| 764/09.6TBTMR.C1 |  |
INDEMNIZAÇÃO
MENOR
CAPACIDADE EDIFICATIVA
2.- Não há supressão de tal faculdade de construir quando a mesma subsiste, na mesma dimensão, na parcela sobrante.
3.- Não são logicamente compatíveis a indemnização por diminuição da capacidade edificativa com o ressarcimento do seu absoluto desaparecimento.
Nos autos de expropriação por utilidade pública em que é Expropriante EP, ESTRADAS DE PORTUGAL, S.A., e é expropriada a sociedade M (..) e S (…) LDA., foi proferida decisão de expropriação da parcela de terreno correspondente à parcela n.º 260, com a área de 6.990 m2, a destacar do prédio sito na freguesia de Casais, Concelho de Tomar, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º 94, secção AG e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tomar com o n.º 00782/170987, a confrontar do norte com estrada municipal, a sul com Isilda da Piedade e outros, de nascente com estrada nacional n.º 110 e do poente com Maria Fernandes S.L. Alcobia e outros.
Por decisão arbitral, foi fixado em € 17.216,20 o valor da indemnização.
A expropriada M (…) e S (…) LDA. interpôs recurso dessa decisão alegando, em síntese, que a parcela expropriada não foi considerada em conjunto com o prédio da qual foi extraída, enquanto uma única unidade económica; o solo em causa é apto para a construção, pelo que não foi classificado correctamente pelos Srs. Árbitros; o prédio e parcela tinham boa localização, visibilidade, qualidade ambiental, bons acessos às principais vias e centros urbanos da região e a expropriação veio cortá-lo, deixando uma parte sobrante sem frente nem acesso de e para a EN 110 e sem acesso à nova via IC9, da qual apenas recebe ruído e poluição, o que não foi tido em consideração pelos Srs. Árbitros, sendo que estes não especificaram o montante da depreciação e dos prejuízos ou encargos para a parte não expropriada.
Admitido tal recurso, a parte contrária que veio responder sustentando dever ser mantida a indemnização constante da decisão arbitral.
Procedeu-se à avaliação.
Foram apresentadas alegações.
Foi proferida sentença que culminou com decisão do seguinte teor:
“Face ao exposto, fixo o valor da indemnização em €28,378,20 (vinte e oito mil, trezentos e setenta e oito euros e vinte cêntimos), calculado com referência à data de declaração de utilidade pública e a actualizar de acordo com a evolução do índice dos preços no consumidor, publicado pelo I.N.E., nos termos do artº 24º do Código das Expropriações”.
É desta sentença que vem o presente recurso interposto por EP, ESTRADAS DE PORTUGAL, S.A. que concluiu as suas alegações apresentando as seguintes alegações:
“1 - Nos termos do art. 23° do Código das Expropriações, a justa indemnização deve corresponder ao valor real e corrente do bem, de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal à data da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
2 - O direito à construção de uma habitação mantém-se na sobrante, uma vez que a mesma dispõe de frente com via publica infraestruturada e tem área suficiente para garantir os 250 m2 autorizados, não resultando por isso qualquer prejuízo com a expropriação relativamente a este aspecto.
3 - Não se aceita uma desvalorização de €4.967,00, quando a capacidade edificativa habitacional se mantém inalterada, estando a sobrante servida por via pública pavimentada e demais infraestruturas.
4 - O Regulamento do PDM do concelho de Tomar, em vigor à data da declaração de utilidade pública, verifica-se a possibilidade de construção de uma edificação habitacional, após a presente expropriação, porque a sobrante do prédio fica com 13.079m2.
5 - A sentença ora recorrida considerou de forma errada a possibilidade de construção no solo expropriado de 250m2, acrescentando €6.250 (250m2 x €25) ao cálculo efectuado pelos Srs. Peritos do laudo maioritário, construção essa que não estava garantida e que não correspondia ao uso normal do solo (uso agrícola - RAN), para além de que a mesma podia ainda ser feita na parte sobrante que mantém características para o efeito.
6 - A sentença adicionou aos cálculos efectuados pelos Srs. Peritos o valor do solo apto para construção de 250m2, não vislumbrando que a operação levada a efeito pelos Srs. Peritos considerou a desvalorização da capacidade construtiva da parte sobrante, configurando uma óbvia duplicação de valores.
