| 668/03.6TBMGR.C1 |  |
RESTITUIÇÃO
DETERIORAÇÃO
BENFEITORIA
contrato;
II- O locatário será prudente na utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato, sempre que a sua actuação se paute pela diligência exigível ao bonus pater famílias, ao homem médio ou normal, de boa formação e de são procedimento que as leis têm em vista ao fixarem os direitos e deveres das pessoas em sociedade.
III-É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade, mas devem, no entanto, ser reparadas pela arrendatário, antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
IV- Ao senhorio apenas cabe a alegação e prova dos danos no locado, e ao inquilino a prova que eles resultaram da normal e prudente utilização do locado.
V-O crédito por benfeitorias, que consistem em despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, supõe uma relação ou vínculo jurídico entre o credor e coisa.
CARLOS MANUEL HENRIQUES FARTO e mulher MARIA MADALENA FERREIRA HENRIQUES intentaram, no Tribunal Judicial da Marinha Grande, acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra FILOMENA MARIA SOARES ROSÁRIO POLIDO e marido JOÃO MANUEL GOMES POLIDO, e ainda contra JOSÉ AUGUSTO MENDES POLIDO, pedindo a condenação solidária dos RR a pagar aos AA a quantia de € 3.788 respeitante a rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros vencidos à taxa legal e os vincendos desde 24-3-2003 sobre € 3.700 até efectivo e integral pagamento, bem como o pagamento do montante relativo a despesas de reparação do local arrendado, no valor de € 1.494,94 que contabiliza, por ora, mas cujo montante exacto relegam para execução de sentença.
Alegam, em síntese, que tendo dado de arrendamento a fracção identificada no art. 1º da petição inicial, mediante a renda anual de € 7.800,00, e com início em 01.03.2002, os RR sem avisar entregaram o locado, em 31.01.2003, sem respeitar a antecedência de 90 dias, pelo que se encontram vencidas as rendas respeitantes aos três meses antecedentes à entrega.
Por outro lado pedem o pagamento da quantia de rendas vencidas e não pagas correspondentes aos meses de Novembro de 2002 a Fevereiro de 2003.
E ainda um montante pelas obras de reparação de que carece o arrendado depois da entrega por parte dos RR. locatários, e que liquidam, por ora em € 1.494,94, uma vez que a fracção apresentava deteriorações várias.
O 3.º R. interveio como fiador no contrato de arrendamento.
Regularmente citados, contestaram todos os RR. por impugnação e por excepção, e desde logo afirmando que a título de rendas, apenas faltou pagar € 100, que reconhecem dever. Com efeito, durante a vigência do contrato a Ré pagou € 5.200, divididos em duodécimos de € 650, e por conta das rendas, sensivelmente, no início do contrato, pagou a quantia de € 1.300.
Que em 31-1-2003 o locado foi entregue aos AA que dele de imediato tomaram posse, nada mais sendo devido.
Que tiveram o consentimento dos AA para sair do locado quando quisessem, sem necessidade de lhes comunicar com antecedência, visto que o negócio estava fraco e disso mesmo deram conta aos AA., não sendo, por isso devidas as rendas reclamadas correspondentes aos meses de Fevereiro, Março e Abril de 2003;
O locado foi entregue em bom estado de conservação e as pequenas deteriorações são inerentes a um uso prudente e normal.
Os AA. responderam, mantendo a posição assumida na petição, alegando que a única quantia entregue pela Ré antes da celebração do do contrato, foi a título de comparticipação nas despesas que foi necessário efectuar no locado para que nele fosse instalado um café a ser explorado pela Ré, e jamais foi tal quantia por entregue por conta das rendas. Mais impugnaram o alegado consentimento para os RR. deixarem o locado quando bem entendessem, sem necessidade de comunicar com a antecedência legal.
Prosseguindo os autos a sua normal tramitação, foi, por fim, proferida sentença a julgar a acção procedente, sendo os RR. condenados a pagar aos AA. a quantia de € 3.700 a título de rendas não pagas, bem como as correspondentes ao período de antecedência de aviso da denúncia, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento. Mais foram condenados ao pagamento das despesas de reparação contabilizadas até à data em € 1.294,94, relegando-se no mais para liquidação em execução de sentença.
