| 4272/08.4TBVIS.C1 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
RESOLUÇÃO
PERDA DE INTERESSE
2. A omissão das formalidades previstas no art. 410º, nº3 do C.Civil, gera a nulidade do contrato-promessa celebrado nessas circunstâncias, mantendo actualidade o relativamente a tal constante do Assento nº 15/94, de 28 de Junho de 1994, e no Assento nº 3/95, de 1 de Fevereiro de 1995, por se manter substancialmente o regime consagrado na versão que eles expressamente previram.
3. Como igualmente mantém aplicação e actualidade o entendimento consagrado nos ditos Assentos no sentido do impedimento do conhecimento oficioso da citada nulidade.
M (…), divorciado, sem exercer profissão conhecida, residente em Viseu, intenta contra “G (…)– Sociedade de Construções Lda.”, com sede na freguesia do ..., Viseu, a presente acção declarativa constitutiva (subsidiariamente de condenação) pedindo, primeiramente, seja declarada a resolução, por incumprimento definitivo pela ré, do contrato promessa entre ambos celebrado, e a consequente condenação da ré a restituir o dobro do que recebeu a título de sinal; subsidiária e encadeadamente, pede ainda a condenação da ré, a título de mora, na reparação dos danos que provocou ao autor e, por último, a declaração de nulidade do contrato, com a devolução da quantia recebida.
Invoca o autor, em síntese, que subscreveu um contrato redigido em consonância com o interesse da ré, em função do que lhe entregou, a título de sinal, quinze mil euros; que se apercebeu, posteriormente, de que alguma ilegalidade ou falta de meios poderiam condicionar o cumprimento do mesmo, pelo que deixou de pagar a quantia em falta a título de sinal e tentou, debalde, ceder a sua posição contratual; ainda que, sem o seu conhecimento, a ré pretendeu subtrair o contrato à disciplina legal de reconhecimento notarial das assinaturas, por não ter licença de utilização, pelo que o autor perdeu o interesse na celebração do negócio.
Citada a Ré, deduziu a mesma a sua contestação, invocando, em síntese, que o autor pretendeu adquirir-lhe a casa para imediata revenda com lucro, mas que, como não encontrou cliente a quem passar o imóvel, se viu impossibilitado de cumprir o contratado com a ré, que o convocou para realização da escritura, em prazo que ele desrespeitou. Acrescenta que sempre teve licença de obras e, desde Maio de 2008, de utilização, enquanto que era o autor quem pretendia, a todo o custo, renegociar o contratado, por não estar em condições de escriturar. Mais sustenta que o pedido no qual foi arguida a nulidade do contrato é incompatível com os anteriores pedidos e causa de pedir e, por tal, inadmissível. Pede, em reconvenção, a resolução do contrato, por incumprimento do autor, fazendo a ré suas as quantias por aquele entregues a título de sinal.
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Replicou o autor a fls. 195, reafirmando a sua anterior versão dos factos e a falta de razão para o aduzido pela Ré, sendo que no segmento da resposta à reconvenção, sustenta a falta de interesse da Ré em agir, pois se a acção viesse a improceder, o efeito útil pretendido pelo A. era garantido pela própria improcedência do pedi (independentemente da reconvenção), mais alegando que o alegado e pretendido nesta sede pela Reconvinte é extemporâneo, pois há muito que ele Reconvindo perdeu o interesse no contrato, termos em que conclui no sentido de que deve a reconvenção ser declarada inadmissível e, caso assim se não entenda, ser julgada improcedente e absolvido o Reconvindo do pedido reconvencional, e bem assim que deve a acção ser julgada procedente nos termos requeridos na p.i..
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Treplicou a Ré a fls. 209, pugnando no mesmo sentido anteriormente feito.
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Sem outros articulados, foi realizada audiência preliminar a qual resultou frustrada quanto ao objectivo de conciliação entre as partes, após o que foi proferido despacho saneador, através do qual se começou por admitir o pedido reconvencional deduzido, se considerou serem compatíveis os pedido formulados, se afirmou a verificação dos demais pressupostos de validade e regularidade da instância, se descreveram os factos assentes e se organizou a base instrutória (cfr. fls. 217 a 229).
Essas decisões não foram impugnadas.
Realizou-se audiência de julgamento, com observância do legal formalismo, culminando-se nas respostas à base instrutória que constam do despacho de fls. 319 a 327, sem reclamação.
Na sentença, considerou-se, em suma, e declarou-se, que não havia incumprimento definitivo por parte da Ré, se negou a procedência do pedido de reparação dos alegados prejuízos causados por mora da Ré, se negou a procedência do pedido de nulidade do contrato por o A. estar a agir em abuso do direito nessa parte, sendo que, em termos de reconvenção, começando-se por afirmar a procedência, de princípio, do direito da Ré em fazer suas as quantias de sinal entregues pelo A., se prosseguiu por reconhecer e afirmar oficiosamente a anulação retroactiva do contrato, termos em que se concluiu por julgar igualmente improcedentes acção e reconvenção, assim absolvendo a Ré do pedido e o autor da reconvenção.
