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VALIDADE FORMAL
VENDA JUDICIAL
HIPOTECA
CADUCIDADE
2.- O processo de insolvência não é o meio próprio para decidir sobre a existência e validade do contrato de arrendamento cuja existência se mostrava devidamente publicitada nos anúncios para a venda do imóvel respectivo.
3.- O artigo 109.º, n.º 3, do CIRE não acrescenta nem retira direitos ao locatário: apenas garante a tutela que lhe é conferida pela lei civil.
4.- Sendo a data de celebração do contrato de arrendamento anterior ao registo da hipoteca a favor do adquirente em venda forçada em processo de insolvência do senhorio, aquele contrato não caduca apesar da sua participação fiscal ser posterior à constituição daquela garantia, transmitindo-se os direitos e obrigações do senhorio para o adquirente do arrendado, nos termos dos artigos 1057.º do CC e 109.º, n.º 3, do CIRE.
I – RELATÓRIO
1. BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A., credor reclamante nos autos de Insolvência supra identificados em que foram declarados insolventes P (…) e A (…), na qualidade de adquirente das fracções “S” e “G”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º 1521, da freguesia de S. Julião, apresentou em 27-02-2012, o requerimento com a referência 9487679, cuja certidão faz fls. 1 a 38 destes autos, pedindo a notificação dos ocupantes dos imóveis para procederem à sua entrega, no prazo de 10 dias, de modo a poder tomar posse dos prédios adquiridos, livres e devolutos de pessoas e bens; e, caso, no prazo concedido, os mesmos não procedessem à respectiva entrega dos imóveis, a marcação de diligência para entrega efectiva dos mesmos ao adquirente, com recurso, aos meios necessários designadamente de arrombamento, com vista à efectiva tomada de posse do imóvel, nos termos e para os efeitos dos arts. 901.º e 930.º do CPC.
Em fundamento, invocou que no âmbito dos autos de Insolvência, e na sequência da aceitação das propostas apresentadas, o Banco adquiriu os referidos imóveis, por escritura pública, denominada “Título de Compra e Venda”, celebrada em 29-12-2011, na 2.ª CRP de Leiria, no Serviço Casa Pronta, tendo procedido ao registo definitivo a seu favor, tornando-se, assim, por aquele acto, o único e exclusivo possuidor e proprietário do mencionado prédio (com todas as suas construções, benfeitorias e acessões, presentes e futuras);
Porém, o Banco, enquanto Adquirente não foi ainda devidamente empossado de tais imóveis, sendo certo que, segundo informação constante dos anúncios que publicitaram a venda, os mesmos estariam arrendados;
No entanto, o Banco constatou que os referidos contratos de arrendamento foram, alegadamente, celebrados em 01-11-2005, sendo certo que apenas foram participados ao Serviço de Finanças – para efeitos de liquidação dos respectivos impostos – em 07-05-2010, não podendo considerar-se como data de celebração dos contratos de arrendamento, outra data que não a da respectiva participação ao Serviço de Finanças;
Ora, a escritura de hipoteca a favor do Banco Exequente foi celebrada em 23-12-2005, encontrando-se devidamente registada;
Assim sendo, e porque os referidos contratos de arrendamento foram celebrados em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca, são os mesmos ineficazes em relação ao Banco;
Não obstante, e ainda que assim não fosse, sempre o referido contrato de arrendamento teria caducado com a venda realizada no âmbito dos presentes Autos, como decorre do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, e tem sido defendido pela nossa doutrina e jurisprudência;
Face ao exposto, conclui que a aquisição do imóvel, efectuada no âmbito dos presentes Autos, o foi livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre ele anteriormente incidiam, ao abrigo do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, tendo, com a venda judicial caducado qualquer eventual contrato de arrendamento que anteriormente existisse, razão pela qual os imóveis lhe devem ser entregues nos termos peticionados.
2. Tendo sido determinada a notificação do Administrador da Insolvência para se pronunciar, veio o mesmo fazê-lo nos termos do requerimento de fls. 39 e 40, declarando haver informado o credor hipotecário que as mencionadas fracções se encontravam arrendadas.
3. Notificado o Banco do teor da informação prestada, veio o mesmo aduzir que a questão jurídica levantada no seu requerimento nada tem a ver com o que é referido pelo Senhor AI, porquanto o Banco é credor hipotecário inscrito sobre os imóveis em causa, desde 17-11-2005, sendo que, a propósito da ineficácia do contrato de arrendamento em relação ao Banco e/ou da sua caducidade com a venda executiva, deu integramente por reproduzido o teor do seu requerimento de 27-02-2012.
