| 784/03.4TBTMR-AR.C1 |  |
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
REGIME LEGAL APLICÁVEL
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
SINAL
II – À venda por negociação particular deve antes ser aplicado o regime específico do contrato de compra e venda e as regras gerais que regem os negócios jurídicos .
III – Quando o liquidatário judicial acorda com um interessado a compra de imóvel integrante da massa falida, designando-se um momento posterior para a formalização de acordo com as exigências legais ou convencionadas, não revestindo esse acordo a forma de contrato-promessa, deve o mesmo ser encarado como uma etapa avançada, última e conclusiva das negociações preparatórias de um contrato.
IV – Obtido, “de facto”, esse acordo final, apenas resta outorgar o contrato de compra e venda segundo a forma exigível, pelo que uma desistência unilateral e injustificada após esse momento e antes da celebração formal do contrato fará incorrer o desistente em responsabilidade pré-contratual.
V – Tendo o interessado procedido ao pagamento de 10% do preço acordado no momento em que ocorreu o acordo informal sobre a realização da venda, deve presumir-se que a quantia entregue tem carácter de sinal, pelo que a desistência unilateral e injustificada por parte daquele tem como consequência a perda do sinal a favor da massa falida.
Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra
Em 19.10.2012, a Recorrente, juntando documentos e, arrolando testemunhas requereu que o Tribunal ordenasse a notificação da Liquidatária Judicial para lhe entregar, no prazo de 10 dias, a quantia de € 45.000,00, que havia recebido no dia 7.9.06, acrescida dos juros vencidos desde o dia 14.12.2006, alegando, em síntese:
- No dia 7.9.06, o seu sócio gerente entregou à Liquidatária Judicial da Falida, que declarou ter recebido, um cheque no valor de € 45.000,00, correspondente a 10% do valor da proposta para a compra do prédio urbano denominado V..., sito na freguesia ..., composto de complexo fabril com serração, carpintaria, armazéns, casa da balança, casa do guarda, telheiro para resguarda de veículos, adega, cantina e posto de transformação, com a área coberta de 4.410 m2 e logradouro com a área de 163.380 m2, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º n.º ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ... da freguesia de ...
- No dia 14.12.2006 a escritura de compra e venda não pode ser realizada constando da certidão emitida pelo Cartório Notarial de Aveiro:
…
Que à hora marcada verifiquei estarem presentes a Dr.ª M…, na qualidade de Liquidatária Judicial da referida massa falida, …, e P.... na qualidade de sócio e gerente da compradora.
Que a indicada escritura não foi realizada por falta de comparência do outro sócio da sociedade compradora, uma vez que a mesma se obriga com as assinaturas de dois gerentes como resulta da certidão do registo comercial apensa ao processo necessário à elaboração do acto.
Foi-me declarado pelo sócio da compradora que a não comparência do outro sócio da sociedade se deve ao facto de não ser pretendido realizar a mencionada escritura porque sobre o imóvel objecto da mesma, incide um direito litigioso de arrendamento a ser discutido em acção apensa ao processo de falência, cujo cancelamento não foi ordenado por despacho de fls. 162 do apenso C, do mesmo processo de falência.
A liquidatária judicial declarou que o imóvel foi colocado em venda, livre de ónus e encargos. Que posteriormente à venda foi intentada acção de impugnação de resolução de acto do liquidatário judicial, e que a sociedade compradora, na pessoa dos dois sócios que nessa qualidade se apresentaram, foram avisados, que pendia uma acção, no dia em que efectuaram o pagamento de 10%do preço estabelecido.
- Não corresponde à verdade que a compradora tenha sido avisada no dia em causa da pendência da acção, pois se o soubesse nunca teria aceitado o preço acordado.
- No dia em que estava marcada a escritura a Requerente solicitou à Liquidatária Judicial a devolução do valor entregue no dia 7.9.2006, tendo-lhe esta informado que só o faria depois de despacho judicial nesse sentido.
Na sequência deste requerimento foi proferido em 16.7.2013 o seguinte despacho:
…
Na verdade, consta do apenso de liquidação destes autos designado pela letra C que em 7.6.2006 a L.J. desta falência passa uma declaração ao Sr. P..., na qualidade de sócio gerente de B..., L.da, em como recebeu os ditos € 45.000,00, correspondentes a 10% do valor da proposta de compra e venda do imóvel em causa, conforme fls. 81.
Após o que são inúmeras as tentativas da Sr.ª L.J. em agendar a escritura de compra e venda, ato onde seriam entregues os restantes 90% do preço acordado de € 450.000,00, por exemplo foi marcada para 14.12.2006 (fls. 101), para 15.1.2005 (fls. 192), 12.3.2008 (fls.265), para 26.3.2008 (fls. 273).
