| 908/17.4T8GRD.C1 |  |
PRÉDIO URBANO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
IMPOSSIBILIDADE LEGAL
IMPOSSIBILIDADE OBJECTIVA
IMPOSSIBILIDADE ORIGINÁRIA
NULIDADE DO CONTRATO
2 – Dada a natureza material deste requisito (já não é uma simples formalidade mas um requisito do próprio negócio imposto por lei), devem-se aplicar ao contrato promessa as regras do contrato prometido (cf. art. 410º, nº1, do C.Civil).
3 – O conceito de prédio rústico – e, logo, de prédio urbano – é um conceito jurídico e não um facto, pelo que a classificação provinda da inscrição matricial, é indiferente para efeitos da qualificação civil, que tem critérios próprios.
4 – A esta luz, a lei civil – art. 204º do C.Civil – distingue um prédio rústico de um prédio urbano com base numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica.
5 – Assim, se a terra existente e remanescente no prédio ajuizado, só formalmente era apta a cultura de sequeiro, não se evidenciando que alguma cultura com aproveitamento económico nela existisse ou fosse praticada, antes era ela um mero complemento da habitação/vivenda, constituindo aquela o logradouro desta, isto é, sendo a terra subordinada à casa/construção (à luz do conceito segundo o qual um logradouro é um espaço complementar e serventuário de um edifício, com o qual constitui uma unidade predial), tendo presente o dito critério da destinação ou afectação económica, importa concluir que se estava juridicamente perante um prédio urbano.
6 – Sendo-lhe nessa medida aplicável o dito art. 1º, nº1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho, daí resultando que, na medida em que a vivenda, que foi prometida comprar e vender, existente no prédio ajuizado, se encontrava construída, à data desse contrato promessa (como ainda se encontra hoje), ilegalmente, sem licença de construção e sem licença de utilização, tal impõe que o Tribunal conheça e declare a nulidade (decorrente de impossibilidade objetiva e originária da prestação – art. 401º, nº1 do C.Civil) do contrato promessa de compra e venda, uma vez que o mesmo viola disposições de direito público.
7. – Sendo certo que essa nulidade, ex vi do disposto nos arts. 280º, nº1 e 286º do mesmo C.Civil, é de conhecimento oficioso.
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]
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1 – RELATÓRIO
M (…), divorciada, médica, residente (…), (...) , intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra HERANÇA ILIQUIDA E INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE C (…) falecido a 29/07/2012, na Freguesia da (...) , com residência habitual no (...) , aqui representada pela 2ª ré, na qualidade de cabeça de casal, e pelos 3º e 4º réus, que, com a 2ª ré, são os únicos e universais herdeiros da 1ª ré, C (…) viúva, residente (…) (...) , J (…) e mulher E (…) residentes (…) (...) e T (…) solteiro, maior, residente (…) (...) .
A autora pede que os réus sejam condenados:
a) reconhecerem como válida e eficaz a resolução, feita pela autora, do contrato promessa de compra e venda por o mesmo ter sido violado por única e exclusiva culpa dos réus.
b) em consequência, a devolverem à autora, em dobro, o valor que a mesma lhes entregou, a título de sinal, no montante de 30.000,00€, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento.
c) restituírem à autora o restante valor que receberam da autora, por conta do preço, no valor de 25.000,00€, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento;
d) pagarem à autora o valor de 4.000,00€ a título de danos patrimoniais e 10.000,00€ a título de danos não patrimoniais, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento;
e) ou, subsidiariamente, a verem ser declarado anulado o contrato promessa em questão por erro na declaração e/ou erro sobre o objeto e, em consequência devem os réus restituir à autora o montante de 40.000,00€, recebido a título de sinal e pagamento por conta do restante preço, e ainda a pagarem à autora o valor de 4.000,00€ a título de danos patrimoniais e 10.000,00€ a título de danos não patrimoniais, tudo no valor de 54.000,00€, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento.
A autora alega, em síntese e com relevo, que os réus, por eles e na qualidade que invocaram no contrato promessa de compra e venda, outorgaram, em 9 de Outubro de 2015, como promitentes vendedores, com a autora, como promitente compradora, um contrato promessa de compra e venda 4 prédios, referidos na cláusula 1ª do referido contrato promessa de compra e venda, pelo preço de 290.000,00€, livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, atribuindo aos prédios os valores discriminados na cláusula segunda do contrato e, nos termos da cláusula terceiram a autora aceitou o preço da compra e venda, e a pagar 15.000,00€ com a assinatura do contrato promessa e a restante parte do preço até 30 de Setembro de 2016, data até à qual teria impreterivelmente de ser outorgada a escritura pública de compra e venda, tendo os 2ª, 3º e 4º réus aceitado a forma de pagamento e deram, com a assinatura do contrato promessa, quitação, à autora, pelo pagamento da quantia de 15.000,00€, à qual as partes contratantes atribuíram carácter de sinal e princípio de pagamento.
Mais alega a autora que foi acordado na cláusula 5ª do contrato promessa de compra e venda, caso seja necessário, para efeitos da autora pedir a liquidação e pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões e Imposto de Selo devido pela aquisição dos bens objecto do contrato, descrever na matriz urbana o barracão agrícola existente no prédio referido em 1º c), será da responsabilidade e expensas dos primeiros outorgantes a respectiva inscrição matricial e averbamento à descrição registral respectiva na Conservatória do Registo Predial de (...) e que, no dia 9 de Novembro de 2015, a 2ª ré, por si e em representação da Herança 1ª Ré e dos 3º e 4º Réus emitiu e assinou uma declaração nos termos da qual declarou que, para além dos 15.000,00€ (que já tinham recebido na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda) receberam ainda, da autora, em 9 de Novembro de 2015 a quantia de 5.000,00€ e, em 13 de Novembro de 2015, 5.000,00€, e mais 5.000,00€ em 9 Dezembro 2015, tendo, assim, ficado em dívida apenas 260.000,00€ e, para além destes montantes a autora entregou ainda aos réus, o montante de 5.000,00€, em 21 de Dezembro de 2015 e o montante de 5.000,00€ em 1 de Fevereiro de 2016.
Mais alega a autora que os réus lhe prometeram vender e esta prometeu comprar-lhes os prédios referidos na cláusula 1ª do contrato promessa, livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, mas no prédio referido na alínea c) da cláusula 2º do contrato promessa de compra e venda, já à data do contrato promessa de compra e venda, como agora, (pese embora da respectiva caderneta predial constar que ali existe um barracão agrícola com a área de 300,00 m2), a verdade física e material é que, em vez de uma arrecadação agrícola o que ali existe é uma outra construção, que é uma vivenda, com Rés-do-chão e primeiro andar, destinada a habitação, com logradouro, com piscina e barbecue, a qual faz parte integrante do referido prédio e foi essa construção (vivenda) o principal objecto da promessa de compra e venda e foi incluída, no contrato promessa de compra e venda, como integrando “todas as suas construções e pertenças”, prometidas vender na cláusula 2ª e o elevado valor da compra e venda foi determinado pelo valor da vivenda e não pelo valor da invocada arrecadação agrícola e do terreno, os quais nem de perto nem de longe alcançariam aquele valor, até porque na matriz tinham o valor patrimonial de 80,81€, tanto assim é que, logo após a assinatura do contrato promessa de compra e venda, a autora passou a habitar e residir na referida vivenda, o que fez com o acordo e consentimento dos réus, passando a ter ali o centro da sua vida doméstica e familiar mas, já depois de outorgado o contrato promessa de compra e venda a autora, veio a saber que a vivenda que prometeu comprar foi construída, pelos promitentes vendedores e pelo autor da herança, Inicialmente, dadas as condicionantes de construção, tendo os então proprietários obtido licença para construção da mesma, requerendo o licenciamento de construção da mesma – com falsidade –, com se de um barracão agrícola se tratasse uma vez que só a construção de barracão agrícola era o único tipo de construção legalmente admissível e licenciável para o local, sendo que apenas formalmente a construção foi designada como sendo um barracão agrícola, sob cuja capa e com esta designação, foi construída a vivenda e, obtido o licenciamento camarário para a construção do barracão agrícola a realidade da construção que foi efectivamente levada a cabo não foi a de um barracão agrícola mas sim a de uma vivenda unifamiliar, para habitação - esta casa de habitação – vivenda - que integra o prédio referido na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa já existia, com as características descritas na petição inicial, à data que o mesmo foi outorgado e não foi descrita, no contrato promessa, na identificação do prédio prometido vender, uma vez que se encontrava – como encontra – não legalizada, omissa na matriz predial e na Conservatória do Registo Predial.
Alega igualmente a autora que a compra da vivenda foi o objeto essencial/determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus, já que o que a autora pretendia era comprar uma casa de habitação, com espaço envolvente, em lugar sossegado, fora dos aglomerados populacionais onde pudesse descansar e recuperar do seu esforço profissional, com tranquilidade, isolamento e com a natureza envolvente a propiciar esse desejado bem-estar e sossego, o que era do conhecimento dos réus, que também sabiam que a autora só lhes adquiriu os restantes prédios rústicos porquanto os réus sempre lhe disseram que só lhe vendiam o prédio onde está implantada a vivenda, caso a autora lhes adquirisse os demais prédios rústicos constantes do contrato promessa porque só lhes interessava vender a herança no seu conjunto. Em todo o caso, ela autora formou ao sua vontade negocial tendo em conta a compra da vivenda e, por isso, nela passou a residir, pagando pelo prédio um preço que não era o correspondente ao valor de um rústico mas sim ao valor da vivenda, sendo certo que «quando declarou que comprava o prédio rústico com o barracão, mencionados na al. c) da cláusula 1º do contrato promessa de compra e venda agiu com erro que atingiu os motivos determinantes da sua vontade, já que esta era comprar o prédio urbano, vivenda, sem o que nunca teria aceite comprar o rústico apenas com o barracão», sendo certo que os RR. eram conhecedores dessa essencialidade, isto é, que a vontade dela autora era adquirir a vivenda existente e que passou a habitar e não adquirir o barracão agrícola constante da declaração negocial, «consequentemente, nos termos do disposto nos artºs 247º e/ou 251º do Cód. Civil, o contrato promessa de compra e venda sempre será anulável por erro na declaração e erro sobre o objecto do negócio, uma vez que o que a Autora prometeu foi comprear uma vivenda, com as características da existente no local – o que foi determinante na motivação da sua vontade – e não um barracão agrícola».
Alega ainda a autora que passou, desde então, a habitar a vivenda, como casa de habitação, com todas as condições de habitabilidade, com conhecimento e autorização dos réus e, atendendo ao acordado nas cláusulas 3ª b) e 5ª do contrato promessa, uma vez que os réus até 27 de Setembro de 2016 não cumpriram com a obrigação de descrever na matriz predial urbana a vivenda que prometeram vender, bem como não procederam à sua descrição registral da vivenda na respectiva Conservatória do Registo Predial do (...) , a autora enviou, por correio registado com A.R., à 2ª ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança 1ª ré, o documento 43, onde declara perder o interesse no negócio prometido por não lhe terem facultada qualquer documentação necessária para a outorga da escritura definitiva de compra e venda, não tendo os réus respondido à carta, nem sobre o teor da mesma manifestaram qualquer oposição, razão pela qual a autora deixou a vivenda em questão, dela saindo e retirando todos os seus pertences ali deixando todo o recheio que lá se encontrava quando foi residir para a mesma e em 7 de Outubro de 2016, enviou aos 2º, 3º e 4º réus nova comunicação, à qual os réus não deram qualquer resposta nem manifestaram qualquer oposição à resolução do contrato promessa feita pela aqui autora, com fundamento no incumprimento do mesmo pelos réus tendo aceitado as razões constantes das mencionadas comunicações da autora e a resolução do contrato promessa e as razões invocadas pela autora com as quais os responsabilizou pelo incumprimento do mesmo, tendo a autora ficado a aguardar que lhe restituíssem os valores recebidos a título de sinal e por conta do preço da compra e venda prometida, o que, até hoje, não aconteceu e acabaram por enviar à autora, passados mais de dois meses sobre a data da recepção da última missiva da autora, uma carta à qual a autora respondeu em carta manuscrita, de 10 de Janeiro de 2017, que dirigiu à ré C (...) .