4. Por despacho cuja certidão faz fls. 41 destes autos, foi indeferida a pretensão do credor reclamante, nos seguintes termos: “Indefere-se o requerido face ao teor da comunicação do AI datada de 30.03.2012 e tendo em conta o disposto no art. 109.º do CIRE”.
5. Inconformado com este despacho de indeferimento, o credor reclamante interpôs recurso de apelação do mesmo, juntando logo as respectivas alegações, nos termos que se mostram vertidos de fls. 44 a 58, formulando as seguintes conclusões:
“1) O Banco Comercial Português, S.A., na qualidade de credor hipotecário, adquiriu, em venda judicial promovida no âmbito de processo de insolvência, dois dos imóveis apreendidos para a Massa Insolvente.
2) Dos anúncios que publicitaram a venda, constava a informação de que tais imóveis estariam arrendados. O respectivo contrato de arrendamento foi, alegadamente, celebrado em 01-11-2005, muito embora a sua participação ao Serviço de Finanças – para efeitos de liquidação dos respectivos impostos – apenas tenha ocorrido em 07-05-2010.
3) Em nosso parecer, para se aferir da verdadeira data de celebração do contrato de arrendamento, teremos que atender à data da sua participação ao Serviço de Finanças, pois é firme convicção do Recorrente, atentos os sinais dos Autos, que a data aposta no referido contrato de arrendamento não corresponde à data da sua efectiva constituição. A data aposta em tal contrato (caso este efectivamente exista), mais não é que uma tentativa de defraudar o credor hipotecário, visando dificultar, por via do contrato de arrendamento, a venda dos imóveis e a sua consequente desvalorização.
4) O referido contrato de arrendamento foi, assim, celebrado em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca, pelo que é ineficaz em relação ao Banco.
5) Caso assim não se entenda – o que só por mera hipótese académica de raciocínio se admite –, sempre o referido contrato de arrendamento caducou com a venda realizada no âmbito dos presentes Autos.
6) Com base na argumentação vinda de referir, em 27-02-2012, o Banco Comercial Português, S.A., na qualidade de adquirente de dois dos imóveis apreendidos, requereu, junto do Meritíssimo Juiz, que os alegados arrendatários dos imóveis fossem notificados para proceder à entrega das respectivas chaves, no prazo de 10 dias, de modo a que o Banco pudesse tomar posse dos prédios adquiridos, livres e devolutos de pessoas e bens.
Mais requereu que, se no prazo concedido para o efeito os mesmos não procedam à respectiva entrega dos imóveis, livres e devolutos, se diligenciasse no sentido da marcação de diligência para entrega efectiva do bem ao Adquirente, com recurso, se necessário, aos meios indispensáveis – designadamente de arrombamento –, com vista à efectiva tomada de posse do imóvel, nos termos e para os efeitos dos arts. 901.º e 930.º do CPC. Tal requerimento foi indeferido, o que motivou o presente recurso.
7) O douto despacho recorrido justifica o indeferimento com o facto de ter sido dado prévio conhecimento ao Banco da existência do contrato de arrendamento que incidia sobre os imóveis, e com o disposto no art. 109.º do CIRE.
8) Salvo o devido respeito, o facto de Banco ter ou não conhecimento, antes da apresentação de proposta de aquisição dos imóveis, da existência de contratos de arrendamento sobre os bens a vender, não tem qualquer relevância para efeitos de caducidade do contrato de arrendamento, em consequência da venda judicial operada.
9) Tem sido entendimento maioritário da nossa Doutrina e Jurisprudência que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, do imóvel, desde que este tenha sido celebrado após a data do registo de hipoteca.
10) No âmbito do processo executivo, tem-se entendido que o arrendamento caduca, nos termos do art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, pois constitui um verdadeiro ónus em relação ao prédio.
11) Assim, com a venda judicial caducou qualquer eventual contrato de arrendamento que anteriormente existisse, pelo que a aquisição do imóvel, efectuada no âmbito dos presentes Autos, ocorreu livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre ele anteriormente incidiam, ao abrigo do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, aplicável por força do disposto no art. 17.º do CIRE. Assim, os imóveis em causa devem ser entregues ao Banco Adquirente livres e devolutos de pessoas e bens.
12) O n.º 3 do art. 109.º do CIRE, ao dispor que a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância, não impõe a manutenção da posição contratual, apenas remetendo para o regime da lei civil, e, em última instância, também para o disposto no art. 824.º, n.º 2, do C.C.
