Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
699/06.4TBAND-A.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: HÉLDER ROQUE
Descritores: VENDA EXECUTIVA
BEM IMÓVEL
HIPOTECA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
Data do Acordão: 10/21/2008
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: ANADIA – 2º J.
Texto Integral: S
Meio Processual: AGRAVO
Decisão: CONFIRMADA
Legislação Nacional: ARTIGOS 824°, N°S 1 E 2 E 1057º, DO CÓDIGO CIVIL
Sumário: I – Os contratos de arrendamento não sujeitos a registo só não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à data do registo de penhora, arresto ou garantia invocada na execução.

II - Recaindo hipoteca sobre imóvel objecto de venda executiva, constituída e registada, em data anterior à do contrato de arrendamento celebrado entre o executado locatário e os executados senhorios, a locação é inoponível ao adquirente do imóvel, extinguindo-se o arrendamento e operando-se a caducidade do contrato, que não prevalece sobre aquela garantia real, após a realização da venda executiva.

III – Sendo a hipoteca uma espécie de penhora antecipada, o imóvel objecto de venda executiva foi, oportunamente, retirado da disponibilidade dos executados, seus proprietários, que ficaram privados do direito de nele praticar actos susceptíveis de colidir com a situação jurídica criada pela hipoteca, a partir do momento da sua constituição e registo.

IV - O regime legal decorrente do artigo 1057º não é inaplicável à venda de coisa locada, em processo executivo, por se tratar de hipótese que deve considerar-se incluída, no âmbito do disciplinado pelo artigo 824º, nº 2, ambos do CC.

V - Tratando-se o imóvel vendido em execução, cuja entrega foi solicitada pelo exequente, a casa de habitação do agravante, só se justifica a suspensão da sua efectivação se a desocupação puser em risco, por razões de doença aguda, a vida do executado, desde que comprovada por atestado médico, que tem de indicar, de modo fundamentado, o prazo durante o qual deve ser sustada a entrega.

Decisão Texto Integral: ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA:

            A… , divorciado, residente em....., Anadia, interpôs recurso de agravo da decisão que, nos autos de execução com processo ordinário, contra si instaurados pela B… , com sede em Águeda, ordenou o prosseguimento da execução, com a entrega imediata do imóvel à adquirente, terminando as alegações, onde sustenta a sua revogação e substituição por outra que admita o cumprimento do contrato de arrendamento celebrado pelo recorrente com os co-executados C… e esposa, D… , formulando as seguintes conclusões:

1ª - O recorrente veio a fls., informar os autos que o executado
Aristides celebrou com o recorrente um contrato de arrendamento urbano
datado de 30 de Dezembro de 2004, conforme melhor consta do contrato junto a fls.

2ª - O contrato foi assinado pelas partes e entregue e participado
na Repartição de Finanças de Anadia em 21 de Novembro de 2005, pelo prazo de 5 anos, renovável de acordo com a Lei.

3ª - O recorrente ocupa legitimamente o imóvel em questão e
paga pela sua ocupação - renda.

4ª – Não tem qualquer outro imóvel onde possa residir. Sendo certo que vive apenas com uma pensão de invalidez na quantia de €130,00 mensais.

5ª – O direito à habitação, mesmo dos despojados de fortuna, é consagrado pela Lei fundamental – Constituição da República – artigo 65º entre outros, que consigna que todos têm direito à habitação condigna.

6ª - O recorrente ao não lhe ser concedido o cumprimento do contrato de arrendamento, necessita de recorrer às Instituições de Solidariedade Social - Segurança Social, para que esta lhe faculte alojamento, mesmo que precário.

7ª – A desocupação do imóvel de habitação causa um prejuízo imenso ao recorrente, que é muito superior à vantagem que é conferida à exequente. Sendo certo que como já se referiu o recorrente não tem outra habitação para onde possa ir.

8ª – A desocupação põe em risco o estado de saúde do recorrente, o qual é manifestamente débil, o qual já anda em tratamento há vários anos.

