Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
319/14.3TBFND.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: ARLINDO OLIVEIRA
Descritores: DIREITO DE PREFERÊNCIA
ABUSO DE DIREITO
Data do Acordão: 05/09/2017
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: COMARCA DE CASTELO BRANCO, FUNDÃO, JUÍZO LOCAL CÍVEL
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Legislação Nacional: ARTIGO 334, DO CÓDIGO CIVIL
Sumário: 1. O autor, ao afirmar que acima de 5.000,00 €, não estava interessado na compra dos prédios, manifestou a intenção de que só comprava pelo valor que indicou, pelo que renunciou ao direito de preferência que lhe assistia.

2. Tendo o autor tido todas as oportunidades para exercer o direito de preferência, dado ter tido conhecimento da intenção de venda e renunciado, nos já referidos termos, ao direito que lhe assistia, a sua inacção durante cerca de 4 anos, encerra abuso do direito.

Decisão Texto Integral:

            Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra

A..., solteiro, maior, padre, residente na .... Fundão, intentou a presente acção declarativa, de preferência, sob a forma de processo comum, contra:

- B...., divorciada, residente na ....., Amadora;

- C...., casada, residente na ....., Amadora;

- D...., divorciada, residente na ....., Barcarena;

- E.... , solteiro, maior, residente no ......, na Ericeira;

- F.... , viúva, residente na ....., São João de Lampas;

- G.... , solteira, maior, residente na ....., São João de Lampas; e

- H.... solteiro, maior, residente também na dita na ......, São João de Lampas;

(primeiros réus vendedores)

- I...., viúvo, residente na ....., Fundão,

(segundo réu comprador).

Pede, a final, que, por via dela:

a) – Sejam os RR. condenados a ver reconhecido ao autor o direito de preferência invocado e, consequentemente, o direito de haver para si os prédios vendidos, identificados nas alíneas a) e b) do artigo 7º da petição inicial, nos termos constantes da escritura pública de compra e venda celebrada em 18 de Março de 2013, junta como documento nº 3, substituindo-se o ali comprador, o segundo réu I... , pelo aqui autor e bem assim condenado o mesmo segundo réu a largar mão dos prédios acima mencionados e a entregá-los ao autor.

b) Requer ainda que seja ordenado o cancelamento de quaisquer registos ou averbamentos que hajam sido ou venham a ser efectuados a favor do segundo réu I... com base na citada escritura pública de compra e venda lavrada em 18 de Março de 2013, de fls. 3 a fls. 4 vº do livro de notas nº 120 do Cartório Notarial do Fundão a cargo da Notária Drª. K...., e sobre os prédios descritos na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob os nºs 1570 e 1569, da freguesia de Souto da Casa, e, em consequência, que seja autorizada a inscrição dessa aquisição a favor do autor.

Para tanto, em síntese, alega-se que o Autor é proprietário de um prédio Rústico, composto por terrenos de cultivo com pomar de cerejeiras, olival e pinhal, no sítio do Vale de Urso, da freguesia de Souto da Casa, deste concelho do Fundão, com a área de 16.800 m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1423, sendo que tal prédio é confinante com dois prédios de que os 1ºs RR. vendedores eram proprietários, prédios estes entretanto adquiridos pelo 2º réu comprador I... , e os quais igualmente se destinam a cultura florestal e culturas arvenses de árvores de fruto, sendo todos prédios de sequeiro.

Os dois prédios vendidos pelos primeiros réus, por escritura pública lavrada em 18 de Março de 2013, ao segundo réu, I... , são os seguintes:

a) “Rústico, composto por terrenos de cultura florestal e, em concreto, de pinhal, no sítio do Vale de Urso, da dita freguesia de Souto da Casa, com a área de 4150 metros quadrados, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1422 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1570/Souto da Casa”, e

b) “Rústico, composto por terrenos de cultivo e de cultura florestal e, em concreto, também de pinhal, no sítio do Vale de Urso, da aludida freguesia de Souto da Casa, com a área de 1.000 metros quadrados, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1420 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob o nº 1569/Souto da Casa”.

Como se disse, alega-se a confinância do prédio do autor e os sobreditos prédios.

Mais se alega que o réu comprador não era, àquela data, proprietário confinante dos prédios que comprou aos primeiros réus.

Foca-se ainda que quer o prédio do autor, quer os outros sobreditos dois prédios vendidos têm áreas inferiores à unidade de cultura mínima fixada para o distrito de Castelo Branco, justamente de 3 hectares para terrenos de sequeiro.

Acresce que se aduz que os primeiros réus vendedores – ou até o segundo réu comprador – I... – não deram ao autor conhecimento de tal venda e das respectivas cláusulas nem, muito menos, do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato, tal como aos primeiros era imposto.

Finalmente, alega-se que só há menos de seis meses, justamente em 18 de Fevereiro de 2014, é que o autor teve conhecimento efectivo dos elementos essenciais do contrato de compra e venda ajuizado.

Nesta medida, o autor reclamada o direito de haver para si os prédios vendidos nos mesmos termos e condições constantes da escritura em questão - é o que pretende nesta acção.

 

Regulamente citados, os primeiros RR. B... , C... , D... , E... , F... , viúva, por si e em representação do seu filho menor H... , e G... , deduziram contestação.

Em síntese, alegam que a Escritura Pública lavrada em 18 de Março de 2013, no Cartório Notarial do Fundão representa a formalização de um negócio concluído no dia 3.10.2010, pelo preço de 5,500,00 Euros (cinco mil e quinhentos Euros), data em que o Réu comprador prestou aos Réus vendedores um sinal para a compra dos prédios rústicos que vieram a ser alvo de compra e venda, sinal esse no valor de 2500,00 Euros (dois mil e quinhentos Euros).

Nesse mesmo dia, a esposa do Réu comprador, a Srª dª J... , telefonou ao ora autor dando-lhe conta de que o negócio de compra e venda dos imóveis já se encontrava concluído e o respectivo preço ajustado.

Assim, concluem, o Autor tem conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, ou seja, conhecimento do objecto do negócio, da identidade do comprador, do preço e das condições de pagamento, desde o dia 3 de Outubro de 2010.

Ademais, invocam que, a partir do dia 3 de Outubro de 2010, o réu comprador entrou na posse dos prédios rústicos objecto de alienação, e de imediato passou a usufruir dos mesmos, entrando e saindo deles quando pretendia, limpando-os, cuidando-os, e plantando neles o que quis, nomeadamente castanheiros, o que foi do conhecimento do autor.

Nesta medida, concluem que ao não exercer o seu direito dentro do prazo de 6 meses a contar do conhecimento efectivo que teve dos elementos essenciais da alienação, o Autor perdeu definitivamente o direito que tinha de haver para si os prédios objecto de transacção.

Invocam, pois, a excepção peremptória de caducidade.

Mais alegam que o autor age em abuso de direito, posto que mesmo que não tivesse sido dado ao Autor conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda em 3 de Outubro de 2010 e depois dessa data antes da Outorga da Escritura Pública, face ao facto de este ter sobejamente conhecimento quer da existência de negociações para a venda dos prédios rústicos que vieram a ser alvo de alienação, quer da tomada de posse pelos mesmos pelo Réu comprador a partir de 3 de Outubro de 2010, não é legítimo ao Autor invocar que só se deslocou ao Cartório Notarial do Fundão em 18 de Fevereiro de 2014, isto a fazer fé nas suas alegações.

Por outras palavras, questionam se seria legítimo ao Autor beneficiar de uma inércia a que deu causa, invocando apenas ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio em 18 de Fevereiro de 2014 quando o poderia ter tido muito antes.

 

O réu comprador I... deduziu CONTESTAÇÃO C/ RECONVENÇÃO.

Desde logo, igualmente suscita a excepção peremptória de caducidade, alegando, em síntese, que, passados alguns dias sobre a realização do negócio, o 2º Réu comunicou ao Autor a compra que efectuara, mais concretamente, a companheira do 2º Réu – J... – telefonou ao Autor dando-lhe conhecimento da compra.

Por outro lado, refere que logo em Outubro de 2010, o 2º Réu tomou posse dos prédios dos autos, introduzindo neles profundas intervenções que o autor acompanhou.

Assim, reputa de falso que o Autor apenas tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda dos prédios dos autos em 18 de Fevereiro de 2014, uma vez que lhe foram transmitidos em Outubro de 2010, quer pelos 1ºs Réus vendedores, quer pelo 2º Réu comprador.

Nesta medida, tendo presente que a ação foi intentada em 3 de Junho de 2014, ou seja muito após o prazo de caducidade de 6 (seis) meses estabelecido para o exercício do direito de preferência estatuído pelo artigo 1410º, nº 1 do Código Civil, aplicável ex vi 1380º, nº 4 do mesmo diploma, suscita a correspondente excepção.

Invoca ainda a existência de abuso de direito.

Para tanto, observa que o Autor soube em 2010 que os prédios dos autos se encontravam à venda, tendo sido abordado pelos vendedores – os ora 1ºs Réus e seus familiares – para aferir do seu interesse em comprar. Logo após ter tido conhecimento de que os prédios se encontravam à venda, assistiu o Autor à tomada de posse dos mesmos pelo 2º Réu, que lhe comunicou que os havia adquirido.

Assim, concluem, mesmo que tal comunicação fosse imperfeita relativamente aos elementos essenciais do negócio ou mesmo que tal comunicação nunca tivesse sido feita – o Autor, querendo exercer o direito de preferência, poderia ter efectuado as diligências que descreve no artigo 28º da Petição Inicial, durante quase 4 (quatro) anos.

Ao invés, assistiu à tomada de posse dos prédios dos autos pelo 2º Réu em Outubro de 2010, assim como a todos actos por este praticados nos prédios, nomeadamente, limpeza e transformação dos prédios, construção de socalcos, tanque e vedações, abertura de um furo artesiano e diversas plantações quer hortícolas, quer florestais.

Daqui resulta que se fosse verdade o alegado pelo Autor quanto à data do conhecimento das condições essenciais do negócio em Fevereiro de 2014 – o que não se admite – tal conhecimento cerca de 4 (quatro) anos após a tomada de posse dos prédios pelo 2º Réu e cerca de 1 (um) ano após a formalização da compra e venda por escritura pública, deveu-se apenas e só à inércia e falta de cuidado do Autor, que poderia a qualquer momento desde Outubro de 2010 – até porque os 1ºs Réus vendedores são seus familiares – aferir das reais condições do negócio.

Ora, esta sua conduta ao longo de cerca de 4 (quatro) anos criou no 2º Ré uma legítima expectativa de que tinha adquirido legalmente e com o cumprimento de todos os formalismos os prédios em causa nos autos e, consequentemente, de que era o seu legítimo e único proprietário – configurando por esta via a presente acção um claro abuso de direito, nos termos do artigo 334º do Código Civil.

O réu comprador deduziu ainda reconvenção.

Para tanto e em síntese, alega que efectuou uma profunda intervenção nos prédios dos autos, nomeadamente arroteou o terreno, construiu socalcos e plantou diversas árvores, removendo cascalho, pedras e outros inertes que existiam no prédio e tornando-o apto para a agricultura. Assim como construiu um tanque para recolha e presa de águas e abriu um furo artesiano, possibilitando a rega dos referidos prédios – tudo actos, aqueles e estes que aumentaram o valor dos prédios.

No total, alega que despendeu nos prédios dos autos a quantia total de € 9.669,00 (nove mil seiscentos e sessenta e nove euros) – valor que foi incorporado nos referidos prédios.

Aduz ainda que, além do valor acima descrito directamente incorporado nos prédios dos autos, a intervenção e as obras levadas a cabo nestes aumentaram o seu valor na medida em que os tornaram aptos à prática da agricultura, o que antes não sucedia quer dado ao estado de abandono dos mesmos, quer à quantidade de cascalho, pedras e outros inertes ali depositados, quer ainda devido à regularização de terras levadas a cabo pelo 2º Réu, mormente com a criação de leirões em socalco.

A referida aptidão para a agricultura dos prédios dos autos aumentou o seu valor real e comercial em montante que não é cabalmente contabilizável, mas que será nunca menos do que o dobro do original, ou seja, em cerca de € 5.000,00 (cinco mil euros).

Pelo exposto, pede em reconvenção que se Condene o Autor/Reconvindo a pagar ao 2º Réu a quantia de € 6.139,20 (seis mil cento e trinta e nove euros e vinte cêntimos), a título de devolução dos encargos e despesas e se condene o Autor/Reconvindo no pagamento da quantia de € 14.669,00 (catorze mil seiscentos e sessenta e nove euros), a título das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo 2º Réu e discriminadas nos artigos 31º a 50º da contestação/reconvenção, acrescida de juros de mora calculados à taxa legal em vigor até integral e definitivo cumprimento.

Suscita ainda a litigância de má-fé do autor.

Para tanto, sustenta que o Autor intenta a presente acção alterando a verdade dos factos e omitindo facto relevantes para a decisão da causa, nomeadamente alega que apenas teve conhecimento da escritura de compra e venda dos prédios descritos no artigo 7º da Petição Inicial em 18 de Fevereiro de 2014, omitindo que a referida compra e venda – e seus elementos essenciais – lhe foram transmitidos em Outubro de 2010, quer pelos Réus vendedores quer pelo Réu comprador.

Nesta senda, alega que a conduta de má-fé do Autor causou, e continua a causar, ao 2º Réu inúmeras despesas, nomeadamente com os honorários dos seus mandatários e com as deslocações que teve e que continua a ter que fazer da sua residência em Vale de Urso para o Fundão, quer para reunir com os seus mandatários, quer para diligenciar a recolha dos elementos necessários ao processo – despesas que, por ainda se encontrarem a decorrer não são ainda totalmente quantificáveis, mas nunca inferiores a € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) – cujo pagamento desde já expressamente reclama, mas cuja fixação cabal relega para momento posterior, nos termos do artigo 543º, nº 3 do Código do Processo Civil.