Alega ainda a autora que os réus não legalizaram as construções existentes no prédio rústico constante da alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda, bem como não procederam à inscrição de tal prédio na matriz predial urbana e à descrição da vivenda na Conservatória do Registo Predial, para além de não terem procedido à legalização das demais construções ali existentes, designadamente da descrita vivenda e a autora veio a ter conhecimento, de que, já depois de a autora ter resolvido o contrato promessa de compra e venda, os réus requereram junto da Câmara Municipal do (...) a legalização da construção da vivenda que, ilegalmente, construíram no prédio que lhe prometeram vender, tendo tal pretensão sido indeferida, pela Câmara Municipal do (...) , já no ano de 2017 - tal legalização é inviável já que não cumpre com os requisitos exigidos, pelo PDM do Município do (...) , pelo que os réus prometeram celebrar com a autora a venda definitiva do referido prédio composto por uma construção ilegal e não passível de legalização e, por isso inapta para poder obter a necessária licença de utilização, indispensável para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e a autora, quando outorgou o contrato promessa de compra e venda estava absolutamente convicta que iria comprar o prédio com todas as construções nele existentes devidamente legalizadas, em especial a vivenda devidamente descrita na matriz predial urbana e descrita na Conservatória do Registo Predial e tanto mais ficou convencida que assim era porquanto o contrato promessa em questão foi elaborado por um Distinto Advogado do (...) , na presença dos promitentes vendedores e da autora, o que a fez confiar e fiar-se de que estava acautelada a circunstância, para si essencial, de que o prédio em questão lhe seria vendido devidamente legalizado e com a respetiva licença de utilização e demais documentos necessários para a compra não de um prédio rústico com uma arrecadação, mas sim de um prédio urbano composto pela vivenda e demais construções e, foram incluídas as cláusulas 5ª e 6ª para garantir que, à data da escritura de compra e venda, a vivenda e demais construções estariam descritas na matriz predial urbana respectiva e devidamente legalizadas como tal, com a respectiva licença de utilização.
Alega também a autora que, para além do pagamento do sinal em dobro e das quantias que a autora lhes pagou, os réus estão incursos na obrigação de indemnizarem a autora por todas as despesas de conservação da vivenda que suportou a expensas próprias no valor de 4.000,00 e em 10.000 euros a título de danos não patrimoniais.
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Regularmente citados, os réus contestaram e deduziram reconvenção a fls. 63 e seguintes.
Defendem-se por exceção e impugnam os factos alegados pela autora.
Por exceção, e como a autora explicitamente reconhece, a herança aberta por óbito de Cândido J (…) embora impartida, foi já aceite pelos respetivos herdeiros e, por consequência, não se tratando de herança jacente, carece de personalidade judiciária pelo que será parte ilegítima do ponto de vista passivo na presente lide devendo desde logo ser absolvida da instância e a ré E (…) é casada no regime de comunhão de adquiridos com o réu J (…) pelo que, não sendo herdeira do supra referido de cujus, e uma vez que os bens deixados ao referido réu constituem bens próprios do mesmo, será a referida ré parte ilegítima do lado passivo, devendo desde já ser igualmente absolvida da instância.
Por impugnação, alegam que a carta junta como documento nº50, alegadamente datada de 10/01/2017, não foi remetida à ré C (…), estando forjadas quer a respetiva data quer o texto, ainda que parcialmente, pois a carta que foi remetida é a que os réus juntam como documento nº2.
Mais alegam que a redacção dada aos documentos juntos pela autora com os nºs 2 e 3 é equívoca, pois confessa na carta datada de 07/10/2016, concretamente no seu antepenúltimo parágrafo, ter pago a quantia de 30.000,00 € (trinta mil euros), havendo assim lapso da autora e réus na redacção e elaboração dos referidos documentos, aliás anteriores à sobredita carta onde vindica o pagamento dos referidos 30.000,00 €, e quanto ao mais os réus nunca recusaram o cumprimento do contrato promessa de compra e venda e nunca em momento algum a autora solicitou aos réus a marcação da respectiva escritura de compra e venda, nem tão pouco solicitou que lhe fossem entregues, ou disponibilizados, quaisquer documentos relativos à instrução do contrato definitivo de compra e venda.
Por outro lado, segundo alegam os réus, o objecto do contrato é perfeitamente explícito e claro, não tendo os réus prometido vender à autora, ou esta lhes prometeu comprar, uma vivenda munida da competente licença de utilização e a autora bem sabia que ia comprar um conjunto de prédios rústicos, bem identificados e definidos no contrato, nos quais estava implantada uma construção com condições de habitabilidade e a autora, previamente à assinatura do contrato promessa, deslocou-se aos referidos imóveis, tendo vistoriado a construção aí existente, logradouro, piscina e anexos, bem como as condições de habitabilidade e utilização que apresentava e vistoriado igualmente os demais imóveis rústicos.
Mais alegam os réus que a autora bem sabia que tal construção não tinha licença de utilização enquanto imóvel destinado à habitação, nem os réus em momento algum se comprometeram para com a autora a diligenciar por ela ou obtê-la, não sendo a obtenção e existência de tal licença condição para a celebração do contrato de compra e venda definitivo e nunca a autora solicitou aos réus que efectivassem tal averbamento do referido barracão na matriz urbana nem na descrição registral respetiva e verbalizou, quer perante os réus, quer perante terceiros, que pretendia viver no campo, em contacto com a natureza e implantar e desenvolver um projecto de exploração agrícola, que visaria não só a sua ocupação, como a de um seu sobrinho que com ela aí chegou a viver largos meses, aí pernoitando, confeccionando refeições, recebendo pessoas, guardando os seus bens, haveres e desenvolvendo actividades de natureza agrícola e foi a autora que abandonou os imóveis logo no início de Setembro de 2016, levando do seu interior todos os seus bens e todas as chaves dos portões e portas aí existentes e que em 27/09/2016, antes do final do termo do prazo previsto no contrato para a celebração da pública forma de compra e venda, diz que perdeu o interesse no negócio, e que já não quer celebrar o negócio definitivo mas, em 07/10/2016, para tentar emendar a mão, já invoca outras alegadas justificações, aliás falaciosas e inverídicas, de molde a tentar justificar o incumprimento pela sua parte do contrato promessa de compra e venda e os réus escreveram à autora as cartas já juntas com a petição inicial, das quais resulta, inequivocamente, não só a sua pretensão em cumprir o negócio prometido, transmitindo-lhe a propriedade dos imóveis rústicos que lhe prometeram vender, como lhe dão mais prazo para conseguir efectivar o seu cumprimento só considerando que a autora incumpriu definitivamente o referido contrato promessa de compra e venda em Abril de 2017.
Alegam igualmente os autores que o contrato de compra e venda definitivo só não teve lugar porque a autora não conseguiu disponibilizar a parte restante do preço em divida, tendo transmitido aos réus que precisaria de vender um apartamento que teria na região do Porto e esperar que se vencesse uma conta bancária que tinha a prazo.
Por outro lado, alegam que só mudaram as fechaduras dos portões e portas dos imóveis prometidos vender após a autora os ter abandonado e levado consigo todos os seus bens do interior e exterior, bem como as respectivas chaves.
Quanto à invocada anulabilidade do negócio, sustentam que, além de intempestivo, pois que invocado para lá do prazo de um ano após a sua celebração ocorrida em 9 de Outubro de 2015 – caducidade que os réus invocam – seria infundado do ponto de vista substantivo pelo facto de a autora ter desde sempre plena consciência e conhecimento do âmbito e do objeto do contrato, inexistindo qualquer erro na declaração ou erro sobre o objeto, ou qualquer outro vício negocial.
Alegam também os réus que a autora, durante o tempo em que permaneceu, habitou e utilizou os imóveis dos réus, provocou-lhes graves deteriorações (inutilizou a bomba da piscina que tinha o valor de 1.750,00 €; deixou de fazer a manutenção dos jardins e espaços verdes, transformando-os num autêntico lameiro, criando-se um desvalor de pelo menos 500,00 €; Inutilizou o fecho automático do portão, que tinha o valor de 780,00 €; deixou deteriorar as vedações dos imóveis, provocando-lhe danos de pelo menos 1.500,00 €; provocou inundações na parte habitacional, provocando danos no piso, rodapés e paredes no valor de 2.000,00 €; danificou as canalizações das águas de rega dos jardins e espaços verdes, provocando-lhe danos no valor de 1.500,00 €; plantou hortaliças nas partes ajardinadas dos imóveis, deixando perecer as plantas e flores ornamentais aí existentes, no valor de 700,00 € e deixou as silvas, ervas daninhas e arvenses invadirem grande parte dos terrenos destinados a cultura, sendo necessário pelo menos 2.000,00 € para os repor em estado cultivável).
Em reconvenção, os réus pedem que:
a) Declarar-se que a autora incumpriu culposamente o contrato promessa de compra e venda que juntou aos autos como documento nº1, e em consequência ser condenada a perder a favor dos réus as quantias que lhes entregou a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do mesmo contrato, no valor de 30.000,00 €, legitimando os réus, nesta sede reconvintes, a fazê-las suas.
b) Condenar-se a autora a pagar aos réus a quantia de 10.730,00 € a título de indemnização pelos danos que causou nos imóveis prometidos vender, bem como no respectivo recheio.
Para tanto e dando como reproduzida a contestação alegam que a autora incumpriu o contrato promessa de compra e venda que juntou com o nº1, uma vez que se recusou a celebrar o contrato definitivo de compra e venda e pagamento da parte do preço ainda em dívida e, por outro lado, por força de falta de manutenção e conservação dos imóveis e móveis dos réus e extravasando o uso normal de um usuário minimamente cuidador e zeloso, causou danos no valor de 10.730,00 €.
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A autora replicou a fls. 81 e seguintes.
Quanto à matéria da exceção, alega que a presente acção foi proposta contra a Herança Ilíquida e Indivisa e contra todos os réus dessa herança e, caso venha a ser considerada procedente a ilegitimidade passiva da herança ré, deve a acção prosseguir contra os demais herdeiros, também eles réus.
Quanto à invocada exceção de caducidade do pedido de anulabilidade do contrato promessa alega que que não assiste razão aos réus já que a causa de anulabilidade só se verificou a partir da data em que o contrato definitivo deveria ter sido outorgado, ou seja em 30 de Setembro de 2016, e a presente acção deu entrada em Juízo em 26 de Junho de 2017, ou seja, muito antes de decorrido o prazo de um ano sobre aquela data, e era aos réus que, contratualmente competia entregarem à autora todos os documentos necessários à outorga da escritura.
Contestando a reconvenção, a autora alega que não incumpriu o contrato promessa de compra e venda, nunca se recusou a celebrar o contrato definitivo de compra e venda e nunca se recusou a pagar a parte do preço que só era devida com a outorga da escritura de compra e venda definitiva e foram os reconvintes, quem por culpa, única e exclusiva daqueles, não cumpriram com as suas obrigações para que fosse possível a outorga da compra e venda definitiva.
E, segundo ainda a autora, não está obrigada a pagar aos réus os montantes por estes peticionados.
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Realizada audiência prévia, foi proferido despacho saneador, onde se relegou para sentença o conhecimento da exceção peremptória de caducidade suscitada pelos réus, foi fixado o valor da acção, decididas as excepções de ilegitimidade passiva, indicados o objeto do litígio e temas de prova, apreciados os requerimentos de prova e agendada e programada a audiência de julgamento (cfr. fls. 91 a 92 e 102 a 105, tudo em concretos termos que aqui se dão por reproduzidos), sendo certo que, designadamente, e correspondendo ao solicitado pelo Tribunal, foi pelo Município do (...) enviado, a título devolutivo, os processos nº 87/2009 e 309/2016 relativos ao edifício em questão.
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Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo, como consta das respetivas Atas.
Na sentença, considerou-se, em suma, que importava concluir que a Autora é que não pretendeu finalizar a promessa assumida, isto é, que não teve interesse em celebrar o contrato prometido, «mas por culpa sua e não dos réus», sendo assim os réus absolvidos dos pedidos formulados na p.i. sob as alíneas a) a c), igualmente improcedendo o pedido subsidiário formulado sob a alínea e) [relativamente ao qual foi dito que não se verificava a exceção de caducidade], este por a Autora ter desde sempre consciência e conhecimento do âmbito e do objecto do contrato, acrescendo que finalmente improcedia o pedido formulado a título de danos patrimoniais e não patrimoniais [por não se terem provado os factos alegados pela A. para esse efeito]; já quanto ao pedido reconvencional, a conclusão foi a de que o mesmo procedia parcialmente, mais concretamente no sentido de a A. perder, a favor dos R.R., a quantia de € 30.000,00 que aquela lhes haviam entregue a título de sinal e princípio de pagamento do preço dos imóveis prometidos vender, por ela A. haver incumprido culposamente o contrato promessa de compra e venda ajuizado, mas já improcedendo o pedido formulado a título de danos não patrimoniais pelos RR./reconvintes, por não se terem provado quaisquer dos factos alegados pelos ditos RR./reconvintes; termos em que se concluiu com o seguinte concreto “dispositivo”:
«IV. DECISÃO
Pelo exposto, o tribunal julga a acção improcedente, por não provada, e a reconvenção parcialmente procedente, por provada e, em consequência, decide-se:
A) Absolvem-se os réus C (…), J (…) e T (…) dos pedidos formulados pela autora M (…);
B) Declara-se que a autora/reconvinda M (…) incumpriu culposamente o contrato promessa de compra e venda junto a fls. 18 a 19 dos autos, e condena-se a autora/reconvinda a perder a favor dos réus/reconvintes C (…) J (…) e T (…)as quantias que lhes entregou a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do mesmo contrato, no valor de 30.000,00 € (trinta mil euros), legitimando os réus/reconvintes, a fazê-las suas;
C) Absolve-se a autora/reconvinda M (…) do pedido de pagamento aos réus/reconvintes da quantia de 10.730,00 € (des mil setecentos e trinta euros) a título de indemnização por danos patrimoniais.
