| 180/08.7TBSAT.C1 |  |
ALTERAÇÃO
CEDÊNCIA
CONTRATO-PROMESSA
COMPRA E VENDA
2. Estando em discussão a matéria de facto nas duas instâncias, nada impede que o tribunal superior, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, conclua de forma diversa do tribunal recorrido, mas para o fazer terá de ter bases sólidas e objectivas.
3. Constitui contrato de compra e venda e não promessa de compra e venda o acordo pelo qual uma das partes cede a outra um lote de terreno mediante o pagamento de um preço, sendo que o cedente só tem direito a exigir o pagamento do preço com a realização da escritura.
O Município de A... representando pela Câmara Municipal de A..., intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário contra B..., C..., e D...Lda, todos com sinais nos autos, pedindo a condenação dos réus a pagar ao autor a quantia de €18.558,75 acrescida de juros à taxa legal, após a citação e até efectivo pagamento.
Para tanto, e em síntese, alegou que, em finais da década de 80, início da de 90, do século passado, deliberou ceder aos réus, como o fez em relação a outros, um lote de terreno na sua zona industrial, pelo preço de 50$00 o metro quadrado.
Na sequência de tal deliberação o réu manifestou a intenção de adquirir um lote, que se designava pelo n.º 3, com a área de 3.711,75 m2, a que correspondia o preço de 185.587$50, que devia ter sido pago em 01/02/1990, mas o que nunca veio a fazer, não obstante para tal ter sido, por várias vezes, instado e naquele lote ter instalado um pavilhão para o exercício da indústria de caixilharia de ferro e alumínio.
A nova Edilidade, eleita em 2005, tentou resolver a situação, em face do que, em Março de 2006, a autora chegou a consenso com a maior parte dos industriais adquirentes como o réu, que ainda não haviam pago o respectivo preço pelos terrenos adquiridos, acordando um novo preço por m2 de €5,00 (cinco euros), preço este que o réu se recusa a pagar e cujo pagamento exige e que corresponde à actualização do preço inicialmente acordado, de acordo com os índices de inflação divulgados pelo INE.
Devidamente citados, os réus defenderam-se, alegando, a ilegitimidade dos réus, pessoas singulares, por tudo ter sido negociado com a 3.ª ré e que nunca foi acordado pelas partes ou fixado pelo autor qualquer prazo para a realização da escritura e pagamento do preço, sendo a alteração do preço do aludido lote de terreno uma atitude arbitrária da autora, que nada fez para legalizar o loteamento efectuado e possibilitar aos réus a realização da competente escritura de compra e venda de tal lote, que referem ter a área de 3.577 m2 e não a indicada pelo autor, em função do que pugnam pela sua absolvição do pedido
Mais peticionaram a condenação do autor como litigante de má fé, por este deduzir pretensão que sabe ser infundada.
Respondeu o autor pugnando pela improcedência da invocada excepção de ilegitimidade passiva e que não litiga de má-fé.
Com dispensa da audiência preliminar, foi proferido despacho saneador, no qual se julgou improcedente a invocada excepção de ilegitimidade passiva e procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e a provar, de que ambas as partes reclamaram, sem sucesso.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com recurso à gravação da prova nela produzida, finda a qual foi proferida decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, com indicação da respectiva fundamentação, tal como consta da Referência 41335 do Habilus, sem que lhe tenha sido formulada qualquer reclamação.
Após o que foi proferida a sentença de fl.s 135 a 147, na qual se decidiu pela improcedência da presente acção, com a consequente absolvição dos réus do pedido e que nenhuma das partes litiga de má-fé, ficando as custas a cargo do autor.
Inconformado com a mesma, interpôs recurso o autor, recurso, esse, admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo (cf. despacho de fl.s 185), concluindo as respectivas motivações, com as seguintes conclusões:
1ª.- A douta decisão recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, e na determinação das normas aplicáveis.
2ª.- Por outro lado, ainda que assim se não entendesse, o Tribunal a quo procedeu a uma errada interpretação e aplicação das normas que o mesmo considerou, indevidamente, aplicáveis ao caso sub judice. Assim,
3ª.- No que tange à matéria de facto, o Tribunal a quo, ao ter decidido como decidiu, dando como não provados os quesitos 1º e 2º, incorreu em erro de julgamento.
4ª.- O depoimento das testemunhas E... e F..., impunham que sobre tais Pontos fosse proferida decisão diversa da recorrida. Assim,
5ª.- No que tange ao quesito 2º, apenas tais testemunhas foram indicadas para depor sobre tal factualidade, as quais afirmaram que o Réu (além de outros) foi interpelado para pagar, mas jamais efectuou tal pagamento.
