Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 2774/05 |  |
IMÓVEL
DIREITO DE RETENÇÃO
PROMITENTE-COMPRADOR
II – Estando provado que aquando da celebração do contrato-promessa os promitentes-compradores pagaram 1/3 do preço convencionado e que só não pagaram o restante porque a escritura se não realizou por culpa do promitente-vendedor, além de que houve entrega das chaves, mobilaram o apartamento, dele fizeram seguro e têm vindo a pagar o gás doméstico, a água e outras despesas relacionadas com o andar, no qual este passou a residir com os filhos, daí se infere que essa ocupação é séria e no sentido de ser dono do apartamento, praticando actos possessórios em nome próprio (animus possidendi) .
III – Sendo assim, existindo tradição do bem prometido vender e estando os promitentes-vendedores obrigados a celebrar o contrato prometido, gozam os promitentes-compradores do direito de retenção consagrado no artº 755º, nº 1, al. f), do C. Civ., caso tenha havido incumprimento imputável àqueles .
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA
I - RELATÓRIO
I.1- A... e mulher, B..., residentes habituais em França e acidentalmente em Ourém na Av. D.Nuno Alvares Pereira, 71, 1º-Dtº, instauraram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra C..., divorciado, D..., divorciada, ambos residentes em Cidral, Gondemaria, Ourém, «E...», F..., solteiro, residente em Quinta Nova, Alqueidão, Ourém, e ainda contra a «Fazenda Nacional», pedindo:
a) que se declare que o incumprimento do contrato promessa celebrado entre o A. marido e o R. C..., se deve a culpa exclusiva deste e sua mulher, ao tempo, a Ré D...;
b) que se condenem os RR. C... e D... a pagarem aos AA. a quantia de 44.891,89€, por causa de tal incumprimento e calculada nos termos do artº.442º/2, C.Civil;
c) que se condenem os mesmos RR. a pagarem aos AA. juros à taxa legal sobre a quantia de 44.891,89€, contados desde 28.06.98 até integral pagamento, somando os vencidos até 28.06.2002 o montante de 12.569,71€;
d) que se declare que aos AA. assiste o direito de retenção sobre a fracção “T” do prédio descrito na C.R.Predial de Ourém sob o nº.01324/N.S.Piedade e se condenem todos os RR. a reconhecerem tal direito de retenção;
e) que se ordene o pagamento aos AA. das quantias peticionadas com preferência aos demais credores.
Para o efeito, alega, em síntese, que: em 30.12.97, o R. C..., então casado com a ré D... em regime de comunhão de adquiridos, prometeu vender ao A. e este prometeu comprar um apartamento sito na Avº.D.Nuno Alvares Pereira, 71, Ourém, designado pela fracção “T”, pelo preço de 9.000.000$00. Com a celebração do contrato promessa, o A. entregou ao R. o sinal de 3.000.000$00, sendo que os restantes 6.000.000$00 seriam pagos aquando da celebração da escritura compra e venda; esta não chegou a realizar-se na data aprazada porque a R. D... não quis assinar, alegando desavenças conjugais surgidas entre ela e o marido: que perante a marcação da escritura para o dia 26.08.98, o R. C... entregou ao A. as chaves do referido apartamento antes daquela data, tendo, então, o A. montado no referido apartamento a sua casa, onde o agregado familiar vive quando vem de férias a Portugal; que sobre a dita fracção estão registadas uma hipoteca, duas penhoras e um arresto, assistindo-lhes o direito de retenção e de serem pagos preferencialmente aos demais credores; que o incumprimento deveu-se a culpa exclusiva do RR. pelo que, tendo havido tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, aos AA. assiste o direito a exigir dos contraentes o valor da coisa, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com a dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tinham pago; que o referido apartamento valia à data 26.08.98, a quantia de 12.000.000$00.
Contestaram os RR., à excepção dos RR. C... e D..., alegando, designadamente, ausência do invocado direito de retenção.
O processo prosseguiu seus termos, tendo sido proferido despacho saneador, seleccionados os factos assentes e elaborada a base instrutória
Realizado o julgamento, proferiu-se sentença que julgou a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. do pedido.
II.2- Inconformados, os AA. apelaram, peticionando a revogação da sentença e a sua substituição por outra que declare assistir-lhes direito de retenção, concluindo as respectivas alegações do seguinte modo:
1ª- Os actos materiais praticados pelos AA. e dados como provados dão lugar a posse;
2ª- Não são de mera tolerância por parte dos RR., mas consequência do contrato promessa outorgado;
3ª- A recusa de celebração da escritura pela Ré configura incumprimento definitivo;
4ª- A outorga pela Ré do contrato promessa não é necessária, uma vez que face ao seu regime de bens, não é necessário o seu consentimento;
5ª- O direito de retenção previsto no art.754º e segs.,C.C. é um direito real de garantia que visa “forçar” ao cumprimento.
