Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
264/09.4TMSNT.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: FERNANDO MONTEIRO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
ELEVADOR
CONTRATO DE MANUTENÇÃO
CLÁUSULA PENAL
ADMINISTRADOR
Data do Acordão: 03/12/2013
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: LEIRIA - 5º JUÍZO CÍVEL
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Legislação Nacional: ARTS.268, 1345, 1346 CC
Sumário: 1.A cláusula penal, aposta num contrato de manutenção de elevadores, para 20 anos, relativos a prédio constituído em regime de propriedade horizontal depois daquele negócio, para o seu incumprimento resultante da sua cessação antecipada, subscrita pelo construtor, depois administrador provisório do condomínio, não vincula os futuros condóminos enquanto estes a não ratificarem (art.268º do Código Civil).

2.- A obrigação derivada da cláusula referida não é real propter rem, inerente à qualidade de proprietário de prédio com elevador obrigatório.

Decisão Texto Integral: Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:

            “O (…), LDA.”, com sede em ..., Sintra, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra “CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO (…), LEIRIA”, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 19.037,08, a título de sanção contratual por rescisão do contrato, denominado “Contrato K ... manutenção OM”, assinado pelo réu, então representado pelo construtor do edifício, com referência a Janeiro de 2005 até Outubro de 2022.

            Alegou a autora, em síntese, que em 30.05.2001, o réu assinou, então representado pelo construtor do edifício, o Sr. (…), com a autora, o contrato de conservação, denominado “contrato K ... manutenção OM”. Nos termos de tal contrato, por vinte anos, renováveis por iguais períodos, a autora obrigava-se a conservar os dois elevadores instalados no edifico do réu, mediante o pagamento mensal de 48.000$00, ou seja, € 239,42. Mais alega que a autora foi prestando os serviços sem que o réu alguma vez questionasse a sua intervenção regular na instalação, até dado momento (02.08.2005) em que a autora recebeu do construtor instruções para começar a facturar directamente ao condomínio. A autora assim começou a fazer, tendo o réu reagido, informando desconhecer a existência do contrato. A autora considerou o contrato rescindido com referência a Janeiro de 2005 e facturou a sanção contratual até ao final do mesmo, a qual se mostra por pagar.

            O réu contestou, afirmando que nunca celebrou, nem assinou ou se vinculou por qualquer forma perante a autora. Em 2001, o Sr. (…) já estava enfermo, acamado, não falava, nem escrevia ou assinava. Diz que o negócio em causa, ainda que celebrado, nunca o teria sido por quem representasse o réu, pelo que ele é ineficaz em relação a este. Mais refere que o empreiteiro não declarou, por qualquer forma, aos condóminos ou aos administradores a existência de qualquer contrato ou vinculação com a autora. Contesta, subsidiariamente, que o alegado contrato consubstancia um contrato de adesão, impendendo sobre o contraente que recorre às cláusulas contratuais gerais, o dever de comunicar na íntegra o teor e o alcance das referidas clausulas, o que, no casu, não aconteceu. A cláusula contratual que suporta o pedido deve ser excluída, por não haver sido comunicada nos termos do art.º 5.º do DL 446/85 de 25 de Outubro e aquela encerra uma verdadeira cláusula penal, a qual deve considerar-se desproporcionada e exagerada.

            Realizado o julgamento, considerando o contrato ineficaz para com o réu, foi proferida sentença a julgar a acção totalmente improcedente e absolvido este do pedido.


*

            Inconformada, a autora recorre e apresenta as seguintes conclusões:

            1. A Autora discorda, em absoluto com a douta decisão recorrida, pois apesar de ter provado tudo o que se propunha provar, uma deficiente aplicação do Regime da Propriedade Horizontal e a desconsideração de que as despesas com as partes comuns de um dado imóvel em Regime de Propriedade Horizontal constituem uma típica obrigação “propter rem”, levaram, mesmo assim, a um desfecho que lhe é desfavorável;

            2. Em síntese, a questão a apreciar por este Tribunal é absolutamente jurídica: sim ou não, um contrato celebrado pelo construtor de um dado imóvel, enquanto administrador provisório, vincula o condomínio após a constituição formal deste?

            3. Para a Autora e para o Supremo Tribunal de Justiça (em Acórdão que adiante transcreveremos parcialmente) a resposta é sim.

            4. Os factos com interesse para a decisão do “Thema Decidendum” são os constantes do Capítulo C) destas Alegações e sumariam-se, como segue:

            - Um dado construtor, em data anterior a Maio de 2001, construiu o Edifício dos Autos, nele instalando, “ab initio”, dois elevadores;

            - Para a conservação desses elevadores e antes de constituir a Propriedade Horizontal, contratou com a Autora a conservação desses elevadores, na sua qualidade de Administrador Provisório do Edifício (art. 1435º A do CC), previamente cumprindo a Autora o dever de informação que sobre si impendia;

            - No exercício do seu objecto social, e a partir de 01.11.2001, a Autora começou a conservar um desses elevadores, facturando essa conservação e recebendo a respectiva contrapartida da conservação, o que aconteceu até 02.08.2005;

            - Apenas em 08.08.2002 é constituída a Propriedade Horizontal no Edifício dos Autos;

