez que apenas após uma segunda visita se iniciaram as negociações.” 63ª - Primeiro porque como já fica dito o interesse num imóvel por via de anúncios na internet e fotografias não é crível e segundo porque a Recorrente só não participou em negociações ulteriores porque foi impedida de o fazer mercê do silêncio por parte da Recorrida.
64ª - A Recorrente entende pois que mesmo com a factualidade dada como provada, ainda que não seja modificada (o que não se admite) a acção teria que ser sempre procedente, uma vez que a actividade da mediadora influiu directamente na conclusão do negócio.
65ª - Estando pois os fundamentos em oposição com a decisão proferida, constituindo causa de nulidade da Sentença, nos termos da alínea c) do n.º 1 do Art. 615.º do CPC.
66ª - Ao considerar o pedido como improcedente a douta sentença recorrida violou os Arts. 444.º, 452.º, 454.º e 516.º e alínea c) do n.º 1 do Art. 615.º do C.P.C. e 342.º e ss., 346.º, 376.º e 563.ºDo Código Civil, e ainda os Arts. 18.º e 19.º do Dec. Lei 211/2004 de 20 de Agosto.
Contra-alegou a ré, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações da apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso, são as seguintes as questões de que cumpre conhecer:
- impugnação da matéria de facto; - direito da autora à remuneração relativa á sua mediação na venda em causa:
Factualidade dada por provada na 1ª instância:
A) A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária, encontrando-se para tal autorizada pela licença INCI – (…).
B) No âmbito da referida actividade celebrou em 26.12.2011, e com a duração de 6 meses, com a Ré um contrato de mediação imobiliária, com vista à mediação na venda de uma fracção autónoma tipo T4+1 de que esta era proprietária. C) A referida fracção designada pela letra A situa-se na Rua (…), 4ª, em (…), (…), e encontra-se inscrita na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o n.º (…), descrita na Conservatória do Registo Predial de (…) sob o n.º …/20010126-A. D) Em 29.08.2012 a Ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a (…).
E) No título de compra e venda relativamente ao contrato referido em D. as partes declararam não ter havido intervenção de mediador imobiliário no negócio.
F) A Ré não efectuou qualquer pagamento a título de comissão à Autora.
G) O contrato referido em B. continha uma cláusula de Não Exclusividade, tendo sido acordada como retribuição à Autora uma comissão de 4%.
H) Em 25.02.2012 a Autora levou ao imóvel referido em C. uma potencial compradora que havia angariado, (…), que à data estava acompanhada por (…).
I) Após a visita a “ficha de visita” foi assinada pela Autora e pela interessada.
J) Em data anterior à celebração do contrato com a Autora, a Ré colocou um anúncio no site “Custo Justo.pt” publicitando a venda do imóvel referido em C..
K) Na sequência do referido em J., em 3 de Fevereiro de 2012 a Ré foi contactada por (…), companheiro de (…).
L) … tendo aquele solicitado mais fotografias sobre o imóvel em venda.
M) Foram iniciadas entre a Autora e (…) conversações com vista à visita ao imóvel, tendo-se as negociações entre os mesmos iniciado no Verão de 2012 após uma segunda visita ao imóvel.
N) No decurso das negociações (…) e (…) não informaram a Ré que tinham visitado o imóvel na companhia de funcionários da Autora.
O) O facto vertido em H. contribuiu para a circunstância referida em D.
P) O facto vertido em D. deveu-se à circunstância referida em K. a M.
I - Quanto à impugnação da matéria de facto:
1) Neste âmbito, começa a autora apelante por questionar os pontos da factualidade M e N da factualidade provada, nos quais o tribunal deu como provado que:
M) Foram iniciadas entre a Autora e (…) conversações com vista à visita ao imóvel, tendo-se as negociações entre os mesmos iniciado no Verão de 2012 após uma segunda visita ao imóvel.
N) No decurso das negociações (…) e (…) não informaram a Ré que tinham visitado o imóvel na companhia de funcionários da Autora.
Tais factos resultaram das respostas dadas aos quesitos 7º e 8º da base instrutória (nos quais se perguntava: 7. Nesta sequência (ou seja, na sequência da colocação do anúncio no site “Custo Justo.pt” e do contado da ré pelo (…), em 3 de Fevereiro de 2012) iniciaram-se as negociações tendentes à venda do imóvel? 8: No decurso das negociações (…) e (…) não informaram a ré que tinham visitado o imóvel na companhia de funcionários da autora?).
