Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
432/19.0T8MBR.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: SÍLVIA PIRES
Descritores: DIREITO DE PREFERÊNCIA
TERRENO DESTINADO A CULTURA
Data do Acordão: 06/28/2022
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: : JUÍZO DE COMPETÊNCIA GENÉRICA DE MOIMENTA DA BEIRA DO TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE VISEU
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA POR UNANIMIDADE
Legislação Nacional: ARTIGOS 204.º, 1380.º E 1381.º, ALÍNEA A), TODOS DO CÓDIGO CIVIL
Sumário: I - A classificação de um prédio como urbano, para os efeitos de aplicação do disposto no art.º 1381º, a), do C. Civil, deve ser procurada no art.º 204º do mesmo diploma, sendo irrelevante a sua inscrição na matriz predial com essa categoria.
II - A actividade pecuária não está incluída no conceito de cultura utilizado na alínea a) do art.º 1381º, do C. Civil.
III – O proprietário de um terreno cuja finalidade dominante é a exploração da actividade avícola não goza do direito de preferência na venda de um terreno rústico confinante.
Decisão Texto Integral:
Autor: AA

Réus: BB
                    CC

Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra
O Autor intentou contra os Réus a presente acção com processo comum, pedindo:
a)  Que seja declarado e reconhecido o direito de preferência na venda dos prédios referidos no art. 11º desta petição, a qual foi formalizada Processo Casa Pronta nº ...19;
b)  Que lhe sejam Adjudicados os ditos prédios em substituição do comprador 2º Réu;
c) Que seja ordenado o cancelamento, na respectiva Conservatória do Registo Predial, ... que haja sido feito da mencionada compra, bem como de quaisquer posteriores;
d) A condenação do 2º Réu a abrir mão dos prédios que comprou à 1ª Ré, e a fazer a sua entrega ao Autor, livre de qualquer ónus ou encargo.
Para fundamentar a sua pretensão alega, em síntese:
-  É dono e legitimo proprietário de um prédio misto, sito no lugar da ... ou ... em ..., composto de armazém com a área de 800 m2 e terreno com 32.935 m2, que se encontra inscrito na matriz predial respectiva sob o art. ...67º.
- No dia 29 de Março de 2019, através do Processo Casa Pronta nº ...19, a 1ª Ré, pelo preço global de 4.900,00 € vendeu ao 2º Réu, os prédios que identifica no artigo 11º da pi.
- Quando, em 2003, o Autor o comprou ao DD, o prédio era constituído por terra de cultura de sequeiro, pinhal e pastagem e estava inscrito na matriz predial rústica sob o art. ...87º.
- Em 2005, o Autor resolveu construir nesse prédio rústico um pavilhão que lhe permitisse o exercício de actividade na área da avicultura.
- A construção desse pavilhão foi licenciada pelo alvará de nº 09/2005 e o seu funcionamento foi autorizado pelo alvará de utilização nº ...07, ambos emitidos pela Câmara Municipal ....
- O edifício em que funciona a exploração avícola ocupou apenas uma área de 800 m2 e os restantes 32.935 m2 continuaram a ser utilizados e explorados agricolamente pelo Autor, principalmente plantando e replantando castanheiros, granjeando o souto com cerca de 200 castanheiros e apanhando e comercializando as castanhas nele produzidas.
- A área do prédio do Autor afecta à agricultura integra o Sistema de Identificação Parcelar do Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P.(doravante IFAP) e está identificado por duas parcelas com os nºs ...01 e ...13 que se têm candidatado a receber, e têm recebido, ajudas comunitárias.
- Após a construção do pavilhão, o prédio do Autor veio a ser registralmente considerado como misto, por alteração oficiosa.
- O prédio do Autor, referido no art. 1º da petição, confronta de Nascente com os dois prédios identificado no art. 11º da mesma peça processual, que foram vendidos através do Processo Casa Pronta nº ...19.
- O 2º Réu CC não é proprietário de nenhum prédio confinante com os prédios vendidos no Processo Casa Pronta nº ...19.

Regularmente citados, os Réus, BB e CC, contestaram, defendendo-se por impugnação, e deduzindo reconvenção, pedindo a condenação do Autor a indemnizá-los pelas benfeitorias efectuadas nos prédios adquiridos em quantia não inferior a € 770,00, ou outra que venha a ser apurada, a seu tempo, nos autos.

Foi proferida sentença que julgou a causa nos seguintes termos:
Pelo exposto, o tribunal julga a acção totalmente improcedente e, em consequência:
a) absolvem-se os réus dos pedidos contra si formulados.
b) Julga-se a reconvenção totalmente improcedente por não provada.