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Inconformada, apresentou a Ré reconvinte recurso de apelação contra a mesma, cuja alegação finaliza com as seguintes conclusões :
1) Atentos os supra citados factos, o Ilustre Tribunal a quo, na douta sentença ora posta em crise adere na íntegra aos fundamentos aduzidos pela ora Recorrente.
Porém,
2) Salvo o devido respeito, o Ilustre Tribunal a quo, olvida completamente o Assento 3/95 de 1.02.1995 e o que constitui Jurisprudência e Doutrina dominantes ao declarar “ex officio” a nulidade do contrato, quando tal conhecimento lhe estava vedado.
3) No dito Assento, hoje Acórdão de Uniformização de Jurisprudência por via do Art. 17.º n.º 2 do Dec. Lei 329/-A/95 de 12/12, fixou-se a seguinte jurisprudência “No domínio do n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil (redacção do Decreto-Lei n.º 36/80, de 18 de Julho), a omissão das formalidades previstas nesse número não pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal”.
4) Assim sendo a douta Sentença ora recorrida fez uma errada interpretação da lei e violou o Art. 410.º n.º 3 do C.C., o Art. 17.º n.º 2 do Dec. Lei 329/-A/95 de 12/12, e os Arts. 732.º A e ss do CPC..
5) O pedido formulado pelo A., ora recorrido teria que ser julgado improcedente por inexistência de fundamento factual e legal para o pedido de restituição de sinal em dobro decorrente do incumprimento definitivo e a inexistência de mora, uma vez que não se provou que o Recorrente se recusou a cumprir ou que o recorrido tivesse qualquer prejuízo no suposto atraso na obtenção da licença de utilização, conforme se encontra provado nos números 1, 5. 6, 8 a 21, 23, 27, 43 a 48, 54, 56 e 57 referidos supra.
6) O pedido formulado pelo Recorrido relacionado com a nulidade do contrato decorrente da violação das regras do Art. 410.º n.º 3 do CC., também não pode ser julgado procedente.
7) Ora, só por si, o facto de o Recorrido ter formulado em primeiro lugar dois pedidos que se prendem e estão intimamente ligados com o (in)cumprimento do contrato de forma definitiva e depois a título de mora é por si só indiciador do dito “venire contra factum proprium” que a Recorrente alega na sua defesa contra a invocação da sita nulidade.
8) Só por aqui, deveria a referida alegação de nulidade do contrato ser julgada improcedente, pois o próprio promitente-comprador considera-o válido e sem mácula quando pretende que seja decretado o incumprimento da Recorrente.
9) Ora se o contrato é válido para a restituição do sinal em dobro não se pode depois vir aproveitar de uma nulidade formal com vista a locupletar-se às custas da Recorrida.
10) Na verdade, a nulidade atípica, uma vez que só deferida ao promitente comprador, deve estar sujeita ao escrutínio do instituto do Abuso de Direito que expressamente se invocou e invoca.
11) Uma conduta para ser integradora do “venire” terá de, objectivamente, trair o “investimento de confiança” feito pela contraparte, importando que os factos demonstrem que o resultado de tal conduta constituiu, em si, uma clara injustiça. Ou seja, tem de existir uma situação de confiança, justificada pela conduta da outra parte e geradora de um investimento, e surgir uma actividade, por “factum proprium” dessa parte, a destruir a relação negocial, ao arrepio da lealdade e da boa fé negocial, esperadas face à conduta pregressa. Não se busca o “animus nocendi” mas, e como acima se acenou, apenas um comportamento anteriormente assumido que, objectivamente, contrarie aquele. Para o Prof. Menezes Cordeiro (apud “Da Boa Fé no Direito Civil”, 45) “o venire contra factum proprium postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium –
é, porém, contrariado pelo segundo”.E o mesmo Professor considera (agora, in, ROA, 58º, 1998, 964) que o “venire contra factum proprium” pressupõe: “1º- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no “factum proprium”); 2º- Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do “factum proprium” seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis”; 3º- Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do “factum proprium”, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo “venire”) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara; 4º- Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no “factum proprium”) lhe seja de algum modo
recondutível.”
12) Ora, atendendo a Matéria dada como provada, nomeadamente a matéria constante nos números 2, 8 a 12, 14 a 16, 18 a 21, 24 a 28, 32,38, 40, 43, 46 a 48, 53 e 54 é patente que o Recorrido criou inequivocamente a convicção na Recorrente que iria cumprir o contrato.
13) Aliás a única vez que alude à falta de reconhecimento das assinaturas é na Petição Inicial, uma vez que até na última comunicação dirigida pelos seus Mandatários à recorrente não a menciona.