E pretende que tais factos sejam alterados no sentido de se dar como provado:
“M) Foram iniciadas entre a Autora e (…) conversações com vista à visita ao imóvel, tendo-se as negociações entre os mesmos iniciado logo após a visita ao imóvel referida em H.” (H. Em 25.02.2012 a Autora levou ao imóvel referido em C. uma potencial compradora que havia angariado, …, que à data estava acompanhada por …).
“N) A A informou a R, no decurso das negociações, sobre a identidade de (…) e (…) na sequência da visita referida em H.” Para além disso, e em simultâneo, questiona a circunstância de não terem sido dados como provados os factos referidos nas alíneas a) e b) dos factos não provados, a saber:
a) Que tenha sido acordado que, nas circunstâncias referidas em I., a ficha seria assinada posteriormente pela Ré.
b) Que os compradores angariados se tenham mostrado bastante interessados e que a sua identificação tenha sido comunicada à Ré. Pretende a autora que tais factos sejam dados como provados
Tudo, com base nos depoimentos das testemunhas (…), (…), (…), quando conjugados com o depoimento de parte e declarações de parte.
2) No que se refere à al. M) dos factos provados, a diferença entre aquilo que foi dado como provado e aquilo que a apelante pretende seja dado como provado apenas consiste em saber se as negociações entre a autora e (…) se iniciaram “no Verão de 2012, após uma segunda visita ao imóvel” (conforme foi dado como provado) ou se “iniciado logo após a visita ao imóvel referida em H”, ou seja, em 25.02.2012, data em que a autora levou a compradora (…), acompanhada do (…) ao imóvel” (conforme pretende a apelante).
Conforme se alcança da respectiva fundamentação, o tribunal baseou o facto ora em apreço nos depoimentos das testemunhas (…) e (…). Relativamente ao segundo segmento, a convicção do tribunal resultou do depoimento prestado por ambas as testemunhas conjugadas com o depoimento prestado pela testemunha (…).
Todavia, a apelante considera que tal facto deve ser alterado nos termos por si defendidos, com base nos depoimentos das testemunhas (…), (…) e (…), (…), quando conjugados com o depoimento de parte e declarações de parte.
Todavia sem razão.
A testemunha (…), apesar de ter prestado um depoimento algo confuso e por vezes algo contraditório, referiu, no essencial, que em princípios do ano entrou em contacto com a Senhora … (representante da autora) para ver uma outra casa, que visitou com ela várias outras casas e bem assim a casa em causa nos autos, não tendo havido mais contactos com a autora e que só mais tarde, em Junho, após ter contactado a ré (da qual obtivera pela internet o número de telefone), ou ter sido contactado por esta, veio a Portugal, tendo então visitado de novo a casa em questão com o Dr. … e que nessa altura é que negociou o preço. Mais referiu que contactou inicialmente a ré através do site Custo Justo, que viu diversas casas e que só depois é que entrou em contacto com a autora. Mais referiu que só em Junho, aquando da referida visita, é que se apercebeu que a casa era uma das que já tinha visitado com a representante da autora. E referiu ainda que a decisão de comprar não resultou nem do que viu no “Custo Justo” nem na 1ª visita.
Não resulta assim de tal depoimento que as efectivas negociações e a decisão de comprar a casa em questão se tenham iniciado logo após a 1ª visita ao imóvel (patrocinada pela autora) de 25.02.2012, referida em H) dos factos provados.
Em relação à testemunha (…), funcionário da autora que angariou a casa em questão, resulta da fundamentação da resposta à matéria de facto que o tribunal não considerou tal depoimento como credível (com o que se insurge a apelante).
E o certo é que efectivamente, e sem prejuízo dos elementos relativos aos aspectos visuais em que o tribunal se baseou para colocar em causa a credibilidade desta testemunha (que são sempre de particular relevância para formar a livre convicção e aos quais não temos acesso) o certo é que, para além do natural interesse da testemunha no resultado da acção (já que segundo o mesmo foi ele o angariador do negócio), da respectiva audição resulta a ideia de um certo nervosismo e de falta de segurança. Diz que o cliente (… – companheiro da compradora) mostrou interesse no negócio, que contactou a ré a comunicar-lhe os valores que haviam sido falados mas o certo é que, conforme refere e o que é confirmado pela legal representante da autora, foi esta que não ele quem acompanhou o (…) na visita à casa em questão em Fevereiro de 2012.