13) Ou seja, se ao abrigo da lei civil, em especial por força da supra referida disposição legal, o contrato de arrendamento caducou com a venda judicial, carece, salvo o devido respeito, de fundamento legal o douto despacho recorrido, na medida em que indefere o requerimento para entrega efectiva dos imóveis com base nesta norma.
14) A Jurisprudência tem entendido, maioritariamente, que o art. 1057.º do C.C. é inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo, porque a questão da caducidade do arrendamento deve subsumir-se ao regime legal decorrente do art. 824.º, n.º 2, do C.C.. Pelas mesmas razões, teremos de concluir que, em caso de venda judicial, o legislador não visou, com o disposto no art. 109.º, n.º 3, do CIRE, impor a manutenção da posição contratual do locatário, quando o registo da hipoteca seja anterior à constituição da relação locatícia.
15) Assim, cremos ser também inaplicável o disposto no art. 109.º, n.º 3, do CIRE, à venda judicial de bens locados, quando o registo de hipoteca seja anterior à constituição do arrendamento, só assim se assegurando a tutela dos direitos dos credores garantidos e, simultaneamente, a integridade do direito do novo proprietário.
16) O douto despacho recorrido violou o disposto no art. 824.º, n.º 2 do Código Civil e os arts. 901.º e 930.º do C.P.C., pelo que deve ser substituído por decisão que ordene a entrega efectiva dos imóveis ao Banco Adquirente, livres e devolutos de pessoas de bens e desonerados de quaisquer ónus ou encargos.”
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II. O objecto do recurso[2].
O presente recurso de apelação integra duas questões essenciais, a apreciar segundo a sua ordem lógica, e versa matéria estritamente de direito:
A primeira, consiste em determinar qual a data em que deve considerar-se celebrado o contrato de arrendamento;
A segunda, em saber se o contrato de arrendamento, atenta a data da sua celebração, caducou ou não com a venda das fracções ao credor reclamante;
Em consequência, decidir se deve ou não ser proceder-se, no âmbito destes autos, à entrega efectiva dos imóveis ao Banco adquirente
Estas as únicas questões decidendas, cuja resolução determinará o desfecho do presente recurso.
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II – Fundamentos
II.a) – Factos provados:
Para decisão do presente recurso importa atender aos seguintes factos[3]:
1. Por escritura lavrada no dia 23 de Dezembro de 2005, no Cartório Notarial da Figueira da Foz, a cargo da notária Ana Cristina Gonçalves Marques Paixão, entre P (…), sua mulher A (…) e o Banco Comercial Português, S.A., foi celebrado um contrato de mútuo com hipoteca, nos termos do qual o Banco concedeu àqueles um empréstimo no montante de duzentos mil euros, quantia de que os mesmos se confessaram devedores.
2. Para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada e dos respectivos juros, o primeiro outorgante marido declarou no referido instrumento constituir a favor do Banco, hipoteca sobre as fracções autónomas designadas pelas letras “S”, correspondente ao quarto andar, lado direito, destinada a habitação, a qual não é a sua casa de morada de família; e “G”, correspondente ao vão amplo na cave, lado direito, destinado a garagem, a segunda do lado sul, ambas no prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida Dr. Manuel Gaspar de Lemos, 12, freguesia de S. Julião, concelho da Figueira da Foz, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 3.949, e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º 1521.
3. No documento complementar que faz parte integrante da referida escritura, estabeleceram as partes, na alínea b) da cláusula nona, que a hipoteca poderia ser executada se o imóvel ora hipotecado viesse a ser arrendado, total ou parcialmente.
4. Pela apresentação 36 de 17-11-2005, foi lavrado o registo provisório da referida hipoteca voluntária, o qual foi convertido em definitivo pela apresentação 38 de 27-03-2006.
5. No dia 17-08-2010, foi proferida sentença de declaração de insolvência dos devedores P (…), e mulher A (…).
6. No âmbito dos autos de Insolvência, e na sequência da aceitação das propostas apresentadas, o Banco adquiriu os referidos imóveis, por escritura pública, denominada “Título de Compra e Venda”, celebrada em 29-12-2011, na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, no Serviço Casa Pronta, tendo o administrador de insolvência, na qualidade de encarregado da venda, declarado vender os identificados imóveis livres de ónus ou encargos.
7. Pela apresentação 3374 de 29-11-2011, a aquisição dos imóveis foi registada a favor do Banco Comercial Português, S.A., por compra.
