Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 2804/03 |  |
PRAZO
I – O artº 1225º do C. Civ. estabelece o prazo de caducidade de 5 anos a contar da entrega do imóvel ( nº 1 ) para propor a acção com vista à correcção dos defeitos da obra, sendo o prazo para a denúncia desses defeitos de um ano a contar do seu conhecimento, e sendo igualmente de um ano, a contar da denúncia, o prazo para pedir a respectiva indemnização ( nº 2 ) .
II – Nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto, cabe ao réu a prova de o prazo ter já decorrido, salvo se outra for a solução especialmente consignada na lei ( artº 343º, nº 2, do C. Civ. ) .
III – Se for afectado o direito de compropriedade sobre parte comum, nada obsta a que qualquer condómino possa pleitear sozinho, em defesa desse seu direito – artºs 1405, 1406º e 1422º, do C. Civ. .
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA
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I – No Tribunal Judicial da Comarca de Ílhavo, em 13/11/98, foi intentada esta acção ordinária pelos seguintes Autores: - 1) AB e mulher AC, 2) AD e mulher AE, 3) AF e mulher AG, 4) AH e mulher AI, 5) AJ e mulher AK, 6) AL e mulher AM, 7) AN e mulher AO, 8) AP e mulher AQ, 9) AR e mulher AS, 10) AT e mulher AU, 11) AV e mulher AX, 12) AZ e mulher BA, 13) BC e mulher BD, 14) BE e mulher BF, 15) BG e mulher BH, 16) BI e mulher BJ, 17) BK e mulher BL, 18) BM e mulher BN, 19) BO, CONTRA a Ré “BP” (todos melhor identificados nos autos).*
1 – Na petição inicial alega-se que a Ré construiu a Urbanização RP e vendeu aos Autores fracções autónomas dos edifícios que compõem a referida urbanização, os quais estão constituídos em regime de propriedade horizontal, padecendo tais edifícios de defeitos e vícios, motivo pelo qual pedem a condenação desta a:
a) dotar os portões das rampas sitas sob os Blocos G e F de mecanismos automatizados de abertura à semelhança daqueloutro sito sob o Bloco A e proceder à entrega aos AA. dos respectivos comandos;
b) fazer as obras e reparações necessárias para impedir as infiltrações de águas que se verificam ao nível dos terraços de cobertura do primeiro andar e do rés do chão;
c) fazer as reparações necessárias no sistema eléctrico da “Urbanização RP” por forma a que passe a ser possível destrinçar os consumos de energia comuns à Urbanização daqueles que o não são;
d) pagar aos autores uma indemnização, pelos incómodos e angústias sofridos, no montante de 20.000$00 por Autor.
2 - A Ré contestou por excepção, invocando a caducidade do direito dos Autores, alegando que os defeitos foram denunciados por carta subscrita pelos AA. datada de 30/7/97 tendo a presente acção sido proposta apenas em 13/11/98.
Impugna diversos factos alegados na petição inicial, defendendo, nomeadamente, que não se comprometeu a instalar quaisquer dispositivos eléctricos nas garagens.
Conclui pedindo a sua absolvição.
3 - Os Autores replicaram defendendo que não é de aplicar o prazo de caducidade previsto no artigo 917 do Código Civil à presente acção e reafirmam tudo aquilo que mencionaram na petição inicial.
4 - Foi proferido despacho saneador tendo sido relegado o conhecimento da excepção para momento posterior, seleccionada a matéria assente e a que constituiu a base instrutória.
5 – Oportunamente, teve lugar o julgamento, respondendo-se aos quesitos nos termos constantes de folhas 352 a 354.
II - Por sentença de 19/3/03, julgou-se a acção parcialmente procedente, por provada, e, consequentemente:
1 - Condenou-se a Ré:
a) a proceder às obras e reparações necessárias para impedir as infiltrações de águas que se verificam ao nível dos terraços de cobertura do primeiro andar e do rés do chão da Urbanização RP;
b) a pagar a cada um dos Autores o montante de 99,76 € de indemnização por danos não patrimoniais sofridos.
2 - E absolveu-se a Ré dos restantes pedidos.
III – De tal sentença recorreram ao Autores, que concluem nas suas alegações:
1ª - Nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo, cabe ao Réu a prova desse prazo ter já decorrido (artº 343 do C. Civil).