Em suma, do depoimento desta testemunha também não se pode retirar, a nosso ver, a prova da matéria factual ora em análise.
E o mesmo, em certa medida, se diga em relação à testemunha (…), funcionária da autora. Esta testemunha, administrativa da autora que, foi segundo a mesma, quem fez os contactos para efeitos de se poder proceder à visita de Fevereiro, não contactou com os compradores (compradora e companheiro) e sobre os contactos da representante da autora com a ré, para além de se referir aos mesmos de forma vaga, no fundo terá sabido dos mesmos através desta. No que se refere ao depoimento da ré, nada resulta de relevante no sentido da prova, designadamente da confissão da matéria em questão e , no que respeita ao depoimento da legal representante da autora, cuja finalidade principal se destinaria à confissão de factos que lhe fossem desfavoráveis (o que não é o caso da matéria em questão), afigura-se-nos que ao mesmo não pode ser dada credibilidade, na medida em que, para além do interesse pessoal da mesma no resultado da acção, a mesma se revelou particularmente nervosa e pouco convincente.
Nestes termos, haveremos de concluir no sentido de a prova invocada pela apelante não impor a alteração da matéria de facto ora em apreço – improcedendo assim nesta parte a impugnação da matéria de facto.
3) No que respeita à al. N) dos factos provados (“No decurso das negociações … e … não informaram a Ré que tinham visitado o imóvel na companhia de funcionários da Autora”), pretende a apelante que tal facto seja alterado no sentido de se dar como provado que “A autora informou a ré, no decurso das negociações, sobre a identidade de (…) e (…) na sequência da visita referida em H.”
Todavia o certo é que este pretendido facto não tem a ver com aquilo que foi alegado constava do quesito 8º da base instrutória, no qual se perguntava se “no decurso das negociações (…) e (…) não informaram a ré que tinham visitado o imóvel na companhia de funcionários da autora”.
O que a autora pretende não é que tal matéria (dada como provada) seja dada como não provada mas sim que se dê como provada matéria diferente da que era perguntada.
De resto, até pelas razões supra enunciadas, afigura-se-nos que os depoimentos em que a apelante se baseia não impõem a alteração da factualidade em questão, no sentido de a mesma deixar de ser dada como provada e de se dar como provado precisamente o contrário.
E assim sendo, improcede também nesta parte a impugnação da matéria de facto.
4) Relativamente aos factos dados como não provados, sob as alíneas a) e b) dos factos não provados (a) Que tenha sido acordado que, nas circunstâncias referidas em I., a ficha seria assinada posteriormente pela Ré; b) Que os compradores angariados se tenham mostrado bastante interessados e que a sua identificação tenha sido comunicada à Ré):
Quanto à questão da assinatura da ficha, o que sabemos da mesma (junta aos autos) não foi assinada pela ré, e apenas foi assinada pela autora e pela interessada (…), não resultando dos depoimentos (tendo-se designadamente em consideração o que já supra expusemos) que a ré tenha ficado de assinar a referida ficha. Que a ré tenha tido conhecimento da existência de uma visita da autora com alguém interessado à casa em questão, afigura-se-nos que isso resulta efectivamente dos depoimentos prestados, na globalidade, até porque foi a mãe da ré a ceder as chaves da cas para o efeito. Todavia, o mesmo já não sucede em relação à comunicação à ré da identificação do sucesso da visita da identificação dos interessados e do assumir, por parte da ré, dessa visita como relevante .
No que respeita ao interesse manifestado pelos “compradores angariados”, a (…) e o (…), o certo é que tal não resulta dos depoimentos destes, bem pelo contrário. De resto, foi apenas a legal representante da autora contactou directamente com eles (pelo que o alegado conhecimento das testemunhas … e … sobre a matéria não se afigura minimamente consistente) e sendo certo que, pelas razões supra descritas o depoimento daquele não pode ser tido como relevante.
Assim sendo, improcede também nesta parte a impugnação da matéria de facto.
5) Pretende ainda a apelante que o facto constante da al. O) dos factos provados (“O facto vertido em D (Em 29.08.2012 a ré vendeu o imóvel objecto do contrato de mediação a …) deveu-se à circunstância referida em K a M” (“Na sequência do referido em J., em 3 de Fevereiro de 2012 a Ré foi contactada por …, companheiro de … tendo aquele solicitado mais fotografias sobre o imóvel em venda. Foram iniciadas entre a Autora e … conversações com vista à visita ao imóvel, tendo-se as negociações entre os mesmos iniciado no Verão de 2012 após uma segunda visita ao imóvel”) seja alterado, com base nos depoimentos da supra referidas testemunhas, no sentido de se dar como provado que “O facto referido em D deveu-se ao facto vertido em H” (“Em 25.02.2012, a autora levou ao imóvel referido em C uma potencial compradora que havia angariado, …, que à data estava acompanhada por …).
