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UNIÃO DE CONTRATOS
ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS
ABUSO DE DIREITO
2. – Por não operar a preclusão, qualquer das partes pode, no recurso da decisão final, invocar omissões dos factos assentes e da base instrutória, ainda que não tenha apresentado prévia reclamação contra os factos assentes e a base instrutória.
3. - No contrato misto, os diversos elementos contratuais distintos integram-se num processo unitário e autónomo de composição de interesses, aferido com base em dois critérios essenciais: um centrado na unidade ou pluralidade da contraprestação; outro alicerçado na unidade ou pluralidade do esquema económico subjacente à contratação.
4. – Do contrato misto distingue-se a união ou coligação de contratos, em que cada um deles conserva a sua individualidade, configurando-se uma união extrínseca ( em que o único factor de ligação reside na circunstância de se celebrarem na mesma ocasião, constando por exemplo do mesmo escrito), uma união com dependência ( entre os contratos existe um vínculo traduzido no facto de a validade e vigência de um contrato depender da validade e vigência do outro ), uma união alternativa ( são celebrados dois contratos, em termos tais que, conforme ocorra ou não certo evento, assim se considerará celebrado apenas um deles).
5. - A modificação do contrato com fundamento na alteração das circunstâncias, prevista no artigo 437 do Código Civil, não é de conhecimento oficioso.
6. O abuso de direito (art. 334 do Código Civil) é de conhecimento oficioso, desde que verificados os respectivos pressupostos.
7. Com base no abuso de direito, o lesado pode requerer o exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere à contraparte, o que, uma vez verificados os seus pressupostos, legitima a modificação do contrato segundo os juízos de equidade previstos no n.º 2 do artigo 437.º do Código Civil.
I. Relatório
C (…), O (…), E (…), M (…) e mulher, L (…), instauraram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra J (…), pedindo, a título principal, que o réu seja condenado: a executar as obras referidas no artigo 18º, da petição inicial, ou a pagar o custo das mesmas, pelo valor que se vier a apurar em execução de sentença; a pagar o montante de €: 16.874,55, correspondente às rendas vencidas e não pagas entre Janeiro de 2005 e Junho de 2007 e respectiva indemnização legal de 50%; a pagar o montante a liquidar no adequado incidente, correspondente ao que os autores normalmente receberiam pelo arrendamento do rés-do-chão, desde Julho de 2007 até à efectiva execução das obras. Subsidiariamente, para a eventualidade da improcedência do primeiro pedido formulado a título principal, pediram ainda a condenação do réu no pagamento do valor das rendas não pagas, face à acordada realização de obras, no montante de €: 16161,05, devidamente actualizado pelos índices (acumulados) de preços no consumidor publicados pelo INE.
Alegaram, para tanto, que, em 19 de Julho de 2000, a sua mãe (entretanto falecida, em 2.11.2006) e eles próprios, todos como proprietários e promitentes senhorios, e o réu, como promitente arrendatário, outorgaram um contrato escrito, relativo a um prédio urbano, sito nas ..., freguesia de ..., deste concelho, que denominaram de “Contrato de Promessa de Arrendamento e Contrato de Empreitada”, segundo o qual, os primeiros prometiam dar de arrendamento ao ora réu todo o rés-do-chão desse prédio, outrora destinado a comércio de mercearias e vinhos e a habitação, bem como o respectivo logradouro (pátio com cerca de 120m²), sendo que tal arrendamento seria pelo prazo de um ano, renovando-se por iguais e sucessivos períodos, com início no primeiro dia do mês seguinte ao da conclusão das obras que o ora réu, previamente, iria realizar no prédio, e que deveriam estar concluídas no dia 31 de Dezembro de 2000, destinando-se o arrendamento a habitação, escritório, oficina e armazém de materiais de refrigeração e climatização da indústria hoteleira, tendo ficado acordado que a renda a pagar pelo ora réu seria de 60.000$00 mensais, no ano de 2001, 65.000$00 mensais, no ano de 2002, 70.000$00 mensais, no ano de 2003, e 75.000$00 mensais, no ano de 2004, sendo actualizada, nos anos de 2005 e seguintes, pela aplicação dos coeficientes legais.
Acrescentaram que, previamente, e com vista ao arrendamento prometido, deveria o ora réu efectuar as obras elencadas na Cláusula 12ª, ou seja, as obras de restauro ou de adaptação necessárias para que a Câmara Municipal, em vistoria prévia a realizar, emitisse a competente licença de utilização para outorga do arrendamento, bem como proceder à limpeza e pintura exterior de todo o edifício, i.e., não só do rés-do-chão objecto do contrato, mas também do 1º andar e restantes partes do prédio, quer das que dão para a Rua do Rancho Folclórico “As Salineiras de ...” e Rua dos Barranhos, quer das que dão para o interior do pátio, obras que foram, ao tempo, avaliadas pelas partes outorgantes, nomeadamente para efeitos do disposto na Cláusula 6ª, em 3.240.000$00 (equivalentes a €16161,05), ou seja, o valor correspondente às rendas dos quatro primeiros anos de vigência do contrato e que o ora réu estaria dispensado de pagar.
Mais, alegaram que, a despeito do que ficou acordado, o réu apenas efectuou uma pequena parte das obras acordadas e não providenciou pela devida vistoria e licenciamento camarário (nem teria condições de licenciamento, atenta a incompletude das obras feitas e estado de devastação em que deixou o imóvel), tendo-se logo instalado no locado, ali passando a exercer a sua actividade comercial, em nome individual ou da sua empresa M..., aproveitando todas as utilidades que o dito rés-do-chão era susceptível de proporcionar, designadamente, utilizando o escritório, a única parte do acordado que executou em condições, sendo que, como tal, todo o rés-do-chão se encontra inutilizado e inutilizável, sem licença de utilização e inapto para ser dado de arrendamento.
Disseram, também, que o réu se manteve na posse do imóvel até Junho de 2007, data em que entregou as chaves por meio de carta registada enviada ao autor C (…), sem pagar as rendas que, a partir de 1 de Janeiro de 2005, eram devidas, pelo que se encontra em mora em relação ao respectivo pagamento, ao que acresce a circunstância de o rés-do-chão, tal como está, se mostrar inadequado para arrendamento, o que os impede de receber o montante mensal correspondente ao seu valor locativo, desde Julho de 2007 até à efectivação das obras, valor que, de forma razoavelmente previsível, receberiam e não estão a receber, pelo que dele devem ser indemnizados.
Regularmente citado, o réu apresentou contestação, na qual pugnou pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção, pedindo que se declare o incumprimento do contrato junto aos autos por culpa exclusiva dos autores, os quais deverão ser condenados na restituição da quantia de €: 28.974,33, correspondente ao montante que o réu investiu no prédio e corresponde à sua valorização, bem como no pagamento da quantia de €: 19.400,00, a título de indemnização pelos danos sofridos com aquele incumprimento do contrato.
Alegou, para tanto, que após a assinatura do contrato e já depois de ter iniciado as obras de limpeza e lavagem do edifício, demolição da parede divisória entre as duas cozinhas existentes na habitação, instalação da rede eléctrica na zona de comércio e na cozinha existente no pátio, demolição das paredes interiores dos estábulos existentes, constatou que as obras que tinham sido acordadas entre as partes careciam de um projecto aprovado pela Câmara Municipal, sendo que, nessa sequência constatou que o que estava no processo camarário não correspondia à construção existente no local, circunstância que inviabilizava a apresentação e aprovação de qualquer projecto e tornava impossível a legalização de qualquer obra e consequentemente a emissão de licença de utilização para celebração do contrato de arrendamento.
Acrescentou que, como entretanto necessitasse do espaço para de imediato desenvolver a sua actividade comercial e os autores não apresentassem qualquer solução para aquele problema e porque já tinha empatado dinheiro nas obras efectuadas, desde logo tratou de concluir as obras na parte de escritório e foi efectuando outras obras que tinham sido acordadas, algumas inesperadas, que se mostravam imperiosas em face da degradação do prédio, e posteriormente obras não definidas no contrato mas que foram efectuadas a pedido dos próprios autores, sem que outra contrapartida retirasse disso que não a ocupação do escritório e a utilização do pátio para guarda dos veículos, sendo que na compra de materiais, serviços e mão-de-obra para estas obras fez um investimento global que ascende a 28.974.33€, montante esse em que, no mínimo, o prédio dos autores ficou valorizado e superior àquele que se tinha contratualmente obrigado a despender na realização das obras e superior a este montante acrescido das rendas que eventualmente tivesse que pagar no período de Janeiro de 2005 a Junho de 2007, altura em que procedeu à entrega das chaves, sendo certo que se não foram efectuadas todas as obras definidas no contrato celebrado, a verdade é que o valor ali estipulado para as referidas obras foi largamente ultrapassado pelo investimento efectuado, sendo inquestionável que as partes ao contratar nos moldes que o fizeram tinham como objectivo que os montantes que deveriam ser pagos a título de renda nos anos de 2001 a 2005 seriam canalizadas para a requalificação dos edifícios, sendo o valor das rendas a pagar nos anos atrás definidos o limite máximo do investimento do réu no referido prédio.