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Custas da acção a suportar pela autora.
Custas da reconvenção a suportar pelos réus/reconvintes e autora/reconvinda na proporção do decaimento que se fixa, respectivamente, em 25% e 75%.
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Registe-se e notifique-se.»
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Inconformada com essa sentença, apresentou a A. recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
(…)
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Apresentaram os RR. as suas contra-alegações a este recurso, das quais extraíram as seguintes conclusões:
(…)
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O Exmo. Juiz a quo sustentou a fls. 241 a não verificação da arguida nulidade da sentença.
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Colhidos os vistos e nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
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2 – QUESTÕES A DECIDIR, tendo em conta o objeto do recurso delimitado pela Recorrente nas conclusões das suas alegações (arts. 635º, nº4 e 639º, ambos do n.C.P.Civil), por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608º, nº2, “in fine” do mesmo n.C.P.Civil), face ao que é possível detetar[2] o seguinte:
- nulidade da sentença por omissão de pronúncia [al.d) do nº1 do art. 615º do n.C.P.Civil]?;
- incorreto julgamento de facto [por violação do disposto nos arts. 607º, nº4 e 611º, nº1 do n.C.P.Civil]?;
- impugnação da matéria de facto [quer por omissão da factualidade respeitante à arguida anulabilidade do contrato promessa por erro na declaração e erro sobre o objeto (arts. 94º a 104º da p.i.); quer por existir contradição direta entre factualidade dada como “provada” e “não provada” (a saber, entre o ponto “48.” daquele elenco e o integrante do segundo grupo, correspondente ao art. “61.” da p.i., apenas se devendo manter o primeiro; entre o ponto “36.” daquele elenco, em sintonia com os pontos “15.”, “16.”, “20.”, “37.” e “39.” do mesmo grupo, e o integrante do segundo grupo, correspondente ao art. “17.” da p.i., devendo ser eliminado este último; entre o conjunto de pontos “15.”, “16.”, “20.”, “36.”, “37.”, “38.” e “39.” do dito primeiro grupo, e os integrantes do segundo grupo, correspondentes aos arts. “44.” e “45.” da p.i., devendo ser eliminados estes últimos; por incorrecção da redacção literal, a saber, ser conclusivo e contemplar matéria de direito, do ponto de facto “não provado” correspondente ao art. 97º da p.i., acrescendo este também estar em contradição com os factos “provados” sob “36.” e “39.”, devendo o dito ponto de facto “não provado” correspondente ao art. 97º da p.i. ser julgado “provado”; entre os pontos “41.” e “42.” daquele elenco e o integrante do segundo grupo, correspondente ao art. “49.” da p.i., devendo ser eliminado este último; entre o ponto “61.” daquele elenco e o integrante do segundo grupo, correspondente ao art. “23.” da contestação, bem como com os pontos “20.” e “7.” do mesmo primeiro grupo, devendo ser eliminado o dito ponto “61.” do primeiro grupo); quer por serem insuficientes e ininteligíveis os factos dados como “não provados” correspondentes aos arts. 53º, 54º e 79º da p.i., devendo ser retirados desse elenco; quer por constar do ponto de facto “provado” sob “67.” matéria que está fora da livre apreciação do Juiz, donde deve este ponto de facto ser eliminado do atinente elenco; quer por figurarem como pontos de facto “provados” sob “57.”, “58.”, “59.”, “60.”, “65.”, “66.”, “67.”, “68.”, “71.”, “72.”, “73.”, e “74.”, factos sobre os quais nenhuma prova foi produzida, devendo ser os mesmos eliminados desse elenco e passar a figurar entre os “não provados”]?
- incorreto julgamento de direito [porque à A. não pode ser imputado o incumprimento de um contrato promessa que é originariamente nulo; porque o incumprimento do contrato promessa sempre tinha que ser imputados aos RR.; porque sempre procederia a anulabilidade do contrato promessa invocada a título subsidiário; porque nunca a A. poderia ser condenada a perder a favor dos RR. as quantias que lhes entregou a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do mesmo contrato, no valor (erradamente) indicado na sentença recorrida como tendo sido de € 30.000,00]?
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3 – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
3.1 – Como ponto de partida, e tendo em vista o conhecimento dos factos, cumpre começar desde logo por enunciar o elenco factual que foi considerado fixado/provado pelo tribunal a quo, ao que se seguirá o elenco dos factos que o mesmo tribunal considerou/decidiu que “não se provou”, sem olvidar que tal enunciação terá um carácter “provisório”, na medida em que o recurso tem em vista a alteração parcial dessa factualidade.
Tendo presente esta circunstância, consignou-se o seguinte na 1ª instância em termos de factos “provados”:
«1. A 2ª ré, o 3º e o 4º réus, por eles e na qualidade que invocaram, (no contrato promessa de compra e venda objecto da presente acção), de únicos e universais herdeiros da herança deixada por óbito de C (…) falecido, a 29/07/2012, na Freguesia da (...) , no estado de casado na comunhão de adquiridos com a 2ª ré, outorgaram, em 9 de Outubro de 2015, como promitentes vendedores, com a autora, como promitente compradora, o contrato promessa de compra e venda junto a fls. 18 e 19. (artigo 1º da petição inicial)
2. Nesse contrato promessa de compra e venda, nos termos da cláusula 1ª, alíneas a) a d) do mesmo, os 2º, 3º e 4º réus, como promitentes vendedores, declaram que “(…) da herança deixada por óbito de C (…) fazem parte os seguintes bens imóveis:
“- a)- Prédio rústico sito às (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) , constituído por cultura de sequeiro com a área de 4.900 metros quadrados a confrontar de norte com (…) e outros, sul com (…) e outro, nascente com (…) e poente com Caminho, descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 01 (...) ,( tendo tido origem no artigo rústico 1950 da extinta freguesia de (...) ), descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob a descrição 02 (...) - (...) com o valor patrimonial de 100,46€,;
b)- Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) , constituído por gleba nº 03 (...) - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados a confrontar de norte com (…) - 78, sul com (…), nascente com (…)- 85 e poente com Caminho e estrada da (...) , descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 04 (...) , (tendo tido origem no artigo 2375 da extinta freguesia de (...) ), descrito na Conservatória do Registo predial de (...) sob a descrição 05 (...) - (...) com o valor patrimonial de 80,81€;
c)- Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) , constituído por gleba nº .... - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados e um barracão agrícola com a área de 300,00 metros quadrados, a confrontar de norte com (…), sul com (…) nascente com (…) e poente com J (…) descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 06 (...) , (tendo tido origem no artigo rústico 07 (...) da extinta freguesia de (...) ) , descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob a descrição 00 08 (...) - (...) com o valor patrimonial de 80,81€, ;
d) Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) , constituído por gleba no 101 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados, a confrontar de norte com (…), -, sul com (…), nascente com (…) e poente com caminho, descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 09 (...) tendo tido origem no artigo rústico 011 (...) da extinta freguesia de (...) ), descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob a descrição 010 (...) - (...) com o valor patrimonial de 80,81€.” (artigo 2º da petição inicial)
3. Como consta da cláusula 2ª do contrato promessa de compra e venda, os 2ª, 3º e 4º réus, por si e na qualidade de únicos e universais herdeiros da Herança, prometeram vender à autora os prédios referidos na cláusula 1ª do referido contrato promessa de compra e venda, pelo preço de 290.000,00€ (duzentos e noventa mil euros) “(…)livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, atribuindo aos prédios os seguintes valores individuais:
a) 260.000,00€ ao prédio referido supra na cláusula 1º c) do mencionado contrato promessa de compra e venda;
b) 10.000,00€ ao prédio referido na cláusula 1ª a) do mencionado contrato promessa de compra e venda;
c) 10.000,00€ ao prédio referido na cláusula 1ª b) do mencionado contrato promessa de compra e venda;
d) 10.000,00€ ao prédio referido na cláusula 1ª d) do mencionado contrato promessa de compra e venda;” (artigo 3º da petição inicial)
4. De acordo com o estipulado na cláusula 3ª do mesmo contrato de compra e venda, a autora, aceitou o preço da compra e venda referida na cláusula 2ª do referido contrato promessa de compra e venda, a pagar da seguinte forma:
a) – 15.000,00€ (quinze mil euros) com a assinatura do contrato promessa;
b) – A restante parte do preço no montante de 275.000,00€, a pagar pela autora aos 2ª, 3º e 4º réus, até 30 de Setembro de 2016, data até à qual teria impreterivelmente de ser outorgada a escritura pública correspondente à referida promessa de compra e venda. (artigo 4º da petição inicial)
5. Nos termos do acordado na cláusula 4ª do contrato promessa de compra e venda os 2ª, 3º e 4º réus aceitaram a forma de pagamento referida na cláusula 3ª e deram, com a assinatura do mesmo, quitação, à autora, pelo pagamento da quantia de 15.000,00€, quantia essa à qual, a autora e os réus outorgantes, atribuíram carácter de sinal e princípio de pagamento. (artigo 5º da petição inicial)
6. De acordo com o disposto na cláusula 5ª do mencionado contrato promessa de compra e venda, caso seja necessário, para efeitos de a segunda outorgante pedir a liquidação e pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões e Imposto de Selo devido pela aquisição dos bens objecto deste contrato, descrever na matriz urbana o barracão agrícola existente no prédio referido em 1º c), será da responsabilidade e expensas dos primeiros outorgantes a respectiva inscrição matricial e averbamento à descrição registral respectiva na Conservatória do Registo Predial de (...) . (artigo 6º da petição inicial)
7. Ficou estipulado na cláusula 6ª do mencionado contrato promessa de compra e venda que a escritura pública correspondente à promessa de compra e venda seria celebrada no Cartório Notarial a escolher por acordo entre os réus promitentes vendedores e a autora e que a documentação necessária seria da responsabilidade dos réus promitentes vendedores. (artigo 7º da petição inicial)
8. A cônjuge do réu J (..)declarou “(…)prestar a seu marido o necessário consentimento conjugal à prática dos actos supra referidos com os quais concorda na integra”. (artigo 8º da petição inicial)
9. Tendo declarado que o clausulado é a expressão da sua livre vontade que prometeram cumprir na íntegra sem reserva, autora e réus, promitentes compradora e vendedores, assinaram o referido contrato promessa, no (...) , em 9 de Outubro de 2015. (artigo 9º da petição inicial)
10. No dia 9 de Novembro de 2015, a 2ª ré, por si e em representação da Herança e dos 3º e 4º réus emitiu e assinou uma declaração, nos termos da qual declarou que, para além dos 15.000,00€ que já tinham recebido na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, de 9 de Outubro de 2015 receberam ainda, da autora, em 9 de Novembro de 2015 a quantia de 5.000,00€ e, também, em 13/11/2015, receberam 5.000,00€, e ainda receberam mais 5.000,00€ em 09-12-2015, montantes estes referentes ao pagamento de uma parte do preço da compra dos prédios rústicos, referenciados no contrato promessa de compra e venda celebrado. (artigo 10º da petição inicial)
11. Consta, ainda da referida declaração, que:
“-Preço total da compra – 290.000,00 Euros;
-Entrega de 15.000,00 Euros com a assinatura do contrato.