7 - A justa indemnização não deverá ultrapassar o valor de € 17.161,20.”
Não foi apresentada resposta a estas alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
São as seguintes as questões a avaliar:
1. Não é aceitável uma desvalorização de € 4.967,00 já que a capacidade edificativa habitacional se mantém inalterada, estando a parcela sobrante servida por via pública pavimentada e demais infraestruturas?
2. A sentença ora recorrida considerou de forma errada a possibilidade de construção no solo expropriado de 250 m2, acrescentando € 6.250 (250 m2 x € 25) ao cálculo efectuado pelos Srs. Peritos do laudo maioritário, construção essa que não estava garantida e que não correspondia ao uso normal do solo (uso agrícola - RAN), para além de que a mesma podia ainda ser feita na parte sobrante que mantém características para o efeito?
3. A sentença questionada contém uma duplicação de valores, porquanto adicionou aos cálculos efectuados pelos Srs. Peritos o valor do solo apto para construção de 250 m2, não vislumbrando que a operação levada a efeito pelos Srs. Peritos considerou a desvalorização da capacidade construtiva da parte sobrante?
II. FUNDAMENTAÇÃO
Fundamentação de facto
Ao abrigo do disposto no n.º 6 do art. 713.º do Código de Processo Civil, remete-se, aqui, no que respeita à matéria de facto, para os termos da decisão da 1.ª instância que decidiu tal matéria.
Fundamentação de Direito
1. Não é aceitável uma desvalorização de € 4.967,00, já que a capacidade edificativa habitacional se mantém inalterada, estando a parcela sobrante servida por via pública pavimentada e demais infraestruturas?
Com vista à fixação de um valor de compensação pela expropriação por utilidade pública releva, como critério central informador, o que emerge do n.º 2 do art. 62.º da Constituição da República Portuguesa, que dispõe:
«2. A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização».
O art. 13.º Desta lei Fundamental, por seu lado, contém o reconhecimento do princípio da igualdade, ou seja, no que importa nestes autos, a proibição de tratamento privilegiado de cidadãos colocados em situações semelhantes ao nível do exercício direitos de idêntica dimensão e conteúdo.
Quanto ao conceito de justa indemnização, releva o estabelecido nos n.ºs 1 e 5 do art. 23.º do Código das Expropriações que estatuem:
«1 – A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.».
«5 – Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor.»
Há que atender, pois, em virtude deste comando normativo:
a) ao valor real (leia-se, «efectivo», «de mercado», «de venda»);
b) ao valor corrente (i.e., ao praticado relativamente às comuns operações de alienação patrimonial e sem introdução de factores laterais ou específicos);
c) ao destino efectivo do bem (ou seja, aquele que se perspectivava para o mesmo); ou
d) ao seu destino possível (quer dizer, que seja aceitável prefigurar ou admitir atentas as suas características intrínsecas);
e) no quadro de uma utilização económica normal (ou seja, de destinação comum dada por um cidadão mediano que gira de forma equilibrada e razoável o seu património);
f) atendendo às circunstâncias e condições de facto existentes à data da publicação da declaração de utilidade pública.
A Recorrente coloca em causa a inclusão, no laudo pericial acolhido na sentença e na indemnização sugerida pelos Senhores peritos, de uma desvalorização por diminuição do potencial edificativo.
Nesse laudo, os aludidos responsáveis pelo arbitramento indicado atenderam à perda patrimonial emergente da expropriação, neste domínio específico, tendo, designadamente, referido que:
No caso em apreço, uma vez que a propriedade dispunha de frentes com vias infra-estruturadas (EM 110 e Estrada Municipal) e de uma área global de 20 969 m2, estava garantida a possibilidade do construção da referida habitação para o agricultor. Após a expropriação, a área sobrante continua a garantir uma área superior aos 5 000 m2; mantém-se, desse modo, face ao disposto no PDM de Tomar, a possibilidade de construção da mesma habitação.