14) Por outro lado todo o seu comportamento anterior foi de molde a criar na Recorrente a expectativa que iria cumprir o contrato.
15) Só depois de interpelado cominatoriamente para cumprir é que se socorre de um “escape” para o seu incumprimento reiterado.
16) Pelo que deverá a excepção do Abuso de Direito na vertente do “venire contra factum proprium” ser julgada procedente e obstar à nulidade invocada.
17) Restará porventura apreciar a procedência do pedido reconvencional e que se reconduz à “validação” da resolução operada pela Recorrente.
18) Ora, atenta a matéria dada como provada, não poderá deixar de proceder o pedido reconvencional, conforme se refere e bem em parte da sentença ora posta em crise: “Aqui chegados, e conferida a realidade de ao autor não dever ser conferida a razão, importa analisar as pretensões da ré. Pede ela, em reconvenção, o direito a ver declaradas suas as quantias que o autor lhe entregou, a título de sinal, por incumprimento contratual.
19) Podendo ser realizada a escritura, e não estando definido um prazo concreto para o efeito, e como refere o artº 777º do código civil, mormente no seu nº 2, importaria estabelecer tal prazo, ou uma data para o acto, não concluir, de imediato, que a realização da escritura estava definitivamente impossibilitada. Foi o que a ré fez, sem que o autor tivesse respondido adequadamente. E, como refere o artº 442º nº 2 do código civil, “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue”.
20) Ora não tendo julgado procedente o pedido reconvencional, a douta sentença violou os Arts. 442.º, 777.º e 801 todos do C.C..
---- TERMOS EM QUE, DEVE O PRESENTE RECURSO SER JULGADO PROCEDENTE, PROFERINDO-SE ACÓRDÃO QUE JULGUE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO, REVOGANDO, ASSIM, A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA NOS TERMOS SOBREDITOS.
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Não foram apresentadas quaisquer contra-alegações.
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Colhidos os vistos e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
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2 – QUESTÕES A DECIDIR, tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela Recorrente nas conclusões das suas alegações[1] (arts. 684º, nº3 e 685º-A, nºs 1 e 3, ambos do C.P.Civil), por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no art. 3º, nº3 do C.P.Civil:
- aferir se há ou não mora ou incumprimento definitivo por qualquer dos contraentes, mormente do Autor;
- ponderação da nulidade ou não do contrato, por via da omissão das formalidades previstas no art. 410º, nº3 do C.Civil, e, a concluir-se pela afirmativa, se é possível a sua declaração oficiosa – aplicação e vigência do Assento nº3/95 de 1.02.1995.
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3 – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Consiste a mesma na enunciação do elenco factual que foi considerado/fixado pelo tribunal a quo, o que naturalmente contempla a conjugação da condensação dos factos assentes com os decorrentes das respostas dadas aos quesitos da base instrutória elaborada, e sendo certo que o recurso deduzido não questiona a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto.
São então os seguintes os factos que se consideraram provados na 1ª instância:
I – Autor (A.) e Ré (R.) acordaram entre si a compra e venda de um apartamento tipo T2, correspondente ao 2.º andar do prédio urbano em construção, sito à ..., ..., Lote ..., Freguesia de ...Viseu, inscrito na matriz sob o número ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viseu sob o número ... da mesma Freguesia. A promessa de compra e venda foi reduzida a escrito em 16 de Outubro de 2006 com as seguintes cláusulas:
Primeira
A primeira outorgante é dona e legitima proprietária de um apartamento tipo T2 correspondente ao 2º andar, do prédio urbano em construção sito à ..., Urbanização da Colina Verde, lote ..., Freguesia de ..., Concelho de Viseu, inscrito na matriz sob o artº ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viseu sob o nº ..., da respectiva freguesia.
Segunda
A Primeira Outorgante promete vender, livre de quaisquer ónus ou encargos de qualquer natureza, ao segundo e este por sua vez, promete comprar-lhe a fracção descrita na cláusula anterior pelo valor global de 111,00 euros.
Terceira
O referido preço será pago nas seguintes condições: a) Como sinal a Primeira Outorgante, recebe do Segundo Outorgante a quantia de 20 000 euros, pagos da seguinte forma: no acto da assinatura deste contrato, serão entregues, 15 000 euros de Reforço de Sinal até final de Março de 2007, será entregue a quantia de 5000 euros b) O restante do valor no montante de 91.000 euros será pago à Primeira Outorgante no acto da Escritura Pública de Compra e Venda a ser outorgada até ao fim do ano de 2007.
Quarta
São da conta do Segundo Outorgante todas as despesas ocasionadas com transmissão do Imóvel.