2ª - Numa acção - como a dos autos - em que os AA., enquanto condóminos, reclamam junto da Ré vendedora/construtora de uma urbanização a reparação de defeitos verificados na zona comum dessa urbanização, competiria a Ré provar ter já decorrido o prazo para exercício do direito de todos aqueles.
3ª - Uma carta, subscrita apenas por três dos AA., dirigida à Ré com data anterior a um ano sobre a propositura da acção, onde se pede a reparação de defeitos naquela mencionados, não pode, sem mais, fazer o tribunal concluir que os demais AA eram também conhecedores àquela data dos defeitos aí mencionados.
4ª - Não se tendo feito qualquer prova nesse sentido (prova essa que incumbiria à Ré), isto é, que, para além dos referidos subscritores da carta de 30.07.97, os demais AA. fossem conhecedores dos defeitos aí mencionados, nada permite fazer concluir que o direito desses AA. proporem esta acção tivesse, nesta parte, caducado.
5ª - O facto de, como se constata, haver vários AA. que não residem em nenhum dos blocos administrados pelos signatários da referida carta faz com que nem sequer possa colher aqui a tese de que a denúncia efectuada por um administrador de condomínio vincularia sempre os demais condóminos “administrados”...
6ª - Tendo sido dada como provada nos autos a ocorrência de defeitos na instalação eléctrica, designadamente que a mesma necessita de correcções por forma a ajustar os pagamentos de energia às permilagens estabelecidas e que a Ré não dotou ainda os demais portões de automatismos de fecho, deve esta ser, para além do mais, condenada, de igual modo, na reparação desses defeitos.
7ª - Ao julgar caducado o exercício do direito dos AA. nessa parte, violou o tribunal a quo o artº 343-nº2 do Código Civil.
Em contra alegações, a Ré entende que deve ser julgado improcedente o recurso.
IV – Na primeira instância, consideraram-se provados os seguintes factos (que se assinalam, na parte final de cada número, com as letras dos Factos Assentes e os números da Base Instrurória, respectivamente):
1 - A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à construção e comercialização de edifícios ( A)).
2 - No exercício dessa actividade, construiu a Ré os edifícios que constituiu em regime de propriedade horizontal, sitos na Rua de Ribas, em Ílhavo, cujo conjunto denominou de “Urbanização RP”, tendo procedido à venda aos Autores das respectivas fracções, nomeadamente: (B)).
3 - Os primeiros Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra E correspondente ao 2º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº 3645, que compraram à Ré por escritura pública datada de 28 de Novembro de 1996 ( C)).
4 - Os segundos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra L, correspondente ao 1º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que compraram à Ré por escritura datada de 11 de Abril de 1996 ( D)).
5 - Os terceiros Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra F, correspondente ao 2º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3640, que compraram à Ré por escritura datada de 13 de Agosto de 1992 ( E)).
6 - Os quartos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra D, correspondente ao 1º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que compraram à Ré por escritura datada de 17 de Novembro de 1993 ( F)).
7 - Os quintos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra D, correspondente ao 1º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3644, que compraram à Ré por escritura datada de 28 de Julho de 1994 ( G)).
8 - Os sextos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra G, correspondente ao 3º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3645, que compraram à Ré por escritura datada de 25 de Novembro de 1996 ( H)).
9 - Os sétimos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra Q, correspondente ao 3º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que compraram à Ré por escritura datada de 21 de Outubro de 1996 ( I)).
10 - Os oitavos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra B, correspondente ao 1º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3639, que compraram à Ré por escritura datada de 22 de Abril de 1992 (J)).
11 - Os nonos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra G, correspondente ao 3º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3640, que compraram à Ré por escritura datada de 17 de Julho de 1996 ( L)).
12 - Os décimos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra C, correspondente ao 1º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que compraram à Ré por escritura datada de 16 de Fevereiro de 1994 ( M)).
13 - Os décimos primeiros Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra G, correspondente ao 3º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que compraram à Ré por escritura datada de 15 de Abril de 1994 ( N)).
14 - Os décimos segundos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra H, correspondente ao 3º andar direito e garagem do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que compraram à Ré por escritura datada de 14 de Janeiro de 1994 ( O)).
15 - Os décimos terceiros Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra E, correspondente ao 1º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3644, que compraram à Ré por escritura datada de 07 de Setembro de 1994 ( P)).