II.3- Contra-alegaram a »CGD», o MºPº em representação da Fazenda Nacional, e o R. F..., todos pugnando pela improced~encia do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II - FUNDAMENTOS
II.1 - de facto
A 1ª instância considerou assente a seguinte factualidade, não posta em causa:
Resultante dos factos assentes:
1-Existe uma fracção autónoma de um prédio com a seguinte descrição: apartamento sito na Av. D.Nuno Álvares Pereira, 71, freguesia de Nª Srª da Piedade, concelho de Ourém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourém sob o nº01324 da mesma freguesia, designado pela fracção “T” com arrumo no sótão, nº11, com o alvará de licença de utilização nº10/95 emitido pela C.M. de Ourém em 19.01.1995, inscrito na matriz sob o nº3069-Al.A);
2-Sobre a fracção identificada em A) existem registadas: uma hipoteca a favor da C.G.D; uma penhora a favor da C.G.D; um arresto, convertido em penhora, a favor de F...; uma penhora a favor da Fazenda Nacional -Al-B);
Resultante da base instrutória:
3-Em 30 de Dezembro de 1997, C..., casado com D... em regime de comunhão de adquiridos, prometeu vender a A..., casado com B... em regime de comunhão geral de bens, o prédio referido em A) -resposta ao quesito 1º;
4-Tendo-se convencionado que a venda seria feita pela importância de 9.000.000$00 (nove milhões de escudos) - resposta ao quesito 2º;
5-Os AA. nessa altura entregaram ao Réu C... a quantia de 3.000.000$00 (três milhões de escudos), a título de sinal e princípio de pagamento, conforme convencionado - resposta ao quesito 3º
5-Tendo-se convencionado que o restante, ou seja, 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) seriam pagos no acto da escritura - resposta ao quesito 4º;
6-E que a escritura seria a notificar pelo primeiro outorgante logo que o prédio possuísse licença de habitabilidade - resposta ao quesito 5º;
7- Acordando-se ainda que a venda seria feita livre de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos referentes à dita fracção - resposta ao quesito 6º;
8-Necessitando o autor de montar casa, passou a insistir com o réu C... para que lhe outorgasse a escritura – resposta ao quesito 9º;
9-Após o que foi esta marcada para 26.08.1998, no C.N. de Torres Novas - resposta ao quesito 10º;
10-Para a outorga da escritura o autor muniu-se do restante do preço, 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) - resposta ao quesito 11º;
11- Porém a escritura não se realizou, porquanto a Ré D... não quis assinar, alegando desavenças conjugais entretanto surgidas entre ela e o marido - resposta ao quesito 12º;
12- Pelo que o autor não pagou os referidos 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) - resposta ao quesito 13º;
13-Em data não apurada do ano de 1998, o R. C... entregou ao A. uma chave do referido apartamento - resposta ao quesito 14º;
14-O autor, depois de possuir uma chave do referido apartamento, nele montou a sua casa (mobílias, electrodomésticos e demais equipamentos) – resposta ao quesito 15º;
15-E contrataram em 20.08.1998, o seguro do apartamento - resposta ao quesito 16º;
16-Passando a pagar, a partir de 1.09.1998, o gás doméstico - resposta ao quesito 17º;
17-E requereram em 9.12.1998, o fornecimento de água – resposta ao quesito 18º;
18-Passando aí a residir enquanto estiveram, nesse ano, em Portugal - resposta ao quesito 19º;
19-E, desde então, quando estão em Portugal, aí residem, conjuntamente com os filhos - resposta ao quesito 20º;
20-Os Autores possuem pelo menos uma chave do referido apartamento - resposta ao quesito 21º;
21-E pagam todas as despesas relacionadas com o apartamento - resposta ao quesito 22º.
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II.2 - de direito
Como decorre das transcritas conclusões, são duas as questões colocadas pelos apelantes, a saber: se são possuidores ou meros detentores da fracção prometida vender; se lhes assiste o direito de retenção consagrado no art.755º/1,f),C.C.(como os demais a citar sem referência expressa).
A presente acção, tendo como causa de pedir um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel (apartamento/fracção “T”) vem estruturada como acção declarativa/condenatória, em que os AA., invocando a sua qualidade de promitentes-compradores, peticionam a declaração de incumprimento contratual por parte dos 1ºs RR. – o R. marido como promitente-vendedor, e consequente direito de retenção sobre o dito imóvel, e a condenação dos mesmos RR. ao pagamento de determinada quantia acrescida de juros moratórios ao abrigo do estatuído no art.442º/2-2ª parte, e de todos os RR. a reconhecerem tal direito de retenção.