9ª – O direito à habitação consagrado na Constituição é um bem maior do que a simples entrega do imóvel livre e devoluto à exequente. Não tem aqui aplicação o estabelecido no artigo 824º, nº 2.

10ª – O direito ao arrendamento deve assim manter-se na esfera jurídica do aqui recorrente A..., mantendo-se válido o contrato de arrendamento, celebrado entre o recorrente e o executado Arristides.

11ª – O douto despacho recorrido ao investir a exequente na posse do imóvel e ordenar a entrega dos documentos e chaves do mesmo, violou a Lei fundamental, designadamente o artigo 65º da Constituição da República, e o artigo 824º, nº 2, entre outros do Código Civil.

Nas suas contra-alegações, a exequente defende que deve manter-se o douto despacho recorrido, declarando-se o contrato de arrendamento cessado, e prosseguindo a execução para a entrega imediata do imóvel ao banco recorrido.

O Exº Juiz sustentou a decisão questionada, por entender que não causou qualquer agravo ao recorrente.

            Com interesse relevante para a apreciação do mérito do agravo, importa reter a seguinte factualidade:

1 – A presente execução foi movida contra o devedor que deu o bem imóvel de hipoteca, o ora agravante, A..., e contra os posteriores adquirentes do mesmo, por acessão industrial imobiliária, os co-executados C... e D....

2 – No dia 21 de Setembro de 1998, o ora agravante, na qualidade de proprietário do imóvel vendido, em garantia de um empréstimo recebido da exequente, deu de hipoteca o mesmo bem – Documento de folhas 44 a 56.

3 – Porém, os executados C... e D..., entretanto, donos do questionado prédio, na sequência da aquisição do imóvel em execução, por parte da exequente, mas já depois da respectiva hipoteca e registo, deram o mesmo de arrendamento ao executado e agravante A..., agora reconvertido na posição de locatário do mesmo.

4 – O contrato de arrendamento foi celebrado, a 30 de Dezembro de 2004, pelo prazo de cinco anos, prorrogável, sendo posterior à constituição e registo da hipoteca sobre o imóvel, que veio a ser penhorado e, posteriormente, adjudicado à exequente.

5 – O executado A... informou o Tribunal da existência do contrato de arrendamento celebrado entre ele e os co-executados, C... e mulher, respeitante ao aludido imóvel, e que não tem qualquer outra casa de habitação ou residência, pretendendo continuar a viver nela, até ao fim do contrato de arrendamento.

6 - A solicitação da exequente, foi determinado o prosseguimento da execução contra o executado A..., com vista à entrega efectiva do bem imóvel, em poder deste.

                                                               *

Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.

A única questão a decidir, no presente agravo, em função da qual se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3 e 690º, todos do Código de Processo Civil (CPC), consiste em saber se o contrato de arrendamento que recaiu sobre bem hipotecado subsiste para além da venda executiva.

DA SUBSISTÊNCIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO APÓS A VENDA EXECUTIVA

Efectuada a venda judicial do imóvel penhorado aos executados C... e mulher, D..., na modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, adjudicado à exequente, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 886º, nº 1, a), 889º e 900º, todos do CPC, transferiram-se para esta os direitos que competiam a esses executados, porquanto, na qualidade de adquirente de direitos alheios, não pode arrogar-se senão aqueles que pertenciam ao transmitente, isto é, aos referidos executados, de acordo com o princípio doutrinário de que ninguém pode transmitir a outrem mais direitos do que aqueles que o próprio tem, a que corresponde a formulação latina originária do «nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet».

Efectivamente, estipula o artigo 824°, n°1, do Código Civil (CC), que “a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida”, acrescentando o respectivo nº 2 que "os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.

A venda em processo executivo importa a transmissão da propriedade, como efeito de natureza real, mas, também, vínculos obrigacionais, que consistem no dever do Tribunal, ainda que através de um representante, entregar a coisa ao comprador, e este de pagar o preço correspondente, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 879º, a), b) e c) e 824º, nº 1, do CC.