16 - Os décimos quartos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra H, correspondente ao 3º andar esquerdo, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo o sob o artº 3644, que compraram à Ré por escritura datada de 29 de Julho de 1994 ( Q)).
17 - Os décimos quintos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra I, correspondente ao 3º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3644, que compraram à Ré por escritura datada de 28 de Junho de 1994 ( R)).
18 - Os décimos sextos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra F, correspondente ao 2º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3645, que compraram à Ré por escritura datada de 26 de Novembro de 1996 ( S)).
19 - Os décimos sétimos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra H, correspondente ao 3º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3645, que compraram à Ré por escritura datada de 20 de Novembro de 1996 ( T)).
20 - Os décimos oitavos Autores são donos e legítimos possuidores da fracção designada pela letra O, correspondente ao 2º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 3641, que compraram à Ré por escritura datada de 10 de Maio de 1996 ( U)).
21 - A décima nona Autora é dona e legítima possuidora da fracção designada pela letra R, correspondente ao 3º andar direito, e garagem, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o artº 5641, que comprara à Ré por escritura datada de 16 de Maio de 1996 (V)).
22 - Essa “Urbanização RP” está dividida em 7 blocos (A, B, C, G, D, E e F) tendo-se procedido à sua construção de modo sequencial, iniciando-se com o Bloco A e daí conforme se segue: Bloco B, Bloco C, Bloco D, Bloco E e Bloco G, até concluir com a construção do Bloco F ( X)).
23 - Prolongando-se, ainda, os trabalhos de exteriores da Urbanização pelo ano de 1997 ( Z)).
24 - Os prédios, construídos e vendidos pela Ré, foram construídos de molde a que todo o piso subterrâneo lhes fosse comum e destinado ao aparcamento de viaturas em garagens individuais, sendo o acesso a esse subterrâneo feito, indistintamente, através de três rampas, a saber: uma sob o Bloco A, outra sob o Bloco G e, finalmente, outra sob o Bloco F ( AA)).
25 - Tendo-se processado a construção da referida Urbanização no modo atrás descrito, foi construída primeiro a rampa de acesso ao Bloco A, mais tarde a rampa sob o Bloco G e, finalmente, aquela sob o Bloco F ( BB)).
26 - Como os Blocos G e F e, por esta ordem, foram os últimos a serem edificados, o acesso às garagens pertencentes aos Blocos A, B, C, D e E fazia-se, até à conclusão daqueles, unicamente através da única rampa situada sob o Bloco A que foi o primeiro a ser edificado ( CC)).
27 - A rampa localizada sob o Bloco A, a primeira a ser construída, foi logo dotada pela Ré de um portão com sistema automatizado de abertura por telecomando ( DD)).
28 – Concluída que foi a urbanização das três referidas rampas de acesso ao piso subterrâneo, apenas a primeira a ser construída, aquela sob o Bloco A, ficou dotada de um sistema automatizado de abertura por telecomando, enquanto as outras duas ficaram apenas dotadas de portões de abertura manual ( EE)).
29 - Não obstante o acesso e circulação no piso subterrâneo se fazer, indistintamente, por qualquer um dos três portões, a iluminação do corredor que se situa no Bloco G está ligada ao contador do condomínio daquele mesmo bloco; o mesmo sucede em relação à iluminação do corredor subterrâneo sob o bloco F, a qual está igualmente ligada ao contador desse bloco F, também a iluminação do piso subterrâneo sob o Bloco E se encontra ligada ao contador de serviços comuns desse Bloco E, idem para o corredor subterrâneo sito sob o Bloco D cuja iluminação está também ligada ao contador de condomínio desse Bloco D ( FF)).
30 - Quando chove há infiltrações pela parte superior das lajes dos terraços, ao nível do 1º andar e precipita-se sobre o r/ch, nas zonas comuns de passagem e do r/ch as águas infiltram-se na placa para se precipitarem sobre o piso subterrâneo das garagens ( GG)).