Quinta
Os Outorgantes, nas qualidades em que intervém, acordam, entre si, em submeter o presente contrato ao regime de execução específica no artº 830 e afastam os requisitos constantes do nº3 do artº 410 do C. Civil.
Depois de lido pelos outorgantes e por estes estarem de acordo vai por eles ser assinado.
(al.A) dos Factos Assentes);
II – O autor assinou o referido contrato promessa convicto de que a fracção que lhe fora prometido vender reunia todas as legais condições. (al.B));
III – Na outorga do contrato o autor pagou o valor do sinal de 15 000,00 euros por cheque que foi devolvido com a menção de revogação por justa causa. (al.C));
IV – Este valor o autor entregou à ré depois nos finais de 2006. (al.D));
V – À data da celebração do contrato o prédio em que se insere a dita fracção encontrava-se em fase de construção tendo-lhe sido atribuído em 05.09.2006 o Alvará de Obras de construção n° 2002-A/2006. (al.E));
VI – À data da celebração do contrato como o prédio ainda estava em construção não tinha licença de habitabilidade. (al.F));
VII – O dito contrato promessa foi elaborado pela Imobiliária Opção Chave, uma vez que a R. tinha contratado os serviços da dita empresa, e o A. tomou conhecimento que a fracção estaria a venda por ter contactado a mesma imobiliária. (al.G));
VIII – A Ré enviou ao Autor com o endereço Bairro y... Lt. 21ª-5 Esq. 3500 Viseu uma carta que foi devolvida sem ser recebida com a indicação Mudou de residência 08.08.07. (al. H));
IX – A ré enviou ao autor com o endereço Rua x ... 3500 Viseu uma carta que foi devolvida com a indicação de Mudou-se. (al.I));
X – Em 15 de Setembro de 2008, a autora requereu Notificação Judicial Avulsa, sendo que a mesma não foi cumprida, tendo os Srs. Oficiais de Justiça informado em 06.10.2008 que o notificando residia no Concelho do Sátão. (al.J));
XI – Nos finais de Novembro a R. requereu Notificação Judicial Avulsa do A., no Tribunal Judicial de Sátão, para a morada que havia sido referida na Notificação Judicial Avulsa requerida no Tribunal Judicial de Viseu. (al.L));
XII – Poucos dias depois a R. recebeu carta oriunda dos Ilustres Mandatários do A. e do próprio A., junta sob o Doc. 3 da P.I., cujo teor se dá por reproduzido. (al.M));
XIII – O envelope da referida carta, e o Aviso de Recepção da mesma não referem o remetente. (al.N));
XIV – Em resposta a ré endereçou-lhe a comunicação junta como doc 27 e 29 com a contestação, cujo teor se dá por reproduzido na qual a Ré insta o autor para que o contrato prometido seja celebrado até ao dia 31.12.2008, considerando o contrato definitivamente incumprido caso tal não sucedesse. (al.O));
XV – O autor não compareceu ou entregou qualquer documentação. (al.P));
XVI – O réu na data aprazada e posteriormente não entregou à ré o reforço do sinal. (al.Q));
XVII – Em 28 de Maio de 2008 a ré obteve a licença de utilização. (al.R));
XVIII – O autor recorreu à Imobiliária Opção Chave para conseguir (re)vender a fracção que havia prometido comprar, fixando como preço aceitável € 125.000,00, conforme documento nº 3 junto com a contestação e que se dá por integralmente reproduzido. (al.S));
XIX – Esta imobiliária publicitou a venda do referido imóvel no Diário Regional de 30/01/08 e de 13/02/08 e no Diário de Viseu de 01/01/2008 e 15/02/2008, tendo como preço de venda €125.000,00. (al.T));
XX – Durante os últimos três meses de 2008, o imóvel esteve publicitado pela Imobiliária Opção Chave na imprensa local, conforme resulta dos doc nº 17 a 23 e 30 juntos com a contestação. (al.U));
XXI – Durante o mês de Novembro o A. por si ou a através da Imobiliária (…), da Imobiliária (…) e da Imobiliária (…), contactou a R. para mostrar a fracção a possíveis interessados. (al.V));
XXII – Como doc. 16 a ré juntou com a contestação documento intitulado Aditamento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 16 de Outubro de 2006 … cujo teor se dá por reproduzido. (al.X));
XXIII – Descrita na Conservatória do Registo Predial de Viseu sob o n.º ... e em nome da ré encontra-se a fracção tipo T2, correspondente ao segundo andar, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito à ..., ..., Lote ..., Freguesia de ..., Concelho de Viseu, inscrito na matriz predial urbana da citada freguesia, sob o artigo ... tendo inscrito. (al.Z));
XXIV – O documento intitulado Contrato Promessa de Compra e venda junta pela ré com a tréplica, cujo teor se dá por reproduzido. (al.AA));
XXV – Foi a ré que contratou, com a imobiliária, a venda da fracção; o contrato promessa foi redigido pelos responsáveis da Imobiliária, com base num texto típico da autoria dos seus serviços, posteriormente modificado em consonância com as solicitações e a aceitação de autor e ré. (resposta ao quesito 1º da Base Instrutória);
XXVI – O Sr. (…), legal representante da ré, informou o autor de que, pela parte da empresa que representava e relativamente ao contrato, tudo estava em ordem. (resposta ao quesito 4º);