A Ré não se conformou com tal decisão, dela apelando, defendendo que deve ser revogada a sentença e os RR. parcialmente absolvidos do pedido, e extraindo da sua alegação as seguintes conclusões:
1ª-Os RR. não devem ser condenados a pagar quaisquer quantias relativas a reparações por deteriorações no local arrendado, pois os factos dados como provados não levam a concluir que as referidas deteriorações não sejam inerentes a uma prudente utilização do mesmo, em conformidade com os fins do contrato;
2ª-Por outro lado, à quantia a pagar pelos RR. aos AA. deverá ser deduzida a quantia que estes entregaram àqueles antes da celebração do contrato, a título de comparticipação nas obras de adaptação do local arrendado às necessidades do comércio, nomeadamente, ao nível de instalações sanitárias e eléctricas, a liquidar em execução de sentença.
Os AA. não contra-alegaram
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II)- OS FACTOS
Na sentença impugnada foi dada por assente a seguinte factualidade:
Dos Factos Assentes:
1.Em 4.02.2002, os A.A. e os R.R. celebraram um acordo que intitularam "Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Limitada", aqueles na qualidade de primeiros outorgantes, os 1° RR na qualidade de segundos, e o 3° na qualidade terceiro, onde exararam que:"(...)PRIMEIRA - Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores de uma a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente à loja de ..rés-da-chão centro do prédio urbano sito na Rua de S. Pedro de Moel, com entrada pela entrada pela portas n.º 83-A e n.º 83-B, na freguesia e concelho da Marinha Grande, com o alvará de utilização n.º 203/97, (oo.)SEGUNDA - Os primeiros outorgantes dão de arrendamento aos segundos, e estes tomam de arrendamento, parte da fracção identificada na cláusula anterior correspondente à loja com entrada pelo n° 83-A, composta por sala ampla e três casas de banho e copa, com a área total de 52 m2. TERCEIRA - O presente contrato é feito pelo prazo de duração efectiva de 5 (cinco) anos (...) a) os inquilinos poderão revogar o contrato a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operem os seus efeitos.(...) QUARTA - Os outorgantes estabelecem a seguinte renda anua a) na primeira anuidade a renda é de 7 200 €;b) na segunda anuidade, com início a 1 de Março de 2003 a renda passará a ser de 7800 €. (...) NONA - Os inquilinos obrigam-se também, sob pena de indemnização, a conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as canalizações de água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios e ainda paredes, chão e vidros, pagando à sua custa as reparações relativas a infiltrações, ficando a seu cargo todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza do local arrendado, incluindo vidros que se partirem. DÉCIMA-SEGUNDA - O terceiro outorgante, na qualidade de fiador e principal pagador, garante o cumprimento do presente contrato e das suas renovações bem como actualizações e penalizações, ficando pessoalmente obrigado perante o primeiro outorgante, renunciando desde já ao benefício da excussão prévia dos bens do devedor" ( doc. de fls. 5-6)
2.Os R.R., sem avisarem previamente os A.A., entregaram a mencionada fracção em 31 de Janeiro de 2003.
3.Os R.R. entregaram a mencionada fracção com vários buracos nas paredes.
4.Os R.R. entregaram a mencionada fracção com os tectos e paredes sujos.
5.Os R.R. entregaram a mencionada fracção com as portas riscadas.
6.Antes da celebração do acordo a que se alude em 1), os RR. entregaram aos A.A. determinada quantia em dinheiro.
7.Durante a vigência do acordo a que se alude em 1) os R.R. pagaram aos A.A. a quantia de € 5 200, dividida em 8 duodécimos de 650 €.
Da Base Instrutória:
8.Os diversos buracos nas paredes a que se alude em 3) necessitam de ser tapados.
9.Por força do facto a que se alude em 4), os tectos e paredes necessitam de ser limpos e pintados.
10.Os RR entregaram a mencionada fracção com os aros riscados.
11.As portas riscadas a que se alude em 5) e os aros riscados mencionados no facto anterior necessitam de tratamento e envernizamento.