No entanto, os peritos entendem que se alteram as condições relativas ao acesso rodoviário, por via da anterior localização com frente para a EN 110 situação que, após a expropriação, se altera ficando com frente e acesso para estrada municipal. Para além disso, também a localização e a qualidade ambiental referentes a uma eventual edificação ficam claramente diminuídas na sequência da presente expropriação, aspectos que se traduzem na alteração da percentagem de incidência do valor do terreno sobre o custo da construção para os dois momentos:
1) À data da DUP
2) Após a expropriação»
Noutro ponto do mesmo laudo, em sede já de definição do valor indemnizatório, os responsáveis pelo arbitramento referenciado definiram o relevo desta vertente patenteando que:
«IV.2 – DESVALORIZAÇÃO DO POTENCIAL EDIFICATIVO POR DIMINUIÇÃO DA LOCALIZAÇÃO EE DA QUALIDADE AMBIENTAL DE EVENTUAL HABITAÇÃO PARA O AGRICULTOR
Tendo em conta as considerações feitas no item III. 2.3, a desvalorização do potencial edificativo calcula-se por diferença entre os valores do solo destinado à construção de habitação para o agricultor, antes e após a expropriação:
- Área bruta de construção ….................................. 250 m2
- Custo de Construção .................................... 496,70 €/m2 de área bruta
- Incidência do valor do terreno sobre o custo de construção:
À data da DUP ................................... 16,0%
Após a expropriação .................. 12,0%
Valores do solo atendendo ao potencial edificativo:
À data da DUP: (250 m2 x 496,70€/m2 x 16,0%)
Após a expropriação: (250 x 496,70€/m2 x 12,0%)
Desvalorização potencial edificativo = 19 868.00 € - 14 901,00 € = 4 967,00 €»
Este valor foi incluído na adição final, tendo permitido atingir o montante indemnizatório global proposto de 22 128,20 €.
Segundo a Recorrente, não seria devida a referida parcela indemnizatória porquanto a capacidade edificativa habitacional se manteve inalterada (já que a área remanescente, porque superior a 5 000 m2, continuava a permitir a ocupação de 250 m2 de solo com construção) e tal parte sobrante se mostrava servida por via pública pavimentada e demais infraestruturas.
No entanto, não foi essa a percepção dos senhores peritos e não é essa a factualidade que emerge dos autos – vd. alíneas i), j), l, m e n) a q) da fundamentação de facto da sentença, com o seguinte conteúdo:
«i) A parcela e o prédio dispunham de acesso directo de e para a EN 110 e perderam essa potencialidade com a presente expropriação; e dispunham igualmente de frente ampla com a EM (Estrada Municipal) do lado do Norte, passando agora a ficar com uma frente deste lado mais reduzida e com piores condições, em relação à anteriormente existente»;
«j) As vias com que o prédio confrontava a Nascente e a Norte (EN 110 e EM – Estrada de Casais) estavam pavimentados a betuminoso, encontravam-se dotadas de redes públicas de abastecimento domiciliário de água, de energia eléctrica em baixa tensão, de rede telefónica, de saneamento básico, ligado a ETAR e de iluminação pública em serviço, junto do prédio e da parcela e destinavam-se a servir os confinantes»;
«l) A parcela e o prédio dispunham de boa drenagem de superfície porque é elevado e tem ligeira inclinação e de boa drenagem atmosférica porque é planáltico e bem arejado no sentido Norte/Sul e Nascente /poente»;
m) A parcela e o prédio dispunham de boa localização e boa qualidade ambiental»;
«n) A parte sobrante do prédio não tem acesso directo de ou para a via em construção, nada trazendo esta via de benefício para a parte sobrante do prédio»;
«o) A construção da via traz, para a parte sobrante do prédio, elevado aumento de tráfego com consequente aumento de poluição sonora e química resultante dos ruídos, fumos de gases do escape dos veículos e de poeiras derivadas da circulação dos mesmos»;
«p) A via em construção estabelece na parte sobrante do prédio uma servidão “non aedificandi” de 35 metros ao eixo e nunca menos de 15 metros a zona da estrada»
«q) A parte sobrante do prédio perdeu a frente de 70 metros e o acesso que tinha com a EN 110 e o acesso a todas as infra-estruturas nela existentes (redes de água, luz, energia eléctrica, iluminação pública, telefone, saneamento básico ligado a ETAR».
