| 3493/16.0T8LRA.C1 |  |
ESCRITURA PÚBLICA
NULIDADE FORMAL
ABUSO DE DIREITO
INALEGABILIDADE
RESTITUIÇÃO
II - Face ao disposto no n.º 1 do artigo 1043.º do Código Civil, partir do momento em que cessou o contrato de arrendamento, terminou também para o arrendatário o tempo durante o qual podia cumprir a obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, pelo que a entrega da coisa implica incumprimento definitivo desta obrigação, podendo o senhorio proceder a reparações.
I. Relatório
a) O presente recurso vem interposto da sentença final que versa sobre a pretensão da Autora no sentido de obter uma indemnização da Ré P (…) Lda., emergente de responsabilidade contratual, por incumprimento dos contratos de arrendamento celebrados, um em 01 de março de 1986 e outro em 01 de fevereiro de 1989, no que diz respeito a falta de aviso prévio da denúncia dos contratos, indemnização e custo de reparação dos pavilhões arrendados, tudo na quantia global de €46.116,32.
A Ré contestou os pedidos e deduziu pedido reconvencional invocando a realização de benfeitorias no âmbito dos mesmos contratos de arrendamento, no montante global de €11.633,99.
No final foi proferida a seguinte sentença:
«III. DISPOSIIVO
Nos termos e fundamentos expostos,
1. Julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência,
2. Condeno a Ré P (…), LDA., a pagar à Autora UNIÃO DAS FREGUESIAS DE (...) a quantia de €12.730,34 (doze mil, setecentos e trinta euros e trinta e quatro cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento.
3. Absolvo a Ré da restante quantia pedida.
4. Julgo a presente reconvenção totalmente improcedente e, em consequência,
5. Absolvo a Autora UNIÃO DAS FREGUESIAS DE (...) do pedido reconvencional deduzido pela Ré P (…) LDA..
6. As custas são a cargo da Autora e da Ré, na proporção do respetivo decaimento.
7. Registe e notifique».
b) É desta decisão que vem interposto recurso por parte da Autora, cujas conclusões são as seguintes:
(…)
c) A Ré também recorreu, tendo concluído nestes termos:
(…)
d) A Autora recorrida contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão sob recurso na parte favorável.
II. Objeto do recurso
De acordo com a sequência lógica das matérias, cumpre começar pelas questões processuais, se as houver, prosseguindo depois com as questões relativas à matéria de facto e eventual repercussão destas na análise de exceções processuais e, por fim, com as atinentes ao mérito da causa.
Tendo em consideração que o âmbito objetivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (artigos 639.º, n.º 1, e 635.º, n.º 4, ambos do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as questões que este recurso coloca são as seguintes, começando pelo recurso da Ré:
Recurso da Ré.
1 – O primeiro conjunto de questões suscitadas pela Ré respeita à matéria de facto.
(I) O facto provado sob o n.º 19 tem esta redação:
«As referidas obras foram realizadas com autorização verbal da Autora, a qual alertou sempre para a responsabilidade prevista nos contratos».
A Ré pretende que se retire do facto provado 19 o segmento «…a qual alertou sempre para a responsabilidade prevista nos contratos».
Argumenta que este segmento não foi alegado por nenhuma das partes, não resulta da prova produzida e não foi objeto de contraditório e é conclusivo.
(II) Em segundo lugar, continuando com a impugnação da matéria de facto, cumpre verificar se ocorreu omissão relevante no julgamento da matéria de facto relativamente aos factos dos artigos 6, 7, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 42 e 44 da contestação e dados como reproduzidos em sede de reconvenção, devendo o tribunal da Relação declarar tais factos provados, pelas razões alegadas.
Os factos a declarar provados são os seguintes:
«A R à data da celebração dos contratos de arrendamento, tal como agora, exercia a atividade de fabricação de equipamentos para a indústria transformadora de plásticos» - artigo 6.º da Contestação.
«Os “arrendamentos” em causa tinham a natureza de arrendamento para a indústria e foi com essa finalidade de uso que a A deu de arrendamento os imóveis à R para que esta aí prosseguisse o seu objeto social» - artigo 7.º da Contestação
«Ao longo dos anos em que perduraram os arrendamentos a R nunca tratou do licenciamento dos locados» - artigos 25.º e 26.º da Contestação
«A R teve de efetuar nos locados benfeitorias necessárias para desenvolver a atividade industrial de harmonia com o fim contratual» - artigo 27.º da Contestação
«Desde o início dos arrendamentos no locado, nunca a A efetuou quaisquer Benfeitorias, úteis/necessárias ou de outra natureza nos locados, nem nunca teve qualquer intervenção nos mesmos, nem sequer de manutenção» - artigo 31.º da Contestação.
«Os locados foram restituídos pela R à A em boas condições de uso e conservação, ressalvando o normal desgaste decorrente dos eu uso por parte da R durante quase trinta anos» - artigo 32.º da Contestação
«No período em que foi locatária dos imóveis em causa foi sempre a R quem efetuou a manutenção dos imóveis e que aí efetuou as benfeitorias necessárias em ordem a assegurar o gozo dos mesmos para os fins contratuais para o bom uso e conservação dos imóveis» - artigos 33.º da Contestação
«Na data em que foram entregues á R os imóveis em causa os mesmos não passavam de barracões amplos destinados a armazém, com apenas uma casa de banho num deles, pelo que a R aí teve de criar o necessário para o fim para o qual tomou de arrendamento à A.» - artigo 34.º da Contestação
«O segundo barracão, tomado de arrendamento pelo contrato de 01/FEV/89, foi precedido de negociações com a R, tendo o mesmo sido contratado na condição da R poder ligar os dois barracões em causa nos autos, o que a A autorizou» - artigo 35.º da Contestação
«A R apesar de ai ter criado as condições necessárias para o exercício da sua atividade, nunca “conseguiu que os locados fossem licenciados pela A para atividade industrial”» - artigo 47.º da Contestação
«Os locados foram restituídos pela R à A em boas condições de uso e conservação, ressalvado o normal desgaste decorrente do seu uso por parte da R durante quase trinta anos» - artigos 32.º e 44.º da Contestação
(III) Em terceiro lugar, impugna a resposta dada ao facto provado sob a «al. a)».
(IV) Em quarto lugar, pretende que os factos provados sob os n.º 11 e 12 sejam alterados.
Com efeito, tendo ficado provado, que «os locados foram restituídos pela R à A em boas condições de uso e conservação, ressalvado o normal desgaste decorrente do seu uso por parte da R durante quase trinta anos», deve ser dado como não provado o ponto de facto 11 da matéria de facto dada como provada nos autos, porque prejudicado por este.
E deve ser declarado não provado o ponto de facto 12 da matéria dada como provada, porquanto, ao contrário do vertido em tal ponto de facto, não foram essas as obras executadas pela Autora – estamos, apenas perante a reprodução do orçamento junto pela A –, mas sim as constantes da fatura junta aos autos.