Pelo que, por requerimento datado de 27.3.2008, fls. 286, a Sr.ª L.J. notifica o potencial comprador a partir daquele dia se encontra em mora e dá-lhe 15 dias para cumprir o contrato sob pena das legais consequências.
Assim, é resolvido o negócio conforme requerimento proveniente da Sr.ª L.J. com a ref.ª... relativamente à B..., L.da, por incumprimento do acordado isto em 6.5.2008!
…
Desde aí até agora, nunca mais ninguém se pronunciou sobre esta resolução nomeadamente, a interveniente acidental B..., L.da.
Apenas vem agora, ou seja em 19.10.2006, esta interveniente requerer a devolução dos € 45.000,00 em causa, dizendo entre outras coisas que pediu este valor à Sr.ª L.J. e que esta nada pagou até agora.
Junta uma declaração passada pelo Cartório Notarial em Aveiro de ..., onde aí se diz que a compradora não faz a escritura porque há um ónus que desconhecia ou seja, um arrendamento.
Nessa declaração a Sr.ª L.J. diz que estes senhores já sabiam deste ónus e que tinham intentado uma acção para resolver um ato da Sr.ª L.J., a qual colocou à venda este imóvel livre de ónus e encargos.
Antes de me pronunciar em definitivo sobre esta questão, notifique-se a Sr.ª L.J. para, em 10 dias, responder aos requerimentos apresentados pela ora requerente e para informar este tribunal, do que decidiu fazer afinal quanto a este incumprimento contratual, pois que foram várias as datas posteriormente agendadas para realizar a escritura, o que culmina naquela resolução supra exposta.
A L.J. informou que a compra e venda do imóvel foi resolvida, juntando aos autos, além do mais, cópia da carta enviada para a Requerente em 7.5.2008, onde se lê:
“Não tendo V.ª Ex.ª comparecido até ao dia 26 de Março de 2008 para a realização da escritura pública e pagamento da restante parte do preço nem tendo, no prazo suplementar que lhe foi concedido, efectuado o depósito da restante parte do preço e solicitado, mediante a exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública do imóvel urbano de F…, descrito na CRP de ... sob o n.º ... da freguesia de ..., o contrato ficou definitivamente não cumprido, pelo que declaro o mesmo resolvido”.
Com data de 20.1.2014 foi proferido despacho, depois de ter sido ouvida a Liquidatária Judicial, com o seguinte teor:
…
Na sequência da notificação por nós ordenada à Liquidatária Judicia, conforme parte final do nosso despacho de fls...., a mesma remeteu a estes autos resposta com a ref. ..., seguida dos documentos A e B, os quais se encontram juntos aos autos conforme fls. ..., onde em suma afirma que aquele requerente não tem qualquer razão no por si requerido e que se trata do pedido de devolução do sinal de € 45.000,00, que deu com intenção de vir a celebrar a compra definitiva do prédio urbano denominado V..., sendo o valor acordado de € 450.000,00, isto porque a empresa em causa incumpriu a todas as chamadas para a marcação da escritura e por isso esta resolveu o contrato o que lhe foi comunicado perdendo este o sinal.
Por conseguinte reproduzimos aqui tudo o que já tínhamos escrito a propósito deste contrato celebrado entre a L.J. e a ora requerente e que consta de fls. ..., e analisando a resposta da Sr.ª L.J. e os documentos supra referidos ( que constam do processo de liquidação, apenso C), na verdade decido indeferir o pedido de restituição do sinal de € 45.000,00, mantendo pois a resolução contratual realizada pela Sr.ª L.J., por entender que a esta cabe razão, atentos todos os avisos para a marcação da escritura notificados a esta empresa e que esta incumpriu incluindo o dia final da realização da escritura, alegando desta feita que desconhecia aquando da realização do negócio a existência de que as instalações em causa estavam arrendadas, quando afinal bem o sabia e lhe foi comunicada tal situação no dia em que pagou os 10% do preço.
Pelo que bem andou a Sr.ª L.J., nos termos do art.º 442º/2, 1ª parte do C. Civil, em fazer da massa insolvente todo o sinal recebido, tendo resolvido o dito contrato em questão e tal foi devidamente notificado à ora requerente, o que já, foi feito em 8 de Maio de 2008, como do apenso C, melhor consta e agora também a fls. ..., nas cópias agora aqui constantes.
Por conseguinte, julgo de indeferir o ora peticionado pela requerente, por falta de qualquer fundamento legal e por apenas agora nos ter sido aberta conclusão para o feito.
Inconformada com o despacho proferido a Requerente interpôs recurso, formulando as seguintes conclusões:
...