6ª.- Deveria, pois, o quesito 2º ter sido dado como provado.
7ª.- Também o quesito 1º, pelas razões constantes da Motivação, deveria ter merecido a decisão “provado apenas que o Réu B...devia ter pago o preço referido em A), no prazo de seis meses a contar da deliberação da cedência do terreno”, ao contrário do decidido.
8ª.- O Tribunal a quo também incorreu em erro de subsunção fáctico-jurídica. Pois,
9ª.- Ao contrário do decidido, Autor e Réu não celebraram qualquer contrato-promessa de compra e venda. Tanto mais que,
10ª.- Tratando-se de um imóvel, o contrato-promessa de compra e venda teria de ser reduzido a escrito, e assinado pelo contraente que se vincula ou por ambos, consoante o contrato fosse unilateral ou bilateral.
11ª.- A inobservância da forma do contrato-promessa prescrita no nº 2 do artº. 410º do C.C. acarreta a nulidade do mesmo, vício esse que é de conhecimento oficioso, ao contrário do doutamente decidido. Assim,
12ª.- Inexistindo qualquer contrato-promessa, é, com o devido respeito, incompreensível que a douta decisão tenha consignado que o Autor recorreu à “execução específica” do mesmo. Pois,
13ª.- A execução específica pressupõe, além do mais, a celebração de um contrato-promessa válido e eficaz, bem como a mora de um dos contraentes.
14ª.- O Tribunal a quo incorreu em erro de interpretação e aplicação dos artºs. 410º, nº 2, e 830º, ambos do C.C., os quais devem ser interpretados nos termos que melhor constam da Motivação deste recurso. Mais,
15ª.- O Tribunal a quo, na sequência do erro na subsunção fáctico-jurídica, incorreu, inevitavelmente, em erro na determinação da norma aplicável.
16ª.- Nos termos em que o Autor configurou a acção, ressalta à evidência que o Autor reclama o pagamento de um preço pelo qual, através de deliberação, decidiu ceder ao Réu B... o Lote nº 3.
17ª.- O Réu, desde Fevereiro de 1990, vem usando de modo contínuo e ininterrupto o referido lote de terreno sem ter pago o preço.
18ª.- O Réu deveria ter pago o preço aquando da entrega do lote em 1990, ou pelo menos no prazo de seis meses após a deliberação da cedência.
19ª.- Não o tendo feito, está a usar e fruir um bem desde 1990 sem pagar a contrapartida que aceitou pagar, locupletando-se injustamente à custa do ora recorrente.
20ª.- Como se locupletaria indevidamente o Réu se o preço constante da deliberação de 1990 não fosse objecto de actualização, tendo em conta os índices de inflação registados pelo INE.
21ª.- A obrigação de pagar o preço actualizado, ao contrário do doutamente decidido, decorre da interpretação conjugada dos artºs. 227º, 339º, 762º, nº 2, 473º, 474º, 479º e 551º, todos do C.C., além de, por analogia, do disposto no artº. 885º, nº 1, também do C.C., ainda que, eventualmente, o pagamento ficasse condicionado à realização do acto translativo do direito de propriedade. Assim,
22ª.- Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo incorreu, além do mais, em erro de determinação das normas aplicáveis, devendo aplicar-se as referidas na conclusão 21ª. Assim,
23ª.- Estando provado que a área do Lote 3 é de 3.711,00 m2, deveria o Réu B... ter sido condenado a pagar ao Autor a quantia de € 18.555,00, correspondente ao valor fixado na deliberação de 01/02/1990, devidamente actualizado.
Termina, peticionando a revogação da decisão recorrida, com a consequente revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que condene os réus a pagar-lhe a quantia de 18.555,00 €.
Contra-alegando, os réus pugnam pela manutenção da decisão recorrida, aderindo aos fundamentos na mesma expostos.
Colhidos os vistos legais, há que decidir.
Tendo em linha de conta que nos termos do preceituado nos artigos 684, n.º 3 e 690, n.º 1, ambos do CPC, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e considerando a natureza jurídica da matéria versada, são as seguintes as questões a decidir:
A. Incorrecta análise e apreciação da prova – reapreciação da prova gravada, relativamente aos quesitos 1.º e 2.º, da base instrutória e;
B. Qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes e quais as obrigações que do mesmo decorrem para cada uma delas.
É a seguinte a matéria de facto dada por provada na decisão recorrida:
1) Em reunião ordinária da Câmara Municipal do A..., de 1/02/1990, foi deliberado ceder a B..., o lote n.º 3, da Zona Industrial do A..., destinado a implantação de uma indústria de caixilharias de alumínio e ferro, pelo preço de 50$00 o m2.
