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HIPOTECA
ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
2. A hipoteca constituída e registada em data anterior ao contrato de arrendamento impõe, em caso de venda judicial do imóvel ao credor hipotecário, a caducidade de tal contrato, em face do disposto no artº 824, nº 2 do C.Civil, aplicável em face da analogia com as situações aí previstas.
3. A tal não obsta o elenco das causas de caducidade do contrato de locação, previsto no artº 1051º do C.Civil, que não tem carácter taxativo.
I. Relatório
O Banco Comercial Português, S.A. vem intentar a presente acção executiva para pagamento de quantia certa, no valor de € 283.291,91 contra os Executados J (…), M (…) e D (…), resultante do incumprimento de dois contratos de mútuo, garantidos por hipoteca validamente constituída em 17/07/2007 sobre o imóvel que identificam.
Prosseguindo a execução teve lugar a venda do imóvel hipotecado, através de propostas em carta fechada, tendo a venda sido feita ao Banco exequente, credor hipotecário, pela proposta apresentada. Foi emitido título de transmissão do imóvel após cumprimento das obrigações fiscais e pagamento dos honorários e despesas da Srª Solicitadora de Execução, encontrando-se o imóvel registado a favor do exequente.
Entretanto a Solicitadora de execução suspendeu a entrega do imóvel, em face de contrato de arrendamento que lhe foi exibido e seguidamente é apresentado nos autos requerimento subscrito por (…) que invoca a existência de contrato de arrendamento, alegadamente celebrado com os executados, requerendo a suspensão da execução ao abrigo do artº 930 B nº 2 b) e nº 4 do C.P.C. Invoca desconhecer a existência da hipoteca e refere que o contrato de arrendamento em questão foi celebrado por 5 anos, com início em 04/09/2008.
Foi proferido despacho a manter a execução suspensa, no que ao imóvel em causa respeita, nos termos do artº 930 B nº 5 do C.P.C., não operando a entrega efectiva do mesmo, com fundamento no facto de ter de ser respeitado como válido e subsistente o arrendamento sobre o imóvel, por constar do invocado contrato de arrendamento um carimbo original da entidade fiscal competente datado de “08.09.15”, o que em conjugação com os recibos de renda juntos levam à conclusão de que tal contrato foi realmente celebrado a 04/09/2008, ou seja, antes de ter sido intentada a presente execução e realizada a penhora.
É com este despacho que o Banco exequente não se conforma e dele vem recorrer, apresentando as seguintes conclusões:
1. No âmbito dos presentes autos de Execução, o Banco Exequente, ora Recorrente, demandou os Executados D (…) e outros, pedindo o pagamento do montante da quantia exequenda de 283.291,91€uros, mercê do incumprimento de dois contratos de mútuo, garantidos por hipoteca constituída por Escritura Pública de 17 de Julho de 2007, devidamente publicitada, através do registo, ocorrendo tal facto em 24-07-2007.
2. No âmbito do processo executivo, o Banco, na sua qualidade de credor hipotecário e após o cumprimento das formalidades constantes do C.P.C., requereu a adjudicação de tal imóvel, tendo tal bem vindo a ser-lhe adjudicado, encontrando-se o mesmo registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
3. Posteriormente, veio, no entanto, o Banco Exequente a ser surpreendido com a junção aos autos, por parte da Senhora Agente de Execução, de um alegado Contrato de Arrendamento celebrado entre o anterior titular inscrito daquela fracção e (…), alegadamente celebrado em 04-09-2008, pretendendo este impedir a entrega efectiva do imóvel adjudicado pelo Banco, ora Apelante.
4. Verifica-se, assim, que a hipoteca a favor do Banco exequente e registada sobre a fracção em causa, foi constituída e registada na Conservatória do Registo Predial em data anterior à da celebração do alegado Contrato de Arrendamento.
5. Sendo a hipoteca uma espécie de penhora antecipada, o imóvel objecto de venda executiva foi oportunamente retirado da disponibilidade dos executados, seus proprietários, que ficaram privados do direito de nele praticar actos susceptíveis de colidir com a situação jurídica criada pela hipoteca, a partir da sua constituição e registo.
6. Recaindo hipoteca sobre imóvel objecto de venda executiva, constituída e registada em datas anteriores à da alegada celebração do contrato de arrendamento celebrado entre o executado locatário e os executados senhorios, a locação é inoponível ao adquirente do imóvel, extinguindo-se o arrendamento e verificando-se a caducidade do contrato, que não prevalece sobre aquela garantia, após a realização da venda executiva, nos termos do disposto nos art. 824.º do C.C.
7. Perante a data da constituição da hipoteca, conjugada com a data do alegado arrendamento invocado, e julgando-se válida a aquisição judicial do imóvel pelo Banco no processo de execução hipotecário instaurado, deverá considerar-se extinto o contrato de arrendamento, considerando-se o mesmo caducado nos termos do art. 824.º do CC.