1. Do objecto do recurso
Considerando que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente cumpre apreciar as seguintes questões:
a) A decisão recorrida é nula?
b) A recorrente tem direito à devolução do sinal entregue?
2. Das nulidades da decisão
A recorrente alega que a decisão padece das nulidades a que se reporta o art.º 668º, n.º 1, c) e d), do C. P. Civil e que não se encontra devidamente fundamentada.
Tendo presente a data da prolação da decisão recorrida bem como a da interposição do recurso têm-se tal defesa como reportada ao art.º 615º, n.º 1, b), c) e d), do Novo C. P. Civil.
Dispõe o art.º 615º, n.º 1, do Novo C. P. Civil:
1 — É nula a sentença quando:
a)
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Quanto à falta de fundamentação:
A recorrente imputa à decisão sob recurso o vício da nulidade por falta de fundamentação, alegando em síntese que a mesma não se encontra exaustivamente fundamentada sendo uma sentença economicista.
A nulidade em causa verificar-se-á quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto e de direito da decisão, encontrando-se a sua previsão em consonância com o disposto no artigo 205º, n.º 1, da Constituição que impõe que as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente sejam fundamentadas na forma prevista na lei
A fundamentação da decisão é indispensável, nomeadamente, em caso de recurso para se saber as razões que a motivaram.
Analisando a decisão recorrida constata-se que a mesma, apesar se algum laconismo e de remeter genericamente para outras peças processuais, não deixa de especificar suficientemente os fundamentos quer de facto, quer de direito, em que se baseia, sendo perfeitamente inteligível as razões que presidiram à posição por ela adoptada.
Revelando-se a fundamentação suficiente também não se verifica a apontada violação de normas constitucionais.
Quanto às demais causas de nulidade da decisão recorrida invocadas Recorrente, esta limita-se a indicar as referidas alíneas do antigo 668º do C. P. Civil, referindo apenas como causa dessas nulidades o facto do despacho recorrido não ter procedido a uma correcta interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis ao caso em concreto.
Não é apontado, pois, qualquer excesso, deficiência ou contradição no conhecimento da questão, pelo que também não se verifica esta causa de nulidade.
2. Os factos
1. No processo de falência de F…, S. A., na liquidação do activo a Liquidatária Judicial, na modalidade de negociação particular, aceitou a proposta de compra pelo valor de € 450.000,00, do prédio urbano denominado V…, sito na …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo… e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º …, efectuada por B…, Limitada.
2 – Esta sociedade entregou à Liquidatária Judicial, em 7 de Setembro de 2006, um cheque no valor de € 45.000,00, correspondente a 10% do valor da proposta para a compra referida em 1.
3 – A Liquidatária Judicial em 4-12-2006 enviou uma carta à Recorrente com o seguinte teor:
“…Serve a presente para informar V. Exª que a data da escritura pública para a compra do prédio arrolado no Processo supra referido é a do dia 14 de Dezembro de 2006 pelas 14 horas, na morada infra indicada. Deverá ser portador do cheque bancário de valor correspondente à parte remanescente e não paga isto é 405.000,00 Euros…”.
4 – No dia 14.12.2006 a escritura de compra e venda não pode ser realizada constando da certidão emitida pelo Cartório Notarial de …:
Que à hora marcada verifiquei estarem presentes a Dr.ª M…, na qualidade de Liquidatária Judicial da referida massa falida, …, e P…, na qualidade de sócio e gerente da compradora.
Que a indicada escritura não foi realizada por falta de comparência do outro sócio da sociedade compradora, uma vez que a mesma se obriga com as assinaturas de dois gerentes como resulta da certidão do registo comercial apensa ao processo necessário à elaboração do acto.
Foi-me declarado pelo sócio da compradora, que a não comparência do outro sócio da sociedade, se deve ao facto de não ser pretendido realizar a mencionada escritura porque sobre o imóvel objecto da mesma, incide um direito litigioso de arrendamento a ser discutido em acção apensa ao processo de falência, cujo cancelamento não foi ordenado por despacho de fls. 162 do apenso C, do mesmo processo de falência.
A liquidatária judicial declarou que o imóvel foi colocado em venda, livre de ónus e encargos. Que posteriormente à venda foi intentada acção de impugnação de resolução de acto do liquidatário judicial, e que a sociedade compradora, na pessoa dos dois sócios que nessa qualidade se apresentaram, foram avisados, que pendia uma acção, no dia em que efectuaram o pagamento de 10%do preço estabelecido.
5 – Para a realização da escritura de compra e venda do prédio em causa foi marcada pela liquidatária judicial a data de 12.3.2008, data da qual foi dado conhecimento mediante carta registada com a/r recebida pela Recorrente em 15.2.2008.