2) Foi instalado no lote referido em 1) um pavilhão para o exercício da indústria de caixilharia de ferro e alumínio, onde labora a indústria ... – D..., Lda..
3) Na sessão ordinária de 03/04/2008, a autora deliberou liquidar os terrenos da zona industrial, ainda não pagos, pelo valor de €5,00 (cinco euros) o m2.
4) Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Comercial de A..., com o n.º ..., a sociedade D..., Limitada, cuja constituição de sociedade foi feita pela apresentação .../291190, a qual tem por objecto a indústria e comércio de serralharia de ferro, alumínio e afins e cujos sócios são B... e C..., pertencendo a gerência ao primeiro.
5) Por reunião de 16/01/1992, a autora deliberou autorizar a construção de uma unidade fabril na Zona Industrial do A...a B..., isentando-o de qualquer licença por parte da referida autarquia.
6) Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo n.º ..., a favor de D... Lda., o prédio em propriedade horizontal sem andares, nem divisões, sito na Zona Industrial do A..., no A..., com a área de 3577m2, a confrontar a Norte com caminho, a Sul com estrada municipal, a Nascente com ... e a poente com ....
7) Em Março de 2006, a autora chegou a consenso com a maior parte dos industriais adquirentes como o réu, que ainda não haviam pago o respectivo preço pelos terrenos adquiridos, acordando um novo preço por m2 de €5,00 (cinco euros).
8) Os réus B... e C... vivem dos rendimentos que o primeiro retira da actividade industrial e que a segunda retira da sua actividade como funcionária judicial.
9) Até Março de 2006 até à actual data, nunca foi acordado pelas partes ou fixado pela autora qualquer prazo para a realização da escritura e pagamento do preço.
10) A deliberação referida em 3) foi tomada tendo em conta os índices de inflação dos últimos 19 anos registados pelo INE.
11) O lote referido em 1) tem a área de 3.711 m2.
12) Era à autora que incumbia a realização das infra-estruturas necessárias à legalização dos lotes, nomeadamente infra-estruturas eléctricas, saneamento e acessibilidades, o que começou a fazer a partir de 2002, faltando, à data, apenas a realização dos passeios.
13) A autora nunca se prontificou a marcar a escritura de compra e venda do referido lote pelo preço de 50 escudos o metro quadrado.
A. Incorrecta análise e apreciação da prova – reapreciação da prova gravada – relativamente aos quesitos 1.º e 2.º da base instrutória.
Alega o autor que dos depoimentos prestados pelas testemunhas E...e F..., deveria o quesito 1.º ter merecido a resposta explicativa que indica:
“provado apenas que o Réu B... deveria ter pago o preço referido em A), no prazo de seis meses a contar da deliberação da cedência do terreno”;
E o quesito 2.º deveria ter sido dado como provado.
Posto isto, e em tese geral, convém, desde já, deixar algumas notas acerca da produção da prova e definir os contornos em que a mesma deve ser apreciada em 2.ª instância.
Toda e qualquer decisão judicial em matéria de facto, como operação de reconstituição de factos ou acontecimento delituoso imputado a uma pessoa ou entidade, esta através dos seus representantes, dependente está da prova que em audiência pública, sob os princípios da investigação oficiosa (nos limites e termos em que esta é permitida ao julgador) e da verdade material, se processa e produz, bem como do juízo apreciativo que sobre a mesma recai por parte do julgador, nos moldes definidos nos artigos 653, n.º 2 e 655, n.º 1, CPC – as já supra mencionadas regras da experiência e o princípio da livre convicção.
Submetidas ao crivo do contraditório, as provas são pois elemento determinante da decisão de facto.
Ora, o valor da prova, isto é, a sua relevância enquanto elemento reconstituinte dos factos em apreço, depende fundamentalmente da sua credibilidade, ou seja, da sua idoneidade e autenticidade.
Por outro lado, certo é que o juízo de credibilidade da prova por declarações, depende essencialmente do carácter e probidade moral de quem as presta, sendo que tais atributos e qualidades, como regra, não são apreensíveis mediante o exame e análise das peças ou textos processuais onde as mesmas se encontram documentadas, mas sim através do contacto directo com as pessoas, razão pela qual o tribunal de recurso, salvo casos de excepção, deve adoptar o juízo valorativo formulado pelo tribunal recorrido.