XXVII – O autor decidiu não proceder ao inicialmente acordado reforço do sinal. (resposta ao quesito 7º);
XXVIII – O autor tomou a decisão de encontrar alguém a quem revender o imóvel, o que, formalmente, poderia passar pela realização de escritura entre a ré e essa terceira pessoa. (resposta ao quesito 8º);
XXIX – O legal representante da ré, Sr. (…), não se opôs a essa pretensão do autor. (resposta ao quesito 9º);
XXX – Em negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, aquele solicitou a esta a resolução do contrato e a devolução do valor que havia prestado a título de sinal. (resposta ao quesito 11º);
XXXI – As negociações entre autor e ré, no sentido da resolução do contrato e devolução do valor prestado pelo autor a título de sinal, não acabaram por chegar a bom porto. (resposta ao quesito 12º);
XXXII – Em negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, chegou a ser admitida, entre outras medidas, uma redução do preço do imóvel. (resposta ao quesito 13º);
XXXIII – Em negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, chegou a ser admitida, entre outras medidas, uma dilação do prazo para a realização da escritura. (resposta ao quesito 14º);
XXXIV – A ré, aquando da celebração do contrato, previa para finais de 2007 a conclusão das obras. (resposta ao quesito 19º);
XXXV – Autor e ré concordaram em que o sinal fosse de vinte mil euros, sendo quinze pagos de imediato e o restante posteriormente. (resposta ao quesito 22º);
XXXVI – Aquando da celebração do contrato, a licença de construção já estava emitida, e encontrava-se ao alcance da imobiliária. (resposta ao quesito 24º);
XXXVII – O autor sabia que se tratava de um prédio em construção, o qual visitou antes de prometer comprar a fracção. (quesito 25º);
XXXVIII – O autor sabia existir licença de construção. (resposta ao quesito 26º);
XXXIX – No local, durante a construção, estava afixado o placard comprovativo do licenciamento da respectiva obra. (resposta ao quesito 27º);
LX – Quando o autor celebrou o negócio com a ré, logo pretendia obter um comprador para a fracção que lhe oferecesse cento e vinte e cinco mil euros. (resposta ao quesito 28º);
LXI – O autor não logrou obter o pretendido terceiro comprador, sendo certo que o autor só nos termos já referidos em “C”, “D” e “Q” dos factos assentes entregou parte da quantia a que se vinculou a título de sinal. (resposta ao quesito 29º);
LXII – A ré era proprietária de outros bens em Viseu. (resposta ao quesito 30º);
LXIII – O Autor nunca interpelou a R. para suprir vícios, do contrato promessa. (resposta ao quesito 31º);
LXIV – A licença de utilização foi emitida a 28 de Maio de 2008. (resposta ao quesito 32º);
LXV – Em momento posterior à data em que deveria ter reforçado o sinal, o autor não esteve disponível para ser contactado pela ré. (resposta ao quesito 33º);
LXVI – A ré tentou vários contactos telefónicos com o autor, quer por si quer por intermédio da imobiliária. (quesito 34º);
LXVII – Desde inícios de 2007 a meados de 2008, o autor nunca interpelou a ré para o que quer que fosse. (quesito 36º);
LXVIII – O autor nunca pôs em causa a validade do contrato, nem fez qualquer referência ao prazo. (quesito 37º);
LXIX – Em contexto de negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, o autor chegou a solicitar reunião com a ré. (resposta ao quesito 38º);
L – Em contexto de negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, houve reuniões, em algumas das quais o autor se fez acompanhar de terceira pessoa. (resposta ao quesito 39º);
LI – Em contexto de negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, o autor chegou a solicitar reunião “sem advogados nem gestores de negócios, que só complicam”, reunião que chegou a realizar-se. (resposta ao quesito 43º);
LII – Tal reunião terminou em contexto de cordialidade. (resposta ao quesito 44º);
LIII – Em contexto de negociações havidas entre autor e ré, e que não chegaram a bom porto, o autor chegou a declarar que a sua palavra valia mais do que qualquer contrato. (resposta ao quesito 47º);
LIV – O autor sempre pretendeu que a Imobiliária lhe encontrasse comprador para a fracção que se havia comprometido a adquirir. (resposta ao quesito 48º);
LV – O autor apenas pretendia pagar à ré o preço pelo qual se comprometera a adquirir-lhe o andar, depois de ter assegurada a respectiva venda a terceira pessoa. (resposta ao quesito 49º);
LVI – A ré pagou, à Imobiliária, a comissão contratualmente acordada pela realização do contrato promessa com o autor. (resposta ao quesito 50º);
LVII – À ré não interessava dilatar o prazo para a realização da venda ao autor e consequente recebimento do preço, na esperança de que, entretanto, o autor pudesse revender a fracção com o pretendido lucro. (resposta ao quesito 51º).