8. Dos anúncios que publicitaram a venda, constava a informação de que tais imóveis estavam arrendados.
9. P (…), na qualidade de senhorio, e M (…), na qualidade de arrendatária, declararam em escrito particular datado e assinado, celebrar um contrato de arrendamento tendo por objecto as identificadas fracções autónomas, feito pelo prazo de um ano, renovando-se automaticamente, no termo do prazo, com início em 1 de Novembro de 2005 e termo em 31 de Outubro de 2006.
10. A participação do escrito assim intitulado ao Serviço de Finanças para efeitos de liquidação dos respectivos impostos ocorreu em 07-05-2010.
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II.b) – O mérito do recurso
O apelante sustenta a sua pretensão de entrega dos imóveis, na sua aquisição no âmbito do processo de insolvência, livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre os mesmos anteriormente incidia, ao abrigo do disposto no artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil[4].
Para o efeito defende que, apesar de constatar que o contrato de arrendamento[5] das fracções adquiridas foi alegadamente celebrado em 01-11-2005, não poderá considerar-se como data da celebração do mesmo, outra data que não a da respectiva participação ao serviço de Finanças para efeitos de liquidação dos respectivos impostos, ocorrida em 07-05-2010.
E, sendo esta data posterior à constituição da hipoteca a seu favor sobre as identificadas fracções, o mesmo é ineficaz em relação ao Banco, porquanto o referido contrato de arrendamento caducou com a venda realizada no âmbito dos presentes autos.
Portanto, como é bom de ver, admitindo ter conhecimento de que os imóveis estavam arrendados porque tal constava dos anúncios de publicitação da venda, todo o raciocínio expendido pelo Recorrente se alicerça na data em que deve considerar-se celebrado o contrato de arrendamento, daí a precedência lógica desta questão sobre a segunda.
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II.b) – 1. Entremos, então, na análise da primeira questão.
Para o efeito, importa antes de mais, apreciar qual o regime legal aplicável, à formação do contrato de arrendamento urbano em apreço, porque à mesma se reconduz a questão colocada.
Estando o mesmo datado de 01-11-2005, em conformidade com o disposto no artigo 12.º, n.ºs 1 e 2 do CC, a validade formal do contrato em apreço rege-se pelo disposto no artigo 7.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovada pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, de acordo com o qual o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.
Com efeito, apesar de entretanto ter entrado em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, a norma de aplicação da lei no tempo prevista no artigo 59.º, n.º 1, e de acordo com o princípio geral que rege as leis de forma tempus regit actum, implica que a lei nova só visa os factos novos quanto às condições de validade dos contratos[6], isto apesar de a mesma se aplicar às relações contratuais que subsistam à data da sua entrada em vigor.
Note-se, porém, que o regime formal, para o que ora importa, é exactamente o mesmo, porquanto a exigência de forma escrita na celebração do contrato de arrendamento por prazo superior a seis meses se mantém no regime actualmente ainda em vigor (artigo 1069.º do CC), e irá manter-se, agora sem distinção no prazo, com as alterações introduzidas pela novíssima Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto[7], a este preceito legal.
Desta sorte, o contrato de arrendamento em apreço foi celebrado com observância da forma legal.
Mas, para além desta observância formal, a lei impõe a existência de requisitos quanto ao conteúdo do contrato de arrendamento, então previstos nos artigos 8.º e 9.º do RAU.
Ora, da simples leitura dos preceitos em referência resulta que a participação fiscal do mesmo, em momento algum se encontra estabelecida na lei como requisito da existência e validade do contrato de arrendamento.
Efectivamente, para além do incumprimento das obrigações fiscais previstas no artigo 60.º, n.º 3, do Código do Imposto de Selo, e também quanto à tributação do titular do rendimento proveniente do arrendamento, a única “sanção” que o legislador veio prever a este respeito, encontra-se agora consagrada no artigo 15.º-C, n.º 1, alínea h), com a redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, e também não respeita à existência ou validade do contrato, mas à mera recusa, nesse caso, do requerimento apresentado pelo senhorio perante o Balcão Nacional do Arrendamento.
Ou seja, em face do regime legal em apreço, não existem quaisquer dúvidas que a participação fiscal do contrato de arrendamento, não contende com a respectiva validade nem quanto à forma nem quanto à substância.
De facto, as questões colocadas pelo Recorrente quanto ao mesmo, mormente as afirmações de que apenas poderá atender-se à data da participação do contrato porque “é firme convicção do Recorrente que a data aposta no referido contrato de arrendamento, mais não é que uma tentativa de defraudar o credor hipotecário, dificultando a venda dos imóveis e provocando, por via do arrendamento, a sua desvalorização”.
