Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
2441/04
Nº Convencional: JTRC
Relator: CARDOSO DE ALBUQUERQUE
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
LEGITIMIDADE DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Data do Acordão: 02/15/2005
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DE ÍLHAVO - 2º JUÍZO
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Legislação Nacional: ARTºS 1436º E 1437º DO C. CIV. .
Sumário: I – O regime da propriedade horizontal congrega dois direitos reais distintos: um de propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas; outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns, referidas no artº 1421º do C. Civ. .
II – A administração de um condomínio só tem poderes de administração no que toca às partes comuns, pelo que não lhe cabe pedir a reparação de defeitos ocorridos nas fracções de cada condómino, face ao que carece aquela de legitimidade para agir em contrário .
Decisão Texto Integral: Acordam na Relação de Coimbra:

I -Pelo Relator dos presentes autos foi proferido , após COLHIDOS OS VISTOS LEGAIS, o seguinte despacho preliminar:
«–O Condomínio do Prédio Urbano, designado por “A...” sito na Av. Nª Srª da Saúde, Costa Nova, Gafanha da Encarnação, comarca de Íhavo, intentou através dos seus admnistradores no respectivo tribunal judicial e em 20/08/2001, acção declarativa na forma ordinária contra “B...”, com sede em Aveiro à R. Cap. Sousa Pizarro,nº25º, 2 I pedindo a condenação da R a:
a) Proceder à realização, no prazo de 2 meses, de obras necessárias à reparação dos defeitos descritos nos artºs 11º e 12º da p.i.;
b) Ou, em alternativa, a pagar ao A uma indemnização a liquidar em execução de sentença;
c) Pagar-lhe os prejuízos e encargos que vier a suportar no futuro, caso se verifiquem novos defeitos ou agravamento dos já existentes, também a liquidar em execução de sentença.
Para tanto e em síntese, alega que:
A R construiu o prédio e vendeu as respectivas fracções, sendo ainda titular das fracções V, X, BK, BM e BN.
Em Setembro de 1996 começaram a aparecer defeitos de construção no edifício, sendo que em 22 de Setembro desse ano deram deles conhecimento à dita empresa, ocorrendo os defeitos nas partes comuns e que originaram, por sua vez, defeitos no interior das fracções.
A R prontificou-se a repará-los, tendo nesse ano, procedido a obras as quais não foram acabadas e resultaram INFRUTÍFERAS.
A R contestou, basicamente, impugnando a versão dos factos dada pelo A mas desde logo arguindo as excepções da ilegitimidade e da caducidade do direito
O Condomínio replicou, pronunciando-se pela rejeição das excepções.
Procedeu-se a uma audiência preliminar em que não foi possível a conciliação das partes, vindo após discussão das excepções, o Mmo Juiz a exarar na respectiva acta o douto despacho de fls 247 e ss, em que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade, visto os defeitos de construção serem nas partes comuns do prédio e relegou, para final, o conhecimento da caducidade, operando depois a selecção dos factos assentes e dos integrantes da base instrutória.
Inconformada a R interpôs recurso de agravo do despacho apontado, devidamente admitido, para subir a final e depois minutado e contraminutado.
No início da audiência de julgamento, o A comunicou apresentar nessa data um articulado superveniente, onde concluía para além do aditamento de novos factos, pela formulação de um pedido de redução, com eliminação da aln a) e ampliação da aln b), por forma a ir a R condenada a pagar a quantia de €134.538,00 pelas reparações a que já procedera e, ainda, numa indemnização a liquidar em execução de sentença pelos defeitos ainda não reparados.
Ouvida a R esta não se opôs à admissão do articulado mas impugnou a factualidade neles inserta.
Em despacho proferido na sessão seguinte do julgamento, a Mma Juíza admitiu a alteração do pedido, com fundamento na não oposição da R, e determinou o aditamento à base instrutória dos factos que serviam de suporte a tal alteração, especificando não se estar em presença de um articulado superveniente, mas, antes de um incidente de alteração ou ampliação do pedido.