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4 - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1- Questão de aferir se há ou não mora ou incumprimento definitivo por qualquer dos contraentes, mormente do Autor:
Neste particular, vamos começar por sublinhar ser pacífico que a situação de mora (imputável a um dos promitentes) permite ao contraente não faltoso o recurso à execução específica, diversamente do que ocorre quando há inadimplemento definitivo, onde tal é discutido.
Por outro lado, a transformação da mora em incumprimento definitivo pode resultar do decurso do prazo estabelecido na interpelação admonitória.
Ora, entre as causas de incumprimento definitivo, encontra-se a impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor, relativamente ao que o 801º, nº1 do C.Civil configura tal situação como equiparável ao não cumprimento definitivo.
Situação que não foi invocada, nem ocorre manifestamente no caso vertente…
Na verdade, o que o Autor começou por invocar era a sua “perda de interesse”.
Efectivamente, e como motivo que gera o incumprimento definitivo, encontra-se a mesma prevista no art. 808º, nº1, 1ª parte do C.Civil.
Acontece que tal “perda de interesse” é apreciada objectivamente (cf. art. 808º, nº2 do mesmo C.Civil), não operando de modo imediato e automático, donde se mostrar necessária uma declaração resolutiva dirigida ao devedor, “que deve ser feita assim que ocorra a perda de interesse”[2].
Sendo certo que a dita “perda de interesse” não é de índole subjectiva, “não bastando para o efeito uma simples vontade de não contratar, só porque a outra se atrasou no cumprimento; aquele não querer deve ter na sua base uma causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável ao juízo comum”[3].
Assim sendo, bem julgou o tribunal a quo quando decidiu que nada autorizava a procedência da pretensão do A., de resolução do contrato por incumprimento definitivo por parte da Ré.
Já o mesmo se não diga relativamente ao alegado incumprimento definitivo por parte do A..
Com efeito, relativamente a este temos que a partir de 28 de Maio de 2008 (data da obtenção da licença de utilização do andar prometido vender), a Ré encontrava-se em condições de formalizar a venda, tendo a mesma repetidamente – mas sem êxito – intentado contactar o A. para o efeito, após o que decidiu proceder à notificação judicial avulsa do mesmo com tal objectivo, notificação essa na qual era conferido ao dito A. um prazo para cumprimento.
Acresceu ainda que após ter obtido uma resposta do A. – na qual este intentava desculpabilizar-se e desresponsabilizar-se pelo sucedido, mais reclamando a devolução do sinal por si entregue – por carta registada com A/R, datada de 10 de Dezembro de 2008, a Ré não só refutou essa argumentação do A., como designadamente o instava “para que o contrato prometido seja celebrado até ao dia 31.12.2008, considerando o contrato definitivamente incumprido caso tal não sucedesse” (cf. facto XIV).
Que dizer então da validade e eficácia desta interpelação admonitória?
Consabidamente, para que se possa falar de uma interpelação admonitória que envolva a conversão da mora em incumprimento definitivo (art. 808º, nº1 do C.Civil) impõe-se o preenchimento de três pressupostos:
- a existência de uma intimação para o cumprimento;
- a consagração de um prazo peremptório, suplementar, razoável e exacto para cumprir;
- a declaração (cominatória) de que findo o prazo fixado sem que ocorra a execução do contrato se considera este definitivamente incumprido[4].
Ora se assim é, obviamente que se impõe concluir pela verificação na situação vertente de todos estes três pressupostos.
Donde, se concluir, e “brevitatis causa” nesta parte, pela efectivo e positivo direito à resolução do contrato-promessa ajuizado, dado o incumprimento definitivo por parte do A..
Do qual decorre o invocado e peticionado direito (em sede reconvencional) pela mesma de ter direito a reter o sinal que o A. lhe tinha entregue, de € 15.000,00, “ex vi” do disposto no art. 442º, nº2, 1ª parte do C.Civil.
É assim tempo de passar ao passo seguinte desta apreciação, qual seja, o de decidir se algum fundamento legal ou jurídico a tal pode e deve obstar, nomeadamente se é de aceitar tal ficar impossibilitado pela declaração oficiosa de nulidade do contrato, por omissão de formalidades previstas no art. 410º, nº3 do C.Civil, questão que logicamente reservamos para o item seguinte.