Alegou, ainda, que o incumprimento do contrato se dá por única e exclusiva culpa dos autores, que ao contratarem consigo bem sabiam que o que estava implantado no terreno não coincidia de forma alguma com o que estava licenciado na Câmara Municipal e que para a realização das obras seria necessário apresentar um projecto de alterações e um projecto de licenciamento que implicaria diversos e avultados custos, nomeadamente, com honorários do projectista e do técnico responsável peja obra, factos esses desconhecidos do réu, que na altura em que contratou com os autores era um jovem de 22 anos, sem qualquer experiência neste tipo de situações, confiante que apenas teria que realizar as obras e posteriormente pedir as respectivas licenças, sendo que as obras que vieram a revelar-se necessárias para requalificar o espaço ultrapassavam largamente os custos estimados pelas partes, pelo que, também por isso, o réu se sentiu desobrigado à sua integral realização, tanto mais que ele próprio nunca pôde usufruir do espaço prometido arrendar, nunca tendo esperado que após todos estes anos – quase oito – os autores viessem pretender que requalifique todo o espaço com obras orçadas em valor superior a trinta mil euros, o que configura um abuso de direito que expressamente invocou.
Mais alegou o réu, que, para além do dinheiro que empatou na realização das descritas obras, a situação em apreço lhe causou prejuízos de diversa monta, pois desde a data em que os autores lhe deveriam ter proporcionado o gozo do prédio até Dezembro de 2006, foi obrigado a efectuar um gasto adicional no arrendamento e posterior compra de habitação própria e local de armazenagem, não inferior a €: 200,00/mês, num total de €: 14.000,00, a que acrescem os incómodos, gastos extraordinários, perdas de tempo com deslocações entre a sua habitação, estabelecimento comercial e local de armazenagem, a que globalmente atribuiu um valor não inferior a €: 5.000,00.
Os autores apresentaram réplica, na qual impugnaram os factos alegados pelo réu, pugnando pela improcedência da reconvenção, reiteraram a procedência do pedido formulado nesta acção, nos termos referidos na petição inicial, e pediram a condenação do réu como litigante de má fé.
Admitida a reconvenção e dispensada a realização da Audiência Preliminar, foi proferido despacho saneador, seguido da selecção da matéria de facto, por meio da qual se alinharam os factos assentes e se organizou a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, findo o qual, por despacho de fls. 282-301, o Tribunal proferiu a decisão sobre a matéria de facto, que não foi alvo de reclamações.
Foi proferida sentença, na qual se decidiu:
«Nestes termos e com tais fundamentos, julgando a presente acção improcedente, por não provada, este Tribunal decide absolver o réu J (…) do pedido formulado pelos autores C (…), O (…), E (…), M (…) e mulher, L (…).
Bem assim, julgando improcedente, por não provada, a reconvenção, este Tribunal decide absolver os reconvindos (…), do pedido que nessa sede foi formulado pelo reconvinte J (…).»
Não se conformando, apelaram os autores, apresentando alegações, onde formulam as seguintes conclusões:
A) o despacho, proferido no início da audiência de discussão e julgamento, em que, a requerimento do R., foram acrescentados os pontos 78-A e 78-B, viola, de forma patente, o princípio da preclusão e os arts. 511, n.º 2, 153 e 145 CPC, pois que o momento processual para reclamar da Base Instrutória era o prazo de 10 dias após notificação da mesma;
B) como tal, devem ser anulados os pontos 78-A e 78-B da Base Instrutória e as respetivas respostas;
C) ainda que assim não fosse sempre deveriam ter sido considerados “Não Provados” os factos constantes desses pontos 78-A e 78-B, bem como do ponto 31 da Base Instrutória, pois que as únicas testemunhas indicadas a tal matéria – (…) - revelam nada saber sobre a mesma, conforme excertos acima transcritos, outros não havendo que, atenta a razão de ciência e o lapso temporal de contacto com o imóvel (quanto ao ponto 31) ou com as “negociações”, pudessem conduzir às respostas dadas pelo Tribunal;
D) também os pontos 54 e 55 deveriam ter sido considerados “Não Provados”, pois que, igualmente, nenhuma prova foi feita quanto ao ponto 55 e, quanto ao ponto 54, resulta dos depoimentos que foi o R. que, aquando do contrato, se deslocou ao imóvel, determinou as obras a fazer e lhes atribuiu certo valor (e mostrou o contrato a advogada e exigiu alterações), sempre os AA. ausentes no Brasil;
E) essas respostas colidem, aliás, não só com o referido na conclusão anterior, mas, também, com a prova, feita nos autos, de que o rés-do-chão em causa estivera arrendado, para minimercado, até fim de 1998 e com o facto de o R. ter permanecido no imóvel, utilizando-o, até Junho de 2007, sem nunca de nada ter reclamado ou, sequer, comunicado aos AA.;
F) tais respostas estão, aliás, em contradição com as dadas aos pontos 93 e 94 da BI;
G) ainda os pontos 76 e 78 deveriam, ter merecido resposta de “Não Provados” ou, quando muito, resposta no sentido de que os trabalhos feitos pelo R. - materiais e mão-de-obra ascenderam, a preços de 2000, a um valor máximo de €17.103,43, em conformidade com a perícia, e tendo em conta as reservas da mesma, o valor actual atribuído por ela e a taxa do IVA em 2000;
H) assim, nesse sentido se impugnam todos os referidos pontos da matéria de facto provada, nos termos do art. 685-B, n.º 1 CPC;
I) a douta sentença incorre em vários equívocos ao considerar o contrato dos autos como dois contratos, quando, na verdade, se trata de um único contrato, informado por uma (duas) vontade(s) única(s), em que as prestações de ambas as partes se articulam estreitamente;
J) na verdade, o não pagamento de rendas ao longo de quatro anos funcionava, para o R., como a contrapartida do seu investimento inicial e, para os AA., como o “preço” de não serem eles a investir directamente no seu imóvel;
K) assim, a promessa de arrendamento converter-se-ia, automaticamente, em arrendamento, a partir de 1 de Janeiro de 2001, uma vez feitas as obras pelo R., até essa data, e por ele obtidas as licenças necessárias;
L) a alteração das circunstâncias, prevista no art. 437 do Código Civil, para além de ser ulterior ao contrato, e não contemporânea do mesmo, deverá ser anormal, no sentido de grave, significativa, independente das partes;
M) não é patentemente o caso do R. que, porventura, terá estimado mal o valor das obras a efetuar, sendo que esse erro, a existir, é contemporâneo do contrato;
N) o R. não invocou erro, nem requereu a anulação do contrato - e, de resto, também não invocou alteração anormal de circunstâncias, nos termos e para os efeitos do art. 437 CC;
O) só as nulidades, que não as anulabilidades são de conhecimento oficioso (arts. 286 e 287 CC);
P) nos termos do art. 406 do Código Civil, os contratos devem ser pontualmente cumpridos e só podem modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei;
Q) tinha, pois, o R. que cumprir o contrato nos seus exatos termos - e não alterando-o unilateralmente -, não constituindo qualquer abuso de direito a pretensão dos AA. do cumprimento do contrato;
R) se abuso houvesse seria do R. (e com o acolhimento do tribunal a quo) em querer obrigar os AA. a pagarem obras que nenhum ou muito reduzido valor acrescentaram ao seu prédio, deixando-o esventrado, sem condições para utilizar ou arrendar (e demandando a conclusão das obras, que o R. deveria ter feito, elevada soma);
S) quando, por absurdo, assim se não considerasse e se equiparassem os valores gastos pelo R. e as rendas devidas, relativas aos anos de 2001 a 2004, sempre o R. deveria ser condenado a pagar as rendas e indemnização legal relativas ao período de janeiro de 2005 a junho de 2007, ou seja, o pedido da alínea b) da ação;
T) assim, a douta sentença recorrida violou, por má interpretação ou aplicação, entre outros, o disposto nos arts. 252, 287, 406 e 437 do Código Civil.
O réu apresentou contra-alegações, nas quais preconiza a manutenção do julgado.
II. Do mérito do recurso
1. Definição do objecto do recurso
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 3, CPC), salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660º, nº 2, in fine), consubstancia-se nas seguintes questões: 1) apreciação do invocado princípio da preclusão, relativamente à integração na base instrutória, dos artigos 78.º-A e 78.º-B; 2) apreciação da decisão da matéria de facto, relativamente aos artigos 31.º, 78.º-A, 78.º-B, 54.º, 55.º, 76.º e 78.º base instrutória; 3) definição dos contratos celebrados entre as partes e apreciação dos pressupostos da alteração das circunstâncias invocado pelo réu e acolhido pelo tribunal na sentença sob censura.
2. Apreciação do recurso da matéria de facto.
2.1. A invocada preclusão da possibilidade de alteração da base instrutória
Na audiência de julgamento, conforme se encontra documentado na acta de fls. 254, o réu requereu o aditamento à base instrutória, dos factos alegados no artigo 41.º da contestação.
