| 1317/09.4TBGRD.C1 |  |
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
NULIDADE DE SENTENÇA
II – O contrato promessa a que se referem os arts. 410º e segs., 441º, 442º e 830º do C. Civ. é, em princípio, um contrato de eficácia obrigacional, o mesmo é dizer que só produz efeitos entre as partes e seus herdeiros.
III - Quando incumba ao promitente comprador, contratualmente, designar a data e o cartório onde será realizada a escritura de compra e venda, sem a estipulação de qualquer prazo para o efeito no contrato promessa, fica essa marcação na disponibilidade daquele.
IV – Porém, enquanto o contrato prometido não tiver concretização incumbe ao promitente vendedor garantir a transmissão do imóvel prometido.
V – Por isso, se o promitente vendedor sente ou vê perigar a sua posição por demora na marcação dessa escritura, deve proceder à interpelação admonitória do promitente comprador, nos termos do artº 808º, nº 1, do CC, fixando a este um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento, de molde a transformar o que sente ser mora deste em incumprimento definitivo.
VI – Se a saída do imóvel da esfera patrimonial do promitente vendedor, por via de venda judicial ocorrida em processo executivo, se deve ao facto daquele não haver pago a quantia exequenda, só a ele pode ser imputada a inviabilização do contrato prometido.
VII – O não cumprimento definitivo, imputável a um dos contraentes, confere ao outro o direito a resolver o contrato promessa (artºs 432º, nº 1, e 801º, nºs 1 e 2, do CC) e isso implica a restituição em dobro do valor do sinal pago quando esse incumprimento seja da parte do promitente vendedor, nos termos do artº 442º, nº 2, 2ª parte, do CC.
I – RELATÓRIO
A..., casado, residente no ..., veio intentar contra B... residente no ..., a presente acção declarativa sob a forma de processo sumário, peticionando que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre ambos, identificado nos artigos 1° e 2° da petição inicial, e, consequentemente, se condene a ré a restituir-lhe a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 19.951,92€, acrescida de juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Alega em abono dos seus pedidos que em 13 de Maio de 1999 subscreveu com a ré um documento particular que intitularam de contrato de promessa de compra e venda, pelo qual aquela prometeu vender-lhe um lote de terreno para construção urbana sito no ..., limite e freguesia de ..., do concelho da ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.° .../070693 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ....
Na data do contrato promessa entregou à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 2.000.000$00, a que hoje corresponde 9.975,96€.
Actualmente tal prédio não se encontra na disponibilidade da ré, ficando desse modo prejudicada a concretização do contrato prometido, uma vez que foi adquirido por C... por compra em transmissão por proposta em carta fechada.
Em virtude disto, diz ter-se desinteressado definitivamente da aquisição do referido lote de terreno e, em consequência e por impossibilidade da mesma, da outorga do contrato definitivo, pretendendo a sua resolução e a condenação da ré nos termos referidos.
Citada, a ré contestou excepcionando a sua ilegitimidade dizendo não haver celebrado qualquer contrato promessa com o autor e impugnando os factos alegados invocou que efectivamente assinou, em data que não sabe precisar, uma folha em branco a pedido do seu cunhado D... e de E... , pai do autor, que lhe disseram que o então seu marido, a trabalhar no Alentejo, já sabia de tudo e que assinasse a folha, sendo certo que o mesmo só veio a ter conhecimento do referido já depois da ré ter assinado o aludido documento.
É completamente alheia ao negócio realizado entre o D... e o E..., não tendo recebido qualquer importância pecuniária ou de qualquer natureza como contraprestação do alegado contrato promessa de compra e venda, e que quem recebeu a aludida quantia foi o D....
Argumenta ainda nunca haver sido interpelada pelo autor para a realização do contrato prometido e ter sido ludibriada a assinar o documento em branco.
Conclui pedindo a improcedência da acção.
Respondeu o autor alegando que a ré quis e concordou com todos os pontos exarados no referido documento, que foram previamente discutidos, analisados e aceites.
Referiu ainda que a ré leu o contrato e verificou a coincidência do seu teor com a vontade em o outorgar, após o que manuscreveu a sua assinatura, por o imóvel se encontrar penhorado a favor da Fazenda Nacional e ter ela e o então seu marido interesse em aliená-lo por um preço superior ao que seria obtido através da venda judicial, e porque tinham mais dívidas à Fazenda Nacional queriam evitar que fossem registadas mais penhoras realizando rapidamente a escritura.