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O Autor interpôs recurso, formulando as seguintes conclusões:
1. Na fundamentação da matéria dada como provada a Mm.ª Juiz “a quo” não indica qualquer elemento probatório objectivo e susceptível de alicerçar as suas convicções, nem explica os termos e passos do raciocínio que a levou às decisões tomadas;
2. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como provada, nos termos em que o fez, a matéria fáctica vertida no ponto 2., já que nenhuma prova sustenta tal decisão e a prova documental, nomeadamente o doc. nº1 junto à contestação, impõe decisão diversa.
3. Deve, assim, tal decisão ser revogada e substituída por outra com a seguinte redacção: O referido prédio, actualmente, encontra-se inscrito na matriz da freguesia ... sob ...78º, classificado como “urbano”, com a área tota de 33.735 m2 e um edifício com a área de implantação de 800 m2, afecto a armazéns e actividade industrial, inscrito na matriz em 2007, com o valor patrimonial actual (IMI) de €176.914,97, apurado em 2016;
4. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como provada, nos termos em que o fez, a matéria fáctica vertida nos pontos 3. e 5., já que nenhuma prova sustenta tal decisão e a prova documental, nomeadamente a declaração mod. 1 do CIMI de fls. 38 e segs., a respectiva caderneta predial junta como doc. nº1 à contestação e a informação de 2021/05/11 prestada pelo Serviço de Finanças ... com a referência citius ... impõem decisões diversas;
5. Devem, assim, tais decisões ser revogadas e substituídas por outras com as seguintes redacções:
 3. - O artigo matricial ...78 (urbano) proveio do artigo matricial ...67º (urbano) e
5. - Nesse seguimento e por sua iniciativa em 18-06-2007 o Autor apresentou no Serviço de Finanças ... uma “DECLARAÇÃO PARA INSCRIÇÃO OU ACTUALIZAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS NA MATRIZ”, modelo 1, registado com o n.º ...03, em que indicou no campo II.08, a existência de um prédio urbano novo, assinalou no campo V.48 tratar-se de um “Prédio em Propriedade Total sem Andares nem Divisões Susceptíveis de Utilização Independente”, especificou no campo V.57 que a área de implantação do prédio era de 800 m2 e no campo V.35 que a área total do terreno em que ele tinha sido implantado era de 33.735 m2, tendo ao prédio participado sido atribuído o artigo matricial provisório nº P1566 do tipo urbano da freguesia ....”;
6. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como provada, nos termos em que o fez, a matéria fáctica vertida no ponto 8., já que nenhuma prova sustenta tal decisão e prova documental, nomeadamente a caderneta predial junta como doc. nº 1 à contestação, impõe decisão diversa;
7. Deve, assim, tal decisão ser revogada e substituída por outra com a seguinte redacção:
Desde 2007 que o prédio referido em 7. está parcialmente afecto/destinado, à actividade industrial e, em concreto, ao exercício da actividade de exploração de aviários de Frangos de ..., estimando-a o Serviço de Finanças ... em 0.60;
8. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como provada, nos termos em que o fez, a matéria fáctica vertida no ponto 17., já que nenhuma prova sustenta tal decisão e a testemunha EE no depoimento gravado no ficheiro nº 20210420103851_¬3465119_3476157, de 14:10 a 15:34 e a testemunha dos Réus FF, no depoimento gravado no ficheiro nº 20210420162613_3465119_3476157, de 04:33 a 13:40., asseguram a confinância dos dois prédios, restringindo-a o segundo a uma parte pequena, mas reafirmando-a, e a confinância com os dois prédios decorre também do Processo Casa Pronta nº ...19, junto à petição inicial como doc. nº 2, em que os dois prédios vendidos são identificados como confrontado de Nascente com DD, o anteproprietário do prédio que hoje é do apelante, como consta da certidão registral junta à petição inicial como doc. nº3. Assim quer a prova testemunhal impõem decisão diversa;
9. Deve, assim, tal decisão ser revogada e substituída por outra com a seguinte redacção:
 Os prédios rústicos sitos no lugar da ... ou ..., inscritos na matriz predial respectiva sob o art. ...05º e sob o art. ...06º confrontam com o prédio do Autor;
10. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como não provada, a matéria fáctica vertida no ponto i. na forma radical como o fez, pois em vez de, pura e simplesmente dar como não provado que os 32.935 m2 continuaram a ser utilizados e explorados agricolamente pelo Autor, e se queria espelhar correctamente e com precisão, como devia, a prova que sobre o tema foi produzida, devia restringir a exploração à área que dela resulta, que é de 23.334,50 m2, como decorre dos depoimentos da testemunha GG gravado no ficheiro nº 20201104114448_3454119_3476157, de 08:55 a 10:05, de 05:19 a 05:46 e de 44:16 a 44:26 e do depoimento da testemunha EE no seu depoimento gravado no ficheiro nº 20210420103851_3465119_3476157, de 04:50 a 06:40 e no ficheiro nº 20210420120647_3465119_3476157 de 05:55 a 07:36 e que o IFAP considera ser de 19,100 m2;