Tal aditamento foi deferido por despacho proferido em acta, que determinou a integração da base instrutória dos artigos 78.º-A e 78.º-B, com o seguinte teor:
78-A. Ao celebrarem o acordo em causa nestes autos, as partes pretenderam que os montantes que deveriam ser pagos nos anos de 2001 a 2005 fossem canalizados para a requalificação dos edifícios.
78-B. E definiram como limite máximo do investimento do réu no referido prédio o valor total das rendas a pagar nos anos de 2001 a 2005.
Na alínea A) das suas conclusões, alegam os recorrentes que «o despacho, proferido no início da audiência de discussão e julgamento, em que, a requerimento do R., foram acrescentados os pontos 78-A e 78-B, viola, de forma patente, o princípio da preclusão e os arts. 511, n.º 2, 153 e 145 CPC, pois que o momento processual para reclamar da Base Instrutória era o prazo de 10 dias após notificação da mesma».
Salvo o devido respeito, não assiste razão aos recorrentes sobre esta questão, como resulta, aliás, da sólida fundamentação do despacho que admitiu o aditamento da base instrutória.
Como refere Carlos Lopes do Rego[1], a organização da base instrutória não tem eficácia preclusiva, sendo perfeitamente viável que o tribunal, no decurso da audiência final, proceda à respectiva ampliação, nos termos estabelecidos nos arts. 650.º, n.º 2 alínea f) e n.º 3 e 264.º - com vista a tomar atendíveis, não apenas factos articulados que, por lapso (embora não reclamado) naquela não foram incluídos, como inclusivamente a atender a factos complementares ou concretizadores, não oportunamente alegados pela parte interessada, mas atendíveis nos termos estabelecidos no n.º 3 do art. 264.º, todos do Código de Processo Civil.
Mais refere o autor citado, que continua plenamente válida a doutrina fixada no Assento do Supremo Tribunal de Justiça, de 26 de Maio de 1994, com o seguinte teor: «No domínio de vigência dos Códigos de Processo Civil de 1939 e 1961 (…), a especificação, tenha ou não havido reclamações, tenha ou não havido impugnação do despacho que as decidiu, pode sempre ser alterada, mesmo na ausência de causas supervenientes, até ao trânsito em julgado da decisão final do litígio.»
A reforma do processo civil acentuou a natureza instrumental e provisória da fase de condensação, como enfatiza o autor citado, orientando o processo com vista à realização do direito, traduzida no apuramento da verdade material (artigo 265/3 do CPC), o que seria incompatível com a invocada preclusão.
No mesmo sentido, refere-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 4 de Fevereiro de 2010[2], que a questão sobre a formação do caso julgado formal relativo à especificação e ao questionário, há muito debatida, fora resolvida, no sentido negativo, com o Assento nº 14/94, de 26 de Maio, hoje com o valor de acórdão de uniformização de jurisprudência, que se reportava especificamente à especificação, não havendo razão, já na altura, para não aplicar tal doutrina ao questionário, tese reforçada com a revisão do CPC, que veio realçar a função instrumental das normas processuais civis, para, em princípio, não prejudicarem a correspondência entre a decisão final e o direito substantivo adequado à solução do litígio[3].
Conclui-se no referido acórdão do STJ, que qualquer das partes tem «toda a legitimidade para, no recurso da decisão final, fazer notar ao tribunal as omissões da especificação e do questionário, mesmo que não tenha apresentado qualquer reclamação contra as referidas peças processuais.»
Face ao exposto, bem decidiu o M.º Juiz do tribunal a quo quando determinou o aditamento em causa à base instrutória, não merecendo tal despacho qualquer censura desta Relação, improcedendo, em consequência, a argumentação expendida nas conclusões A) e B).
2.2. A delimitação do recurso, feita pelos Apelantes nas suas conclusões.
(…)
Improcede, face ao exposto, o recurso da decisão da matéria de facto (conclusões A) a H).
3. Fundamentos de facto
De acordo com a decisão que antecede, são os seguintes os factos provados nos autos:
1. Em 19 de Julho de 2000, a mãe dos autores, (…), e os próprios autores homens, todos como proprietários e promitentes senhorios, e o réu, como promitente arrendatário, outorgaram um contrato escrito, relativo a um prédio urbano, sito nas ..., freguesia de ..., deste concelho, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo ...º, a confrontar de norte com estrada (actualmente denominada Rua Rancho Folclórico “As Salineiras de ...”), sul com os próprios, nascente com ... e poente com estrada (actualmente denominada Rua dos Barranhos), que denominaram de “Contrato de Promessa de Arrendamento e Contrato de Empreitada” - cf. documento de fls. 27 a 31, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Em 2 de Novembro de 2006, faleceu (…), mãe dos autores, no estado de viúva de (…) - cf. Documento de fls. 32 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
3. Segundo as cláusulas 1ª e 2ª, do contrato mencionado em A), dos factos assentes, (…) e os seus filhos, C (…), O (…), E (…) e M (…), prometiam dar de arrendamento ao réu, todo o rés-do-chão desse prédio, outrora destinado a comércio de mercearias e vinhos e a habitação, bem como o respectivo logradouro (pátio com cerca de 120 m2), a que correspondem, como acessos, os números de polícia 11 e 13 da Rua Rancho Folclórico “As Salineiras de Lavas” e o número 50 da Rua dos Barranhos.
4. O arrendamento referido em C), dos factos assentes, seria pelo prazo de um ano, renovando-se por iguais e sucessivos períodos, com início no primeiro dia do mês seguinte ao da conclusão das obras que o ora réu, previamente, iria realizar no prédio, e que deveriam estar concluídas no dia 31 de Dezembro de 2000, pelo que o contrato de arrendamento teria inicio em 1 de Janeiro de 2001.
5. O arrendamento destinava-se a habitação, escritório, oficina e armazém de materiais de refrigeração e clima1ização da indústria hoteleira.
6. A renda a pagar pelo ora réu seria de 60.000$00 mensais no ano de 2001, 65.000$00 mensais no ano de 2002, 70.000$00 mensais no ano de 2003 e 75.000$00 mensais no ano de 2004, sendo actualizada, nos anos de 2005 e seguintes, pela aplicação dos coeficientes legais.
7. Previamente, o réu obrigou-se a efectuar obras de restauro ou adaptação necessárias para que a Câmara Municipal, em vistoria prévia a realizar, emitisse a competente licença de utilização para outorga do contrato de arrendamento ficando como contrapartida dispensado de pagar as primeiras 48 (quarenta e oito) rendas, correspondentes ao período de 1 de Janeiro de 2001 a 31 de Dezembro de 2004, no valor de Esc.: 3.240.000$00.
8. Consta da cláusula decima quarta do contrato supracitado em A), dos factos assentes, que o valor das obras a executar pelo réu se estima em Esc.: 3.240.000$00.
9. Os autores (…) ao tempo da celebração do contrato referido em A) eram emigrantes no Brasil.-----
10. As obras aludidas em G) constantes do contrato referido em A) são as seguintes: 1º- construção de uma casa de banho numa das actuais divisões da habitação; 2º- ampliação da parte destinada a habitação, com construção de um novo quarto, com inerente redução da parte destinada a comércio; 3º- construção de um escritório sob as escadas de acesso ao 1º andar; 4º- transformação de duas cozinhas numa só divisão (cozinha e sala); 5º- demolição de todas as paredes interiores e telhados dos estábulos existentes no pátio; 6º- nova pavimentação do pátio e sua nova cobertura em estrutura metálica; 7º- construção de um canal de descargas de água na parede do fundo dos actuais estábulos e na parede do pátio paralela à Rua dos Barranhos; 8º- aumentar, em altura, a entrada existente pela Rua dos Barranhos, a que corresponde o número 50 de polícia, e substituir o portão por um novo; 9º- construção, no pátio, de vestíbulos, um balneário e arrecadação e/ou pequena oficina de montagens, desmontagens e ensaios de equipamentos; 10º- nova instalação eléctrica; 11º- nova instalação de água; 12º- nova rede de esgotos, nomeadamente para servir a casa de banho e o balneário referidos, respectivamente, em 1º e 9º; 13º- construção de uma parede nova, em tijolo, encostada à existente no pátio, do lado nascente, para suporte e encaixe da estrutura base da cobertura metálica mencionada em 6º; 14º- construção de novas paredes em tijolo, encostadas às existentes no pátio, dos lados sul e poente ou picagem e reboco interior destas paredes; e, 15º- eventual demolição da cozinha de forno existente no pátio, de molde a permitir o alargamento da entrada pela Rua dos Barranhos, número 50, ficando, assim, o novo portão (que pode ser de correr) com o dobro da largura actual.
11. Do contrato referido em A), consta ainda que o réu se obrigou a proceder à limpeza e pintura exterior de todo o edifício, isto é, não só do rés-do-chão objecto do contrato, mas também do 1º andar e restantes partes do prédio, quer das que dão para a Rua do Rancho Folclórico “As Salineiras de ...” e Rua dos Barranhos, quer das que dão para o interior do pátio - cf. cláusula 13ª do documento constante de fls. 27 a 31.