-Ficou em dívida 275.000 Euros
-Entrega de 5.000,00 Euros em 13/11/2015
-Ficou em dívida -270.000,00 Euros
-Entregou 5.000,00 Euros em 09-12-2015
- Ficou em dívida 265.000,00 euros” (artigo 11º da petição inicial)
12. Como sinal e princípio de pagamento a autora pagou aos réus, na pessoa da 2ª ré cabeça-de-casal da Herança, o montante de 15.000,00€, no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda e, para além desse montante, a autora entregou ainda aos réus, na pessoa da 2ª ré, cabeça de casal, e estes receberam, o montante de 15.000,00. (artigo 12º da petição inicial)
13. Consta da declaração emitida em 01/02/2016 que foi assinada pela autora e pela 2ª ré, que a autora entregou ainda aos réus, através da 2ª ré, o montante de 5.000,00€, em 21-12-2015 e o montante de 5.000,00€ em 1-02-2016. (artigo 13º da petição inicial)
14. No prédio referido na alínea c) da cláusula 2º do contrato promessa de compra e venda (c) - Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) constituído por gleba nº 85 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados e um barracão agrícola com a área de 300,00 metros quadrados, a confrontar (…) descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 06 (...) , (tendo tido origem no artigo rústico 07 (...) da extinta freguesia de (...) ) , descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob a descrição 00 08 (...) - (...) com o valor patrimonial de 80,81€,), já à data do contrato promessa de compra e venda, como agora, pese embora da respectiva caderneta predial constar que ali existe um barracão agrícola com a área de 300,00 m2, a verdade física e material é que, em vez de uma arrecadação agrícola o que ali existe é uma outra construção, que é uma vivenda, com rés-do-chão e primeiro andar, destinada a habitação, com logradouro, com piscina e barbecue, a qual faz parte integrante do referido prédio. (artigo 16º da petição inicial)
15. Essa construção foi incluída, no contrato promessa de compra e venda, como integrando “todas as suas construções e pertenças”, prometidas vender na cláusula 2ª do contrato promessa de compra e venda, sendo que o elevado valor da compra e venda foi determinado pelo valor da vivenda e não pelo valor da invocada arrecadação agrícola e do terreno, os quais nem de perto nem de longe alcançariam aquele valor, até porque na matriz tinham o valor patrimonial de 80,81€. (artigo 17º da petição inicial)
16. Logo após a assinatura do contrato promessa de compra e venda, a autora passou a habitar e residir na referida vivenda, o que fez com o acordo e consentimento dos réus, passando a ter ali o centro da sua vida doméstica e familiar. (artigo 18º da petição inicial)
17. Inicialmente, dadas as condicionantes de construção, essa vivenda foi construída tendo os então proprietários obtido licença para construção da mesma, requerendo o licenciamento de construção da mesma com se de um barracão agrícola se tratasse uma vez que só a construção de barracão agrícola era o único tipo de construção legalmente admissível e licenciável para o local. (artigo 20º da petição inicial)
18. Só formalmente a construção foi designada como sendo um barracão agrícola, sob cuja capa e com esta designação, foi construída a vivenda que os réus prometeram vender e a autora prometeu comprar. (artigo 21º da petição inicial)
19. Obtido o licenciamento camarário para a construção do barracão agrícola a realidade da construção que foi efectivamente levada a cabo não foi a de um barracão agrícola mas sim a de uma vivenda unifamiliar, para habitação. (artigo 22º da petição inicial)
20. Assim, no local, foi construída uma vivenda unifamiliar, que os réus prometeram vender à autora, nos termos do contrato promessa, e que esta lhes prometeu comprar, com as características exteriores que se evidenciam nas fotografias juntas a fls. 21 a 28. (artigo 23º da petição inicial)
21. Quanto ao edifício, foi construída, uma ala, do lado direito, no sentido de quem entra no respectivo logradouro, com um portão metálico, a toda a largura da entrada, cuja funcionalidade é de garagem para recolha de veículos e arrumos, cuja cércea de telhado corresponde a uma casa de r/ch e 1º andar.(artigo 24º da petição inicial)
22. Ligado a esta ala, foi construída do lado direito da mesma, sensivelmente a partir do meio do comprimento do mesmo uma outra ala, do lado esquerdo, de quem entra pela entrada principal do prédio, com r/ch e primeiro andar e ainda um piso inferior ao r/ch, retirando partido do declive do terreno. (artigo 25º da petição inicial)
23. Esta outra ala, do lado esquerdo da vivenda, foi construída, na continuidade da garagem, a ela ligada, formando um único edifício, com a empena do telhado comum e com interligação interior através de porta e escada interior e é composta por R/ch e primeiro andar. (artigo 26º da petição inicial)
24. Todo o prédio (vivenda, logradouro, construções existentes neste e demais terreno do dito prédio), encontra-se separado, do exterior, nomeadamente das estradas, caminhos e outros prédios com que confina, com vedação, feita com muro na base com vedação metálica assente nesse muro, tendo dois portões de entrada, um o principal, com duas portas (ou folhas) de ferro trabalhado e outro, o secundário, também ele com dois portões. (artigo 27º da petição inicial)
25. Entre os portões exteriores do logradouro e a vivenda, em redor desta, todo o logradouro se encontra pavimentado com cubo de granito, desde a entrada até à entrada da garagem e, na parte restante, em volta de toda a vivenda com placas de revestimento de piso, prefabricadas, em forma quadrangular. (artigo 28º da petição inicial)
26. No logradouro exterior, na parte frontal e sobre o lado direito da escadaria exterior de acesso ao primeiro andar, existe uma piscina equipada com toda a maquinaria necessária ao tratamento e renovação da respectiva água, com os respectivos skimers e filtros de limpeza e aspiração da água. (artigo 29º da petição inicial)
27. Ainda no logradouro existe um barbecue, com cobertura em telhado de chapas próprias de cobertura, (sendo a parte da frente do mesmo aberta), o qual está equipado com forno a lenha, grelhador, lava-loiças, com água canalizada, zona de recolha de lenha combustível, e cobertura em telha, com duas chaminés, respectivamente do grelhador e do forno a lenha, bem como com móvel para recolha de objectos de serviço. (artigo 30º da petição inicial)
28. Também no logradouro, existem diversos canteiros de jardim, com flores, arbustos e outras plantas de jardim, canteiros esses perfeitamente delimitados por lancis de cimento, que os separam da zona pavimentada, sendo todo o logradouro iluminado por candeeiros de poste, com as lâmpadas dentro de globos cimeiros de vidro fosco. (artigo 31º da petição inicial)
29. A zona da piscina e do barbecue encontra-se separada da parte do jardim com um corrimão, feito em cimento, assente em pilares, trabalhados, de cimento. (artigo 32º da petição inicial)
30. O acesso ao primeiro andar da vivenda, faz-se, a partir do logradouro envolvente, através de uma escadaria que dá acesso a uma varanda de entrada, a qual contorna também o primeiro andar, pelo exterior, do seu lado esquerdo. (artigo 33º da petição inicial)
31. No cimo dessas escadas existe um patamar exterior da varanda que dá acesso ao interior do primeiro andar, constituindo, esta escadaria e o patamar exterior, a entrada principal do primeiro andar. (artigo 34º da petição inicial)
32. Quanto aos interiores da vivenda e garagem podem os mesmos ser descritos da seguinte forma:
A) A garagem é ampla tendo capacidade para recolher cerca de oito viaturas ligeiras;
B) O primeiro andar é composto por uma cozinha ampla, com janela para o exterior, (equipada com todo o mobiliário de cozinha e electrodomésticos, nomeadamente, frigorífico, fogão, e outros, para além de salamandra de aquecimento), dois quartos amplos, ambos com janela para o exterior, quarto de banho amplo, com janela para o exterior e corredor, com escada para o R/ch;
C) O R/ch é composto por um salão enorme, (totalmente mobilado, com piano, móvel grande de madeira para louças ou livros, um balcão de bar, salão este amplo que serve de sala de estar e de visitas), dois quartos e cozinha, devidamente equipada, com mesa, cadeiras, móveis de cozinha, com porta para o exterior, e ainda dois quartos de banho;
D) Junto ao r/c existe uma casa de banho, com janela e uma sala de arrumos onde podem ser instaladas arcas frigoríficas e outros electrodomésticos e demais equipamentos próprios de uma habitação;
E) Desde o R/ch acede-se à garagem através de uma porta com escada;
F) Tem ainda uma cave com pipas de vinho velhas, bicicletas, um depósito de gasóleo e respectiva caldeira de aquecimento da casa, casa esta que é ampla, com uma porta de ligação ao exterior e uma janela. (artigo 35º da petição inicial)
33. Esta casa de habitação que integra o prédio referido na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa já existia, com as características descritas, à data que o mesmo foi outorgado. (artigo 36º da petição inicial)
34. No entanto, a vivenda não foi descrita, no contrato promessa, na identificação do prédio prometido vender, uma vez que se encontrava – como encontra – não legalizada, omissa na matriz predial e na Conservatória do Registo Predial, mas já estava construída, mobilada, e havia sido habitada pelos réus à data em que foi outorgado o contrato promessa de compra e venda. (artigo 37º da petição inicial)
35. A vivenda já ali existia, com todas as condições de habitabilidade, e comodidades habitacionais, designadamente aquecimento central, com caldeira, mobiliário de cozinha e casa de banho completas, piano na sala de estar, tanto que a autora ali habitou e residiu, com todas essas comodidades, desde a data da outorga do contrato promessa. (artigo 38º da petição inicial)
36. A compra da vivenda em questão foi o objecto determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus, já que o que a autora pretendia era comprar uma casa de habitação, com espaço envolvente, em lugar sossegado, fora dos aglomerados populacionais onde pudesse descansar e recuperar do seu esforço profissional, com tranquilidade, isolamento e com a natureza envolvente a propiciar esse desejado bem-estar e sossego. (artigo 39º da petição inicial)
37. O valor que foi atribuído ao prédio rústico referido na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa foi o valor correspondente à vivenda e respectivo recheio. (artigo 40º da petição inicial)
38. Esta sobrevalorização do preço do referido imóvel foi determinada pelo valor correspondente à vivenda, já que nem o barracão agrícola nem o restante prédio teriam, só por si, aptidões que justificassem uma tal valorização. (artigo 41º da petição inicial)
39. Nunca a autora se proporia adquirir um prédio rústico, que é de cultura de sequeiro e um barracão agrícola, pelo valor de 260.000,00€, valor este que exorbita escandalosamente o valor de mercado da propriedade rústica, aos preços de mercado praticados na zona do (...) , facto este de que os promitentes vendedores tinham perfeito conhecimento quando outorgaram o contrato promessa de compra e venda por aquele valor. (artigo 42º da petição inicial)
40. A autora é médica, e exerce a sua profissão no Centro de Saúde do (...) , onde ocupa todo o tempo de que dispõe, sobrando-lhe apenas o tempo necessário para descansar e recuperar força física e intelectual e não para tratar prédios rústicos. (artigo 43º da petição inicial)
41. A autora enviou, por correio registado com A.R., à 2ª ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança uma missiva onde comunicou que: “Até à presente data não me foi facultada qualquer documentação necessária para a outorga da escritura definitiva de compra e venda dos imóveis constantes do contrato promessa de compra e venda celebrado entre nós em Outubro de 2015, digo, em 9 de Outubro de 2015. Consequentemente não será possível outorgar essa escritura até 30 de Setembro de 2016, razão pela qual declaro perder o interesse no negócio prometido”. Com os m. cumprimentos, 27 de Setembro de 2016, Ass. ((…)). (artigo 50º da petição inicial)
42. Essa carta registada, com A.R.. foi recebida em 03/10/2016.(artigo 51º da petição inicial)
43. A autora deixou a vivenda, dela saindo e retirando todos os seus pertences ali deixando todo o recheio que lá se encontrava quando foi residir para a mesma, recheio esse que também fez parte do contrato de compra e venda prometido. (artigo 52º da petição inicial)
44. A autora, em 7 de Outubro de 2016, enviou aos 2º, 3º e 4º réus nova comunicação, sob carta registada com A.R., na qual lhes comunicou que:
“(…)Tenho presente o contrato promessa que, em 9 de Outubro de 2015, outorguei, na qualidade de promitente compradora, com V. Exª., J (…) e esposa E (…) e T (…) todos na qualidade de únicos e universais herdeiros de C (…)
Nesse contrato promessa de compra e venda V. Exªs. prometeram vender-me, livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, os seguintes bens imóveis, pelo preço total de 290.000,00€:
a)- Prédio rústico sito às (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) , descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 01 (...) , descrito na Conservatória do Registo predial de (...) sob a descrição 02 (...) ;
b)- Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 04 (...) , descrito na Conservatória do Registo predial de (...) sob a descrição 05 (...) .
c)- Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 06 (...) , descrito na Conservatória do Registo predial de (...) sob a descrição 00 08 (...) .
d) Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 09 (...) , descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob a descrição 010 (...) .
Sucede que, como ficou estabelecido na cláusula 3ª al. b) do contrato promessa em questão, a escritura definitiva de compra e venda devia ter sido outorgada, impreterivelmente, até ao dia 30 de Setembro de 2016. V. Exªs. não me forneceram até àquela data quaisquer documentos com vista à celebração da referida escritura definitiva bem como, até à mesma data não deram cumprimento ao estipulado na cláusula 5ª do mencionado contrato promessa de comprae venda, nem me forneceram os documentos necessários para a marcação e outorga da mesma.