            - A partir de 2002, o Edifício foi sendo habitado, através da progressiva alienação das suas fracções pelo construtor, e utilizando os Srs. Condóminos o elevador, no qual a Autora aparecia devidamente identificada, como a sua entidade conservadora, e sem que o R. questionasse essa intervenção regular ao longo dos anos;

            - Em 30.05.2005, os órgãos do R. começaram a funcionar;

            - Em 05.07.2005, o R. pediu à A. a ligação do elevador nº 2;

            - Em 02.08.2005, o construtor solicitou à A. que passasse a facturar ao R., directamente, os seus serviços;

            - Em 30.11.2005, o R. pôs termo ao Contrato dos Autos;

            - Ora, não havendo justa causa para pôr termo ao Contrato dos Autos antes do seu termo, a Autora não tinha como se opor e facturou a sanção contratual dada a estes Autos, que o R. não pagou, apesar de devidamente interpelado para tal, nem sequer quis negociar a celebração de um novo contrato (Factos Assentes sob os nºs 24, 25 e 26);

            6. Se quando o Contrato dos Autos foi assinado (30.05.2001) não existia a Propriedade Horizontal (esta só surge em 08.08.2002) ou órgãos de administração a funcionar (estes só surgem em 30.05.2005), o construtor não podia vincular um Condomínio ao tempo inexistente, e daí ter actuado como Administrador Provisório, nos termos e para os efeitos do art. 1435º A do CC;

            7. Este artigo do Código Civil, enxertado na dinâmica do Instituto da Propriedade Horizontal com a reforma, visou, exactamente, colmatar as situações de

“vazio” existentes entre a construção de um dado Edifício (a constituir no futuro em Propriedade Horizontal, e que começa a ter situações obrigacionais em benefício dos Condomínios em perspectiva), e o momento em que formalmente os Condomínios são constituídos;

            8. A Autora aceitou celebrar um Contrato – o dos Autos - com o construtor: – o construtor apresentou-se como “Administrador Provisório” (para tanto, sendo ele o construtor, sendo esse o Edifício, sendo esses os elevadores, tanto bastava para aceitar celebrar o Contrato, nada tendo essa atitude de “temerário”); - o construtor – e daí a palavra “provisório” - representava assim o Condomínio a constituir e em benefício do qual celebrou o Contrato com a Autora, não havendo maneira de provar que se “representa” quem formalmente ainda não está constituído;

            9. Assim, haverá que concluir exactamente o contrário: É eficaz o contrato de conservação de elevadores em imóvel sujeito ao regime de Propriedade Horizontal, que foi outorgado em representação do Condomínio, antes de se constituir a Propriedade Horizontal e, obviamente, antes da eleição da Administração do Condomínio;

            10. A corroborar este entendimento, bastará ler – por todos e como atrás prometido – o Acórdão, proferido no Recurso de Revista, do Processo 4955/07.6TVLSB.21.S1, da 1ª Secção, do Supremo Tribunal da Justiça, do qual se transcrevem as suas conclusões, como segue:

“IV — Podem, assim, extrair-se as seguintes conclusões:

1ª - A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem.

2ª - Revestem a natureza de não ambulatórias as obrigações reais decorrentes de despesas com a conservação dos elevadores, se bem que aqui não releve a distinção entre as ambulatórias e as não ambulatórias, porquanto não se está perante qualquer situação de alienação de fracção.

3ª - Assim, tendo os contratos para a prestação de serviços relacionados com a conservação dos elevadores sido celebrados pela sociedade construtora/vendedora antes da constituição da propriedade horizontal e da venda das fracções, na qualidade de “Administradora Provisória do Edifício”, é o condomínio, que, entretanto, se constituiu, responsável pelo pagamento das dívidas resultantes dessa conservação, pois para ele, como representante dos condóminos — que beneficiaram da realização desses serviços — se transmitiram as obrigações decorrentes desses contratos.”

            11. Esta solução, é, aliás, conforme com o valor supremo da Justiça, que informa de raiz o nosso ordenamento jurídico, permitindo tutelar a boa fé na celebração e na execução dos negócios, afastando, assim, injustificados, oportunistas, inaceitáveis e incompreensíveis enriquecimentos patrimoniais por parte do R., a entidade, que, afinal, usufruiu, em benefício próprio e exclusivo, serviços que bem sabia só poderem ser onerosos (e que em algumas situações – e sempre que necessário – fez questão de exigir em sede de resposta a avarias), para, na altura de assumir responsabilidades, procurar, tranquila e paulatinamente, eximir-se com base numa argumentação formal e artificial, ao pagamento do respectivo custo;

            12. Mostram-se assim violadas, genericamente, as regras da Propriedade Horizontal, constantes do Código Civil, mormente o art. 1435ºA, com as legais consequências.


*

            Contra-alegou o Réu, ampliando o objecto do recurso e apresentando as seguintes conclusões:

            1ª – Recorre o A., inconformado com a decisão do Tribunal a quo, considerando que este não aplicou correctamente o Regime da Propriedade Horizontal, pretendendo habilmente conduzir a apreciação do recurso para a aplicação do disposto no art. 1435º-A do Cód. Civil, dando por certo que o contrato em causa nos autos foi celebrado pelo construtor do edifício do Réu, enquanto administrador provisório deste.

            2ª - Porém, salvo o devido respeito, entende o recorrido que antes, é imprescindível apurar se o dito construtor que terá celebrado o contrato era ou não administrador provisório, para os efeitos da sobredita disposição, pois que daí decorre ou não a validade e eficácia do contrato face ao Réu.