11. Deve, por isso, tal decisão ser revogada e substituída por outra que considere a matéria constante do ponto 1 como provada, com a seguinte redacção:
 Da área de 23.334,50 m2 do prédio, o IFAP estima que 19.100 m2, são utilizados e explorados agricolamente pelo Autor, principalmente plantando e replantando castanheiros, granjeando o souto com cerca de 200 castanheiros e apanhando e comercializando as castanhas nela produzidas;
12. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como não provada, a matéria fáctica vertida no ponto ii., pois, como decorre do doc. nº 6 junto à petição, o prédio do Autor integra o Sistema de Identificação Parcelar do Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, com o nº ...13 e nele está indicada a área afecta à agricultura como sendo de 1,91 h., e a candidatura e recebimento de subsídios é assegurada pela testemunha GG no depoimento gravado no ficheiro nº 20201104114448_3454119_3476157, de 11:48 a 12:06 e de 23:30 a 24:33 e pela testemunha EE no depoimento gravado n ficheiro nº 20210420103851_3465119_3476157, de 11:28 a 12:35:30:
13. Deve, por isso, tal decisão ser revogada e substituída por outra que considere a matéria constante do ponto ii como provada, com a seguinte redacção:
 O prédio do Autor integra o Sistema de Identificação Parcelar do Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P. e nele está identificado como parcela nº ...13, com a área de ocupação efectiva de culturas frutícolas de 1,91h. numa, que se têm candidatado a receber, e têm recebido, ajudas comunitárias.
14. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como não provada, a matéria fáctica vertida no ponto iv., pois, como atrás se concluiu em 8 e 9, deve dar-se como provado que não apenas um, mas sim os dois prédios identificados no ponto 11) confrontam com o prédio do Autor referido no ponto 1), pelo que, procedendo a dita conclusão, deve o ponto iv. ser eliminado
15. A Mm.ª Juiz “a quo” errou ao dar como não provada, a matéria fáctica vertida no ponto v., pois quer o depoimento prestado pela testemunha EE gravado no ficheiro nº 20210420103851_3465119_3476157, de 20:23 a 21:50, quer o teor da descrição matricial dos prédios objecto da preferência no Processo Casa Pronta nº ...19 junto à petição como doc. nº 2, quer o teor da certidão registral junta à petição como doc. nº 3 em que o prédio do Autor, inscrito da matriz de sob o art. ...87º, é descrito como terra de cultura de sequeiro, pinhal e pastagem, impõem decisão contrária considerando que o prédio do Autor e os prédios dos Réus são terrenos de sequeiro.” ;
16. A Mm.ª Juiz a quo não fez - ou, pelo menos fê-lo muito deficientemente -, uma análise crítica as provas, não indicou as ilações tiradas dos factos instrumentais e os parcos e ligeiros fundamentos especificados que aduziu como decisivos para a sua convicção não primam pela qualidade e solidez.
17. A Mm.ª Juiz a quo violou, dessa forma, o art. 607.º, nº 4 e nº 5, do Código de Processo Civil;
18. A classificação do solo quando o mesmo se encontra parcialmente edificado com construções deve ser ultrapassada através da “teoria do fraccionamento”, quando se apure que quer o terreno quer a construção têm autonomia económica, passando a considerar-se que há dois prédios, um rústico e outro urbano;
19. Pelo facto de o Autor ter construído num prédio rústico uma unidade de exploração avícola que ocupa cerca de 1/3 do prédio, continuando nos 2/3 restantes a agricultar e explorar os cerca de 200 castanheiros que nele plantou, não deixa o prédio de ser rústico, por inexistir alteração da destinação económica do prédio, mas sim a conjugação dos interesses do proprietário na sua utilização e na exploração das suas potencialidades;
20. O Autor, ora apelante, é detentor de uma área rústica de 23.335 m2, afecta a fins agrícolas, que deve ser fraccionada e considerada como rústica, o que lhe permite exercer a preferência na alienação dos prédios dos Réus, ora apelados;
Quando assim não se entenda
21. O Autor, ora apelante, é proprietário de um prédio misto, como tal registralmente considerado e reconhecido;
22. O art, 1380.º do Código Civil apenas confere, expressamente, o direito de preferência aos proprietários de prédios rústico na venda de prédios confinantes, sendo omisso sobre se tal direito assiste também aos proprietários de prédios mistos.
23. Atento o espírito da lei e o princípio da unidade do sistema jurídico, tal lacuna deve ser resolvida concedendo a todos os proprietários de prédios mistos o direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes, à semelhança do estatuído no art. 26.º nº 1 do DL nº 73/2009.
24. A sentença recorrida violou, por errada interpretação e aplicação, pelo menos, os arts. 9.º, 10.º, 204.º, nº 2, 1380.º e 1381.º do Código Civil.
25. O Autor, ora apelante, reúne todos os requisitos legalmente exigidos para que lhe seja reconhecido o direito de preferência na venda dos prédios dos Réus, ora apelados.
Conclui pela procedência do recurso.