31 - Ao quadro eléctrico estão ligadas, e por ele são alimentadas de energia:
Duas bombas eléctricas trifásicas de pressurização da água que abastece toda a urbanização composta pelos sete referidos blocos;
Todo o sistema de iluminação do corredor subterrâneo sito sob os Blocos A, B e C;
Duas bombas eléctricas submersíveis instaladas em poços destinadas ao escoamento de águas pluviais;
Motor eléctrico e sistema electrónico de abertura do portão metálico de fole que se encontra na rampa sob o Bloco A;
Instalação eléctrica interior das 21 garagens individuais situadas sob os Blocos A, B e C, compreendendo cada uma um posto de luz e uma tomada ( HH)).
32 - Aquando nas negociações das fracções, o representante da Ré, Sr. João Pinho, prometeu, pelo menos a uma compradora, Ana Cláudia Silva que também a ela seria fornecido um telecomando (2º).
33 - A Ré sabia que, exibindo aos compradores um portão automatizado na única rampa até aí construída poderia levar ao convencimento de que os portões a instalar ulteriormente seriam, de igual modo, dotados de mecanismo automático por telecomando (4º).
34 - Não há conhecimento de que fossem entregues telecomandos ou chaves dos portões aos compradores (6º, 8º e 9º).
35 - Até hoje, os Autores estão privados da possibilidade de limitarem o acesso ao piso subterrâneo aos proprietários das garagens pois, não estando os portões das rampas de acesso fechados, qualquer indivíduo pode entrar no piso subterrâneo (10º).
36 - Os extintores de incêndio que se encontravam naqueles corredores subterrâneos já foram furtados (11º).
37 - A possibilidade de introdução no piso subterrâneo de qualquer pessoa é, pelo menos, motivo de preocupação (12º).
38 - Por causa das infiltrações formaram-se poças nas zonas comuns de passagem e, bem assim, no piso subterrâneo das garagens (14º)
39 - O que foi denunciado, por carta registada com aviso de recepção, datada de 20 de Maio de 1998, à Ré pelos administradores do condomínio dos sete blocos da Urbanização, designadamente o 3º Autor marido, a 4ª Autora mulher, o 5º Autor marido e os 6º e 7º Autores maridos (15º).
40 - Essas infiltrações de águas da chuva resultam de defeitos de construção, porque as lajes dos terraços, designadamente ao nível das juntas de dilatação, não foram convenientemente impermeabilizadas (16º).
41 - Para além dos incómodos causados pela precipitação das águas sobre as pessoas e formação de poças, a referida infiltração tem por consequência a deterioração e até o apodrecimento do forro de madeira que reveste a parte inferior das lajes dos terraços (17).
42 - Ao nível da instalação eléctrica o prédio construído e vendido pela Ré apresenta defeitos (18º).
43 - No início do empreendimento existiu um quadro eléctrico com contador na cave onde afluía a rede de iluminação dos corredores dos blocos ABC bem como da energia eléctrica de todas as garagens destes três blocos e ainda a rede de ligação do portão eléctrico sob o Bloco A e das bombas de pressurização e das bombas submersíveis dos poços nºs 1 e 2, respectivamente sob os Blocos A e C.
Mais tarde foram construídos os blocos D e E e, posteriormente, o G e F.
Todos estes blocos DEGF ficaram com a iluminação dos respectivos corredores ligados aos quadros/contadores dos respectivos serviços comuns e cada garagem com a sua instalação eléctrica à fracção a que pertence com excepção da garagem do bloco E que foi ligada à instalação (rede) de iluminação do bloco E, o que a libertou de encargos com o pagamento de energia eléctrica.
As bombas submersíveis situadas sob os blocos DEG ficaram ligadas aos quadros/contadores dos serviços comuns destes blocos, beneficiando deste encargo o bloco E.
Foram ainda ligados ao bloco G as bombas (duas) de pressurização e o sistema satélite de TV.
O quadro/contador principal do grupo de blocos ABC foi mais tarde desactivado e alterado para a situação actualmente existente (26º a 29º).
44 - A instalação necessita de correcções por forma a ajustar os pagamentos às permilagens estabelecidas (31º a 36º).
45 - O 3º Autor marido, o 5º Autor marido e o 7º Autor marido enviaram à Ré, em 30.07.97, carta igual à junta a fls 54 e 56 (37º).
V – Deverá ter-se presente que a decisão recorrida só poderá ser alterada na parte impugnada pelo recurso, e o âmbito deste se determina em face das conclusões das respectivas alegações, abrangendo as questões aí contidas (artigos 684-nº3 e 690-nº1 do C.P.C.).