7. Assim e julgado extinto por caducidade tal Contrato, e perante a validade da aquisição da fracção referida, no âmbito do processo de execução hipotecária instaurada pelo Banco Exequente- deverá ser ordenada a sua entrega efectiva, ao Banco Exequente, à luz do art. 901º do CPC.
8. Ao decidir como decidiu o Mmo. Juiz a quo violou o disposto nos art. 686.º, 1057.º e 824.º do CC e art. 900.º e 901.º do CPC.
O interveniente (…) vem apresentar contra-alegações, formulando as seguintes conclusões:
1- O presente recurso não visa salvaguardar o direito de propriedade adquirido pelo recorrente, não sendo essa a questão decidida no despacho recorrido e em apreciação neste recurso.
2- A única questão em apreciação é saber se um contrato de arrendamento celebrado pelo prazo certo de 5 anos, de cuja duração falta apenas a vigência de um ano à data da decisão recorrida, pelo que em termos objetivos o valor dessa pretensão deverá ser medida pelo valor da renda fixada no contrato e correspondente a esse período de vigência provável.
3- Razões pelas quais, nos termos conjugados dos art. 305, 310 nº 1 e 311 nº 4 do CPC, deve ser fixado ao presente recurso o valor das rendas contratadas referentes a um ano, o que totaliza 6.000,00 €.
4- Caso assim não seja de entender, considerando-se ser de aplicar ao caso a previsão do nº 1 do art. 307 do CPC, deveria então fixar-se ao presente recurso o valor máximo correspondente a dois anos e meio de renda, o que totalizaria 15.000,00 €.
5- Porque a questão em apreciação se resume tão só a saber se a aquisição do imóvel nos termos expostos pelo recorrente torna ou não ineficaz o contrato de arrendamento celebrado pelo anterior proprietário com o atual arrendatário pelo prazo certo de 5 anos e com período de vigência por decorrer à data da decisão recorrida de cerca de um ano, deverá não ser de aplicar-se ao caso a interpretação jurisprudencial invocada e que tem sido seguida maioritariamente sobre o disposto no nº 2 do artigo 824 do CC.
6- A interpretação feita do nº 2 do art.º 824 invocada nas doutas alegações refere-se a uma realidade jurídica diferente da que está em apreciação, quer em termos contratuais, quer em termos de legislação aplicável, não sendo essa interpretação a que mais se ajusta ao espírito da lei e ao contrato de arrendamento a prazo certo, de cinco anos, com período de vigência por decorrer em cerca de um ano, podendo o proprietário fazer cessar esse contrato no final do prazo por simples comunicação ao arrendatário com antecedência de 120 dias, como é o caso dos autos.
7- Assim, porque não se trata na presente situação de um contrato de arrendamento com tendência para a perenidade, com qualquer dificuldade de denúncia, não lhe é aplicável o disposto no nº 2 do art. 824 do CC., devendo a decisão recorrida ser mantida por não violar qualquer disposição legal aplicável.
II. Questões a decidir
Tendo em conta o objecto do recurso delimitado pelo recorrente nas suas conclusões (artº 684 nº 3 e 685 A nº 1 do C.P.C.), salvo questões de conhecimento oficioso- artº 660 nº 2 in fine:
- da adjudicação e venda do imóvel ao credor hipotecário fazer caducar contrato de arrendamento existente sobre esse mesmo imóvel, por força do artº 824 nº 2 do C.Civil.
III. Fundamentos de Facto
Os factos relevantes para a apreciação das questões submetidas a apreciação, são os que constam do relatório elaborado, destacando-se, nos termos do disposto no artº 713 nº 2 e 659 nº 3 do C.P.C., os seguintes:
1. Os presentes autos de Execução são intentados a 02/01/2009 pelo Banco Comercial Português, S.A. contra os Executados D (…) e outros, pedindo o pagamento do montante da quantia exequenda de 283.291,91€uros, fundamentado no incumprimento de dois contratos de mútuo, devidamente identificados nos autos.
2. A dívida em questão encontra-se garantida por hipoteca, constituída e registada na Conservatória do Registo Predial respectiva e incide sobre a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente a habitação no rés-do-chão, lado esquerdo posterior, dois aparcamentos com os nºs 3 e 4 e um arrumo com o n.º 2, localizado na cave, com entrada pelo alçado posterior, do prédio urbano sito na Rua Aníbal Lima, em Coimbra, inscrito na matriz respectiva sob o art.º 10840.B, e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o n.º 3543/19940608-B, da freguesia de Santo António dos Olivais.