2 – Em segundo lugar, já em sede de aplicação do direito, coloca-se a questão de saber se os contratos de arrendamento devem considerar-se feridos de nulidade, por não terem sido exarados em escritura pública, ou se esta nulidade não pode ser arguida porquanto tendo o contrato vigorado entre as partes por quase 30 anos, seria agir com abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, cumprindo verificar se se estabeleceu uma relação de confiança mútua no sentido de não vir a ser arguida a falta de forma do contrato ou se deve ser afastada a situação de abuso de direito, porquanto a Autora não provou que a falta de cumprimento das exigências da forma no momento da celebração do contrato pudessem ser imputadas à Ré recorrente.
3 - Em terceiro lugar, coloca-se a questão da nulidade dos arrendamentos com fundamento na falta de licenciamento dos pavilhões para o tipo de indústria que a Ré exerceu no interior dos mesmos, bem como a questão do abuso de direito quanto à invocação deste vício, colocando-se ainda a questão de saber se a Autora está impedida de invocar o abuso de direito, porquanto a recorrida tem natureza de entidade pública, e como tal uma entidade publica fiscalizadora do controle de legalidade.
4 – Em quarto lugar, coloca-se a questão atinente ao pedido de indemnização formulado pela Autora, questão esta que será tratada a propósito do recurso da Autora, onde se analisará a questão de saber se a Autora tem direito à indemnização que pede, porquanto:
(a) A Autora não interpelou a Ré para proceder às reparações, sendo certo que a indemnização só pode ser fixada em dinheiro quando a reconstituição natural não seja possível ou não repare integralmente os danos – artigo 566.º n.º 1 do Código Civil.
(b) As despesas a considerar não são as do orçamento apresentado, mas sim as que constam da fatura junta aos autos e entre estas há algumas que não se destinaram a reparações, mas sim a adaptar o locado para outros fins, tendo em conta que neles veio a ser instalado um supermercado e uma empresa de pneus.
(c) As benfeitorias foram feitas com o acordo da Autora, pelo que ficando a pertencer à Autora, segundo esta sustenta face ao contrato, não há lugar a indemnização
5 – Por fim, coloca-se a questão relativa à indemnização solicitada a propósito das benfeitorias efetuadas pela Ré, pelas quais pede 11.633,99€ (onze mil seiscentos e trinta e três euros e noventa e nove cêntimos).
Recurso da Autora
1 – A primeira questão colocada respeita à matéria de facto e consiste em verificar se deve ser acrescentada aos factos provados os seguintes factos:
«A Ré deixou os pavilhões no estado descrito no art. 12.º da pi».
«Para reparar tais defeitos causados pela Ré a A. teve de despender a quantia de 38.221,02 euros» (ou pelo menos tal quantia deduzida do valor da pintura ou seja em 19.110,51 euros).
2 – Em segundo lugar, cumpre verificar se o aviso prévio feito pela Ré em 31/7/2014, para produzir efeitos em 31-08-2014, retirou 90 dias ao prazo de aviso prévio previsto na lei, pelo que a Ré será devedora das rendas devidas durante este lapso de tempo, isto é, pelos três meses posteriores a 31 de agosto, no montante de 5.263,53 euros e do legal acréscimo de 2.631,77 euros (art. 1041º-1 do C. Civil), sendo que a renda referente a Agosto só foi paga pela Ré em Outubro daí que sobre esta também sejam devidos 50% de indemnização.
3 – Em terceiro lugar, cumpre verificar se a Ré deveria ter sido condenada a pagar à Autora a quantia de EUR 46.616,32 e juros ou, então, atendendo a critérios equitativos, a pagar a quantia de EUR 19.110,51 (deduzindo-se a pintura no valor de 14.000 euros), acrescida da renda correspondente aos 90 dias de aviso prévio em falta para a denúncia do arrendamento, no montante de 5.263,53 euros e da indemnização de 50% no montante de 2.631,77 euros, totalizando 27.005,81 euros.
4 – Por fim, se ainda interessar, cumprirá analisar a questão da prescrição relativamente à indemnização pelas benfeitorias reclamadas pela Ré, baseada no enriquecimento sem causa.
III. Fundamentação
a) Impugnação da matéria de facto
Recurso da Ré
(…).
Recurso da autora
(…)
b) 1. Matéria de facto – Factos provados
1. Por contrato particular datado de 01/03/1986, a Junta de Freguesia dos (...) deu de arrendamento à Ré, um Armazém (armazém 1) sito na freguesia de (...) e concelho de (...) , inscrito na matriz predial urbana da respetiva freguesia sob o n.º (...) da freguesia de (...) (extinta) e por contrato particular datado de 01/02/1989, a mesma Junta de Freguesia dos (...) deu de arrendamento à Ré, um outro Armazém (armazém 2) sito na freguesia de (...) e concelho de (...) , inscrito na matriz predial urbana da respetiva freguesia (extinta) sob o n.º (...) e (...) ora (...) e (...) da União de Freguesias e correspondendo anteriormente ao lote 2 do prédio inscrito na matriz predial rústica da freguesia de (...) sob o artigo (...) e registado a favor desta pela descrição nº (...) /19860221 Ap. 20.
2. A renda, de acordo com o contrato, era em março de 1986 de seiscentos (600) mil escudos anuais e a resultante do contrato de Fevereiro de 1989 era de 1.200.000$00 anuais, ambas pagas em duodécimos na sede do senhorio no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissessem respeito.
3. Mais se estipulou que o referido arrendamento era com prazo de duração de tempo ilimitado e que todas as obras de conservação e reparação de que os armazéns carecessem no seu interior ficavam a cargo do inquilino que responderia por toda e qualquer deterioração neles causada por sua culpa ou negligência.
4. Mais se acrescentou em tais contratos que o inquilino não poderia fazer nos armazéns, sem o consentimento por escrito do senhorio, quaisquer benfeitorias, não lhe assistindo o direito de retenção ou de indemnização por elas ou por quaisquer outras que fizesse, pois, desde logo seriam consideradas pertenças do prédio.
5. E, ainda, que findo o arrendamento o inquilino era obrigado a entregar o armazém arrendado limpo e reparado com todos os pertences em bom estado de conservação e funcionamento.
5-A. A Ré à data da celebração dos contratos e depois exercia e exerceu a atividade de fabricação de equipamentos para a indústria transformadora de plásticos e foi com essa finalidade de uso que a Autora deu de arrendamento os imóveis à Ré.
5-B. A Autora autorizou a ligação entre os dois barracões.
5-C. À data em que a Ré saiu dos pavilhões estes não possuíam licença para o exercício da indústria.
6. Por força da Lei n.º 11-A/2013 de 28 de janeiro, a freguesia dos (...) foi integrada na União de Freguesias a que corresponde a ora A. com todos os seus direitos e deveres, ativo e passivo.