1 – Como resulta das alegações dos apelantes, e respectivas conclusões, no presente recurso apenas está em causa a parte da sentença que não condenou a Ré: - a dotar os portões das rampas sitas sob os Blocos G e F de mecanismos automatizados de abertura à semelhança daqueloutro sito sob o Bloco A e proceder à entrega aos AA. dos respectivos comandos; e a fazer as reparações necessárias no sistema eléctrico da “Urbanização RP” por forma a que passe a ser possível destrinçar os consumos de energia comuns à Urbanização daqueles que o não são.
Assim, o presente recurso restringe-se à parte da sentença que absolveu a Ré dos pedidos referidos supra I - nº1, alíneas a) e c).
Para apreciação da caducidade, na sentença recorrida referiu-se que “necessitamos de nos socorrer dos prazos previstos para a venda de coisa defeituosa (artigo 916º do Código Civil), uma vez que inexistem quaisquer factos nos autos que permitam levar à conclusão de ter sido celebrado qualquer outro contrato, v.g. de empreitada por forma a fazer apelo ao disposto no artigo 1225º do Código Civil.
O artigo 916 deste Código estipula que: - “o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo” (nº1); “a denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa” (nº2); “os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel” (nº3).
O nº 3 deste artigo foi introduzido pelo artigo 3º do DL 267/94 de 25/10, que entrou em vigor em 1/1/95 (diploma este que veio, simultaneamente, aditar os nºs 3 e 4 ao artº 1225º do C.C.). Fruto desta alteração, alargaram-se os prazos de denúncia do defeito quando o objecto da venda for um imóvel.
Na sentença recorrida diz-se também que no nº 4 do artigo 1225 do C.C., considera-se aplicável o disposto no mesmo artigo quando, na compra e venda o alienante tenha sido o construtor do imóvel mas inexista empreitada entre ele e o comprador; e que, “ao contrário do artigo 916º nº3 (que harmoniza com a empreitada os prazos no caso de a coisa vendida ser um imóvel sendo que, em ambos os casos, a denúncia será feita até um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega do imóvel), o nº 4 do artigo 1225º tem sido considerado uma norma interpretativa à qual deverá ser aplicado o artigo 13º do Código Civil, tendo assim eficácia retroactiva ... uma vez que veio resolver um conflito jurisprudencial sobre o campo de aplicação daquele artigo”.
Ora, aquele artigo 1225, “sem prejuízo do disposto nos 1219º e seguintes”... estabelece o prazo de caducidade de 5 anos a contar da entrega do imóvel (nº1), sendo o prazo para a denúncia dos defeitos de um ano a contar do conhecimento destes, sendo, igualmente, de um ano, a contar da denúncia, o prazo para pedir a respectiva indemnização (nº2).
Na sentença recorrida referiu-se também que, não obstante terem as várias fracções sido adquiridas pelos Autores entre os anos de 1992 e 1996, a Urbanização só ficou concluída em 1997 pelo que o prazo de caducidade de 5 anos a contar da entrega, só a partir daí se deverá contar, já que estão em causa defeitos nas partes comuns; mas, dentro do limite temporal dos 5 anos, a lei impõe que a denúncia deva ser feita no prazo de um ano depois de conhecido o defeito.
Acrescentou-se que a denúncia dos defeitos no sistema eléctrico e nas garagens foi feita em 30 de Julho de 1997 por carta enviada à Ré. Tal carta é igual à junta fls 54 a 56 (resposta ao quesito 37º);
Referiu-se também que não provou a Ré, como lhe competia (artigo 342º do Código Civil), que os Autores, quando denunciaram os defeitos, já tivessem conhecimento dos mesmos há mais de um ano, motivo pelo qual não pode proceder a invocação da caducidade do direito de denúncia dos Autores, mas o mesmo não pode dizer-se relativamente à caducidade do direito de intentar a presente acção.
Entendeu-se que a denúncia dos defeitos no sistema eléctrico e nos portões ocorreu por carta registada datada de 30/7/97, e, tendo a presente acção sido proposta mais de um ano após, em 16/11/98, decorrido sempre teria de considerar-se o prazo para intentar a acção. Foi com este fundamento que se absolveu a Ré dos pedidos referidos supra I - nº1, alíneas a) e c).