Quanto à apreciação da prova, actividade que se processa segundo as regras da experiência comum e o princípio da livre convicção, certo é que em matéria de prova testemunhal (em sentido amplo) quer directa quer indirecta, tendo em vista a carga subjectiva inerente, a mesma não dispensa um tratamento a nível cognitivo por parte do julgador, mediante operações de cotejo com os restantes meios de prova, sendo que a mesma, tal como a prova indiciária de qualquer outra natureza, pode e deve ser objecto de formulação de deduções e induções, as quais partindo da inteligência, hão-de basear-se na correcção de raciocínio, mediante a utilização das regras de experiência e conhecimentos científicos, tudo se englobando na expressão legal “regras de experiência”.
Estando em discussão a matéria de facto nas duas instâncias, nada impede que o tribunal superior, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, conclua de forma diversa do tribunal recorrido, mas para o fazer terá de ter bases sólidas e objectivas.
Não se pode olvidar que existe uma incomensurável diferença entre a apreciação da prova em primeira instância e a efectuada em tribunal de recurso, ainda que com base nas transcrições dos depoimentos prestados, a qual, como é óbvio, decorre de que só quem o observa se pode aperceber da forma como o testemunho é produzido, cuja sensibilidade se fundamenta no conhecimento das reacções humanas e observação directa dos comportamentos objectivados no momento em que tal depoimento é prestado, o que tudo só se logra obter através do princípio da imediação considerado este como a relação de proximidade comunicante entre o tribunal e os participantes de modo a que aquele possa obter uma percepção própria do material que haverá de ter como base da decisão.
As consequências concretas da aceitação de tal princípio definem o núcleo essencial do acto de julgar em que emerge o senso; a maturidade e a própria cultura daquele sobre quem recai tal responsabilidade. Estamos em crer que quando a opção do julgador se centre em elementos directamente interligados com o princípio da imediação (v. g. quando o julgador refere não foram (ou foram) convincentes num determinado sentido) o tribunal de recurso não tem possibilidades de sindicar a aplicação concreta de tal princípio.
Na verdade, o depoimento oral de uma testemunha é formado por um complexo de situações e factos em que sobressai o seu porte, reacções imediatas, o contexto em que é prestado o depoimento e o ambiente gerado em torno de quem o presta, não sendo, ainda, despiciendo, o próprio modo como é feito o interrogatório e surge a resposta, tudo isso contribuindo para a convicção do julgador.
A comunicação vai muito para além das palavras e mesmo estas devem ser valoradas no contexto da mensagem em que se inserem, pois como informa Lair Ribeiro, as pesquisas neurolinguísticas numa situação de comunicação apenas 7% da capacidade de influência é exercida através da palavra sendo que o tom de voz e a fisiologia, que é a postura corporal dos interlocutores, representam, respectivamente, 38% e 55% desse poder - “Comunicação Global, Lisboa, 1998, pág. 14.
Já Enriço Altavilla, in Psicologia Judiciaria, vol. II, Coimbra, 3.ª edição, pág. 12, refere que “o interrogatório como qualquer testemunho, está sujeito à crítica do juiz, que poderá considerá-lo todo verdadeiro ou todo falso, mas poderá também aceitar como verdadeiras certas partes e negar crédito a outras”.
Então, perguntar-se-á, qual o papel do tribunal de recurso no controle da prova testemunhal produzida em audiência de julgamento?
Este tribunal poderá sempre controlar a convicção do julgador na primeira instância quando se mostre ser contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos. Para além disso, admitido que é o duplo grau de jurisdição em termos de matéria de facto, o tribunal de recurso poderá sempre sindicar a formação da convicção do juiz ou seja o processo lógico. Porém, o tribunal de recurso encontra-se impedido de controlar tal processo lógico no segmento em que a prova produzida na primeira instância escapa ao seu controle porquanto foi relevante o funcionamento do princípio da imediação.
No seguimento de tais princípios, tem entendido a nossa jurisprudência, maioritariamente, que só quando os elementos dos autos conduzam inequivocamente a uma resposta diversa da dada em 1.ª instância é que deve o tribunal superior alterar as respostas que ali foram dadas, situação em que estaremos perante erro de julgamento, que não ocorrerá perante elementos de prova contraditórios, caso em que deverá prevalecer a resposta dada em 1.ª instância, no domínio da convicção que formou com fundamento no princípio da sua livre convicção e liberdade de julgamento.
Tendo por base tais asserções, dado que se procedeu à gravação da prova produzida, passemos, então, à reapreciação da matéria de facto em causa, a fim de averiguar se a mesma é de manter ou de alterar, em conformidade com o disposto no artigo 712, n.º 1, al. a), do CPC., pelo que, nos termos expostos, nos compete apurar da razoabilidade da convicção probatória do tribunal de 1.ª instância, face aos elementos de prova considerados.