3. A referida hipoteca foi constituída em 17 de Julho de 2007, encontrando-se registada desde 24/07/2007.
4. No âmbito deste processo, o Banco, na sua qualidade de credor hipotecário, e após o cumprimento das formalidades legais, requereu a adjudicação e procedeu à aquisição do imóvel, registando-o em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
5. Quando da entrega efectiva do imóvel, foi invocada a existência de um Contrato de Arrendamento celebrado entre o anterior titular inscrito daquela fracção e (…), requerendo este que não tenha lugar a entrega efectiva de tal imóvel.
6. Foi por este apresentado o documento junto a fls. 173 ss., que se dá como integralmente reproduzido, denominado contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, datado de 4 de Setembro de 2008, com um carimbo original da entidade fiscal competente datado de “08.09.15”.
7. São por ele igualmente juntos aos autos os recibos de renda que se encontram juntos a fls. 176 a 179, que se dão como reproduzidos.
III. Razões de Direito
Questão prévia
- do valor do recurso dever corresponder, nos termos conjugados dos art.º 305, 310 nº 1 e 311 nº 4 do CPC, ao valor das rendas contratadas referentes a um ano, o que totaliza 6.000,00 €.
Esta questão suscitada pelo Recorrido nas suas contra alegações, não tem qualquer fundamento legal.
Na verdade, a Recorrida fala de um “valor do recurso” quando essa realidade não é sequer ponderada no nosso C.P.C. Aí é previsto, naturalmente, o valor da causa ou da acção, nos artº 305 ss.e dos incidentes no artº 313 sendo que, com relevância para efeitos de recurso, tem também interesse o valor da sucumbência, nos termos do disposto no artº 678 nº 1 do C.P.C.
Por outro lado, a questão não pode ser ponderada, como faz o Recorrido, na perspectiva do contrato de arrendamento, já que, do ponto de vista do Exequente, parte principal na execução e Recorrente, o que está em causa, efectivamente, é fazer valer o seu direito de propriedade sobre o imóvel por si adquirido, com a sua entrega- o valor deste é que representará assim o valor da utilidade económica imediata do pedido.
Assim sendo, e sem necessidade de mais considerações, já se vê que não pode dar-se razão do Recorrido quando pretende que seja fixado em € 6.000,00 o valor do recurso correspondente ao valor das rendas contratadas relativas a um ano.
- da adjudicação e venda do imóvel ao credor hipotecário fazer caducar contrato de arrendamento existente sobre esse mesmo imóvel, por força do artº 824 nº 2 do C.Civil.
Vejamos então, se e em que medida é que a existência da hipoteca pode impor-se ao arrendatário, no caso da venda do imóvel ao credor hipotecário, tendo em conta o disposto no artº 824 do C.Civil.
A hipoteca, de acordo com o regime legal estabelecido no artº 686 nº 1 do C.Civil, representa uma garantia real, constituída em benefício do credor, que lhe confere o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou prioridade de registo. Para produzir efeitos, a hipoteca deve ser registada, conforme dispõe o artº 687 do C.Civil.
Por seu turno, o artº 824 do C.Civil, com a epígrafe “Venda em execução”, prevê no seu nº 1 que: “A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.” Acrescenta o nº 2 que: “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”
A questão de saber se o arrendamento caduca com a venda judicial, transmitindo-se o bem sem que se transmita a qualidade de locatário, tem sido objecto de controvérsia tanto na doutrina como na jurisprudência que, no entanto, mais recentemente tem vindo a pacificar-se no sentido de entender que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, do imóvel, desde que este tenha sido celebrado após a data do registo de hipoteca, concluindo que, no âmbito do processo executivo, o arrendamento caduca, nos termos do artº 824, nº 2, do Código Civil, pois constitui um verdadeiro ónus em relação ao prédio.
Determinante para o efeito, é assim a data da celebração do contrato de arrendamento, com referência quer à data da constituição e registo da hipoteca, quer à data da realização da penhora.
Se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado depois da penhora e de acordo com o estabelecido no artº 819 do C.Civil, na redacção do Dec. Lei nº 38/2003 de 8 de Março, já se vê que o mesmo é inoponível à execução, pelo que a venda do imóvel vai determinar a não manutenção da relação de arrendamento.
Se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado antes de ter sido constituída e registada a hipoteca e realizada a penhora, não caduca, verificando-se a transmissão da posição contratual do senhorio, nos termos do artº 1057 do C.Civil, na medida em que não se justifica a mesma tutela estabelecida para os credores que vêm onerado o imóvel hipotecado por acto do devedor posterior à constituição do seu direito- vd. neste sentido, Acórdão deste Tribunal e secção, de 09/10/2012, in. www.dgsi.pt relatado por Albertina Pedroso, 2ª adjunta neste processo.