2 – Nos termos do artigo 343-nº2 do Código Civil, “nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto, cabe ao réu a prova de o prazo ter já decorrido, salvo se outra for a solução especialmente consignada na lei”.
No caso destes autos, os Autores são donos de várias fracções de edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal.
Nesta, combinam-se a propriedade e a compropriedade, fundindo-se tais direitos para constituir uma unidade nova.
Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, ou edifícios. O conjunto dos dois direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente, nem sendo lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou funcionamento (artigo 1420 do Código Civil).
Nos termos do artigo 1422-nº1 deste Código, as relações entre os condóminos estão sujeitas à disciplina das relações entre vizinhos e, quanto às partes comuns, ao regime da compropriedade.
Assim, se for afectado o seu direito de compropriedade sobre parte comum, nada obsta a que qualquer condómino possa pleitear sozinho em Juízo em defesa desse seu direito (artigos 1405-nº2, 1406-nº1 e 1422-nº1 do Código Civil).
Como se diz no Acórdão desta Relação de 4/5/99 (Col. 1999 – III, página 10), “não se torna necessária a intervenção de todos os condóminos para legitimarem a acção que alguns deles instauraram contra o réu, construtor do prédio constituído em propriedade horizontal, com vista à eliminação de defeitos de construção nas partes comuns desse prédio”.
Assim, para se considerar a caducidade do direito de intentar a presente acção, quanto aos pedidos em que a Ré foi absolvida, referentes a partes comuns, teria de se verificar em relação a todos os Autores, cabendo a prova dessa caducidade à Ré.
E, da carta referida na resposta ao quesito 37º, subscrita apenas por três Autores, não se podem extrair consequências quanto aos outros Autores, designadamente, que a denúncia de eventuais defeitos tenha sido feita por quem a não subscreveu.
Na parte em que não se contraria o acabado de expor neste número, aceita-se o afirmado nas conclusões 1ª a 3ª das alegações dos apelantes.
3 – No quesito 1º (conforme alegado na p.i.), perguntava-se: - “Ficou concluído o Bloco F em finais de 1996?”. E, no quesito 39º (de acordo com o alegado na contestação), perguntava-se: - “O Bloco F ficou pronto em Agosto de 1996?”.
Embora estes dois quesitos tenham sido julgados não provados, teremos de considerar que, pelo menos em finais de 1996, aquele Bloco estava concluído, por haver acordo das partes nesse sentido, divergindo apenas se tal conclusão não terá sido antes, como pretendia a Ré.
Ora, como resulta das alíneas B) e X) dos factos assentes, a Ré construiu os edifícios que constituiu em regime de propriedade horizontal, sitos na Rua de Ribas, em Ílhavo, cujo conjunto denominou de “Urbanização RP”, tendo procedido à venda aos Autores das respectivas fracções ..., e tal Urbanização está dividida em 7 blocos (A, B, C, G, D, E e F) tendo-se procedido à sua construção de modo sequencial, iniciando-se com o Bloco A e daí conforme se segue: Bloco B, Bloco C, Bloco D, Bloco E e Bloco G, até concluir com a construção do Bloco F. E, ao dizer-se na Z) dos mesmos factos que se prolongaram, ainda, os trabalhos de exteriores da Urbanização pelo ano de 1997, também se deduz que em finais de 1996 estariam prontos os trabalhos naqueles Blocos.
E, assim, em finais de 1996, estariam prontas as garagens e respectivas rampas de acesso, faltando apenas alguns arranjos “exteriores da Urbanização”.
Também se verifica que as vendas das respectivas fracções aos Autores ocorreram em 1992, 1993, 1994 e 1996 (alíneas C) a V) dos factos assentes), pelo que todos os edifícios tinham já licença de utilização (donde também se deduz que estavam prontos), na data da última escritura (em 28/11/96).
Como diz a Ré, em contra alegações, “a partir do momento em que as rampas e os portões de acesso às garagens estão prontos em finais de 1996, é do simples senso comum que todos os Autores que haviam adquirido fracções autónomas daquela urbanização, tiveram conhecimento de que tais portões não estavam equipados com mecanismos automatizados de abertura nem eles, Autores, tinham na sua posse qualquer comando para tais automatismos”.