Os Réus apresentaram resposta, pugnando pela confirmação da sentença.

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1. Do objecto do recurso
Considerando que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões formuladas, cumpre apreciar as seguintes questões:
- impugnação da matéria de facto
- o Autor é titular de um direito de preferência, na qualidade de proprietário de um prédio confinante com os prédios alienados pela 1.ª Ré ao 2.º Réu?

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2. Os factos
O Autor, revelando a sua discordância quanto ao julgamento da matéria de facto, impugna a mesma, pretendendo, após reapreciação dos meios que identifica, a sua modificação.
Quanto aos factos julgados provados pretende a modificação dos enumerados em 2, 3, 5, 8 e 17.
Estes factos são:
2. O referido prédio, actualmente, encontra-se inscrito na matriz da freguesia ... sob ...78º, classificado como “urbano”, constituído por armazéns e actividade industrial, inscrito na matriz em 2007, com o valor patrimonial actual (IMI) de €176.914,97, apurado por via da participação do Mod 1 de IMI nº...., entregue em 18.06.2007.
3. O artigo matricial ...78º (urbano) proveio do artigo matricial provisório nº.1567 (misto) e este, por sua vez, teve origem no artigo rústico ...87 (rustico).
5. Nesse seguimento e por sua iniciativa em 18-06-2007 através das declarações que o próprio Autor prestou no modelo 1 de IMI entregue no Serviço de Finanças ... e registado com o n.º ...03, foi, assim, criado um prédio urbano novo, tendo-lhe sido atribuído o artigo provisório 1567 da freguesia ....
8. Também, desde 2007, que está afecto/destinado, por declaração daquele, à actividade industrial e, em concreto, ao exercício da actividade de exploração de aviários de Frangos de ....
17. Apenas o prédio rústico sito no lugar da ... ou ..., com a área de 8.000 m2, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ...05 confronta, de facto, com o prédio do Autor.
O Autor propõe que os mesmos sejam julgados pela seguinte forma:
2- O referido prédio, actualmente, encontra-se inscrito na matriz da freguesia ... sob ...78º, classificado como “urbano”, com a área total de 33.735 m2 e um edifício com a área de implantação de 800 m2, afecto a armazéns e actividade industrial, inscrito na matriz em 2007, com o valor patrimonial actual (IMI) de €176.914,97, apurado em 2016;
3 - O artigo matricial ...78 (urbano) proveio do artigo matricial ...67º (urbano).
5 - Nesse seguimento e por sua iniciativa em 18-06- 2007 o Autor apresentou no Serviço de Finanças ... uma “DECLARAÇÃO PARA INSCRIÇÃO OU ACTUALIZAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS NA MATRIZ”, modelo 1, registado com o n.º ...03, em que indicou no campo II.08, a existência de um prédio urbano novo, assinalou no campo V.48 tratar-se de um “Prédio em Propriedade Total sem Andares nem Divisões Susceptíveis de Utilização Independente”, especificou no campo V.57 que a área de implantação do prédio era de 800 m2 e no campo V.35 que a área total do terreno em que ele tinha sido implantado era de 33.735 m2, tendo ao prédio participado sido atribuído o artigo matricial provisório nº P1566 do tipo urbano da freguesia ....”;
8 - Desde 2007 que o prédio referido em 7. está parcialmente afecto/destinado, à actividade industrial e, em concreto, ao exercício da actividade de exploração de aviários de Frangos de ..., estimando-a o Serviço de Finanças ... em 0.60;
17 - Os prédios rústicos sitos no lugar da ... ou ..., inscritos na matriz predial respectiva sob o art. ...05º e sob o art. ...06º confrontam com o prédio do Autor.
Quanto ao facto n.º 2 as alterações pretendidas pelo Autor não são, maioritariamente, mais do que a reprodução de mais elementos referentes ao prédio constantes da caderneta predial respectiva, nomeadamente área do prédio e de implantação do edifício. Quanto ao valor patrimonial do prédio o único dado certo de que dispomos é de qual o seu montante. Assim, altera-se o facto nos seguintes termos:
2 - O referido prédio, actualmente, encontra-se inscrito na matriz da freguesia ... sob ...78º, classificado como “urbano”, com a área total de 33.735 m2 e um edifício com a área de implantação de 800 m2, afecto a armazéns e actividade industrial, inscrito na matriz em 2007, com o valor patrimonial actual (IMI) de €176.914,97.
No que respeita ao facto 3, assiste razão ao recorrente como decorre da caderneta predial respeitante ao prédio em questão e junta aos autos, verificando-se uma imprecisão neste facto, que, no entanto, não tem correspondência com a totalidade da modificação pretendida, mas que tem só a ver com o n.º do prédio que será o 1887 e não o 1387, conforme decorre da informação prestada pelas finanças junta aos autos em 11.5.2021. O facto n.º 3 está em conformidade como o teor desta informação pelo que se mantem.
O facto n.º 5 cuja modificação também é pretendida pelo Autor espelha a realidade daquilo que se provou no que não se inclui a avaliação do comportamento do Autor na apresentação da declaração à autoridade tributária, razão pela qual se mantem nos termos em que foi julgado provado, corrigindo-se para art.º 1566º onde consta 1567º.
No que respeita ao facto provado sob o n.º 8 o que resulta do conjunto da  prova, especialmente do depoimento de HH, é que o Autor, desde 2007,    utiliza, predominantemente , o prédio para a exploração avícola que nele implantou, tendo nele também plantado castanheiros em número não apurado.
Assim o facto n.º 8 passa a ter a seguinte redacção:
O Autor, desde 2007, utiliza, fundamentalmente, o prédio para a exploração avícola de frangos que nele implantou, tendo nele também plantado castanheiros em número não apurado.
Quanto ao facto provado sob o n.º 17:
O Autor convoca, para alteração deste facto, os depoimentos prestados por EE e FF bem como o documento n.º ... junto com a p. inicial.
Ouvidos os depoimentos das testemunhas em causa e, tendo presente o interesse na acção da testemunha EE – que é irmã do Autor e é que gere de facto a actividade desenvolvida no prédio devido às limitações congénitas deste – não se fica convencido de que o art.º matricial 2906º confronte com o prédio dos Autores, porquanto:
A testemunha EE disse que todo o terreno – correspondente aos dois artigos matriciais - da Ré BB e vendido ao Réu CC, confronta com o prédio do Autor, justificando essa confrontação com uma troca de terrenos que terá sido feita entre a Ré BB e com o Sr. II e que admite que a Ré não se recorde.
FF, amigo do Autor e dos Réus, disse só saber de quem eram os terrenos que o Réu CC comprou por os seus pais terem sido pastores do proprietário anterior à vendedora e conhecer bem esses terrenos, não sendo esclarecedor quanto às suas confrontações com o prédio do Autor porque há mais de 50 anos que não frequenta o local, dizendo que os três prédios sempre estiveram murados.
O documento n.º ... junto com a p. inicial – título de compra- não apresenta qualquer relevância probatória especial quanto às confrontações dos prédios objecto do negócio a que corresponde. No entanto, dos depoimentos prestados e daquilo que consta do auto da inspecção judicial efectuada, os prédios ...06... e ...05º confrontam entre si e não estão delimitados fisicamente, razão pela qual se altera o facto provado n.º 17 para o seguinte:
17. Apenas o prédio rústico sito no lugar da ... ou ..., com a área de 8.000 m2, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ...05 confronta, de facto, com o prédio do Autor, confrontando os prédios a que correspondem os art.º 2906º e 2905º entre si, sem que exista entre eles qualquer delimitação física.
Impugna ainda o Autor os factos julgados não provados sob as alíneas i; ii; iv e v, a saber:
i. O edifício em que funciona a exploração avícola ocupou apenas uma área de 800 m2 e os restantes 32.935 m2 continuaram a ser utilizados e explorados agricolamente pelo Autor, principalmente plantando e replantando castanheiros, granjeando o souto com cerca de 200 castanheiros e apanhando e comercializando as castanhas nele produzidas.
ii. A área do prédio do Autor afecta à agricultura integra o Sistema de Identificação Parcelar do Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P.(doravante IFAP) e está identificado por duas parcelas com os nºs ...01 e ...13 que se têm candidatado a receber, e têm recebido, ajudas comunitárias.
iv. O prédio do Autor, referido no ponto 1), confronta de Nascente com os dois prédios identificado no ponto 11).
v. Quer o prédio do Autor quer os prédios do Réu, são terrenos de sequeiro.
Pretende o Autor que tais factos sejam provados com a seguinte redacção:
i - Da área de 23.334,50 m2 do prédio, o IFAP estima que 19.100 m2, são utilizados e explorados agricolamente pelo Autor, principalmente plantando e replantando castanheiros, granjeando o souto com cerca de 200 castanheiros e apanhando e comercializando as castanhas nelas produzidas.
ii - O prédio do Autor integra o Sistema de Identificação Parcelar do Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P. e nele está identificado como parcela nº ...13, com a área de ocupação efectiva de culturas frutícolas de 1,91 h., que se têm candidatado a receber, e têm recebido, ajudas comunitárias.
iv- os dois prédios identificados no ponto 11) confrontam com o prédio do Autor referido no ponto 1).
v. Quer o prédio do Autor quer os prédios do Réu, são terrenos de sequeiro.
Vejamos:
O recorrente convoca para o julgamento destes factos como provados nos termos em que o propõe os depoimentos de EE e GG, respectivamente sua irmã e mãe. Os depoimentos destas pessoas, pela proximidade que têm perante o Autor, proximidade essa reforçada pelas limitações de que este é portador, são depoimentos interessados que não podem ser valorados como fundamento único para a prova quando o mesmo seja favorável à parte a que mostram ligadas por um vínculo familiar ou ao seu próprio interesse.
O facto contido em i, na parte em que se refere à área não apresenta qualquer relevância para a decisão e não traduziria mais do o que será estimado pelo IFAP.
Quanto à 2ª parte, respeitante à existência de castanheiros e comercialização de castanhas, a prova produzida não permite julgar provado nada mais do que já consta no facto n.º 8 uma vez que não se apurou o número de árvores nem que o Autor comercializasse castanhas.
Por sua vez o facto ii não foi objecto de qualquer prova quanto ao recebimento das ajudas comunitárias nele mencionadas, não se revelando o demais nele contido com interesse para a decisão.
O facto iv não pode ser julgado provado pelos motivos acimas expendidos e que determinaram a prova do facto 17.
   Entendendo-se que terrenos de sequeiro são os que não dispõem de qualquer sistema de rega, ou seja, de aproveitamento de águas, incluindo águas pluviais [1], a classificação  dos terrenos como de sequeiro teria de resultar da prova de factos que o permitissem. Assim, o facto em causa traduz um juízo e não matéria de facto, razão pela qual não se pode julgar.
Pelo exposto alteram-se os factos provados sob os n.º 2, 8º e 17º, e corrige-se o n.º 5 nos moldes acima referidos, improcedendo a impugnação dos demais.