Aduzindo que “de uma mera e breve observação do contrato outorgado, podemos desde logo constatar que:
a) Ambos os outorgantes (senhorio e arrendatária) partilham os mesmos três sobrenomes, o que indicia uma estreita relação familiar;
b) A renda acordada (50,00€ por mês) não deixa de ser “simbólica”, em comparação com os valores praticados no mercado para imóveis com as mesmas características;
c) Não obstante o contrato ter sido celebrado por um ano, renovável automaticamente, o certo é que o senhorio, ora insolvente, declarou receber, dando respectiva quitação, o valor correspondente a 5 anos de renda, portanto, até Novembro de 2010.
d) No contrato de arrendamento foi aposta como data de outorga 1 de Novembro de 2005 – curiosamente alguns dias antes da constituição de hipoteca sobre tais imóveis, efectuada por escritura pública celebrado em 23-12-2005 –, sendo que o carimbo que comprova a sua participação às Finanças data de 7 de Maio de 2010” – na economia dos autos, mais não são do que aquilo que o mesmo refere: convicções, suspeitas de possível simulação do contrato.
Ora, salvo o devido respeito, em face da validade formal do contrato em apreço, não pode o Recorrente, pelos elementos que refere, concluir que, “o referido contrato de arrendamento foi celebrado em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca”, sendo o mesmo ineficaz em relação ao Banco.
Na verdade, para que tal fosse possível e tendo o mesmo conhecimento da existência do arrendamento pelo menos pelos anúncios que publicitaram a venda, cumpria-lhe em sede própria atacar a sua validade substancial, nomeadamente por via dos elementos que, em seu entender, conduzem àquilo que implicitamente refere: quer seja, a simulação do contrato de arrendamento para obstaculizar à entrega dos imóveis; quer seja o erro na formação da vontade, assente no eventual desconhecimento da existência do contrato à data da aceitação da garantia prestada, o que o facto referido em 3. também pode inculcar.
Certo mesmo é que, qualquer uma das referidas possibilidades (ou outras que ataquem a existência do contrato), têm o seu enquadramento legal em acção de anulação própria, não podendo o respectivo efeito ser obtido pela via das meras convicções afirmadas nestes autos pelo Recorrente, por muito convincentes que possam ser os indícios dos comportamentos que invoca.
Na verdade, não basta invocar. O Recorrente terá que alegar e provar, ou que o contrato de arrendamento não existe; ou que apenas foi celebrado em data posterior à aposta pelos ali outorgantes na qualidade de senhorio e arrendatária, mormente em data posterior à hipoteca, e este processo não é o meio próprio para o efeito.
Pelo exposto, atenta a data aposta no contrato de arrendamento, a respectiva validade formal e a oportuna publicidade da sua existência, esta é a única data que o Tribunal pode considerar como sendo a da celebração do contrato de arrendamento em apreço, independentemente de o mesmo apenas ter sido participado às Finanças em momento posterior, ou nem sequer ter sido participado.
Por tal motivo, o contrato de arrendamento é válido, e não é ineficaz relativamente ao Banco, uma vez que, com os elementos disponíveis nestes autos, já existia à data da constituição da hipoteca sobre o imóvel, registada provisoriamente a favor deste em 17-11-2005, tendo tal registo sido convertido em definitivo pela apresentação 38 de 27-03-2006.
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II.b) – 2. Passemos agora à apreciação da segunda questão.
Defende o Apelante que, mesmo que se considerasse - como aconteceu no caso dos autos -, que o contrato de arrendamento não é ineficaz em relação ao Banco Recorrente, sempre tinha de entender-se que o referido contrato teria caducado com a venda realizada no âmbito dos presentes autos.
Diga-se, desde já, que as afirmações efectuadas pelo Recorrente a este respeito estão absolutamente correctas.
De facto, diz o Banco Recorrente, “a questão de saber se o arrendamento caduca com a venda judicial tem feito correr muita tinta, não só entre a nossa Doutrina, como, e sobretudo, nas mais altas instâncias dos nossos Tribunais.
Apesar da inegável controvérsia que este assunto tem gerado, o certo é que, mais recentemente, tem sido entendimento pacífico que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, do imóvel, desde que este tenha sido celebrado após a data do registo de hipoteca. Assim, no âmbito do processo executivo, tem-se entendido que o arrendamento caduca, nos termos do art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, pois constitui um verdadeiro ónus em relação ao prédio”.
Ora, - e o sublinhado é do próprio Recorrente -, a afirmação produzida é verdadeira, nos casos que refere, em que o arrendamento tenha sido celebrado após a data do registo da hipoteca, desenvolvendo o Recorrente todas as suas alegações sempre no pressuposto que a data que deve ter-se como a data da celebração do contrato é a data da participação às Finanças, a qual é efectivamente posterior à data do registo da hipoteca, conforme dos factos supra descritos se alcança.