Também quanto ao sistema eléctrico, posto em causa neste recurso, antes das alterações, que não consta serem imputáveis à Ré (respostas aos quesitos 26º a 29º), valem as mesmas razões acabadas de referir quanto aos portões, pois os eventuais defeitos no sistema eléctrico instalado pela Ré eram visíveis, tendo os Autores deles conhecimento (ou, pelo menos, podendo conhecê-los se fossem normalmente diligentes) a partir de fins de 1996.
Pelo menos desde esta data, deve considerar-se que os eventuais defeitos referidos neste recurso se presumem conhecidos pelos Autores nos termos do artigo 1219-nº2 do Código Civil (aqui aplicável por analogia).
Assim, pelo menos a partir de fins de 1996, contava-se o prazo de um ano para a denúncia, a que se refere o artigo 916-nº3 do Código Civil.
Era aos Autores que competia provar terem feito a denúncia dos eventuais defeitos referidos neste recurso, para impedirem a caducidade dos seus direitos, competindo à Ré provar que tal denúncia fora feita fora de prazo.
Para além da carta de 30/7/97 (referida na resposta ao quesito 37º) não consta que os Autores que a não subscreveram tenham denunciado os eventuais defeitos em causa neste recurso, antes da propositura desta acção.
Assim, também quanto aos Autores, que não subscreveram aquela carta, não se provando terem feito qualquer denúncia idêntica à dos respectivos subscritores (que poderia impedir a caducidade da acção, se atempadamente feita), deveria proceder a excepção de caducidade nos termos dos artigos 916 e 917 do Código Civil.
Improcede também o que em contrário se pretende com as conclusões 4ª, 5ª e 7ª das alegações dos Autores.
4 – Mesmo que assim se não entendesse, haveria que ver se, efectivamente, a Ré deixou a obra com defeitos, como se pretende neste recurso.
À venda de coisas defeituosas referem-se os artigos 913 e seguintes do Código Civil.
Nos termos do nº1 daquele artigo, “se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”.
Haverá venda de coisa defeituosa sempre que, no contrato de compra e venda, a coisa vendida sofra dos vícios ou careça das qualidades abrangidas nesta disposição legal (vício que a desvalorize; vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada; ou não tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização do fim a que se destina).
Tendo em conta o citado artigo 913-nº1, se a coisa vendida sofrer de tais vícios, ou não tiver as qualidades, que ali se referem, há vários meios de que se pode servir o comprador, verificados os respectivos requisitos constantes dos artigos do Código Civil a seguir indicados:- anulação do contrato (artº 905), redução do preço (artº 911), reparação ou substituição da coisa (artº 914), indemnização (artigos 908, 909 e 915).
Como resulta do referido artigo 913, não releva qualquer defeito, e só perante as circunstâncias de cada caso concreto é possível avaliar da aplicação, ou não, dos artigos 905 e seguintes e 913 e seguintes do mesmo Código.
No entanto, será o comprador que terá de provar, não só os defeitos da coisa como a sua extensão e gravidade, tendo em conta o artigo 342-nºs 1 e 2 do C.C..
Neste sentido, o Ac. do S.T.J. de 3/3/98 (Col. 1998 – I – página 107), onde se diz: - “No domínio do cumprimento defeituoso tem cabal aplicação o regime geral do ónus da prova previsto no artº 342º do C.C., pelo que, sendo a existência do defeito um facto constitutivo dos direitos atribuídos ao comprador, cabe a este a respectiva prova.” “Ao comprador cabe, igualmente, demonstrar a gravidade do defeito, susceptível de afectar o uso ou de acarretar uma desvalorização da coisa”.
No Código Civil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao artigo 913, diz-se que “equiparando, no seu tratamento, os vícios às faltas de qualidades da coisa, a lei evitou as dívidas que ... se têm suscitado sobre o critério de distinção entre um e outro grupo de casos”; e, “como interpretativo, manda o nº2 atender, para a determinação do fim, à função normal das coisas da mesma categoria”.
Mais adiante, acrescenta-se: - “Não se tratando de um desses vícios (a enumeração é, de resto, muito lata), a anulação não é possível, nem são aplicáveis as disposições desta secção ou da secção anterior, que concedem outros direitos ao comprador; tais vícios serão irrelevantes”.