Este despacho foi também objecto de outro recurso de agravo da R. oportunamente admitido com idêntico regime do anterior, tendo sido juntas as pertinentes alegações e contra alegações.
E após o encerramento da audiência e o despacho a decidir a matéria de facto, proferiu a Mma Juíza de Círculo, a douta sentença de fls 407 e ss, na qual se julgou a acção procedente e provada em parte, com a condenação da R a pagar ao A a quantia a liquidar em execução de sentença correspondente ao que esta pagou na realização das obras descritas nos pontos 13 e 14 dos factos provados até ao limite a esse título peticionado.
Desta sentença logo recorreu e de novo a R , de apelação, esclarecendo nas conclusões da respectiva peça alegatória manter interesse nos dois agravos anteriores.
Nas correspondentes alegações do primeiro recurso de agravo a R concluiu-as do seguinte forma:
1 - Nos termos do disposto no art 1420º do CC, o condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício;
2 –A admnistração das partes comum e só destas compete à assembleia de condóminos e a um admnistrador, conforme dispõe o artº1430º do Cc;
3 – A assembleia de condóminos só pode atribuir ao admnistrador funções respeitantes às partes comuns do prédio, justamente porque a assembleia só tem legitimidade para tratar do que respeita às partes comuns;
4 – Portanto e como não podia deixar de ser, a assembleia de condóminos não se pode pronunciar sobre as fracções, por serem propriedade exclusiva dos condóminos, sendo este o entendimento da jurisprudência: ( seguem 2 sumários de acórdãos desta Relação e da de Lisboa)
5 – Porém e no artº 12º e na parte final da douta petição fazem-se pedidos respeitantes às fracções D, F, G, H, K, Q, R, T, AB, AE, AF, AL, NA, AO, AQ, AU, AV, AZ, Y, S, J e BQ que só os respectivos condóminos podiam fazer, pelas razões precedentemente invocadas;
6 – Assim, neste caso concreto e tendo em atenção o disposto no artº 26º,nº3 do CPC e nº1 do artº 1420º do CC, só os respectivos condóminos das fracções discriminadas na conclusão anterior tinham legitimidade activa para pedir as reparações reclamadas no artº 12º do p.i.;
7 – Está provado no processo por documento autêntico que as fracções a que diz respeito a acção foram todas vendidas entre 1993 e 1995, nenhuma delas tendo sido vendida posteriormente;
8 – A acção entrou em tribunal em 20/08/2001;
9 – Logo, decorreram mais de 5 anos desde a última venda e a propositura da acção;
10 – Os admnistradores e os condóminos dispunham de 5 anos para essa propositura , sob pena de caducidade;
11 – O prazo de caducidade não se suspende, nem se interrompe, a não ser nos casos previstos na lei;
12 – Não se verificando nenhum desses casos, ocorreu, pois a caducidade;
13 – O despacho em crise devia ter conhecido das excepções e não o tendo feito , violou os artºs 1420º, 1430º, 916º,1225º, e 328ºdo CC e 26º e 493º do CPC ;
Dispensamo-nos de reproduzir às conclusões dos demais recursos por desnecessárias.

II - Nesta instância foram corridos os vistos legais.
Antes porém de se proferir acórdão, verificamos pela análise do primeiro recurso de agravo e que aborda a questão da ilegitimidade que é uma excepção de conhecimento oficioso, que nela e no despacho poste em crise não foram devidamente equacionados determinados aspectos que podem implicar a absolvição da instância da R e não apenas quanto ao pedido de reparação ou indemnizatório atinente aos defeitos detectados nas diversas fracções do prédio.
Vejamos porquê.

III De facto e no que respeita a esse recurso do despacho saneador, a recorrente insurge-se contra a parte em que se julgou improcedente a excepção de ilegitimidade do Admnistrador do Condomínio para reclamar contra defeitos da construção determinantes de prejuízos em várias fracções do prédio e em que relegou para final o conhecimento da excepção da caducidade.
Importa já adiantar, a título de mera nota «a latere» que as conclusões pertinentes a este último aspecto não podem ser conhecidos, na exacta medida em que a lei processual o não consente.