7. No dia 31/7/2014 a Ré (arrendatária) denunciou unilateralmente ambos os contratos de arrendamento supra mencionados com efeitos a 31/08/2014.
8. A renda nessa data e desde o mês de setembro de 2012 era de €1.754,51, sendo a última renda paga referente a agosto 2014 e paga em outubro de 2014, para o total dos barracões.
9. Ficou ainda estipulado que era obrigação da inquilina, findo o arrendamento, entregar o local arrendado, limpo e reparado, com todos os respetivos pertences e em bom estado de conservação e funcionamento.
10. No início dos contratos o locado foi entregue à Ré em bom estado de uso e conservação em estado praticamente novo.
11. Quando a Ré entregou os pavilhões as paredes estavam sujas e com buracos devido à remoção do mobiliário que havia sido por esta colocado; a instalação elétrica deteriorada; portas e portões estragados; paredes sem pintura; chão e paredes com buracos abertos; pavimento degradado, deformado e impregnado de óleos; buracos das sapatas da ponte rolante abertos; um só WC, cumprindo retificar o vão de entrada do WC do pavilhão 1, de modo a repor dois WCs (Masculino e Feminino) de acordo com o original; falta a parede entre os dois pavilhões; paredes interiores e exteriores sujas de óleos e tintas», reposição de ligações elétricas e quadros»; colocação de loiças e portas em falta nas casas de banho; remoção e substituição da copa em madeira completamente deteriorada na zona do bar; colocação do gradeamento no passadiço do 1º andar do armazém 2; buracos no reboco na parede tardoz do armazém 1 que davam apoio à ventilação das zonas de pintura; sujidade carecida de uma limpeza geral.
12. A Autora realizou as seguintes obras nos armazéns referidos:
Pavilhão 1- interior
2.4 - Reparação do pavimento do Pavilhão 1 com fornecimento e execução de betonilha de argamassas com uma espessura média de 0,10m, separada do pavimento existente por um filme plástico e pronta a receber o acabamento final incluindo a reparação para as infraestruras da loja………………..€8.250 + 6% IVA.
2.6 Fornecimento e aplicação de alvenaria de bloco de betão para fechar o vão entre os dois pavilhões, incluindo reboco de ambos os lados…..€317,63 + 6% IVA.
Pavilhão 2 interior
3.3 Reparação e preparação do reboco existente para pintura, incluindo lavagem, tapamento de buracos, fissuras, remates junto à cobertura e retirar dois suportes da ponte rolante antiga……………………...…………...€825,00 + 6% IVA.
3.4 Pintura das paredes interiores do pavilhão com duas demãos de tinta plástica e uma faixa de tinta acrílica com 2,00 m de altura…………………………………………………………………€3.520,00 + 6% IVA.
Reabilitação de Exterior e Interior do pavilhão 1 e 2
1.3 Substituir massa dos vidros….……………………………€1.595,00 + 6% IVA.
2.5 Abertura vãos exteriores………….………………………….€330,00 + 6% IVA.
2.7 Barramento de paredes…………………………...……….€4.015,00 + 6% IVA.
2.8 Pintura de paredes interiores………………………..…….€3.080,00 + 6% IVA.
2.10.1 Fechar vãos…………………………………………….….€440,00 + 6% IVA.
2.10.2 Execução rede águas…………………………………..€1.450,00 + 6% IVA.
2.10.3 Fornecimento e aplicação de azulejos……….……….€1.980,00 + 6% IVA.
3.7 Reparação instalação elétrica……………………………….€660,00 + 6% IVA.
3.8 Pintura instalações sanitárias………………………….…….€440,00 + 6% IVA.
Reabilitação de Exterior e Interior do pavilhão 1 e 2
1.1 Reparação e preparação de paredes exteriores para pintura………………………………………………………………..€1.870,00 + 6% IVA.
1.2 Pintura das paredes exteriores dos dois pavilhões com tintas plásticas………………………………………………………………...€3.520 + 6% IVA.
1.4 Abertura e tapamento de esgoto pluvial………………….€1.980,00 + 6% IVA.
1.5 Fornecimento e aplicação caixa 40x40 pré-fabricada…….€478,50 + 6% IVA.
1.6 Fornecimento e aplicação caixa 60x60 pré-fabricada…….€330,00 + 6% IVA.
2.1 Fornecimento e colocação de tubagem esgoto doméstico.….€400,04 + 6% IVA
2.9 Reparação da instalação elétrica.…………………………..€495,00 + 6% IVA.
2.10.4 Fornecimento e aplicação de mosaico, colas e betumes………………………………………………………………..€412,50 + 6% IVA.
2.10.5 Fornecimento e aplicação de portas MDF.…….….….€396,000 + 6% IVA.
2.10.6 Fornecimento e aplicação de espelho, piaçaba e porta rolos ………………………………………………………………………….€165,00 + 6% IVA.
2.10.7 Fornecimento e aplicação de urinol, sanitas, bases de duche e respetivas torneiras ……………………………………………………………….€660,00 + 6% IVA.
2.12 Fornecimento e aplicação de porta com das folhas de emergência com barras ati-pânico ……………………………………………………..€385,00 + 6% IVA.
2.13 Limpeza geral………………………………………………..€550,00 + 6% IVA.
Pavilhão 2
3.1Reparação do pavimento e lavagem de todo o piso: desengordurar ……….€1320,00 + 6% IVA.
3.2 Abertura de vãos para exterior……………………………...€165,00 + 6% IVA.
3.5 Substituição de teto falso………………………………….€1.222, 65 + 6% IVA.
3.6 Substituição de pavimento 1.º piso ……………………....€2.380,95 + 6% IVA.
3.9 Fornecimento e montagem de portões secionados..…,,.€1.485,00 + 6% IVA.
3.10 Montagem de gradeamento existente no acesso ao 1.º piso……………………………………………………………………..€440,00 + 6% IVA.
3.11 Fornecimento e montagem de porta com duas folhas de emergência com barra anti-pânico……………………………………………………...€192,50 + 6% IVA.
3.12 Limpeza geral……………………………………….……….€550,00 + 6% IVA.
13. A Ré executou obras de ligação dos dois armazéns objeto dos contratos de arrendamento e executou obras no rés do chão e 1º andar que implicou a aplicação duma placa de betão entre o Rés do Chão e 1º andar, com abertura e colocação de janelas e em alumínio em ambos os pisos e escada metálica.
14. Tais obras foram pagas pela Ré e importaram a quantia global de €8.129,99.
15. Para além destas obras, a Ré instalou ainda duas divisórias contíguas à parte administrativa que também foram por ela pagas, no montante global de €2.800,00.
16. A Ré instalou ainda 32 metros de caleiras para águas pluviais dos telhados, com a qual despendeu €330,00.
17. A Ré pintou ainda o exterior dos dois barracões por duas vezes, tendo a segunda das pinturas sido solicitada a terceiro, com a qual despendeu a quantia de €374,00.