No caso de falta de “qualidades asseguradas pelo vendedor”, caberá ao comprador o ónus de provar os termos precisos e concretos em que o contrato foi celebrado, e ainda que o vendedor assegurou tais qualidades, responsabilizando-se por elas.
No caso destes autos, há vários edifícios que a Ré construiu e constituiu em regime de propriedade horizontal, vendendo aos Autores as respectivas fracções, estando a respectiva urbanização dividida em 7 Blocos (alíneas B) e X) dos factos assentes).
Tais prédios, construídos e vendidos pela Ré, foram construídos de molde a que todo o piso subterrâneo lhes fosse comum e destinado ao aparcamento de viaturas em garagens individuais, sendo o acesso a esse subterrâneo feito, indistintamente, através de três rampas, a saber: uma sob o Bloco A, outra sob o Bloco G e, finalmente, outra sob o Bloco F; tendo-se processado a construção da referida Urbanização no modo atrás descrito, foi construída primeiro a rampa de acesso ao Bloco A, mais tarde a rampa sob o Bloco G e, finalmente, aquela sob o Bloco F; como os Blocos G e F e, por esta ordem, foram os últimos a serem edificados, o acesso às garagens pertencentes aos Blocos A, B, C, D e E fazia-se, até à conclusão daqueles, unicamente através da única rampa situada sob o Bloco A que foi o primeiro a ser edificado; a rampa localizada sob o Bloco A, a primeira a ser construída, foi logo dotada pela Ré de um portão com sistema automatizado de abertura por telecomando; concluída que foi a urbanização das três referidas rampas de acesso ao piso subterrâneo, apenas a primeira a ser construída, aquela sob o Bloco A, ficou dotada de um sistema automatizado de abertura por telecomando, enquanto as outras duas ficaram apenas dotadas de portões de abertura manual (alíneas AA) a EE) dos factos assentes).
Ora, sendo comum todo o piso subterrâneo, cujo acesso é feito por três rampas, o facto de só um dos três portões ser dotado de um sistema automatizado de abertura por telecomando, e os outros dois terem abertura manual, não se poderá só por isso considerar tratar-se de coisa defeituosa nos termos do artigo 913 do Código Civil.
E o mesmo se diga do facto de não haver instalação autónoma de energia eléctrica, no piso subterrâneo, em relação a cada Bloco, de haver garagens individuais com ligação eléctrica ligada a contador comum, e de não estar tal instalação preparada para que os pagamentos de energia, nessas partes do prédio, sejam ajustados às respectivas permilagens de cada fracção (alíneas FF) e HH) dos factos assentes e respostas aos quesitos 26º a 29º e 31º a 36º).
Quanto à resposta ao quesito 18º, sendo conclusiva, e não factual (envolvendo matéria de direito), terá de considerar-se não escrita, face ao artigo 646-nº4 do C.P.C..
Dos factos atrás referidos, quer quanto aos portões, quer quanto à instalação eléctrica no piso subterrâneo, não se vê que se trate defeitos essenciais, que desvalorizem as fracções vendidas pela Ré aos Autores, impeçam ou dificultem a realização do fim a que se destinam, considerando a função normal de coisas idênticas.
Não resulta de tais factos haver qualquer deficiência técnica, embora se possa considerar que em termos de condomínio, pelo menos com mais de um Bloco, seria mais prático haver um portão automático para cada rampa e a instalação eléctrica das partes comuns ser autónoma em cada Bloco.
Mas nem sempre isso acontece, havendo garagens com entrada comum sem portão automático, e garagens individualizadas com electricidade ligada ao contador da parte comum.
Dos factos provados também não consta haver qualquer divergência entre o que a Ré efectuou (quanto às pretensas anomalias, referidas neste recurso) e aquilo que foi aprovado pelas entidades competentes, designadamente, a Câmara Municipal e a E.D.P..
E também não se provou que, sobre tais aspectos, a Ré tenha agido de maneira diferente do contratado, que tenha assegurado o pretendido pelos Autores (referido neste recurso) quanto aos portões e sistema eléctrico (respostas aos quesitos 2º a 9º e 30º a 36º).
Improcede também o que se pretende com a conclusão 6ª das alegações de recurso dos apelantes.
VI – Em função do exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida (embora por motivos não inteiramente coincidentes com os invocados na primeira instância).
Custas pelos Autores (ora apelantes).
Coimbra, 20/1/04