Acresce que, mais alega que, devido ainda única e exclusivamente à conduta de má-fé do Autor, viu o 2º Réu o seu quotidiano profundamente alterado, vendo-se obrigado a inúmeras deslocações ao Fundão para reunir com os seus advogados e passando a viver num constante estado de angústia, nervosismo e revolta, tudo o que representa elevados prejuízos morais de difícil quantificação – mormente por ainda estarem a suceder – mas que atentos os normais critérios da jurisprudência para casos similares se quantificam modestamente em € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) – quantia que desde já expressamente se reclama.

Nestes termos, pede ainda a condenação do autor como litigante de má-fé e, consequentemente, no pagamento da quantia de € 3.000,00 (três mil euros), a título de indemnização pelas despesas e danos sofridos pelo 2º Réu e discriminados nos artigos 56º e 57º da contestação/reconvenção, acrescida de juros de mora calculados à taxa legal em vigor até integral e definitivo cumprimento.

 

O autor replicou, impugnando, em síntese, a posse do réu I... , nos termos alegados, relativamente ao prédio descrito no artigo 7º/alínea a), da PI, e, quanto ao da alínea b), que só mais recentemente, em 2012, é que o réu começou a exercer alguns actos de posse.

Impugna as alegadas comunicações dos elementos essenciais do negócio em causa.

Alega ainda que as invocadas benfeitorias podem ser levantadas sem detrimento do prédio.

 

Foi admitida a reconvenção deduzida e proferido despacho saneador tabelar, tendo sido fixado o objecto do litígio e seleccionados os temas da prova.

Realizou-se a audiência de julgamento com observância do legal formalismo, com recurso à gravação dos depoimentos prestados, finda a qual foi proferida a sentença de fl.s 434 a 482, na qual se seleccionou a matéria de facto dada como provada e não provada e respectiva fundamentação e a final se decidiu o seguinte:

“Pelo exposto, julgo a acção procedente e, consequentemente:

i. Condenam-se os RR. a ver reconhecido ao autor o direito de preferência invocado e, consequentemente, o direito de haver para si os prédios vendidos, identificados nas alíneas a) e b) do ponto 1.º, da matéria de facto dada como provada, nos termos constantes da escritura pública de compra e venda celebrada em 18 de Março de 2013, junta como documento nº 3, e a que se alude no referido ponto 1º, dos factos provados, substituindo-se o ali comprador, o segundo réu I... , pelo aqui autor e bem assim condenado o mesmo segundo réu a largar mão dos prédios acima mencionados e a entregá-los ao autor.

ii. Mais se ordena o cancelamento de quaisquer registos ou averbamentos que hajam sido ou venham a ser efectuados a favor do segundo réu I... com base na citada escritura pública de compra e venda lavrada em 18 de Março de 2013, de fls. 3 a fls. 4 vº do livro de notas nº 120 do Cartório Notarial do Fundão a cargo da Notária Drª. K... , e sobre os prédios descritos na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob os nºs 1570 e 1569, da freguesia de Souto da Casa, e, em consequência, autoriza-se a inscrição dessa aquisição a favor do autor.

iii. Condenam-se os RR. no pagamento das custas da presente acção, incluindo as de parte.

X

Da reconvenção

Atento o supra exposto, sem prejuízo do levantamento das “benfeitorias” por si levadas a cabo, e da devolução dos valores por si despendidos nas aquisições ajuizadas, que opera como consequência da procedência da própria acção, julga-se improcedente da reconvenção, absolvendo-se do pedido o autor.

Mais se julga improcedente o pedido de litigância de má-fé deduzido pelo réu comprador I... .

Custas pelo réu/reconvinte I... .”.

Inconformados com a mesma, interpuseram recurso os réus, I... e C... e outros, recurso, esse, admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (cf. despacho de fl.s 578), rematando as respectivas motivações, com as seguintes conclusões:

Recorrente I... :

1ª – Foram incorretamente julgados os factos constantes do artigo 4º da contestação dos 1ºs Réus e dos artigos 10º, 13º, 45º e 51º da contestação/reconvenção do 2º Réu, que deveriam ter sido dados como “Provados”;

2ª – Resultou provada a comunicação da realização da compra pelo Réu comprador ao Autor/Recorrido, comunicação realizada via telefónica logo em 2010, aquando do acerto do negócio com os 1ºs Réus (vendedores).

3ª – Inexiste qualquer fundamento para a desconsideração do depoimento da testemunha J... (CD Único – Sessão 03.03.2016 – 14:42:51 a 15:25:34), tendo a mesma prestado um depoimento isento e congruente, não tendo sido – e não sendo pela audição da gravação – percetíveis quaisquer alterações ou contradições que levassem à decisão ínsita na fundamentação da douta sentença.

4ª – O depoimento da testemunha J... (CD Único – Sessão 03.03.2016 – 14:42:51 a 15:25:34) é corroborada por ações posteriores do Autor, ações de reconhecimento do Réu/Recorrente como legitimo proprietário de tais prédios, descritas pelo próprio no seu depoimento de parte.

5ª – O Autor A... (CD Único – Sessão 20.01.2016 – 15:31:42 a

16:32:12) refere no seu depoimento de parte que em data que não sabe precisar mas que situa em 2012/2013, foi ter com o Réu/Recorrente por causa de um marco divisório dos prédios – o dele Autor e o do Réu/Recorrente e ora objeto da preferência (CD Único – Sessão 20.01.2016 – 15:31:42 a 16:32:12 – inicio 06:22, fim 07:06)

6ª – Resultou demonstrado da prova testemunhal que todos os (40…) habitantes da pequena localidade dos autos – e consequentemente, o próprio Autor – souberam da aquisição de pelo menos um dos prédios dos autos pelo Réu/Recorrente – cfr. testemunha O... (CD único – Sessão 10-10-2015 – 11:38:36 -12:12:49 – inicio 26:35, fim 27:53),

7ª – Pese o facto de situar tal testemunha o “começarem lá a trabalhar” em março de 2013 (data da escritura), na verdade – e aliás como resulta dos FACTOS PROVADOS 22), 23) e 26) – as testemunhas P... (CD único – Sessão 03-03-2016 – 14:20:35 - 14:26:19), Q... (CD único – Sessão 03-03-2016 – 4:26:43 - 14:35:07), e R... ... (CD único – Sessão 03-03-2016 – 14:36:07 - 14:42:11), situaram pelo menos a maior parte desses trabalhos – instalação elétrica, furo e tanque – logo em 2011 e 2012.

8ª – Do confronto da materialidade provada em II.1.FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO – 1.Factos Provados 29), 30) e 37) com o relatório pericial de fls. 272, sempre deveria ter dado como provado o facto constante do artigo 45º da contestação/reconvenção do 2º Réu.

9ª – O Réu/Recorrente deu efetivamente conhecimento ao Autor do negocio efetuado, e bem assim efetuou todos os atos de posse, de modo pacifico e à vista e com conhecimento do Autor, pelo que, por conexão lógica, deveria ter sido dado como provado o facto constante do artigo 51º da contestação/reconvenção do Réu/Recorrente (comprador).

10ª – Decorre do exposto que os factos constantes da II.1.FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO – Factos não Provados, nomeadamente aqueles por referência ao artigo 4º da contestação dos 1ºs Réus e por referência aos artigos 10º, 13º, 45º e 51º da contestação/reconvenção do 2º Réu, ora recorrente, devem ser dados PROVADOS;

E, consequentemente,

11ª – Devem ser ADITADOS a II.1.FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO – 1.Factos Provados, os seguintes factos (da contestação/reconvenção do 2º Réu, ora recorrente):

[por referência ao artigo 10º]: “Sabendo que o ora Autor se arrogava proprietário de um prédio que confinava com os prédios adquiridos, a companheira do 2º Réu – a mencionada J... – telefonou ao Autor dando-lhe conhecimento da compra e dispondo-se inclusive a ceder-lhe alguns metros junto à estrema caso fossem necessários para a subida de escalão nos subsídios agrícolas.

[por referência ao artigo 13º]: “Sabia o Autor que o 2º Réu exercia a sua posse sobre os prédios dos autos como proprietário, tanto mais que era de seu conhecimento pessoal, mas também público na pequena povoação de Vale de Urso que tais prédios haviam estado à venda e que o 2º Réu o tinha adquirido.

 [por referência ao artigo 45º]: “Todas as obras, intervenções e plantações feitas pelo 2º Réu nos prédios dos autos – bem como o aumento real do valor comercial dos prédios delas resultantes – não podem ser levantadas sem detrimento dos referidos prédios.

[por referência ao artigo 51º]: “O 2º Réu quando tomou posse em outubro de 2010 dos prédios dos autos ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem.

12ª – contrariamente ao que refere a douta sentença em III.2. ANÁLISE DOS FACTOS E

SUBSUNÇÃO AO DIREITO – 4 – Do alegado abuso de direito, não existia qualquer ónus ou dever legal do Réu/recorrente (comprador) de “antes de começar qualquer intervenção nos terrenos em causa, certificar-se que, de facto, havia sido comunicado ao autor os termos do negócio em causa, colocando-o em condições do exercício de preferência.

13ª – o Autor durante o período que mediou entre o inicio da posse pelo Réu/recorrente em 2010 e a propositura da presente ação em 2014, adotou uma conduta frontalmente contrária ao exercício de um qualquer direito de preferência.

14ª – Conforme resulta da matéria de facto dada como provada, nomeadamente nos pontos 20),21), 22), 23), 24), 25) e 26) da II.1.FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO – 1.Factos Provados: 1. O Autor sabia quais eram os prédios; 2. O Autor sabia que tais prédios estavam à venda (nem sequer pôs em questão estarem para arrendamento, comodato ou qualquer outro negócio); 3. O Autor viu e acompanhou a tomada de posse pelo Réu/recorrente desde 2010.

15ª – Acresce que, e conforme resultou do próprio depoimento do Autor, e que acima em B) a) se transcreveu: O Autor tratou o Réu/recorrente como legitimo proprietário dos prédios em causa.

16ª – Acresce ainda que, de acordo com o que é propugnado na conclusão 9ª: O Autor sabia que o Réu/recorrente havia comprado os prédios em questão nos autos.

17ª – De todo o exposto resulta que o Autor ao exercer o direito de preferência – pelo menos – contra o Réu/recorrente, fá-lo em claro abuso de direito, desde logo porque todo o seu comportamento anterior foi suscetível de gerar – como gerou – no Réu/recorrente uma situação de confiança objetiva, confiança em que a sua compra havia sido perfeita e que, pelo menos aos olhos do Autor, era ele Réu/recorrente o legitimo proprietário do objeto dessa compra.

De facto,

18ª – Não tendo tido o Autor qualquer comportamento contra a aquisição e posse do Réu/recorrente – antes pelo contrário, tratando-o como o legitimo proprietário – nunca tendo demonstrado qualquer interesse (de preferência ou qualquer outro) relativamente o prédio em crise e tendo tido este comportamento ao longo de 4 (quatro) anos, o exercício agora do direito de preferência contra o Réu/recorrente (comprador) configura abuso de direito nos termos do artigo 334º do Código Civil, gerador de uma situação materialmente injusta (ainda que formalmente legitima).

19ª – Ao contrário do que é referido na douta sentença, é precisamente “à luz das regras da experiência e da própria natureza das coisas” – recorde-se, furo artesiano, paredes, muros de suporte de socalcos e tanque de presa de água em cimento – que resulta a impossibilidade do levantamento das benfeitorias sem detrimento do prédio;

20ª – Pese o facto de a douta sentença ressalvar o levantamento das benfeitorias pelo Réu/recorrente, na realidade as benfeitorias não poderão ser levantadas, ficando a integrar o prédio preferido que, consequentemente, manterá o valor que pelas benfeitorias lhe foi acrescentado.

21ª – Deverá assim, em caso de improceder o pugnado abuso de direito no exercício de preferência, ser o Autor condenado a indemnizar o Réu/recorrente pelas benfeitorias úteis resultadas provadas e constantes dos autos, por ser o exercício da não oposição ao levantamento das mesmas inoperante em concreto, dada a natureza não levantável de tais benfeitorias.

22ª – Decidindo em contrário do propugnado nas precedentes conclusões, a douta sentença recorrida fez erradas interpretação e aplicação das normas dos artigos 334º, 416º, nº 1– aplicável ex vi artigo 1380º – e 1273º, todos do Código Civil, cujos comandos foram, por isso e assim, violados;

Nestes termos,

nos mais e melhores de direito aplicável e com o douto suprimento de V.V. EX as, que expressamente se invoca, deve ser dado provimento ao recurso e, por via disso, revogar-se a douta decisão recorrida, julgando improcedente a ação e absolvendo a Ré do pedido, ou não assim se entendendo, julgando procedente a reconvenção e condenando o Autor no pedido, conforme propugnado nas precedentes alegações e conclusões – pois que assim será feita Justiça.