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4.2- Questão da ponderação da nulidade ou não do contrato, por via da omissão das formalidades previstas no art. 410º, nº3 do C.Civil, e, a concluir-se pela afirmativa, se é possível a sua declaração oficiosa – aplicação e vigência do Assento nº3/95 de 1.02.1995:
Encontra-se efectivamente estabelecido no dito art. 410º, nº3 do C.Civil, como “formalidades” do contrato-promessa que tenha por objecto edifício ou fracção autónoma de edifício construído, em construção ou a construir, o “reconhecimento presencial da(s) assinatura(s)” e a “certificação da existência de licença de utilização ou de construção”.
A consequência da omissão destas formalidades – sendo que é pacífico ter tal ocorrido no caso vertente, tendo até às partes “dispensado” a correspondente observância – tem sido debatida.
Ora, o Assento nº 15/94, de 28 de Junho de 1994, bem como o Assento nº 3/95, de 1 de Fevereiro de 1995, responderam ao problema, sancionando com a nulidade a inobservância de tais procedimentos.
E ainda que o valor actual[5] dos Assentos seja apenas o de jurisprudência uniformizada (cf. arts. 732º-A, 732º-B do C.P.Civil e art. 17º, nº2 do DL nº 329-A/95, de 12 de Dezembro), tem-se entendido que, na sua função actual, estes dois assentos continuam vinculativos na ordem judicial, sendo que eles conservam actualidade “porque, não obstante terem sido tirados sobre uma outra versão do aludido preceito legal, o certo é que se mantém substancialmente o regime consagrado na versão que eles expressamente previram”[6].
E isto porque o princípio de tutela da parte contratualmente mais fraca (que se considera ser o futuro adquirente) continua a ser prevalecente neste particular.
Questão diversa é a que se prende com a legitimidade para a arguição de uma tal nulidade.
Na verdade, face à redacção do art. 410, nº3, parte final do C.Civil, nem todos podem invocar essa nulidade[7], mais concretamente, não o pode fazer em regra[8] o promitente-transmitente, e inexistem, à partida[9], restrições quanto à arguição da nulidade pelo promitente-transmissário.
De referir também que entendemos bem ter andado o tribunal a quo quando, relativamente à arguição da nulidade pelo A. (promitente-transmissário), não permitiu a sua procedência através do recurso ao princípio jurídico do abuso do direito, na modalidade do “venire contra factum proprium”[10].
Sem embargo, está agora única e verdadeiramente em causa, a possibilidade do conhecimento oficioso de uma tal nulidade, como foi a operado pelo tribunal de 1ª instância.
Acontece que neste particular, aliás como de certa maneira já se deixou adivinhar no que supra se deixou exposto quanto à “actualidade” do sustentado no Assento nº 15/94, de 28 de Junho de 1994, e no Assento nº 3/95, de 1 de Fevereiro de 1995, entendemos que não andou bem o tribunal de 1ª instância.
Se é certo que o problema do conhecimento oficioso de tal nulidade gerou alguma controvérsia no pretérito, sobre tal foi considerado pelo referido Assento nº 3/95[11], que o art. 410º, nº3 do C.Civil “protege, apenas lateralmente, o interesse público no combate à construção clandestina, o que equivale à confirmação de que tal disposição legal visou, em primeira linha, a protecção do promitente-comprador”, observando-se, em seguida, no mesmo aresto, que “tal protecção só fica assegurada se a nulidade resultante da omissão das formalidades prescritas…não puder ser declarada oficiosamente pelo tribunal”.
Sendo certo, por outro lado, que já antes, no também já pré-citado Assento nº 15/94[12], se entendeu que o tribunal estava impedido de conhecer a invalidade.
É esta a orientação acolhida, em geral, pela doutrina[13].
Também na jurisprudência se segue, cremos que “nemine discrepante”, este mesmo entendimento[14].
Pelo que não encontramos razões válidas para divergir de uma tal linha de entendimento.
Face ao que se impõe a revogação do decidido pelo tribunal a quo, o qual seguindo caminho diverso, entendeu conhecer oficiosamente da dita nulidade.
Do que decorrerá a procedência do pedido reconvencional da Ré, por nos termos já supra expostos se dar acolhimento ao invocado por esta no sentido de ser válida e operante a resolução do contrato pela mesma, face ao incumprimento do Autor.
Donde se impor o reconhecimento de a Ré ter o direito de fazer sua a quantia de € 15.000,00 entregue pelo A. a título de sinal, no contexto e cumprimento por este do clausulado no contrato-promessa ajuizado.
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5 – SÍNTESE CONCLUSIVA
I – A “perda de interesse”, como motivo que gera o incumprimento definitivo num contrato-promessa, é apreciada objectivamente (cf. art. 808º, nº2 do mesmo C.Civil), não operando de modo imediato e automático, e também não sendo de índole subjectiva.