6 – A Recorrente solicitou à liquidatária judicial, for fax enviado a 7.3.2008, que a escritura fosse realizada não na data designada mas em 26.3.2008.
7 – Na sequência da solicitação da Recorrente, referida em 6, a liquidatária judicial deu conhecimento, à Recorrente, mediante fax que esta recebeu, de que a escritura se realizaria na data por ela proposta – 26.3.2008 –, no Cartório Notarial em que seria outorgada, bem como da respectiva hora, constando ainda dessa missiva o seguinte:
“…Após o dia 26 de Março de 2008 e não comparecendo para a realização da escritura publica e pagamento da restante parte do preço, incorre V. ex ª em mora, sendo que, e atendendo ao largo decurso de tempo já decorrido desde a realização da venda até ao momento actual, fica desde já notificado para, no prazo razoável de 15 dias, a contar a partir do referido dia 26 de Março de 2008, efectuar, querendo, o depósito da restante parte do preço na conta da massa falida…e no mesmo prazo solicitar mediante exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública. Se assim não suceder, considerarei o contrato como definitivamente não cumprido, com as legais consequências…”.
8 – A escritura não se realizou no dia indicado tendo sido lavrado instrumento notarial do qual consta que a escritura de compra e venda do prédio que identifica, se encontrava marcada pela Liquidatária da massa falida de F…, S. A., para as 15 horas do dia 26.3.2008, naquele cartório notarial e:
- Que àquela hora esteve presente a liquidatária judicial vendedora. …, não tendo sido realizada a escritura, por os compradores, B…, L.da, não terem comparecido, nem alguém em sua representação.
9 – Com data de 7.5.2008 a Liquidatária judicial enviou à Recorrente uma carta que esta recebeu com o seguinte conteúdo:
“…Não tendo V. Exª comparecido no dia 26 de Março de 2008 para a realização da escritura pública e pagamento da restante parte do preço nem tendo, no prazo suplementar que lhe foi concedido, efectuado o depósito da restante parte do preço e solicitado, mediante a exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública do imóvel urbano de F…, S.A., o contrato fica definitivamente não cumprido, pelo que declaro o mesmo resolvido…”.
3. O direito aplicável
A questão que é colocada no presente recurso reporta-se a incidente ocorrido em fase de liquidação do activo em processo de falência, numa venda por negociação particular de imóvel integrante do património da falida, levada a cabo pela Liquidatária Judicial.
Após ter sido aceite pela Liquidatária Judicial a proposta de compra do referido imóvel efectuada pela Recorrente e tendo esta procedido ao pagamento de 10% do valor acordado, foi marcado o dia 14.12.2006 para a realização da escritura de compra e venda, a qual não se realizou por apenas ter comparecido ao acto um dos dois gerentes da sociedade cuja participação era necessária, segundo os seus estatutos, o qual declarou que a não comparência do outro sócio-gerente, se devia ao facto de não se pretender realizar a mencionada escritura, dado que sobre o imóvel em causa, incidia um direito litigioso de arrendamento a ser discutido em acção apensa ao processo de falência.
Posteriormente, foi marcada nova data para a realização da escritura em 26.3.2008, por acordo das partes, não se tendo, contudo, mais uma vez, realizado a escritura por falta dos representantes da Recorrente. Esta também não pagou o remanescente do preço no prazo suplementar que lhe foi marcado pela Liquidatária Judicial, o que determinou que esta comunicasse à Recorrente que considerava definitivamente incumprido o contrato, pelo que procedia à sua resolução.
Perante esta posição, a Recorrente solicitou ao tribunal a devolução da quantia antecipadamente entregue, alegando que não outorgou a escritura marcada para o dia 14.12.2006 porque desconhecia a existência do referido direito litigioso quando efectuou a proposta de compra e procedeu ao pagamento de parte do preço, tendo esta pretensão sido negada pela decisão recorrida.
Aos actos de liquidação do activo aqui em causa é aplicável o CPEREF que, no artigo 181º, n.º 1, dispunha que a venda dos bens da massa falida é feita segundo as modalidades estabelecidas para o processo de execução, o que determinava a sujeição dos respectivos actos às regras do processo executivo constantes do Código de Processo Civil, na redacção vigente no momento da prática desses actos, com excepção do que se encontrasse especialmente disposto no próprio CPEREF.
No presente caso estamos perante a venda de um bem imóvel da massa falida, por negociação particular, levada a cabo pela Liquidatária Judicial como determinava o art.º 182º do CPEREF.