Na venda judicial ou na adjudicação de bens, considerando a modalidade da venda mediante propostas em carta fechada adoptada, porque ocorre a transferência coactiva da propriedade, autonomizam-se o momento da conclusão do contrato, com a aceitação da proposta, e o da aquisição da propriedade, com o pagamento integral do preço e a satisfação das obrigações fiscais a que a transmissão dê origem, atento o estipulado pelo artigo 900º, nº 1, do CPC.

Por outro lado, por força dos princípios registrais do trato sucessivo e da prioridade, o registo do adquirente, na venda executiva, tem por base o registo da penhora, arresto ou qualquer garantia real invocada e efectivada no processo, gozando de primazia perante alienações ou onerações do bem que o executado faça a favor de terceiros.

Com efeito, tendo o credor o direito de exigir, judicialmente, do devedor, e, em princípio, apenas deste, o cumprimento da obrigação insatisfeita, nos termos do disposto pelo artigo 817º, do CC, o terceiro adquirente do direito de propriedade com base no qual foi celebrado o contrato não está vinculado a esse cumprimento, devendo o titular do direito pessoal de gozo abrir mão da coisa e entregá-la aquele.

Muito embora a posição jurídica do arrendatário possa ser concebida como um direito real de gozo[1], como um direito com eficácia meramente obrigacional ou pessoal[2], ou, preferencialmente, como um direito com um regime dualista ou misto, real e obrigacional[3], e não sendo decisiva a qualificação legal, que o artigo 1682º-A, do CC, denomina como um direito pessoal de gozo[4], é inaplicável à venda de coisa locada, em processo executivo, o estipulado pelo artigo 1057º, por se tratar de uma hipótese que deve considerar-se incluída, no âmbito do disciplinado pelo artigo 824º, nº 2, ambos do CC, sendo, consequentemente, inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas após o registo de qualquer arresto, penhora ou garantia, e ainda as constituídas, em data anterior, na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este não haja sido efectuado[5].

Sendo a hipoteca uma espécie de penhora antecipada, o imóvel objecto de venda executiva foi, oportunamente, retirado da disponibilidade dos seus proprietários, os executados C... e esposa, D... Arristides, que ficaram privados do direito de nele praticar actos susceptíveis de colidir com a situação jurídica criada pela hipoteca, a partir do momento da sua constituição e registo[6].

Porém, não se encontrando o contrato de arrendamento em apreço sujeito a registo, por força do disposto no artigo 2º, nº 1, m), do Código do Registo Predial, «a contrario sensu», por haver sido celebrado, por prazo inferior a seis anos, mas tendo sido constituído, em data muito posterior à da hipoteca incidente sobre o prédio e respectivo registo, não prevalece sobre esta garantia real[7].

E a circunstância de o arrendamento em análise, ao contrário do que acontece com os direitos reais que incidem sobre imóveis, não se encontrar sujeito a registo, e de se tratar de um direito de carácter não real, não é, por si só, excludente da sua subsunção abstracta na previsão-estatuição do artigo 824º, nº 2, do CC.

De facto, a entender-se, diversamente, nas hipóteses de transmissão forçada do direito de propriedade, com base na qual se fundara a relação locatícia, a oponibilidade do direito do arrendatário seria mais forte do que aquela que resulta da titularidade de um «ius in re», porquanto, independentemente da sujeição da locação a registo e da sua celebração antes ou depois da constituição ou registo de qualquer garantia invocada em processo executivo, o regime legal decorrente do artigo 1057º, do CC, citado, se fosse extensível à venda executiva, imporia uma cessão forçada, «ex lege», da posição contratual do locador[8].   

Assim sendo, os contratos de arrendamento não sujeitos a registo só não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à data do registo de penhora, arresto ou garantia invocada na execução.

Ora, recaindo hipoteca sobre o imóvel objecto de venda executiva, constituída e registada, em data muito anterior à do contrato de arrendamento celebrado entre o executado agravante e os restantes co-executados, anteriores titulares do bem, a locação é inoponível ao adquirente do imóvel, não subsiste, operando-se a caducidade do contrato, após a realização da venda executiva que aproveita ao exequente[9].

