Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
811/13.7TBVIS.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: JACINTO MECA
Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REMUNERAÇÃO
IMPUGNAÇÃO DE FACTO
ÓNUS DE IMPUGNAÇÃO
Data do Acordão: 03/24/2015
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: COMARCA DE VISEU – VISEU – SECÇÃO CÍVEL
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PARCIALMENTE REVOGADA
Legislação Nacional: ARTº 640º, Nº 1 DO NCPC; DL Nº 211/2004, DE 20 DE AGOSTO, NA REDACÇÃO DADA PELO ARTIGO 4º DO DL Nº 69/2011, DE 15.6.
Sumário: I – Ao remeter o tribunal para todos os documentos que juntou com a petição inicial, está a apelante a usar um mecanismo de indicação dos meios de prova em clara oposição ao texto legal – alínea b) do nº 1 do artigo 640º do CPC – ao referir (…) deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição os concretos meios probatórios (…).

II - Podia a apelante indicar ‘todos’ os documentos juntos com a petição, mas nesse caso competia-lhe evidenciar por referência a cada um deles a conexão principal ou acessória entre o conteúdo e a alteração da resposta pretendida.

III - Ao generalizar acometeu ao Tribunal da Relação uma tarefa que não é sua, nem tem suporte na lei, já que é ao impugnante da matéria de facto que cabe entre outros o ónus de indicar os concretos meios de prova que suportam a sua impugnação, ónus que não é cumprido quando se remete o Tribunal da Relação para os documentos juntos com a petição, sem que individualize em cada um deles e as passagens conexionadas com o quesito em causa, o que não é feito.

IV - A remuneração só é devida no contrato de mediação imobiliária quando se verifique uma relação causal entre a actividade do mediador e a perfeição/conclusão do negócio.

V - O facto do dono do imóvel ter rejeitado em Julho de 2011 uma proposta efectuada pela mediadora de 380.000,00 euros, valor este que veio a aceitar em negociação directa com os angariados pela autora, mas num momento em que estes verbalizam o fim da intermediação, é insuficiente para se dar por verificados os pressupostos justificativos da remuneração.

Decisão Texto Integral:                
Acordam os Juízes que integram a 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra

1. RELATÓRIO

Nestes autos de ação declarativa, com processo comum e forma sumária, “H..., L.da”, com sede ..., demanda “Banco S..., SA”, com sede, pedindo que o tribunal condene o réu a pagar à autora a quantia de € 14.424,51, acrescida de juros vincendos à taxa legal desde a data da citação efetivo e integral pagamento.

Em abono desta pretensão a autora alega que se dedica à atividade de mediação imobiliária, no âmbito da qual o réu lhe entregou diversos imóveis para comercialização. A autora procedeu à publicitação da venda dos imóveis, tendo sido contactada por um casal a quem guiou em várias visita a um desses imóveis, o que culminou na apresentação de uma proposta aos colaboradores do ré e, passados alguns meses, em nova comunicação de proposta pelo preço de €380.000,00, a que o réu contrapôs o preço de €400.000,00, que os interessados aceitaram, mas sob condição de bom funcionamento de alguns equipamentos do imóvel. Sem resposta do réu, a autora indagou se o imóvel ainda estava disponível para comercialização, ao que o réu respondeu negativamente. Com efeito, a autora foi informada pelo comprador que angariou que este havia adquirido o imóvel pela proposta inicial de €380.000,00, o que foi formalizado em 24.10.2012. O réu considerou este negócio venda direta e, por isso, não pagou a comissão devida à autora (3% do preço, acrescido de IVA), sem cuja intervenção o negócio não se teria concluído. Acresce à comissão juros à taxa legal desde a data da venda.