            3ª – Com efeito, da matéria de facto assente, designadamente dos pontos 3. e 6., resulta claro que o contrato foi celebrado em 30-Maio-2001 pelo construtor do edifício do R., (…) que, nessa qualidade, o assinou.

            4ª - Por outro lado, foi atempadamente invocado e resulta suficientemente provado por documento autêntico junto aos autos, que o edifício do R. só foi constituído em regime de propriedade horizontal, por escritura pública lavrada em 08-Agosto-2002, e só a partir desta data é que o Réu passou a ter existência jurídica.

            5ª – Assim, no momento da celebração do contrato, o dito construtor (…) não vinculava nem agia em representação de qualquer condomínio que era inexistente, agindo apenas como proprietário pleno do edifício.

            6ª – Não sendo, portanto, aplicáveis ao contrato aqui em causa as normas legais que regulam a propriedade horizontal, incluindo a disposição do art. 1435º-A do Cód. Civil relativa à administração do condomínio, sob pena de se exceder abusivamente quer a letra da lei, quer o sentido sistemático e teleológico de tal instituto.

            7ª – Com efeito, como bem afirma a recorrente: “Se quando o Contrato dos Autos foi assinado (30.05.2001) não existia a Propriedade Horizontal (esta só surge em 08.08.2002) ou órgãos de administração a funcionar (estes só surgem em 30.05.2005), o construtor não podia vincular um Condomínio ao tempo inexistente […]”

            8ª – Logo, no momento da celebração do contrato o construtor não actuou nem podia ter actuado na qualidade de administrador provisório do Réu, não podendo esse contrato vincular outrem que não os próprios outorgantes (vide art. 406º do Cód. Civil).

            9ª – Ademais, após o “nascimento” do Réu, em 08-08-2002, o contrato não foi por este ratificado nem sequer dado a conhecer, conforme se alcança do ponto 29. da matéria de facto, não tendo, assim, qualquer eficácia perante este.

            10ª – Por outro lado, também não têm aplicação ao caso sub judice os fundamentos subjacentes ao Acórdão do S.T.J. invocado pela recorrente, já ao contrário do caso aí em apreço, nos presentes autos, a obrigação peticionada reporta-se ao pagamento de uma única factura, relativa a uma cláusula penal por incumprimento do contrato resultante de cessação antecipada do mesmo – vide ponto 24. da matéria de facto provada - e não ao pagamento de quaisquer despesas de conservação dos elevadores ou outras que sejam inseparáveis de qualquer res, não se tratando de uma obrigação propter rem, tendo antes eficácia inter partes nos termos que decorrem do art. 406º do Cód. Civil.

            11ª – Nem, como já se disse supra, o contrato foi comunicado ao R. nem por este ratificado, ao contrário do que sucedeu no caso em apreço naquele dito aresto do S.T.J..

            12ª – Não tendo, pois, a decisão recorrida violado qualquer disposição do regime da propriedade horizontal, não merecendo aí qualquer censura.

            13ª – De todo o modo, subsidiariamente, e prevenindo a hipótese de procedência das questões suscitadas pela A./recorrente – no que não se concede – sempre se invoca a nulidade da sentença, impondo-se a correcção e reformulação da decisão sobre a matéria de facto nela considerada provada, por padecer de manifestos erros de julgamento e contradições notórias.

            14ª – Assim, o R. alegou no art. 3º da contestação que o seu edifício foi constituído em regime de propriedade horizontal, por escritura pública lavrada em 8-8-2002.

            15ª – Acedendo ao convite feito no douto Despacho Saneador, o R. juntou aos Autos certidão da dita escritura de propriedade horizontal para prova daquele facto alegado.

            16ª – Tal certidão é um documento autêntico, que não foi validamente impugnado, fazendo prova plena do facto em causa - a data da constituição da propriedade horizontal e consequente nascimento do condomínio – que, in casu, é indiscutivelmente relevante para a matéria em discussão nos Autos.

            17ª - Porém, esse facto devendo constar da matéria assente na decisão recorrida, foi omitido, o que consubstancia uma nulidade que se impõe a essa veneranda Relação sanar, nos termos do art. 712º/1, a) do C.P.C., com o aditamento desse facto, a saber: “O edifício do Réu foi constituído em regime de propriedade horizontal, por escritura pública de 8 de Agosto de 2002”, o que se Requer.

            18ª – Por outro lado, a matéria de facto assente e vertida nos pontos 6., 7., 8., 9. e 27., apresenta uma contradição ostensiva, porquanto se por um lado se diz que em 2001, o Sr. (…) contactou a Autora, negociando e assinando com ela o contrato dos autos também se diz que, nessa data, aquele Adelino estava doente, acamado, sem conseguir falar nem sequer escrever ou assinar.

            19ª – Sendo que, dos registos clínicos juntos aos autos, remetidos pelo Hospital de Santo André e pelo Centro de Saúde da Batalha e ainda, da prova testemunhal produzida, nomeadamente, da inquirição das testemunhas (…) nas passagens gravadas ao minuto 18:50 e seguintes e 02:59 e seguintes, respectivamente, que acima se transcrevem, resultou claro que, em 2001, o Sr. (…) estava já gravemente doente e acamado, sem qualquer actividade.