II – A omissão das formalidades previstas no art. 410º, nº3 do C.Civil, gera a nulidade do contrato-promessa celebrado nessas circunstâncias, mantendo actualidade o relativamente a tal constante do Assento nº 15/94, de 28 de Junho de 1994, e no Assento nº 3/95, de 1 de Fevereiro de 1995, por se manter substancialmente o regime consagrado na versão que eles expressamente previram.
III – Como igualmente mantém aplicação e actualidade o entendimento consagrado nos ditos Assentos no sentido do impedimento do conhecimento oficioso da citada nulidade.
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6 - DISPOSITIVO
Pelo exposto, no provimento do recurso e parcial revogação da sentença da 1ª instância, acorda-se em dar procedência ao pedido reconvencional deduzido pela Ré, reconhecendo-se a esta o direito de fazer sua a quantia de € 15.000,00 entregue pelo A. a título de sinal, no contexto e cumprimento por este do clausulado no contrato-promessa ajuizado, dada a válida resolução do contrato operado pela Ré face ao incumprimento definitivo do Autor.
Custas integrais, quer da acção, quer do recurso, pelo Autor/apelado.
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Luís Filipe Cravo ( Relator )
Maria José Guerra
Albertina Pedroso
[1] De referir que a Ré/Reconvinte ora Recorrente não tem interesse em agir quanto à parte da sentença sob recurso que declarou a acção improcedente, pois que tendo nessa parte a mesma sido “vencedora”, não se vislumbra que tenha utilidade efectiva na intervenção deste tribunal de recurso, donde não se apreciar nesta sede tudo o aduzido e sustentado pela mesma concernente à afirmação do acerto e bem fundado da sentença enquanto declarou improcedente a acção.
[2] Assim MANUEL JANUÁRIO GOMES, in “Em tema de contrato-promessa”, 6ª reimpressão, Lisboa, 2005, a pags. 9.
[3] Citámos o Ac. da Rel. do Porto de 30.01.2006, acessível em www.dgsi.pt/jtrp.
[4] Neste sentido veja-se BAPTISTA MACHADO in “Pressupostos da resolução por incumprimento”, Obra Dispersa, vol. I, Braga, 1991, a pags. 164 e BRANDÃO PROENÇA, in “A resolução do contrato no Direito Civil. Do enquadramento e do regime”, Coimbra, 1996, a pags. 119 e segs., ambos citados por FERNANDO DE GRAVATO MORAIS in “Contrato-Promessa em Geral. Contratos-Promessa em Especial”, Livª Almedina, 2009, a pags. 161.
[5] Na decorrência da revogação do art. 2º do C.Civil.
[6] Citámos o Ac. da Rel. do Porto de 19.02.2004, acessível em www.dgsi.pt/jtrp.
[7] O que configura uma derrogação da regra geral constante do art. 286º do C.civil, que representa, como se designa, o “carácter absoluto da nulidade”.
[8] Sem embargo de estar consagrado um desvio a tal numa situação específica: quando a outra parte tenha culposamente causado a falta de tais requisitos.
[9] Excepção será o recurso ao instituto do abuso do direito em sede de invalidade formal, que na circunstância também foi a opção do tribunal a quo.
[10] Sendo certo que relativamente à cláusula de renúncia à invocação da invalidade por omissão de formalidades (dos ditos “reconhecimento presencial da(s) assinatura(s)” e “certificação da existência de licença de utilização ou de construção”), alinhamos com aqueles que perfilham o entendimento da inadmissibilidade da dita cláusula de renúncia (é o caso de CALVÃO DA SILVA, in “Sinal e contrato-promessa”, 12ª ed., revista e aumentada, Coimbra, 2002 e FERNANDO DE GRAVATO MORAIS in “Contrato-Promessa em Geral. Contratos-Promessa em Especial”, Livª Almedina, 2009, a pags. 278-279), donde por aí não se lograr sustentação para a validade inatacável do contrato-promessa ajuizado, nomeadamente em termos de constituir solução para o presente recurso nos termos propugnados pela Ré/Reconvinte.
[11] Cujo texto integral se encontra acessível em www.dgsi.pt.
[12] Este consultável no seu texto integral in BMJ nº 438, 1994, a pags. 67.
[13] Entre outros, por ANTUNES VARELA in “Sobre o contrato-promessa”, 2ª ed., Coimbra, 1989, a pags. 51; por GALVÃO TELLES, in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., revª e actualª, Coimbra, 1997, a pags. 106 e segs; por CALVÃO DA SILVA, in “Sinal e contrato-promessa”, 12ª ed., revista e aumentada, Coimbra, 2002, a pags. 74 e segs.
[14] Inter alia, no Ac. do S.T.J. de 18.02.2007, no Ac. da Rel. do Porto de 19.02.2004 e no Ac. da Rel. do Porto de 18.11.2002, todos acessíveis em www.dgsi.pt.