Sucede, também que quanto ao prédio mencionado na cláusula 1ª al. a) daquele contrato promessa o mesmo estaria já, à data da respectiva outorga, negociado com um v. familiar, pelo que já não poderia ser objecto do referido negócio.
Ainda quanto ao prédio referido na cláusula 1ª al. c) do mesmo contrato sucede que V. Exªs. nunca deram cumprimento ao disposto na cláusula 5ª do mesmo, pelo que o armazém ali referido não existe, existindo antes, uma vivenda que se encontra ilegalmente construída e sem licença de utilização, que, aliás, V. Exºs. não juntaram, por v. única e exclusiva culpa ao contrato promessa em questão.
Assim, a não outorga da escritura pública definitiva foi determinada por culpa única e exclusiva de V. Exªs., pelo que não tendo a mesma sido outorgada até 30 de Setembro de 2016, perdi o interesse que tinha no negócio, devendo assim considerar-se, para todos os efeitos, o mesmo não cumprido por culpa única e exclusiva de V. Exªs, nos termos do disposto no artº 808º nº1 do Código Civil, pelo que venho, pela presente proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda em questão, que V. Exªs. não cumpriram.
Aliás, V. Exªs. tomaram já posse do prédio mencionado na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa, fechando o mesmo com corrente e cadeado e procedendo ao corte da energia eléctrica, actuação esta que demonstra o não cumprimento do contrato promessa por actos da v. inteira responsabilidade.
Uma vez que já paguei a V. Exªs. o valor de 15.000,00€, a título de sinal, deverão V. Exªs. devolver-me essa quantia de 15.000,00€, bem como a restante quantia de 15.000,00€ que, entretanto paguei a V. Exªs. por conta do preço final, nos termos do disposto no artº 442º nº2 do C.Civil, devolução essa que me deverá ser feita até ao próximo dia 30 de Outubro de 2016.
Apresente comunicação tem efeito admonitórios nos termos do artº 805º nº2 do Código Civil.
Caso V. Exªs. assim não procedam recorrerei às competentes vias judiciais, sem qualquer outro aviso.
Para tratar de qualquer assunto relacionado com o que deixo exposto no presente ofício deverão contactar o m. advogado, Dr. (…), com escritório (…), na (...) .
Sem outro assunto
Sou
Ass. M (…)”.(artigo 53º da petição inicial)
45. Os 2ª e 3ºs e 4º réus logo após terem recebido a carta que a autora lhes enviou em 09/10/2015 tomaram posse dos prédios prometidos vender e, inclusivamente do prédio mencionado na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa, fechando o mesmo a corrente e cadeado e procedendo ao corte da energia eléctrica. (artigo 56º da petição inicial)
46. A autora ficou a aguardar que os réus lhe restituíssem os valores recebidos a título de sinal e os demais que a autora lhe entregou por conta do preço da compra e venda prometida, o que, até hoje, não aconteceu. (artigo 57º da petição inicial)
47. Sucede que, passados mais de dois meses sobre a data da recepção da última missiva da autora, os réus enviaram à autora uma carta com o seguinte teor:
“ (...) , 26/12/2016
EXMª SENHORA DRª
Com os nossos cumprimentos, na qualidade de promitentes vendedores do conjunto predial objeto do contrato promessa de compra e venda celebrado em 09/10/2015, no qual Vª Exª figura como promitente compradora, somos a dar-lhe conhecimento e transmitir-lhe o seguinte:
1º Demos devida nota às suas cartas de 27/09/2016 e 07/10/2016 nas quais Vª Exª diz ter perdido o interesse no negócio prometido na primeira, e procede à resolução do contrato promessa em causa na segunda.
2º Ora, não só inexistem em absoluto quaisquer fundamentos para a resolução do contrato, uma vez que nunca nos recusámos — nem recusamos — a celebrar a pública forma do contrato definitivo relativamente à totalidade dos bens prometidos vender, nem tais bens são diferentes dos que se contemplam, de facto, no contrato em referência.
3º Curiosamente, nunca Exª sob qualquer forma nos interpelou e, ou notificou, para celebrar o contrato de compra e venda definitivo através da competente escritura pública, sendo que, se o tivesse feito, já teríamos procedido à sua outorga.
4º É que, se de facto até 30 de Setembro de 2016 tal escritura nunca se realizou, como bem sabe, e outras pessoas das suas e nossas relações também sabem, foi pura e simplesmente porque não conseguiu arranjar o resto do dinheiro para o pagamento da totalidade do preço.
5º Aliás, nesta parte, e como também sabe e desse sempre soube, estávamos todos à espera da sua comunicação a dizer que já estava preparada para pagar o resto do preço para se marcar a escritura tendo sido esta a única razão pela qual não se marcou até aquela data.
6º Por outro lado, não diga que não sabia que a vivenda relativa ao imóvel identificado na al. c) da cláusula 1 do contrato estava descrita matricialmente como armazém, pois além de a Senhora Drª aí ter vivido praticamente 1 ano, o próprio contrato previa a possibilidade de alterar tal descrição se necessário. Todavia nunca Vª EXª nos solicitou a efetivação de tal alteração, porque se o tivesse feito, teríamos diligenciado nesse sentido.
7º Ou seja, e dito de outra forma, não se nos afigura que tenhamos incumprido a nossa obrigação em qualquer das vertentes e alíneas do contrato promessa, não tendo por isso razão ou fundamento válidos os argumentos levados às suas cartas supra referidas pela simples razão que não correspondem à verdade.
8º Assim, por este meio, somos a dar-lhe conhecimento que, não obstante, ainda mantemos o propósito de celebrar o contrato definitivo e de desconsiderar a sua alegada falta de interesse e resolução contratual.
9º Todavia, e porque existem terceiras pessoas interessadas nas mesmas propriedades, somos por este meio a solicitar se digne informar se mantem ou não ainda o propósito de cumprir o contrato promessa.
Nada nos dizendo em sentido contrário no prazo de 30 (trinta) dias, prosseguiremos com as negociações com as sobreditas terceiras pessoas, ás quais nos reservamos o direito de lhes transmitir a posse e propriedade dos imóveis objeto do contrato promessa em referência, considerando-o então para todos os efeitos resolvido pela sua parte sem fundamento ou causa da nossa responsabilidade.
Na espectativa do seu contato
Com renovados cumprimentos
Subscrevemo-nos”
(4 Assinaturas) (artigo 58º da petição inicial)
48. Até hoje os réus não devolveram à autora os montantes que esta lhes entregou, quer como sinal quer por conta do preço devido pela compra e venda prometida. (artigo 61º da petição inicial)
49. Os réus não legalizaram as construções existentes no prédio rústico constante da alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda, designadamente a vivenda ali existente, cuja construção não se encontra legalizada – como não se encontrava legalizada na data limite para a outorga da escritura de compra e venda – bem como não procederam à inscrição de tal prédio na matriz predial urbana e à descrição da vivenda na Conservatória do Registo Predial, para além de não terem procedido à legalização das demais construções ali existentes, designadamente da descrita vivenda. (artigo 64º da petição inicial)
50. A autora veio a ter conhecimento, de que, já depois da autora ter resolvido o contrato promessa de compra e venda, os réus requereram junto da Câmara Municipal do (...) a legalização da construção da descrita vivenda que, ilegalmente, construíram no prédio que lhe prometeram vender, tendo tal pretensão sido indeferida, pela Câmara Municipal do (...) , já no ano de 2017. (artigo 65º da petição inicial)
51. Segundo os serviços Técnicos da Câmara Municipal do (...) tal legalização é inviável já que não cumpre com os requisitos exigidos, pelo PDM do Município do (...) (instrumento de ordenamento do território em vigor), nomeadamente quanto à área do terreno e quanto à área de implantação da vivenda em questão, para além de violar outros requisitos, razão pela qual tal legalização é inviável, tal e qual a referida construção (vivenda) se encontrava à data do contrato promessa de compra e venda e à data fixada como data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda e ainda se encontra nesta data. (artigo 66º da petição inicial)
52. Só após a autora ter resolvido o contrato promessa em questão é que os réus tentaram, junto da Câmara Municipal do (...) , obter a legalização da vivenda com vista a procederem à alteração da descrição matricial e registral do prédio. (artigo 78º da petição inicial)
53. Os réus enviaram à autora, em 26 de Abril de 2017, uma carta com o seguinte teor: “(…)tendo em conta os pontos 8 e 9 da carta que remetemos a V. Exª. em 13/12/2017, e tendo em conta que até este momento V. Exª. não manifestou o propósito nem interesse em celebrar o contrato de compra e venda definitivo, incumpriu definitivamente o contrato promessa de compra e venda celebrado em 09/10/2015, pelo que iremos transmitir o imóvel a uma terceira pessoa que se mostre interessada no mesmo. Por consequência, faremos nosso o sinal que nos foi entregue, uma vez que V. Exª. que, com culpa, incumpriu o sobredito contrato promessa ao recusar celebrar o contrato aí previsto.” (artigos 79º e 80º da petição inicial)
54. A carta junta como documento nº50, alegadamente datada de 10/01/2017, não foi remetida à ré C (…). (artigo 7º da contestação)
55. Com efeito, a carta que foi remetida à ré C (…) pela autora é a carta junta a fls. 75/76 com o seguinte teor: “Como não consigo desde há muito tempo, fins de Setembro de 2016, falar consigo, escrevo:
- Devemos tentar resolver a situação a bem, sem necessidade de advogado e justiça e tribunal
- Somos pessoas educadas e civilizadas e competentes para resolver a situação.
- Como disse na sua carta, há uma pessoa que vamos chamar de terceiro – interessada na compra da sua propriedade.
- Façamos então uma reunião, com a C (...) e herdeiros, eu e o terceiro e pode ser que se consiga uma solução de compra e venda da sua propriedade.
- já teve anteriormente um outro terceiro “interessado na compra, uma senhora, que lhe dava pela propriedade o que a C (…) pedisse …”, que depois desistiu … As palavras entre aspas são as suas próprias palavras ditas a mim própria e repetidas numa reunião com o Dr. (nome imperceptível).
- Façamos então uma nova reunião.
Espero que concorde com o terceiro a comprar tudo se poderá resolver.