A venda por negociação particular é uma modalidade de venda em processo judicial executivo mas que se efectua sem a participação do tribunal, não se lhe aplicando genericamente[1] o disposto para a venda judicial mediante propostas em carta fechada, designadamente o que respeita à prestação de caução pelos preponentes e depósito do preço. À venda por negociação particular deve antes ser aplicado o regime específico do contrato de compra e venda e as regras gerais que regem os negócios jurídicos .[2]
No presente caso estamos perante uma situação comum aos contratos que exigem para a sua celebração um especial formalismo. As partes acordam previamente e de forma informal quanto aos termos do contrato, designando um momento posterior para a sua formalização de acordo com as exigências legais ou convencionadas.
Estando nós perante um contrato de compra e venda de bem imóvel o mesmo exigia a sua celebração por escritura pública ou documento particular autenticado – art.º 875º do C. Civil –, pelo que após terem acordado na sua celebração e nos termos da mesma, foi marcada uma data para a sua formalização.
Este acordo anterior à outorga formal do contrato, não revestindo a forma de contrato-promessa[3], deve ser encarado como uma etapa avançada, última e conclusiva das negociações preparatórias de um contrato. Obtido, “de facto”, esse acordo final, apenas resta outorgar o contrato segundo a forma exigível, pelo que uma desistência unilateral injustificada após esse momento e antes da celebração formal do contrato fará incorrer o desistente em responsabilidade pré-contratual [4].
A Recorrente, no requerimento em que pediu a devolução da quantia que havia pago adiantadamente, invocou que não outorgou na escritura marcada para o dia 14.12.2006, porque entretanto teve conhecimento que sobre o imóvel que iria ser objecto da venda, incidia um direito litigioso de arrendamento a ser discutido em acção apensa ao processo de falência.
Contudo, não foi a recusa em outorgar a venda nesse momento por parte da Recorrente que determinou a atitude da Liquidatária Judicial em declarar findo o negócio que havia sido acordado “de facto”, mas sim a falta de comparência da Recorrente na escritura marcada, por acordo das partes, para 26.3.2008, e o não pagamento do remanescente do preço no prazo suplementar que então lhe foi fixado.
Quanto a esta recusa em outorgar a escritura e em pagar o resto do preço acordado, a Recorrente nada alegou no seu requerimento, pelo que, perante a ausência de invocação de factos que pudessem justificar a posição desistente da Recorrente em Março de 2008, e tendo sido esse o comportamento em que a Liquidatária Judicial se fundamentou para considerar findo o negócio da venda do imóvel em causa à Recorrente, revela-se acertada a opção do tribunal recorrido de decidir o mérito do requerimento apresentado pela Recorrente sem produção da prova por esta indicada, uma vez que os factos que os autos comprovavam eram suficientes para o conhecimento da questão.
Não tendo a Recorrente apresentado qualquer justificação para a sua não comparência no dia e local acertado para a realização da escritura da venda acordada, nem tendo procedido ao pagamento do resto do preço dessa venda no prazo suplementar que lhe foi concedido pela Liquidatária Judicial, deve considerar-se que a mesma incorreu em responsabilidade pré-contratual, uma vez que injustificadamente frustrou a confiança que havia criado na formalização do contrato de compra e venda ao acordar “de facto” os seus termos com a Liquidatária Judicial.
O art.º 227º do C. Civil dispõe que quem infringe as regras da boa-fé na formação do contrato, aqui se podendo compreender os casos de ruptura injustificada do processo negocial [5], deve responder pelos danos causados culposamente à outra parte.
Após ter sido aceite pela Liquidatária Judicial a proposta de compra efectuada pela Recorrente esta procedeu ao pagamento de 10% do preço acordado.
O art.º 440º do C. Civil prevê que, se no momento da celebração do contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que ficar adstrito, è a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal.
Já o art.º 441º do mesmo diploma, em sentido contrário, determina que no contrato-promessa de compra e venda se presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.
Compreende-se esta diferenciação, uma vez que, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, não pode supor-se um começo de cumprimento na entrega de qualquer coisa por um dos promitentes ao outro. A obrigação emergente do contrato-promessa tem por objecto a realização dum negócio jurídico e não pode haver nele entrega de coisa que coincida com a prestação a que se fica adstrito. O que se pode ter em vista é o cumprimento de um contrato futuro – o prometido – mas não o cumprimento do contrato-promessa, pois este só se cumpre pela celebração do negócio jurídico. De resto, é expresso o artigo (o 440.º) em exigir que a coisa seja entregue no momento da celebração do contrato, ou posteriormente, e, no caso do contrato-promessa, o que se pode fazer é um cumprimento antecipado, visto o contrato prometido só se celebrar depois.[6]
Ora, também nos casos, em que há uma entrega, no termo das negociações preparatórias de um contrato de compra e venda de um imóvel, de uma quantia pelo interessado comprador ao interessado vendedor, sem que tenha sido outorgado contrato-promessa, ainda que tal entrega também possa funcionar como antecipação ou princípio de pagamento do preço, dado que se tem em vista um contrato futuro, deve presumir-se que ela reveste um carácter de sinal.