No despacho saneador decidiu-se a improcedência da excepção da ilegitimidade, e condensado o processo sem reclamações realizou-se a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a acção procedente, declarando resolvido o contrato-promessa e condenando a ré a pagar ao autor a quantia de 19.951,92€, acrescida de juros à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Inconformada, apela a ré que tira as seguintes conclusões:
[…………………………………………………………..]
O autor contra-alegou defendendo a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
ª
As conclusões da recorrente – balizas delimitadoras do objecto do recurso (arts. 684º nº3 e 685º-A, nº 1 do Código de Processo Civil) – consubstanciam as seguintes questões:
a) Nulidade da sentença;
b) Se foi o autor o responsável pelo incumprimento do contrato promessa celebrado.
ª
II-FUNDAMENTAÇÃO
DE FACTO
Foram considerados provados os factos seguintes:
[………………………………………………….]
ª
DE DIREITO
A) Nulidade da sentença
Argumenta a apelante que os fundamentos de facto estão em oposição com a decisão pelo que a sentença é nula nos termos do art. 668º, nº 1, al. c) do Código de Processo Civil (15ª conclusão).
Dispõe o preceito legal citado que é nula a sentença quando “os fundamentos estejam em oposição com a decisão”.
Este vício de nulidade, sem conexão com o erro de julgamento, é o que ocorre quando os fundamentos de facto e de direito invocados na sentença conduzirem logicamente a um resultado oposto àquele que integra o respectivo segmento decisório. A construção da sentença é viciosa, uma vez que os fundamentos referidos pelo juiz conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido oposto ou, pelo menos, de sentido diferente[1].
No caso em apreço, a sentença recorrida é de todo estranha a tal causa de nulidade. Apresenta-se bem e suficientemente fundamentada quer quanto aos factos quer quanto ao direito, e a decisão corresponde ao processo lógico desenvolvido.
No caso, o Exmo Juiz a quo entendeu, não interessa nesta sede se bem ou mal, resultar da factualidade provada que o incumprimento contratual se deve à ré, sendo por isso necessário concluir que a mesma (por omissão) tornou impossível o cumprimento do contrato-promessa, constituindo-se assim na obrigação de indemnizar o promitente-comprador. Corolário lógico desse seu raciocínio era a procedência da acção como se decidiu na sentença recorrida, a qual não se encontra, por isso, inquinada da nulidade decorrente da contradição entre a decisão e os seus fundamentos.
Se a desconformidade está no conteúdo das premissas, isso constitui, erro de julgamento, mas não é motivo de nulidade.
B) Se foi o autor o responsável pelo incumprimento do contrato promessa celebrado
Através da presente acção pretende o autor a condenação da ré/apelante na restituição da quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 19.951,92€, acrescida de juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento, invocando para tal a resolução de um contrato-promessa de compra e venda que com ela celebrou, por o prédio em causa já não se encontrar na disponibilidade da ré, ficando desse modo prejudicada a concretização do contrato prometido.
A acção foi julgada inteiramente procedente por se ter considerado verificada a situação de incumprimento definitivo imputável à ré, por não ter evitado, como lhe competia, que o bem fosse vendido a terceiro.
A única questão verdadeiramente decisiva está em saber se os factos provados revelam que o invocado incumprimento definitivo do contrato-promessa se deve a incumprimento ou culpa do autor/apelado.
O contrato-promessa a que se referem os arts 410º e segs., 441º, 442º e 830º do Código Civil (CC) é, em princípio, um contrato de eficácia obrigacional, o mesmo é dizer que só produz efeitos entre as partes e seus herdeiros[2].
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato”[3].
Tem, pois, o contrato-promessa como objecto imediato para os seus outorgantes, ou apenas para um deles se a promessa é unilateral, uma obrigação de “facere”, que se exprime pelo compromisso de emitir a declaração de vontade conducente à celebração do contrato definitivo (prometido).
Então, tendo o contrato-promessa eficácia meramente obrigacional, a venda da coisa a terceiro não perde por isso a sua validade e esta circunstância implicará a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa[4].
Por sua vez, a resolução do contrato-promessa de compra e venda supõe a verificação de uma situação de incumprimento definitivo emergente da perda de interesse objectivo do credor na realização do contrato ou do decurso de um prazo razoável que suplementarmente tenha sido afixado ao devedor para cumprir.
É o que se extrai da aplicação literal do art. 808º do CC.
