| 539/2002.C2 |  |
TRANSACÇÃO JUDICIAL
ÂMBITO
HOMOLOGAÇÃO
2. A transacção perfila-se como uma das formas possíveis de extinção da instância a par da confissão e desistência procurando uma solução de compromisso voltada para uma solução em que as partes põem fim ao seu diferendo moldando os seus interesses através de um consenso obtido por meio de concessões e cedências mútuas.
3. Dentro deste condicionalismo é relativamente ampla a margem de manobra de composição de interesses, permitindo a transacção judicial quer o alargamento objectivo quer o alargamento subjectivo do pleito. Tanto assim é que se tem entendido que é lícito às partes em litígio porem fim a todas as acções entre si pendentes mediante transacção global lavrada por termo num dos processos.
4. Verificados certos requisitos mínimos de validade, a transacção poderá operar como que uma substituição da obrigação primitiva por outra de contornos não coincidentes e até mais alargados;
5. Desde que a transacção não enferme de nulidade – e é desde logo o que dispõe o artigo 1 249º do Código Civil – não pode o juiz recusar-se a homologá-la com fundamento em que as respectivas cláusulas extravasam o objecto da causa.
6. Contudo a vontade das partes não basta sempre para superar sem mais na transacção certos óbices de natureza legal; é o que se passa com as normas referentes à urbanização e edificação com sede no DL 555/99 de 16 de Dezembro, que opõe à divisão de coisa comum ainda que por acordo, exigências de cariz público que se impõem na esfera jurídica privada em ordem a garantir o correcto planeamento do território e a boa disciplina na construção civil.
7. Resultando da transacção que a mesma poderá traduzir-se em acções podendo ter como objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu reparcelamento, a mesma não poderá ser homologada sem prévio controlo administrativo.
8. A transacção terá que ser homologada ou rejeitada in toto; não é lícito cindir uma transacção em parcelas, para fins de homologação parcial, já que por detrás das respectivas cláusulas está a ponderação de todo um conjunto de interesses e as cedências e contrapartidas que nelas se concretizam e que são verso e reverso umas das outras, consubstanciando a razão de ser do negócio jurídico acordado na sua globalidade.
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra.
A.. e mulher B... vieram intentar contra os RR. C... e D.. e mulher Maria do Rosário Pereira, acção com processo ordinário em que pediram que:
a) Se reconheça o seu direito de preferência sobre a uma oitava indivisa do prédio mencionado no artigo 8º da petição;
b) Se reconheça que os AA. têm o direito de haver para si a uma oitava indivisa que o 1º Réu vendeu aos 2sº RR, declarando-se que estes ficam substituídos, ex tunc, pelos AA. na posição de compradores da mencionada uma oitava indivisa.
Alegam que, por escritura pública celebrada em 11 de Outubro de 2001 no Cartório Notarial da Nazaré, o primeiro Réu vendeu ao segundo Réu marido, pelo preço de 500 000$00, um oitavo indiviso de um prédio rústico, sito em Casal da Cortiça, freguesia da Barreira, concelho de Leiria, inscrito na matriz rústica sob o nº 2.421, descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o número seiscentos e cinquenta e um.
Os AA. e o primeiro Réu eram os únicos comproprietários do prédio rústico (pinhal), sito no casal da Cortiça, freguesia da Barreira, concelho de Leiria (acima referido) e o mesmo tinha as seguintes confrontações: Norte com António de Sousa Lopes Pereira; Sul com herdeiros de António Henriques Ferreira Verde, nascente com caminho da Charneca e do poente com Rio Lena, com a área de 41.000m2 (cfr. fls. 6 e 19).
Juntam certidão do Cartório Notarial de Nazaré de escritura de compra e venda (a fls. 20 a 21) e certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 19, de onde consta a descrição do referido prédio e a aquisição pelos AA. da quota de 7/8 (do prédio com a área total de 41.000 m2) relativa ao referido prédio adquirida por doação efectuada por Manuel Lopes Júnior e mulher Laura da Conceição registada em 04-05-2001, cuja escritura consta de fls. 8 a 16 (verba nº 8 conforme fls. 15).
Os RR. contestam e reconvêm, sendo que neste último particular pedem que:
- Sejam os AA. condenados a reconhecer que o 1º Réu reconvinte, é dono e legítimo possuidor do imóvel urbano id. nos artsº 35º a 37º da contestação/reconvenção, e que tal imóvel autónomo do imóvel id. pelos AA. no artº 1º da p.i.