Na verdade, atendendo às regras da experiência, a entrega de uma quantia no termo dessas negociações por aquele que pretende comprar àquele que pretende vender, e enquanto se aguarda o momento da formalização do negócio acordado, só pode ter a função de demonstrar a seriedade da negociação concluída e garantir que a formalização do negócio acordado “de facto” será efectivada.
Daí que, salvo prova em contrário, nestas situações, tal como ocorre quando com o contrato-promessa é entregue uma quantia ao promitente vendedor pelo promitente comprador, deve presumir-se que a quantia entregue por aquele que pretende comprar ao que pretende vender tem a natureza de sinal.
Assim, nada tendo sido aduzido em sentido contrário, a quantia entregue pela Recorrente à Liquidatária Judicial deve ser considerada como tendo a natureza de sinal para os efeitos previstos no art.º 442º do C. Civil.
Dispõe a primeira parte do n.º 2 deste artigo:
Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue…
Apesar de ser bastante duvidoso que se possa dizer que nestas situações se tenha constituído uma obrigação de formalização do contrato [7], tendo a entrega da referida quantia pela Recorrente à Liquidatária Judicial visado garantir essa formalização, a qual a Recorrente inviabilizou ao não comparecer injustificadamente ao acto de outorga da escritura em Março de 2008, devem aplicar-se as consequências legalmente previstas para o incumprimento da obrigação garantida pelo sinal, uma vez que, tendo a Recorrente incorrido em responsabilidade in contrahendo, o que a constituiu na obrigação de indemnizar a contraparte negocial dos prejuízos causados, a prestação do sinal teve a função de determinar antecipadamente o montante dessa indemnização.
Assim sendo, assistia à Liquidatária Judicial o direito de fazer da massa falida a quantia entregue pela Recorrente, pelo que se revela correcta a decisão de indeferir o pedido de restituição dessa quantia formulado pela Recorrente, devendo o recurso interposto ser julgado improcedente.
Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso interposto, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas do recurso pela Recorrente.
Coimbra, 21 de Abril de 2015.
Sílvia Pires (Relatora)
Henrique Antunes
Voto de vencida:
A Recorrente pretende que lhe seja devolvida a quantia de 45 mil euros, correspondente a 10% do valor que entregou à Sr.ª Liquidatária Judicial, a título de proposta para a compra dum prédio da Massa Insolvente que estava a ser vendido no âmbito dum processo de insolvência.
A escritura pública dessa compra e venda foi designada para 14.12.2006, mas não se concretizou.
Ainda no cartório notarial, argumentou a ora Recorrente que não outorgou a escritura porque tinha ficado a saber da existência de um direito litigioso de arrendamento sobre o imóvel, o qual estava a ser discutido em processo apenso ao processo de falência e cujo cancelamento tinha já sido recusado nesse processo.
Por seu turno, a Sr.ª Liquidatária Judicial “declarou que o imóvel foi colocado em venda, livre de ónus e encargos. Que posteriormente à venda foi intentada acção de impugnação de resolução de acto do liquidatário judicial, e que a sociedade compradora, na pessoa dos dois sócios que nessa qualidade se apresentaram, foi avisada que pendia uma acção, no dia em que efectuaram o pagamento de 10% do preço estabelecido”.
Depreendo daqui que a ora Recorrente recusou outorgar a escritura invocando erro sobre o objeto do negócio; já a contraparte, Sr.ª Liquidatária Judicial, aceitando que o “imóvel foi colocado à venda livre de ónus e encargos”, impugnou o desconhecimento desse erro alegando ter avisado a ora Recorrente, aquando do pagamento dos 45 mil euros, da pendência de uma “acção de impugnação de resolução de acto do liquidatário judicial”.
Dando de barato que o conhecimento duma “acção de impugnação de resolução de acto do liquidatário judicial” possa equivaler ao desconhecimento “da existência de um direito litigioso de arrendamento sobre o imóvel”, temos para nós como certo que, nesse momento, não existe consenso entre as partes quanto aos factos relevantes, pelo que se mostraria necessária a produção de prova sobre os factos atinentes ao alegado erro sobre o objeto do negócio.
Depois dessa data nada mais se sabe, até que a Sr.ª Liquidatária judicial procede à marcação de nova data para a escritura pública, 12.03.2008, avisando a ora Recorrente.
A Recorrente pediu alteração da data, ao que a Sr.ª Liquidatária judicial acedeu, ficando a escritura pública marcada para 26.03.2008.