A isto acresce que, para além  do corpo do artigo 1051º, do CC, proceder a uma enumeração, meramente exemplificativa, e não taxativa, das causas de caducidade do contrato de locação[10], a própria alínea c) do normativo em questão, prevê como uma dessas causas de caducidade do contrato de locação a cessação do direito ou do fim dos poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado.

A este propósito, registe-se que, muito embora seja nula a cláusula de inalienabilidade ou de inonerabilidade dos bens hipotecados, conforme estatui o artigo 695º, do CC, este normativo já permite a convenção segundo a qual o crédito hipotecário se vence logo que o bem em causa seja alienado ou onerado, o que significa que nele está pressuposto o princípio da caducidade dos ónus, em caso de execução, abrangendo, no âmbito das onerações a que este normativo se refere, o arrendamento dos bens hipotecados[11].

Saliente-se, igualmente, que a exploração dos bens penhorados, e, por maioria de razão, dos bens hipotecados, através, v. g, do seu arrendamento a terceiro, necessita do acordo do exequente, ou seja, do credor, e do executado, cabendo ao juiz decidir, na sua ausência, em conformidade com o estipulado pelo artigo 843º, nº 2, do CPC.

Efectivamente, só as relações locatícias constituídas antes do registo de qualquer penhora, arresto ou garantia, e bem assim como aquelas cuja eficácia, perante terceiros, dependa do registo e este haja sido efectuado, é que subsistem, ocorrendo a venda da coisa locada, em processo de execução[12].

            Relativamente às restantes relações locatícias, designadamente, as constituídas em data posterior ao registo da hipoteca, como aconteceu, no caso «sub judice», ocorre a sua extinção.

            Penhorado e vendido em execução um bem arrendado, ocorre, tão-só, a penhora e a transmissão do direito com base no qual o contrato de locação foi celebrado, não sendo penhorada a posição jurídica do arrendatário, que não é transmissível «ex contratu», porquanto se trata de um bem de natureza impenhorável, atento o preceituado pelo artigo 822º, proémio, a), do CPC[13].

Tendo os executados C... e mulher constituído o direito ao arrendamento sobre o aludido prédio, a favor do co-executado e agravante, A..., outrora dono do mesmo, numa surpreendente reviravolta da titularidade jurídica, em data posterior à da hipoteca e correspondente registo, extinguiu-se o arrendamento, operando-se a caducidade do contrato, após a realização da venda executiva.

O imóvel adquirido, na modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, será entregue ao adjudicatário, expurgado dos diversos ónus ou encargos que sobre ele incidiam, até à consumação da venda, nos precisos termos do preceituado pelo artigo 824º, nº 2, do CC, pois só assim se obviará a que a oneração do imóvel, através da posterior celebração de um contrato de arrendamento sobre o mesmo, impossibilite ou, pelo menos, dificulte o ressarcimento completo do credor com garantia real, para mais com a consabida vocação, tendencialmente, perpétua deste tipo contratual.

Tratando-se o imóvel vendido em execução, cuja entrega foi solicitada pela exequente, da casa de habitação do agravante, pondo a sua desocupação, alegadamente, em risco o seu estado de saúde, por ser, manifestamente, débil, e já andar em tratamento, há vários anos, deverá o agente de execução comunicar a situação, antes de ser consumada a entrega do imóvel, à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes, nos termos do estipulado pelo artigo 930º, nº 6, do CPC, sem que se justifique a suspensão da sua efectivação, a menos que a mesma ponha em risco, por razões de doença aguda, a vida do agravante, desde que comprovada por atestado médico, que tem de indicar, de modo fundamentado, o prazo durante o qual deve ser sustada a entrega, atento ainda o estipulado pelo artigo 930º-B, nº 3, também, do CPC.

Não colhem, assim, com o devido respeito, as conclusões constantes das alegações do agravante, não se mostrando violadas as disposições legais, por si invocadas, ou outras de que, oficiosamente, se imponha conhecer.

CONCLUSÕES:

I – Os contratos de arrendamento não sujeitos a registo só não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à data do registo de penhora, arresto ou garantia invocada na execução.