Segundo o aludido arbitramento, alteraram-se as condições relativas ao acesso rodoviário, uma vez que a nova área formada após agressão patrimonial expropriativa deixou de estar localizada com frente para a EN 110 passando a ter mero acesso para estrada municipal. Mais consideraram que também a localização e a qualidade ambiental referentes a uma eventual edificação ficam claramente diminuídas em consequência da presente expropriação. E tinham razão.
Estas constatações físicas e técnicas não foram validamente postas em crise em sede de recurso e apontam, claramente, depreciações relevantes da parcela quando comparada a sua situação presente com o tempo anterior ao acto de remoção da propriedade.
Tais desvalorizações merecem, seguramente, a tutela do Direito à luz do regime jurídico invocado e justificam a inclusão do valor correspondente no montante indemnizatório.
O quantitativo mostra-se fixado com razoabilidade e, para o atingir, fez-se um percurso lógico e técnico que apela à razão e se mostra explanado em termos que permitem reconstituir o pensamento que conduziu ao resultado avançado.
Não procede, pois, esta vertente do recurso.
É certo que a construção podia ser feita na parte sobrante mas se feita na zona expropriada sê-lo-ia em termos substancialmente mais favoráveis como acabou de se ver.
A construção estava autorizada pelo n.º 3 do art. 26 do «Regulamento do Plano Director Municipal de Tomar».
Apesar de se tratar de solo agrícola, estava prevista a pavimentação da área máxima de 250 m2.
É também seguro que, atenta a área da parcela sobrante e face ao apontado regime emergente do PDM, a construção podia ser feita na superfície remanescente. Porém, tal não afasta o relevo indemnizatório dos danos gerados pela redução do potencial edificativo, como se viu na resposta à questão anterior.
Sempre podia e devia, pois, o Tribunal tomar em consideração tal depreciação.
Questão diversa é a de saber se o fez adequadamente.
Com ela se prende a pergunta que se avaliará de seguida, suscitada pela Recorrente.
No que tange à presente questão, a mesma é, pelas razões indicadas no contexto do seu específico objecto, desprovida de condições de procedência.
No laudo pericial de três dos Senhores peritos, seguido pelo Tribunal, os mesmos atenderam à perda patrimonial emergente da expropriação, nos termos enunciados no quadro da resposta à primeira questão.
O valor obtido foi incluído na adição final, tendo permitido atingir o montante indemnizatório global proposto de 22 128,20 €.
A sentença criticada adicionou a este valor proposto o montante de 6 250 € obtido de acordo com a seguinte explanação:
«Contudo e face ao teor do PDM de Tomar, é possível a edificação de habitação em área mínima de 5000 m2 numa superfície máxima de pavimento de 250 m2, o que deverá ser tido em conta em virtude de tal determinar que, nessa medida, o terreno em causa seja considerado e classificado como terreno apto para a construção, ou seja, na parcela a expropriar, face à sua área (6 990 m2), era possível ao expropriado edificar uma habitação com 250 m2, pelo que e seguindo critérios de equidade, tal determina que os mencionados 250 m2 sejam classificados como terreno apto para a construção, sendo indiferente equacionar se tal construção poderia ser efectuada na parte restante do prédio, ou seja, na parte não expropriada, pois a verdade é que na parcela expropriada era possível tal edificação e tal deixou de ser possível.
Assim, o que há que avaliar é que em abstracto a parcela expropriada tinha a aptidão de construção em 250 m2 e é tal facto que tem que ser considerado para efeitos de fixação de uma indemnização equitativa e tal aspecto não foi tido em conta no relatórios subscrito pelos supra mencionados peritos.
Face ao exposto não se concorda inteiramente com nenhum dos Laudos periciais constantes dos autos, embora se concorde maioritariamente com o teor do Laudo de Peritagem que classificou o terreno em causa como sendo apto para outros fins (subscrito pelos Peritos Peritos (…)), embora com a consideração da circunstância supra referida.
No mencionado relatório pericial, para a determinação do valor da parcela expropriada, os peritos tiveram em conta que o solo da parcela em causa é um solo com uso agrícola, que tem potencialidade edificativa de construções de apoio (nos termos do PDM de Tomar), que se verificou uma desvalorização do potencial edificativo por diminuição da localização e da qualidade ambiental de eventual habitação, valor de benfeitorias, a desvalorização da área sobrante.