Regularmente citado, o réu apresentou contestação, alegando que o imóvel em apreço foi objeto de uma campanha de comercialização aberta a todas as agências imobiliárias e não especialmente à autora, sujeita a regulamento elaborado pelo réu, a qual terminou em 31 de Março de 2011. Após esta data, o réu atribuiu o imóvel à mediação imobiliária exclusiva da ... Por isso, quando a autora informou o réu, em 1 de Abril de 2011, que estava a fazer diligências para a comercialização do imóvel, o réu informou que o prédio estava a ser comercializado em exclusividade. Dado que aquela campanha já havia terminado e perante esta comunicação, a autora deixou de poder ter quaisquer expectativas de comercializar o imóvel ao abrigo da campanha. Sucede que em Maio de 2012, o próprio adquirente dirigiu-se ao balcão do réu sito no ..., tendo questionado se o prédio ainda estava à venda e se o banco estaria disponível para o alienar pelo preço de €380.000,00, o que veio a desembocar na celebração da compra e venda. Por isso, este contacto do próprio adquirente (também cliente do banco) é que foi determinante para a comercialização do imóvel, tratando-se de venda direta.

Conclui pela sua absolvição do pedido.

A autora respondeu à contestação, advogando que, mesmo depois do final da campanha aberta pelo réu, este continuou a manter contactos com a autora entre 1 de Abril de 2011 e Julho de 2012 com vista à comercialização do imóvel, incluindo a discussão de preços. Por isso, quando invoca o final da campanha para se subtrair à obrigação de pagamento da comissão, age com abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”, até porque o imóvel acabou por ser vendido ao cliente angariado pela autora pelo valor da proposta que esta conseguiu. Para além disso, caso se entenda que o contrato de mediação imobiliária é nulo por falta de forma, então há que repor as partes no estado anterior à realização do negócio e, não podendo ser restituído em espécie os serviços de mediação prestados pela autora, o melhor critério para os remunerar é o da comissão acordada entre as partes. Se assim não se entender, a conduta do réu, ao violar a confiança da autora assente nas diversas comunicações entre as partes relativamente à comercialização do imóvel é atentatória dos princípios da boa-fé que devem nortear os negócios, tanto nos preliminares como na formação do contrato (art. 227.º do Código Civil), fazendo-o incorrer na obrigação de indemnizar a autora em valor equivalente à comissão.

Conclui pela procedência do pedido inicial.

                No despacho saneador julgou-se a instância válida e regular.

                Consignaram-se os factos assentes e elaborou-se a base instrutória que foram objeto de reclamação, acolhida pelo despacho de fls. 113 e seguintes.

Procedeu-se a julgamento com observância de todo o formalismo legal, tendo-se entendido, em face da entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2013, que a matéria de facto contida na base instrutória fosse decidida na sentença que elaborada dela faz parte o seguinte pronunciamento decisório: «julgo a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolvo o réu “Banco S..., SA” do pedido efetuado pela autora “H.., L.da”.

                Notificada da sentença a autora interpôs recurso que instruiu com as suas doutas alegações para a final concluir:

...

                Por despacho de folhas 294, o recurso foi admitido como apelação a subir imediatamente e nos autos e com efeito devolutivo.

                2. DELIMITAÇÃO OBJECTIVA DO RECURSO

As questões a decidir na apelação e em função das quais se fixa o objecto do recurso sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, nos termos das disposições conjugadas do nº 2 do artigo 608º e artigos 635º, nº 4 e 639º, todos do Código de Processo Civil, são as seguintes:

A. Nulidade da sentença por contradição entre os factos constantes dos pontos 3.5 a 3.15, 3.21 a 3.25 e o facto não provado resposta ao quesito 6 – alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC.

B. Nulidade da sentença – fundamentos em oposição com a decisão alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC.

C. Impugnação da matéria de facto

D. Erro de julgamento

a. Regras do ónus da prova no contrato de mediação.

b. Contrato de mediação. Nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e o resultado final.

c. Contrato de mediação. Direito à comissão quando a mediadora com a sua actividade contribui para o resultado final.

d. Abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.

e. Nulidade do contrato de mediação por falta de forma. Nulidade atípica só podia ter sido invocada pela recorrida e consequentemente não é do conhecimento oficioso.

f. Efeitos da declaração da nulidade – artigo 289º do CC.

g. Violação do princípio da boa fé – artigo 227º do CC.

                3. COLHIDOS OS VISTOS, APRECIA-SE E DECIDE-SE

                3.1 – Nulidades processuais invocadas

                Considerando o regime/regra de substituição imposto pelo artigo 665º, entendemos dever começar por apreciar a nulidade suscitada pela apelante – alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC – amparada em dois fundamentos distintos e só depois passarmos à apreciação das demais questões colocadas pela apelante à apreciação deste Tribunal – nº 2 do artigo 663º ex vi artigos 607º e 608º do CPC.