Porém, pelas razões supra aduzidas, não pode ser essa a data considerada como a data da celebração do contrato, mas sim a que consta no escrito subscrito pelos outorgantes, a qual é anterior ao registo da hipoteca.
Precisemos então o que preceitua a lei a respeito da transmissão da posição do locador.
Sendo certo que a aquisição do direito de propriedade por banda do Recorrente ocorreu na venda efectuada no âmbito do processo de insolvência, cumpre ter presente o que dispõe o artigo 109.º, n.º 3, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, aprovado pelo DL n.º 53/2004, de 18-03, norma citada pelo Tribunal a quo em fundamento do decidido.
Dispõe este preceito legal que “a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”.
Este preceito regula as situações em que, como no caso em apreço, o locador foi declarado insolvente, decorrendo do mesmo que a alienação do local arrendado no âmbito do processo de insolvência, não retira ao locatário os direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil, remetendo, portanto, e de forma genérica, para a mesma.
“Visto no seu conjunto, pode dizer-se que o regime definido no art.º 109.º é dominado pela ideia de tutela do locatário, estranho à situação de insolvência do locador”[8].
Assim sendo, podemos concluir que, no caso em apreço, o preceito em referência não acrescenta nem retira direitos ao locatário: apenas garante a tutela que lhe é conferida pela lei civil.
O mesmo é dizer que este preceito garante ao locatário, para o que agora interessa, a manutenção da posição contratual, nos exactos termos em que a mesma lhe é garantida pelo artigo 1057.º do CC, que se refere à transmissão da posição do locador, estatuindo que “[o] adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”.
Ora, é precisamente o preceituado neste artigo que tem estado no cerne da discussão sobre a natureza jurídica do direito do arrendatário[9], dividindo a doutrina entre os que consideram tratar-se de um direito real[10] e os que sustentam estarmos perante um direito pessoal de gozo[11].
Consideramos que o legislador do NRAU[12], confrontado com esta querela doutrinária, adoptou o entendimento que vê no direito do arrendatário um direito de raiz estruturalmente obrigacional, ao fazer regressar ao Código Civil, e precisamente ao Livro das Obrigações, o tratamento legal do contrato de arrendamento[13].
Efectivamente, o art.º 1057.º do CC consagra o princípio-regra de que a situação jurídica do locatário subsiste, não obstante a alienação do direito com base no qual o contrato foi celebrado, havendo unicamente uma modificação subjectiva quanto à pessoa do locador.
Deste modo, se o locador, proprietário ou usufrutuário do bem dado em locação dispuser do respectivo direito, transmitirá a posição contratual emergente da locação para o adquirente, o qual ipso jure fica investido na posição de locador.
“Trata-se de um caso em que um contrato, celebrado entre duas partes, acaba por vincular um terceiro, que nada teve a ver com a celebração daquele contrato e que nem sequer interveio na estipulação das suas cláusulas, mas que, por força da aquisição da coisa sobre a qual o contrato incide, se vê obrigado a cumprir os seus termos”[14].
Este é o regime regra aplicável à alienação do imóvel por acto do senhorio.
Porém, como acentua o Recorrente, maiores dificuldades se levantam quanto ao problema da subsistência ou não do contrato de arrendamento no caso da venda executiva do imóvel arrendado – aplicável, como nos parece evidente, a todas as situações de venda forçada do imóvel como é aquela que acontece no domínio do processo de insolvência -, o qual tem sido objecto de divergências doutrinais e jurisprudenciais, havendo que distinguir os diversos casos.
Assim, se a relação arrendatícia for constituída depois da penhora do locado, esta será inoponível à execução, nos termos do disposto no art.º 819.º do CC, pelo que a venda judicial do arrendado não determinará a transmissão para o adquirente da posição de senhorio[15].
Trata-se de situação linear porquanto estando o imóvel onerado já com uma penhora que visa dar satisfação aos direitos do credor, mal se compreenderia que o senhorio pudesse onerar o imóvel com um arrendamento e este fosse oponível ao credor beneficiário de tal garantia.
Questão que tem motivado acesa controvérsia na doutrina e jurisprudência é a que se refere à subsistência versus caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de um direito real de garantia, como a hipoteca, e antes da penhora do locado, com a venda executiva.