Vejamos, então, as respostas postas em causa pelos ora recorrentes, nas respectivas alegações de recurso.
Alteração das respostas dadas aos quesitos 1.º e 2.º, da base instrutória.
Para melhor esclarecimento e facilitar a decisão desta questão, passa-se a transcrever o teor de tais quesitos:
1.º
“O réu marido deveria ter pago o preço referido em A) até 01/02/1990?
2.º
E foi diversas vezes instado para o efeito?
Conexa com tal matéria é a do quesito 6.º, que tem a seguinte redacção:
“Até Março de 2006, nunca foi acordado pelas partes ou fixado pela autora qualquer prazo para a realização da escritura e pagamento do preço?”
Como consta da Referência do Habilus a que acima já se fez menção, a M.ma Juiz deu aos quesitos 1.º e 2.º a resposta de: “Não provado”.
E ao 6.º: “Provado com o esclarecimento que, até Março de 2006 até à actual data, nunca foi acordado pelas partes ou fixado pela autora qualquer prazo para a realização da escritura e pagamento do preço.”.
Motivou tais respostas da seguinte forma (cf. ali consta):
“O Tribunal baseou a sua convicção através de um juízo crítico que fez de toda a prova produzida.
Concretizando.
Relativamente à matéria contida no artigo 1.º da base instrutória foram indicadas, pelos autores, a quem cabia o ónus da prova, duas testemunhas, a saber: E... e F....
Ora, a testemunha E..., Presidente do Município à data dos factos, respondeu negativamente à matéria que consta do artigo 1.º em análise, mencionando, apenas, que, segundo se recorda, os réus teriam 6 meses após a entrega do terreno para pagar o preço e iniciar a construção. Todavia, o depoimento desta testemunha não nos pareceu completamente esclarecido e claro, encontrando-se no mesmo algumas contradições que o fizeram perder credibilidade.
Por outro lado, note-se que este prazo de seis meses após a entrega do terreno também não coincide com a matéria alegada pelo autor e levada à base instrutória, pois que o que o autor ali se propõe provar é que o réu deveria ter pago o preço até 01/02/1990, o que não foi referido por esta testemunha de quem temos vindo a falar, nem por nenhuma outra, como veremos a seguir.
De outra banda, como acima, já se tinha dito, também respondeu a tal matéria, a testemunha F..., a qual mostrou um conhecimento nulo sobre tal facto.
Na verdade, a testemunha F..., vereador do Município autor, referiu que só exerce funções na Câmara Municipal desde o ano de 2002, sendo-lhe, portanto, estranhas todas as negociações anteriores a este período, nomeadamente a que aqui se discute. Assim, todo o seu depoimento nesta matéria se resumiu a conclusões do próprio retiradas de conhecimentos que não lhe advieram por via directa mas por conversas com o Presidente da Câmara.
Mais se diga que inexiste nos autos, qualquer outra prova documental que ateste esta realidade.
Por último e em relação a tal matéria, refira-se que as testemunhas G... e H..., ouvidas à matéria vertida no facto 6.º da base instrutória foram peremptórias em afirmar, ao Tribunal, que a Câmara Municipal nunca fixou nenhum prazo para o pagamento do preço de cinquenta escudos o metro quadrado até ao ano de 2006.
E note-se que também a testemunha J..., que inclusive foi indicado pela própria autora, o qual respondeu à matéria vertida no artigo 12.º da base instrutória, respondeu que só em 2006, a autora se prontificou a marcar as escrituras tendo em conta o novo valor de €5,00 o metro quadrado.
Ora, tais testemunhas, industriais que compraram lotes como o réu, prestaram um depoimento que a nós, de acordo com a mediação que fizemos da prova, nos pareceu sincero, credível e imparcial e, que, no confronto com o depoimento da testemunha E..., nos pareceu, também, mais isento.
Daí a resposta negativa dada ao facto 1.º da base instrutória e, por conseguinte, a resposta positiva dada ao facto 6.º, a qual se baseou em muito no depoimento das duas testemunhas agora referidas, que prestaram um depoimento simples, mas, a nosso ver, transparente em relação à realidade dos factos.
Mais se diga que, estas testemunhas, embora tenham referido que têm uma acção a correr em Tribunal nos mesmos termos que a presente, não mostraram, a nosso ver e do contacto directo que tivemos com os respectivos depoimentos, qualquer sinal de estarem a ser parciais ou de estarem a faltar com a verdade.