12. O réu efectuou uma parte das obras acordadas e não providenciou pela vistoria e licenciamento camarário.
13. O réu procedeu à construção de um escritório sob as escadas de acesso ao 1.º andar, conforme estipulado no contrato, ocupando-o com o seu negócio.
14. O réu derrubou as paredes divisória entre as duas cozinhas, mencionadas em J) (4º).
15. O réu retirou o portão da entrada existente na Rua dos Barranhos, a que corresponde o número 50 de polícia.
16. O réu construiu a casa de banho mencionada em J) (1º) e fez os esgotos para a servir.
17. O réu procedeu à construção de uma parede nova, em tijolo, encostada à existente no pátio, do lado nascente.
18. O réu manteve-se no imóvel referido em A) até Junho de 2007, altura em que procedeu à entrega das chaves por meio de carta registada ao autor C (…).
19. Todo o rés-do-chão do imóvel encontra-se sem licença de utilização, não podendo ser dado em arrendamento.
20. O contrato mencionado em A) foi negociado entre um representante dos autores e foi minutado por um advogado.
21. Os autores C (…), O (…), E (…) e M (…) são os únicos filhos de (…).
22. Depois de se ter instalado no local, o réu utilizou o escritório referido em N), e uma pequena sala a este anexa, onde guardava mercadorias do seu comércio, bem como o espaço do logradouro para estacionamento de viaturas.
23. Das obras referidas em Q) ficou por colocar as loiças de casa de banho, o autoclismo e respectivas ligações, deixando o réu essas loiças e o autoclismo dentro de caixas, e ficou também aí por colocar torneiras.
24. Não foi efectuada a ampliação, mencionada em J) (2º), da parte destinada a habitação, com construção de um novo quarto.
25. O réu não efectuou nova pavimentação do pátio.
26. Nem efectuou uma nova cobertura do pátio em estrutura metálica.
27. O réu não construiu um canal de descargas na parede do fundo dos estábulos.
28. O réu utilizou o portão mencionado em P) como taipal para vedar o acesso à cozinha e não o substituiu por um novo.
29. Não procedeu à construção, no pátio, de vestíbulos, um balneário e arrecadação e/ou pequena oficina de montagens, desmontagens e ensaios de equipamentos.
30. Ao nível da instalação eléctrica, o réu procedeu à aplicação de um quadro eléctrico e à colocação de instalação eléctrica no escritório, tendo ainda aplicado um ramal de uma lâmpada fluorescente na zona do comércio, onde o contrato de arrendamento previa a execução de um quarto.
31. Para além das infra-estruturas referidas em Q), o réu executou as infraestruturas de esgotos relativas a uma instalação sanitária de apoio ao escritório.
32. O réu não rebocou as paredes do pátio.
33. Das paredes exteriores do edifício, apenas se encontra por rebocar e pintar a nova parede do rés-do-chão que dá para o pátio e serve de apoio à laje da cobertura, em terraço, do pátio, encontrando-se por limpar e pintar a parede da empena, a partir da cobertura do prédio vizinho.
34. Os autores ao contratarem nos termos constantes de A), O), F) e H) tinham em vista a reabilitação do prédio, para o darem de arrendamento, quer ao réu quer, findo o contrato com o mesmo, a terceiros.
35. Os autores, para efectuar as obras que faltam fazer, pediram um orçamento à empresa ..., Lda., o qual monta em €:36.848,92, acrescido de IVA.
36. E outro a (…), no valor de €: 37.958,33, acrescido de IVA.
37. O réu não pagou rendas a partir de 1 de Janeiro de 2005.
38. Quando o réu iniciou as obras no locado, o seu interior estava degradado, encontrando-se apodrecidas as janelas que o réu veio a substituir.
39. Os anexos eram constituídos por estábulos abandonados, com restos de estrume e pias.
40. O advogado mencionado em U) foi contratado pelos autores.
41. O réu, ao celebrar o contrato, desconhecia qual o verdadeiro estado do espaço prometido arrendar, não sabendo, nomeadamente, que os interiores de algumas paredes, depois de tocados, rapidamente ruíam, como veio a constatar posteriormente.
42. O réu após a assinatura do contrato iniciou as obras de limpeza e lavagem do edifício.
43. E de demolição das paredes interiores dos estábulos existentes.
44. Após o referido em 32º a 34º, da base instrutória, e O), dos factos assentes, o réu foi alertado por terceiros para a necessidade de existência de um projecto de alterações na Câmara Municipal, bem como para a impossibilidade de licenciamento das obras e do prédio na sua falta.
45. O réu tomou conhecimento de que o constante do processo camarário não correspondia à construção existente no local, existindo paredes e janelas que não estavam em conformidade com aquele processo.
46. E que nem os estábulos existentes estavam legalizados, não existindo qualquer processo de licenciamento dos mesmos.
47. Não existia qualquer projecto para alterações e tal era do conhecimento dos autores.
48. Sem projecto para alterações e sem o licenciamento dos estábulos, as obras que tinham ficado estipuladas não poderiam ser licenciadas.
49. Nos termos da cláusula oitava do acordo referido em A), o réu ficou autorizado a requerer o licenciamento das obras.
50. Foi dado conhecimento do referido em 43º, da base instrutória, ao representante dos autores.
51. Tendo este por algumas vezes visitado o local.
52. Os autores nunca apresentaram qualquer solução, nem demonstraram preocupação com o assunto.
53. O réu concluiu as obras referidas em N) porque necessitava de espaço para de imediato desenvolver a sua actividade comercial.
54. E porque já tinha empatado dinheiro nas obras efectuadas.
55. No escritório o réu construiu uma parede interior, em gesso cartonado (pladur), tendo revestido o chão de tal divisão a flutuante melanímico e pintado e seu interior.
56. E já tinha efectuado a instalação eléctrica.
57. Ao longo dos tempos que permaneceu ocupando o escritório, o réu efectuou as obras acima referidas.
58. Algumas dessas obras foram inesperadas e mostravam-se imperiosas em face da degradação do prédio.
59. O réu efectuou, a pedido dos próprios autores, obras não definidas no contrato.
60. Quando se tentavam retirar as telhas do telhado que fazia parte dos estábulos e da cozinha do forno existentes no pátio (logradouro), já com parte da parede interior construída, mais de metade dessa parede ruiu.
61. Verificando-se então que aquelas paredes não tinham resistência para suportar qualquer tipo de estrutura ou mesmo paredes interiores, devido ao seu estado de conservação.
62. Como consequência, o réu teve que retirar todo o entulho gerado e construir de raiz os alicerces e as três paredes.
63. Tais obras não estavam previstas mas eram necessárias em virtude da degradação e fragilidade das paredes.
64. Na parte de habitação, o réu constatou que as 4 (quatro) janelas de madeira e as portas interiores existentes se despegaram dos respectivos aros após a tentativa de serem abertas.
65. O referido em 61º, da base instrutória, originou que as paredes tivessem que ser rebocadas para aí assentar as novas janelas de alumínio.
66. Ainda na habitação, o réu demoliu as paredes interiores e arrancou o chão existente.
67. O réu iniciou a construção de duas casas de banho, que não completou, e executou os respectivos esgotos.
68. Aquando da ligação dos esgotos à fossa existente, verificou-se que esta não oferecia bom escoamento.
69. Pelo que foi necessário abrir uma vala, construindo a respectiva tubagem da casa até à rua onde se encontra a caixa de limpeza, e, desta, para o colector camarário.
70. No espaço destinado à construção de mais um quarto existia um poço.
71. Através de um representante seu, os autores solicitaram também ao réu que procedesse à demolição da escada que dava acesso do pátio ao 1º andar.
72. Esta obra implicou, ainda, por razões de segurança, o reforço da parede, uma vez que era aquela escada que fazia a sustentação da marquise do 1º andar.
73. Como a parede mencionada em 70º, da base instrutória, já apresentava diversas fissuras foi necessário fazer uma nova parede no seguimento da parede lateral do quarto.
74. Foi ainda necessário construir uma placa de betão como tecto, servindo esta também de terraço à marquise de 1º andar.
75. Em 2006, o autor C (…) tomou conhecimento das obras até então realizadas.
76. O réu executou a rede de esgotos e de águas para o primeiro andar.
77. Na compra de materiais e serviços para estas obras e na contratação de mão-de-obra especializada, o réu despendeu 25.802,96 € [vinte e cinco mil, oitocentos e dois euros e noventa e seis cêntimos].
78. Os duplicados das facturas referidas em 76º, da base instrutória, foram entregues ao autor C (…), enquanto representante dos autores.
79. O montante indicado em 76º, da base instrutória, não contempla a mão-de-obra do réu e do seu pai, que acompanharam todas as fases das obras efectuadas e nas quais empenharam o seu trabalho.
80. Ao celebrarem o acordo em causa nestes autos, as partes pretenderam que os montantes que deveriam ser pagos nos anos de 2001 a 2005 fossem canalizados para a requalificação dos edifícios.
81. E definiram como limite máximo do investimento do réu no referido prédio o valor total das rendas a pagar nos anos de 2001 a 2005.