Com efeito outra coisa não determina o nº4 do artº 511º do CPC ao estatuir que não cabe recurso da decisão do juiz que por falta de elementos relegue para final a decisão de matéria que lhe cumpra conhecer.
Ora basta ler o trecho do despacho na parte em que se ocupou da excepção apontada « é controvertida a matéria de facto essencial para conhecer da excepção da caducidade invocada pela R, sendo por isso relegado o seu conhecimento para final», para logo nos darmos conta de que sobre a excepção em causa e face aos termos em que ela foi apreciada, vedado sempre seria a este tribunal emitir qualquer pronúncia.
Mas concentremo-nos então a apreciar a excepção dilatória da ilegitimidade activa do Condomínio essa sim rejeitada pela Mma Juíza no despacho recorrido importando antes de mais, fazer ressaltar quais os elementos relevantes decorrentes da dinâmica processual:
1 – Na petição inicial subscrita pelos admnistradores do Condomínio do prédio urbano supra identificado foi dito que os defeitos de construção que depois originaram defeitos em determinadas fracções dos condóminos que estiveram presentes numa assembleia geral e que os comunicaram ao respresentantes da ora recorrente em 22/09/96 eram vários e múltiplos, estando os primeiros discriminados no artº 11º e os segundos no artº 12º.
2 – Neste artº 12ºestão devidamente especificadas as fracções afectadas pelas infiltrações de águas pelo revestimento e paredes do prédio e deficiente impermeabilização das paredes e pavimentos exteriores, fracções essas D,F, G, H, K,Q,R, ,T, AA, AB, AE, AF,AL, NA,A)O, AQ,aU,AV, AZ, Y, S, J e BQ
3 – E no artº 24 e 25º vem dito que a R não eliminou a humidade a saínha exsitente em tais fracções e respectivas garagens, apesar de algumas pequenas obras a que procedeu, sendo ela (artºs 29º e 30º) responsável como construtora e vendedora pela efectivação dessas obras ou pelo pagamento de pertinente indemnização
4 –Nos artºs 32º a 37º diz-se que a admnistração do condomínio pertence ao admnistrador que tem legitimidade para a acção no âmbito dos seus poderes, mas nos arts 38 aº 48º refere-se que aos condóminos assistia o direito de exigir da R a reparação dos ditos defeitos no âmbito dos contratos de compra das fracções, invocando o disposto no artºs 913º e 914ºdo CCivil, com alternativa do pagamento de indemnização prevista no artº 914º.
5 - Por sua vez e na contestação, a R suscitou a ilegitimidade do condomínio reclamar a correcção de eventuais defeitos nas fracções especificadas e mesmo para reclamar a eliminação daqueles detectados nas partes comuns, pois tal competiria ao Admnistrador e não ao condomínio.
6 – Na réplica respondeu o condomínio, contrapondo dispôr o mesmo de personalidade judiciária enquanto património autónomo, agindo o Admnistrador em sua representação
7 – Assim e no que respeita às deficiências constatadas nas partes comuns, conforme o declarado no ae rtº 12º, dispunha de plena legitimidade , estando devidamente representado pela Admnistração
8 – E no que respeita às deficiências das fracções, poderia quando muito discutir-se se ele careceria de autorização conferida pela assembleia de condóminos e que foi dada pois essas deficiências eram consequência de outras existentes o por defeito de construção nas partes comuns do prédio.
9 – Acrescentou que tal dúvida porém não se punha , pois as deficiências das fracções tinham a sua origem nas deficiências da construção, estando uma e outras por isso mesmo indissociavelmente ligadas
10 .- Donde e conforme o relatado nos artºs 18º a 20º, a assembleia que reuniu na data constante da acta junta, ao deliberar propor uma acção judicial para os problemas e deficiências da construção, visar mandatar a admnistração para a resolução judicial da totalidade dos problemas tanto aio nível das partes comuns , como às fracções afectadas.
Dito isto vejamos se o o Condomíno através do seu representante, ou seja o Admnistrador, no caso um Admnistrador em exercício e dois outros cuja eleição pela Assembleia de Condóminos, reunida também para esse efeito se mostra devidamente documentada é parte legítima para peticionar a eliminação pela R das deficiências de cada uma das fracções acima especificadas.