Na carta em que declarava aceitar esta nova data, a Sr.ª Liquidatária judicial fez contar que “… Após o dia 26 de Março de 2008 e não comparecendo para a realização da escritura publica e pagamento da restante parte do preço, incorre V. Ex ª em mora, sendo que, e atendendo ao largo decurso de tempo já decorrido desde a realização da venda até ao momento actual, fica desde já notificado para, no prazo razoável de 15 dias, a contar a partir do referido dia 26 de Março de 2008, efectuar, querendo, o depósito da restante parte do preço na conta da massa falida…e no mesmo prazo solicitar mediante exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública. Se assim não suceder, considerarei o contrato como definitivamente não cumprido, com as legais consequências…”.
A ora Recorrente não compareceu para outorgar na escritura.
Por carta datada de 7.5.2008 a Sr.ª Liquidatária Judicial comunicou à ora Recorrente o seguinte: “… Não tendo V. Exª comparecido no dia 26 de Março de 2008 para a realização da escritura pública e pagamento da restante parte do preço nem tendo, no prazo suplementar que lhe foi concedido, efectuado o depósito da restante parte do preço e solicitado, mediante a exibição do comprovativo desse depósito, a realização da escritura pública do imóvel urbano de “F..., S.A”..., o contrato fica definitivamente não cumprido, pelo que declaro o mesmo resolvido…”.
Antes de mais, haveria que dilucidar a que contrato se reporta esta resolução? A um contrato de compra e venda? A um contrato-promessa de compra e venda? À responsabilidade in contrahendo?
1 - Na primeira hipótese, operada a resolução, cada uma das partes teria de restituir tudo o que houvesse recebido (art. 289º nº 1, ex vi do art. 433º do CC), significando que a ora Recorrente teria direito a receber o montante entregue.
2 - Na segunda hipótese - à luz da qual nos parece ter sido lavrada a tese que fez vencimento, se bem que com dúvidas pois também se refere ter a ora Recorrente incorrido em responsabilidade in contrahendo, a importar que afinal nenhum contrato tinha sido efetuado - colocar-se-ia desde logo a validade de um tal contrato-promessa atendendo aos poderes que são cometidos ao Liquidatário Judicial.
Mas, tendo-a por boa, sabemos que no caso dum contrato promessa em que exista sinal, a resolução do contrato tem efeitos específicos: «Se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)»: art. 442º nº 2 do Código Civil (CC).
Quanto ao demais, são aplicáveis as demais regras legais sobre a responsabilidade contratual: a eficácia ou validade da resolução do contrato pressupõe, designadamente, que o incumprimento seja culposo e imputável ao devedor.
Ora, trazendo à colação a factualidade atrás vertida, temos para nós não ser possível concluir com segurança que foi a Recorrente quem inviabilizou a outorga da escritura em primeiro lugar.
Na verdade, como questão prévia, haveria que dilucidar se efetivamente existia o invocado erro sobre o objeto do negócio e, por conseguinte, produzir prova sobre os factos pertinentes.
A vingar essa tese do erro sobre o objeto do negócio, já as consequências não seriam a perda do sinal por parte da ora Recorrente, dado que então o contrato-promessa se tinha por anulável com a consequência de restituição de tudo o que tivesse sido prestado: art. 289º nº 1, ex vi do art. 251º do CC.
Nada ressalta dos factos aqui tidos por provados que, entre 2006 e 2008, se tenha alterado a situação relativamente à existência do direito litigioso de arrendamento sobre o imóvel, bem como a saber se a ora Recorrente sabia ou não desse encargo.
A ser assim, consideramos que não se pode “desligar” os dois momentos (2006 e 2008), como se se tratasse de dois negócios distintos. O negócio era, e foi, sempre o mesmo.
Consideramos que, existindo um vício inicial, certamente não será pelo simples facto da insistência na sucessiva marcação da escritura que esse vício (invocado e legalmente relevante) deixará de relevar ou de dever ser atendido.
Seria um caso de ausência de boa-fé pois não se concebe que uma parte interpele a outra para cumprir quando ela própria ainda não removeu o obstáculo.
3 – E o mesmo se diga se considerarmos o problema na perspetiva de se considerar ter “a Recorrente incorrido em responsabilidade in contrahendo”, para a qual também seria necessária a verificação do carácter ilícito e culposo do comportamento da ora Recorrente.
Nesse âmbito, também haveria que produzir prova para dilucidar o invocado erro sobre o objeto do negócio.