- Sejam os AA. condenados a reconhecer que os 2ºs RR. reconvintes são donos e legítimos possuidores do imóvel rústico id. nos artsº 42º e 43º da contestação/reconvenção, sendo tal imóvel autónomo do imóvel id. pelos AA. no artº 1º da p.i, (artº 2.421 rústico da freguesia da Barreira)
- Se declare que, por virtude da usucapião, os imóveis rústico e urbano, id. nos artsº 42º e 43º e 35º e 37º da contestação/reconvenção (correspondente a 1/8 indiviso do prédio mãe antes de se operar a divisão por usucapião e id. no artº 1º da p.i, pelos AA. – artº 2.421 rústico da freguesia da Barreira - se autonomizaram e constituem hoje prédios distintos, na forma indicada nos mesmos artigos referidos;
- Se ordene a atribuição de artigo próprio na matriz predial respectiva à parte rústica adquirida pelos 2ºs RR, do imóvel id. nos artsº 42º e 43º da contestação/reconvenção destacando-se do artigo 2.421 rústico da freguesia da Barreira;
- Se ordene a desanexação da parcela da descrição existente na Conservatória do Registo Predial e se abram novas descrições das mesmas como prédios autónomos, na forma e modo como se indicou nos nºs 2 e 3 do pedido/reconvencional;
- Sejam os AA. condenados como litigantes de má fé, a favor dos RR. em quantia não inferior a 500 000$00;
- Sejam os AA. condenados a título de abuso de direito, nos termos do artº 334º do CC e nas custas do processo.
Em acta de fls. 191 a 192 vêm AA. e RR. pretender pôr termo ao litígio por meio de transacção contendo 10 cláusulas ali insertas que se dão aqui por integralmente reproduzidas.
A sentença que recaiu sobre a transacção não a homologou porque considerou que as cláusulas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª e 8ª “consubstanciam apenas uma forma de contornar o que efectivamente resulta do processado, sendo manifestamente contra a lei e uma forma anómala de uso de processo pelo que nesta parte (quanto às cláusulas supra-referidas) não homologamos o referido acordo”.
Daí os presentes recursos de agravo interpostos pelas partes, as quais no termo da sua alegação pediram que se revogue a sentença proferindo-se acórdão no sentido de ser deferida a sua pretensão.
Foram para tanto apresentadas as seguintes,
Conclusões:
Agravo dos RR. C... e Outros:
1) Conforme consta dos autos, Autores e Réus elaboraram o acordo de fls. 191 ss; A Meritíssima Juíza “a quo”, não aceitou parte do acordo celebrado;
2) O acordo celebrado entre Autores e Réus é legal, e está dentro do objecto da acção;
3) Não existem razões de facto ou de direito para que o acordo não seja homologado;
4) As normas legais referidas pela Exma. Juíza “a quo”, estão deficientemente interpretadas e a sua aplicação não pode ser feita e aceita do modo como o foi na sentença recorrida;
5) Deve assim ser revogada tal Sentença e aceite o acordo nos termos propugnados pelas partes, dado que corresponde à sua vontade e não é ilegal; com o acordo as partes resolvem todos os problemas pendentes, nomeadamente: vizinhança, compropriedade etc.;
6) Lendo atentamente a decisão recorrida, verifica-se que não se indica nela um único facto concreto susceptível de revelar, informar e fundamentar, a real e efectiva situação, do verdadeiro motivo do não deferimento da pretensão dos Autores e Réus;
7) O Código de Processo Civil, está todo ele elaborado de forma a que as partes resolvam as questões por acordo;
8) Neste caso em concreto foi elaborado o acordo de fls. e depois não foi homologado, contra a vontade das partes;
9) A decisão recorrida, não está fundamentada, tanto de facto como de direito;
10) A Meritíssimo Juíza limitou-se apenas e tão só, a emitir uma sentença “economicista”, isto é, uma decisão onde apenas de uma forma simples e sintética foram apreciadas algumas das questões sem ter em conta a vontade das partes;
11) Neste caso em concreto, o que conta para todos os efeitos é a vontade das partes, visto que estamos no âmbito do processo civil, e neste tipo de processos as partes podem aumentar os pedidos, alterá-los, ou restringi-los, desde que estejam de acordo;
12) As partes estão de acordo, de modo que terá a sentença recorrida, de ser revogada, no sentido de admitir-se a totalidade do acordo, visto que com o referido acordo, ficam resolvidas todas as questões;
13) Caso assim não suceda, terá de ser proposta uma nova acção, nomeadamente para poder obter-se a divisão dos prédios, com todas as consequências para as
partes e para o Tribunal, dado o avolumar de processos pendentes – este processo é do ano 2002, e estamos no ano 2007, apenas a discutir um hipotético direito de preferência;
14) Deverá ser revogada a decisão recorrida;
15) A Sentença recorrida viola os artigos 158º, alíneas b), c) e d) do artigo 668º, do Código do Processo Civil; artigos 13º, 20º, 202º, 204º, 205º da C. R. P.;
Agravo dos AA.