12.O custo dos trabalhos de reparação dos aros, portas e paredes ascende a 1 140 €, a acrescer o IVA.
13.Os RR entregaram a mencionada fracção com várias tomadas eléctricas danificadas e um cabo eléctrico cortado e arrancado da parede.
14.É necessário proceder à aplicação de 4 tomadas monofásicas com terra, tipo "shucko", aplicar uma tomada trifásica mural com 5 polos e de 16 amperes e substituir cabos eléctricos.
15.Tal reparação ascende a € 116,25, acrescida de IVA.
16. No momento da celebração do acordo a que se alude em 1) supra a mencionada fracção encontrava-se em estado novo, pois jamais lhe havia sido dada qualquer utilização.
17. Alguns meses após o início do acordo a que se alude em 1) começou a verificar-se que o negócio do estabelecimento era considerado “bastante fraco”.
18.Antes da celebração do acordo a que se alude em 1), os A.A. realizaram obras na fracção a fim de a adequarem às necessidades do comércio que a R. Filomena aí pretendia instalar, designadamente ao nível das instalações sanitárias e eléctricas.
19.A quantia a que se alude em 6) foi entregue pela R. Filomena para comparticipar nas obras mencionadas no ponto anterior.
Estes os factos apurados, que este Tribunal aceita sem alteração até porque não foi impugnada a decisão de facto.
III)- O DIREITO
Delimitado, em princípio, o objecto do recurso pelas conclusões da alegação (arts. 690º, n.º1 e 684º, n.º3, ambos do CPC), submete a Ré a julgamento deste Tribunal as seguintes questões:
1ª-Saber se os RR. devem indemnizar os AA. pelos danos existentes no locado, aquando da sua restituição;
2ª-Decidir se os RR. locatários são credores dos AA. por benfeitorias, devendo tal crédito ser extinto por compensação.
III-1)- Vejamos a 1ª questão.
Na tese da Ré Apelante, não é devida qualquer indemnização aos AA. com fundamento nos danos existentes no locado, aquando da sua restituição, face ao estatuído no art. 1043º do CC.
O citado art. 1043º, sob a epígrafe “dever de manutenção e restituição da coisa”, determina no seu n.º1 o seguinte:
“Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”. Tal ressalva se compreende porque é obrigação do locatário não fazer da coisa uma utilização imprudente (alínea d) do art. 1038º do CC).
Assim toda e qualquer deterioração que resulte do uso imprudente do locado faz recair sobre o locatário, findo o contrato a obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu. Todas essas deteriorações que resultem de um uso imprudente são ilícitas, exceptuando as pequenas deteriorações previstas no art. 4º do RAU[1], uma vez que, nos termos desse artigo, “é lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade”. E de acordo como o n.º2, “as deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, se reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário”. Os actos que causem no locado deteriorações consideráveis, e não sejam consentidos pelo senhorio, constituem até fundamento de resolução contratual (alínea d) do n.º1 do art. 64º do RAU
O locatário será prudente no uso da coisa locada e cumprirá o seu dever, sempre que a sua actuação se paute pela diligência exigível ao bonus pater famílias, ao homem médio ou normal, de boa formação e de são procedimento que as leis têm em vista ao fixarem os direitos e deveres das pessoas em sociedade. E esse uso normal ou bom da coisa locada deve se perspectivado sob o ângulo dos fins a que a coisa locada se destina. Obviamente, e como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, vol. 2º, p. 380, as deteriorações provocadas pelo desgaste do tempo (caixilharia, pinturas estragadas, fendas nos tectos, nas paredes, nos soalhos, etc.) por maioria de razão se deve entender que não obrigam o locatário, no momento da restituição. Neste caso não se trata de deteriorações causadas pelo locatário. E as deteriorações resultantes de um uso imprudente que está na base do dever de restituir a coisa no estado em que o locatário a recebeu, tanto podem ser imputadas ao locatário como a um terceiro a quem este tenha permitido sua utilização.
No caso ajuizado poderá concluir-se que os RR. locatários fizeram um uso bom ou prudente do prédio?