            20ª – Por seu turno, também resultou claro do depoimento da testemunha da A., (…) que o dito (…) não teve intervenção quer na negociação quer na assinatura do contrato celebrado com a A., conforme transcrição supra, ao minuto 05:13 e seguintes.

            21ª – Mais, atento o princípio do dispositivo estabelecido nos arts. 264º e 664º do C.P.C., sequer pode agora a A./recorrente invocar, retirando daí consequências jurídicas, como faz subrepticiamente nas suas alegações, que o referido Sr. (…) não actuou directamente mas estava afinal representado por um terceiro, seu alegado procurador, e que foi este e não aquele quem afinal contactou, negociou e acordou com a Autora, pois tal facto não foi atempadamente invocado pela A., também não é um facto superveniente, não é um facto notório, nem sequer é um facto que se possa ter por meramente instrumental, não podendo por isso ser considerado pelo juiz para fundar a decisão.

            22ª - Mais, o Sr. (…) era uma pessoa singular, pelo que a sua eventual representação legal por outrem e vinculação perante terceiros (ainda que no âmbito duma determinada empresa comercial exercida em nome individual, que não está por isso sujeita às regras aplicáveis às sociedades comercias – como parece querer a Autora), sempre carece de forma própria e devidamente comprovada, nos termos da lei civil, o que in casu não sucedeu, nem foi sequer alegado ou demonstrado pela A./recorrente.

            23ª - Assim, não podem deixar de se ter por não provados os factos constantes dos pontos 6., 7., 8. e 9. – que foram incorrectamente julgados em desacordo com a prova testemunhal e documental produzidas, donde ficou claro que não foi o Sr. (…) – proprietário do edifício – quem assinou o contrato aqui em causa, não tendo no mesmo tido qualquer intervenção directa.

            24ª - Pelo que, também por esta via, nunca tal contrato poderia caber no âmbito do art. 1435º-A do Cód. Civil, vinculando o R..

            25ª – Mais, salvo o devido respeito, também a matéria assente sob os pontos 3., 4., 5., 14., 15., 16. e 17., na parte em que consideram provado que o acordo em causa nos autos foi celebrado e negociado entre Autora e Réu, e que a este foram comunicadas as cláusulas desse acordo, padecem de manifesto erro de julgamento, não correspondendo ao que foi efectivamente provado, para além de estar em contradição com a demais matéria assente, designadamente com o ponto 29..

            26ª – Com efeito, na data da celebração do dito acordo com a Autora, o Réu pura e simplesmente ainda não existia, por não existir ainda propriedade horizontal, nem consequentemente, condomínio, pelo que não podia o Réu ter acordado o que quer que fosse com a Autora, estando aqueles pontos 3., 4., 5., 14., 15., 16. e 17. da matéria de facto em contradição com a escritura de constituição da propriedade horizontal junta a fls.

            27ª - Outrossim, ficou demonstrado que o contrato em causa nos autos foi assinado pela dita “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”, sendo a inscrição que de facto dele consta, sob assinatura de uma pessoa que se constatou não ser (…) como supra se expôs, sendo essa a identificação do cliente/outorgante que resulta expressa do contrato em causa a fls.

            28ª - Pelo que, concluir que o acordo foi feito com o Réu consubstancia uma conclusão, sem qualquer suporte fáctico, que além do mais, não se coaduna com as disposições legais à luz das quais o contrato deve ser apreciado, como supra se expôs.

            29ª – Devendo, assim, ser alterada a matéria de facto no que se refere aos pontos 3., 4., 5., 14. a 17., expurgando-se destes as menções ao Réu, porquanto as mesmas não resultaram provadas, estando em contradição manifesta e ostensiva com outros pontos da matéria de facto, designadamente o ponto 29., nem tampouco – face à posição assumida pelas partes nos presentes autos – se pode considerar que tais menções integrem o conceito de “matéria de facto”.

            30ª - Assim, salvo o devido respeito, a Douta Sentença andou mal, tendo julgado em sentido contrário à prova efectivamente produzida em Audiência de Julgamento, incluindo erradamente na matéria facto conclusões falaciosas, sem qualquer apoio na prova produzida e em contradição com outros factos assentes nos termos supra expostos, impondo-se a sua revogação e substituição por outra que pondere e aprecie correctamente a prova produzida, concluindo-se pela inexistência de qualquer acordo entre a Autora e o condomínio Réu.

            31ª – Ainda subsidiariamente, e nos termos e para os efeitos do disposto no art. 684º-A/1 do C.P.C., sempre se requer a ampliação do objecto do recurso para apreciação do seguinte fundamento da defesa, que não foi apreciado pelo Tribunal a quo: a cláusula 5.7.4. do contrato de manutenção de elevadores em causa nos autos, em cujo alegado incumprimento a A./recorrente fundamenta a causa de pedir e o pedido, é pela sua natureza e conteúdo, qualificável como uma verdadeira cláusula penal.

            32ª – Que, in casu, prevê uma indemnização de valor manifesta e excessivamente desproporcional aos danos eventualmente resultantes da rescisão antecipada do contrato ora em causa, pois estamos perante um simples contrato de manutenção/conservação, cuja prestação a cargo da A. é periódica não importando a antecipação de quaisquer despesas ou investimentos consideráveis, imputáveis ao cliente, que devam ser ressarcidos, os quais, aliás, não estão demonstrados.