82. A elaboração de projectos de alterações e de licenciamento implicaria custos não contemplados pelas partes aquando da celebração do acordo referido em A), dos factos assentes, nomeadamente, com honorários do projectista e do técnico responsável pela obra.
83. Na altura em que contratou com os autores, o réu era um jovem sem qualquer experiência neste tipo de situações.
84. O réu nunca usufruiu da parte que seria destinada a armazém e oficina do seu comércio (estábulos) nem da habitação.
85. Ao contratar com os autores da forma como o fez, o réu tinha a expectativa de vir a estabelecer no mesmo local o seu estabelecimento comercial, respectivo armazém e o seu lar, evitando deslocações entre uns e outros.
86. A pessoa referida em U), dos factos assentes, que em representação dos autores negociou o contrato, veio posteriormente a ser sogro do réu.
87. E o advogado referido em U), dos factos assentes, limitou-se a escrever no contrato aquilo que lhe foi referido pelo réu e pelo seu sogro, este como representante dos autores homens e sua mãe.
88. O réu foi ao local antes de celebrar o contrato e viu o estado em que este aparentemente se encontrava.
89. O réu sabia que a casa em questão era de construção relativamente antiga.
4. Fundamentos de direito
4.1. A autonomia dos contratos celebrados entre as partes
Alegam os recorrentes, nas conclusões I), J) e K), que a sentença recorrida incorre no equívoco de considerar o contrato dos autos como dois contratos, quando, na verdade, se trata de um único contrato, já que o não pagamento de rendas ao longo de quatro anos funcionava, para o R., como a contrapartida do seu investimento inicial e, para os AA., como o “preço” de não serem eles a investir directamente no seu imóvel, convertendo-se a promessa de arrendamento, automaticamente, em arrendamento, a partir de 1 de Janeiro de 2001, uma vez feitas as obras pelo R., até essa data, e por ele obtidas as licenças necessárias.
Afigura-se que não lhes assiste razão.
Vejamos.
De acordo com o ensinamento do Professor Inocência Galvão Telles[4], os contratos mistos têm carácter unitário, resultando da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da participação num contrato de aspectos próprios de outro ou outros.[5]
Em tal fusão, os elementos correspondentes a vários tipos contratuais agremiam-se em ordem à realização de função social unitária, por uma das seguintes vias: i) ou forma-se um acordo pela conjugação de parte dos elementos de diversos contratos típicos; ii) ou em certa espécie contratual insinuam-se ou incrustam-se elementos estranhos.
Em qualquer das situações descritas, ocorre a fusão e não o simples cúmulo, sendo o contrato misto é um contrato, composto por diversos tipos contratuais.
De acordo com o n.º 2 do artigo 405.º do Código Civil, onde se consagra a ampla autonomia da vontade contratual, os contraentes podem reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios.
Para que os diversos elementos contratuais distintos façam parte de um único contrato, é necessário que se integrem num processo unitário e autónomo de composição de interesses, o que deverá ser aferido com base em dois critérios essenciais: um centrado na unidade ou pluralidade da contraprestação, outro alicerçado na unidade ou pluralidade do esquema económico subjacente à contratação.
De acordo com os critérios enunciados, se às diversas prestações a cargo de uma das partes corresponde uma prestação única da contraparte, torna-se incontornável a presunção de que quiseram celebrar um só contrato.
O mesmo ocorre quando na base das prestações a que se encontram adstritas uma e outra parte, haja um esquema unitário, um acerto de interesses, de tal modo que a parte obrigada a realizar várias prestações, as não queira negociar separadamente mas apenas em conjunto.
No que respeita às disposições legais que regem os contratos mistos, Inocêncio Galvão Telles[6] refere duas teorias doutrinárias: a da absorção e a da combinação.
De acordo com a primeira teoria enunciada, deve individualizar-se no contrato misto a parte preponderante, que lhe imprime carácter, e enquadrá-lo no tipo a que assim fundamentalmente pertence, salvas as modalidades diferenciais derivadas da presença de elementos estranhos.
De acordo com a segunda, a regulamentação do contrato misto resultará da combinada aplicação dos preceitos pertinentes aos vários tipos em que o contrato se inspira.
Propõe o autor citado, a utilização de uma ou outra teoria, casuisticamente.
Vejamos agora, face ao breve enquadramento dogmático do “contrato misto”, se o acordo celebrado entre as partes, em discussão nestes autos, se enquadra na figura doutrinária em apreço.
Na situação a que se reportam os autos, como bem se refere na sentença recorrida, se os autores e o réu tivessem acordado na cedência do gozo do imóvel, a troco da realização das obras, não restariam dúvidas em qualificar o acordo, como contrato misto.
Acontece, no entanto, que no caso sub judice, as partes não celebraram um contrato de arrendamento (com adstrição do locatário à realização de obras no arrendado, com vista a adequá-lo ao fim do arrendamento), mas sim um contrato promessa de arrendamento, estipulando expressamente que o arrendamento teria o seu início no primeiro dia seguinte ao da conclusão das obras a efectuar pelo futuro locatário.
Do exposto se conclui que as partes celebraram dois contratos distintos: um com vista à realização das obras no prédio prometido arrendar; e outro, pressupondo a realização dessas obras, destinado à futura concessão do gozo desse imóvel.
As partes erigiram em condição do início do prometido arrendamento, a realização das obras no local a arrendar, as quais não foram concluídas, não chegando sequer a iniciar-se o prometido contrato de arrendamento.
Sem obras que viabilizassem a atribuição da licença camarária, o contrato de arrendamento não se revelava possível.
É o que resulta do (facto 19): «Todo o rés-do-chão do imóvel se encontra sem licença de utilização, não podendo ser dado em arrendamento.»
A existência de tal licença era condição indispensável, nos termos do artigo 9º, do Regime do Arrendamento Urbano, aplicável a estes autos atenta a data da celebração do contrato que aqui se discute (Decreto-Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro), que dispõe no n.º 1 do artigo 9.º: «Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante a vistoria realizada menos de oitos anos antes da celebração do contrato.»
Como se referiu, para além da promessa de arrendamento, celebraram ainda autores e réu um outro acordo, por meio do qual o réu se obrigou a efectuar obras de restauro ou adaptação necessárias para que a Câmara Municipal, em vistoria prévia a realizar, emitisse a competente licença de utilização para outorga do contrato de arrendamento, ficando como contrapartida dispensado de pagar as primeiras 48 (quarenta e oito) rendas, correspondentes ao período de 1 de Janeiro de 2001 a 31 de Dezembro de 2004, no valor de Esc.: 3.240.000$00, tendo ficado discriminadas no escrito onde tal acordo foi consignado.
Ora, uma vez que se tratou de um acordo mediante o qual o réu se obrigou a realizar uma obra (restauro ou adaptação do imóvel prometido arrendar necessárias para que a Câmara Municipal, em vistoria prévia a realizar, emitisse a competente licença de utilização para outorga do contrato de arrendamento) mediante um preço (a quantia de Esc.: 3.240.000$00), tal convenção pode ser qualificada como um contrato de empreitada, de acordo com o disposto no artigo 1207º, do Código Civil.
Temos assim dois contratos em presença: i) contrato de empreitada, mediante o qual o réu se obrigou a realizar uma obra de restauro ou adaptação do imóvel prometido arrendar, para que a Câmara Municipal, em vistoria prévia a realizar, emitisse a competente licença de utilização para outorga do futuro contrato de arrendamento; ii) contrato promessa de arrendamento, que seria celebrado e vigoraria logo que realizadas as obras e emitida a indispensável licença de utilização.
De acordo com a doutrina tradicional, os dois contratos em apreço integram o conceito de união de contratos extrínseca.
Como refere o Professor Inocência Galvão Telles[7], dos contratos mistos, deve distinguir-se a união de contratos, também chamada coligação de contratos.
No caso da união de contratos, estes mantêm-se diferenciados, conservando cada um a sua individualidade.
Na expressão do autor citado, os contratos cumulam-se, não se fundem.
Distingue a doutrina[8] três espécies de união de contratos: união extrínseca; união alternativa; e união com dependência
Na união extrínseca, o único factor de ligação reside na circunstância de se celebrarem na mesma ocasião, constando por exemplo do mesmo escrito.
Na união com dependência, há entre os contratos um vínculo traduzido no facto de a validade e vigência de um contrato depender da validade e vigência do outro[9].
Na união alternativa, são celebrados dois contratos, em termos tais que, conforme ocorra ou não certo evento, assim se considerará celebrado apenas um deles.
Na situação sub judice, estamos perante dois contratos distintos, verificando-se a união extrínseca, na medida em que foram celebrados entre as mesmas partes, na mesma ocasião e consignados no mesmo escrito.
Improcedem as conclusões I), J) e K).
4.2. A inviabilidade da pretensão dos autores, face à prova produzida, à equidade e aos limites decorrentes do abuso de direito
Nas conclusões L) a R), alegam os recorrentes que não se verificam os pressupostos da alteração das circunstâncias, previstos no art. 437 do Código Civil, que o recorrido não invocou erro, nem requereu a anulação do contrato e só as nulidades, que não as anulabilidades são de conhecimento oficioso, e que de acordo com o art. 406.º do Código Civil, os contratos devem ser pontualmente cumpridos, pelo que o recorrido o deveria ter cumprido nos seus exactos termos, não se verificando a limitação do abuso de direito.