Julgamos que não, tendo em conta que os RR. locatários entregaram a fracção com vários buracos nas paredes, com sujidade nos tectos e paredes, com as portas e aros riscados e com várias tomadas eléctricas danificadas e um cabo eléctrico cortado e arrancado da parede. E sendo certo, como se provou, que todos esses danos carecem de reparação, ascendendo o seu custo à quantia de €1.494,94. E a circunstância de ter sido explorado na fracção um estabelecimento de café, ou seja, ponderando os fins do contrato, mesmo assim tais deteriorações não enquadram ou não são inerentes um bom e prudente uso. E contrariamente ao defendido pela Ré na sua alegação, ao senhorio apenas compete provar ao existência dos danos, cabendo ao inquilino provar que eles resultaram da normal ou prudente utilização do locado[2].
Em suma, sobre os RR. recai a obrigação de pagar o custo das deteriorações verificadas no locado aquando da sua restituição, improcedendo, assim, a 1ª conclusão.
III-2)- Analisemos, agora, a 2ª questão.
Vem esta questão suscitada na segunda conclusão. Na tese da Ré/Apelante, ao montante a pagar pelos RR. aos AA. deverá ser deduzida a quantia que estes entregaram àqueles antes da celebração do contrato, a título de comparticipação nas obras de adaptação do local arrendado às necessidade do comércio, ao nível de instalações sanitárias e eléctricas. Isto é, a Apelante manifesta a intenção de compensar um crédito com o crédito dos AA.
Ficou, na verdade, assente que os RR. entregaram aos AA. uma quantia com aquela finalidade, como se vê da factualidade assente sob os n.ºs 6, 18 e 19. Na contestação, os RR., invocando a excepção peremptória de pagamento das rendas, alegaram ter entregue a quantia de € 1.300, sensivelmente no início do contrato. Impugnando tal excepção, os AA. alegaram a matéria que acabou provada, ou seja, que uma quantia entregue pelos RR. antes da celebração do contrato não se destinou ao pagamento antecipado de rendas. Ou seja, improcedeu tal excepção de pagamento, porque não provado que aquela quantia tivesse sido entregue aos AA. por conta das rendas que se viessem a vencer.
Mas é de todo evidente que a pretensão a Ré não pode ter acolhimento, e por várias razões. Com efeito, nenhum crédito existe por benfeitorias, porque estas consistem em despesas feitas no melhoramento ou aperfeiçoamento da coisa (n.º1 do art. 216º do CC), por quem a ela está ligado em consequência de uma relação ou vínculo jurídico: posse, locação, comodato, usufruto, etc. No caso presente, a quantia foi entregue antes da celebração do contrato, e mesmo que fosse entregue na vigência do contrato com a dita finalidade, sempre não era devida qualquer indemnização por benfeitorias, como resulta da cláusula 8ª da contrato de arrendamento celebrado entre as partes, e junto a fls. 5 e 6. Por outro lado, se existisse crédito por benfeitorias a vontade de compensação teria de ser manifestada na contestação, porque aquele meio de extinção obrigação, previsto no art. 847º do CC., não opera automaticamente. Na contestação, deve, em princípio, ser deduzida toda a defesa (art. 489º do CPC) e os RR. apenas invocaram a compensação por um outro pretenso crédito (arts. 16º e 17º) que foi desatendido na sentença recorrida. Daí que a Apelante acabe por suscitar perante este Tribunal uma questão nova, não apreciada pela 1ª instância, como seja, a compensação da mencionava quantia entregue pelos RR. aos AA. antes da celebração o contrato de arrendamento. E, como é sabido, os recursos destinam-se a reapreciar questões já decididas e não decidir questões novas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso.
Sem necessidade de mais amplas considerações, improcede a 2ª conclusão.
IV)- DECISÃO
Nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em:
1-Negar provimento ao recurso.
2-Confirmar a sentença impugnada.
3-Condenar a Ré Apelante nas custas do recurso, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia.
[1] Este diploma, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15.10, é aplicável ao contrato, uma vez que este que vigorou desde 01.03.2002 até 31.01.2003. O NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02, só é aplicável aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (art. 59º, n.º1).
[2] Neste sentido, cfr. acórdão desta Relação, sumariado no BMJ 381º, p. 757.