            33ª – Assim, nos termos do art.19º do Regime das cláusulas contratuais gerais, previsto no D.L. nº446/85, de 25 de Outubro, tal cláusula é nula devendo considerar-se não escrita, ou, caso assim não se entenda, sempre deverá a mesma ser reduzida equitativamente, de acordo com o disposto no art. 812º do C. Civil, devendo também por esta via improceder a acção, com a consequente absolvição do Réu.


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            As questões que importa resolver são as seguintes:

            1ª O contrato de manutenção dos elevadores, celebrado pelo construtor do imóvel, intitulado administrador provisório do edifício, vincula o condomínio após a constituição formal deste?

            Subsidiariamente:

            2ª A reapreciação da matéria de facto.

            3ª A cláusula penal em cobrança é abusiva porque desproporcionada?


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            Os factos dados como provados são: (Fazemos algumas ressalvas na redacção, sem prejuízo da eventual necessidade da reapreciação da matéria de facto, pedida subsidiariamente.)

            1. A Autora é uma sociedade comercial, que tem como actividades principais o fornecimento, a montagem e a conservação de elevadores.

            2. O Réu é o condomínio do edifício denominado Lote 7, sito à Rua Miguel Franco, n.º 84, em Leiria.

            3. Em 30/05/2001, a Autora, mediante acordo escrito com o Réu, obrigou-se a conservar os dois elevadores instalados no Edifício do Réu, por vinte anos, renováveis por iguais períodos, esclarecendo-se que o acordo foi assinado por “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”. (Esta redacção não é correcta: o acordo é subscrito pela Autora e pela “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”; por este (…)assinou (…); está admitido por acordo das partes e por documento que a propriedade horizontal do edifício é constituída a 8.8.2002 e a primeira assembleia geral do Condomínio é de 30.5.2005.)

            4. Mais acordaram Autora e Réu (novamente com o referido esclarecimento de que o acordo foi assinado por “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”; ver  ainda infra o nº6) que os referidos serviços seriam prestados pela Autora ao Réu entre 01/11/2002 e 30/10/2022.

            5. Mais acordaram que o Réu (novamente com o referido esclarecimento de que o acordo foi assinado por “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”; ver ainda infra o nº6) pagaria à Autora o valor mensal de Esc.48.000$00, ou seja, € 239,42 (mais IVA), o qual foi sofrendo as actualizações de preços acordadas.

            6. O referido acordo foi assinado por “(…)”, na qualidade de construtor do edifício do Réu (por ele assinou (…)).

            7. O referido acordo foi negociado por “(…)”.

            8. “(…)” contactou com a Autora e negociou com esta a aquisição dos elevadores instalados no edifício do Réu.

            9. O Sr. (…) solicitou à Autora a ligação de um desses elevadores.

            10. A Autora foi prestando os serviços acordados sem que o Réu questionasse a sua intervenção regular.

            11. Consta dos autos um escrito denominado “Contrato K ... Manutenção OM”, com o n.º NKC569/70 do qual consta sob a epígrafe “Duração do Contrato”, nomeadamente, a seguinte cláusula: “5.7.4 Uma vez que a natureza, âmbito e duração dos serviços contratados, é elemento conformante da dimensão da estrutura empresarial da K ..., em caso de denúncia antecipada do presente Contrato pelo Cliente, a K ... terá o direito a uma indemnização por danos, que será imediatamente facturada, no valor da totalidade das prestações do preço previstas até ao termo do prazo contratado para contratos com duração até 5 anos, no valor de 50% das prestações do preço para contratos com a duração entre 5 e 10 anos e no valor de 25% do preço para contratos com a duração entre 10 e 20 anos”. 

            12. Do mesmo escrito consta também a cláusula 5.8.1 com o seguinte teor: “No contrato ao Construtor e na situação do edifício que se destina a ser alienado por fracções, o construtor actua como administrador provisório até à constituição do mesmo no regime de propriedade horizontal e à nomeação da respectiva Administração de Condomínio, respondendo nos exactos termos do disposto no art.º 1435-A do C.C.”.

            13. A autora contactou regularmente “(…)” para que este lhe comunicasse a identificação da administração definitiva do réu.

            14. O acordo escrito referido no ponto 1.º foi negociado entre Autora e Réu, esclarecendo-se que o acordo foi negociado por “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”. (Ver ainda supra nº3)

            15. A Autora explicou ao Réu as cláusulas do acordo referido no ponto 1.º, esclarecendo-se que o acordo foi explicado à “Administração Provisória Edifício – A/c

(…)”. (Novamente se alerta para a redacção incorrecta, como se fez supra no nº3.)

            16. A cláusula referida em C) foi comunicada pela Autora ao Réu na íntegra, de modo adequado e com a antecedência necessária de modo a ser efectivamente conhecida, esclarecendo-se que a cláusula foi comunicada à “Administração Provisória Edifício – A/c (…)”. (Novamente se alerta para a redacção incorrecta, como se fez supra no nº3.)

            17. O Réu tomou conhecimento, compreendeu e aceitou o conteúdo do acordo referido no ponto 1.º, esclarecendo-se que a “Administração Provisória Edifício – A/c (…)” tomou conhecimento, compreendeu e aceitou o conteúdo do acordo referido no ponto 1.º. (Novamente se alerta para a redacção incorrecta, como se fez supra no nº3.)