Recorrentes B... e outros:

A) – Os Réus compradores não podem conformar-se com a douta sentença proferida pelo tribunal “a quo” de fls … que, designadamente, julgou a acção procedente e, consequentemente, condenou os RR. a ver reconhecido ao autor o direito de preferência invocado e o direito de haver para si os prédios vendidos, identificados nas alíneas a) e b) do ponto l.º, da matéria de facto dada como provada, nos termos constantes da escritura pública de compra e venda celebrada em 18 de Março de 2013, junta corno documento n ° 3, a que se alude no referido ponto 1°, dos factos provados, substituindo-se o ali comprador, o segundo réu I... , pelo aqui autor e bem assim condenado o mesmo segundo réu a largar mão dos prédios acima mencionados e a entregá-los ao autor;

B) – Esta sentença deverá ser revogada, absolvendo-se os Réus do pedido atendendo-se para o efeito às circunstâncias infra indicadas;

C) - Uma das questões a decidir nos presentes autos é a questão do abuso de direito e relativamente a essa questão os Réus, com o devido respeito que a douta sentença proferida no “Tribunal a quo” nos merece, não podem deixar de afirmar que andou mal o Tribunal quando não considerou dar como procedente a invocada exceção do abuso de direito, uma vez que todos os factos que o Tribunal deu como provados comprovam de forma absolutamente clara e inequívoca a existência desse abuso de direito;

D) - Com efeito, o autor chegou a cruzar-se diversas vezes com o Réu comprador junto dos prédios rústicos que foram alvo de alienação e pôde constatar a existência por parte deste de uma posse pacífica, contínua e pública sobre o prédio descrito na alínea b, do ponto 1) do artigo 2º das alegações, nos termos já vertidos nestas alegações;

E) - até porque o negócio que se concretizou, aspeto que contrariamente ao que foi considerado pelo Tribunal a quo deveria ter sido convenientemente valorado porque ajuda a perceber a clara situação de abuso de direito a que o Autor deu causa, era do conhecimento da pequena comunidade onde se inserem os prédios rústicos em questão, com cerca de 30 habitantes, pois quer os Réus vendedores quer o Réu comprador não fizeram segredo primeiro das negociações e depois da conclusão do negócio;

F) - Não nos pudemos esquecer, facto que não é insignificante neste processo, que o Autor é “filho” da terra e que tem sido pároco em regiões próximas da sua, sendo ostensivamente conveniente, pelo interesse que o autor tem no desfecho dos presentes autos que este apenas em 18 de Fevereiro de 2014, é que tenha tido conhecimento efetivo dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, titulado pela Escritura Pública referida nos autos, depois de nesse dia a ter encontrado no sobredito Cartório Notarial do Fundão;

G) - Essa tese, que não passa disso mesmo, de uma história fantasiosa nascida da imaginação do Autor/Apelado sem qualquer sustentação na realidade dos factos, revela-se parcial e grosseiramente comprometida com a versão que o Autor quis passar em Tribunal;

H) O cartório Notarial do Fundão foi privatizado tendo sido criados 2 Cartórios em 2005-02-16 a cargo dos notários KK... e K... , sendo que o Autor, aspeto que não é despiciente não alegou, como seria de esperar, ter tido a necessidade de se deslocar pelo menos a esses dois cartórios a fim de tomar conhecimento efetivo dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, titulado pela Escritura Pública referida nos autos;

I) - Ao invés, aquilo que o Autor alegou de forma telegráfica e muito comprometida foi ter-se dirigido precisamente ao cartório Notarial onde a Escritura Pública foi realizada, sendo que se o Autor estivesse a dizer a verdade, é o que se afigura normal à luz das regras de experiência, teria descrito de forma pormenorizada as diligências que tinha sido obrigado a realizar para tomar conhecimento do negócio em questão;

J) - Conforme o tribunal a quo considerou, e muito bem, o Autor A... , sem embargo da sua profissão de sacerdote, prestou declarações de parte em registo menos espontâneo, menos desembaraçado do que as Rés, soando por vezes até algo confuso e embrulhado, não deixando de reconhecer que acabou por sugerir o referido valor de venda conjunta de 5.000,00 Euros – (depois de consultar um agente imobiliário), e acabou até por admitir poder ter dito que até 5.000,00 Euros poderia comprar os prédios ajuizados;

K) - A testemunha L... que o Tribunal a quo considerou que procurou de certa forma situar a posse do Réu I... em momento mais recente, não soando convincente nesse seu desiderato, soando muito confuso quanto à contextualização dos factos e até algo parcial em abono da tese do Autor, não deixou de afirmar quando foi ouvido pelo Tribunal no dia 10 de Dezembro de 2015 que as obras levadas a efeito pelo Réu comprador tinham começado à dois a três anos, e basta andar dois anos para trás, nem sequer é preciso andar três para nos situarmos em Dezembro de 2013, e que o autor tomou conhecimento da compra quando o Réu comprador andou a cortar pinheiros;

L) - O próprio srº O... , testemunha do Autor e cunhado daquele, afirmou que o Autor tomou conhecimento do negócio na data da escritura, dia 19 de Março de 2013, que em 2013 o Réu comprador se apresentava como proprietário dos t terrenos em questão e que quando este levou a efeito as intervenções dadas como provadas relativas ao imóvel intervencionado, a comunidade soube que o srº I... , Réu comprador, era o proprietário desse terreno;

M) - Outro aspeto que resultou da audiência de discussão e julgamento e que devia ter sido convenientemente valorado pelo Tribunal a quo foi que o Autor que se encontra desavindo com o Réu comprador, sendo essa a razão que o levou a fantasiar que apenas em 18 de Fevereiro de 2014 é que teve conhecimento efetivo dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, titulado pela Escritura Pública referida nos autos, de modo a impedir que o Tribunal a quo considerasse que o Autor perdeu definitivamente o direito que tinha de haver para si os prédios objeto de transação por caducidade do seu direito, é que em momento anterior à interposição da petição inicial que deu origem aos presentes autos e a propósito de uma vedação que apareceu caída e que se destinava a separar os prédios comprados pelo Réu comprador do prédio confinante, este não teve dúvidas em apresentar uma queixa crime contra o Réu vendedor;

N) - Nesse momento o Autor não se dirigiu às suas primas, Rés neste processo, auscultando-as como seria normal relativamente ao sucedido, por ter conhecimento que a vedação em questão foi edificada pelo Réu comprador, e que este era o proprietário dos prédios em discussão nos autos;

O) - O Autor soube em 2010 que os prédios dos autos, e não apenas aquele que foi intervencionado, se encontravam à venda tendo o tribunal a quo dado como provado que o Autor sugeriu à Rè C... que deveriam vender os prédios referidos em 1) do artigo 2º das alegações em conjunto, o que não deveriam fazer por menos de 5000,00 euros, preço que considerava ser o justo para a alienação dos dois imóveis em conjunto, e que se ninguém quisesse comprar os aludidos terrenos ele próprio ponderaria comprar por esse valor;

P) - Logo em Outubro de 2010, o segundo Réu comprador tomou e iniciou de imediato intervenção sobre o prédio descrito sob a alínea b) do ponto 1) do artigo 2º das alegações nos termos dados como provados pelo tribunal a quo, sendo que como ficou demonstrado Autor assistiu e acompanhou a intervenção levada a cabo pelo segundo Réu no prédio descrito na alínea b, do ponto 1) do artigo 2º das alegações ao longo dos últimos cerca de 4 anos e que resultaram na alteração do prédio, nomeadamente, foi cortada toda a vegetação – silvas, estevas-que ali grassavam, bem como removido o cascalho, pedras e outros inertes, bem como foram construídos leirões em socalcos e um tanque e aberto um furo artesiano;

Q) - O Autor chegou-se a cruzar-se diversas vezes com o Réu comprador junto do prédio Rústico descrito na alínea b, do ponto 1) do artigo 2º das alegações, e pôde constatar que o Réu comprador a partir do dia 3 de Outubro de 2010 passou a usufruir do prédio descrito sob a alínea b) do ponto 1) do artigo 2º das alegações, entrando e saindo dele quando pretendia, limpando-o, cuidando-o, e plantando nele o que quis, nomeadamente castanheiros, sem a menor oposição de quem quer que fosse, desde essa data, à vista de todos e sem interrupção, isto para além das demais intervenções a que o Autor assistiu sem dar qualquer indicação, por mínima que fosse, de que tinha interesse em exercer o seu direito de preferência;

R) - Não é, assim, legitimo à luz do instituto do abuso de direito previsto no artigo 334º do Código Civil que o Autor venha a invocar que como só se deslocou ao Cartório Notarial do Fundão em 18 de Fevereiro de 2014, isto a fazer fé nas suas alegações, só nessa data é que teve conhecimento dos elementos essenciais do negocio de compra e venda, pelo que só nessa data é que começou o seu prazo de caducidade de 6 meses;

S) - Isto porque durante os cerca de 4 anos que mediaram entre a tomada de posse do Réu comprador e a propositura da presente ação o Autor nada fez que fizesse prever querer o mesmo exercer o seu direito de preferência;

T) - Esta sua conduta criou nas Rés vendedoras e no Réu comprador a forte convicção, atendendo até ao que o Autor transmitiu às Rés vendedoras, de que o negócio de compra e venda tinha sido celebrado com o cumprimento de todos os formalismos legais;

U) -Esta sua conduta criou no Réu comprador a forte convicção de que com a compra e venda efetuada se tornou o único e legitimo proprietários dos imóveis por si adquiridos;

V) - Não é assim legítimo à luz do instituto do abuso de direito previsto no artigo 334º do Código Civil que mesmo que não tenha sido dado ao Autor como é considerado pelo Tribunal “a quo” conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda em 3 de Outubro de 2010 e depois dessa data antes da outorga da Escritura Pública, face ao facto de este ter sobejamente conhecimento quer da existência de negociações para a venda dos prédios rústicos que vieram a ser alvo de alienação, quer da tomada de posse pelos mesmos pelo Réu comprador a partir de 3 de Outubro de 2010, invocar que como só se deslocou ao cartório notarial do Fundão em 18 de Fevereiro de 2014, isto a fazer fé nas suas alegações, as quais consideramos absolutamente fantasiosas, como ficou sobejamente demonstrado em Tribunal, só nessa data é que teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio de compra e venda, pelo que só nessa data é que começou o seu prazo de caducidade de 6 meses;

W) - Por outras palavras, não é legítimo ao Autor beneficiar de uma escandalosa, grosseira, malvada e infundada inércia a que deu causa, invocando apenas ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio em 18 de Fevereiro de 2014 quando já tinha esse conhecimento muito antes;

X) - Dúvidas não restam, pois, estarmos no no caso concreto perante uma situação integrável no conceito de abuso de direito;

Y) - No caso sub judice, sendo os factos que eram do conhecimento do Autor mais do que suficientes para este a partir do momento em que o Réu comprador tomou posse dos imóveis que vieram a ser alvo de transacção puder a qualquer momento saber com exactidão o preço da venda e a identidade do comprador, dirigindo-se diretamente aos intervenientes no negócio numa fase inicial e depois da realização da Escritura, como o diz ter feito, ao Cartório da Drª K... , no Fundão, é de entender, é este o humilde entendimento do profissional do foro subscritor do presente recurso, que mesmo que o Autor, hipótese que apenas se admite por mero dever de patrocínio, ainda não tivesse sido informado à data da sua deslocação ao Cartório dos elementos essenciais da compra e venda, o não conhecimento desses elementos a verificar-se naquela data, apenas poderia ocorrer por manifesta incúria sua de que este não poderá nunca beneficiar,

entendendo-se que há muito poderia o Autor verdadeiramente querendo alcançar esse desiderato estar na posse de todas as informações relevantes para o negócio, daí que o direito de exercer o direito de preferência tenha de considerar-se como já tendo caducado;

Z) - De referir que como o Tribunal “a quo” considerou o teor das declarações de parte das Rés B... , e C... , revelaram-se congruentes, convincentes, harmoniosos, espontâneos e naturais, sendo que o que resultou, nomeadamente, das declarações de parte da Ré B... , foi que no dia 17 de Março de 2013, véspera da Escritura Pública, deu conta ao autor que os réus/vendedores iriam outorgar a escritura de compra e venda dos prédios rústicos ajuizados;

AA) É inadmissível e contrária à boa fé a conduta assumida pelo Autor, na exacta medida em que trai a confiança gerada nos Réus pelo seu comportamento anterior, confiança essa objectivamente reforçada pelo decurso de um tão dilatado lapso de tempo como é o que medeia entre o dia 3 de Outubro de 2010 e o dia 18 de Fevereiro de 2014;

BB) E que não se diga que como a Escritura Pública de compra e venda foi realizada em 18 de Março de 2013 de nada adiantaria ao Autor entre Outubro de 2010, data da tomada de posse do Réu comprador, e o dia 18 de Março de 2013, indagar em todos os notários da realização da dita escritura, pela simples razão de ela só se ter realizado naquela data;

CC) É que o que o autor, se estivesse de boa fé poderia e deveria ter feito, uma vez que conforme resultou provado assistiu e acompanhou a intervenção levada a cabo pelo segundo Réu no prédio descrito na alínea b, do ponto 1) do artigo 2º das alegações ao longo dos últimos cerca de 4 anos e que resultaram na alteração do prédio, nomeadamente, foi cortada toda a vegetação – silvas, estevas-que ali grassavam, bem como removido o cascalho, pedras e outros inertes, bem como foram construídos leirões em socalcos e um tanque e aberto um furo artesiano, transformando-se por completo um terreno que se encontrava inculto, era ter impedido a realização da própria Escritura Pública, uma vez que os actos de posse do Réu comprador realizados desde Outubro de 2010, demonstravam sem margem para quaisquer dúvidas que desde essa data este era o legitimo proprietários dos prédios em questão;

DD) -Isto porque quer a tia das Rés, a N... , pessoa com que o Autor disse para as Rés compradoras falarem para aquilatarem do interesse desta na compra dos terrenos, quer a testemunha L... , pessoas que foram informadas de que os prédios rústicos em questão estavam à venda com um preço de base de 5000,00 Euros e que quem desse mais dinheiro ficaria com os terrenos, o que aconteceu no próprio dia 3 de Outubro de 2010, declinaram estar interessados em comprar os terrenos por esse valor o que levou as Rés compradoras no próprio dia de Outubro de 2010 a fecharem negócio com o Réu comprador;

EE) No caso sub iudice existiu uma claríssima situação de abuso de direito, que deverá traduzir-se na supressão que o Autor teria a exercer o seu direito de preferência;

FF) Se inicialmente estávamos na presença de alguém detentor de um direito válido, a forma torpe como esse direito foi exercitado, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apodicticamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, criando uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular, o apelado, e as consequências a suportar por aqueles contra os quais é invocado, tal realidade não poderá ter outra consequência legal senão a da supressão do direito de preferência do Autor/apelado.