1) Não podem os ora recorrentes concordar com a sentença proferida que determinou a não homologação das cláusulas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª e 8ª da transacção constante de fls. 191 e 192.
2) O corpo da decisão da qual se recorre refere a Meritíssima Juiz que “Por o objecto ser disponível e por ter sido efectuada por quem tem legitimidade para o efeito (...) também se homologa a desistência dos pedidos feitos nos nºs 7 e 8 da contestação/reconvenção, absolvendo-se os AA. dos mesmos”.
3) Ora, a desistência dos pedidos feitos pelos RR consta da cláusula 8ª da transacção,
4) Tendo no corpo da decisão recorrida a Juiz a quo homologado a desistência de tais pedidos, vem depois na parte dispositiva da mesma dizer que "as clausulas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª e 8ª consubstanciam apenas uma forma de contornar o que efectivamente resulta do processado pelo que, nesta parte (quanto às cláusulas supra referidas) não homologamos o referido acordo”
5) Houve manifesto lapso da Juiz a quo ao não homologar a cláusula 8ª da transacção quando antes homologou a o conteúdo da mesma (desistência dos pedidos feitos nos nºs 7 e 8 da contestação/reconvenção), dando assim o dito pelo não dito.
6) Pelo que, nesta parte deve a sentença ser rectificada nos termos do artº 667º nº 2 do CPC, devendo considerar-se homologada a cláusula 8ª da transacção.
7) A transacção judicial não é mais do que um verdadeiro contrato de transacção, sendo-lhe assim aplicáveis as regras constantes dos artigos 1 248º e ss do C.C.
8) Ora, entendeu a Juiz a quo que no âmbito de uma acção de preferência não poderá haver lugar à transacção efectuada por AA. e RR., e constante das cláusulas 2ª a 7ª, por consistir numa forma encapotada de divisão de coisa comum.
9) Acrescenta ainda e para fundamentar a sua decisão de não homologação, que a reconvenção deduzida pelos RR não deveria ter sido admitida, por a mesma ser manifestamente incompatível com o objecto da acção não se tendo assim formado caso julgado quanto à mesma.
10) Ao concluir que a admissão da reconvenção não forma caso julgado, está o Julgador a ignorar por completo o alcance e efeitos pretendidos com o despacho saneador que são os de que estabilizar a instância.
11) Não pode vir agora, a posteriori, o Juiz a quo reavaliar a admissão ou não da reconvenção, não impugnada pelos AA., fazendo letra morta do despacho saneador para fundamentar a não homologação total da transacção.
12) Ao admitir-se a reconvenção, passou a fazer parte do objecto da acção, a discutir nos autos, a questão da indivisão/autonomia do(s) prédios que, alegaram os AA. como fundamento do seu direito de preferência a sua qualidade do comproprietário, tendo os RR excepcionado na contestação e posteriormente na reconvenção que não existia a alegada compropriedade por a parcela vendida se tratar de um prédio distinto e autónomo.
13) Ainda que não se tivesse admitido a reconvenção sempre o Juiz, em caso de inexistência de transacção, ter-se-ia que pronunciar sobre a indivisão ou autonomia do(s) prédio(s) para julgar procedente ou improcedente os pedidos dos AA., pois que tal questão foi abordada em sede de contestação.
14) Por outro lado, na sua decisão a Sra. Juiz acaba por se sobrepor à vontade das partes, analisando o objecto do litígio, afirmando que, com base nos documentos juntos aos autos (escrituras), analisando as diferentes áreas e confrontações, não existem prédios distintos mas antes quotas indivisas de um mesmo prédio, fazendo assim um julgamento sumário da questão controvertida.
15) A decisão recorrida aprecia o mérito da causa, acabando por julgar improcedente a excepção alegada pelos RR. e dando assim na prática como provado o facto constante do artº 9º da base instrutória e não provados os factos constantes dos artsº 18º e 21º da base instrutória.
16) Havendo transacção o Juiz terá necessariamente de se abster de apreciar o objecto do litígio. A função da sentença homologatória da transacção não é decidir a controvérsia substancial mas apenas fiscalizar a regularidade e validade do acordo das partes.
17) Nas cláusulas 2ª a 7ª da transacção AA. e RR. acabam por reconhecer que não existe efectiva compropriedade uma vez que a parcela de terreno vendida trata-se de um prédio distinto e autónomo, e não quota indivisa do prédio-mãe, definindo as áreas e confrontações do prédio-mãe e demais parcelas de terreno que constituem os prédios autónomos.