Como já tentei várias vezes falar consigo e mo impede, poderá telefonar-me (…)”.. (artigo 9º da contestação)
56. A autora confessa na sua carta datada de 07/10/2016, concretamente no seu antepenúltimo parágrafo, ter pago a quantia de 30.000,00 € (trinta mil euros), havendo lapso da autora e réus na redacção e elaboração dos referidos documentos em 10., 11. e 13., anteriores à sobredita carta onde vindica o pagamento dos referidos 30.000,00 € (trinta mil euros). (artigo 11º da contestação)
57. Os réus nunca recusaram o cumprimento do contrato promessa de compra e venda. (artigo 12º da contestação)
58. Nunca se recusaram a vender-lhe os imóveis melhor identificados no contrato promessa. (artigo 13º da contestação)
59. Nunca em momento algum a autora solicitou aos réus a marcação da respectiva escritura de compra e venda. (artigo 14º da contestação)
60. Nem tão pouco solicitou que lhe fossem entregues, ou disponibilizados, quaisquer documentos relativos à instrução do contrato definitivo de compra e venda. (artigo 15º da contestação)
61. Jamais os réus prometeram vender à autora, ou esta lhes prometeu comprar, uma vivenda munida da competente licença de utilização. (artigo 17º da contestação)
62. A autora bem sabia que ia comprar um conjunto de prédios rústicos, aliás bem identificados e definidos no contrato, nos quais estava implantada uma construção com condições de habitabilidade. (artigo 18º da contestação)
63. Aliás a autora, previamente à assinatura do contrato promessa, deslocou-se aos imóveis que constituem o seu objecto. (artigo 19º da contestação)
64. Tendo vistoriado a construção aí existente, logradouro, piscina e anexos, bem como as condições de habitabilidade e utilização que apresentava. (artigo 20º da contestação)
65. E vistoriado igualmente os demais imóveis rústicos. (artigo 21º da contestação)
66. A autora bem sabia que tal construção não tinha licença de utilização enquanto imóvel destinado à habitação. (artigo 22º da contestação)
67. Não sendo a obtenção e existência de tal licença condição para a celebração do contrato de compra e venda definitivo. (artigo 24º da contestação)
68. Nunca a autora solicitou aos réus que efectivassem tal averbamento do referido barracão na matriz urbana nem na descrição registral respetiva. (artigo 26º da contestação)
69. A autora verbalizou, quer perante os réus, quer perante terceiros, que pretendia viver no campo, em contacto com a natureza. (artigo 27º da contestação)
70. A autora queria os imóveis prometidos para ai viver, também ai tendo vivido com a autora um seu sobrinho durante cerca de 1 ano, aí pernoitando, confeccionando refeições, recebendo pessoas, guardando os seus bens, haveres. (artigos 28º e 29º da contestação)
71. A autora, de mottu proprio, abandonou os referidos imóveis logo no início de Setembro de 2016. (artigo 30º da contestação)
72. Levando do seu interior todos os seus bens. (artigo 31º da contestação)
73. Assim, como todas as chaves dos portões e portas aí existentes. (artigo 32º da contestação)
74. Os réus só mudaram as fechaduras dos portões e portas dos imóveis prometidos vender após a autora os ter abandonado e levado consigo todos os seus bens do interior e exterior, bem como as respectivas chaves. (artigo 42º da contestação)»
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E o seguinte em termos de factos “não provados”:
«- Essa construção é que foi o principal objecto da promessa de compra e venda outorgada entre a autora e os réus. (artigo 17º da petição inicial)
- Já depois de outorgado o contrato promessa de compra e venda a autora, veio a saber que a vivenda que prometeu comprar foi construída, pelos promitentes vendedores e pelo autor da herança, no prédio rústico identificado na alínea c) no sítio do (...) , na C (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) . (artigo 19º da petição inicial)
- Até que dali se viu obrigada a sair, perante o incumprimento do contrato promessa pelos réus. (artigo 38º da petição inicial)
- Os réus sabiam, desde o início das negociações que fizeram com a autora, que esta o que pretendia era adquirir a referida vivenda e não quaisquer prédios rústicos, ou arrecadações agrícolas. (artigo 44º da petição inicial)
- Os réus também sempre souberam que a autora só lhes adquiriu os restantes prédios rústicos porquanto os réus sempre lhe disseram que só lhe vendiam o prédio onde está implantada a vivenda, caso a autora lhes adquirisse os demais prédios rústicos constantes do contrato promessa porque só lhes interessava vender a herança no seu conjunto. (artigo 45º da petição inicial)
- A autora enviou, por correio registado com A.R. , à 2ª Ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança 1ª Ré, a comunicação que se junta a fls. 50 –.(artigo 49º da petição inicial)
- Os réus não responderam a essa carta, nem sobre o teor da mesma manifestaram qualquer oposição. (artigo 52º da petição inicial)
- Face ao silêncio dos réus. (artigo 53º da petição inicial)
- Também para esta comunicação os réus não deram qualquer resposta. (artigo 54º da petição inicial)
- Até hoje os réus não devolveram à autora os montantes que esta lhes entregou, quer como sinal quer por conta do preço devido pela compra e venda prometida. (artigo 61º da petição inicial)
- Conhecedores do indeferimento. (artigo 79º da petição inicial)
- A autora teve conservação da vivenda que suportou a expensas próprias, designadamente: Limpeza da chaminé, Limpeza geral da vivenda, do barracão e do terreno envolvente, tratamento e poda das roseiras; Plantação de flores; Plantação de seis castanheiros; Plantação de girassóis, Limpeza do pinhal, retirada das pinhas caídas e limpeza de todo o arvoredo; Limpeza do pomar; Corte das silvas, quer do prédio quer do vizinho; Aquisição e montagem de uma bomba de água; (artigo 87º da petição inicial)
- Todos estes trabalhos foram realizados com recurso a terceiras pessoas, tendo a autora despendido nos mesmos valor não inferior a 4.000,00€. (artigo 88º da petição inicial)
- Além disso a autora, sofreu danos morais, como consequência directa e necessária da conduta dos réus que lhe determinaram e determinam instabilidade psicológica e abalo físico, com graves repercussões, quer na sua vida pessoal quer no âmbito profissional. (artigo 89º da petição inicial)
- A autora mudou de casa para se instalar na vivenda prometida comprar e depois teve de dali retirar todos os seus haveres, para a deixar livre e desocupada. (artigo 90º da petição inicial)
- Esta situação de instabilidade transformou aquilo que pretendia ser um projecto de sossego num verdadeiro pesadelo gerador de fortíssimas emoções e desânimo. (artigo 91º da petição inicial)
- A autora quando declarou que comprava o prédio rústico com o barracão, mencionados na al. c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda agiu com erro que atingiu os motivos determinantes da sua vontade, já que esta era comprar o prédio urbano, vivenda, sem o que nunca teria aceite comprar o rústico apenas com o barracão. (artigo 97º da petição inicial)
- Nem os réus em momento algum se comprometeram para com a autora a diligenciar por ela ou obtê-la. (artigo 23º da contestação)
- Que queria os imóveis prometidos vender pelos réus para aí implantar e desenvolver um projecto de exploração agrícola. (artigo 28º da contestação)
- Desenvolvendo actividades de natureza agrícola. (artigo 29º da contestação)
- Ora, e como a autora bem sabe, o contrato de compra e venda definitivo só não teve lugar porque ela autora não conseguiu disponibilizar a parte restante do preço em divida. (artigo 38º da contestação)
Tendo transmitido aos réus que precisaria para tanto de vender um apartamento que teria na região do Porto. (artigo 39º da contestação)
- E esperar que se vencesse uma conta bancária que tinha a prazo. (artigo 40º da contestação)
- A autora, durante o tempo em que permaneceu, habitou e utilizou os imóveis dos réus, provocou-lhes graves deteriorações. (artigo 45º da contestação)
- Inutilizou a bomba da piscina que tinha o valor de 1.750,00 € (mil, setecentos e cinquenta euros). (artigo 46º da contestação)
- Deixou de fazer a manutenção dos jardins e espaços verdes, transformando-os num autêntico lameiro, criando-se um desvalor de pelo menos 500,00 € (quinhentos euros). (artigo 47º da contestação)
- Inutilizou o fecho automático do portão, que tinha o valor de 780,00 € (setecentos e oitenta euros). (artigo 48º da contestação)
- Deixou deteriorar as vedações dos imóveis, provocando-lhe danos de pelo menos 1.500,00 € (mil e quinhentos euros). (artigo 49º da contestação)
- Provocou inundações na parte habitacional, provocando danos no piso, rodapés e paredes no valor de 2.000,00 € (dois mil euros). (artigo 50º da contestação)
- Danificou as canalizações das águas de rega dos jardins e espaços verdes, provocando-lhe danos no valor de 1.500,00 €. (artigo 51º da contestação)
- Plantou hortaliças nas partes ajardinadas dos imóveis, deixando perecer as plantas e flores ornamentais aí existentes, no valor de 700,00 € (setecentos euros). (artigo 52º da contestação)
- Deixou as silvas, ervas daninhas e arvenses invadirem grande parte dos terrenos destinados a cultura, sendo necessário pelo menos 2.000,00 € (dois mil euros) para os repor em estado cultivável. (artigo 53º da contestação)»
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3.2 – A primeira ordem de questões que com precedência lógica importa solucionar é a que se traduz na alegada nulidade da sentença, por omissão de pronúncia [al.d) do nº1 do art. 615º do n.C.P.Civil].
Que dizer?
Nos termos da dita al. d), verifica-se a nulidade da sentença quando “O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Assim, com referência à 1ª parte da citada al.d), do nº1, do art. 615º do n.C.P.Civil, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outra, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – art. 608º, nº2 do mesmo n.C.P.Civil.
Sendo que a decisão padece do vício da nulidade quer no caso de o juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, quer quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
De referir que tem sido entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência, que apenas as questões em sentido técnico, ou seja, os assuntos que integram o “thema decidendum”, ou que dele se afastam, constituem verdadeiras questões de que o tribunal tem o dever de conhecer para decisão da causa ou o dever de não conhecer, sob pena de incorrer na nulidade prevista nesse preceito legal.
“Questões” submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
Coisa diferente são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art. 615º nº1, al.d), do n.C.P.Civil: daí que, se na sua apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este se não pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia.
Como já foi doutamente sublinhado a este propósito, “trata-se de nulidade mais invocada nos tribunais, originada na confusão que se estabelece com frequência entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos no decurso da demanda”[3].
Aliás, no mesmo sentido foi-nos anteriormente ensinado que “são na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”[4].
Será, então, que se pode concluir que houve omissão de pronúncia no caso ajuizado?
Atente-se, desde logo, que quanto a este fundamento de nulidade, está em causa, no segmento invocado, o correspondente incumprimento, por parte do julgador, de na sentença não se pronunciar sobre questões de que o tribunal devia conhecer, atento o poder/dever prescrito no nº 2 do art. 608º do n.C.P.Civil, a saber, o de «conhecer todas as questões que lhe são submetidas, isto é, todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer»[5].
Naturalmente que está aqui em causa o último segmento vindo de citar, a saber, o de o Tribunal não ter conhecido de “todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer”[6].
Senão vejamos, por direto reporte ao que consta das alegações recursivas, a págs. 6-7:
«Para além destes pedidos formulados na petição inicial, na audiência final, em sede de alegações finais, a recorrente alegou e pediu, como questão prévia, (face aos factos, por ela vertidos nos seus articulados, aos documentos juntos aos autos após a audiência prévia pela Câmara Municipal do (...) e à prova produzida), que o Tribunal conhecesse e declarasse a nulidade do contrato promessa de compra e venda, uma vez que o mesmo viola disposições de direito público, já que a vivenda, que prometeu comprar e os réus lhe prometeram vender, existente no prédio identificado no artº 1º al. c) do contrato promessa de compra e venda, encontrava-se construída, à data desse contrato promessa, como ainda se encontra hoje, ilegalmente, sem licença de construção e sem licença de utilização, devendo, por isso, face a tal nulidade – que é do conhecimento oficioso –, serem os RR condenados a verem ser decretada a nulidade do contrato promessa e a devolverem, em singelo, todos os montantes que receberam da Autora, acrescidos de juros à taxa legal desde a data em que receberam os mesmos até à data da sua efectiva devolução.»
Sublinhando-se, na sequência, o conhecimento oficioso dessa nulidade e a «imperatividade de tal nulidade ser conhecida e declarada por este Venerando Tribunal, já que a Sentença recorrida, decidiu, com inobservância de normas legais de ordem pública, designadamente de ordenamento e estruturação do território nacional, visando a repressão da construção clandestina, desprezando completa e afrontosamente este desígnio legal.»
Donde, na medida em que não teve lugar o conhecimento desta nulidade do contrato promessa, cujo conhecimento oficioso estava imposto, a sentença recorrida seria nula, nos termos do art. 615º nº1 al. d) do n.C.P.Civil.
Que dizer?
Em nosso entender – e releve-se o juízo antecipatório! – assiste efetivamente razão à A./recorrente nesta arguição da nulidade por omissão de pronúncia.
Na verdade, na sentença recorrida não teve lugar o conhecimento de questão de que se devia tomar conhecimento (omissão de pronúncia), a saber, apreciar se o contrato promessa era originalmente nulo – porque desde o início existiu a impossibilidade legal de contratar a transacção do prédio, dada a situação de clandestinidade do bem imóvel prometido vender (arts. 280º e 401º do C.Civil).
Isto porque uma tal questão se configurava como prévia e condicionante de toda e qualquer decisão de mérito sobre o ajuizado contrato promessa.
Sucede que não teve lugar uma tal apreciação/conhecimento.
Temos presente que a A. não havia expressa e formalmente formulado uma tal pretensão/pedido, invocando a mesma que, nas alegações no final da audiência, impetrou o respectivo conhecimento oficioso.
Ora, não obstante não ter esta instância de recurso possibilidade de certificar a veracidade de tal – pedido de conhecimento oficioso de tal nulidade – o que é certo é que sempre subsiste que enquanto nulidade originária, ex vi do disposto nos arts. 280º, nº1[7] e 286º[8] do C.Civil, é efetivamente de conhecimento oficioso.
Sendo certo que tinha sido oportunamente alegado na p.i., além do mais, que os RR. haviam prometido celebrar com a A., através do contrato promessa em causa, a venda definitiva de um prédio composto por uma construção ilegal e não passível de legalização, mais concretamente, cuja legalização era inviável já que não cumpria com os requisitos exigidos pelo PDM do Município do (...) , nomeadamente quanto à área do terreno e quanto à área de implantação da vivenda em questão, para além de violar outros requisitos, razão pela qual tal legalização era inviável, tal e qual a referida construção (vivenda) se encontrava à data do contrato promessa de compra e venda e à data fixada como data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda e ainda se encontrava na presente data, acrescendo que a pretensão de legalização fora já indeferida pela Câmara Municipal do (...) no ano de 2017 (cf. arts. 65º a 67º da dita p.i.).