3.1.1 - A dado passo das suas doutas alegações a apelante sustenta: aliás é manifesta a contradição entre os factos constantes dos números 3.5 a 3.15, 3.21 a 3.25 e o não dar-se como provado este facto que ora se discute. Facto este que fere de nulidade a sentença recorrida nos termos do artigo 615º, nº 1, alínea c) do CPC, sendo que o Tribunal a quo deveria ter dado como provado que «o comprador do imóvel foi conseguido pela autora nas diligências por si feitas e supra mencionadas.

                A apelante confunde causas de nulidade da sentença – artigo 615º, nº 1 do CPC – com eventuais erros na apreciação da prova produzida em audiência de julgamento por referência a um dos facto – resposta negativa ao quesito 6º - não devendo olvidar-se que o processo de impugnação da matéria de facto é completamente distinto e tem natural autonomia processual – artigos 640º e 662º do CPC – relativamente às causas de nulidade da sentença.

                Também não é causa de nulidade, por não caber em nenhuma das alíneas do nº 1 do artigo 615º do CPC, a suscitada contradição entre a resposta negativa ao quesito 6º e os factos dados como provados e identificados sob os números 3.5 a 3.15, 3.21 a 3.25. Na verdade, quando a lei sanciona com nulidade a sentença cujos fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível está unicamente a reportar-se a vícios estruturantes do acórdão não incluindo aquela previsão, como ensina o STJ o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…). Trata-se de vício da estrutura do acórdão, por contradição entre as suas premissas de facto e de direito, e a conclusão, existindo, por isso, quando os fundamentos invocados conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas sim a um resultado diverso. Para que determinada situação possa ser contemplada nessa alínea c), necessário se torna que exista uma real contradição entre os fundamentos e a decisão. O raciocínio do julgador terá de padecer de um vício real. A fundamentação aponta num sentido, a decisão segue caminho oposto»[1].

                Também o Sr. Prof. Antunes Varela, cuja doutrina se mantém válida por referência à primeira parte da alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC, ensina: que esta norma se refere à contradição real entre fundamentos e a decisão e não às hipóteses de contradição aparente, resultantes de simples erros materiais, seja na fundamentação, seja na decisão; nos casos abrangidos por aquela alínea há um vício real do julgador quando a fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente[2].

                Pode, legitimamente, discordar-se da sentença quer quanto à decisão da matéria de facto quer quanto à subsunção dos factos ao direito, o que em nossa modesta opinião, se não pode defender é que a mesma padece da alegada nulidade na medida em que a sua estrutura silogística só podia conduzir[3] à improcedência da acção.

                Embora afastemos a verificação do vício vazado na 2ª parte da alínea c) do nº 1 do CPC – sublinhe-se que são nulidades que estão fora do conhecimento oficioso do Tribunal da Relação (nº 4 do artigo 615º do CPC) – sempre diremos que a sentença é clara e inteligível.

                Finalmente quanto à alegada contradição entre um facto dado como não provado e um conjunto de factos dados como provados, deixamos, apenas, rasto da impossibilidade de existir contradição entre um facto não provado e um ou mais factos provados, na medida em que aquele é como se não existisse, passou a estar fora da realidade factual que vai ser usada aquando da subsunção dos factos provados ao direito. Um facto não provado ao não ter qualquer relevância quanto à conformação jurídica a conferir à sentença não pode estar em contradição com nenhum dos factos que por provados vão ser interpretados a título principal ou instrumental e subsumidos ao direito, para a final se expressar na decisão a conclusão a extrair da análise das premissas maior e menor. 

                Em conclusão a sentença não padece das invocadas nulidades.

                4. Impugnação da matéria de facto

                4.1 - Considerações gerais

A decisão que recaiu sobre a matéria de facto controvertida cumpriu a disciplina legal plasmada no nº 4 do artigo 607º do CPC – cf. artigo 205º da CRP – o que possibilita a afirmação de que tal decisão, independentemente da correcção ou incorrecção do julgamento dos pontos impugnados, evidenciou, como se impunha, quer os factos provados e não provados, e explanou os meios de prova estruturantes da sua convicção do Tribunal a quo que analisou criticamente.