Note-se que em relação a tal facto 6.º, as testemunhas indicadas pela autora para contra-prova: E... e F... nada disseram saber, pois a primeira disse que não se recordava, já que, na sua óptica, o terreno até já estava pago, só tido conhecimento do contrário há pouco tempo, sendo o seu depoimento, nesta parte em especial, nada claro. E a segunda, por ter confessado não ter tido conhecimento directo das negociações (pois só anos depois começou a exercer funções de vereador na Câmara Municipal), também nada pode acrescentar que abalasse o depoimento das testemunhas supra aludidas, as quais, sem qualquer excepção, inclusive a própria testemunha apresentada pela autora – J... (a qual respondeu, entre outros ao facto 12.º da base instrutória) – afirmaram peremptoriamente que até 2006, nunca a autora lhes fixou qualquer prazo para pagamento do preço e realização da respectiva escritura.
No tocante ao facto 2.º da base instrutória, adiante-se que a testemunha E..., embora tenha referido que o réu foi interpelado várias vezes (não sabendo, no entanto, precisar como - "pensa que por ofício"), acabou por, em determinada altura do seu depoimento, cair em contradição mencionado que, tinha a ideia que o réu B... já tinha pago o terreno, só tendo tido conhecimento do contrário há pouco tempo.
Por outro lado, a autora não apresentou qualquer outra prova deste facto, nomeadamente registos ou avisos de recepção da correspondência enviada, sendo que não existe qualquer prova de que o ofício de fls. 22 tenha sido alguma vez enviado ao réu.
Ademais, a testemunha F..., embora tenha afirmado tal realidade, quando perguntado sobre a sua razão de ciência referiu que a mesma lhe vinha do contacto com o anterior Presidente da Câmara - testemunha E...- cujo depoimento nesta matéria supra referimos e que, quanto a nós, não mostra qualquer certeza e segurança.
De outra banda, as testemunhas G.... e H... também referiram que nunca foram instados pela autora para pagar o preço inicialmente acordado, pelo que, na ausência de qualquer prova mais credível sobre tal facto, o Tribunal não o considerou provado, fazendo funcionar a regra constante do artigo 516.º do Código de Processo Civil, valorando estes factos contra quem os mesmos aproveitavam.”.
Vejamos, então, se dos depoimentos invocados pelo recorrente, e sem olvidar as considerações prévias, quanto a tal, já acima explanadas, existem motivos para que as supras mencionadas respostas sejam modificadas ou alteradas.
Como já referimos, o ora autor pretende que com base nos depoimentos prestados pelas testemunhas acima já identificadas, se deve ter por provada a matéria vertida no quesito 2.º da base instrutória e que ao 1.º a de que se deve considerar como “provado apenas que o réu B...devia ter pago o preço referido em A), no prazo de seis meses a contar da deliberação da cedência do terreno”.
Ora, do depoimento prestado pela testemunha E..., resulta, resumidamente, que o mesmo referiu ser Presidente da Assembleia Municipal do A...e foi o Presidente da Câmara durante cerca de 20 anos.
Disse que o preço devia ser pago no prazo de seis meses após a cedência do terreno, afirmando, depois, pensar que o réu já o tinha pago e pensava que a Câmara mandou ofícios a quem não tinha pago.
Acrescentou que nunca foi marcada data para a realização da escritura e pensa que houve várias conversas entre ele e o réu, com vista a regularizar a situação, porque este queria “legalizar a indústria”.
Respondeu sempre de forma pouco clara dizendo que “queriam que se lembrasse de coisas que se passaram há 30 anos”.
A testemunha F..., é vereador da Câmara do A..., desde 2002, referindo nada saber acerca do que se passou anteriormente, apenas sabendo, quanto a tal, o que lhe foi transmitido pela anterior testemunha, o qual lhe terá referido quais as diligências que foram levadas a cabo, com vista ao recebimento dos preços em falta.
Daqui resulta não vislumbrarmos razões para alterar as respostas que mereceram os quesitos em referência.
O depoimento do anterior Presidente da Câmara (a 1.ª testemunha) é, efectivamente, pouco claro e pouco rigoroso, refugiando-se, amiúde, no facto de já ter decorrido um grande lapso de tempo.
Efectivamente, assim é, mas, ao menos, impunha-se-lhe que tivesse consultado os elementos disponíveis a fim de se “relembrar” da situação.
Por outro lado, o próprio autor, na petição inicial, nunca alegou que o pagamento deveria ser feito no prazo de seis meses após a cedência do terreno mas sim que teria de ser pago em 01 de Fevereiro de 1990.
Ainda assim, tal afirmação (a da testemunha) é feita de forma dúbia, pelo que deixa dúvidas acerca da sua veracidade.
Também a data indicada pelo autor na petição inicial não nos convence, uma vez que é a data da própria deliberação, pelo que não é crível que o pagamento tivesse de ser feito de imediato.