A acção foi julgada improcedente por se ter entendido que não obstante ter havido tradição da fracção para os AA., estes não são possuidores mas meros fruidores, e que não lhes assiste direito de retenção por ter havido simples mora e não incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor.
Os AA./recorrentes centram o objecto do recurso, como se salientou, apenas quanto à natureza da posse do imóvel prometido vender e direito de retenção do mesmo, deixando assim “cair” a exigida indemnização prevista no citado art.442º/2-2ª parte.
Vejamos então as questões a solucionar.
2.1- A jurisprudência vem divergindo quanto ao problema de saber se a tradição para o promitente-comprador de imóvel objecto do contrato definitivo, confere-lhe uma posse legítima e não meramente precária.
A 1ª instância seguiu na esteira dos acórdãos que consideram que tendo havido transição da coisa, o promitente-comprador é um mero detentor, porque ela só lhe pertencerá depois de realizado o contrato translativo prometido. A entrega antecipada da coisa atribui apenas o corpus, mas não já o animus da respectiva posse. ( Entre outros, Acs. STJ de 23.1.96 (CJstj I/96-70), de 6.3.97 e de 11.3.99 (BMJ 465-570 e 485-404) )
Adoptaram posição no sentido intermédio, ou seja, no sentido de que a tradição pode em casos excepcionais envolver a transmissão da posse, entre outros, os Acs. do STJ de 19.11.96 (BMJ 461-457), de 11.11.03 (www.stj.pt – nº conv.04B1445), e de 12.10.04 (CJstj III/04-50)
Seguimos esta última corrente jurisprudencional, que cremos ser maioritária. Aceitando que no caso de contrato-promessa a tradição da coisa, móvel ou imóvel, a favor do promitente-comprador, não o investe na qualidade de possuidor da mesma, porém, em determinadas circunstâncias ela pode envolver a transmissão da posse. Tudo depende do animus que acompanha o corpus, pois que, como resulta do conceito legal de posse (art.1251º), esta é integrada por dois elementos: o material (corpus) que consiste no domínio material sobre a coisa, traduzido no exercício efectivo de poderes materiais sobre ela; e o subjectivo ou intencional (animus), consistindo na intenção de agir, em relação a ela, como seu titular, o direito real correspondente àquele domínio de facto. Só com a reunião destes dois é que se pode obter uma relação possessória perfeita. (cfr. Miguel Machado Oliveira, «A posse, na doutrina e na jurisprudência», 1981, pág.19.)
Na hipótese dos autos, os factos provados apontam para actos materiais e efectivos de posse exercidos pelos AA., acompanhados por animus possidendi.
Na realidade, perante o quadro factual acima exposto, não oferece dúvida que à celebração do contrato-promessa se juntou a tradição do apartamento que havia de constituir o objecto do contrato de compra e venda prometido. Embora não conste implícita ou expressamente do ajuizado contrato promessa, em 1998 o R. C..., promitente-vendedor, autorizou os AA., promitentes-compradores, a ocuparem o apartamento, entregando-lhes uma chave.
Aquando da celebração do dito contrato os AA. pagaram 1/3 do preço convencionado. Só não pagaram o restante, porque a escritura marcada seis meses depois e a insistência do A., não se realizou por razões a que foram alheios. E desde a entrega das chaves, mobilaram o apartamento, dotando-o ainda de electrodomésticos, fizeram seguro, e têm vindo a pagar o gás doméstico, o fornecimento de água e despesas relacionadas com o andar, no qual passaram a residir quando estão em Portugal, conjuntamente com os filhos.
Destes actos se infere com a necessária segurança, que a ocupação pelos AA. se vem processando não na convicção de que o apartamento ainda pertence ao promitente-vendedor, o que se traduziria num direito pessoal de gozo, insusceptível de posse, mas antes com a séria intenção de que são já donos do mesmo, praticando actos possessórios em nome próprio, agindo assim com animus possidendi.
Consideramos, pois, que os AA. são possuidores e não meros detentores do imóvel em causa.
2.2- Todavia - e entrando agora na segunda questão enunciada - para saber se assiste aos apelantes o direito de retenção consagrado no art.755º/1-f), é irrelevante saber se houve posse ou mera detenção. (neste sentido, cfr. Ac.R.L. de 4.11.93, CJ V/93-112, e de 21.11.91, CJ V/91-136)
Dispõe-se nesse artigo que gozam ainda do direito de retenção (direito real de garantia), “o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à parte, nos termos do art.442º”.