Ora, todos os elementos supra mencionados têm que ser atendidos no caso dos autos, face às normas legais vigentes, pelo que e atentos os elementos criteriosamente e caso a caso explicados no mencionado relatório pericial, entende o tribunal ser de atender ao valor a que chegaram, tendo todavia que se proceder à correcção do mesmo tendo em conta o supra explanado relativamente à existência de uma área de 250 m2 apta para a construção.
Ora, atendendo neste aspecto concreto aos cálculos e valores apontados no Laudo de Peritagem subscrito pelos Srs. Peritos (…) (cfr, fls. 179 a 205 e esclarecimento de fls. 242 a 251 e especificamente os cálculos de fls. 190 dos autos, fls. 12 do Laudo), e tendo em conta que a área apta para construção é de 250 m2, multiplicando pelo valor de 25,00 € (valor este obtido pelos Srs. Peritos referidos nos termos melhor explicitados a fls. 11 do Laudo e 189 dos autos, critério esse com o qual se concorda) perfaz o total de 6 250,00 €.»
Extrai-se do descrito que os senhores peritos atenderam à desvalorização do potencial edificativo e incorporaram esse valor na indemnização proposta e que o Tribunal «a quo» acolheu esse valor mas decidiu fazer também os seus próprios cálculos de avaliação do aludido potencial, Não substituiu, porém, um pelo outro, antes tendo optado por, sem explicação convincente, adicionar o valor obtido ao já proposto.
Ocorreu, pois, conforme indicado nas alegações, uma duplicação do tratamento da mesma realidade.
A abordagem pericial afigura-se mais correcta, por atender à real desvalorização – degradação das condições relativas ao acesso rodoviário, localização e a qualidade ambiental – e não assentar no aparente pressuposto, não concretizado e, logo, não sufragável, de que a construção se impossibilitou em absoluto – sendo que, na realidade, apenas se deslocou a potencial zona de pavimentação para a parcela sobrante.
Pelo exposto, deve ser afastada a definição duplicada de indemnização destinada a ressarcir a desvalorização do potencial edificativo – ainda que, na aparente tese do Tribunal, emergente de uma diferente abordagem da mesma realidade, que a associaria a uma verdadeira supressão do potencial edificativo.
O Tribunal fez conviver, sem notar a incongruência, a indemnização por degradação de um factor de valorização, com o reconhecimento do seu desaparecimento. Por razões lógicas, para além das técnicas, apontadas, sempre teria que escolher, i.e., verificar o que havia a indemnizar e atender à incompatibilidade: se ressarcimos o desaparecimento de um bem e lhe atribuímos o seu valor global, não podemos também indemnizar a diminuição do seu valor. Se desapareceu, não subsiste degradado.
Flui do exposto que a Recorrente tem razão flagrante nesta parte do seu recurso.
É positiva a resposta à questão proposta e deve proceder a impugnação judicial.
1. Deve ser incluído no montante indemnizatório devido em sede de expropriação por utilidade pública o valor da desvalorização do potencial edificativo da parte de prédio destinada à agricultura em que é permitida a edificação para apoio a essa mesma agricultura quando, em virtude da aludida expropriação, se alterem as condições relativas ao acesso rodoviário – por a nova área formada após a agressão patrimonial deixar de estar localizada com frente para estrada nacional, passando a ter mero acesso para estrada municipal – e fiquem claramente diminuídas a localização e a qualidade ambiental referentes a uma eventual edificação;
2. Não há supressão de tal faculdade de construir quando a mesma subsiste, na mesma dimensão, na parcela sobrante;
3. Não são logicamente compatíveis a indemnização por diminuição da capacidade edificativa com o ressarcimento do seu absoluto desaparecimento.
III. DECISÃO
Pelo exposto, julgamos a apelação parcialmente procedente e, em consequência, fixamos a indemnização devida pela expropriação referenciada nos autos em 22 128,20 € (vinte e dois mil cento e vinte e oito euros e vinte cêntimos) mantendo, quanto à parte restante, a sentença criticada.
Custas na proporção de 44/100 pela Recorrente e 56/100 pela Recorrida.
Carlos M. G. de Melo Marinho (Relator)
Alberto Ruço
Judite Pires