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Os factos provados são:
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...04, a favor do Autor, pela AP ... de 2.12.2003, o prédio, classificado como prédio misto, sito no lugar da ... ou ... em ..., composto de armazém com a área de 800 m2 e terreno com 32.935 m2, a confrontar, de Norte e Sul, com JJ, de Nascente, com II e de Poente com caminho, por compra a DD, registada em 2.12.2003.
2.  O referido prédio, actualmente, encontra-se inscrito na matriz da freguesia ... sob ...78º, classificado como “urbano”, com a área total de 33.735 m2 e um edifício com a área de implantação de 800 m2, afecto a armazéns e actividade industrial, inscrito na matriz em 2007, com o valor patrimonial actual (IMI) de €176.914,97.
3. O artigo matricial ...78º (urbano) proveio do artigo matricial provisório nº.1567 (misto) e este, por sua vez, teve origem no artigo rústico ...87 (rustico).
4. Em 2005, o Autor construiu no prédio referido em 1), um pavilhão que lhe permitisse o exercício de actividade na área da avicultura, licenciado pelo alvará de nº 09/2005 e o seu funcionamento foi autorizado pelo alvará de utilização nº ...07.
5. Nesse seguimento e por sua iniciativa em 18-06-2007 através das declarações que o próprio Autor prestou no modelo 1 de IMI entregue no Serviço de Finanças ... e registado com o n.º ...03, foi, assim, criado um prédio urbano novo, tendo-lhe sido atribuído o artigo provisório 1566 da freguesia ....
6. Por força da agregação de freguesias imposta pela Lei n.º 11-A/2013, a freguesia ... foi extinta em 30-09-2013 e o referido artigo urbano ...67 foi desactivado.
7. Tendo dado origem, a partir daquela data (30-09-2013), ao actual artigo urbano ...78 da União das Freguesias ... e ...,
8. O Autor, desde 2007, utiliza, predominantemente, o prédio para a exploração avícola de frangos que nele implantou, tendo nele também plantado castanheiros em número não apurado.
 9. O referido prédio urbano, tem hoje um valor patrimonial tributário actual de 176.914,97€, sendo o coeficiente de afectação à actividade industrial fixado em 60%.
10. O Autor, por si, anteproprietários e antepossuidores, encontra-se na posse de proprietário do referido prédio, de boa fé, contínua, pública e pacífica, há mais de 20.
11. Posse que se tem traduzido no aproveitamento e percepção, no próprio interesse, de todos os produtos e utilidades do dito prédio, bem como no pagamento de todos os seus encargos, nomeadamente contribuições e impostos.
12. Ao adquirirem tal posse, o Autor, anteproprietários e antepossuidores ignoravam lesar direitos de outrem e, efectivamente, nenhum lesavam.
13. Também adquiriram tal posse sem violência e nunca ela foi interrompida,
14. Tendo-a exercido de modo a poder ser conhecida por todos os interessados.
15. No dia 29 de Março de 2019, através do Processo Casa Pronta nº...19, lavrado na Conservatória do Registo Predial ... - a 1ªRé, BB por escritura pública, denominada de “Compra e Venda”, na qual consta como primeira outorgante, declara vender a CC, pelo preço global de 4.900,00 €, os seguintes prédios:
- O prédio rústico sito no lugar da ... ou ..., em ..., com a área de 8.000 m2, composto de mato, confrontando de Norte com KK, de Sul com LL, de Nascente com DD e de Poente com MM, inscrito na matriz predial respectiva sob o art. ...05º, e descrito na Conservatória do Registo Predial competente com o nº ...17, e
- O prédio rústico sito no lugar de ... ou ..., em ..., com a área de 4.500 m2, composto de terreno para cultura de sequeiro, confrontando de Norte com herdeiros de NN, de Sul com OO, de Nascente com DD e de Poente com PP, inscrito na matriz predial respectiva sob o art. ...06º, e descrito na Conservatória do Registo Predial competente com o nº ...73.
16. O 2º Réu CC não é proprietário de nenhum prédio confinante com os prédios referidos em 15).
17.  Apenas o prédio rústico sito no lugar da ... ou ..., com a área de 8.000 m2, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ...05 confronta, de facto, com o prédio do Autor, confrontando os prédios a que correspondem os art.º 2906º e 2905º entre si, sem que exista entre eles qualquer delimitação física.
18. Não foi comunicado pelos Réus ao Autor, as condições da venda daqueles entre os Réus.
19. A presente ação deu entrada neste Juízo de Competência Genérica em 24/09/2019.