Acresce que, neste âmbito, a responsabilidade da ora Recorrente se cifraria em “responder pelos danos que culposamente causar à outra parte” (art. 227º nº 1 do CC), solução jurídica bem distinta da concedida possibilidade de a Massa Insolvente poder fazer sua a quantia de 10% do valor do imóvel que pretendia comprar.
Concluindo: considerando que haveria que produzir prova sobre os factos pertinentes ao invocado erro sobre o objeto do negócio pois este, a existir, tornava inócua a marcação da escritura de 2008 e a não comparência da ora Recorrente, revogaria a decisão, determinando essa produção de prova.
Isabel Silva
[1] Daí que o artigo 886º do C. P. Civil de 1961, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8 de Março, e que é a aplicável à situação sub iudice, apenas determinasse o disposto para a venda mediante propostas em carta fechada às outras modalidades de venda quanto às obrigações de mostrar os bens (art.º 891º) e entregar os bens (901º) e ao exercício do direito de preferência (art.º 892º e 896º).
[2] Neste sentido, Rodrigues Bastos, em Notas ao Código de Processo Civil, vol. IV, pág. 122, ed. do autor de 1984, Alberto dos Reis, em Processo de execução, vol. II, pág. 326, reimpressão de 1982, Coimbra Editora, Anselmo de Castro, em A acção executiva, singular, comum e especial, pág. 210, da 3.ª ed., Coimbra Editora, Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, em Código de Processo Civil anotado, vol. 3.º, pág. 602-603, ed. 2003, Coimbra Editora, e os Acórdãos:
- da Relação de Lisboa de 17.3.1976, na C.J., Ano I, tomo 2, pág. 450, relatado por Braga Temido.
- da Relação do Porto de 30.6.1998, na C.J., Ano XXIII, tomo 3, pág. 226, relatado por Afonso Correia.
[3] No Ac. da Relação de Coimbra de 21.5.2013, acessível em www.dgsi.pt, relatado por Jorge Arcanjo, em situação semelhante, entendeu-se, com base no recibo do pagamento antecipado de parte do preço acordado, que tinha sido celebrado um contrato-promessa válido, tendo-se dado particular relevância ao facto das partes terem consensualmente procedido a este enquadramento jurídico, o que neste caso não ocorreu.
[4] Neste sentido, ancorando a responsabilidade no disposto no art.º 227º do C. Civil, ou na figura do abuso de direito, por venire contra factum próprio, prevista no art.º 334º do mesmo diploma, Almeida Costa, em Responsabilidade civil pela ruptura das negociações preparatórias de um contrato, pág. 65-66, separata da R.L.J. de 1982, Coimbra Editora, Ana Prata, em Notas sobre responsabilidade pré-contratual, pág. 74-76, separata da Revista da Banca, de 1991, Baptista Machado, em Tutela da Confiança e Venire contra factum próprio, em Obra dispersa, vol. I, pág. 368-369, ed. de 1991, Scientia Iuridica, Carlos Ferreira de Almeida, em Contratos I, pág. 208-209, 3.ª ed., Almedina, Sousa Ribeiro, em Responsabilidade pré-contratual. Breves anotações sobre a natureza e regime, em Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique Mesquita, vol. II, pág. 763-767, ed. 2010, Coimbra Editora, Menezes Cordeiro, em Tratado de direito civil, II vol., pág. 291, 4.ª ed., Almedina, Nuno Pinto Oliveira, em Princípios de direito dos contratos, pág. 217-218, ed. 2011, Coimbra Editora, Paulo Mota Pinto, em Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. II, pág. 1347, ed. 2008, Coimbra Editora, Paulo Nascimento, em A responsabilidade pré-contratual pela ruptura de negociações, em Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, pág. 255-262, ed. 2003, Coimbra Editora, e Mariana Fontes da Costa, em Ruptura de negociações pré-contratuais e cartas de intenção, pág. 61, ed. 2001, Coimbra Editora
[5] Para quem assim não defenda o dever de indemnização poderá resultar do exercício abusivo do direito à liberdade de contratação, por violação das regras da boa fé, designadamente por a situação resultar num venire contra factum próprio, considerado ilegítimo pelo art.º 334º, do C. Civil.
[6] Em Código Civil anotado, vol. I, pág. 417, 4.ª ed., da Coimbra Editora.
[7] Almeida Costa, na ob. cit, pág. 51, Baptista Machado, na ob. cit., pág. 409, e Sousa Ribeiro, na ob. cit., pág. 764, negam a constituição dessa obrigação, dado que a mesma não seria compatível com a liberdade contratual.
Já Ana Prata, na ob. cit., pág. 74-76, e Paulo Mota Pinto, ob. cit., pág. 1346-1348, defendem a existência de um dever de celebração do negócio, susceptível de execução específica Paulo ed. de 2008, Coimbrãs Editora