18) Tal transacção não é contra legem e não extravasa o objecto do processo, ainda que não se tivesse admitido a reconvenção. Está previsto na lei a constituição da propriedade autónoma e distinta por usucapião. Por outro lado, a questão a propriedade não é um direito indisponível e portanto poderiam as partes convencionar sobre o mesmo.
19) Mas ainda que se entendesse que a transacção extravasa o objecto do litígio, porque para se alcançar o efeito pretendido com a mesma sempre se teria que ter intentado acção de divisão de coisa comum, ainda assim
a Juiz a quo teria que ter homologado todas as cláusulas da referida transacção.
20) Nos termos do artº 1 248º nº 1 e 2º do C.C. a transacção pode ir além do objecto da acção, i.e. pode envolver a constituição e modificação de direitos diferentes do controvertido.
21) Se é permitido, como vem aceitando a Jurisprudência a transacção abrangendo o objecto de outras acções, por maioria de razão terá que se aceitar como valida uma transacção que abrange questões suscitadas na contestação, e em tudo conexas com o discutido nos próprios autos.
22) O que AA. e RR reconheceram na transacção é precisamente que não existia coisa comum, ou seja compropriedade. Reconheceram que os prédios há muito que estavam divididos, pelo que a afirmação pela Sra. Juiz
a quo de que seria necessário ter intentado acção de divisão de coisa comum, tem como premissa, o reconhecimento por parte do Julgador de que se trata de uma compropriedade. Ora não pode o Juiz reconhecer aquilo que as partes em litígio acordaram não reconhecer, uma vez que estamos no campo dos direitos disponíveis.
23) Ao não proceder à homologação total da transacção violou a Juiz a quo os artsº 300º nº 3 do CPC e 1248º nº s 1 e 2 do C.C..
24) O Julgador ao homologar apenas e só as desistências dos pedidos formulados pelos AA. e RR desvirtua completamente o alcance e a finalidade da transacção a que ambas as partes chegaram.
25) Não podia, como fez a Juiz a quo, descontextualizar as desistências dos pedidos (clausulas 1ª e 8ª) do resto do clausulado da transacção, que a desistência dos pedidos por parte de AA. e RR só ocorre fruto do acordo a que se chega nas restantes cláusulas.
26) Terá que ser necessariamente esse o sentido e a interpretação a retirar da transacção e das cláusulas 1ª e 8ª. O Juiz ao homologar apenas a desistência dos pedidos contaria frontalmente o querido pelas partes.
27) A transacção judicial como contrato que é, está sujeita ao regime geral do negócio jurídico pelo que o sentido e alcance das suas cláusulas deve ser fixado em conformidade com o disposto nos artsº 236º nº 1 do Código Civil, ou seja, pela interpretação do acordo judicial a que as partes chegaram, dúvidas não podem restar que a desistência dos pedidos só ocorre e está condicionada ao acordo obtido nas restantes cláusulas.
28) Numa transacção judicial não é possível invalidar uma das suas cláusulas e manter válida a restante, porque a transacção é um contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões.
29) Assim, ainda que se entendesse que a transacção nas cláusulas 2ª a 7ª era ilegal e como tal insusceptível de transacção teria o Juiz que ter considerado a transacção como um todo e decidido pela não homologação total da mesma.
30) Ao homologar apenas as cláusulas 1ª a 8ª da transacção foram violados os artigos 236º e 1248º nº 1 do Código Civil pois não poderia o Juiz ignorar que as partes em face da transacção constante de fls. 191 e 192 não queriam a desistência pura e simples dos seus pedidos, não sendo esse de todo o efeito pretendido pelas partes, pelo que em última instância deveria ter decidido pela não homologação das cláusulas 1ª, 8ª e 10ª da transacção.
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2.2. O Direito.
Nos termos do preceituado nos artsº 660º nº 2, 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal. Nesta conformidade e considerando também a natureza jurídica da matéria versada, cumpre focar os seguintes pontos:
- Da nulidade da sentença a que aludem as alíneas c) e d) do artigo 668º do Código de Processo Civil.
- Da essência, finalidades e âmbito da transacção. Seus limites,
- O caso vertente.
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2.2.1. Da nulidade da sentença a que aludem as alíneas c) e d) do artigo 668º do Código de Processo Civil.
Os AA. Carlos Manuel Baptista e mulher vêm arguir a nulidade da sentença apelada, já que estando em causa a não homologação de uma transacção judicial a decisão que a indeferiu, não se encontra minimamente fundamentada, o que infringe o disposto nos artigos 668º alíneas c) e d) do Código de Processo civil, e bem assim o disposto no artigo 205º da Constituição da República que estatui expressamente que “As decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei”.