Como é bem sabido, o regime de propriedade horizontal congrega dois direitos reais distintos : um de propriedade singular no que respeita às fracções autónomas e outro, de compropriedade cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no artº 1421ºdo CCivil.
No que respeita à compropriedade, a lei prevê para a respectiva admnistração dois órgãos, a Assembleia de Condóminos, em que cada condómino tem tantos votos quanto as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem fixada no artº 1418º e cuja composição, convocação e funcionamento, bem como a competência vêm definidos e especificados nos artºs 1430ºa 1434º e o Admnistrador ( pode haver mais que um, por não dever ser interpretada restritivamente a norma em causa face à normalidade da composição colegial dos órgãos admnistrativos, v Ac da RLxa de 14/05/98, CJ XXIII,T.3º, 96), que ela elege e exonera nos termos do artº 1435º, sem prejuizo , em casos especiais de nomeação judicial, cujas atribuições vêm definidas nos artºs 1436º e 1437º.
Interessa para o caso reproduzir este último preceito, o qual dispõe o seguinte:
« 1 -O Admnistrador tem legitimidade para agir em juizo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela Assembleia.
2 – O Admnistrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício
3 – Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade e posse de bens comuns , salvo se a assembleia atribuir poderes especiais ao admnistrador.»

Em anotação a este preceito, diz-nos Aragão Seia ( A Propriedade Horizontal,203) que tal legitimidade está obviamente circunscrita às questões relativas à admnistração das partes comuns.
Mais específicamente refere este autor que tanto a Assembleia, de que o Admnistrador é o órgão executivo das respectivas deliberações, como o próprio titular deste órgão, só têm poderes no que toca às partes comuns do edifício, não podendo de modo algum interferir com a admnistração que cada condómino faça da sua fracção, nem tem que se pronunciar sobre quaisquer iniciativas do respectivo titular em defesa dos direitos que lhe cabem
Não quer isto dizer que o Admnistrador não possa assegurar a representação dos condóminos em juizo , quando incumbido pela Assembleia de agir judicialmente contra terceiros em matérias que excedam os assuntos de gestão corrente, porém essa representação tem sempre como limite intransponível a ofensa aos direitos ( de todos os condóminos e conforme o deliberado em assembleia) das partes comuns.
Por isso e de forma clara adianta o mesmo anotador que se alguma das fracções apresentar deficiências de construção é o condómino seu proprietário que tem legitimidade para solicitar à empresa construtora as respectivas reparações.
Trata-se esta de uma posição que não suscita a menor discussão quer na jurisprudência ( por todos , os ac.s do STJ de 20/11/1980, BMJ.301º, 5 418, da RL de 15/12/1984, CJ IX, T5º, 174e deste Relação de 1/04/1993, CJ XVIII, T.2º,42 ) quer na doutrina ( por todos , Aragão Seia ,op. cit.)
Ora no caso em apreço torna-se claro, perante o que atrás ficou explanado que os Admnistradores do Condomínio não podiam pedir em representação destes a reparação pela empresa construtora e vendedora ou seja a recorrente dos defeitos alegados e que se inserem nos limites das diversas fracções identificadas, carecendo assim de legitimidade o Condomínio, ainda que possa entender-se que os ditos defeitos estão ligados ou tiveram a sua génese noutros existentes nas partes comuns.
Deste modo e ao contrário do que foi decidido, a excepção de legitimidade suscitada pela recorrente terá plena razão de ser, em nada relevando que pela acta de assembleia de condóminos, junta com a petição inicial se verifique que os presentes por unanimidade deliberaram mandatar os admnistradores do condomínio para intentar a presente acção, «para resolver os problemas e deficiências de construção que são únicamente da responsabilidade da empresa construtora que foi a “RiaAzul” ...».
Aliás pensamos ser um erro o que o condomínio, posto que representado por três titulares das fracções afectadas, alega a respeito da sua legitimidade, invocando que a acção se insere no âmbito de actos conservatórios.