Porém, a par destas situações, outras existem susceptíveis de conduzir ao mesmo resultado, como aquelas que derivam da verificação de uma situação de impossibilidade de cumprimento devida, por exemplo, ao facto de o bem ter sido entretanto alienado ou de existirem obstáculos intransponíveis à realização da venda[5].
Revertendo, então, estes princípios ao caso em apreço, é seguro que nunca seria possível ao autor alcançar a execução específica do contrato, aceitando a sua viabilidade lembrando-se que à promessa não foi atribuída eficácia real, porque a propriedade do imóvel foi já transferida para outrem por compra realizada em processo executivo[6].
Sem dúvida, pois, que o presente caso integra uma situação de incumprimento definitivo.
Contudo, diz a ré que a culpa por tal incumprimento deve-se a mora do autor, a culpa de a escritura pública não ter sido celebrada é do autor e não sua pois que não cuidou ele, como havia sido acordado, das diligências para que a escritura pudesse ser celebrada “quanto antes” para evitar a penhora da Fazenda Nacional e subsequente venda do prédio.
Ora, esta argumentação não colhe.
Na realidade, contratualmente incumbia ao autor designar a data e o cartório onde seria realizada a escritura de compra e venda em causa, não tendo sido estipulado qualquer prazo para tal[7] - “A escritura será outorgada quando o promitente comprador o desejar “ assim consta da cláusula 3ª do contrato -, e o mesmo não ignorava que essa escritura teria de ser celebrada quanto antes para desse modo evitar que fossem registadas outras penhoras a favor da Fazenda Pública (nºs 2 e 13 dos factos provados).
Autor e ré tinham convergentes interesses, embora de conteúdos diferentes (a promitente-vendedora um preço a receber e o promitente-comprador a aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel), para agilizar e concretizar o contrato prometido. Mas não era ao autor contratualmente imposto especial dever de agir por forma a evitar os ónus decorrentes da acção da Fazenda Pública.
Sem a contratualização de um qualquer prazo, a marcação da escritura estava na sua disponibilidade. Do facto de a mesma dever de ser celebrada quanto antes, para desse modo evitar que fossem registadas mais penhoras a favor da Fazenda Nacional e a venda em processo executivo, não se pode tirar outra conclusão que não seja a de que o autor sabia que se não fosse célere corria elevado risco de não conseguir a aquisição do imóvel.
Do outro lado, o da ré/recorrente, enquanto celebrante da promessa de venda, e enquanto o contrato prometido não fosse concretizado, mantinha-se e incumbia-lhe em qualquer circunstância garantir a transmissão do prédio ao autor.
Por isso, se porventura a ré sentia ou via perigar a sua posição de promitente vendedora por demora na marcação da escritura outro caminho não lhe restava que não fosse o de proceder à interpelação admonitória nos termos do art. 808º, nº 1 do CC, fixando ao autor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento, de molde a transformar o que entendia ser mora do autor em incumprimento definitivo[8]. Cautela que não usou.
Daí que, a saída do bem por via de processo executivo deve-se unicamente ao facto da promitente vendedora não haver pago a quantia exequenda. A venda judicial do bem só a ela pode ser imputada, e a mesma inviabiliza a celebração do contrato prometido. Sem dúvida que é ela a responsável por tal.
Nem se pode olvidar, como bem se aduz na sentença recorrida, que não obstante ter resultado provado que parte do valor entregue pelo autor à ré fosse para proceder ao pagamento da penhora efectuada em 20 de Janeiro de 1999 por dívida à Fazenda Nacional (cfr. nºs 6 e 12 dos factos provados), nem esse valor foi liquidado pela ré como resulta das certidões de registo da Conservatória do Registo Predial (cfr. fls. 10/11), pois que tal penhora apenas viria a ser cancelada com o registo definitivo da aquisição do imóvel a favor de C....
Acresce que, apesar do silêncio do contrato a esse respeito, por certo não seria indiferente ao autor comprar o imóvel livre de ónus e encargos e aquela penhora não só se manteve como posteriormente à celebração do contrato promessa a ré deixou que o prédio fosse alvo de nova penhora efectuada em 22 de Junho de 1999, também a favor da Fazenda Nacional (cfr. nº 8 dos factos provados), acentuando o risco do direito do promitente-comprador. Não seria justo perante essas circunstâncias “empurrar” o autor para a celebração do contrato prometido não estando o prédio livre de encargos e ónus, quando, insiste-se, parte do valor por ele entregue à ré fora precisamente para alcançar esse objectivo.