Defendemos o entendimento maioritário[16], ou seja, que neste caso o contrato de arrendamento caduca com a venda executiva, sendo aplicáveis os art.º 819.º e 824.º, n.º 2, este por analogia, e não o art.º 1057.º, todos do CC[17].
Por fim, se o arrendamento for anterior ao registo da hipoteca/penhora não caduca, antes se opera a transmissão da posição contratual do senhorio, nos termos do art.º 1057.º do CC, podendo o locatário defender o seu direito contra o adquirente mesmo em venda judicial[18], porquanto já não se justifica a tutela que os supra referidos artigos estabelecem para aqueles credores que vêem onerado o imóvel hipotecado por acto do devedor posterior à constituição do seu direito.
Assim, nesta situação, a venda forçada não afectará a relação locatícia celebrada antes da constituição de qualquer direito real de garantia sobre o locado, maxime da hipoteca, tendo plena aplicação o regime geral de transmissão previsto no artigo 1057.º.
Consequentemente, a posição do senhorio transmitir-se-á para o terceiro adquirente do arrendado, que sucede nos respectivos direitos e obrigações.
Volvendo ao caso dos autos, é tempo de concluir.
Tendo ficado demonstrado que o contrato de arrendamento celebrado entre o insolvente e terceiro, tem data anterior ao registo da hipoteca a favor do credor reclamante, o mesmo não caduca, transmitindo-se ao adquirente do imóvel, nos termos do artigo 1057.º do CC, porquanto a alienação da coisa locada em processo de insolvência, não priva o arrendatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil, de harmonia com o disposto no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE.
Pelos fundamentos expostos, é de indeferir a pretensão do Recorrente de imediata entrega dos imóveis adquiridos com agendamento de diligência para o efeito, devendo manter-se o sentido da decisão proferida pelo Tribunal a quo.
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II.b )- 3. Síntese conclusiva:
I - A validade formal do contrato de arrendamento não está dependente da respectiva participação fiscal, devendo o mesmo considerar-se celebrado na data referida no contrato e não naquela em que foi efectuado o pagamento do imposto de selo.
II – O processo de insolvência não é o meio próprio para decidir sobre a existência e validade do contrato de arrendamento cuja existência se mostrava devidamente publicitada nos anúncios para a venda do imóvel respectivo.
III – O artigo 109.º, n.º 3, do CIRE não acrescenta nem retira direitos ao locatário: apenas garante a tutela que lhe é conferida pela lei civil.
IV – Sendo a data de celebração do contrato de arrendamento anterior ao registo da hipoteca a favor do adquirente em venda forçada em processo de insolvência do senhorio, aquele contrato não caduca apesar da sua participação fiscal ser posterior à constituição daquela garantia, transmitindo-se os direitos e obrigações do senhorio para o adquirente do arrendado, nos termos dos artigos 1057.º do CC e 109.º, n.º 3, do CIRE.
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III - Decisão
Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando o despacho recorrido.
Custas do recurso a cargo do apelante.
Notifique.
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Coimbra, 9 de Outubro de 2012
Albertina Pedroso [19] ( Relatora )
Virgílio Mateus
Carvalho Martins)
[1] Relatora: Albertina Pedroso; 1.º Adjunto: Virgílio Mateus; 2.º Adjunto: Carvalho Martins.
[2] Com base nas disposições conjugadas dos artigos 660.º, 661.º, 664.º, 684.º, n.º 3, 685.º-A, n.º 1, e 713.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil, é pacífico que o objecto do recurso se limita pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo evidentemente daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, não estando o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas, e não tendo que se pronunciar sobre as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
[3] Resultantes dos documentos juntos aos autos e da confissão do Recorrente.
[4] Doravante abreviadamente designado CC.
[5] O Recorrente refere-se a “contratos de arrendamento” mas o contrato a que alude é apenas um, abrangendo este as duas fracções.
[6] Cfr., neste sentido, Ac. STJ, de 13-12-2007, Incidente n.º 971/07-1.ª secção, disponível em www.stj.pt, Sumários de Acórdãos.
[7] Que entrarão em vigor no dia 12 de Dezembro de 2012.
[8] Cfr. Luís A. Carvalho Fernandes e João Labareda, in Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, Quid Juris, Reimpressão 2009, pág. 409, nota 6.
[9] Seguiremos de perto na fundamentação a posição que defendemos nas anotações aos artigos 1051.º e 1057.º in Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 3.ª ed., Quid Juris, 2009, págs. 266 a 268, em co-autoria com Laurinda Gemas e João Caldeira Jorge.