18. Todas as referidas obras não são amovíveis.
19. As referidas obras foram realizadas com autorização verbal da Autora, a qual alertou sempre para a responsabilidade prevista nos contratos.
20. A Ré submeteu em 2012 uma candidatura SI qualificações de PME, tendo em vista o incremento da atividade exportadora, com um investimento elegível de €150.414,66 e um incentivo não reembolsável de €92.019,50, que veio a ser cumprido pela Ré com uma taxa de execução acima dos 95%, tendo sido apurado um total de incentivo de €92.019,50.
21. Porém, em sede de encerramento do projecto, a Ré foi obrigada a demonstrar todos os requisitos de legal funcionamento das suas instalações, nomeadamente que as mesmas dispunham de licença para o fim específico de Indústria sob pena de devolução da totalidade do incentivo recebido, o que a forçou a mudar as suas instalações para um imóvel que dispunha de tal licenciamento sito na (...) .
22. Por carta registada datada de 13/10/2014 a Ré transmitiu à Autora o seguinte:
«Com efeito, como é do V/ perfeito conhecimento, após a reunião nos armazéns nos (...) , onde estiveram presentes três membros da Junta de Freguesia, o Eng. C (…) e o Dr. R (…)da parte da P (…) foi colocada pela N/ empresa a questão de saber o que pretendiam que fizéssemos com as benfeitorias amovíveis, tendo os representantes da Junta afirmado que pretendiam a sua remoção. Foram ainda informados que a P (…) tinha efectuado benfeitorias necessárias ao longo dos anos, no montante de mais de Dez mil euros para assegurar que os locados mantinham condições necessárias para os fins para os quais foram ocupados, uma vez que a Junta de Freguesia não gastou um cêntimo para evitar que os mesmos continuassem em condições de ser utilizados pela N/empresa.
Nesta conformidade, durante o mês de Julho foi entregue ao Sr. N (…) pessoa que também esteve presente na reunião atrás mencionada, as chaves dos armazéns, para eventual acompanhamento da remoção de toas as benfeitorias amovíveis, conforme exigido pelos membros da Junta de Freguesia.
E, Agosto de 2014, os locados encontravam-se totalmente livres e devolutos, conforme acordado, não mais tendo sido objeto de ocupação da N/ parte, e encontrando-se já as chaves na V/ posse.
Posto isto, tendo presente que a N/ obrigação legal, atenta o aspecto formal da ocupação dos imóveis, bem como o acordado no sentido do pôr termo à ocupação dos mesmos, temos a obrigação de pagar apenas o valor referente ao único mês em falta, o de Agosto, no qual ainda ocupámos os imóveis, uma vez que a renda era paga com um mês de adianto.
Em conformidade, considerando cessada a nossa ocupação dos Pavilhões em Agosto de 2014, data em que os imóveis ficaram livres e devolutos e na V/ disponibilidade, ora procedemos ao envio do Cheque n.º (…) no montante de 1.754,51€ sacado sobre o Banco B (…), que liquida a ocupação dos locados no mês de Agosto. Considera-se o contrato extinto nos finais do indicado mês, nada mais sendo devido com referência à ocupação que fizemos dos mesmos ao longo destes anos sem que fosse por esta respeitada Junta de Freguesia, tratado o necessário Licenciamento dos imóveis em causa para os fins a que condicionaram o contrato.
Ficamos deste modo a aguardar o envio do documento relativo ao valor de Agosto.
Sem outro assunto de momento, nos subscrevemos.».
23. Em julho a Ré entregou as chaves dos locados a um representante da Autora.
2. Matéria de facto – Factos não provados
a) (Suprimida).
c) Apreciação das restantes questões objeto do recurso
Recurso da Ré
1 – Vejamos se os contratos de arrendamento devem considerar-se feridos de nulidade, por não terem sido exarados em escritura pública ou se esta nulidade não pode ser arguida porquanto tendo o contrato vigorado entre as partes por quase 30 anos, seria agir com abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, cumprindo verificar se se estabeleceu uma relação de confiança mútua no sentido de não vir a ser arguida a falta de forma do contrato ou se deve ser afastada a situação de abuso de direito porquanto a Autora não provou que a falta de cumprimento das exigências da forma no momento da celebração do contrato pudessem ser imputadas à Ré recorrente.
É consensual entre as partes e encontra-se devidamente demonstrado nas conclusões recursivas da Ré, que, à data da celebração dos contratos de arrendamento, a lei exigia para a sua celebração escritura pública e que os mesmos foram celebrados apenas por documento particular.
A falta de escritura pública acarretou a nulidade dos contratos, podendo a mesma ser invocada pela Ré locatária, nos termos dos artigos 1029.º, n.º 1, alínea b) e n.º 3 do artigo 1029.º, ambos do Código Civil, em vigor à data da celebração dos contratos.
Por conseguinte, nada mais de dirá a tal respeito, por desnecessidade.
Coloca-se então a questão de saber de tendo vigorado o contrato por cerca de 30 anos, a invocação da nulidade, por parte da Ré, deve ser paralisada por constituir exercício abusivo de tal direito à luz do artigo 334.º do Código Civil, onde se dispõe:
«É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
A resposta é afirmativa, pelas seguintes razões:
(I) Como refere Coutinho de Abreu «Os direitos subjectivos são instrumentos para as pessoas prosseguirem interesses, são meios de satisfação de necessidades pessoais – é a ideia nuclear de que se parte. É para isso que a sociedade juridicamente ordenada os confere ou reconhece – revelando nessa medida o «social». Logo, se se invoca um direito para legitimar um comportamento inadequado àquela funcionalidade, essa invocação é espúria, pois tal comportamento não pode então traduzir as faculdades em que o direito se analisa. Isto é, não pode, em rigor falar-se nesse caso de exercício de um direito – por mais que o comportamento pareça sê-lo (residindo, porém, nesta aparência, o sinal distintivo do abuso de direito, em relação à pura e simples ilegalidade. Mas só isto não basta. A simples não actuação ou mesmo negação de interesses próprios pelo sujeito de um direito é juridicamente irrelevante enquanto se não projectar na esfera de interesses de outrem. Só quando o referido comportamento for susceptível de causar um prejuízo não insignificante a um terceiro se configurará o abuso de direito» ([1]).
Menezes Cordeiro sustenta que «Perante a persistência da nossa jurisprudência e confrontados com casos nos quais a via da inalegabilidade permite uma solução justa e imediata, enquanto o circunlóquio pela responsabilidade civil se apresenta problemático, entendemos rever a nossa posição.
Assim, em casos bem vincados, admitimos hoje que as próprias normas formais cedam perante o sistema, de tal modo que as nulidades derivadas da sua inobservância se tornem verdadeiramente inalegáveis» ([2]).
Para os casos de arrendamento nulo por falta de forma, Pereira Coelho também admitiu que do abuso do direito paralisasse a invocação da nulidade.