Apreciando diremos que tem sido entendido uniformemente pelos Tribunais Superiores que a sentença só é nula quando a sua falta de fundamentação é total e não quando é apenas deficiente Cfr. v.g. Ac. do S.T.J. de 26-6-1991 (P. 79 234) in Bol. do Min. da Just., 408, 486; da Rel. de Lisboa de 1-10-1992 (R. 4065) in Col. de Jur., 1992, 4, 168, 01-07-1999 (R. 3552/99) in Bol. do Min. da Just., 489, 396.
. A motivação da sentença impõe-se por duas razões: uma substancial, pois cumpre ao juiz demonstrar que da norma abstracta formulada pelo legislador soube extrair a disciplina ajustada ao caso concreto; e outra de ordem prática, uma vez que as partes precisam de ser elucidadas a respeito dos motivos da decisão. Nomeadamente, a parte vencida tem o direito de saber por que razão lhe foi desfavorável a sentença; e tem mesmo necessidade de o saber para expor, quando seja admissível recurso, o fundamento ou fundamentos da sua discordância perante o tribunal superior, que carece também de conhecer as razões determinantes da decisão para as poder apreciar no julgamento do recurso. Não há dúvida que pretendendo as partes saber a razão pela qual não lhes foi homologado um acordo, o despacho em crise é algo vago por não ter ido um pouco mais além na abordagem da problemática da transacção. No entanto tal vaguidade poderá ser mais aparente que real, já que o despacho coloca o seu acento tónico no facto de ser impróprio o meio processual utilizado para o fim a que as partes se propunham, já que no entender da Sra. Juiz, a transacção estaria a passar por cima da “acção de divisão de coisa comum” a que as partes teriam de lançar mão para conseguirem um fim que lhes é vedado por transacção, sucedendo até que os RR. deduziram para tanto reconvenção, o que não lhes é permitido, atenta a divergência na forma de processo. Também e de igual forma aludem os agravantes muito genericamente, a divergências em áreas e confrontações dos prédios, o que por si também impediria o desiderato perseguido pelos RR.. Assim, tendo em linha de conta o prisma pelo qual a questão é encarada pelo despacho em análise, a problemática a dilucidar é mais de fundo do que de forma e aquela será abaixo analisada nas diversas questões que nos suscita. De qualquer forma e para além de os arguentes da nulidade não o terem pedido, não se justifica a baixa do processo à primeira instância para completar a fundamentação, já que a forma como esta foi elaborada não os impediu de estruturar cabalmente a sua defesa.
Pelos motivos supra-expostos entendemos que os RR. carecem de razão sob este item.
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2.2.2. Da essência, finalidade e âmbito da transacção. Seus limites.
Nos termos do preceituado no artigo 280º alínea c) do Código de Processo Civil a transacção perfila-se como uma das formas possíveis de extinção da instância a par da confissão e desistência. A transacção procura no entanto uma solução de compromisso e aponta para uma solução em que as partes põem fim ao seu diferendo moldando os seus interesses através de um consenso obtido por meio de concessões e cedências mútuas. É aliás o que flui do artigo 1 248º nº 1 do Código Civil ao referir que “1. Transacção é o contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões. No intuito de facilitar a composição do diferendo, o nº 2 do mencionado normativo legal estatui que “as concessões podem envolver a constituição, modificação ou extinção de direitos diversos do direito controvertido”. Há pois um aliquid datum aliquid retentum na relação jurídica convertida. Contudo dentro deste condicionalismo é relativamente ampla a margem de manobra de composição de interesses, permitindo a transacção judicial quer o alargamento objectivo quer o alargamento subjectivo do pleito. Tanto assim é que se tem entendido ser lícito às partes em litígio porem fim a todas as acções entre si pendentes mediante transacção global lavrada por termo num dos processos. É por isso que a Doutrina vem dando a este tipo de transacção o título de novativa Cfr. v.g. as considerações de Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado II, 4ª Edição, pags. 930 ss e Luís Manuel Teles de Menezes Leitão “Direito das Obrigações” III Contratos em Especial, 4ª Edição, Almedina, Coimbra, 2006 pags. 588 ss, maxime 589. ; verificados certos requisitos mínimos de validade, a transacção poderá operar como que uma substituição da obrigação primitiva por outra de contornos não coincidentes e até mais alargados; e na verdade, desde que a transacção não enferme de nulidade – e é desde logo o que dispõe o artigo 1 249º do Código Civil - não pode o juiz recusar-se a homologá-la com fundamento em que as respectivas cláusulas extravasam o objecto da