GG) Atendendo-se à matéria vertida os Réus/apelantes devem ser absolvidos do pedido.

Termos em que, com o necessário suprimento, deverá ser concedido provimento ao presente recurso e revogada a douta sentença recorrida, assim se fazendo a Costumada Justiça.

Contra-alegando, o autor, pugna pela manutenção da decisão recorrida, com o fundamento em a prova ter sido bem apreciada e aplicada a lei em conformidade.

Colhidos os vistos legais, há que decidir.    

Tendo em linha de conta que nos termos do preceituado nos artigos 635, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos, do CPC, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e considerando a natureza jurídica da matéria versada, são as seguintes as questões a decidir:

Recurso do réu I... :

A. Incorrecta análise e apreciação da prova – reapreciação da prova gravada, relativamente aos factos constantes dos artigos 4.ºda contestação dos 1.os réus e 10.º e 13.º, da contestação do 2.º réu, que foram considerados como não provados, que devem passar a ser considerados como provados;

B. Renúncia/caducidade do direito a que se arroga o autor;

C. Se o autor age em abuso do direito e;

D. Se, em caso de procedência da acção, o réu comprador tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias que efectuou nos prédios em causa.

Recurso dos 1.os réus:

E. Se o autor age em abuso do direito.

É a seguinte a matéria de facto dada por provada na decisão recorrida:

1.A – Factos assentes:

Em face das posições assumidas pelas partes nos respectivos articulados, e em função dos documentos autênticos juntos aos autos é de considerar assente a seguinte materialidade:

1) Os primeiros réus, B... , C... , D... , E... , F... , G... e H... , por escritura pública lavrada em 18 de Março de 2013, a fls. 3 a fls. 4 verso do livro de notas para escrituras diversas nº120 do Cartório Notarial do Fundão, a cargo da Notária Drª. K... , declararam vender ao segundo réu, I... , que declarou comprar, pelo preço global de CINCO MIL E QUINHENTOS EUROS, os prédios assim identificados:

a. Rústico, composto por terrenos de cultura florestal e, em concreto, de pinhal, no sítio do Vale de Urso, da dita freguesia de Souto da Casa, com a área de 4150 metros quadrados, a confrontar do norte com ...., sul com o prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423, e caminho, nascente com ... e do poente com o prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1422 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1570/Souto da Casa”, pelo preço de 3.000,00 €; e

b. Rústico, composto por terrenos de cultivo e de cultura florestal e, em concreto, também de pinhal, no sítio do Vale de Urso, da aludida freguesia de Souto da Casa, com a área de 1.000 metros quadrados, a confrontar do norte com ... e caminho, sul com L... , nascente com caminho público e do poente com o prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1420 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob o nº 1569/Souto da Casa,” pelo preço de 2.500,00 €. (nos termos da escritura patenteada nos autos a fls.19 a fls.23; da caderneta predial rústica de fls.24; da certidão predial de fls.25 a fls.26; da caderneta predial de fls.27 e da certidão predial de fls.28 a fls.29, cujos conteúdos se dão por reproduzidos).

2) Esta aquisição encontra-se registada a favor do segundo réu, I... , através da inscrição a que respeita a apresentação nº 874 de 22 de Março de 2013.

3) Estoutros prédios (identificados nas alíneas a) e b) do ponto 1)) confinam, ambos, do lado poente, - e já confinavam à data da escritura mencionada nesse mesmo ponto 1º, - com o prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423.

4) Sendo que o prédio identificado na alínea a) do precedente ponto 1) igualmente confina – e já confinava à data dessa mesma escritura, - pelo seu lado sul, com o dito prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423.

5) O réu comprador, I... , à data de 18 de Março de 2013, não era dono de nenhum prédio confinante com os identificados em 1).

6) Os terrenos do prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423, são terrenos de sequeiro e têm sido destinados predominantemente a culturas de arvenses e de árvores de fruto, como pomar de cerejeiras e olival e a culturas florestais, como pinhal.

7) Os terrenos dos sobreditos prédios descritos em 1), são igualmente terrenos de sequeiro.

8) Os prédios descritos em 1) têm áreas inferiores a 3 hectares, posto que o primeiro deles tem apenas 4.150 metros quadrados de área e o segundo 1.000 metros quadrados de área.

9) O prédio inscrito na matriz sob o artigo 1423, tem apenas 16.800 metros quadrados.

X

B Factos controvertidos que se consideram provados:

i. Da Petição inicial.

10) [relativamente ao artigo 1.º] – Provado que: Existe um prédio rústico, composto por terrenos de cultivo com pomar de cerejeiras, olival e pinhal, no sítio do Vale de Urso, da freguesia de Souto da Casa, deste concelho do Fundão, com a área de 16.800 metros quadrados, a confrontar do norte com ... e com o prédio identificado na alínea a) do ponto 1), sul com O... e outro, nascente com estrada e com os prédios identificados nas alíneas a) e b) do ponto 1), e do poente com ... e L... , inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1423 e não descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão.

11) [relativamente ao artigo 2.º] – Provado que: Há mais de 25 anos que o autor, na sequência da partilha amigável e informal da herança de seu avô W... com os demais herdeiros, e, de imediato, passou a vigiá-lo e a nele entrar e dele sair, semeando aveias e outras arvenses, plantando nele árvores de fruto e depois adubando-as, podando-as, aplicando nelas produtos fito-sanitários, colhendo os respectivos frutos ou sementes, quer das arvenses quer das cerejeiras, bem como limpando os terrenos de matos e ervas.

12) [relativamente ao artigo 3.º] – Provado que: O que tudo fez, sem aquisição por violência, à vista e com o conhecimento de toda a gente, maxime dos demais herdeiros.

13) [relativamente ao artigo 4.º] – Provado que: Como coisa pertencente exclusivamente a ele, convencido de que lhe assistia esse direito e de que, com isso, não lesava interesses ou direitos de ninguém.

14) [relativamente ao artigo 5.º] – Provado que: Tudo de modo repetido, contínuo, sem interrupção no tempo e sem que alguém, alguma vez, a tal se tenha oposto ou sobre isso tenha manifestado qualquer dúvida ou reparo.

15) [relativamente ao artigo 16.º] – Provado apenas que: Os terrenos dos sobreditos prédios vendidos ao segundo réu I... , identificados em 1), além de serem igualmente terrenos de sequeiro, têm sido destinados, o identificado na alínea a) do ponto 1), exclusivamente a cultura florestal de pinheiros e o identificado na alínea b) do mesmo ponto 1), também à cultura florestal de pinheiros e, desde de que o segundo réu passou a tratar do prédio em apreço, também ao cultivo de produtos hortícolas e de arvenses.

16) [relativamente ao artigo 17.º] – Provado que: Tendo sido estes os destinos dados pelo segundo réu ao prédio em causa desde a sua aquisição até ao presente.

X

ii. Da contestação deduzida pelos 1ºs RR. a fls.68 e seg.:

17) [relativamente ao artigo 1.º] – Provado que: A Escritura Pública lavrada em 18 de Março de 2013, a que se alude em 1), corresponde à formalização de um negócio cujas negociações começaram no ano de 2010.

18) [relativamente ao artigo 2.º] – Provado que: Foi nesse ano que os Réus vendedores chegaram a acordo com o Réu comprador no que diz respeito à venda dos imóveis identificados em 1), o que fizeram pelo preço de 5,500,00 Euros (cinco mil e quinhentos Euros).

19) [relativamente ao artigo 3.º] – Provado que: Com a conclusão desse acordo, no dia 3 de Outubro de 2010, o Réu comprador prestou aos Réus vendedores um sinal para a compra dos prédios rústicos que vieram a ser alvo de compra e venda, sinal esse no valor de 2500,00 Euros (dois mil e quinhentos Euros).

20) [relativamente ao artigo 7.º] – Provado apenas que: Em data anterior à referida em 19) (03.10.2010), o autor sugeriu à ré C... que deveriam vender os prédios referidos em 1) em conjunto, o que não deveriam fazer por menos de cinco mil Euros, preço que considerava ser o justo para a alienação dos dois imóveis em conjunto, e que se ninguém quisesse comprar os aludidos terrenos ele próprio ponderaria comprar por esse valor.

21) [relativamente ao artigo 14.º] – Provado apenas que: A partir do dia 3 de Outubro de 2010, o réu comprador passou a usufruir do prédio descrito sob a alínea b), do ponto 1), entrando e saindo dele quando pretendia, limpando-o, cuidando-o, e plantando nele o que quis, nomeadamente castanheiros, sem a menor oposição de quem quer que fosse desde essa data, à vista de todos e sem interrupção.

22) [relativamente ao artigo 15.º] – Provado que: O autor chegou-se a cruzar diversas vezes com o Réu comprador junto do prédio rústico descrito na alínea b), do ponto 1) e pôde constatar a existência por parte deste da factualidade a que se alude em 21).

23) [relativamente ao artigo 22.º] – Provado apenas que: O autor sabia que os RR. vendedores tinham interesse na venda dos dois imóveis a que se alude em 1), e que o Réu comprador passou a fazer/intervir no prédio descrito em 1/b, nos termos plasmados em 21), a partir do dia 3 de Outubro de 2010.

24) [relativamente ao artigo 31.º] – Provado apenas que: O autor sabia que os RR. estavam interessados na venda dos prédios a que se alude em 1), e que a partir do dia 3 de Outubro de 2010 o réu comprador passou a levar a cabo os actos referidos em 21).

X

iii. Da contestação/reconvenção deduzida pelo réu I... a fls.152 e seg.:

- na parte que não constitui mera reiteração do alegado pelo RR. vendedores -

25) [relativamente ao artigo 9.º] – Provado apenas que: Logo em Outubro de 2010, o 2º Réu comprador tomou iniciou de imediato intervenção sobre o prédio descrito em 1/b), nomeadamente efetuando limpeza e corte de silvados, giestas, estevas e removendo cascalho, pedras e outros inertes que ali existiam – isto porque o prédio encontrava-se inculto e ao abandono.

26) [relativamente ao artigo 12.º] – Provado apenas que: o Autor assistiu e acompanhou a intervenção levada a cabo pelo 2º Réu no prédio descrito em 1/b) ao longo dos últimos cerca de 4 (quatro) anos e que resultaram na alteração do prédio, nomeadamente foi cortada toda a vegetação – silvas, estevas – que ali grassava, bem como removido o cascalho, pedras e outros inertes, bem como foram construídos leirões em socalcos e um tanque e aberto um furo artesiano.

[relativamente ao alegado em 17.º, 18.º, 20.º, 21.º, - dar-se-ia apenas como provada respectivamente a despeito da conexa alegação a matéria já considerada provada nos pontos 20) a 26) – pelas razões que consta da respectiva fundamentação – resultando o demais não provado]

27) [relativamente ao artigo 31.º] – provado apenas que: Quando o 2º Réu comprador iniciou, a partir de Outubro de 2010, a intervenção sobre o prédio descrito em 1/b), a que se alude em 25), o mesmo encontrava-se inculto e ao abandono.

28) [relativamente ao artigo 32.º] – provado apenas que: O referido prédio também apresentava uma morfologia que não potenciava a prática de qualquer cultivo ou agricultura em geral, apenas o desenvolvimento de pinhal, isto porque apresentavam um declive acentuado.

29) [relativamente ao artigo 33.º] – provado apenas que: O 2º Réu comprador efectuou intervenção no prédio descrito em 1/b), nomeadamente arroteou o terreno, construiu socalcos e plantou diversas árvores, removendo cascalho, pedras e outros inertes que existiam no prédio, potenciando-o para a agricultura.

30) [relativamente ao artigo 34.º] – provado apenas que: Assim como construiu um tanque para recolha e presa de águas e abriu um furo artesiano, possibilitando a rega do referido prédio.

31) [relativamente ao artigo 35.º] – provado apenas que: O 2º Réu plantou 16 (dezasseis) oliveiras de médio porte, no valor global de € 400,00 (quatrocentos euros); e 4 (quatro) oliveiras de pequeno porte no valor global de €50,00 (cinquenta euros), num total de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros);

32) [relativamente ao artigo 36.º] – provado que: Plantou ainda diversas árvores de fruto, nomeadamente 1 (um) castanheiro grande enxertado, no valor de €54,00 (cinquenta e quatro euros), 1 (um) castanheiro médio enxertado no valor de € 27,00 (vinte e sete euros), 3 (três) castanheiros pequenos enxertados no valor global de €40,50 (quarente euros e cinquenta cêntimos), 2 (dois) castanheiros pequenos no valor total de €27,00 (vinte e sete euros); 6 (seis) castanheiros bravos no valor total de € 16,20 (dezasseis euros e vinte cêntimos), 1 (uma) macieira grande enxertada no valor de € 41,04 (quarente e um euros e quatro cêntimos), 1 (uma) macieira pequena enxertada no valor de € 25,08 (vinte e cinco euros e oito cêntimos); 1 (uma) figueira grande no valor de € 60,00 (sessenta euros); 1 (uma) ginjeira grande no valor de € 78,75 (setenta e oito euros e setenta e cinco cêntimos); 2 (duas) ginjeiras pequenas no valor total de €26,25 (vinte e seis euros e vinte e cinco cêntimos), 2 (duas) cerejeiras enxertadas no valor total de €52,50 (cinquenta e dois euros e cinquenta cêntimos); 2 (dois) pessegueiros enxertados no valor total de €28,80 (vinte e oito euros e oitenta cêntimos); 1 (uma) pereira enxertada no valor de € 16,80 (dezasseis euros e oitenta cêntimos); 1 (uma) nogueira enxertada no valor de € 33,75 (trinta e três euros e setenta e cinco cêntimos) e 2 (dois) marmeleiros, no valor de €22,80 (vinte e dois euros e oitenta cêntimos), 1 (um) damasqueiro no valor de €33,64 (trinta e três euros e sessenta e quatro cêntimos); e 1 (uma) ameixoeira no valor €4,32 (quatro euros e trinta e dois cêntimos).