Com efeito, referiu que «O princípio do abuso de direito reveste caráter geral, e não parece razoável uma interpretação restritiva do artigo 334.º do Código Civil que exclua in limine a aplicação desse princípio ao direito de arguir a nulidade dos negócios jurídicos por vício de forma, sendo certo que, como a jurisprudência vem revelando, são frequentes as situações em que a arguição da nulidade por vício de forma, em face das circunstâncias do caso, seria verdadeiramente escandalosa, constituindo ofensa intolerável do nosso sentido ético-jurídico; a possibilidade de a invocação da nulidade por vício de forma ser excluída nestas situações não põe em causa a fundamental imperatividade da regra do artigo 220.º do Código Civil.
Assim, segundo a jurisprudência mais recente, tendo o arrendatário, nesta qualidade, ajustado verbalmente o contrato, recebido as chaves, ocupado o local e pago as rendas durante determinado período de tempo, a invocação da nulidade do arrendamento por vício de forma, em acção de despejo, como o objectivo de se eximir ao pagamento de rendas vencidas e não pagas representaria um inadmissível “venire contra factum proprium” e, portanto, um verdadeiro abuso de direito, a justificar a improcedência da arguição de nulidade» ([3]).
Na jurisprudência pode ver-se, entre outros, o acórdão do STJ de 17 de março de 2016, proferido no processo 2234/11.3TBFAF (Lopes do Rego), com o seguinte sumário:
«1. É a lei em vigor ao tempo da celebração do negócio jurídico que regula as condições da respectiva validade formal, não podendo aplicar-se, de modo retrospectivo, os preceitos ulteriormente editados que estabeleçam diferentes requisitos de forma para o acto.
2. Em situações excepcionais e bem delimitadas, pode decretar-se, ao abrigo do instituto do abuso de direito, a inalegabilidade pela parte de um vício formal do negócio jurídico, decorrente da preterição das normas imperativas que, à data da respectiva celebração, com base em razões de interesse público, regiam a forma do acto: porém, esta solução -conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade, mas à paralisação da sua normal e típica eficácia- carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto.
3. Em consonância com esta orientação geral, pode admitir-se a paralisação da invocabilidade da nulidade por vício de forma, com base num censurável venire contra factum proprium , quando é claramente imputável à parte que quer prevalecer-se da nulidade a culpa pelo desrespeito pelas regras legais que impunham a celebração do negócio por determinada forma qualificada ou quando a conduta das partes, sedimentada ao longo de período temporal alargado, se traduziu num escrupuloso cumprimento do contrato, sem quaisquer focos de litigiosidade relevante, assumindo aquelas inteiramente os direitos e obrigações dele emergentes – e criando, com tal estabilidade e permanência da relação contratual, assumida prolongadamente ao longo do tempo, a fundada e legítima confiança na contraparte em que se não invocaria o vício formal, verificado aquando da celebração do acto» - consultável em www.gdsi.pt.
(II) No caso dos autos verificamos que os contratos de arrendamento vigoraram por quase 30 anos e as partes cumpriram-nos ao longo de todo este tempo.
Mais tarde, com as alterações introduzidas no artigo 7.º do RAU pelo DL n.º 64-A/2000, de 22 de abril, que entrou em vigor no dia 1 de Maio de 2000, continuando sujeito à forma escrita, a lei prescindiu quanto ao contrato de arrendamento urbano da formalização por escritura pública nos casos que até estão estavam sujeitos obrigatoriamente a esta formalidade.
Deste modo, se porventura as partes, após 1 de maio de 2000, tivessem querido sanar a nulidade original dos contratos de arrendamento, gerada pela omissão da formalidade da escritura pública, concluiriam que os contratos nessa data já respeitavam a formalidade prevista na lei.
Então, ou não faziam nada, como não fizeram, ou se pretendessem sanar a nulidade teriam de reproduzir em novo papel o teor dos contratos primitivos, que datariam e assinariam de novo, confirmando esses contratos antigos.
Ora, sendo um facto que as partes não confirmaram por escrito os contratos primitivos, questão que com certeza nem lhes ocorreu, confirmaram-nos, no entanto, através da ação prática, isto é, através do cumprimento dos direitos e obrigações emergentes desses contratos.
E tanto assim foi que a própria Ré emitiu uma declaração de denúncia dos contratos no dia 31 de julho de 2014, com efeitos a 31 de agosto desse ano (facto provado n.º 7), situação inimaginável se a Ré não entendesse então que estava vinculada a um contrato de arrendamento subjetivamente válido.
Conclui-se, por conseguinte, que ao longo de quase 30 anos ambas as partes se comportaram considerando que estavam vinculadas juridicamente por contratos de arrendamento.
Existiu, por isso, entre ambas uma conduta livre e firme que necessariamente gerou em cada uma delas a convicção de que a outra parte sempre consideraria que esteva vinculada aos referidos contratos.
É este estado de recíproca confiança na validade de relações jurídicas no passado, no presente e para futuro, apesar da nulidade dos contratos derivada da omissão da forma legal prescrita, que se exige para que o instituto do abuso de direito opere e paralise o direito de invocar a nulidade
Como sustentou Baptista Machado, «...em todos os casos em que uma das partes, num contrato nulo fez a sua prestação, que foi recebida ou aproveitada pela sua contraparte, e esta, mais tarde, ciente de que não é possível restituir a prestação recebida nem o seu valor, e de que nem tão pouco existe enriquecimento que deva ser restituído, se recusa a fazer uma prestação equitativa, invocando a nulidade do contrato...», deve intervir a proibição do «venire contra factum proprium» ([4]).
É o caso dos autos.
Conclui-se, por isso, pelo abuso de direito e pela inalegabilidade da nulidade resultante da omissão da forma legal prescrita (escritura pública) na celebração dos contratos exarados nos documentos particulares juntos com a petição.
2 – Quanto à questão da nulidade dos arrendamentos com fundamento na falta de licenciamento dos pavilhões para o tipo de indústria que a Ré exerceu no interior dos mesmos, bem como a questão do abuso de direito quanto à invocação deste vício, colocando-se ainda a questão de saber se a Autora está impedida de invocar o abuso de direito, porquanto a recorrida tem natureza de entidade pública, e como tal uma entidade publica fiscalizadora do controle de legalidade.
Não se provou a inexistência de licença de utilização à data da celebração dos contratos, mas apenas que na data em que a Ré deixou os pavilhões estes não possuíam licença para a atividade que a Ré levava a acabo.
De qualquer modo, sempre valeriam aqui as mesmas razões que acabaram de ser mencionadas a propósito do abuso de direito.
Quanto ao facto da Autora ser uma entidade pública, fiscalizadora do controle de legalidade, não se vê que isso a prive do exercício do direito de invocar o instituto do abuso de direito e ser tutelada neste âmbito, se estiverem reunidos os respetivos pressupostos.