Diferente seria se a ré tivesse alegado e demonstrado que o autor se eximira, sistematicamente, a realizar as diligências que sobre si impendiam no sentido de proceder à celebração do contrato prometido. Mas nada referiu nesse contexto.
Rematando, a ré ao não pagar a quantia exequenda permitiu que se consumasse no processo executivo a venda do imóvel a uma pessoa diversa do autor, colocou-se na situação de não mais a poder vender a outrem e, portanto, de cumprir o contrato-promessa. Quem não cumpriu foi a ré.
Resta apurar as consequências.
O não cumprimento definitivo, imputável a um dos contraentes, confere ao outro o direito de resolver o contrato-promessa, ou seja, a extinção do contrato, com efeitos retroactivos (arts. 432º, nº 1, e 801º, nºs 1 e 2, do CC).
Isso implica, designadamente, a restituição em dobro pela ré da quantia recebida a título de sinal, nos termos do art. 442º, nº 2, 2ª parte, do CC, funcionando o sinal como quantificador da cláusula penal pelo incumprimento do contrato.
Assim se decidiu na sentença recorrida, bem, pelo que improcedem as conclusões do recurso.
ª
Resumindo em cumprimento do disposto no nº 7 do art. 713º do CPC.:
I - O vício de nulidade do art. 668º, nº 1, al. c) do Código de Processo Civil é o que ocorre quando os fundamentos de facto e de direito invocados na sentença conduzirem logicamente a um resultado oposto àquele que integra o respectivo segmento decisório;
II – Contratualmente incumbia ao autor/promitente comprador designar a data e o cartório onde seria realizada a escritura de compra e venda em causa, mas sem a estipulação de um qualquer prazo no contrato promessa a marcação da escritura estava na sua disponibilidade.
Do facto de a mesma dever de ser celebrada quanto antes para desse modo evitar que fossem registadas mais penhoras a favor da Fazenda Nacional não se pode tirar outra conclusão que não seja a de que o autor sabia que se não fosse célere corria elevado risco de não conseguir a aquisição do imóvel;
III - À ré/recorrente, enquanto celebrante da promessa de venda, e enquanto o contrato prometido não fosse concretizado, incumbia em qualquer circunstância garantir a transmissão do prédio ao autor promitente comprador;
IV -Por isso, se porventura a ré sentia ou via perigar a sua posição por demora na marcação da escritura outro caminho não lhe restava que não fosse o de proceder à interpelação admonitória nos termos do art. 808º, nº 1 do CC, fixando ao autor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento, de molde a transformar o que entendia ser mora daquele em incumprimento definitivo;
V - Daí que a saída do bem da sua esfera patrimonial por via da venda judicial ocorrida em processo executivo deve-se ao facto da promitente vendedora não haver pago a quantia exequenda pelo que só a ela pode ser imputada a inviabilização do contrato prometido;
VI - O não cumprimento definitivo, imputável a um dos contraentes, confere ao outro o direito de resolver o contrato-promessa (arts. 432º, nº 1, e 801º, nºs 1 e 2, do CC), e isso implica a restituição em dobro pela ré da quantia recebida a título de sinal, nos termos do art. 442º, nº 2, 2ª parte, do CC.
III – DECISÃO
Pelos motivos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Gregório Silva Jesus (Relator)
Martins de Sousa
Regina Rosa
[1] Cfr. Antunes Varela, loc. cit., pág. 671, Alberto dos Reis, Cód. Proc. Civil anotado, V Volume, pág. 141 e Acs. do STJ de 2/10/03, 6/05/04, e 31/05/05, respectivamente, Proc. 03B2585, 04B1409, e 05B1730, todos no ITIJ.
[2] Cfr. Antunes Varela in “Das Obrigações em geral”, 9ª ed., vol. I, pág. 317 e segs.; Abel Pereira Delgado, in “Do Contrato Promessa”, 1978, págs 29/30.
[3] Antunes Varela, loc.cit..
[4] Henrique Mesquita, “Obrigações Reais e ónus Reais”, Almedina, 1990, pág. 234.
[5] Cfr. Ana Prata, in O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, págs. 692 e segs.
[6] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição, pág. 107, nota 4.
[7] Estamos perante uma obrigação pura definida pelo art. 777°, n° 1 do CC, como aquela em que, por “falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela”.
[8] “A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, citando Baptista Machado, págs. 159/160; veja-se ainda Antunes Varela in RLJ, ano 128º, pág. 119.