De facto, a presente acção não se pode qualificar como incluida no âmbito de actos conservatórios, na medida em que o que nela se discute é a obrigação da recorrente perante o regime de venda de coisas ( imóveis) defeituosas, de proceder à eliminação dos defeitos denunciados ou de pagar em caso de incumprimento a indemnização pertinente, direitos que claramente pertence (assiste) aos condóminos, a título individual e enquanto compradores, exercer nos termos das disposições combinadas dos artºs 913º e 914º do CCivil e disposições para que remete e ainda dos artºs 915º a 922º
Aqui chegados teremos, pois, de concluir que a recorrente tem razão ao invocar a excepção da ilegitimidade do Condomínio e dos Admnistradores que são os titulares do respectivo órgão para sem mais reclamar a eliminação dos defeitos de construção do prédio, envolvendo as fracções referenciadas.
Só que o mesmo se passa com o pedido de eliminação dos defeitos atinentes ás partes comuns, visto serem os condóminos, enquanto compradores, os titulares exclusivos do direito emergente do regime de venda de coisa defeituosa a obterem da R vendedora a reparação dos defeitos ou o pagamento da correspondente indemnização.
Ou seja, estamos confrontados com um caso de estrita responsabilidade contratual, em função da causa de pedir e essa responsabilidade, a nosso vêr, salvo melhor opinativo, só os intervenientes nos contratos, ou seja os compradores das fracções a podem reclamar da R enquanto vendedora e nunca o Condomínio ou o respectivo Admnistrador a que a lei atribui meros poderes de gestão das partes comuns do prédio em que se integram as fracções.
Ou seja, o Condomínio é parte ilegítima na presente acção para formular os pedidos iniciais em alternativa, por não ser o titular da relação jurídica litigiosa tal como ele próprio a configura – Artº26º, nºs 1 e 3 do CPC.
Tal questão não foi porém equacionada pela R, tornando-se necessário antes de se proferir acórdão sobre a verificação da excepção de ilegitimidade, matéria que repete-se é de conhecimento oficioso -e que pode acarretar a absolvição da instãncia da R com a anulação dos termos subsequentes - que as partes sobre ela se pronunciem com o fito de se prevenir uma decisão surpresa.»

II –Notificadas as partes, vieram elas expôr as suas razões, nos termos que constam de fls .
A A contraria a posição adoptada, aduzindo que ele Condomínio tem plena legitimidade para reagir contra as deficiências de construção das partes comuns do prédio, por ter sido mandatado o Admnistrador pela maioria dos condóminos que autorizaram o accionamento da R e que além disso o regime jurídico aplicável é o do artº 1225º e não o de venda de imóvel defeituoso.
Por outro lado, a R defende a procedência da excepção de ilegitimidade.

III – Temos que as razões invocadas acima para concluir no sentido da ilegitimidade do Condomínio, representado pelos respectivos Admnistradores permanecem válidas e são incontornáveis.
Com efeito, os pedidos alternativos para a R construtora e vendedora das diversas fracções do prédio em causa, reparar os defeitos que este apresenta foram fundados nos direitos emergentes do regime próprio da venda de coisas defeituosas e não releva por se situar fora da esfera de competência própria do Condomínio, que em assembleia os titulares das fracções deliberassem autorizar o Admnistrador a mover a presente acção.
Tratando-se , em suma de uma responsabilidade de base contratual, parece-nos claro que só os intervenientes nos contratos de aquisição das fracções a podem dirimir, nessa estrita qualidade, sendo a estrutura colectiva do condomínio, enquanto gestora das partes comuns, alheia e essa relação, desde logo por não dispôr de personalidade jurídica.

Por tal motivo, decide-se julgar o mesmo Condomínio parte ilegítima para RECLAMAR DA R A CORRECÇÃO DOS DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO OU O PAGAMENTO DE INDEMNIZAÇÃO, NOS TERMOS DO ARTº 26ºNº3 DO CPC

IV-Termos em que se decide dar provimento parcial ao primeiro agravo, absolvendo-se a R da instância, ficando prejudicados os demais recursos-.
Custas a cargo do Condomínio.