Serve este intróito para dizermos que os Tribunais da Relação conhecem de facto e de direito[4] daí que, em regra, a lei não restrinja os seus poderes de cognição. Considerando que as declarações prestadas em audiência de julgamento foram gravadas no sistema Habilus, tal permite-nos proceder à apreciação da matéria de facto – artigos 155º e 662º do CPC – apesar de um conjunto de condicionantes, a primeira das quais relacionada com a vinculação do objecto do recurso resultantes das conclusões – 639º e 640 do CPC – à qual se associa outra apoiada na livre apreciação da prova – artigos 373º, 375º e 380º do CC e 607º do CPC – daí que entendamos que os Tribunais da Relação, embora possam evidenciar uma diferente convicção com reflexos na impugnação da matéria de facto, não podem deixar de estar sujeitos ao mesmo rigor crítico exigido ao Tribunais de 1ª Instância e nessa conformidade estão vinculados a evidenciar as provas e respectiva análise crítica que justifica a modificação de um determinado facto. 

É por isso que entendemos que a matéria de facto só deve ser alterada quando o registo e análise crítica da prova o permita com a necessária segurança – nº 1 do artigo 662º do CPC – ao que acresce que a prova não pode deixar de ser apreciada de forma global e não no jogo antagónico ou discrepante de aspectos circunstanciais não condicentes entre si, sobretudo quando truncados do contexto em que foram produzidos, sem esquecer o facto do julgador da matéria de facto ter um contacto directo com as pessoas e coisas que servem de fontes de prova – princípio da imediação – que a produção dos meios de prova pessoal têm lugar oralmente, perante os julgadores da matéria de facto – princípio da oralidade – e porque à imediação e à oralidade se junta o princípio da concentração e continuidade da audiência, então, cabe ao julgador, depois da prova produzida, tirar as suas conclusões, em conformidade com as impressões recém colhidas e com a convicção que através delas se foi gerando no seu espírito, de acordo com as máximas da experiência que forem aplicáveis – princípio da livre apreciação da prova.

...

                São estas as razões que nos levam, depois de ouvir toda a prova indicada, a manter as respostas dadas pelo Tribunal a quo com excepção da resposta a dar ao quesito 6º que alterámos nos termos sobreditos.

                4. MAT´ÉRIA DE FACTO PROVADA

...

                5. ERROS DE JULGAMENTO

                Não se questionando a caracterização do contrato como de mediação, chama-se, todavia, à colação os ensinamentos do Sr. Dr. José A. Engrácia Antunes que modela tal figura jurídica através de um conjunto de elementos distintos mas concorrentes para a sua caracterização, a saber: a existência de convenção expressa ou tácita de mediação, a actividade pontual e independente da intermediação e a onerosidade. Para que haja contrato de mediação necessário se torna a existência de um acordo entre mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as respectivas partes[5].

                Determina o nº 2 do DL nº 211/2004, de 20 de Agosto da redacção dada pelo artigo 4º do DL nº 69/2011, de 15.6:

1. A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.

2. A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:

a. Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;

b. Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.

3. As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.

4. Para efeitos do disposto no presente artigo, considera -se:

a. «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação;

b. «Cliente» a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa.

5. No âmbito da preparação e do cumprimento dos contratos de mediação imobiliária celebrados, as empresas de mediação imobiliária podem ser coadjuvadas por angariadores imobiliários.

6. Sem prejuízo do disposto no artigo 4.º -A, é expressamente vedado às empresas de mediação imobiliária celebrar contratos de prestação de serviços com angariadores imobiliários não inscritos no Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P. (InCI, I. P.).

                5.1 – Amparando-se no nº 1 do artigo acima transcrito, a apelante entende que estão provados os elementos constitutivos do direito que alegou – contrato de mediação – cumprindo deste modo a sua obrigação – artigo 762º do CC – o mesmo não se pode dizer por referência ao Banco apelado na medida em que o incumprimento do contrato se ficou a dever a culpa sua – artigo 799º do CC.