33) [relativamente ao artigo 37.º] – provado que: Plantou ainda o 2º Réu flores, alecrins e medronheiros no valor total de € 150,00 (cento e cinquenta euros).

34) [relativamente ao artigo 38.º] – provado apenas que: O 2º Réu mandou abrir no prédio a que se alude em 1/b), um furo artesiano, abertura pela qual pagou € 2.750,00 (dois mil setecentos e cinquenta euros).

35) [relativamente ao artigo 39.º] – provado que: Instalou no referido furo para extracção da água, uma bomba com balão e respectivo quadro eléctrico, pelo que pagou € 1.284,00 (mil duzentos e oitenta e quatro euros).

36) [relativamente ao artigo 40.º] – provado apenas que: Para fazer chegar a água a toda a área do prédio a que se alude em 1/b), mandou instalar o 2º Réu tubos, tendo pago pelo material – constituído por tubaria e torneiras – e pela sua aplicação o montante de €730,00 (setecentos e trinta euros).

37) [relativamente ao artigo 41.º] – provado apenas que: O 2º Réu mandou ainda construir no prédio a que se alude em 1/b) um tanque em cimento e tijolo para recolher e armazenar águas de rega, tendo despendido a quantia de €620,35 (seiscentos e vinte e euros e trinta e cinco cêntimos)

38) [relativamente ao artigo 42.º] – provado apenas que: O 2º Réu comprador despendeu no prédio descrito em 1/b) a quantia total de € 8.879,06 (oito mil oitocentos e setenta e nove euros e seis cêntimos).

39) [relativamente aos artigos 43.º e 44.º] – provado apenas que: Após a intervenção e as obras levadas a cabo pelo réu comprador no prédio descrito em 1/b), o valor do prédio descrito em 1/b), passou a apresentar um valor de mercado de €11.450,00 (onze mil quatrocentos e cinquenta euros).

Nenhum outro com interesse para a boa decisão da causa.-

---///---

Factos não provados.

a) Da petição inicial

Sem prejuízo do teor restritivo dalguns factos dados como provados relativamente à correspondente alegação, nenhum com interesse para a boa decisão da causa, ponderando a distribuição do ónus da prova.

X

b) Da contestação dos 1ºs RR.

Os artigos 4.º, 8.º, 9.º, 11.º, 12.º, 18.º a 21.º, 27.º; [entendendo-se irrelevantes e/ou instrumentais e/ou conclusivos e/ou argumentativos para a boa decisão da causa os factos alegados nos artigos 5.º; 6.º, 10.º, 16.º(sendo absolutamente irrelevante, sem mais, o conhecimento do “povo” da comunidade em causa) 17.º - que reveste carácter argumentativo; o artigo 23.º, que reveste carácter conclusivo/argumentativo; 25.º - reveste carácter conclusivo – sendo ademais de notar que a escritura apenas se realizou no dia 18.03.2013, pelo que, do dia 03.10.2010 até ao dia 17.03.2013, mesmo que o autor se deslocasse todos os dias ao cartório notarial nenhuma escritura ali encontraria; considerando-se conclusiva a matéria dos artigos 32.º e 41.º; sendo que a matéria do artigo 43.º, repete as precedentes alegações];

X

c) Da contestação/reconvenção do réu comprador I...

A matéria alegada nos artigos 4.º e 5.º (sendo que apenas se consideraria provado o que já consta do ponto 20), da matéria de facto dada como provada); 10.º; 13.º, 15); 45º; 46.º; 49.º 50.º; e 51.º; 53.º; 56.º e 57.º;

Entendendo-se argumentativo e/ou instrumental e/ou conclusiva a matéria dos artigos 6.º; 11.º; 14.º, 15.º, 22.º, 23.º,

A. Incorrecta análise e apreciação da prova – reapreciação da prova gravada, relativamente aos factos constantes dos artigos 4.ºda contestação dos 1.os réus e 10.º e 13.º, da contestação do 2.º réu, que foram considerados como não provados, que devem passar a ser considerados como provados.

Alega o 2.º réu que o Tribunal incorreu em erro de julgamento ao dar como não provados, os factos em referência, devendo, na sua óptica, os mesmos serem dados como provados, em conformidade com o alegado, estribando-se, para tal nos depoimentos/declarações prestados pelo autor A... e pelas rés C... e B... e nos depoimentos prestados pelas testemunhas J... e O... .

Desde já, convém referir que, para além destes factos, o 2.º réu, pretendia a reapreciação do que alegou nos artigos 45.º e 51.º da sua contestação, visando, igualmente, que os factos ali mencionados fossem dados como provados.

Compulsando a redacção destes artigos, constata-se que, o ali alegado, não encerra matéria de facto mas, ao invés, meras conclusões, a extrair do anteriormente alegado.

Efectivamente, consta do artigo 45.º o seguinte:

“Todas as obras, intervenções e plantações feitas pelo 2.º Réu nos prédios dos autos – bem como o aumento real do valor comercial dos prédios delas resultantes – não podem ser levantadas sem detrimento dos referidos prédios.”.

Como é bom de ver, só da análise de cada uma das obras e plantações efectuadas se poderá concluir, se aumentaram o valor do prédio em que se inserem e se podem ou não, pela sua natureza, ser levantadas sem detrimento dos prédios.

Apenas tendo em vista a natureza e função de cada uma das obras e plantações em causa, se poderá concluir de tal aspecto.

Pelo que, não pode o recurso, na vertente da reapreciação da matéria de facto, abranger o artigo da contestação ora em causa.

De igual forma, mutatis mutandis, quanto ao que consta do artigo 51.º da mesma contestação.

Efectivamente, ali é referido o seguinte:

“O 2.º réu quando tomou posse em Outubro de 2010 dos prédios dos autos ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem.”.

Só da análise dos factos, concretos, alegados, se poderá extrair a conclusão vertida.

Pelo que, nos termos expostos, também, o recurso, na vertente da reapreciação da matéria de facto, não abarca o artigo em causa.

Consequentemente, como acima assinalado, o recurso de facto, no que se refere à contestação do 2.º réu, terá apenas como objecto os artigos 10.º e 13.º.

Posto isto, e em tese geral, convém, desde já, deixar algumas notas acerca da produção da prova e definir os contornos em que a mesma deve ser apreciada em 2.ª instância.

Toda e qualquer decisão judicial em matéria de facto, como operação de reconstituição de factos ou acontecimento delituoso imputado a uma pessoa ou entidade, esta através dos seus representantes, dependente está da prova que, em audiência pública, sob os princípios da investigação oficiosa (nos limites e termos em que esta é permitida ao julgador) e da verdade material, se processa e produz, bem como do juízo apreciativo que sobre a mesma recai por parte do julgador, nos moldes definidos nos artigos 653, n.º 2 e 655, n.º 1, CPC – as já supra mencionadas regras da experiência e o princípio da livre convicção.

Submetidas ao crivo do contraditório, as provas são pois elemento determinante da decisão de facto.

Ora, o valor da prova, isto é, a sua relevância enquanto elemento reconstituinte dos factos em apreço, depende fundamentalmente da sua credibilidade, ou seja, da sua idoneidade e autenticidade.

Por outro lado, certo é que o juízo de credibilidade da prova por declarações, depende essencialmente do carácter e probidade moral de quem as presta, sendo que tais atributos e qualidades, como regra, não são apreensíveis mediante o exame e análise das peças ou textos processuais onde as mesmas se encontram documentadas, mas sim através do contacto directo com as pessoas, razão pela qual o tribunal de recurso, salvo casos de excepção, deve adoptar o juízo valorativo formulado pelo tribunal recorrido.

Quanto à apreciação da prova, actividade que se processa segundo as regras da experiência comum e o princípio da livre convicção, certo é que em matéria de prova testemunhal (em sentido amplo) quer directa quer indirecta, tendo em vista a carga subjectiva inerente, a mesma não dispensa um tratamento a nível cognitivo por parte do julgador, mediante operações de cotejo com os restantes meios de prova, sendo que a mesma, tal como a prova indiciária de qualquer outra natureza, pode e deve ser objecto de formulação de deduções e induções, as quais partindo da inteligência, hão-de basear-se na correcção de raciocínio, mediante a utilização das regras de experiência e conhecimentos científicos, tudo se englobando na expressão legal “regras de experiência”.

Estando em discussão a matéria de facto nas duas instâncias, nada impede que o tribunal superior, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, conclua de forma diversa do tribunal recorrido, mas para o fazer terá de ter bases sólidas e objectivas.

Não se pode olvidar que existe uma incomensurável diferença entre a apreciação da prova em primeira instância e a efectuada em tribunal de recurso, ainda que com base nas transcrições dos depoimentos prestados, a qual, como é óbvio, decorre de que só quem o observa se pode aperceber da forma como o testemunho é produzido, cuja sensibilidade se fundamenta no conhecimento das reacções humanas e observação directa dos comportamentos objectivados no momento em que tal depoimento é prestado, o que tudo só se logra obter através do princípio da imediação considerado este como a relação de proximidade comunicante entre o tribunal e os participantes de modo a que aquele possa obter uma percepção própria do material que haverá de ter como base da decisão.

As consequências concretas da aceitação de tal princípio definem o núcleo essencial do acto de julgar em que emerge o senso; a maturidade e a própria cultura daquele sobre quem recai tal responsabilidade. Estamos em crer que quando a opção do julgador se centre em elementos directamente interligados com o princípio da imediação (v. g. quando o julgador refere não foram (ou foram) convincentes num determinado sentido) o tribunal de recurso não tem grandes possibilidades de sindicar a aplicação concreta de tal princípio.

Na verdade, o depoimento oral de uma testemunha é formado por um complexo de situações e factos em que sobressai o seu porte, reacções imediatas, o contexto em que é prestado o depoimento e o ambiente gerado em torno de quem o presta, não sendo, ainda, despiciendo, o próprio modo como é feito o interrogatório e surge a resposta, tudo isso contribuindo para a convicção do julgador.

A comunicação vai muito para além das palavras e mesmo estas devem ser valoradas no contexto da mensagem em que se inserem, pois como informa Lair Ribeiro, as pesquisas neurolinguísticas numa situação de comunicação apenas 7% da capacidade de influência é exercida através da palavra sendo que o tom de voz e a fisiologia, que é a postura corporal dos interlocutores, representam, respectivamente, 38% e 55% desse poder - “Comunicação Global, Lisboa, 1998, pág. 14.

Já Enriço Altavilla, in Psicologia Judiciaria, vol. II, Coimbra, 3.ª edição, pág. 12, refere que “o interrogatório como qualquer testemunho, está sujeito à crítica do juiz, que poderá considerá-lo todo verdadeiro ou todo falso, mas poderá também aceitar como verdadeiras certas partes e negar crédito a outras”.

Então, perguntar-se-á, qual o papel do tribunal de recurso no controle da prova testemunhal produzida em audiência de julgamento?

Este tribunal poderá sempre controlar a convicção do julgador na primeira instância quando se mostre ser contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos. Para além disso, admitido que é o duplo grau de jurisdição em termos de matéria de facto, o tribunal de recurso poderá sempre sindicar a formação da convicção do juiz ou seja o processo lógico. Porém, o tribunal de recurso encontra-se impedido de controlar tal processo lógico no segmento em que a prova produzida na primeira instância escapa ao seu controle porquanto foi relevante o funcionamento do princípio da imediação.

Tudo isto, sem prejuízo, como acima já referido, de o Tribunal de recurso, adquirir diferente (e própria) convicção (sendo este o papel do Tribunal da Relação, ao reapreciar a matéria de facto e não apenas o de um mero controle formal da motivação efectuada em 1.ª instância – cf. Acórdão do STJ, de 22 de Fevereiro de 2011, in CJ, STJ, ano XIX, tomo I/2011, a pág. 76 e seg.s e de 30/05/2013, Processo 253/05.7.TBBRG.G1.S1, in http://www.dgsi.pt/jstj.

Tendo por base tais asserções, dado que se procedeu à gravação da prova produzida, passemos, então, à reapreciação da matéria de facto em causa, a fim de averiguar se a mesma é de manter ou de alterar, em conformidade com o disposto no artigo 662, do CPC., pelo que, nos termos expostos, nos compete apurar da razoabilidade da convicção probatória do tribunal de 1.ª instância, face aos elementos de prova considerados (sem prejuízo, como acima referido de, com base neles, formarmos a nossa própria convicção).

Vejamos, então, a factualidade posta em causa pelos ora recorrentes, nas respectivas alegações de recurso.

A. Incorrecta análise e apreciação da prova – reapreciação da prova gravada, relativamente aos factos constantes dos artigos 4.ºda contestação dos 1.os réus e 10.º e 13.º, da contestação do 2.º réu, que foram considerados como não provados, que devem passar a ser considerados como provados.

Para melhor esclarecimento e facilitar a decisão desta questão, passa-se a transcrever o teor de tal factualidade:

(artigo 4.º da contestação dos 1.os réus):

“No dia 03 de Outubro de 2010, a esposa do réu comprador, J... , telefonou ao ora autor dando-lhe conta de que o negócio de compra e venda dos imóveis identificados no art.º 7.º da contestação, já se encontrava concluído, uma vez que o seu marido tinha comprado os terrenos em questão pelo valor de 5.500,00 €, e já tinha sinalizado a compra com o pagamento de 2.500,00 € e que a partir dessa altura qualquer negócio acerca dos terrenos seria com o esposo.”.