Para além de que inexiste qualquer documento que comprove a data em que deveria ser feito o pagamento, já que a acta de fl.s 15 e 16 (em que se deliberou ceder o lote ao réu), nada refere quanto a tal.
De igual modo, no que respeita à deliberação inicial, também inexiste qualquer documento que o comprove.
Os documentos de fl.s 19 e 22, dizem respeito à deliberação aludida em C) e só o segundo se refere à questão do pagamento do preço, mas atento a que o mesmo se encontra datado de 08 de Abril de 2008 e é o resultado da deliberação ora referida, não pode ser ligado à matéria do quesito 1.º: preço inicialmente fixado, mas sim à do quesito 4.º.
Por último, apenas de referir que a Câmara Municipal deveria ter documentado todas as condições em que o negócio era feito, bem como todas as diligências que executou com vista a resolver o litígio que a opunha ao réu, designadamente comprovativos postais das comunicações que lhe enviou e cópias destas.
Não o fez e atentas todas as dúvidas que se nos colocam, não pode deixar de se manter as respostas que foram dadas aos quesitos em referência.
Assim, improcede o presente recurso, no que respeita à questão da matéria de facto dada como provada na sentença recorrida, a qual, assim, se mantém.
B. Qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes e quais as obrigações que do mesmo decorrem para cada uma delas.
Alega o recorrente que o contrato celebrado entre as partes não pode ser classificado como contrato promessa, embora sem que o qualifique e afirmando que em parte alguma da petição inicial invoca factos que integrem um contrato de compra e venda.
O que não obsta a que, logo a seguir apele às normas que regulam este contrato a fim de ver reconhecido o seu direito: condenação dos réus a pagarem-lhe o preço devido pela cedência do terreno, conjugadas com a invocação do instituto do enriquecimento sem causa.
Os recorridos, embora concordem com a qualificação jurídica que de tal contrato foi feito na sentença recorrida, reconhecem (fl.s 7 das suas alegações – 169 dos autos, início do 4.º parágrafo que “… o que efectivamente as partes quiseram foi celebrar um contrato de compra e venda daquele lote.”.
Na sentença recorrida considerou-se que o contrato em causa não pode ser tido como de compra e venda, porque, no caso de imóveis, o mesmo só é válido depois do acto de realização da escritura, o que, no caso, nunca sucedeu, daí que fosse o mesmo qualificado de contrato promessa de compra e venda, acompanhado da tradição da coisa.
Que seria nulo, por falta de forma, mas que nenhuma das partes invocou e considerando que o autor, com a presente acção, pretende a execução específica de tal contrato, o que se declarou inviável dada a ausência da fixação de qualquer prazo para a marcação da escritura e pagamento do preço, sem que qualquer das partes interpelasse a outra para que se fixasse um prazo para o fazer, do que deriva que nenhuma das partes incorreu em mora e, por isso, se decidiu pela improcedência da acção.
Salvo o devido respeito, não podemos acompanhar o raciocínio da sentença recorrida ao qualificar o contrato dos autos como contrato promessa de compra e venda.
Efectivamente, nos termos do artigo 410.º, n.º 1 do CC, por contrato promessa entende-se a “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.
Isto é, convencionam as partes vir, mais tarde, a celebrar um contrato definitivo.
Ora, in casu, não é isso que acontece.
Como decorre dos itens 1 e 5 dos factos dados como provados na sentença recorrida, logo em 01/02/1990, foi deliberada a cedência do lote de terreno em causa ao réu B..., onde, de seguida, o mesmo construiu a sua unidade fabril.
Ou seja, o que as partes celebraram foi um contrato definitivo de cedência e aquisição de tal lote, pelo preço de 50$00 o m2 e não que o prometiam ceder e adquirir, no futuro.
A cedência mediante a contrapartida de um preço, não é mais do que uma compra e venda, até porque nada foi alegado no sentido de que o preço praticado era um “preço de favor”, no sentido de inferior ao seu real valor, atentos os objectivos tidos em vista pelo Município do A..., caso em que se poderia tratar de um contrato misto de doação e compra e venda (as denominadas doações mistas – cf. A. VARELA, in Das Obrigações Em Geral, Vol. I, 10.ª Edição, Almedina, 2008, de pág.s 295 a 297).
No entanto, como nada foi alegado, nem resulta dos autos, no sentido de que o preço praticado era inferior ao real e a cuja fixação presidiu qualquer intuito de semi-gratuitidade ou liberalidade, teremos de qualificar o contrato em causa como de compra e venda, sendo que a única especificidade, relativamente a uma situação de vulgar compra e venda é a de que não chegou a ser pago o preço nem foi, ainda, realizada a escritura, reiterando-se que, como resulta dos factos provados, não se fixou prazo nem para o pagamento do preço nem para a outorga da competente escritura, nem qualquer das partes interpelou a outra para que o negócio fosse formalizado.