                Não se discutindo que a apelante está autorizada ao exercício da actividade de mediação imobiliária, tal como não se discute que o imóvel objecto da campanha lançada pelo Banco S..., SA no ano de 2011 lhe pertence, a verdade é que esta campanha esteve em vigor entre 25 de Janeiro de 2011 e 31 de Março do mesmo ano, sucedendo que neste período de tempo a autora estava autorizada pelo réu a comercializar o imóvel em causa – facto 5. Neste período de tempo a autora foi contactada pela Sra. Dra. ..., mais precisamente em 8 de Março de 2011 com a finalidade de ser marcada uma visita ao imóvel sito na ... o que foi autorizado pelo Banco facultando a entrada no imóvel – facto 7 – sendo que a autora e os Srs. Drs. --- visitaram várias vezes o imóvel, diligências que foram comunicadas ao Banco réu em 1 de Abril de 2011 e nos termos constantes de folhas 21 e 22.

                Sempre com a salvaguarda de melhor opinião e por referência ao período que mediou a campanha lançada pelo Banco S..., SA para venda do imóvel em causa, não podemos deixar de concluir, ao contrário do defendido pela apelante, que pese o facto da autora ter angariado como clientes os Srs. Drs. ... a verdade é que estamos longe da concretização de qualquer negócio tanto mais que nem sequer foi formalizada pelos «interessados» qualquer proposta para compra do imóvel durante o espaço temporal em que vigorou a campanha e por isso não pode afirmar-se como parece pretender a autora que com a angariação de potenciais «interessados» reuniu os pressupostos caracterizadores do contrato de mediação e nesse sentido é-lhe devida a comissão.

                Ainda tendo por referência o período da campanha – 25 de Janeiro de 2011 a 31 de Março do mesmo ano – não encontramos qualquer fundamento que permita sequer defender ter havido qualquer responsabilidade por parte do Banco réu na não concretização de um negócio – artigos 798º e 799º do CC - que diga-se não passou dos preliminares, não evidenciando a matéria de facto qualquer atitude do réu capaz de ser confundida com a assunção de comportamento violador das regras da boa fé – artigo 227º do CC.

                5.2 – Amparando-se em diversa jurisprudência que identifica, a autora apelante, embora concordando com a qualificação jurídica do contrato levada a cabo pelo Tribunal a quo acaba por entender que lhe é devido o valor da comissão em virtude de ter desenvolvido uma actividade que teve influência no resultado final, ou seja, no facto dos «interessados» por si angariados em Março de 2011 terem acabado por comprar o imóvel ao Banco réu em Outubro de 2012.

                Vejamos se lhes assiste razão.

Enunciando os factos cronologicamente, damos conta que durante o período de vigência da Campanha Ano Novo 2011[6] a autora angariou um casal potencialmente comprador, mas não passou disso mesmo, ou seja não apresentou qualquer proposta de compra para o imóvel em causa.

No período subsequente – 1 de Abril de 2011 a 30 de Novembro de 2011/facto 28 – a comercialização do imóvel esteve entregue a duas imobiliárias em regime de exclusividade, o que não impediu a autora de ter feito uma proposta ao Banco réu pelo valor de 380.000,00 – facto 11 e documento de folhas 28 e 29 – proposta que foi rejeitada pelo Banco réu – facto 25 e documento de fls. 25.

                Sobre o período que mediou entre 1 de Abril de 2011 e 13 de Julho de 2011 - facto 25 e documento de fls. 25 – as negociações entre autora e o Banco assentavam em informalidade que a lei não permite uma vez que a lei exige forma escrita – artigo 19º, nº 1  do DL nº 211/2004, alterado pelo artigo 4º do DL nº 69/2011, de 15.6 – e daí que pese o facto da proposta ter sido feita durante um período de afectação exclusiva – nº 4 do artigo 19º do DL nº 211/2004, de 20.8, alterado pelo DL nº 69/2011, de 15.6 -  a outra imobiliária da comercialização do imóvel – facto 28 – a verdade é que o Banco réu ao enviar para a autora o escrito de folhas 25/facto 25, admitiu expressamente que apresentada que fosse pela autora ou pelos seus angariados uma proposta de 472.000,00 euros pela compra do imóvel – artigo 217º, nº 1 do CC – que o venderia. Ou seja, pese o desrespeito pela forma imposta por lei[7], entendemos que a comunicação escrita enviada pelo Banco réu para a autora comporta em si duas declarações: a primeira é a de rejeição da proposta apresentada de 380.000,00 a segunda é que só estaria disponível para solucionar o problema da exclusividade desde que a autora ou os seus angariados apresentassem uma proposta pelo valor indicado - € 472.000,00 – o que sabemos não ter sucedido e daí que o negócio se tivesse gorado.