(da contestação do 2.º réu):

10.º

“Sabendo que o autor se arrogava proprietário de um prédio que confinava com os adquiridos, passados alguns dias sobre a realização do negócio, o 2.º réu comunicou ao autor a compra que efectuara, mais concretamente, a sua companheira, a mencionada J... , telefonou ao autor dando-lhe conhecimento da compra e dispondo-se a ceder-lhe alguns metros junto à estrema caso fossem necessários para a subida de escalão nos subsídios agrícolas.”.

13.º

“Sabia o autor que o 2.º réu exercia a sua posse sobre os prédios dos autos como proprietário, tanto mais que era seu conhecimento pessoal, que tais prédios haviam estado à venda e que o 2.º réu os tinha adquirido”.

Como acima já referido e consta da sentença recorrida, a matéria de facto em causa foi considerada como não provada, conforme ora se transcreveu.

É a seguinte a respectiva motivação (cf. fl.s 451 e 452, 454 e 456 a 460):

“NO que tange à demonstração dos pontos 17) a 19) (que correspondem aos artigos 1.º a 3.º, da contestação dos 1ºs RR.), o tribunal ponderou conjugadamente o teor das declarações de parte das RR. B... , C... , do réu I... , e da testemunha J... , companheira do réu I... há 18 anos, e ainda o teor do documento de fls.90.

Com efeito, neste ponto, quer os RR., quer a referida testemunha, prestaram depoimentos congruentes, convincentes, harmoniosos, espontâneos e naturais, logrando convencer o tribunal a esse respeito.

De resto, o facto atestado globalmente por todas as testemunhas ouvidas em audiência (quer as do autor, quer as dos RR.), no sentido de que o R. I... tomou posse do prédio de menor dimensão onde levou a cabo sensíveis intervenções, e ainda a explicação oferecida pelas RR. vendedoras inerente ao hiato de tempo entre o ajuste do negócio e a realização da escritura, conexo com a necessidade de obter a autorização do Ministério Público para autorização da venda, posto que figuravam entre os vendedores dois menores (a G... e o H... ), conforme atesta o teor da decisão do Ministério Público patenteada nos autos a fls.91 a fls.98, dá ampla consistência a esta tese.

No que concerne à matéria do ponto 20) (artigo 7.º, da contestação dos 1ºs RR), o tribunal ponderou conjugadamente as declarações de parte da R. C... e o autor A... .

Com efeito, desde logo, regista-se que a ré C... , prestou declarações de parte em registo francamente espontâneo, coerente e, até de certa forma, desinteressado e equidistante relativamente às demais partes, esclarecendo naquele registo que, em data anterior ao do ajuste do negócio com o Réu I... (03.10.2010), solicitou o auxílio ao seu primo e autor A... , no sentido deste o aconselhar quanto à determinação do justo preço de venda dos terrenos ajuizados (inicialmente de um e, depois, a conselho do autor, dos dois), e que teria sido o autor quem teria sugerido o preço de €5.000,00, e mais afirmando que por esse preço os compraria1, ou melhor, corrigiu, ponderaria comprar, caso os vendedores não encontrassem comprador por esse preço. Mas, ainda assim, o autor sugerir que, primeiro, fossem falar com um familiar (uma tia das RR. - N... ).

Ora, neste ponto, o autor A... , sacerdote, e que, sem embargo, prestou declarações de parte em registo menos espontâneo, menos desembaraçado, soando por vezes até algo confuso e embrulhado, não deixou de reconhecer àquele respeito que acabou por sugerir o referir valor de venda conjunta - €5.000,00 - (depois de consultar um agente imobiliário), e acabou até por admitir poder ter dito que até €5.000,00, poderia comprar os prédios ajuizados.

Pelo que, cotejando estas duas declarações de parte, o tribunal deu como provada a matéria em apreço, nos termos dados como provados.

(…)

No que tange ao teor restritivo da matéria do ponto 24), relativamente à conexa alegação do artigo 31.º, da contestação, diga-se apenas que nenhuma testemunha validou que o autor estivesse a par das negociações levadas a cabo pelas RR. vendedoras que encabeçaram o negócio ( a C... , a B... ), e os interessados, sendo a ré C... foi clara no sentido de que, após aquela conversa inicial com o autor no âmbito da qual aquele teria sugerido o preço de €5.000,00 – e que até esse valor poderia estar interessado, e de, nessa mesma conversa, aquele ter dito que primeiro fossem falar com a sobredita tia N... , as próprias sobreditas rés deram conta que nenhum reporte (fedback) das negociações deram conta ao autor.

(…)

O rol de factos dados como não provados é tributário de ausência de prova segura a esse respeito.

Desde logo, considerou-se como não provado que no dia 3.10.2010, (ou dias depois – como alegado pelo réu comprador I... ), a esposa do Réu comprador, a Srª dª J... , telefonou ao ora autor dando-lhe conta de que o negócio de compra e venda dos imóveis já se encontrava concluído e os seus termos, mormente o preço, e o demais alegado no artigo 4.º, da contestação dos 1ºs RR., bem como a conexa matéria alegada nos artigos 8.º, 9.º, e 27.º da contestação (e conexa matéria alegada no artigo 10.º, da contestação do réu comprador), com base na ausência de prova segura a esse respeito.

Com efeito, regista-se que no plano da prova testemunhal apenas temos o depoimento da testemunha J... , companheira do réu I... há 18 anos.

Ora, esta testemunha, prestou um depoimento francamente apaixonado e interessado no desfecho dos presentes autos pela sobredita óbvia razão.

Assim, soou-nos ostensivamente conveniente o alegado telefonema (e convenientemente escutado pelo próprio réu I... ) e o seu teor, tanto mais que, com base no depoimento prestado pelas testemunhas L... ; e M... , que depuseram com naturalidade a esse respeito, e apesar de o réu comprador e a companheira garantirem as melhores relações com o auto, o tribunal não pôde deixar de ter ficado com a impressão de que, à data, as relações entre o autor e o 2º réu e a sua companheira já se mostravam esfriadas.

A própria descrição do telefonema soou algo conveniente, posto que o mesmo teria consistido alegadamente nisso mesmo, na prestação da alegada informação e na resposta desinteressada do autor, em jeito telegráfico, o que igualmente não se afigura normal à luz das regras da experiência.

De tudo o modo, nem mesmo a referida testemunha atestou com segurança que tivesse mencionado o preço da aquisição em tal telefonema, transmitindo até a noção de que o preço até teria sido dito ao autor noutra ocasião. Neste ponto, o próprio réu I... , ouvido em declarações de parte, atestando também ele o conveniente telefonema, referiu que no âmbito alegado telefonema, a sua companheira não referiu o preço ajustado.

Tudo ponderado, ficamos com insanáveis dúvidas acerca da existência do alegado telefonema e o seu teor, razão pela qual se dá como não provada a conexa matéria.

No que tange à matéria dos artigos 11.º, 12.º e conexa alegada/repetida no artigo 27.º, da contestação, a ausência de prova segura a esse respeito emerge igualmente do facto de, fundamentalmente, apenas corroborar o alegado as próprias declarações de parte do réu I... .

Ora, além do facto deste ser parte e apresentar um interesse sensível no desfecho destes autos, o que já aconselha prudência e inspira reservas quanto às suas declarações, a verdade é que, ademais, prestou declarações em registo francamente emotivo e parcial, o que lhe retira objectividade e não inspira confiança.

No mais, a justificação avançada no sentido de precisar do n.º de contribuinte do autor para com ele poder aferir dos m2 dos terrenos que tinha já adquirido não soou muito convincente (mais fácil seria com o contribuinte dos vendedores aferir a inscrição e a descrição dos terrenos cujo preço já havia negociado).

De resto, o réu I... nem sequer atestou que, na invocada ocasião, tivesse dado conhecimento ao autor de todos os elementos do negócio – mormente o preço ajustado.

No mais, o facto de o réu I... poder ter um papel com o n.º de contribuinte do autor, subscrito por este, não prova por si só o teor da conversa, sendo que, ademais, poderá equacionar-se como se equacionou se o réu não terá conseguido tal papel noutra ocasião, mormente considerando que o autor e o réu I... já levaram a cabo entre si compras e vendas doutros terrenos (como ambos confirmaram).

Para além das declarações do réu I... , salienta-se ainda o depoimento da testemunha J... , companheira do réu I... .

Ora, conquanto aquela tenha aflorado a conversa em apreço – cujo objectivo nos merece as sobreditas reservas – uma vez mais, salientam-se as reservas que tal depoimento nos merece, dado que soou sempre muito emotiva e assaz interessada no desfecho dos presentes autos, por razões óbvias.

Mais, nem sequer ficou claro que ela própria tivesse assistido à conversa em apreço.

Pelo que, tal depoimento não pode deixar de nos inspirar as devidas cautelas e reservas.

Razão pela qual se dá tal facto como não provado.

A materialidade alegada nos artigos 18.º, 19.º, 20.º e 21.º, resulta não provada, posto que, a única prova que poderia existir nesse sentido seriam as declarações de parte da ré B... , já que nenhuma testemunha revelou qualquer conhecimento directo a esse respeito.

Porém, nem mesmo a invocada ré B... validou nos seus termos a materialidade em causa, não corroborando qualquer conversa com o autor prévia ao acordo com o réu I... dando-lhe conta dos interessados no negócio e que venderiam a quem pagasse mais dinheiro (sendo certo que esta matéria – como veremos infra na fundamentação jurídica – nada tem que ver com o exercício da preferência, mas tange apenas às negociações com os interessados em contratos de compra e venda).

Na verdade, a única conversa relatada pela ré B... com o autor, diz respeito a uma conversa na véspera da escritura pública de 18.03.2010 – já muito depois do acordo com o réu comprador (03.10.2010), no âmbito da qual aquela terá pedido o auxílio ao autor no sentido de tentar balizar os marcos/estremas dos terrenos acordados vender (o que o autor confirma), o que o autor não chegou a fazer no dia, posto que se terá gerado alguma confusão no local dos prédios ajuizados a esse respeito.

Onde, no essencial, as duas versões não coincidem, a do autor e a da ré B... , prende-se com a circunstância de a ré B... ter ou não informado o autor de que, no dia seguinte (18.03.2013), iria ser realizada a escritura de compra e venda.

Neste ponto, a ré B... declarou que sim, isto é, que informou o autor da realização da escritura no dia seguinte.

Já o autor nega que tenha sido informado do dia da escritura, focando que apenas se deslocou ao local a pedido das primas vendedoras para as auxiliar na definição das estremas.

Ora, à míngua de qualquer outra prova a este respeito, considerando que se tratam de partes, sem que as suas versões se apoiem em qualquer outro elemento externo às suas próprias declarações, o tribunal não pode deixar de ficar com dúvidas a despeito da materialidade em apreço.

De todo o modo, é de notar que a ré B... não validou sequer que tenha informado o autor da identidade do comprador (presumindo apenas que o autor já saberia quem era), e, muito menos, as condições do negócio, designadamente o preço de venda.

Razão pela qual se dá a correspondente matéria como não provada.

Relativamente à contestação/reconvenção do réu comprador I... .

Considera-se não provada a matéria alegada nos artigos 4.º e 5.º, da contestação (considerando-se provado que apenas o que já consta do ponto 20), dos factos provados).

É que, neste âmbito, para além do plasmado no ponto 20), dos factos provados, que é realidade que se retira conjugadamente das declarações de parte da R. C... e o autor A... , quanto ao mais, isto é, quanto ao alegado desinteresse manifestado pelo autor no sentido de adquirir os prédios ajuizados acima dos €5.000,00 – apenas temos basicamente as declarações da ré C... , a qual, sem embargo de ter prestado declarações de parte em registo francamente espontâneo, coerente e, até de certa forma, desinteressado e equidistante relativamente às demais partes, não deixa de ser parte e, portanto, de inspirar as mesmas cautelas e reservas que nos impõem todas as partes, sendo que, na dúvida, considerando as declarações do autor em sentido contrário, entende o tribunal considerar tal matéria como não provada à míngua de qualquer outro elemento de prova.

De todo o modo, é de referir que em momento algum a ré C... atestou que tivesse informado o autor da identidade do comprador – o segundo réu – e o preço por este oferecido e que, face a tal conhecimento – o autor tivesse dito ou sugerido aos RR. vendedores que vendessem naquelas condições e quanto àquele específico interessado.

A falência probatória do alegado no artigo 10.º, decorre do que se disse a despeito da fundamentação da falência probatória dos artigos 4.º, 8.º, 9.º, e 27.º da contestação dos RR. vendedores.

O malogro da prova do alegado em 13.º e 15.º, resulta igualmente das considerações supra expendidas.

Em síntese, resulta do facto de a própria ré C... em momento algum ter referido ter informado o autor da conclusão das negociações com o réu comprador e os seus termos; do facto de a ré B... ter referido não ter informado igualmente o autor das condições do negócio, nem sequer da identidade do comprador na véspera da escritura (presumindo apenas que o autor saberia da identidade), sendo que o tribunal não ficou convencido que o R. comprador e a respectiva companheira tivessem informado o autor da conclusão do negócio, pelas respectivas razões.

Ademais, é de recordar que, conquanto a posse do réu comprador possa ter-se iniciado em Outubro de 2010 quanto ao prédio de menores dimensões, a verdade é que a transferência da propriedade apenas de consumou a 18.03.2013 – pelo que nunca se poderá falar de aquisição antes deste momento.”.

Vejamos, então, se dos depoimentos invocados pelo recorrente, e sem olvidar as considerações prévias, quanto a tal, já acima explanadas, existem motivos para que as supras mencionadas respostas sejam modificadas ou alteradas.