causa Lapidarmente cfr. Ac. da Rel. do Porto de 17-6-97 (R. 9621397) in Bol. do Min. da Just., 468, 481. . Contudo, como acima já deixámos entrever, a vontade das partes não basta sempre para superar sem mais na transacção certos óbices de natureza legal. É o que se passa no que concerne ao nosso caso, desde logo com as normas referentes à urbanização e edificação com sede presentemente no DL 555/99 de 16 de Dezembro. Os impedimentos de natureza legal surgem assim como excepção à divisibilidade dos prédios, a par dos que são de natureza convencional ou natural Cfr. as considerações de Manuel de Andrade in Teoria Geral da Relação Jurídica I, pags. 256 ss. Carvalho Fernandes “Teoria Geral do Direito Civil I, 3ª Edição, Universidade Católica 2001 pags. 703; e Pedro Pais de Vasconcelos “Teoria Geral do Direito Civil” Almedina pags.. É o que se passa por vezes quando se pretende por termo à indivisão; e isto não em virtude de aspectos ligados à acção vocacionada para tanto, a acção de divisão de coisa comum a que se reportam os artigos 1 052º ss do Código de Processo Civil, mas em grande número de casos devido a impedimentos de natureza legal de outra índole, nomeadamente administrativa e urbanística, óbices de cariz público que se impõem na esfera jurídica privada em ordem a garantir o correcto planeamento do território e a boa disciplina na construção civil. As operações de loteamento surgem pois à partida como um exemplo desses impedimentos. O loteamento consiste – artigo 2º alínea i) do citado DL 555/99, e ao qual pertencerão doravante os restantes normativos citados sem menção de origem – em quaisquer “acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento”. Ora tais operações dependem de prévio licenciamento administrativo nos termos do preceituado no artigo 4º nº 2, a conceder pelas entidades administrativas de harmonia com o nº 5; e mesmo que possa entender-se, à luz do disposto no artigo 6º, não haver in casu lugar a licença, sempre será à referida entidade que compete atestar tal situação. E os nsº 1 e 2 do artigo 49º referem expressamente que “1 – Nos títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como nos instrumentos notariais relativos a actos ou negócios jurídicos de que resulte, directa ou indirectamente, a constituição de lotes nos termos da alínea i) do artigo 2º, sem prejuízo do disposto nos artigos 6º e 7º, ou a transmissão de lotes legalmente constituídos, deve constar o número do alvará, a data da sua emissão pela câmara municipal e a certidão do registo predial. 2 – Não podem ser celebradas escrituras públicas de primeira transmissão de imóveis construídos nos lotes ou de fracções autónomas desses imóveis sem que seja exibida, perante o notário, certidão emitida pela câmara municipal, comprovativa da recepção provisória das obras de urbanização ou certidão, emitida pela câmara municipal, comprovativa de que a caução a que se refere o artigo 54º é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização. É à luz destas considerações que faremos pois a aproximação às cláusulas da transacção em análise.
2.2.3. O caso vertente.
Os AA. a.. e mulher B... demandaram C... e D.. e mulher arrogando-se proprietários de 7/8 do prédio que identificam. Sucede porém que por escritura de compra e venda o 1º Réu proprietário da fracção restante 1/8 vende-a aos 2sº RR. sem ter dado conhecimento aos AA. do projecto de alienação e cláusulas do contrato e pessoa dos compradores, ao arrepio do disposto no artigo 1 409º do Código Civil que confere àqueles o direito de preferência.
Pretendiam os AA. preferir nessa compra.
Os RR. contrapuseram que o 1º Réu reconvinte é dono e legítimo possuidor do imóvel urbano id. nos artigos 35º a 37º da contestação-reconvenção, sendo tal imóvel autónomo do outro id. pelos AA. no artigo 1º da PI. Na verdade, quando o pai do 1º Réu adquiriu 1/8 desse prédio a 10/9/74 no Cartório Notarial de Leiria tal parcela já não estava indivisa uma vez que se encontrava devidamente demarcada e autonomizada com marcos de pedra de acordo com o que consta do levantamento topográfico junto e que está delimitado pelas letras L, M, N, O, P, R e L. Após ter efectuado aquela compra, o pai do 1º Réu construiu ali uma casa de habitação. Sucede porém que a mesma está devidamente demarcada da restante parte rústica que agora pertence aos 2sº RR. desde a data da compra e venda e da construção, sendo certo que foi com o objectivo de construir que o pai do 1º Autor ali havia comprado a dita fracção.
Os AA. que conheciam perfeitamente o aludido circunstancialismo, abusaram do seu direito intentando a presente acção pelo que assim se constituíram na obrigação de indemnizar os RR.; é nesta base que formularam os pedidos supra-apontados.