Vejamos.
No que concerne ao contrato de empreitada celebrado entre as partes, do mesmo emergem na esfera do dono da obra (autores) os seguintes direitos: obtenção de um resultado, ou seja, o direito a que, no prazo acordado, lhe seja entregue uma obra; fiscalização da obra, sem que, no entanto, exista qualquer subordinação jurídica do empreiteiro para com o dono da obra.
Correspectivamente, impendem sobre o dono da obra os deveres de prestação do preço, obrigação principal do dono da obra, fazendo a retribuição parte da noção legal de empreitada; colaboração necessária com o empreiteiro, a fim de que este possa executar a obra a que se obrigou; e aceitação da obra, desde que a mesma tenha sido executada sem defeitos e nos termos acordados.
Em contrapartida, sobre o empreiteiro recaem os deveres de realização da obra, em conformidade com o convencionado e sem vícios; fornecimento de materiais e utensílios; conservação da coisa; e entrega da coisa.
Os sujeitos do contrato de empreitada sub iudice são os autores e o réu, aqueles como donos da obra e este como empreiteiro, sendo a obra o resultado da actividade a que o réu se obrigou e que consistiu na execução dos trabalhos de restauro ou adaptação do imóvel prometido arrendar necessárias para que a Câmara Municipal, em vistoria prévia a realizar, emitisse a competente licença de utilização para outorga do contrato de arrendamento, sendo o preço o quantitativo pecuniário que foi acordado por autores e réu aquando da celebração do contrato, a saber, Esc. 3.240.000$00, que seria pago à custa das primeiras 48 (quarenta e oito) rendas, correspondentes ao período de 1 de Janeiro de 2001 a 31 de Dezembro de 2004.
De harmonia com o disposto no artigo 406º, número 1, do Código Civil, invocado pelos recorrentes, os contratos devem ser pontualmente cumpridos, sendo certo que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, nos termos do n.º 1 do artigo 762º do Código Civil.
Resulta dos factos provados que o réu não realizou a totalidade das obras a que se obrigou, mas apenas uma parte delas.
Ora, nos termos do artigo 1208º, do Código Civil, «o empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor dela, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato».
Decorre do citado normativo, que o cumprimento se terá por defeituoso quando a obra tenha sido realizada com deformidades ou com vícios, impendendo sobre o empreiteiro o dever de executar uma obra isenta de defeitos.
Sobre o empreiteiro, impende também a obrigação de eliminar os defeitos de que a obra feita eventualmente padeça, assentando tal obrigação na responsabilidade contratual pelo não cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso do contrato.
Tal responsabilidade do empreiteiro cessa, todavia, nos termos do artigo 1219º, do Código Civil, no caso de o dono da obra a ter aceitado sem reserva, com conhecimento dos vícios, presumindo-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.
No caso em apreço, o réu não provou que tenha havido aceitação da obra, sem reserva.
Alegou, todavia, o réu e ficou provado que, ao celebrar o contrato, desconhecia qual o verdadeiro estado do espaço prometido arrendar, não sabendo, nomeadamente, que os interiores de algumas paredes, depois de tocados, rapidamente ruíam, como veio a constatar posteriormente.
Com relevância nesta sede, provou-se que:
38. Quando o réu iniciou as obras no locado, o seu interior estava degradado, encontrando-se apodrecidas as janelas que o réu veio a substituir.
41. O réu, ao celebrar o contrato, desconhecia qual o verdadeiro estado do espaço prometido arrendar, não sabendo, nomeadamente, que os interiores de algumas paredes, depois de tocados, rapidamente ruíam, como veio a constatar posteriormente.
44. Após o referido em 32º a 34º, da base instrutória, e O), dos factos assentes, o réu foi alertado por terceiros para a necessidade de existência de um projecto de alterações na Câmara Municipal, bem como para a impossibilidade de licenciamento das obras e do prédio na sua falta.
45. O réu tomou conhecimento de que o constante do processo camarário não correspondia à construção existente no local, existindo paredes e janelas que não estavam em conformidade com aquele processo.
46. E que nem os estábulos existentes estavam legalizados, não existindo qualquer processo de licenciamento dos mesmos.
47. Não existia qualquer projecto para alterações e tal era do conhecimento dos autores.
48. Sem projecto para alterações e sem o licenciamento dos estábulos, as obras que tinham ficado estipuladas não poderiam ser licenciadas.
50. Foi dado conhecimento desse facto ao representante dos autores.
51. Tendo este por algumas vezes visitado o local.
52. Os autores nunca apresentaram qualquer solução, nem demonstraram preocupação com o assunto.
58. Algumas dessas obras foram inesperadas e mostravam-se imperiosas em face da degradação do prédio.
59. O réu efectuou, a pedido dos próprios autores, obras não definidas no contrato.
60. Quando se tentavam retirar as telhas do telhado que fazia parte dos estábulos e da cozinha do forno existentes no pátio (logradouro), já com parte da parede interior construída, mais de metade dessa parede ruiu.
61. Verificando-se então que aquelas paredes não tinham resistência para suportar qualquer tipo de estrutura ou mesmo paredes interiores, devido ao seu estado de conservação.
62. Como consequência, o réu teve que retirar todo o entulho gerado e construir de raiz os alicerces e as três paredes.
63. Tais obras não estavam previstas mas eram necessárias em virtude da degradação e fragilidade das paredes.
64. Na parte de habitação, o réu constatou que as 4 (quatro) janelas de madeira e as portas interiores existentes se despegaram dos respectivos aros após a tentativa de serem abertas.
65. O referido em 61º, da base instrutória, originou que as paredes tivessem que ser rebocadas para aí assentar as novas janelas de alumínio.
66. Ainda na habitação, o réu demoliu as paredes interiores e arrancou o chão existente.
67. O réu iniciou a construção de duas casas de banho, que não completou, e executou os respectivos esgotos.
68. Aquando da ligação dos esgotos à fossa existente, verificou-se que esta não oferecia bom escoamento.
69. Pelo que foi necessário abrir uma vala, construindo a respectiva tubagem da casa até à rua onde se encontra a caixa de limpeza, e, desta, para o colector camarário.
70. No espaço destinado à construção de mais um quarto existia um poço.
71. Através de um representante seu, os autores solicitaram também ao réu que procedesse à demolição da escada que dava acesso do pátio ao 1º andar.
72. Esta obra implicou, ainda, por razões de segurança, o reforço da parede, uma vez que era aquela escada que fazia a sustentação da marquise do 1º andar.
73. Como a parede mencionada em 70º, da base instrutória, já apresentava diversas fissuras foi necessário fazer uma nova parede no seguimento da parede lateral do quarto.
74. Foi ainda necessário construir uma placa de betão como tecto, servindo esta também de terraço à marquise de 1º andar.
75. Em 2006, o autor C (…) tomou conhecimento das obras até então realizadas.
76. O réu executou a rede de esgotos e de águas para o primeiro andar.
77. Na compra de materiais e serviços para estas obras e na contratação de mão-de-obra especializada, o réu despendeu 25.802,96 € [vinte e cinco mil, oitocentos e dois euros e noventa e seis cêntimos].
78. Os duplicados das facturas referidas em 76º, da base instrutória, foram entregues ao autor C (…), enquanto representante dos autores.
79. O montante indicado em 76º, da base instrutória, não contempla a mão-de-obra do réu e do seu pai, que acompanharam todas as fases das obras efectuadas e nas quais empenharam o seu trabalho.
80. Ao celebrarem o acordo em causa nestes autos, as partes pretenderam que os montantes que deveriam ser pagos nos anos de 2001 a 2005 fossem canalizados para a requalificação dos edifícios.
81. E definiram como limite máximo do investimento do réu no referido prédio o valor total das rendas a pagar nos anos de 2001 a 2005.
82. A elaboração de projectos de alterações e de licenciamento implicaria custos não contemplados pelas partes aquando da celebração do acordo referido em A), dos factos assentes, nomeadamente, com honorários do projectista e do técnico responsável pela obra.
83. Na altura em que contratou com os autores, o réu era um jovem sem qualquer experiência neste tipo de situações.
84. O réu nunca usufruiu da parte que seria destinada a armazém e oficina do seu comércio (estábulos) nem da habitação.
88. O réu foi ao local antes de celebrar o contrato e viu o estado em que este aparentemente se encontrava.
89. O réu sabia que a casa em questão era de construção relativamente antiga.
Como se refere na sentença recorrida, os factos provados demonstram, ainda, que o verdadeiro estado do locado e a extensão das obras de restauro que o mesmo reclamava eram desconhecidos por todos os contraentes, só assim se compreendendo, presumindo-se autores e réu de boa fé, que tenham fixado na módica quantia de Esc.: 3.240.000$00 (pouco mais de quinze mil euros) o valor das obras a realizar pelo réu, conclusão esta ancorada no facto de, como ficou provado, na compra de materiais e serviços para as obras que efectuou no locado (e que ficaram aquém das contratualmente previstas) e na contratação de mão-de-obra especializada, o réu ter despendido 25.802,96 € [vinte e cinco mil, oitocentos e dois euros e noventa e seis cêntimos] e, bem assim, na circunstância de, como provado também ficou, para efectuar as obras que faltam fazer, os autores terem pedido um orçamento à empresa ..., Lda., o qual monta em €: 36.848,92, acrescido de IVA, e outro a (…), no valor de € 37.958,33, acrescido de IVA.