Por conseguinte, para aplicação desse direito, exige-se, em primeiro lugar, que o beneficiário da promessa tenha obtido a tradição da coisa objecto da compra e venda que os promitentes se obrigaram a celebrar no futuro. Em segundo lugar tal direito existe para garantia do crédito resultante do não cumprimento imputável à parte que promete transmitir ou constituir um direito real, estando, pois, em causa o crédito derivado do incumprimento definitivo. (Cfr. Calvão da Silva, «Sinal e contrato-promessa», 6ª ed., pág.152)
Sendo assim, existindo na situação concreta a tradição do bem prometido vender, os AA., mesmo que sejam considerados como possuidores precários do imóvel, gozarão daquela garantia caso tenha havido incumprimento imputável ao promitente-vendedor.
A tal respeito está demonstrado que a escritura não se realizou, porque a ré D..., então casada com o promitente-vendedor em regime de comunhão de adquiridos, não quis assinar, alegando desavenças conjugais.
O contrato-promessa não foi assinado pela ré D... que nele não outorgou. Embora faltasse ao R. C... legitimidade para a alienação de bem imóvel sem consentimento da mulher (art.1682º-A), era-lhe todavia lícito realizar o respectivo contrato-promessa. Porém, tendo actuado isoladamente, só ele se vinculou a uma alienação objectivamente possível, não o seu cônjuge. Logo, se este se recusou a assinar o contrato de compra e venda prometido, não pode ter faltado ao cumprimento. Quem responde pelo não cumprimento é o R. marido, promitente-vendedor. Havendo, como houve incumprimento, este é, pois, exclusivamente imputável ao R. C....
Nem se diga, como na sentença, que tal facto configura uma simples mora, e que não se demonstrou que tenha havido perda do interesse objectivo dos credores na realização do contrato definitivo, conforme dispõe o art.808º.
Pressuposto do funcionamento desse preceito é a mora do devedor. Esta verifica-se quando, por causa que lhe seja imputável, o devedor não realiza a prestação no tempo devido, continuando a prestação a ser ainda possível (art.804º/2).
Ora, a recusa da ré em assinar o contrato definitivo, colocou desde logo o R. C... em incumprimento definitivo da promessa. É certo que o casal se divorciou em 2000, ou seja, dois anos após a marcação da escritura, mas daí não se segue que os promitentes-compradores tivessem de aguardar por um previsível divórcio, para além de que haveria ainda lugar à partilha dos bens do casal.
Por outro lado, já depois da celebração do contrato-promessa a fracção prometida vender ficou onerada com mais uma penhora e um arresto, ambos no ano de 2000, e uma outra penhora, em 7/2002. Convencionando-se que a venda seria feita livre de ónus e encargos, aqueles ónus posteriores vieram também criar uma situação de impossibilidade de cumprimento imputável ao promitente-vendedor, legitimando que os AA. possam desvincular-se do contrato, sem ter de recorrer ao art.808º.
Por conseguinte, verifica-se que à data da propositura da acção (9/2002), não estavam reunidas condições para a outorga da escritura de compra e venda.
Recaindo sobre o R. o ónus de ilidir a presunção de culpa no cumprimento (799º), o que não fez, há que concluir que o não cumprimento (definitivo) do contrato se deveu a culpa sua exclusiva, e só a ele, não à ré, podiam os AA. pedir a indemnização derivada desse incumprimento prevista no art.442º/2.
Considerando-se definitivamente incumprido o contrato promessa ajuizado, aos AA., a quem foi transmitida pelo promitente-vendedor a fracção prometida vender, e que têm crédito proveniente do contrato-promessa (relativo à restituição do preço pago – art.442º/2), assiste, pois, direito de retenção sobre a fracção que ocupam [art.755º/1-f)].
Tal direito garante, portanto, o cumprimento efectivo do direito de crédito gerado pelo incumprimento, oportunamente reclamado na execução, e recaindo sobre coisas imóveis, prefere à hipoteca, mesmo que tenha sido registada anteriormente (art.759º/2).
Daí que, decorrendo esse direito directamente da lei, não há que condenar ao seu reconhecimento o promitente que não cumpriu, nem os credores deste cujos créditos entram em concorrência com o dos apelantes.
Por tudo o que vem sendo dito, procedem as conclusões do recurso, impondo-se a revogação da sentença.
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III - DECISÃO
Acorda-se, pelo exposto, em julgar procedente a apelação, revoga-se a sentença apelada e, julgando-se parcialmente procedente a acção, reconhece-se aos autores o direito de retenção sobre a aludida fracção “T” enquanto não forem indemnizados pelo incumprimento do contrato-promessa imputável ao R. C....
Absolve-se este R. do demais peticionado, e os restantes RR. de todos os pedidos formulados.
Custas da apelação pelo R. C....
Custas na 1ª instância pelos AA. e R. C... em igual proporção.
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COIMBRA,