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3. O direito aplicável
O direito legal de preferência de proprietários de prédios confinantes foi introduzido na legislação portuguesa pela Lei 2116, de 14 de Agosto de 1962 (Base VI), regulamentada pelo Decreto n.º 44647 de 26 de Outubro de 1962 [2]. Esta Lei, pre­vendo a fixação, pelo Governo, da unidade de cultura, como unidade mínima dos terrenos aptos para a cultura, variável segundo as zonas do país e, dentro de cada zona, segundo as exigências técnicas de cultivo e as condições locais de natureza económico-agrária e social, conferia aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferência na venda, dação em paga­mento ou aforamento destes outros terrenos.
A consagração deste direito insere-se num conjunto de medidas, visando pôr cobro à excessiva fragmentação da propriedade rústica, causadora de graves inconvenientes de ordem económica, designadamente a baixa produtividade agrícola dos prédios de área reduzida.
O C. Civil de 1966, nos seus art.º 1380º e 1381º, veio a consagrar este direito de preferência.
Dispõe o n.º 1, do art.º 1380º, do C. Civil:
Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietá­rio confinante.
Da matéria fáctica provada resulta que se mostram preenchidos os requisitos exigidos por este preceito para a constituição de um direito de preferência a favor do Autor, relativamente à alienação ao 2º Réu de dois prédios pertencentes à 1ª Ré. Na verdade, apesar de apenas se ter provado que o prédio do Autor apenas confronta diretamente com um dos prédios alienados - o que se encontra inscrito na matriz predial respectiva sob o art.º ...05º-, não obsta a que, neste caso, o direito de preferência abranja também a alienação do outro prédio - o que se encontra inscrito na matriz predial respectiva sob o art.º ...06º -, uma vez que estes dois terrenos que o 2º réu adquiriu, em conjunto, à 1ª Ré, embora com artigos matriciais diferentes, fundem-se sem quaisquer hiatos que os separem, devendo esse conjunto predial adquirido no mesmo acto ser encarado como uma realidade substancial unitária contígua ao prédio dos Autores e, portanto, toda ela, objecto do direito de preferência [3].
Contudo, da matéria de facto apurada também resulta a verificação da excepção impeditiva prevista no art.º 1381º, a), do C. Civil – não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes, quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.
Na verdade, provou-se que o Autor, desde 2007, utiliza, predominantemente, o seu prédio para a exploração avícola de frangos que nele implantou, tendo nele também plantado castanheiros em número não apurado.
O facto deste prédio se encontrar inscrito na matriz predial como prédio urbano não é decisivo para a verificação desta exceção, uma vez que a inscrição matricial é apenas um elemento de identificação para o recenseamento fiscal dos imóveis. A catalogação de um prédio como urbano, para os efeitos de aplicação do disposto no art.º 1381º, a), do C. Civil, deve ser procurada no art.º 204º do mesmo diploma, sendo irrelevante a sua inscrição na matriz predial com essa categoria [4]. É a sua configuração física e a sua afectação económica que determinarão ou não a sua classificação como prédio urbano.
Quando um prédio possui construções  que não os cubram na sua totalidade, como sucede no presente caso em que o Autor ergueu no seu prédio um pavilhão que lhe permite o exercício de actividade na área da avicultura, tem-se, adoptado um critério funcional, segundo o qual se a afectação predominante é a utilização do terreno, à qual se subordinam as construções, o prédio será rústico; mas se, pelo contrário, o terreno apenas potencia o uso do edifício, então o prédio é urbano [5].
Apesar de sabermos que esse prédio está afectado à exploração avícola, não temos dados pormenorizados sobre o funcionamento dessa empresa que nos permitam concluir qual o elemento determinante da utilização do prédio – se a parte edificada se a parte não edificada, pelo que não podemos concluir pela sua natureza urbana.
Contudo, já é possível verificar que o prédio do Autor está destinado a uma finalidade predominante que não é a sua cultura.
Apesar de existirem algumas referências a que a actividade pecuária ser incluída no conceito de cultura utilizado na alínea a), do art.º 1381º, do C. Civil [6], não deve tal actividade industrial de produção animal ser equiparada às actividades de agricultura, silvicultura, pastorícia ou exploração florestal, para este efeito, uma vez que ela implica necessariamente a existência de um estabelecimento industrial instalado no prédio em causa, totalmente estranho às unidades de cultura - arvense, hortícola ou de sequeiro -, cuja área funciona como requisito essencial para o exercício deste direito de preferência [7].
Não sendo a sua finalidade predominante a sua cultura, mas sim a a exploração da actividade avícola, uma vez que o prédio em causa, apenas tem alguns castanheiros nele plantados, deve considerar-se verificada a excepção impeditiva da constituição de um direito de preferência na alienação dos prédios confinantes prevista no art.º 1381º, a), 2.ª parte, n.º 1, do C. Civil, pelo que o Autor não é titular de um direito de preferência na alienação dos prédios efectuada pela 1.ª Ré ao 2.º Réu.
Por essa razão deve o recurso ser julgado improcedente e confirmada a decisão recorrida.