A questão põe-se com mais acuidade quando o contrato de arrendamento foi celebrado depois da constituição da hipoteca, verdadeiro direito real de garantia, e antes da penhora e quando tem lugar a venda do imóvel na execução. Neste caso, consideramos ter inteira razão de ser o entendimento maioritário, que tem vindo a ser seguido, no sentido de que o contrato de arrendamento caduca com a venda executiva, em face do disposto no artº 824, nº 2 do C.Civil, aplicável por analogia, tendo em conta que este constitui uma forma de ónus que incide sobre o imóvel, limitador do direito de propriedade, garantido através da hipoteca anteriormente constituída e registada- vd. neste sentido, entre outros, Acórdãos do S.T.J. de 31/10/2006 e de 27/05/2007 e Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 01/06/2010, ambos in. www.dgsi.pt
Na expressão “direitos reais” mencionada no artº 824º nº 2, do C.Civil, deve incluir-se o arrendamento, considerando a analogia das situações, conforme é defendido também no Acórdão do STJ de 6/07/2000, in. C.J. STJ, ano VIII, tomo II, pág. 150 que se transcreve, em parte, por se concordar, na íntegra, com a interpretação aí expendida: “ apesar de manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habitação, não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da relação locatícia, pelo que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatício, nos termos e para os efeitos do nº 2 do artº 824º do C. Civ. vigente, ..., isto porque a locação, acarretando uma desvalorização para o bem, implica a sua oneração, quer sob o ponto de vista económico, quer jurídico. A oneração, traduzida em arrendamento de bem hipotecado, é válida. Só que semelhante desvalorização do prédio, em fase executiva, atenta a sua finalidade, vai frustrar a posição do credor hipotecário e a essência de garantia hipotecária desvanece-se, ... , não podendo o sistema permitir tal, ... , pelo que a venda judicial, em processo executivo, de fracção hipotecada, faz caducar o seu arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo da hipoteca, por na expressão direitos reais mencionada no artº 824º, nº 2, do C. Civ., se incluir, por analogia, o arrendamento “
E com esta interpretação do artº 824º nº 2, do C.Civil, que se acolhe, não assume relevância a discutida natureza do contrato de arrendamento, se tem natureza real ou apenas obrigacional, pelo nos dispensamos de abordar tal questão, tão controvertida na doutrina e na jurisprudência.
Resta-nos dizer que à caducidade do contrato de arrendamento não obsta o disposto no artº 1051 do C.Civil, que se reporta precisamente à caducidade do contrato de locação, na medida em que o elenco das situações aí previstas não é taxativo, existindo outras situações de caducidade do contrato de arrendamento para além das que aí são expressas, mormente o caso de venda em acção executiva de imóvel hipotecado, quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado após o registo da hipoteca- vd. em conformidade, Arrendamento Urbano, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, 3ª ed., pág. 245.
Reportando-nos agora, em concreto, ao caso em presença, verifica-se que, quer a data da entrada da execução em juízo, quer a da realização da penhora são posteriores à da realização do alegado contrato de arrendamento datado de Setembro de 2008; contudo, a hipoteca é constituída e registada a favor do Banco Exequente em Julho de 2007, por isso, em data anterior à daquele contrato. Nesta medida e considerando as razões que já ficaram expostas, conclui-se que o contrato de arrendamento caducou com a venda do imóvel locado ao exequente enquanto credor hipotecário, nos termos do artº 824 nº 2 do C.Civil.
Assim sendo, carece de sentido a manutenção da suspensão da execução, de acordo com o artº 930 B nº 5 do C.P.C., impondo-se a imediata prossecução dos autos.
Revoga-se por isso o despacho sob recurso que se substitui por outro que, pelas razões expostas e verificando-se a caducidade do contrato de arrendamento com a venda executiva, determina a imediata prossecução dos autos, nos termos do disposto no artº 930 B nº 5 do C.P.C.
V. Sumário:
1. O contrato de arrendamento constitui uma forma de ónus que incide sobre um imóvel, de alguma forma limitador do direito de propriedade.
2. A hipoteca constituída e registada em data anterior ao contrato de arrendamento impõe, em caso de venda judicial do imóvel ao credor hipotecário, a caducidade de tal contrato, em face do disposto no artº 824, nº 2 do C.Civil, aplicável em face da analogia com as situações aí previstas.
3. A tal não obsta o elenco das causas de caducidade do contrato de locação, previsto no artº 1051 do C.Civil, que não tem carácter taxativo.
VI. Decisão:
Em face do exposto, julga-se procedente o recurso intentado pelo Banco Comercial Português, S.A. e revoga-se a decisão recorrida que se substitui por outra, nos termos referidos.
Custas pelo Recorrido.
Notifique.
*
Maria Inês Moura (relatora)
Maria José Guerra (1ª adjunta)
Albertina Pedroso (2ª adjunta)