[10] Esta posição foi defendida por OLIVEIRA ASCENSÃO, in Direito Civil, Reais, 5.ª ed., Coimbra Editora, págs. 536 e ss., e MENEZES CORDEIRO, in Da Natureza do Direito do Locatário, Separata da Revista da Ordem dos Advogados, 1980, pág. 363. Porém, este autor reviu esta sua posição, in A Posse: Perspectivas Dogmáticas Actuais, 3.ª ed. Almedina, págs. 72 e 73.
[11] Esta é a posição clássica, claramente maioritária, sendo sufragada por GALVÃO TELES, in Arrendamento, págs. 305 e ss., PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in Código Civil Anotado, Vol. II, 3.ª ed., Coimbra Editora, pág. 365, PEDRO ROMANO MARTINEZ, in Obrigações, pág. 160 e ss., JANUÁRIO GOMES, in Constituição da relação de arrendamento urbano: sua projecção na pendência e extinção da relação contratual, Almedina, pág. 122 e ss. ANDRADE MESQUITA, in Direitos Pessoais de Gozo, Almedina, pág. 163, HENRIQUE MESQUITA, in Obrigações Reais e Ónus Reais, MENEZES LEITÃO, in Arrendamento Urbano, 2.ª ed., Almedina, pág. 16, e CLÁUDIA MADALENO, in A Vulnerabilidade das Garantias Reais, Coimbra Editora, pág. 284.
[12] E é este o regime aplicável ao caso em face do que dispõe o referido artigo 59.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27-02.
[13] Sobre a qualificação do contrato de arrendamento como contrato obrigacional e o problema da natureza jurídica do direito do arrendatário, cfr. MENEZES LEITÃO, ob. cit. págs. 15 a 17.
[14] Cfr. CLÁUDIA MADALENO, ob. cit. pág. 276.
[15] Cfr. neste sentido, exemplificativamente, Acs. STJ de 20-11-2003, Revista n.º 3431/03-2.ª; de 11-10-2005, Revista n.º 2361/05; de 17-04-2007, Revista n.º 867/07, disponíveis em www.stj.pt, Sumários de Acórdãos.
[16] Na doutrina, no sentido que preconizamos, da caducidade do arrendamento de imóveis hipotecados, pode ver-se o estudo “Arrendamento de imóvel dado em garantia”, de JOSÉ ALBERTO VIEIRA in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, IV vol., Almedina, págs. 437 a 450; em sentido contrário, defendendo que o arrendamento não caduca no caso de venda executiva do prédio, pronuncia-se MENEZES LEITÃO, in Arrendamento Urbano, 2.ª ed., Almedina, págs. 104 e 105, modificando posição antes assumida em Obrigações, vol. III, pág. 335.
Na jurisprudência, embora não exista consenso nesta matéria, é dominante a posição no sentido da caducidade do arrendamento, podendo ver-se, a título exemplificativo e pelos argumentos defendidos que nos dispensaremos de escalpelizar, porquanto o caso dos autos não terá nesta sede o respectivo enquadramento, os Acs. do STJ de 29-10-1998, Revista n.º 862/98; de 03-12-1998, Revista n.º 863/98; de 06-07-2000, Agravo n.º 1881/00; de 14-01-2003, Revista n.º 4264/02; de 09-10-2003, Revista n.º 2762/03; de 20-11-2003, Agravo n.º 3540/03; de 07-04-2005, Revista n.º 2107/04; de 11-10-2005, Revista n.º 2361/05; de 06-04-2006, Revista n.º 444/06; de 18-05-2006, Revista n.º 1227/06; de 31-10-2006, Revista n.º 3241/06; de 15-11-2007, Revista n.º 3456/07; de 05-02-2009, Revista n.º 4087/08; de 05-02-2009, Revista n.º 3994/08, todos disponíveis em www.stj.pt, sumários de Acórdãos. Mais recentemente, podem ver-se, neste mesmo sentido, os Acs. STJ de 27-05-2010, processo n.º 5425/03.7TBSXL.S1, e de 12-06-2012, processo n.º nº 409/06.6TBCDR.P1.S1, ambos disponíveis em www.dgsi.pt. Em sentido contrário, Acs. STJ de 19-01-2004, Revista n.º 4098/03; 20-09-2005, Revista n.º 1489/05; e 27-03-2007, Revista n.º 404/07, no referido sítio do STJ.
[17] Cfr. neste sentido, ARAGÃO SEIA, in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 7.ª ed., Almedina, pág. 341.
[18] Cfr. neste sentido, Ac. STJ de 07-04-2005, Revista n.º 2107/04, disponível no indicado sítio do STJ.
[19] Texto elaborado e revisto pela Relatora.