Cabe agora apreciar a viabilidade da transacção que as partes submeteram à apreciação do Tribunal de 1ª instância e que não obteve a aquiescência deste último. nomeadamente no tocante às respectivas cláusulas.
As ditas cláusulas são do seguinte teor:
Cláusula primeira:
Os AA. desistem do pedido do direito de preferência;
Cláusula 2ª:
Os AA. reconhecem que o Réu C... é dono e legítimo proprietário do prédio id. nos artsº 35º e 37º da contestação/reconvenção (e que é referido no nº 2 do pedido reconvencional, cuja área total é de 2.151 m2 que corresponde a 264,60 m2 de habitação e 1.887 m2 de logradouro, de acordo com a planta que consta a fls. 57 dos autos: casa de habitação composta de rés-do-chão com 3 assoalhadas, cozinha, casa de banho e logradouro, inscrita na matriz predial urbana da freguesia da Barreira com a superfície coberta de 64 m2 e logradouro de 200 m2, delimitado pelas letras L, M, N, Q, R e L do levantamento topográfico junto, junto com a contestação/reconvenção como doc nº 3, cuja estrema é formada pelas letras L, M, N, Q e X;
Cláusula 3ª:
Os AA. reconhecem ainda que os 2ºs RR reconvintes são donos e legítimos possuidores do prédio rústico id. nos artsº 42º e 43º (prédio rústico correspondente a 1/15 avos indivisos e que é delimitado pelas letras N, 0, P, Q e N com a área de 2.731.10, m2, com as confrontações: Norte e nascente a..; sul D.. e poente C...) da contestação/reconvenção, com a área de 2.731,10 m2, de acordo com o mesmo levantamento topográfico e cujas estremas são definidas pelas letras N, 0, P e Q.
Cláusula 4ª:
Autores e Réus reconhecem, que as parcelas id. nas cláusulas anteriores são autónomas e independentes do prédio-mãe (artº matricial nº 2421, descrição nº 651 e que é id. no artº 1º da p.i.; prédio rústico (pinhal), sito no Casal da Cortiça, freguesia da barreira, concelho de Leiria, que confronta a Norte com António de Sousa Lopes Pereira; Sul com Herdeiros de António Henriques Ferreira Verde; nascente com Caminho da Charneca e do poente com Rio Lena);
Cláusula 5ª:
AA. e RR reconhecem que o prédio inscrito na matriz sob o artº nº 2.421 e descrito sob o artº nº 651º, id. no artigo 1º da p.i., não existe na fórmula como está descrito, nomeadamente no que concerne a áreas e confrontações.
Cláusula 6ª:
Os RR concedem aos AA. o direito de ficarem para si com o prédio inscrito sob o artº 2.421 e descrito na Conservatória sob o nº 651º, comprometendo-se a proceder, no prazo de sessenta dias após trânsito em julgado da homologação do presente acordo, à sua rectificação no que concerne a área e confrontações, de acordo com o que foi regulado nas cláusulas 2ª, 3ª e 4ª, sendo a estrema do lado dos prédios pertencentes aos RR definidas pelas letras L, M, N, O e P.
Cláusula 7ª:
AA. e RR, aceitam os pedidos feitos nos artsº 5º e 6º da contestação/reconvenção, obrigando-se os RR. a proceder em conformidade na Repartição de Finanças e Conservatória.
Cláusula 8ª.
Os RR. desistem dos pedidos formulados nos artsº 7º e 8º da contestação/reconvenção.
Cláusula 9ª:
Os RR aceitam que os AA. confirmem as medições constantes do levantamento topográfico junto com a contestação/reconvenção, podendo, depois, construir um muro de vedação de estremas resultante desta transacção e que é definido pelo alinhamento-ligação L, M, N, O e P.
Cláusula 10ª
Os AA. ficam com o direito de levantar o dinheiro depositado.