Improcede pelo exposto, este argumento recursivo.
3 – Quanto ao pedido de indemnização formulado pela Autora, esta questão será tratada a propósito do recurso da Autora, onde se analisará a questão de saber se a Autora tem direito à indemnização que pede, porquanto:
(a) A Autora não interpelou a Ré para proceder às reparações, sendo certo que a indemnização só pode ser fixada em dinheiro quando a reconstituição natural não seja possível ou não repare integralmente os danos – artigo 566º n.º 1 do Código Civil.
(b) As despesas a considerar não são as do orçamento apresentado, mas sim as que constam da fatura junta aos autos e entre estas há algumas que não se destinaram a reparações, mas sim a adaptar o locado para outros fins, tendo em conta que neles veio a ser instalado um supermercado e empresa de pneus.
(c) As benfeitorias foram feitas com o acordo da Autora pelo que ficando a pertencer à Autora, segundo esta sustenta face ao contrato, não há lugar a indemnização.
Passa-se, por conseguinte, à próxima questão.
4 – Por fim coloca-se a questão relativa à indemnização solicitada a propósito das benfeitorias efetuadas pela Ré, pelas quais pede 11.633,99€ (onze mil seiscentos e trinta e três euros e noventa e nove cêntimos).
Não assiste razão à Ré reconvinte porque os contratos são claros no sentido de excluírem a indemnização por benfeitorias.
Consta dos factos provados sob o n.º 4, que «…o inquilino não poderia fazer nos armazéns, sem o consentimento por escrito do senhorio, quaisquer benfeitorias, não lhe assistindo o direito de retenção ou de indemnização por elas ou por quaisquer outras que fizesse, pois, desde logo seriam consideradas pertenças do prédio».
Esta cláusula é clara: obras, só com consentimento da Autora.
A retenção ou indemnização por benfeitorias ficava excluída, quer tivesse existido consentimento ou não tivesse existido, pois para este caso previa-se «…ou por quaisquer outras que fizesse…».
Improcede, pelo exposto, esta pretensão recursiva.
Recurso da Autora
1 – Vejamos se a comunicação de aviso prévio feito pela Ré em 31/7/2014, para produzir efeitos em 31-08-2014, retirou 90 dias ao prazo de aviso prévio previsto na lei, pelo que a Ré será devedora das rendas devidas durante este lapso de tempo, isto é, pelos três meses posteriores a 31 de agosto, no montante de 5.263,53 euros e do legal acréscimo de 2.631,77 euros (art. 1041º-1 do C. Civil), sendo que a renda referente a Agosto só foi paga pela Ré em Outubro daí que sobre esta também sejam devidos 50% de indemnização.
Assiste razão à Autora.
O prazo de aviso prévio era de 120 dias.
Com efeito, aplicam-se ao arrendamento não habitacional as regras do arrendamento habitacional – artigo 1110, n.º 1, do Código Civil –, estando previsto o prazo de 120 para a denúncia do arrendatário relativa a contratos com mais de um ano de duração – artigo 1101.º, n.º 1, al. a) do Código Civil.
Por conseguinte, a denúncia efetuada em 31/7/2014, só produziu efeitos em 31-11-2014, sendo devidas rendas até esta data.
Como só foram pagas até agosto inclusive, estão em dívida três meses, ou seja, €5.263,53, à razão de €1.754,51 por mês e em relação a ambos os barracões.
Acrescendo a indemnização de 50% pela mora no pagamento, prevista no artigo 1041.º do Código Civil, isto é, mais €2.631,77.
E os juros civis sobre estas quantias desde a citação, como é pedido.
Na sentença considerou-se que a entrega das chaves do locado por parte da Ré à Autora em agosto e o recebimento por parte desta implicavam renúncia por parte da Autora ao aviso prévio.
Não se concorda com esta interpretação dos factos, por duas razões:
Em primeiro lugar, resulta da carta enviada pela Ré à Autora, reproduzida no facto provado n.º 22, o seguinte:
«Nesta conformidade, durante o mês de Julho foi entregue ao Sr. N (…), pessoa que também esteve presente na reunião atrás mencionada, as chaves dos armazéns, para eventual acompanhamento da remoção de todas as benfeitorias amovíveis, conforme exigido pelos membros da Junta de Freguesia».
Verifica-se, por isso, que a entregadas chaves teve por fim possibilitar à Autora o acompanhamento dos trabalhos de remoção das benfeitorias amovíveis.
A receção das chaves não pode, por isso, ter significado renúncia ao prazo do aviso prévio.
Em segundo lugar, o ato de receber as chaves só pode acarretar os efeitos jurídicos que a lei lhe assinale e só pode ter os efeitos contratuais que sejam consensuais entre as partes.
Ora, não é adequado concluir que a entrega e recebimento das chaves signifique que as partes quiseram extinguir nesse momento e para futuro a vigência do contrato.
O recebimento das chaves pode significar apenas um ato de colaboração com a parte contrária, que por qualquer razão quis entregá-las mais cedo.
Mas no caso, ficou claro que a entrega e recebimento das chaves se destinou ao acompanhamento por parte da Autora dos trabalhos de desinstalação da maquinaria propriedade da Ré.
Também procede, pelas mesmas razões, o pedido de indemnização de 50% (€877,26) relativamente ao atraso no pagamento da renda referente a Agosto, paga pela Ré em Outubro (facto provado 8).
Procede, pelo exposto, esta parte do recurso.
2 – Passando à análise do restante pedido de indemnização formulado pela Autora.
Começando por analisar as objeções da Ré.
(a) A Ré argumenta que a Autora não interpelou a Ré para proceder às reparações, sendo certo que a indemnização só pode ser fixada em dinheiro quando a reconstituição natural não seja possível ou não repare integralmente os danos – artigo 566º n.º 1 do Código Civil.
Não assiste razão à Ré pelas seguintes razões:
(I) Como referiu Almeida e Costa, «É no interesse de ambas as partes e como modo normal de indemnização que a restauração natural se encontra estabelecida. Portanto: se o credor reclama a restauração natural, o devedor só pode contrapor-lhe a indemnização pecuniária se aquela for impossível ou resultar excessivamente onerosa para ele, devedor; e, da mesma sorte, se o devedor pretende efectuar a restauração natural, também o credor apenas poderá opor-se com fundamento na referida impossibilidade fáctica ou na circunstância de a reconstituição " in natura " não reparar todos os danos» ([5]).
Constava dos contratos de arrendamento, consoante facto provado n.º 9, «que era obrigação da inquilina, findo o arrendamento, entregar o local arrendado, limpo e reparado, com todos os respetivos pertences e em bom estado de conservação e funcionamento».
Resultou ainda provado que «No início dos contratos o locado foi entregue à Ré em bom estado de uso e conservação em estado praticamente novo» - facto provado n.º 10.