Como decorre do disposto nos artigos 874.º e 879.º, ambos do CC, a compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço, tendo como efeitos essenciais a transmissão da propriedade da coisa ou direito, com a respectiva entrega e a obrigação de pagar o preço.
Por outro lado, cumpre dizer que a falta de pagamento do preço devido pela compra não acarreta, só por si, a resolução do contrato (cf. artigo 432.º CC), nem afasta a transferência da propriedade da coisa – cf. citados artigos 874.º e 879.º e 408.º, n.º 1, todos do CC.
Assim, ainda que não pago o preço devido pelo imóvel transaccionado, a propriedade deste transferiu-se para os réus e o autor (como o pretende com a presente acção), para deles haver o pagamento do respectivo preço tem de os demandar para tal, mas sem que a transferência da propriedade para os ora réus, se tenha de ter por verificada.
Por outro lado, como acima já aflorado, uma vez que não se fixou prazo para a realização da escritura nem para o pagamento do preço, a qualquer dos contraentes era lícito requerer a fixação de tal prazo, em conformidade com o que se estabelece no artigo 777.º do CC, possibilidade, essa, a que nenhuma das partes recorreu.
Sendo o bem transmitido um imóvel, é requisito de validade do mesmo, a sua realização mediante escritura pública, sob pena de nulidade – cf. artigos 875.º e 220.º, ambos do CC.
Nulidade, esta, que acarreta a restituição de tudo o que houver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente – artigo 289.º, n.º 1, CC.
Mas, como decorre dos autos, nem o autor nem os réus peticionam (nem nela estão interessados) a declaração de nulidade e muito menos a restituição do prestado, in casu, o autor não pretende que lhe seja restituído o imóvel que cedeu aos réus e no qual estes construíram uma unidade industrial.
Ao invés, o que o autor pretende é que os réus lhe paguem o preço devido, actualizado, nos moldes descritos nos itens 3 e 10 dos factos provados.
No entanto, independentemente da questão de saber qual o preço que os réus devem pagar pela cedência do lote em causa (cumprindo dizer que se tem de ter por referência o preço contratado, em obediência ao artigo 406.º, n.º 1, CC, em que se verificou o acordo de ambas as partes, sem esquecer que 50$00 em 1992 não têm hoje o mesmo valor, mas sem que, também, o mesmo não possa ser fixado, unilateralmente, por uma das partes), nesta altura, importa averiguar se o autor pode exigir dos réus o almejado pagamento.
E, em nossa opinião, não nos parece que assim possa ser.
Isto porque, não obstante, como acima já referido, a propriedade se tenha transferido para os réus (os quais, até já disporão do tempo suficiente para poderem invocar a usucapião), o certo é que o negócio ainda não se encontra formalizado e de cuja celebração da escritura depende a validade definitiva do negócio celebrado e sendo com esta que, verdadeiramente, surge a obrigação do pagamento do preço, sendo que nenhuma das partes fez qualquer diligência para a outorga de tal escritura, nem se acordou num prazo para a fazer.
Ora, não nos parece curial que o autor pretenda receber o preço a que tem direito, mas antes do negócio estar formalizado, designadamente quando nada fez para que tal formalização ocorresse, sob pena de violação das regras da boa fé, ditame que lhe é imposto pelo artigo 762.º, n.º 2, do CC e até se podendo a sua atitude qualificar como de abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprio, tal como decorre do artigo 334.º CC, pois que nada fez para que fosse outorgada a escritura e sem que o negócio se encontre formalizado, venha exigir o pagamento do preço.
É indubitável que o autor tem direito a receber o preço que lhe é devido pela venda do lote em causa, mas só e quando ocorrer a formalização do negócio efectuado e não antes (altura em que se discutirá o respectivo quantitativo).
E nem tal decisão o deixa na iminência de tal condição nunca se vir a concretizar dado que, nos termos acima já aflorados, tem ao seu dispor (tal como os réus) meios legais para que se fixe o prazo para a outorga da escritura.
Assim, embora por diversa fundamentação jurídica, é de manter a decisão recorrida, improcedendo, também quanto a esta questão, o presente recurso.
Nestes termos se decide:
Julgar improcedente o presente recurso de apelação, em função do que se mantém a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
ARLINDO OLIVEIRA (RELATOR)
EMÍDIO SANTOS
ANTÓNIO BEÇA PEREIRA