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Decisão
Pelos exposto, julga-se o recurso improcedente e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.

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Custas pelo Recorrente.

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                                                           28.6.2022




[1] Ac. de 15.12.2015, relatado por Tomé Gomes e acessível em www.dgsi.pt.
[2] Sobre anteriores tentativas legislativas de combater a fragmentação e dispersão da propriedade, ver o preâmbulo do DL 384/88 de 25.10.

[3] Veja-se igual perspectiva, numa situação menos clara, no Acórdão do T. R. C. de 27.05.2015, relatado por Alexandre Reis, ou, do lado do prédio preferente, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3.10.2013, relatado por Tavares de Paiva, ambos em www.dgsi.pt., e ainda a opinião concordante de Rui Pinto e Cláudia Trindade, no Código Civil Anotado, vol. II, Almedina, 2017, pág. 197.

[4] Neste sentido, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, Direitos Reais (1.ª parte), Almedina, 2022, pág. 461, e os Acórdãos do S.T.J. de 14.01.2021, relatado por Rosa Tching, e do T. R. C. de 27.05.2015, relatado por Alexandre Reis, ambos acessíveis em www.dgsi.pt.

[5] Neste sentido, Pedro Pais de Vasconcelos e Pedro Leitão Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 9.ª ed., Almedina, 2019, Maria Clara Sottomayor e Ana Teresa Ribeiro, Comentário ao Código Civil. Parte Geral, vol. I, Universidade Católica Editora. Parte Geral, pág. 460, e os Acórdãos do S.T.J, de 14.1.2021, relatado por Rosa Tching, e do T. R. C.  de 15.03.2011, relatado por Teles Pereira, ambos acessíveis em www.dgsi.pt.


[6] Ver Agostinho Guedes, Comentário ao Código Civil. Direito das Coisas, Universidade Católica Editora, 2021, pág. 323.

[7] Neste sentido decidiu o Acórdão do STJ de 24.05.2011, relatado por Lopes do Rego e acessível em www.dgsi.pt.