Não se afigura que esta cláusula contratual tenha visado derrogar a disciplina do artigo 1043.º, n.º 1 do Código Civil, em vigor à data da celebração dos contratos, segundo a qual,
«Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato».
Com efeito, limita-se a reproduzir a primeira parte do n.º 1 do artigo 1043.º do Código Civil, pelo que, não tendo sido expressamente afastada a ressalva «das deteriorações inerentes a uma prudente utilização», esta se aplica supletivamente.
Verifica-se, por conseguinte, que a Ré ficou obrigada a uma obrigação de facere, a uma prestação de facto, ou seja, devia ter deixado os barracões no estado em que os recebeu, ressalvando as deteriorações inerentes a uma utilização prudente.
Se cumpriu ou não, ver-se-á mais abaixo.
Para já, cumpre ter em consideração que segundo a Autora, a Ré deixou as instalações e não cumpriu com este dever.
Na hipótese de não ter cumprido, argumentar-se-á que a Ré entrou em mora e que a Autora só poderia substituir-se à Ré depois de a interpelar para cumprir.
Não se afigura que seja assim.
Com efeito, a partir do momento em que cessou o contrato, terminou também para o arrendatário o tempo durante o qual podia cumprir a obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
Por isso, não vigorando já o contrato, não estando na posse da coisa arrendada, nem podendo estar, se o arrendatário ainda pudesse cumprir essa obrigação isso equivaleria a retomar a posse da coisa e a prolongar a relação locatícia para além do prazo contratado.
Cumpre, pois, considerar que a entrega da coisa ao senhorio por parte do arrendatário equivale a não cumprimento definitivo no que respeita à obrigação do arrendatário restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização ([6]).
Daí que o senhorio possa proceder desde logo às reparações que haja a realizar.
(b) A Ré argumenta que as despesas a considerar não são as do orçamento apresentado, mas sim as que constam da fatura junta aos autos e entre estas há algumas que não se destinaram a reparações, mas sim a adaptar o locado para outros fins, tendo em conta que neles veio a ser instalado um supermercado e empresa de pneus.
Esta questão já foi resolvida em sede de impugnação da matéria de facto, dando-se aí razão à Ré.
(c) As benfeitorias foram feitas com o acordo da Autora pelo que ficando a pertencer à Autora, segundo esta sustenta face ao contrato, não há lugar a indemnização.
Segundo os contratos, as benfeitorias ficariam a pertencer à Autora e provou-se que as obras foram executadas com o acordo da Autora.
Justifica-se por isso, que quanto às benfeitorias que permaneceram nos barracões e tenham sido retiradas depois pela Autora, os custos desta supressão não devam ser indemnizados pela Ré, uma vez que a Autora concordou em ficar na posse dessas benfeitorias.
Cumprirá verificar se existem despesas pedidas que caibam neste ponto.
*
Passando agora à questão da indemnização.
Não pode seguir-se o caminho percorrido na sentença porque esta baseou-se nas obras e preços constantes do orçamento junto com a petição inicial, quando é certo que face à fatura relativa às obras, estas não atingiram os custos orçamentados, porventura por terem tido menor extensão.
Esta questão suscita algumas dificuldades dada a falta de concretização da matéria factual.
Ou seja, a Autora procedeu a uma reparação geral dos barracões com o fim de os arrendar a outros arrendatários, o que veio a conseguir.
Distinguir o que foi reparado e resultou de alterações no arrendado feitas pela Ré ou de deteriorações inerentes a uma utilização imprudente, em conformidade com os fins do contrato, daquilo que teve por fim colocar os barracões em condições de cativarem possíveis arrendatários, poderá revelar-se duvidoso em alguns casos, pelo que quando isso ocorra, será a situação valorada contra a Autora, por lhe competir o ónus da prova quanto aos danos.
Existirão outras situações em que a Autora poderá ter tido custos acrescidos por causa da ação da Ré, mas sempre teria tido custos.
É o caso da pintura das paredes, as quais carecem de renovação periódica da pintura, principalmente depois da Ré ter utilizado os pavilhões por quase 30 ano, mas a pintura não é da responsabilidade do arrendatário, deste só será responsabilidade por deterioração da pintura devida a uso imprudente.
Poderão coexistir ambas as situações, como será o caso dos autos na parte relativa às instalações onde a Ré tinha a secção de pintura, pois as paredes além da deterioração inerente à passagem do tempo continham tinta proveniente da atividade.
Mas como não é possível deslindar que custos poderão ter existido a mais imputáveis à Ré, a dúvida será valorizada em desfavor da Autora por lhe competir o ónus de provar os danos cuja indemnização pede.
Vejamos então, tomando como referência o estado em que a Ré deixou os barracões e as obras efetuadas.
• Pavilhão 1- interior
2.4 - Reparação do pavimento do Pavilhão 1 com fornecimento e execução de betonilha de argamassas com uma espessura média de 0,10m, separada do pavimento existente por um filme plástico e pronta a receber o acabamento final incluindo a reparação para as infraestruras da loja………………..€8.250 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré.
Provou-se que a Ré entregou o pavimento «degradado, deformado e impregnado de óleos» e com «buracos das sapatas da ponte rolante abertos» (facto provado n.º 11).
Não se descortina que a parte «incluindo a reparação para as infraestruras da loja» assuma alguma relevância.
• 2.6 Fornecimento e aplicação de alvenaria de bloco de betão para fechar o vão entre os dois pavilhões, incluindo reboco de ambos os lados....€317,63 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré.
Provou-se que a Ré entregou os pavilhões com «falta a parede entre os dois pavilhões» (facto provado n.º 11).
• Pavilhão 2 interior
3.3 Reparação e preparação do reboco existente para pintura, incluindo lavagem, tapamento de buracos, fissuras, remates junto à cobertura e retirar dois suportes da ponte rolante antiga……………………...…………...€825,00 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré.
Provou-se que quando a Ré entregou os pavilhões as paredes estavam sujas e com buracos devido à remoção do mobiliário que havia sido por esta colocado» e «paredes com buracos abertos» (facto provado n.º 11).
• 3.4 Pintura das paredes interiores do pavilhão com duas demãos de tinta plástica e uma faixa de tinta acrílica com 2,00 m de altura…………………………………………………………………€3.520,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré, porquanto ao fim de quase 30 anos de utilização as paredes sempre careciam de alguma reparação e de pintura e se a ação da Ré agravou esta situação, não se provou o quantum desse agravamento.
• Reabilitação de Exterior e Interior do pavilhão 1 e 2
1.3 Substituir massa dos vidros….……………………………€1.595,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.5 Abertura vãos exteriores………….……………………….€330,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.7 Barramento de paredes…………………………...…….€4.015,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.8 Pintura de paredes interiores…………………….…….€3.080,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré, porquanto ao fim de quase 30 anos de utilização as paredes sempre careciam de alguma reparação e de pintura e se a ação da Ré agravou esta situação, não se provou o quantum desse agravamento.