Assim, porque essa factualidade constava entre a que foi dada como apurada / “provada” (cf. pontos de facto “provados” sob “50.” e “51.”), cumpria ao Exmo. Juiz a quo, na sentença recorrida, conhecer oficiosamente dessa dita nulidade originária do contrato promessa, pelo que, não o tendo feito, está verificada a arguida nulidade da mesma [cf. art. 615º, nº1, al. d) do n.C.P.Civil], donde a anulação da dita sentença.
Importa, consequentemente, apreciar e decidir sobre essa eventual nulidade do contrato promessa por impossibilidade originária da prestação dele objeto (cf. art. 665º, nº1 do n.C.P.Civil).
Sendo com tal que se prosseguirá nesta sede recursiva.
De facto, a propósito deste aspeto da dita impossibilidade originária da prestação, importa perscrutar o quadro normativo que tal suscita, a saber:
O art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho (na redação conferida pelo DL nº 99/2010, de 02/09, determina que:
«Artigo 1.º
[...]
1 - Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.
[...] » (com sublinhado nosso)
Ora, sobre esta questão, mormente sobre a referenciada exigência de “autorização de utilização”, já nos foi doutamente apresentada a seguinte explicação:
«E isto já não é por considerações de índole de Direito Privado (proteção do consumidor, do promitente comprador, etc.) mas antes por considerações de ordem pública. O que a lei pretende é que os negócios sobre prédios urbanos apenas se realizem quando exista a licença de utilização pois que só deste modo se impedem os contratos sobre construções clandestinas ou sobre prédios sem condições minimamente suficientes para o seu fim. Com efeito, a licença de utilização permite comprovar que determinado imóvel ou frações independentes cumprem os requisitos ou normas legais e regulamentares ao fim a que se destinam (segurança, salubridade, normas técnicas); que existe conformidade da obra construída com o projeto de arquitetura e projetos de especialidades aprovados em sede de licenciamento pelas entidades competente e que está adequada aos usos previstos. Tudo isto são razões de Direito Urbanístico, logo, de ordem pública.
Se isto é assim para os contratos que transmitem direitos reais também o é para os contratos promessa que tenham o mesmo objecto. Por um lado, e como já se viu, a lei exige a existência da licença de utilização na celebração do contrato promessa. Ou seja, o contrato não pode ser celebrado sem que ela esteja certificada, isto é, sem que a entidade que procede ao reconhecimento das assinaturas veja a licença e ateste que ela existe. Por outro lado, dada a natureza material deste requisito (já não é uma simples formalidade mas um requisito do próprio negócio imposto por lei), devem-se aplicar ao contrato promessa
as regras do contrato prometido (art.º 410.º, n.º 1, Cód. Civil); e quanto a este já vimos que ele não pode ser realizado se faltar a licença.»[9]
Sucede que, no caso ajuizado resultava insofismavelmente que o prédio ajuizado não tinha, à data da celebração do contrato promessa (9 de Outubro de 2015), a dita “autorização de utilização”, assim como não a teve até à data em que era suposto ser realizada a escritura pública definitiva (30 de Setembro de 2016), nem a teve até ao encerramento da audiência de discussão e julgamento (20 de Março de 2018 – cf. fls. 116-120), sendo seguramente por isso que se veio a dar como apurado / “provado” na sentença, para o que ora decisivamente releva, o seguinte:
«49. Os réus não legalizaram as construções existentes no prédio rústico constante da alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda, designadamente a vivenda ali existente, cuja construção não se encontra legalizada – como não se encontrava legalizada na data limite para a outorga da escritura de compra e venda – bem como não procederam à inscrição de tal prédio na matriz predial urbana e à descrição da vivenda na Conservatória do Registo Predial, para além de não terem procedido à legalização das demais construções ali existentes, designadamente da descrita vivenda. (artigo 64º da petição inicial)
50. A autora veio a ter conhecimento, de que, já depois da autora ter resolvido o contrato promessa de compra e venda, os réus requereram junto da Câmara Municipal do (...) a legalização da construção da descrita vivenda que, ilegalmente, construíram no prédio que lhe prometeram vender, tendo tal pretensão sido indeferida, pela Câmara Municipal do (...) , já no ano de 2017. (artigo 65º da petição inicial)
51. Segundo os serviços Técnicos da Câmara Municipal do (...) tal legalização é inviável já que não cumpre com os requisitos exigidos, pelo PDM do Município do (...) (instrumento de ordenamento do território em vigor), nomeadamente quanto à área do terreno e quanto à área de implantação da vivenda em questão, para além de violar outros requisitos, razão pela qual tal legalização é inviável, tal e qual a referida construção (vivenda) se encontrava à data do contrato promessa de compra e venda e à data fixada como data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda e ainda se encontra nesta data. (artigo 66º da petição inicial)».
Neste conspecto, estamos confrontados com uma impossibilidade originária do objeto mediato do contrato prometido.
Sendo certo que dada a natureza material deste requisito (já não é uma simples formalidade mas um requisito do próprio negócio imposto por lei), devem-se aplicar ao contrato promessa as regras do contrato prometido (cf. art. 410º, nº1, do C.Civil), isto é, dado que quanto a este ele não pode ser realizado se faltar a dita licença ou autorização de utilização.
E nem se argumente – como fazem os RR./recorridos nas suas contra-alegações! – que a A. pretendia apenas adquirir um prédio rústico, no qual existia uma vivenda (construção), «sendo certo que a sua legalização seria da responsabilidade dos recorridos se a recorrente nesse sentido expressamente o solicitasse, o que nunca aconteceu (…)».
É certo que a citada disposição do art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho apenas se aplica a prédios urbanos (ou suas fracções autónomas).
O conceito de prédio urbano é o que se encontra no art. 204º, nº 2, do C Civil, a saber, «qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam e logradouro»; em contraponto, esse mesmo normativo define prédio rústico como «uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica».
Mas que dizer relativamente a um prédio – como o ajuizado – que se encontrava inscrito fiscalmente como prédio “rústico”[10]? Terá ele por isso a natureza de “prédio rústico” para efeitos jurídico-legais, designadamente para aplicação das normas em referência?
Quanto a nós, a classificação provinda da inscrição matricial, é indiferente para efeitos da qualificação civil, que tem critérios próprios, se bem que «quer da descrição predial, quer da inscrição matricial, podem resultar elementos de facto úteis, para o julgador, no que toca ao conhecimento das realidades prediais que lhe cumpre qualificar»[11].
A esta luz, a distinção entre um prédio urbano e um prédio rústico deve assentar «numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica»[12].
Confrontemos então os dados dos autos (rectius, factos “provados”):
«14. No prédio referido na alínea c) da cláusula 2º do contrato promessa de compra e venda (c) - Prédio rústico sito ao (...) , na União de Freguesias de (...) e (...) constituído por gleba nº 85 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados e um barracão agrícola com a área de 300,00 metros quadrados, a confrontar (…)descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 06 (...) , (tendo tido origem no artigo rústico 07 (...) da extinta freguesia de (...) ) , descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob a descrição 00 08 (...) - (...) com o valor patrimonial de 80,81€,), já à data do contrato promessa de compra e venda, como agora, pese embora da respectiva caderneta predial constar que ali existe um barracão agrícola com a área de 300,00 m2, a verdade física e material é que, em vez de uma arrecadação agrícola o que ali existe é uma outra construção, que é uma vivenda, com rés-do-chão e primeiro andar, destinada a habitação, com logradouro, com piscina e barbecue, a qual faz parte integrante do referido prédio. (artigo 16º da petição inicial)»;
«15. Essa construção foi incluída, no contrato promessa de compra e venda, como integrando “todas as suas construções e pertenças”, prometidas vender na cláusula 2ª do contrato promessa de compra e venda, sendo que o elevado valor da compra e venda foi determinado pelo valor da vivenda e não pelo valor da invocada arrecadação agrícola e do terreno, os quais nem de perto nem de longe alcançariam aquele valor, até porque na matriz tinham o valor patrimonial de 80,81€. (artigo 17º da petição inicial)»;
«24. Todo o prédio (vivenda, logradouro, construções existentes neste e demais terreno do dito prédio), encontra-se separado, do exterior, nomeadamente das estradas, caminhos e outros prédios com que confina, com vedação, feita com muro na base com vedação metálica assente nesse muro, tendo dois portões de entrada, um o principal, com duas portas (ou folhas) de ferro trabalhado e outro, o secundário, também ele com dois portões. (artigo 27º da petição inicial)»;
«25. Entre os portões exteriores do logradouro e a vivenda, em redor desta, todo o logradouro se encontra pavimentado com cubo de granito, desde a entrada até à entrada da garagem e, na parte restante, em volta de toda a vivenda com placas de revestimento de piso, prefabricadas, em forma quadrangular. (artigo 28º da petição inicial)»;
«26. No logradouro exterior, na parte frontal e sobre o lado direito da escadaria exterior de acesso ao primeiro andar, existe uma piscina equipada com toda a maquinaria necessária ao tratamento e renovação da respectiva água, com os respectivos skimers e filtros de limpeza e aspiração da água. (artigo 29º da petição inicial)»;
«27. Ainda no logradouro existe um barbecue, com cobertura em telhado de chapas próprias de cobertura, (sendo a parte da frente do mesmo aberta), o qual está equipado com forno a lenha, grelhador, lava-loiças, com água canalizada, zona de recolha de lenha combustível, e cobertura em telha, com duas chaminés, respectivamente do grelhador e do forno a lenha, bem como com móvel para recolha de objectos de serviço. (artigo 30º da petição inicial)»;
«28. Também no logradouro, existem diversos canteiros de jardim, com flores, arbustos e outras plantas de jardim, canteiros esses perfeitamente delimitados por lancis de cimento, que os separam da zona pavimentada, sendo todo o logradouro iluminado por candeeiros de poste, com as lâmpadas dentro de globos cimeiros de vidro fosco. (artigo 31º da petição inicial)»;
«29. A zona da piscina e do barbecue encontra-se separada da parte do jardim com um corrimão, feito em cimento, assente em pilares, trabalhados, de cimento. (artigo 32º da petição inicial)».
Tendo presente este quadro factual, cremos que a outra conclusão não se pode nem deve chegar senão a de que a terra existente e remanescente, só formalmente era apta a cultura de sequeiro, não se evidenciando que alguma cultura com aproveitamento económico nela existisse ou fosse praticada, antes era ela um mero complemento da habitação/vivenda, constituindo aquela o logradouro desta, isto é, sendo a terra subordinada à casa/construção, à luz do conceito segundo o qual um logradouro é um espaço complementar e serventuário de um edifício, com o qual constitui uma unidade predial.
O que tudo serve para dizer que, à luz do dito critério da destinação ou afectação económica, importava concluir que se estava juridicamente perante um prédio urbano, designadamente para efeitos de lhe ser aplicável o dito art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99!
Por outro lado, nem é verdade que a legalização da dita construção/vivenda só teria que ser operada pelos RR./recorridos no caso de a A. o solicitar.
É que olvidam certamente os RR. que resultava igualmente expresso no contrato promessa celebrado entre as partes, «que a documentação necessária seria da responsabilidade dos réus promitentes vendedores» (cf. facto “provado” sob “7.”, 2ª parte)…
Ora, nos termos já anteriormente explicitados, não seria possível celebrar a escritura definitiva sem que existisse a já referida licença ou autorização de utilização – isto para além, obviamente, da igualmente necessária, mas subsequente, alteração da descrição matricial e registral do prédio.
Dito de outra forma: existindo ab initio essa obrigação para os RR., não havia necessidade de interpelação da A. aos mesmos, para efeito do correspondente cumprimento!
Acresce até que a nulidade é independente da vontade das partes, ou melhor, «A invalidade decorre da inobservância de normas legais de ordem pública, designadamente de ordenamento e estruturação do território nacional, visando a repressão da construção clandestina, sendo alheia a qualquer acção da parte contratante»[13].
Aderimos, assim, por inteiro ao que já foi sustentado em douto aresto para uma situação equiparada à ajuizada, a saber:
«(…)
A prestação debitória tem que ser possível e legal[4]. “Exige-se que a prestação seja realizável, pois ninguém pode considerar-se obrigado ao que não é susceptível de cumprimento
…Ainda sob outra perspectiva a impossibilidade diz-se física ou legal, conforme resulta da própria natureza das coisas ou decorre da lei. A prestação é fisicamente impossível se consiste em acto materialmente irrealizável …; legalmente impossível se consiste em acto jurídico que a lei fere de invalidade” (in Direito das Obrigações, Galvão Telles, 7ª edição, pág. 46).