Ou seja, o valor efectivamente gasto pelo réu nas obras que realizou no locado (e que ficaram aquém das contratualmente previstas) e o valor que será necessário para terminar as obras acordadas, nos termos previstos no contrato, mostram efectivamente que o estado do imóvel a arrendar foi mal avaliado aquando da celebração do contrato, o que conduziu a uma subavaliação da extensão das obras necessárias e do seu valor - artigo 349º, do Código Civil.
Isto já para não falar do desconhecimento patenteado (uma vez mais se presumindo autores e réu de boa fé) quanto aos procedimentos a seguir com vista ao licenciamento das obras acordadas, sendo certo que, como provado ficou, a elaboração de projectos de alterações e de licenciamento implicaria custos não contemplados pelas partes aquando da celebração do acordo referido em A), dos factos assentes, nomeadamente, com honorários do projectista e de técnico responsável pela obra.
Assim, tendo ficado provado que ao celebrarem o acordo em causa nestes autos, as partes pretenderam que os montantes que deveriam ser pagos nos anos de 2001 a 2005 fossem canalizados para a requalificação dos edifícios e definiram como limite máximo do investimento do réu no referido prédio o valor total das rendas a pagar nos anos de 2001 a 2005, conclui-se na sentença recorrida, que o desconhecimento revelado sobre os elementos referidos, que constituíram a base do negócio, integra uma situação de erro.
Ao referido erro é aplicável, nos termos do artigo 252º, número 2, do Código Civil, o disposto sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído.
Contrariamente ao que os recorrentes alegam, a abordagem ao instituto referido (alteração das circunstâncias), não é efectuada na sentença como fundamento legitimador da resolução contratual, mas antes como fundamento de anulação do contrato, por expressa remissão do n.º 2 do artigo 252.º do CC.
Ou seja, tendo-se provado a verificação dos pressupostos do “erro-vício”, o contrato em causa poderia ser anulado, mas não resolvido[10].
Com efeito, e como adverte Inocêncio Galvão Telles[11], a disposição do artigo 252.º, n.º 2, do Código Civil não pode ser tomada à letra, na medida em que, ocupando-se do erro do declarante sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, manda aplicar a esse erro “o disposto [nos artigos 437.º a 439.º do CC] sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído”, sendo óbvio não poder estender-se a uma situação de invalidade, como a gerada por erro, um regime que supõe a celebração válida de um contrato, limitando-se a regular as vicissitudes futuras que este poderá sofrer mercê da alteração das circunstâncias em cujo contexto tal celebração ocorreu.
Um negócio afectado por erro, vício intrínseco, está sujeito a anulação e não a resolução.
Como se refere na douta sentença sob censura, da conjugação dos artigos 252.º, n.º 2, e 437.º, do Código Civil, resulta que a relevância do erro invocado pelo réu, como causa de anulação, está dependente de a exigência das obrigações assumidas pelas partes no contrato em apreço afectar gravemente os princípios da boa fé e não estar coberta pelos riscos próprios do contrato.
Atenta a disparidade dos valores previstos para a realização das obras acordadas, o valor que o réu efectivamente despendeu na realização de apenas parte dessas obras e os montantes que se mostram necessários para as concluir, entendeu o Tribunal a quo, que a exigência do cumprimento daquele contrato afecta grave e efectivamente os princípios da boa fé e não está coberta pelos riscos próprios do contrato.
Mais se entendeu na sentença sob recurso, que por essa razão, o contrato poderia ser anulado, a tal não obstando o facto de ter decorrido mais de um ano sobre o conhecimento do erro, uma vez que o contrato em apreço ainda não foi integralmente cumprido [artigo 287.º/2 CC].
Todavia, não tendo o réu invocado expressamente tal anulabilidade (mas apenas a situação de erro que a determina), não pôde a mesma ser atendida na sentença sob censura, por não ser passível de declaração ex officio [artigo 287.º/1CC].
Em suma, contrariamente ao que alegam os recorrentes nas conclusões N) e O), o tribunal recorrido não conheceu oficiosamente da anulabilidade decorrente do erro, cujos pressupostos fácticos se provaram.
Não o fez, nem o poderia ter feito.
O caminho seguido pelo tribunal a quo, foi outro: considerou que, ao invés do que ocorre com a anulação, pode verificar-se a mera modificação do negócio segundo juízos de equidade, tal como dispõe o artigo 437º, do Código Civil e, diversamente do que ocorre com a anulação, esta modificação já não está dependente de expressa invocação das partes, que apenas terão que carrear o suporte fáctico necessário ao preenchimento dos pressupostos previstos nas normas acima citadas.
Com o devido respeito, não podemos acolher nesta parte, a argumentação expendida na sentença recorrida.
Com efeito, a modificação do contrato com fundamento na alteração das circunstâncias, prevista no artigo 437.º do Código Civil, também não é susceptível de conhecimento oficioso, não tendo o réu invocado expressamente o instituto jurídico com causa.[12]
Vejamos o percurso seguido na douta sentença recorrida.
Traduzindo-se a equidade na justiça do caso concreto, tendo em conta a vontade hipotética das partes e a boa fé, conclui o tribunal a quo, que de acordo com tal critério, se as partes tivessem previsto o erro em que incorreram, agindo de boa fé, teriam acordado em que fosse descontado nos montantes devidos a título de rendas ou de compensação pela ocupação do local prometido arrendar (no caso de, como veio a suceder, não chegarem a reunir-se as condições necessárias ao início do arrendamento), o valor total das obras ali realizadas pelo réu.
Conclui-se na sentença, equacionando assim os valores reciprocamente devidos, de acordo com o enunciado critério de equidade e com as regras da boa fé:
1) Considerando os valores das rendas estipulados pelas partes para o prometido arrendamento (valor que, por o arrendamento se não ter efectivado, nos termos acima referidos, o tribunal considerará como compensação pela ocupação do local prometido arrendar) e atendendo a que o réu esteve no local arrendado até Junho de 2007, aos autores seria devida, como compensação pela ocupação do espaço prometido arrendar no âmbito do contrato-promessa de arrendamento, a quantia global de €: 27.410,75 (€: 16.161,05, correspondente ao período compreendido entre Janeiro de 2001 e Dezembro de 2004 + €:11.249,70, correspondente ao período compreendido entre Janeiro de 2005 e Junho de 2007).
2) Esse valor mostra-se totalmente compensado pelos montantes despendidos pelo réu nas obras que efectuou no local prometido arrendar, uma vez que, ao valor gasto com materiais e mão-de-obra especializada (€: 25.802,96), haverá que fazer acrescer o valor da própria mão-de-obra do réu e do seu pai, mostrando-se justa e equitativa a atribuição, a esse título, da quantia de €: 1.607,79.
Em suma, na perspectiva do tribunal recorrido, mostrando-se a exigência do cumprimento do contrato em apreço, pretendida pelos autores com a presente acção, altamente ofensiva dos princípios da boa fé e não compreendida pelos riscos próprios do contrato, operando-se a modificação daquele contrato segundo juízos de equidade, nos termos permitidos pelas disposições conjugadas dos artigos 252º, número 2 e 437º, do Código Civil, chega-se à conclusão de que ao réu nada mais é devido, no âmbito do contrato de empreitada celebrado, para além dos montantes despendidos nas obras que realizou no local prometido arrendar.
Da conclusão enunciada, decorreria assim a improcedência do pedido formulado pelos autores no sentido da condenação do réu na realização da totalidade das obras acordadas bem como no pagamento das rendas relativas ao período compreendido entre Janeiro de 2005 e Junho de 2007, e respectiva indemnização, bem como, por maioria de razão, no pagamento das rendas que os autores normalmente receberiam entre Julho de 2007 até à efectiva execução das obras (o pagamento da totalidade da compensação devida pela ocupação naquele período foi alcançado à custa do valor das obras efectuadas no locado e que o deixaram beneficiado em valor equivalente).
Da mesma conclusão decorreria igualmente à improcedência do pedido subsidiário, uma vez que, como se constatou, os montantes efectivamente despendidos pelo réu nas obras que realizou no local prometido arrendar são suficientes para cobrir os montantes que aos autores seriam devidos como compensação pela ocupação desse local.
E à mesma conclusão chega a sentença recorrida, analisando a pretensão dos autores sob o prisma do abuso do direito, expressamente invocado pelo réu na sua contestação.
Acolhemos a solução consignada na sentença recorrida, no que se reporta à conclusão a que chegou, baseada no instituto do abuso do direito, rejeitando-a na parte em que alicerça tal conclusão, também na figura da modificação do contrato por alteração das circunstâncias, enunciada no artigo 334.º do Código Civil[13].