Ora, ouvidos, na íntegra, todos os depoimentos prestados pelas partes e testemunhas que depuseram acerca desta questão, resulta que as mesmas, de relevante, referiram o seguinte:

A testemunha O... , cunhado do autor e conhece os réus, bem como os terrenos em causa, disse que o I... não fez obras antes da escritura, “que eu saiba ninguém sabia de nada que ele comprou”, após o que referiu que a “ J... é que disse que tinha comprado às primas” e mais tarde, pensa que já em 2013, o I... lhe disse, referindo-se aos prédios em causa, “isto agora é meu, é privado”, motivado pela existência de uns tubos de água que atravessavam um dos prédios.

A propósito das obras feitas pelo I... , referiu que “toda a gente viu que eles andavam lá a trabalhar”, embora, afirmando que só após a escritura.

E que “o autor também viu o I... lá a trabalhar”.

A ré C... , em declarações de parte, referiu que ela e as irmãs decidiram vender o que tinham em Vale de Urso e perguntaram ao autor, seu primo “o que é que ele achava da venda daquilo, pedi-lhe ajuda e ele mostrou-me as terras que eu não conhecia”.

Perguntou-lhe qual o valor e ele disse que “vendessem os dois por, pelo menos, 5.000,00 €, se não houver quem compre, eu compro até 5.000,00 €, mais do que isso vende a quem quiseres, se arranjares comprador”.

Como falou com o I... e ele deu 5.500,00 € “achei que já não valia a pena falar com mais ninguém, porque a minha tia disse que não. O Sr. Padre também sabia que o I... era o interessado, mas não lhe disse explicitamente”.

Mais referiu que a irmã, B... , também falou com o autor, na véspera da escritura.

Acrescentou que “o I... entrou nas terras logo em Outubro de 2010, porque aquilo estava cheio de silvas e precisava de ser limpo”.

Pensa que a D.ª J... também falou com o autor acerca da venda ao I... , mas não sabe em que termos.

Reiterou em afirmar que “não tenho dúvidas que o autor sabe do negócio desde 2010, cometemos o erro de não lhe dizer formalmente, mas sabia quem era o comprador e qual era o preço. Sempre soube desde o princípio, sempre soube de tudo e porque era o I... , não se queria meter em quezílias”.

Acrescentando, “partimos do princípio que ele – autor – não queria, porque só disse que compra até 5.000,00 €, por isso é que não lhe dissemos mais nada”.

Referiu, ainda, que no dia em que receberam o sinal é que acordaram os termos do negócio com o I... e que “não falei com o Padre A... , sobre o negócio concreto com o I... ”.

I... , réu comprador, em declarações de parte, disse que logo no dia em que pagou o sinal, a mulher telefonou ao autor e disse-lhe que tinham comprado os terrenos e que quando se encontravam, o autor perguntava sempre “quando faziam a escritura”.

Referiu, ainda, que começou a fazer obras em 2010, primeiro a limpar e depois fez o resto e que o autor o viu lá, várias vezes, a trabalhar.

B... , em declarações de parte, referiu que tratou da venda dos prédios com a irmã C... e que acordaram o negócio com o I... e assinaram “o papel do sinal recebido”.

Relativamente a conversas tidas com o autor, Padre A... , disse que falou com ele quando iam fazer a escritura, por causa dos marcos, “antes de fazer a escritura, queria ir ver os marcos e ele disse que sim”.

Mas depois, na véspera da escritura disse que “o dispensassem porque não queria quezílias. Não sei se indiquei o comprador mas toda a gente sabia quem era o comprador”.

Acrescentando que “o autor sabia que o I... era um dos interessados, todos sabiam quem eram os três interessados”.

E que o autor sabia da venda desde o “aconselhamento” do preço, assunto que tratou com a C... .

Disse, ainda, que logo em 2010 autorizaram o I... a tomar conta das terras.

Bem como que, no dia 17 de Março de 2013, disse ao autor que “iam fazer a escritura no dia seguinte”.

A... autor e que, nessa qualidade, prestou declarações, referiu que, em 2010/2011, as primas (rés) lhe pediram para mandar avaliar os terrenos “para fins de inventário de menores”, pelo que pediu ao S... , seu conhecido, para os avaliar, o que este fez, tendo-os avaliado em 5.000,00 €, do que informou as primas.

“Nessa altura não disseram que era para venda, nem eu perguntei”.

Inquirido acerca da forma como soube da venda, disse que “comecei a ver movimentações de terras no terreno, pedras encasteladas junto ao ribeiro e uma vez vi lá a J... , por volta de 2012/2013. Fui ver e o marco que estava no ribeiro tinha desaparecido”.

“O I... cortou o silvado e o marco desapareceu, no início de 2012”.

Pelo que foi ter com o I... “por causa das estremas, mas não sabia que tinha comprado. Comecei a ver como é que era aquilo, nessa altura”. Só mais tarde é soube que o I... tinha comprado, estando convencido que tinha sido o primo David.

Referiu, ainda, que no ano de 2012, “a J... fez uma estrema no ribeiro, depois outra na vereda e uma terceira a ocupar terreno meu e disse-lhe que a estrema estava mal”.

Mais disse que, em 17 de Março de 2013, foi ao local para definir as estremas, mas que a B... lhe disse “por agora dispensamo-lo” e que não houve conversa nenhuma com a prima e nem sabia que fizeram a escritura no dia seguinte.

Só soube que esta tinha sido feita quando consultou um advogado “para saber se tinha a preferência” e por causa das estremas.

Inquirido, várias vezes, acerca da razão pela qual foi falar com o I... por causa das estremas não explicou a razão de o ter feito, em vez de contactar as primas, que eram as anteriores donas dos prédios, tanto mais que referiu que viu lá a J... mas “podia andar ao serviço das minhas primas”.

Relativamente ao alegado telefonema feito pela J... em Outubro de 2010, negou a existência do mesmo e acerca das conversas com a C... , afirmou “não me recordo disso, o que lhe disse é que vendesse a casa quando vendesse também os terrenos”.

No que se refere à afirmação da C... , acerca do valor de 5.000,00 €, que o depoente lhe indicou como estando interessado em comprar os terrenos, referiu que “pode ter sido quando da casa. Nunca se pôs o problema a sério, se queria ou não”.

Reiterou que “a Prazeres, na véspera da escritura, não lhe falou no I... , nem na escritura, só para clarificar as estremas”.

Não disse às primas que “acima de 5.000,00 € não estava interessado e que até 5.000,00 € estava interessado. Posso ter dito a título de conselho. Nunca disse que acima de 5.000,00 € não estava interessado e que acima disso vendessem a quem quisessem. Se me tivessem dito que eu queria aquilo era diferente”.

Reafirmou que falou com o I... , em 2012, por causa do desaparecimento do marco no ribeiro mas continuou a não explicar, o porquê de falar com o I... e não com as vendedoras.

J... , que vive com o I... , há cerca de 18 anos, referiu que as vendedoras pediram ao autor que avaliasse os terrenos e ele fez isso e que sabia do negócio com o I... , tanto que chegou a perguntar-lhes, várias vezes, quando é que era feita a escritura.

Quanto ao telefonema ao autor, no dia em que fizeram o negócio, afirmou tê-lo feito a dizer ao autor que o I... tinha comprado os terrenos e a disponibilizarem-se a ceder-lhe o “terreno de cima”, se fosse preciso, para o autor fazer o projecto que queria e para “subir de escalão nos subsídios, porque lhe faltavam uns metros, mas o autor disse que já não precisava”.

Referiu, ainda, que o autor “soube do negócio e como se fez, desde 2010 e que as questões das estremas foram sempre tratadas com o I... ”.

Analisados estes depoimentos e demais referidos elementos probatórios, sufragamos, em parte, a “leitura” que dos mesmos foi feita em 1.ª instância, aceitando os argumentos ali expendidos para justificar a não demonstração da matéria em causa, no que se refere ao telefonema a que se alude nos artigos 4.º da contestação dos 1.os réus e 10.º da contestação do 2.º réu, mas não, no que se refere à questão do conhecimento da compra e venda em causa, por parte do autor.

Efectivamente, não existem nos autos elementos probatórios seguros que permitam concluir pela existência de tal telefonema.

Não concordamos com o expendido a fl.s 456, acerca da qualificação do depoimento da testemunha J... , ali se referindo que foi “apaixonado e interessado no desfecho dos autos”, se bem que a fl.s 451, já o mesmo é qualificado como “congruente, convincente, harmonioso, espontâneo e natural”, quanto aos pontos ali mencionados.

É óbvio, não se ignora, que a testemunha em causa vive com o réu comprador há 18 anos e terá interesse em que este tenha vencimento na acção.

O mesmo se verifica relativamente ao depoimento do autor, que, como se assinala a fl.s 452 e com o que se concorda, foi menos espontâneo e menos lógico e linear, tendo, também, o mesmo, interesse em que se provem os factos que cimentam a sua pretensão.

Mais do que por isto, não se dá tal telefonema por existente, porque para além do réu I... e da sua companheira ninguém o confirmou (o que é natural, dado que foi, alegadamente feito, na residência destes).

No entanto, para além disto, não convence a motivação apresentada para tal – a eventual dispensa de terreno ao autor com vista ao aumento dos subsídios – e muito menos que o fizessem logo a seguir ao pagamento do sinal, sendo mais consentâneo com a realidade que o fizessem presencialmente, dado que se trata de pessoas que se conhecem e vizinhos, para além de existirem dúvidas acerca do relacionamento existente entre o autor e o réu comprador, uma vez que, como resulta do depoimento das rés (que ao invés das demais partes, depuseram, do nosso ponto de vista, bem como do do Tribunal a quo, com isenção e equisdistância) que os problemas com o autor surgiram, precisamente, por ser o I... a comprar.

Last but not least, poderiam os interessados recolher prova documental, junto da PT, pelo menos, demonstrativa da realização de tal chamada, naquele dia e hora indicadas, o que não fizeram.

Por estas razões, mantém-se como não provada a factualidade alegada nos artigos das contestações a que acima se aludiu.

Já no que concerne ao alegado no artigo 13.º da contestação do réu I... , estamos em crer que a respectiva factualidade é de se ter por demonstrada.

Prende-se a mesma com o alegado conhecimento do autor da compra e venda efectuada ao réu I... .

A ré C... , de forma espontânea, isenta, credível e lógica, explicou o teor das conversas que teve com o autor, acerca da intenção que tinham de proceder à venda dos prédios e do respectivo preço.

Esta, de forma isenta, reconheceu que, explicitamente, nunca lhe disse que o I... era o comprador mas, também indicou um conjunto de circunstâncias que apontam que os interessados eram apenas três e o próprio autor disse saber que os seus familiares não tinham comprado, pelo que só restava o I... , o que é reafirmado pela B... , a qual, até mencionou que o autor se queria manter afastado por não querer “quezílias” com o I... .

Se dúvidas houvesse estas dissipar-se-iam, face às obras que o I... , logo desde 2010, efectuou nos terrenos, o que sempre foi do conhecimento do autor, como resulta dos itens 21.º a 26.º dos factos provados (e não impugnados por nenhuma das partes).

Se o autor viu que o I... fez todas aquelas obras e trabalhos (descritos nos itens 27.º e seg.s) algumas de vulto, designadamente económico, deveria concluir, apelando a critérios de razoabilidade, da lógica e da experiência comum, que o mesmo era dono dos terrenos em causa, não sendo crível que actuasse, como, assim, procedeu, se não fosse o dono dos mesmos.

O que mais se reforça ao atentarmos que o autor, quando, logo em 2012, se apercebeu que o marco do ribeiro tinha desaparecido, foi “pedir satisfações” ao I... e não às demais rés.

Ao assim agir, o autor, salvo o devido respeito, demonstra que sabia que o dono do terreno era o I... .

Só se pode proceder à delimitação de um prédio com o seu dono, pois que assim não sendo, despiciendo se torna a tomada de qualquer posição ou realização de diligências com vista à demarcação, com alguém que não é dono.

Inquirido, por diversas vezes, para explicar/justificar o porquê de ter ido, nas referidas circunstâncias, ter com o I... para averiguar do desaparecimento do marco, nunca deu qualquer explicação para assim ter procedido, apenas aludindo a problemas de estremas noutros prédios, o que não releva, porque o marco tinha a ver com a estrema de um dos prédios adquiridos pelo I... .

A ré C... , também, explicou a razão de não terem dito mais nada ao autor, uma vez que este mostrara desinteresse em comprar por preço superior a 5.000,00 €.

Todavia, o que, nesta sede, releva, é o conhecimento, por parte do autor, que o I... tinha comprado os terrenos e isso, pelas razões expostas, é de dar como assente.

Por isso e em conclusão, é de aditar à matéria provada um item, a que se atribui o n.º 26-A, com a seguinte redacção:

Sabia o autor que o 2.º réu exerceu todos os actos de posse tidos como provados, como proprietário, por ter adquirido aos 1.os réus, primeiro mediante o acordo mencionado nos itens 18.º e 19.º e posteriormente, através da escritura pública de compra e venda, mencionada no item 1.º, os prédios ali identificados.

Assim, procede, parcialmente, quanto a esta questão, em conformidade com o ora decidido, o presente recurso, em função do que se adita à matéria provada o item ora referido, mantendo-se inalterada a demais factualidade que foi dada como provada (e não provada) em 1.ª instância.

B. Renúncia/caducidade do direito a que se arroga o autor.

No que a esta questão concerne, alega o recorrente I... que se verifica a caducidade do direito a que se arroga o autor, uma vez que este, ao contrário do que defendeu, sempre teve conhecimento de que os prédios tinham sido vendidos ao ora recorrente e não apenas em Fevereiro de 2014.

Considerou-se, na sentença recorrida, ser de improceder esta excepção, com o fundamento em que o autor não tomou conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio, em data anterior à invocada por este.