            18. Por carta datada de 27/06/2005, a Autora apresenta ao Réu duas opções para contrato de manutenção dos dois elevadores instalados no edifício do Réu, com início em 01/07/2005.

            19. Em 05/07/2005, o administrador do Réu solicitou à Autora a ligação do 2.º elevador do edifício.

            20. Em 02.08.2005, a autora recebeu instruções do construtor do prédio referido em B), “(…)” (esta pessoa faleceu a 19.7.2005), para começar a facturar directamente ao Condomínio, aqui réu, e assim começou a fazer.

            21. Na sequência disso, nomeadamente por cartas datadas de 30/11/2005, de 06/06/2006 e de 21/03/2007, o Réu informou a Autora que desconhecia a existência de qualquer acordo celebrado entre Autora e Réu e que, portanto, nada tinha a pagar à Autora, rejeitando quaisquer facturas emitidas pela mesma.

            22. Por carta datada de 30/11/2005, o Réu informou a Autora do seguinte: “Por razões que se prendem com os preços propostos pela K ... e face à ausência de qualquer contrato, o condomínio optou por celebrar um contrato de manutenção com outro fornecedor”.

            23. O Réu pôs termo ao acordo referido em 1.

            24. A Autora emitiu, em 06/02/2007, a factura n.º FCC07900346, dirigida ao Réu, com vencimento em 06/02/2007, relativa a sanção contratual, “referente aos meses de 01/01/2005 a Outubro de 2022, nos termos da cláusula contratual n.º 5.7.4, por não ter sido cumprido o pré-aviso de denúncia do contrato”, no valor de €19.037,08.

            25. O Réu foi, por diversas vezes, interpelado para pagar o valor constante da factura referida em L), nomeadamente, através de cartas datadas de 21/07/2008 e de 12/08/2008, sem que, até ao momento o haja feito.

            26. A Autora contactou o Réu, por carta registada com AR, datada de 20/03/2008, que não foi reclamada, e foi novamente remetida em 09/05/2008, propondo-lhe a anulação da factura referida em L), caso o Réu aceitasse celebrar novo acordo com a Autora.

            27. Em 2001, o Sr. (…) estava enfermo, acamado, não falava nem escrevia ou assinava. (Nota: ver supra nº3, constando que (…) foi quem agiu em seu nome.)

            28. Os órgãos do Réu começaram a funcionar a partir de 30/05/2005.

            29. O empreiteiro não declarou aos condóminos ou aos seus representantes a existência de qualquer acordo com a Autora.

            30. A Autora afixou placas identificativas da sua firma nos elevadores instalados no edifício do réu.

            31. Os serviços de conservação prestados pela Autora eram mensalmente registados no livro de registos existente na casa das máquinas do Réu.

            32. Tais serviços foram registados pelo técnico da autora que os executa e atestados com a aposição da respectiva assinatura, esclarecendo-se que tais assinaturas foram apostas por pessoas não concretamente identificadas.


*

            1ªquestão: o contrato de manutenção dos elevadores, celebrado pelo construtor do imóvel, intitulado administrador provisório do edifício, vincula o condomínio após a constituição formal deste?

            A sentença recorrida assinala jurisprudência que já deu lugar a votos de vencido (cfr. os Ac. da RL de 26/09/2006, processo n.º 6324/2006-7 e o Ac. da RL de 26/01/2010, processo n.º4955/07.6TVLSB.L1-7) e à revogação pelo STJ de Acórdão do Tribunal da Relação (cfr. o Ac. do STJ de 14/09/2010, processo n.º 4955/07.6TVLSB, que revogou precisamente o último Acórdão da RL supra referido, de 26/01/2010, todos in www.dgsi.pt).

            A sentença recorrida optou pela solução acolhida pela Relação de Lisboa.

            Neste recurso, as partes dão especial atenção ao referido acórdão do Supremo Tribunal.

            Comecemos por dizer que é contraditório afirmar que o construtor não podia vincular um condomínio inexistente e dizer que ele actuava como seu administrador provisório.

            O construtor não actua como administrador provisório e não representa um condomínio inexistente. Ele actua como o dono da coisa.

            Depois, a partir de 8.8.2002, com a constituição da propriedade horizontal, ele passa a proprietário das fracções constituídas.

            Então, como condómino, deveria reunir a assembleia geral, para que esta indigitasse a administração.

            No período entre 8.8.2002 e 30.5.2005 (data da 1ª assembleia) é que ocorre a realidade pertinente à definição da administração provisória (art.1435º-A do Código Civil).

            Ora, não está assegurado quem fosse o administrador provisório no referido período.

            Caso fosse ainda o construtor, agora o condómino com fracções que representassem a maior percentagem do capital investido, ele teria ratificado o negócio com a autora. O construtor/condómino conhecia o negócio e manteve o seu cumprimento.

            A ratificação é apenas do administrador provisório.

            Chegados a 30.5.2005, com a nova composição proprietária e com a constituição dos órgãos do condomínio, este ratificou o negócio? Apesar de não o conhecer?

            Está certificado que o condomínio reagiu às comunicações agora a ele dirigidas (ver ainda facto 20), a autora iniciou negociações com o condomínio (facto 18) e tudo culminou na denúncia do contrato por aquele em 30.11.2005 (facto 22).