• 2.10.1 Fechar vãos………………………………………….….€440,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.10.2 Execução rede águas………………………………..€1.450,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.10.3 Fornecimento e aplicação de azulejos…………….€1.980,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 3.7 Reparação instalação elétrica…………………………….€660,00 + 6% IVA.
Dado o custo desta reparação, que não é elevado, afigura-se compatível com o facto «instalação elétrica deteriorada», «reposição de ligações elétricas e quadros» (facto provado n.º 11).
• 3.8 Pintura instalações sanitárias…………………….…….€440,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré, porquanto ao fim de quase 30 anos de utilização as paredes sempre careciam de alguma reparação e de pintura e se a ação da Ré agravou esta situação, não se provou o quantum desse agravamento.
• Reabilitação de Exterior e Interior do pavilhão 1 e 2
1.1 Reparação e preparação de paredes exteriores para pintura………………………………………………………………..€1.870,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 1.2 Pintura das paredes exteriores dos dois pavilhões com tintas plásticas………………………………………………………………...€3.520 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 1.4 Abertura e tapamento de esgoto pluvial……………….€1.980,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 1.5 Fornecimento e aplicação caixa 40x40 pré-fabricada….€478,50 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 1.6 Fornecimento e aplicação caixa 60x60 pré-fabricada….€330,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.1 Fornecimento e colocação de tubagem esgoto doméstico…...€400,04 + 6% IVA
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.9 Reparação da instalação elétrica.………………………..€495,00 + 6% IVA.
Dado o custo desta reparação, que não é elevado, afigura-se compatível com o facto «instalação elétrica deteriorada», «reposição de ligações elétricas e quadros» (facto provado n.º 11).
•2.10.4 Fornecimento e aplicação de mosaico, colas e betumes………………………………………………………………..€412,50 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.10.5 Fornecimento e aplicação de seis portas MDF.….….….€396,000 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré «colocação de loiças e portas em falta nas casas de banho» (cfr. facto provado 11).
• 2.10.6 Fornecimento e aplicação de espelho, piaçaba e porta rolos ………………………………………………………………………….€165,00 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré «colocação de loiças e portas em falta nas casas de banho» (cfr. facto provado 11).
• 2.10.7 Fornecimento e aplicação de urinol, sanitas, bases de duche e respetivas torneiras ………………………………………………….€660,00 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré «colocação de loiças … em falta nas casas de banho» (cfr. facto provado 11).
• 2.12 Fornecimento e aplicação de porta com das folhas de emergência com barras ati-pânico ……………………………………………………..€385,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 2.13 Limpeza geral……………………………………………..€550,00 + 6% IVA.
Não é clara a proporção do custo da limpeza que implicariam os trabalhos a executar pela Ré e o custo daqueles que não lhe são imputáveis.
Por conseguinte, na dúvida coloca-se 1/3 deste valor a cargo da Ré.
Pavilhão 2
• 3.1Reparação do pavimento e lavagem de todo o piso: desengordurar ……….€1.320,00 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré: «pavimento degradado, deformado e impregnado de óleos», «chão … com buracos abertos» (cfr. facto provado 11).
• 3.2 Abertura de vãos para exterior…………………………...€165,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 3.5 Substituição de teto falso……………………………….€1.222, 65 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 3.6 Substituição de pavimento 1.º piso …………………....€2.380,95 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 3.9 Fornecimento e montagem de portões seccionados...€1.485,00 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 3.10 Montagem de gradeamento existente no acesso ao 1.º piso……………………………………………………………………..€440,00 + 6% IVA.
Esta despesa é imputável à ação da Ré: «colocação do gradeamento no passadiço do 1º andar do armazém 2» (cfr. facto provado 11).
• 3.11 Fornecimento e montagem de porta com duas folhas de emergência com barra anti-pânico……………………………………………………...€192,50 + 6% IVA.
Esta despesa não é imputável à ação da Ré (cfr. facto provado 11).
• 3.12 Limpeza geral…………………………………….……….€550,00 + 6% IVA.
Não é clara a proporção do custo da limpeza que implicariam os trabalhos a executar pela Ré e o custo daqueles que não lhe são imputáveis.
Por conseguinte, na dúvida coloca-se 1/3 deste valor a cargo da Ré.
As despesas imputáveis à Ré somam €13.894,63 (€8.250,00 + €317,63 + €825,00 + €660,00 + 495,00 + €396,000 + €165,00 +€660,00 + 1/3 de €550,00 + €1.320,00 + 440,00 + 1/3 de €550,00).
Acresce IVA a 6%.
É este o montante da indemnização a atribuir à Autora, a que acresce a quantia acima referida a título de rendas e indemnização.
3 – Por fim, se ainda interessar, cumpre analisar a questão da prescrição relativamente à indemnização pelas benfeitorias reclamadas pela Ré, baseada no enriquecimento sem causa.
Esta questão ficou prejudicada pelo facto de se ter concluído que a Ré não tinha direito a ser ressarcida por benfeitorias.
4 – Resumindo, cumpre condenar a Ré a pagar à autora a quantia de €23.500,87 [(€13.894,63 + IVA a 6%) + €5.263,53 + €2.631,77+ €877,26].
IV. Decisão
Considerando o exposto:
1 - Julga-se o recurso da Ré improcedente.
Custas deste recurso pela Ré.
2 – Julga-se o recurso da Autora parcialmente procedente e condena-se a Ré no seguinte:
a) A pagar à Autora a quantia de €8.772,56 (oito mil, setecentos e setenta e dois euros e cinquenta e seis cêntimos) e juros civis sobre esta quantia desde a citação.
b) A pagar à Autora a quantia de €13.894,63 (treze mil, oitocentos e noventa e quatro euros e sessenta e três cêntimos), acrescida de IVA a 6%, e juros civis sobre esta quantia desde a citação.
Custas da ação pela Autora na proporção de 51% e pela Ré na proporção de 49%.
Custas do recurso da autora pela Autora na proporção de 68% e pela Ré na proporção de 32%.
*
Coimbra, 26 de março de 2019
Alberto Ruço ( Relator )
Vítor Amaral
Luís Cravo
[1] Do Abuso de Direito. Coimbra, Almedina,1983, pág. 43/44.
[2] Tratado de Direito Civil Português, V, Parte Geral, 2.ª reimpressão da edição de Maio de 2005. Coimbra: Livraria Almedina, 2011, pág. 311.
[3] Revista de Legislação e de Jurisprudência. Ano 126, pág. 200/201.
[4] Revista de Legislação e de Jurisprudência. Ano 117, págs. 136.
[5] Direito das Obrigações, 4.ª Edição. Coimbra, 1984, pág. 525.
[6] Esta conclusão não implica que as partes num qualquer contrato não possam chegar a acordo e proceder de modo diverso, pois a autonomia da vontade e a liberdade contratual permitem-no.