Na sequência da apreciação do recurso de facto e da sua parcial procedência, veio a demonstrar-se que o autor soube que o recorrente I... comprou os prédios em referência, em data anterior à de 18 de Fevereiro de 2014, que foi a por si alegada, sendo que a escritura veio a ser outorgada em 18 de Março de 2013.

Só após a realização da escritura poderia o autor exercer o direito de preferência que lhe assistia, mercê de ser proprietário confinante.

Dispõe o artigo 1410.º, n.º 1, do Código Civil, ex vi seu artigo 1380.º, n.º 4, que o preferente a quem não se dê conhecimento da venda, tem o direito de haver para si o prédio alienado, contanto que o requeira no prazo de 6 meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

Ou seja, aplica-se este preceito aos casos em que se procedeu à venda, sem o conhecimento do preferente, ou sem que lhe tenham sido dados a conhecer, antes da alienação, todos os elementos essenciais do negócio, como sejam o preço e condições de pagamento.

Dos autos não resulta, em termos explícitos, que ao autor tenham sido dados a conhecer todos os elementos essenciais do negócio, designadamente o preço concretamente acordado, não obstante o mesmo saber que o negócio estava acordado desde Outubro de 2010, na sequência do que, desde logo o comprador passou a exercer actos de posse correspondentes ao direito de propriedade.

Pelo que, sob este prisma, concede-se, existem dúvidas acerca da questão da caducidade.

No entanto, cf. consta do item 20.º dos factos provados, demonstrou-se que aquando da avaliação que antecedeu a venda “informal”, o autor referiu à vendedora C... , que ele próprio “ponderaria comprar” pelo valor de 5.000,00 €, “por esse valor”, com referência à cifra ora referida.

Ora, de tal declaração, tem de retirar-se a conclusão de que o autor se desinteressou do negócio, se os prédios viessem a ser vendidos por valor superior.

Efectivamente, assim sucedeu.

Em face do que, somos de opinião, que sobre as vendedoras já não impendia a obrigação de fazer nova comunicação, uma vez que o autor renunciara à preferência, no caso de a venda se vir a realizar por preço superior ao que, ele próprio, indicou como sendo o máximo do que estaria disposto a oferecer/pagar pela compra dos prédios em causa.

Como referem P. de Lima e A. Varela, in Código Civil Anotado, Vol. I, 3.ª Edição Revista E Actualizada, Coimbra Editora, 1982, a pág. 367, a renúncia pode ser expressa ou tácita e verifica-se quando o preferente declara que não quer preferir, depois de lhe ter sido comunicado o projecto de alienação e as cláusulas do contrato.

Ora, o autor, ao afirmar que acima de 5.000,00 €, não estava interessado na compra dos prédios, manifestou a intenção de que só comprava pelo valor que indicou, pelo que renunciou ao direito de preferência que lhe assistia, o que acarreta o naufrágio da sua pretensão.

Assim, quanto a esta questão, procede o recurso.

C. e E. Se o autor age em abuso do direito.

Não obstante a procedência do recurso no que toca à anterior questão, ainda assim, para melhor clarificação da decisão a proferir, passamos a analisar a questão do abuso do direito.

Alega o réu comprador que o autor age em abuso do direito, porque sempre esteve ao corrente dos negócios em causa; viu que o comprador exerceu os descritos actos de posse, ao longo de cerca de 4 anos e não obstante, só em 18 de Fevereiro de 2014 efectuou as diligências necessárias para obter a escritura.

Os réus vendedores defendem a existência de abuso do direito por banda do autor, com base em idêntica fundamentação.

Na decisão recorrida, ao invés, considerou-se que o autor não actua em abuso do direito, uma vez que só com a comunicação dos termos exactos do negócio, está obrigado a manifestar a sua decisão, no sentido de exercer ou não a preferência, bem como, porque, não obstante o autor ter conhecimento dos actos de posse levados a cabo pelo comprador, apenas lhe foi transmitido verbalmente a intenção de vender, desacompanhada dos concretos elementos do negócio, pelo que não se podia exigir ao autor que indagasse da concretização do negócio e porque a escritura só veio a realizar-se em Março de 2013.

De acordo com o disposto no artigo 334, do Código Civil:

“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

Como o refere A. Menezes Cordeiro, in Litigância de Má Fé Abuso do Direito de Acção e Culpa “In Agendo”, Almedina, 2006, a pág.s 33 e 49, o abuso do direito constitui uma forma tradicional para exprimir a ideia do exercício disfuncional de posições jurídicas, isto é, do exercício concreto de posições jurídicas que, embora correcto em si, acabe por contundir com o sistema jurídico na sua globalidade, ou seja, como um princípio que entende deter uma actuação que, em primeira linha, se apresentaria legítima.

Tanto a nível doutrinário como jurisprudencial o abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprio, tem vindo a ser encarado à luz da tutela das doutrinas da confiança ou das doutrinas negociais, consoante a situação em apreço, surgindo o princípio da confiança “… como uma mediação entre a boa fé e o caso concreto. Ele exige que as pessoas sejam protegidas quando, em termos justificados, tenham sido levadas a acreditar na manutenção de um certo estado de coisas.” – autor e ob cit., a pág. 51.

No entanto, como não podia deixar de ser, a tutela da confiança, apoiada na boa fé, e seguindo, ainda o mesmo autor e obra, agora, a pág. 52, só pode ser tutelada desde que se verifiquem as seguintes proposições:

1.ª Uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa fé subjectiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;

2.ª Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocar uma crença plausível;

3.ª Um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efectivo de actividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;

4.ª A imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante; tal pessoa por acto ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao factor objectivo que a tanto conduziu.

Em idêntico sentido se expressou J. Batista Machado, in Obra Dispersa, vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, a pág. 407, quando ali refere que a proibição do venire contra factum proprio, se caracteriza pela conformidade à ideia de justiça distributiva que os riscos originados na credibilidade da conduta anterior do agente não devam ser suportados por quem, dentro da normalidade da vida de relação acreditou na mensagem irradiada pelo significado objectivo da conduta do mesmo agente e que, por outro lado, seja possível alcançar esse resultado sem sujeitar tal agente a uma obrigação, sem lhe impor a constituição de um vínculo, mas pelo simples desencadear de um efeito inibitório ou inabilitante, que carece de fundamento bem mais ténue que aquele que exigiria a constituição de uma obrigação.

De igual forma, e seguindo, ainda, o mesmo Estudo, pág.s 415 a 419, exige tal Autor que se verifique uma situação objectiva de confiança, no sentido de que a confiança digna de tutela tem de radicar numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a uma dada situação futura e que, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a uma determinada atitude no futuro.

Em segundo lugar, que o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surjam quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada e que tal dano não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma situação satisfatória, no sentido de que o recurso a esta proibição é sempre um último recurso e, por último, que exista boa fé da contraparte que confiou e tenha agido com o cuidado e as precauções usuais no tráfico jurídico.

Também no mesmo sentido, opina M. J. Almeida Costa, in RLJ, ano 129, pág. 62, que ali refere exigir a proibição do venire, para além da situação objectiva de confiança e a boa fé do sujeito que confiou, o investimento na confiança que corresponde às mudanças na vida do destinatário do factum proprio que evidenciam tanto a expectativa nele criada como revelam os danos que resultarão da falta de tutela eficaz para aquele, bem como que, subjectivamente, se encontre numa posição de boa fé, no sentido de que tenha agido na suposição de que o autor do factum proprio estava vinculado a adoptar a conduta prevista e que, ao formar tal convicção tenha tomado todos os cuidados e precauções usuais no tráfico jurídico, os quais deverão ser tanto maiores quanto mais vultuosos forem os investimentos inspirados na confiança.

Por outro lado, e porque, como acima se referiu, se pretende qualificar a atitude do ora autor como constituindo abuso de direito, também, dada a sua inacção durante o período que decorreu entre o momento em que soube da existência do negócio e constatou que o réu comprador, desde 03 de Outubro de 2010, exerceu os descritos actos de posse e aquele em que diligenciou para a obtenção da escritura – 18 de Fevereiro de 2014 – sem que, durante esse hiato temporal tenha tomado qualquer posição que evidenciasse que pretendia exercer o direito de preferência, teremos de considerar o abuso do direito, também, nas modalidades de “supressio” e de desequilíbrio no exercício das respectivas posições jurídicas.

Relativamente à primeira de tais modalidades, e de acordo com Menezes Cordeiro, ob. cit., pág.s 56 a 58, a mesma abrange manifestações típicas de abuso do direito nas quais uma posição jurídica que não tenha sido exercida em certas circunstâncias e por certo lapso de tempo, não mais possa sê-lo por, de outro modo, se contrariar a boa fé.

Mas, para que a mesma se verifique é necessário um não exercício prolongado; uma situação de confiança, daí derivada; uma justificação para essa confiança; um investimento de confiança e a imputação da confiança ao não-exercente.

Mais ali acrescentando que o quantum do não exercício tem de ser determinado pelas circunstâncias do caso e o necessário para convencer um homem normal, colocado na posição do real, de que não haveria mais exercício, em consequência do que o confiante ex bona fide, vê surgir na sua esfera, uma nova posição jurídica: será a surrectio (surgimento), contraponto da supressio.

Relativamente ao desequilíbrio, tal situação ocorre quando o titular, embora exercendo um direito formal, fá-lo em moldes que atentam contra vectores fundamentais do sistema, com relevo para a materialidade do sistema, sendo, pois, o desequilíbrio que está na base do abuso, cf. autor e ob, ora cit., a pág. 62.

A nível jurisprudencial, entre outros, pode ver-se o Acórdão do STJ, de 19/10/2000, in CJ, STJ, ano VIII, tomo 3, pág.s 83 e 84, do qual se retira a ideia de que apenas a tal princípio se deve recorrer em casos de flagrante injustiça na actuação do direito por parte do seu titular.

Analisados os pressupostos de que se deve fazer depender a aplicação de tal princípio vejamos, agora, por cotejo, com a factualidade apurada, se os mesmos se verificam, isto é, se é de imputar ao ora autor, uma conduta enformadora de abuso do direito, sendo que este, de acordo com a formulação que do mesmo se colhe no artigo 334.º, do Código Civil, tem de ser manifesto.

Desde já e adiantando a decisão, parece-nos que assim é!

Efectivamente, como resulta dos itens 17.º e seg.s e cópia da sentença, junta a fl.s 112 e seg.s, verifica-se que a escritura definitiva de compra e venda só foi realizada em Março de 2013, porque foi necessário obter autorização judicial para a respectiva venda, dada a existência de menores, mas não obstante o acordo para a venda ocorreu em 03 de Outubro de 2010, data a partir da qual, o réu comprador agiu sobre os terrenos em causa, como se seu dono fosse, nos moldes ali melhor descritos, o que foi constatado pelo autor, que assistiu e acompanhou a intervenção efectuada pelo réu comprador, ao longo de cerca de 4 anos e sem que manifestasse a mínima intenção de a tal se opor, fosse de que maneira fosse, reconhecendo-o como proprietário, tanto que, como acima referido, até o questionou acerca do desaparecimento de um dos marcos.

O réu comprador efectuou num dos prédios obras e trabalhos de grande vulto, designadamente, arroteando-o, construindo socalcos, removeu cascalho, pedras e inertes, fez diversas plantações e construiu um tanque para recolha e presa de águas e abriu m furo para captação de águas e instalou uma bomba e tubagem para rega.

Em suma, alterou, quase por completo, a morfologia e características do prédio, agricultando-o, durante cerca de 4 anos, o que tudo foi presenciado/constatado, pelo autor, que sabia que o réu comprador o tinha comprado, na sequência de negociações de que teve conhecimento e também nelas teve intervenção, afirmando, até, como acima já referido, que só estava interessado em comprar os prédios em causa, desde que por preço não superior a 5.000,00 €, assim, renunciando ao seu direito, como anteriormente já explicitado.

Por outro lado, e assente que soube dos termos do negócio, não se compreende que se tenha mantido inactivo desde 18 de Março de 2013 – data da realização da escritura – e até 18 de Fevereiro de 2014 – data que refere como tendo tido conhecimento do negócio, venda.

Mesmo, na perspectiva do autor, sabendo este, de antemão, que a escritura fora realizada, se pretendia exercer a preferência, desde logo, poderia ter feito as diligências que fez posteriormente e, assim, ter obtido a escritura em causa.

Por tudo isto, somos de opinião, que se tem de concluir que a inacção do autor, perante o descrito quadro, encerra abuso do direito, atento o quadro teórico acima tratado.

E nem de tal violação resulta qualquer desequilíbrio decorrente da defesa do direito de preferência que assistia ao autor.

Este, teve todas as oportunidades para o exercer, teve conhecimento da intenção de venda, renunciando, nos já referidos termos, ao direito que lhe assistia, mantendo-se inactivo durante cerca de 4 anos, não obstante observar todos os descritos actos de posse levados a cabo pelo réu comprador, pelo que a ordem jurídica, sob pena de se excederem manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e o fim social e económico do direito em causa, não pode caucionar a conduta do autor.

Ao invés, a sancionar-se a actuação do autor é que se verificaria uma situação de desequilíbrio e ficaria sem tutela a confiança dos réus, principalmente, do comprador, que incumbe respeitar, em face de todo o descrito circunstancialismo.

Pelo que, igualmente, quanto a esta questão, procede o recurso.

 A procedência do recurso, quanto a estas questões, com a consequente improcedência da acção, acarreta a inutilidade da apreciação da questão supra elencada em D., pelo que dela não se conhece.

Nestes termos se decide:      

Julgar procedentes os presentes recursos de apelação, em função do que se revoga a decisão recorrida, julgando-se improcedente a acção e absolvendo-se os réus dos pedidos.

Custas pelo autor, apelado, em ambas as instâncias.

Coimbra, 09 de Maio de 2017.

           

Relator:
Arlindo Oliveira

Adjuntos:

1º -
Emidio Francisco Santos
2º -
Catarina Gonçalves