Debrucemo-nos agora sobre o instituto do abuso de direito.
Registe-se que constitui entendimento pacífico nos tribunais superiores, que, verificando-se os pressupostos do instituto do abuso de direito (art. 334.º CC), ainda que o mesmo não tenha sido invocado pela parte que dele se pode prevalecer, por estar em causa um interesse de ordem pública, o mesmo é de conhecimento oficioso[14].
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela[15], com base no abuso de direito, o lesado pode requerer o exercício “moderado, equilibrado, lógico, racional” do direito que a lei confere a outrem.
Referem ainda os mesmos autores[16], que «A ilegitimidade do abuso de direito tem as consequências de todo o acto legítimo: pode levar à obrigação de indemnizar; à nulidade, nos termos gerais do artigo 294.º; à legitimidade de oposição; ao alongamento de um prazo de prescrição ou de caducidade».
É, no entanto, o Professor Almeida Costa[17] quem melhor enuncia as consequências da verificação do abuso de direito, deixando a sua definição ao critério do julgador, orientada pela equidade (justiça do caso concreto), e definida em função da especificidade da situação sob julgamento.
Escreve o autor citado:
«E passemos às consequências do abuso do direito. O legislador não as indica. Somente declara ilegítimo, no art. 334.º, o comportamento qualificado como tal. Verificar-se-ão, em decorrência, os efeitos de qualquer acto ilegítimo.
Conclui-se, sintetizando, que pertence ao juiz determinar, caso por caso, segundo os referidos critérios, não apenas se existe um acto abusivo, mas ainda as consequências sancionatórias que dele derivam. Algumas vezes, haverá lugar a restauração natural, nomeadamente através da remoção do que se fez com abuso de direito; ao passo que, outras vezes, ocorrerá tão-só indemnização pecuniária dos danos. Além desta responsabilidade civil, poderão verificar-se sanções de vária ordem, visando impedir que o autor do acto abusivo obtenha ou conserve as respectivas vantagens. Exemplifica-se: por um lado, com a nulidade, anu1abilidade, inoponibilidade ou resolubilidade, nos termos gerais,[18] do próprio acto ou negócio abusivo; por outro lado, com o restabelecimento de actos ou negócios conexionados, recusando-se a acção de anulação, concedendo-se a excepção de dolo “exceptio doli”, etc.»[19]
Face ao apontamento doutrinário transcrito, perante a verificação pelo julgador, dos pressupostos do instituto do abuso de direito, fica legitimada a modificação do contrato[20], a determinar de acordo com os juízos de equidade previstos, nomeadamente, no n.º 2 do artigo 437.º do Código Civil.
Somos assim chegados à mesma conclusão, por dois caminhos diferentes.
Provou-se que: 41. O réu, ao celebrar o contrato, desconhecia qual o verdadeiro estado do espaço prometido arrendar, não sabendo, nomeadamente, que os interiores de algumas paredes, depois de tocados, rapidamente ruíam, como veio a constatar posteriormente; 44. o réu desconhecia e foi alertado por terceiros para a necessidade de existência de um projecto de alterações na Câmara Municipal, bem como para a impossibilidade de licenciamento das obras e do prédio na sua falta; 45. o réu tomou conhecimento de que o constante do processo camarário não correspondia à construção existente no local, existindo paredes e janelas que não estavam em conformidade com aquele processo; 47. a inexistência de projecto para alterações era apenas do conhecimento dos autores; 48. sem projecto para alterações e sem o licenciamento dos estábulos, as obras que tinham ficado estipuladas não poderiam ser licenciadas; 52. Os autores nunca apresentaram qualquer solução, nem demonstraram preocupação com o assunto; 61. só mais tarde o réu verificou que as paredes não tinham resistência para suportar qualquer tipo de estrutura ou mesmo paredes interiores, devido ao seu estado de conservação; 82. a elaboração de projectos de alterações e de licenciamento implicaria custos não contemplados pelas partes aquando da celebração do acordo; 83. Na altura em que contratou com os autores, o réu era um jovem sem qualquer experiência neste tipo de situações.
Perante esta factualidade, salvo o devido respeito, não se vislumbra como poderia exigir-se ao réu a integral execução das obras (que se provou serem inviáveis face à ausência de projecto de alterações e de licenciamentos anteriores), sem que se excedesse manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico do direito invocado.
Perante a mesma factualidade, não se vislumbra também a viabilidade de procedência do pedido subsidiário, face à equivalência das prestações (obras realizadas e “rendas” devidas), demonstrada supra.
Como se conclui na douta sentença recorrida, no caso em apreço o salutar equilíbrio dos interesses em jogo (de acordo com a equidade e a boa fé), apenas se alcança, neutralizando a pretensão dos autores de exigirem do réu a realização de mais obras, para além daquelas que efectivamente efectuou no locado, considerando-se autores e réus inteiramente compensados com o que na execução do contrato efectivamente prestaram e deixando na esfera de uns e outro o prejuízo que este contrato lhes veio a causar (quanto aos autores, o prejuízo de não terem ficado com o prédio inteiramente restaurado e com a necessária licença de utilização; quanto ao réu, o prejuízo de não ter podido retirar do local prometido arrendar todas as suas virtualidades – e, por certo, ninguém de boa fé dirá que se não retirou do prédio tais utilidades foi porque não fez as obras acordadas, pois que se mostra inexigível ao réu a realização de quaisquer obras a partir do momento em que se constata a insuficiência do valor acordado para garantir a realização das obras estipuladas).
Decorre do exposto o naufrágio da pretensão dos autores, ora recorrentes.
Revela-se assim, salvo o devido respeito, claramente improcedente o recurso, também quanto às conclusões L) a T).
III. Decisão
Com fundamento no exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar totalmente improcedente o recurso, ao qual se nega provimento, confirmando assim a douta decisão recorrida.
Custas do recurso pelos Apelantes.
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Carlos Querido ( Relator )
Pedro Martins
Virgílio Mateus
[1] Comentários ao Código de Processo Civil, Almedina, 2.ª edição, 2004, Volume I, pág. 446 e 447.
[2] Proferido no Processo n.º 155/04.5TBFAF.G1.S1, acessível em http://www.dgsi.pt
[3] No mesmo sentido - de que a elaboração da base instrutória não constitui caso formal - veja-se o acórdão da Relação de Lisboa, de 13.10.2009, proferido no Processo n.º 9181/06-1, acessível em http://www.dgsi.pt
[4] Manual dos Contratos em Geral, Refundido e Actualizado, Coimbra Editora, página 469.
[5] Vide, sobre este tema, o acórdão do STJ, de 12.09.2009, proferido no Processo n.º 09B0210, acessível em http://www.dgsi.pt
[6] Direito das Obrigações, 7.ª edição, Coimbra Editora, pág. 86.
[7] Manual dos Contratos em Geral, Refundido e Actualizado, Coimbra Editora, página 476.
[8] Inocêncio Galvão Telles, ob. cit., pág. 476.
[9] É o caso do arrendamento dependente do contrato de trabalho – a entidade empregadora cede habitação ao trabalhador, enquanto este mantiver o vínculo laboral.
[10] Sendo certo também, que o réu pede que se declare “o incumprimento do contrato junto aos autos e celebrado entre as partes, por culpa exclusiva dos AA.”, não formulando o pedido de resolução contratual baseado na alteração das circunstâncias, previsto no art. 437/1 CC, o que só poderia ser feito mediante transacção preventiva ou extrajudicial, em caso de acordo e nos termos dos artigos 1248.º e seguintes do CC, ou em acção judicial – Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, Coimbra Editora, pág. 345.
[11] Manual dos Contratos em Geral, Refundido e Actualizado, Coimbra Editora, página 343.
[12] No sentido de que a resolução ou a modificação do contrato com base no instituto previsto no artigo 437.º do Código Civil tem que ser requerida em juízo, não sendo de conhecimento ex officio, veja-se Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4.ª edição, pág. 234.
[13] Pela única razão, já referida, da inviabilidade de apreciação ex officio da modificação do contrato por alteração das circunstâncias.
[14] Nesse sentido, vejam-se os seguintes acórdãos: Ac. STJ, de 25 de Novembro de 1999, CJ, Acs. STJ, Ano VII, Tomo 3, 1999, pág. 124, e acórdão deste tribunal, de 22.01.2008, Proc. 665/1998.C1, acessível em http://www.dgsi.pt.
[15] Código Civil Anotado, 4.ª edição, Volume 1.º, pág. 300
[16] Ob. cit., pág. 299.
[17] Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4.ª edição, pág. 58.
[18] Sublinhado nosso.
[19] Almeida Costa cita Cunha de Sá, que por sua vez indica outras possíveis consequências do abuso de direito, tais como: o pedido de omissão do exercício abusivo do direito, a admissão de legítima defesa contra o acto abusivo, a atribuição ao devedor da faculdade de requerer a fixação judicial de prazo, etc.
[20] O professor citado entende que pode justificar mesmo a resolução.