Em suma, a apelante pretende que se dê como provado que a venda do imóvel em questão se deveu não aos contactos e negociações estabelecidos directamente entre o (…) e a ré ma sim à intervenção da autora, por vis da visita por esta patrocinada.
Todavia, sem razão, face a tudo o que já supra expusemos.
6) Em face do exposto, improcede in totum, a impugnação da matéria de facto – razão pela qual haveremos de ter como definitivamente assente a matéria de facto fixada na 1ª instância.
Quanto ao direito da autora à remuneração relativa á sua mediação na venda em causa:
Defende a autora o seu direito à remuneração resultante do contrato de mediação imobiliária que celebrou com a ré e, por consequência, a procedência do pedido que deduziu (eventualmente reduzido, se se considerar provado que a venda foi feita pelo preço declarado na escritura de compra e venda), defendendo para o efeito que venda do imóvel em questão, realizada pela ré resultou da sua mediação no negócio.
Tal tese e pretensão assentam em primeira linha na factualidade que, no seu entendimento, deveria ser dada como provada, em consequência da procedência da impugnação da matéria de facto – impugnação essa que, conforme acabámos de ver, improcede.
Mas, para além disso, defende ainda a autora que, mesmo com a matéria de facto que foi dada como provada na 1ª instância, sempre o pedido formulado deveria ser julgado procedente. Isto porquanto se provou (al. O dos factos provados) que a visita de 25.02.2012, na qual a autora levou a pessoa que veio a comprar o imóvel “contribuiu” para a venda da imóvel e porque, ainda segundo a apelante, não era necessário que a sua actividade fosse a única determinante para a consumação do negócio, bastando que a sua actividade tivesse contribuído para esse desfecho.
Nos termos do nº 1 do art. 18º do DL 211/2004, de 20.08, em vigor à data dos factos, no âmbito da mediação imobiliária, “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. Resulta assim de tal disposição, na linha do que se defende na sentença, que não basta angariar um qualquer interessado para negociar com o cliente dono do imóvel, sendo necessário que o contrato venha a ser celebrado em resultado e por força da correspondente mediação, ou seja que o negócio seja concretizado em virtude da actividade do mediador, mediante a prática de actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato, concretizado através com a mediação. (acs. do STJ de 28.04.2009, em que é relator Fonseca Ramos, e de 12.12.2013, em que é relator Granja da Fonseca, ambos in www.djsi.pt)”.
É certo que se deu como provado (al. O dos factos provados) que a visita ao imóvel, patrocinada pela autora em 25.02.2012, “contribuiu” para a realização da venda que veio a ter lugar. Todavia, não sabemos quais os termos concretos dessa contribuição (em si mesma, de cariz manifestamente conclusivo), sendo certo que aquilo que importava saber era se essa visita foi determinante ou pelo menos relevante para a concretização do negócio, ou seja, que sem essa contribuição o negócio se não teria realizado.
E isto, tendo em linha de conta que, por um lado, não foi estabelecido qualquer regime de exclusividade (no contrato de mediação celebrado entre as partes) e, por outro lado, que se provou ainda que a venda se “deveu” (ou seja, que foi determinante) ao contacto da ré feito pela compradora e seu companheiro em 03.02.2012 (ainda antes da tal visita patrocinada pela autora) e às conversações que vieram a ser mantidas com a ré após uma segunda visita (não patrocinada pela autora) no Verão de 2012.
Em face do exposto, haveremos de concluir no sentido de que a autora não logrou provar, conforme lhe competia, que foi em resultado da sua acção de mediação que a venda em questão se veio a realizar, ou que, sem a sua intervenção a mesma não teria tido lugar.
Improcedem assim também nesta parte as conclusões do recurso, impondo-se negar provimento ao recurso e confirmar a decisão recorrida.
Termos em que se acorda em julgar improcedente a apelação e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 12 de Fevereiro de 2015
Acácio Luís Jesus das Neves
José Manuel Bernardo Domingos
João Miguel Ferreira da Silva Rato