II - Recaindo hipoteca sobre imóvel objecto de venda executiva, constituída e registada, em data anterior à do contrato de arrendamento celebrado entre o executado locatário e os executados senhorios, a locação é inoponível ao adquirente do imóvel, extinguindo-se o arrendamento e operando-se a caducidade do contrato, que não prevalece sobre aquela garantia real, após a realização da venda executiva.

III – Sendo a hipoteca uma espécie de penhora antecipada, o imóvel objecto de venda executiva foi, oportunamente, retirado da disponibilidade dos executados, seus proprietários, que ficaram privados do direito de nele praticar actos susceptíveis de colidir com a situação jurídica criada pela hipoteca, a partir do momento da sua constituição e registo.

IV - O regime legal decorrente do artigo 1057º não é inaplicável à venda de coisa locada, em processo executivo, por se tratar de hipótese que deve considerar-se incluída, no âmbito do disciplinado pelo artigo 824º, nº 2, ambos do CC.

V - Tratando-se o imóvel vendido em execução, cuja entrega foi solicitada pelo exequente, a casa de habitação do agravante, só se justifica a suspensão da sua efectivação se a desocupação puser em risco, por razões de doença aguda, a vida do executado, desde que comprovada por atestado médico, que tem de indicar, de modo fundamentado, o prazo durante o qual deve ser sustada a entrega.

                                                               *

DECISÃO:

Por tudo quanto exposto ficou, acordam os Juízes que compõem a 1ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra, em julgar não provido o agravo e, em consequência, em confirmar, inteiramente, a douta decisão recorrida.

                                                      *

 

Custas do agravo, a cargo do recorrente.

                                                      *

Notifique.


[1] Meneses Cordeiro, Da natureza jurídica do direito do arrendatário, ROA, 40º, 1980, 61 e ss.; e Direitos Reais, II, Lisboa, 1979, 980 e 981; Oliveira Ascensão, Locação de Bens Doados em Garantia – Natureza Jurídica da Locação, ROA, 45º, 1985, II, 385 a 390; e Direitos Reais, 1983, 470.
[2] Pereira Coelho, Arrendamento – Direito Substantivo e Processual, Lições ao Curso do 5º ano de Ciências Jurídicas do ano de 1998-99, 1988, 17 e ss.; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª edição, revista e actualizada, 2001, 23, 32 e 50 a 64.
[3] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 175 e ss.
[4] Dispõe o artigo 1682º-A, nº 1, a), do CC, que “carece do consentimento de ambos os côonjuges,…: a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo…”.
[5] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Coimbra, 140; Oliveira Ascensão, Locação de Bens Doados em Garantia – Natureza Jurídica da Locação, ROA, 45º, 1985, II, 345 e ss.
[6] STJ, de 19-10-1995, CJ (STJ), Ano III, T3, 70.
[7] Vaz Serra, Realização Coactiva da Prestação, BMJ nº 73, 225 e ss; Miguel Mesquita, A Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiros, 1998, Coimbra, 177 a 180.
[8] Remédio Marques, Curso de processo Executivo Comum à Face do Código Revisto, Almedina, 2000, 409, nota (1162).
[9] José Alberto Vieira, Arrendamento de Imóvel dado em Garantia, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, IV, 2003, 450; STJ, de 3-12-1998, BMJ nº 482, 219.
[10] Oliveira Ascensão, Locação de Bens Doados em Garantia – Natureza Jurídica da Locação, ROA, 45º, 1985, II, 355; e A Tipicidade dos Direitos Reais, Lisboa, 1968, nº 15; Cunha e Sá, Caducidade do Contrato de Arrendamento, Lisboa, 1968, 90 e 91.
[11] Oliveira Ascensão, Locação de Bens Doados em Garantia – Natureza Jurídica da Locação, ROA, 45º, 1985, II, 360 a 362.
[12] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 140; Oliveira Ascensão, Locação de Bens Doados em Garantia – Natureza Jurídica da Locação, ROA, 45º, 1985, II, 345 e ss.
[13] Miguel Teixeira de Sousa, A Penhora de Bens na Posse de terceiros, ROA, 51º, 1991, I, 82.