Da análise da transacção supra-apontada pode dizer-se que a mesma é susceptível de postular acções que poderão ter como resultado objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um prédio, ou do seu reparcelamento, assim se preenchendo o Tatbestand do artigo 2º alínea i). Efectivamente dá-se por assente que os AA. são donos de 7/8 do prédio identificados na alínea A) da especificação, aceitando os AA. que aquilo que era na sua tese tão só a fracção indivisa restante de 1/8 do dito prédio constitui já hoje um prédio autonomizado por usucapião É bem certo que de momento somos confrontados apenas com a existência de um prédio urbano num dos lotes. Mas tal como refere André Folque in “Curso de Direito da Urbanização e da Edificação”, Coimbra Editora 2007, pags. 42 “não deve impressionar-nos que a constituição de um único lote haja de dar lugar a uma operação de loteamento (…) A aparente complexidade da definição legal destina-se a evitar não só a desagregação da propriedade rústica, mas sobretudo, a sua desagregação selvagem que não controlada, levaria à proliferação da construção sem estruturas básicas de enquadramento urbanístico”. . No entanto vão mais longe e reconhecem que os 2ºs RR reconvintes são donos e legítimos possuidores do prédio rústico id. nos artsº 42º e 43º (prédio rústico correspondente a 1/15 avos indivisos e que é delimitado pelas letras N, 0, P, Q e N com a área de 2.731.10, m2, com as confrontações: Norte e nascente a..; sul D.. e poente C...) da contestação/reconvenção, com a área de 2.731,10 m2, de acordo com o mesmo levantamento topográfico e cujas estremas são definidas pelas letras N, 0, P e Q.
Não há dúvida que do acordo em análise resulta um fraccionamento que mau grado tenha o acordo das partes sempre estaria sujeito ao prévio controlo administrativo, nomeadamente tendo em linha de conta o disposto no artigo 4º do DL 555/99, sendo certo de igual modo que também não temos qualquer informe, que só aquela entidade poderia prestar, se in casu ocorre qualquer facto que à luz do dito normativo legal dispense a autorização administrativa nomeadamente aquelas a que se reporta a alínea a) do nº 2.
Nesta conformidade terá de concluir-se que a transacção que divide a propriedade, mau grado tenha o acordo das partes, não pode ser homologada já que factores de índole legal e de natureza administrava o vedam. E a homologação deverá ser negada in toto. Na verdade não é lícito cindir uma transacção em parcelas, já que por detrás das respectivas cláusulas está a ponderação de todo um conjunto de interesses e as cedências e contrapartidas que nelas se concretizam são verso e reverso umas das outras, consubstanciando a razão de ser do negócio jurídico acordado na sua globalidade. O exposto dita o não provimento do agravo mantendo-se o decidido, embora com outra fundamentação.
Refira-se a terminar e no que toca à problemática da admissão da reconvenção, que a mesma se encontra prejudicada pelo problema que nos é apresentado e que consiste tão só no que ocupa, na admissibilidade da transacção. Assim sendo nada mais adiantaremos sobre este item.
Poderá assim concluir-se o seguinte:
1) Só é nula a sentença quando for omissa de motivação e não apenas quando esta última é deficiente ou errónea.
2) A transacção perfila-se como uma das formas possíveis de extinção da instância a par da confissão e desistência procurando uma solução de compromisso voltada para uma solução em que as partes põem fim ao seu diferendo moldando os seus interesses através de um consenso obtido por meio de concessões e cedências mútuas.
3) Dentro deste condicionalismo é relativamente ampla a margem de manobra de composição de interesses, permitindo a transacção judicial quer o alargamento objectivo quer o alargamento subjectivo do pleito. Tanto assim é que se tem entendido que é lícito às partes em litígio porem fim a todas as acções entre si pendentes mediante transacção global lavrada por termo num dos processos.
4) Verificados certos requisitos mínimos de validade, a transacção poderá operar como que uma substituição da obrigação primitiva por outra de contornos não coincidentes e até mais alargados;
5) Desde que a transacção não enferme de nulidade – e é desde logo o que dispõe o artigo 1 249º do Código Civil - não pode o juiz recusar-se a homologá-la com fundamento em que as respectivas cláusulas extravasam o objecto da causa.
6) Contudo a vontade das partes não basta sempre para superar sem mais na transacção certos óbices de natureza legal; é o que se passa no que concerne ao nosso caso, desde logo com as normas referentes à urbanização e edificação com sede presentemente no DL 555/99 de 16 de Dezembro, que opõe à divisão de coisa comum ainda que por acordo, exigências de cariz público que se impõem na esfera jurídica privada em ordem a garantir o correcto planeamento do território e a boa disciplina na construção civil.
7) Resultando da transacção que a mesma poderá traduzir-se em acções podendo ter como objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu reparcelamento, a mesma não poderá ser homologada sem prévio controlo administrativo.
8) A transacção terá que ser homologada ou rejeitada in toto; não é lícito cindir uma transacção em parcelas, para fins de homologação parcial, já que por detrás das respectivas cláusulas está a ponderação de todo um conjunto de interesses e as cedências e contrapartidas que nelas se concretizam e que são verso e reverso umas das outras, consubstanciando a razão de ser do negócio jurídico acordado na sua globalidade.
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3. DECISÃO.
Pelo exposto nega-se provimento aos agravos mantendo assim o despacho agravado, mau grado com fundamentação diversa.
Custas pelos agravantes.