No mesmo sentido refere Almeida Costa (in Noções de Direito Civil, 2ª edição, pág. 142) que “aparece-nos como primeiro requisito da prestação debitória o de que esta seja física e legalmente possível (art. 280º nº 1). Mas a impossibilidade da prestação pode ser originária ou superveniente, conforme exista na altura da constituição do vínculo obrigacional ou sobrevenha depois. A primeira impede que a a obrigação nasça, ao passo que a segunda apenas obsta ao cumprimento (art. 790º e segs.)”.
A impossibilidade originária impede, como já se disse, que a obrigação se constitua, como claramente decorre do referido art. 401º nº 1. Para o efeito deve atender-se à data em que a obrigação se constitui “sendo indiferente que se trate de uma impossibilidade de desaparecer mais tarde” (Almeida Costa, mesma obra e página).
Portanto, repete-se, dada a ilegalidade da prestação a que se vincularam os promitentes vendedores e compradores, as obrigações correspondentes não se chegaram a constituir ou, por outras palavras, as correspondentes declarações são desde logo inválidas, não produzindo qualquer efeito.
Como se refere no acórdão deste S.T.J. de 3-11-2009 (www.dgsi.pt/jstj) em caso com semelhança com o dos autos[5] “no caso concreto, a fracção prometida vender não podia ser destinada à actividade de restauração, ab initio, porquanto a finalidade licenciada pela Câmara Municipal a tal impedia. Estamos portanto, perante uma impossibilidade legal, resultante das regras que disciplinam imperativamente o regime jurídico de urbanização e edificação.
Consequentemente, a prestação a que a Ré se obrigara e a única que interessava ao credor. Não se constituiu validamente. Não ocorre, assim, a extinção de uma obrigação validamente constituída em consequência de uma impossibilidade superveniente (795 nº1 do C.C), mas a nulidade decorrente de uma impossibilidade objectiva e originária da prestação (art. 401 nº1 do C.C.)”.
O douto acórdão recorrido, apesar de não ter equacionado nestes termos a questão, acabou por afirmar que “neste contexto, é manifesto que os promitentes-vendedores, não possuindo licença de utilização ou de construção (nem sequer havia alvará de loteamento), não podiam ignorar que o contrato-promessa celebrado pudesse ser declarado nulo, quer por omissão da formalidade prevista no nº 3 do art. 410° do CC, quer ainda pela impossibilidade legal de celebrar o contrato definitivo, nos termos do nº 1 do art. 280° do CC.”. Ou seja, também considerou o contrato nulo por o objecto ser legalmente impossível (art. 280º nº 1).
A presente nulidade originária é do conhecimento oficioso, como decorre do disposto dos arts. 280º nº 1 e 286º.
As consequências da verificação deste vício, traduzem-se na restituição de tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição não poder ser feita em espécie, do valor correspondente, nos termos do art. 289º nº 1. Assim os promitentes-vendedores (os RR.) têm que restituir tudo o que receberam por efeito da celebração do contrato-promessa, isto é, têm que devolver as quantias recebidas por motivo do negócio celebrado. A obrigação de restituição rege-se pelo disposto no indicado art. 289º nº 1 que estabelece que “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”. Ou seja, considerando a lei que a nulidade do negócio tem efeito retroactivo, a produção dos seus efeitos têm como excluídos ab initio ou, como se refere no Acórdão deste S.T.J. de 15-10-98 (Col. Jur. III, 63), visa-se com a declaração de nulidade “a mera reposição do statu quo ante”. A obrigação não foi validamente constituída. Assim todas as quantias entregues aos promitentes-compradores por efeito do contrato serão consideradas como quantias a restituir.»[14]
Nesta linha de entendimento, revertendo ao caso ajuizado, importa concluir, sem mais, no sentido de que as consequências da verificação do vício verificado – nulidade originária, que se verifica nos presentes autos (dada a impossibilidade de legalização da vivenda existente no prédio prometido vender) – se devem traduzir na restituição de tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição não puder ser feita em espécie, do valor correspondente, nos termos do art. 289º, nº1 do mesmo C.Civil.
Donde, os promitentes-vendedores, aqui RR./recorridos, têm de restituir tudo o que receberam por efeito da celebração do contrato promessa, isto é, têm que devolver as quantias recebidas por motivo do negócio celebrado, no montante de € 40.000,00.
Relativamente a este preciso montante, cremos que não obstante o mesmo ter estado controvertido nos autos, se pode e deve dar o mesmo como assente, pela devida interpretação e conjugação do que resulta “provado” sob os pontos “5.”, “12.” e “13.”.
Na verdade, dos mesmos resulta que, para além do montante de € 15.000,00 entregue em 9 de Outubro de 2015 (como “sinal e princípio de pagamento”, aquando da celebração do contrato promessa), foram entregues mais € 5.000,00 em 9 de Novembro de 2015, mais € 5.000,00 em 13 de Novembro de 2015, mais € 5.000,00 em 9 de Dezembro de 2015, mais € 5.000,00 em 21 de Dezembro de 2015, e mais € 5.000,00 em 1 de Fevereiro de 2016, tudo totalizando os referidos € 40.000,00.
Sendo certo que para este efeito – da restituição, por via da nulidade do contrato – nem releva distinguir quais os montantes que foram entregues a título “sinal” e os que foram entregues a título “de pagamento do preço”…
Dando-se desta forma (verificação/declaração da nulidade do contrato promessa) resposta/solução à pretensão trazida a juízo pela A., obviamente que fica prejudicada a apreciação e decisão sobre as demais questões suscitadas nos autos atinentes à (in)validade (em sentido lato) do contrato promessa celebrado entre as partes, como sejam a questão do incumprimento contratual (a qual das partes era de imputar tal, e validade da resolução do contrato), da anulabilidade do negócio, ou de qualquer das restantes questões diretamente respeitantes a tal (como sejam as atinentes aos montantes a que as partes, ou melhor, o contraente não faltoso, teria direito no quadro do art. 440º, nº2 do C.Civil).
Por outro lado, relativamente aos montantes reclamados a título de danos patrimoniais e não patrimoniais pela A., relativamente aos quais a sentença recorrida havia concluído pela improcedência total, por falta de prova dos correspondentes requisitos, não foi questão suscitada em via recursiva, isto é, já se havia a A. conformado com a mesma.
Consequente e correspondentemente à decisão vinda de proferir, improcedem agora totalmente os pedidos reconvencionais formulados pelos RR..
Nestes termos procedendo o recurso.
*
5 – SÍNTESE CONCLUSIVA
I – Resulta do art. 1º, nº1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho (na redacção introduzida pelo DL nº 99/2010, de 2 de Setembro), que é requisito fundamental da concretização da transmissão da propriedade sobre prédios urbanos, que seja certificada a existência da correspondente autorização de utilização perante a entidade que celebrar a escritura (ou autenticar o documento particular).
II – Dada a natureza material deste requisito (já não é uma simples formalidade mas um requisito do próprio negócio imposto por lei), devem-se aplicar ao contrato promessa as regras do contrato prometido (cf. art. 410º, nº1, do C.Civil).
III – O conceito de prédio rústico – e, logo, de prédio urbano – é um conceito jurídico e não um facto, pelo que a classificação provinda da inscrição matricial, é indiferente para efeitos da qualificação civil, que tem critérios próprios.
IV – A esta luz, a lei civil – art. 204º do C.Civil – distingue um prédio rústico de um prédio urbano com base numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica.
V – Assim, se a terra existente e remanescente no prédio ajuizado, só formalmente era apta a cultura de sequeiro, não se evidenciando que alguma cultura com aproveitamento económico nela existisse ou fosse praticada, antes era ela um mero complemento da habitação/vivenda, constituindo aquela o logradouro desta, isto é, sendo a terra subordinada à casa/construção (à luz do conceito segundo o qual um logradouro é um espaço complementar e serventuário de um edifício, com o qual constitui uma unidade predial), tendo presente o dito critério da destinação ou afectação económica, importa concluir que se estava juridicamente perante um prédio urbano.
VI – Sendo-lhe nessa medida aplicável o dito art. 1º, nº1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho, daí resultando que, na medida em que a vivenda, que foi prometida comprar e vender, existente no prédio ajuizado, se encontrava construída, à data desse contrato promessa (como ainda se encontra hoje), ilegalmente, sem licença de construção e sem licença de utilização, tal impõe que o Tribunal conheça e declare a nulidade (decorrente de impossibilidade objetiva e originária da prestação – art. 401º, nº1 do C.Civil) do contrato promessa de compra e venda, uma vez que o mesmo viola disposições de direito público.
VII – Sendo certo que essa nulidade, ex vi do disposto nos arts. 280º, nº1 e 286º do mesmo C.Civil, é de conhecimento oficioso
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6 - DISPOSITIVO
Pelo exposto, no parcial provimento do recurso e parcial revogação da sentença da 1ª instância, acorda-se em declarar a nulidade do contrato promessa ajuizado, em consequência do que:
I) são os RR./recorridos condenados a devolver à A./recorrente as quantias recebidas desta por motivo do contrato promessa celebrado, no montante de € 40.000,00, ficando assim prejudicados os pedidos formulados na p.i. sob as alíneas a) a c) e e), mas mantendo-se a improcedência do pedido formulado na al.d);
II) improcedem totalmente os pedidos reconvencionais formulados pelos RR., ficando agora a A. totalmente absolvida dos mesmos.
Custas, em ambas as instâncias, da acção a cargo da Autora e dos RR., na proporção de 1/7 para aquela e de 6/7 para estes, e as da reconvenção totalmente a cargo dos RR..
Coimbra, 12 de Fevereiro de 2019
Luís Filipe Cravo ( Relator )
Fernando Monteiro
António Carvalho Martins
[1] Relator: Des. Luís Cravo
1º Adjunto: Des. Fernando Monteiro
2º Adjunto: Des. Carvalho Martins
[2] De referir que vai ser desconsiderado para este efeito as objecções ao Relatório (por omissão e incorrecção deste) constante da sentença recorrida, na medida em que, atento o disposto no art. 607º, nº2 do n.C.P.Civil, «No relatório (n.º2), o juiz identifica as partes e enuncia os pedidos deduzidos e as respetivas causas de pedir, bem como as exceções suscitadas e aquelas de que ao tribunal cumpre oficiosamente conhecer» (cf. LEBRE DE FREITAS / ISABEL ALEXANDRE, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 2º, 3ª ed., Livª Almedina, 2017, a págs. 704), o Relatório deve seguramente primar pela síntese e concisão, donde, se crítica há a fazer ao constante da sentença recorrida, não é seguramente por aqui, acrescendo que não existe nenhuma sanção legal neste particular, e ademais que sendo este segmento da sentença de “geometria variável” e muito fruto do “estilo” pessoal de cada julgador, nada obsta a que, nesta instância de recurso, na elaboração do mesmo, postergando um simples decalque sobre o que foi elaborado na 1ª instância, se lhe venha a dar uma diferente redacção, sem mais…
[3] Assim por AMÂNCIO FERREIRA, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 9.ª Edição, a págs. 57.
[4] Citámos agora ALBERTO DOS REIS, in “Código de Processo Civil Anotado”, Volume V, a págs. 143.
[5] Citámos novamente LEBRE DE FREITAS / ISABEL ALEXANDRE, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 2º, 3ª ed., Livª Almedina, 2017, ora a págs. 737.
[6] Exceções perentórias essas cuja invocação a lei não torne dependentes da vontade do interessado (cf. art. 579º do n.C.P.Civil), e entre as quais avultam, em primeiro lugar, as nulidades a que alude o art. 286º do C.Civil.
[7] Nos termos do qual “é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável”.
[8] Por via do qual se estabelece que “a impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico”.
[9] Assim no acórdão do T.Rel. de Évora de 26.10.2017, no proc. nº 898/07.1TBELV.E1, acessível em www.dgsi.pt/jtre.
[10] descrito na matriz rústica da União de Freguesias de (...) e (...) sob o artigo 06 (...) , (tendo tido origem no artigo rústico 07 (...) da extinta freguesia de (...) )
[11] Assim MENEZES CORDEIRO in “Tratado de Direito Civil Português”, Volume I, Tomo II, 2ª edição, a págs. 123.
[12] Operando este critério vide o acórdão do STJ de 03.11.2011, no proc. nº 7712/05.0TBBRG.G2.S1, igualmente acessível em www.dgsi.pt/jstj.
[13] Assim no acórdão do STJ de 13.05.2014, no proc. nº 5255/11.2TCLRS.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt/jstj, relativamente a um caso com paralelismo com o ajuizado, face ao qual se concluiu no sentido de que «o contrato é originalmente nulo porque desde o início existiu a impossibilidade legal de contratar a transacção do prédio (dada a situação de clandestinidade do bem imóvel prometido vender)».
[14] Trata-se do já anteriormente citado acórdão do STJ de 13.05.2014.