            No referido acórdão do Supremo Tribunal, em situação aparentemente paralela, entendeu-se que a ratificação dos efeitos do negócio relativamente ao Condomínio era evidente, uma vez que os contratos em apreço se destinavam a assegurar a assistência aos elevadores incorporados no prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal,

estando em causa uma despesa respeitante às partes comuns do Condomínio.
            No caso deste acórdão, nunca os condóminos colocaram quaisquer objecções.
            O Condomínio dirigiu-se à Autora para a “renegociação dos contratos vigentes”, o que foi entendido com o significado de que os contratos em causa eram considerados pelos condóminos como vinculativos.

            O Supremo reforçou ainda a sua argumentação com a figura das obrigações propter rem, tendo em conta que estamos perante contratos de prestação de serviços, relacionados com a conservação dos elevadores de um imóvel em regime de propriedade horizontal.

            Com interesse transcrevemos parte do referido acórdão:

            “A mesma opinião parece ter Mário Júlio Almeida Costa, quando, ao abordar o tema das obrigações reais, as define da seguinte forma: “há obrigações ligadas a direitos reais, de maneira que a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real”, para, logo de seguida, as identificar como sendo reais ou ambulatórias (Direito das Obrigações, 9ª edição, pág. 110)”.

            “No caso de despesas resultantes da conservação dos elevadores, acrescenta ainda Henrique Mesquita que seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, justificando assim a solução que preconiza: “Por um lado, este não disporia, (…), de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência de dívidas. Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a ele deve competir o respectivo pagamento (obra citada, págs. 321 e 322)”.
            “As obrigações em causa nos presentes autos, decorrentes da mera conservação dos elevadores, revestem, pois, atento o já exposto, a natureza de não ambulatórias (ainda Autor e obra citados, pág. 338)”.
            “A distinção entre obrigações ambulatórias e não ambulatórias é aqui irrelevante, porquanto não se está perante quaisquer alienações de fracções, sendo, aliás, certo que todos os condóminos aceitam que beneficiaram com as reparações”.
            O problema situa-se, portanto, noutro patamar, devendo questionar-se se foi ou não o condomínio (o conjunto dos condóminos) que contratou a Autora, ora recorrente, para a prestação de serviços dos quais resultaram despesas relacionadas com o uso de partes comuns do imóvel (os elevadores). Temos de reconhecer que foi”.
            “A obrigação constitui-se por causa da res, do condomínio, que, no fundo, é de todos, pelo que é justo que o condomínio seja responsável pelo pagamento da dívida ora peticionada.
Logo, tendo aqui havido uma situação de transmissão da sociedade construtora/vendedora para

os adquirentes das fracções a que a constituição da propriedade horizontal deu origem, os novos titulares do direito real, ou seja, os aqui condóminos, ficaram colocados, relativamente a esse estatuto, na mesma situação em que se encontrava a anterior titular, isto é, as obrigações transmitiram-se com o direito real de que elas decorrem”.

            Assinalemos porém as diferenças entre o caso do acórdão e o nosso caso:

            No caso do acórdão:

            A obrigação diz respeito ao pagamento de trabalhos de manutenção prestados efectivamente ao condomínio, sendo este quem beneficiou desses trabalhos.

            Após a constituição do condomínio, os contratos foram dados a conhecer a este.

            A obrigação em causa foi qualificada como propter rem por dizer respeito ao pagamento de despesas feitas tendo em atenção a conservação dos elevadores, indissociáveis dos próprios elevadores.

            No nosso caso:

            A obrigação diz respeito ao pagamento de uma cláusula penal por incumprimento do contrato, resultante de cessação antecipada do mesmo. (a aludida cláusula 5.7.4. estabelece o seguinte: “Uma vez que a natureza, âmbito e duração dos serviços contratados, é elemento conformante da dimensão da estrutura empresarial da K ..., em caso de denúncia antecipada do presente Contrato pelo cliente, a K ... terá direito a uma indemnização por danos, que será imediatamente facturada, no valor da totalidade das prestações do preço previstas até ao termo do prazo contratado para Contratos com duração até 5 anos, no valor de 50% das prestações do preço para Contratos com a duração entre 5 e 10 anos e no valor de 25% do preço para Contratos com a duração entre 10 e 20 anos.”

            Pela sua natureza e conteúdo, esta cláusula deve ser qualificada como uma cláusula penal.)

            Após a constituição do condomínio, o contrato não foi dado a conhecer ao condomínio ou aos condóminos.

            E pergunta-se: a referida cláusula penal será obrigação propter rem ou terá apenas eficácia inter partes?

            Como ensina o Supremo, a despesa da manutenção do elevador pode ser entendida como inerente à coisa.

            No caso pode ocorrer uma sucessão do débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações.

            Para que isso aconteça, é preciso porém que o adquirente, não dispondo de outras informações transmitidas, disponha de elementos objectivos que revelem a existência da dívida, do encargo, da servidão.

            As obrigações propter rem visam principalmente prevenir conflitos de direitos reais, no caso para com as partes comuns do prédio. (Ver, com interesse, O. Ascensão, Reais, 4ª edição, Coimbra Editora, 1983, páginas 227 e seguintes.)

            Não sendo assim, os referidos termos normais da transmissão das obrigações devem ser chamados novamente à solução do problema.

            Ora, no nosso caso, as obrigações contratuais relativas à sanção penal e ao tempo do contrato não são ostensivas, aparentes, de modo que o adquirente perceba facilmente a sua existência.

            A obrigação da manutenção do elevador é ostensiva.

            A sanção contratual não o é.

            Mais, os termos contratuais da manutenção podem ser muito variados e eles não resultam do mero domínio da coisa.

            A obrigação propter rem, decorrente de ser proprietário de prédio com elevador obrigatório, não legitima que uma vinculação acordada por anterior dono seja alargada ao absurdo e atinja desse modo os futuros adquirentes.

            Sendo assim, há uma parte real e facilmente aceitável e há outra pessoal e obrigacional que não pode, sem mais, passar automaticamente para os futuros donos.

            Isto para dizer que a sanção contratual exigiria publicidade, conhecimento e específica aceitação.

            O construtor e o administrador provisório, sendo certo que são obrigados a manter os elevadores, não vinculam porém os futuros donos das fracções a um prazo de 20 anos e a uma sanção contratual ao prazo inerente, derrogando a liberdade contratual destes.

            Vejamos a questão ainda por outro prisma.

            Vimos que o construtor, depois condómino, pode ser o administrador provisório no período entre 8.8.2002 e 30.5.2005.

            A razão de ser desta administração é acautelar um período de incerteza e situações que têm necessariamente de ser resolvidas.

            No caso, a manutenção dos elevadores parece ser uma destas situações.

            Mas os poderes do administrador são ilimitados?

           

            O art.1436º do Código Civil resolve esse problema.

            Relativamente às partes comuns da propriedade, o administrador é o órgão executivo do condomínio, estando subordinado às deliberações da assembleia de condóminos.

            O administrador realiza actos conservatórios (alínea f), regula a prestação dos serviços de interesse comum (alínea g) e verifica a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro (alinea c), entre outros.

            Da leitura da norma se percebe que os seus poderes são limitados, devendo estar mandatado relativamente à maior parte das questões que as partes comuns suscitam.

            A percepção desta limitação ainda será mais intensa em caso de administração provisória.

            O exemplo do seguro de incêndio é elucidativo.

            Este seguro é obrigatório e nesse caso tem limites definidos.

            Na redacção anterior ao DL 267/94, de 25.10, quando cabia ao administrador efectuar e manter este seguro (alínea c), P. Lima e A. Varela (no Código Civil Anotado, vol.III, 2ª edição, Coimbra Editora, página 454) anotavam que “já não é obrigatório o seguro contra qualquer outro risco (nomeadamente contra os danos provocados por abalos de terra ou por inundações), o que não quer dizer que a assembleia não possa deliberar fazê-lo.”

            Na actual redacção, é função do administrador “verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro.”

            Paralelamente, como os elevadores são obrigatórios em certos prédios, caberá ao administrador assegurar a sua manutenção.

            Porém, a contratação desta manutenção pode ser a básica, mínima, limitada ou alargar-se a cláusulas, pelo seu conteúdo, natureza e gravidade, logicamente estão fora dos poderes do administrador, cabendo à assembleia deliberar sobre elas.

            Uma vinculação por 20 anos, acompanhada de sanção penal contratual para a rescisão antecipada do contrato, pela natureza desta e gravidade daquela, não são matérias que caibam nos poderes do administrador, ainda mais provisório.

            O construtor podia vincular-se como entendesse. Mas essa vinculação não podia atingir os futuros condóminos, sem que estes ratificassem a concreta vinculação. Para a ratificarem precisavam de a conhecer.

            A natureza da sanção contratual exigia o seu perfeito conhecimento (com pressupostos ligados ao interesse da autora) e a sua clara assumção.

            Saber quem presta o serviço de manutenção e saber que o mesmo tem de ser pago não é o mesmo que conhecer toda a contratação e, em especial, o clausulado relativo às penalidades.

            Vemos então que o administrador provisório abusou da representação.

            Sem conhecimento e sem que a questão fosse aparente ou ostensiva, a assembleia de condóminos ou estes não podiam ratificar tal clausulado.

            No caso do abuso da representação, o disposto no art.268º do Código Civil é aplicável se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso (art.269º desta lei).

            Ora, a autora sabe que lida com o construtor, relativamente a prédio que não está constituído em propriedade horizontal.

            Depois, a autora diz saber lidar com uma administração provisória que é aquele mesmo construtor.

            A autora outorga de uma forma muito ampla, vinculando os futuros proprietários das fracções a um prazo de 20 anos, blindado por cláusula penal.

            A mesma ponderação vale para o construtor e administrador provisório.

            Relativamente aos futuros e principais interessados e lidando habitualmente com administrações de condomínio, objectivamente, a autora devia conhecer que o construtor e, depois, administrador provisório estava a subscrever obrigação para além dos seus poderes e função, o que ficaria sempre sujeito a ratificação dos condóminos.

            No caso, esta ratificação não aconteceu.

            Por tudo isto, consideramos que esta sanção penal contratual é ineficaz em relação ao condomínio réu.

            As restantes questões ficam naturalmente prejudicadas.


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            Decisão.

            Julga-se o recurso improcedente e confirma-se a decisão recorrida.

            Custas pelo recorrente.


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Fernando de Jesus Fonseca Monteiro ( Relator )

Maria Inês Carvalho Brasil de Moura

 Luís Filipe Dias Cravo