                5.3 - Acontece que cerca de 8 – oito – meses depois, a autora envia para o Banco réu o e-mail que faz folhas 33/facto 13, através do qual deu conta que o seu angariado – Dr. ... – continuava interessado no imóvel pelo mesmo valor da proposta inicial ou seja € 380.000,00 o que mereceu por parte do Banco réu a resposta que consta do documento de folhas 33/facto 14 que tem o seguinte teor: falei com os meus superiores acerca deste assunto. O que me foi dito foi que sem garantia, se o cliente subir a proposta em € 20.000,00, ou seja, para os € 400.000,00 o Banco eventualmente aceitará essa proposta. Respondeu a autora nos termos constantes do documento de folhas 35 que tem o seguinte teor: (…). Na sequência da nossa última conversa telefónica, informo que após nova reunião com o cliente supra identificado – Dr. ... – este manteve a posição de apenas estar disposto em subir a proposta para os 400.000,00 euros, caso a ... entregasse a moradia com garantia total de funcionamento de todos[8] os equipamentos e as infiltrações existentes reparadas (…). Não sendo possível, o cliente manifestou que o interesse pela moradia terminaria nesse dia (…).

                Não conhecemos qualquer resposta por parte do Banco e daí que seja lícito presumir – 349º do CC – que o Banco S..., SA não aceitou a proposta apresentada pela autora. A ser assim, como nos parece que é, os potenciais compradores interpretaram o silêncio do proprietário do imóvel como uma resposta negativa à sua proposta de negociação – artigo 218º do CC – assumindo a autora que os seus angariados, em particular o Dr. ... dava por terminadas as negociações, enquanto a esposa colocava a possibilidade de voltar à mesa das negociações caso o imóvel fosse objecto de uma alteração de valor nestes dias (…).

                5.4 – Em Maio de 2012 o angariado pela autora, Dr. ---, informou, em conversa informal um colaborador do banco que as negociações para a aquisição do imóvel com intermediação da autora haviam terminado, informando ainda que o imóvel em causa pertencia ao Banco réu, o que levou a que o colaborador se prestasse a apresentar ao Dr. ... uma proposta para aquisição do mencionado imóvel. 

5.5 - Um mês e meio depois de ter enviado para o Banco réu o escrito de folhas 35, a autora envia-lhe o documento de folhas 36, datado de 21 de Maio de 2012 com o seguinte teor: (…). Solicito se for possível que me informasse se as seguintes referências já se encontram vendidas: (…). Moradia sita na ... Respeitante à moradia estamos a insistir com os nossos clientes para fazerem proposta, mas temos algum receio que já se encontre vendido. 16. Em 21 de Maio de 2012, o Banco réu informou que estavam ambos comercializados – documento de fls. 36.

                5.6 - Em 17 de Julho de 2012 e após a autora ter sido informada pelo potencial comprador que havia angariado que a proposta inicial de €380.000,00 havia sido aceite, endereçou nova comunicação a dar conta disso mesmo ao Senhor ... Na sequência do referido em 17, foi a autora informada que a dita venda havia sido considerada venda direta pelo Senhor ..., colaborador da ré. O preço pelo qual foi vendido o imóvel foi o que por intermédio da autora havia sido inicialmente proposto, com o esclarecimento de que o réu efetuou na moradia, a expensas suas, obras para eliminação de dois pontos de infiltração de humidade por exigência dos compradores. Em 24.10.2012, o imóvel foi vendido pelo réu ao Senhor Dr. ..., pelo preço de €380.000,00, preço que, por intermédio, da autora, havia sido inicialmente proposto àqueles ...

                6. - Contrato de mediação. Nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e o resultado final. Direito à comissão quando a mediadora com a sua actividade contribui para o resultado final.

                Partilhamos com a autora/apelante o entendimento que defende amparada em Jurisprudência e Doutrina que cita relativamente ao facto do direito à remuneração em caso de mediação, ao que acrescentamos os ensinamentos avançados pelo Sr. Juiz Conselheiro Gabriel Catarino ao defender: «para que ocorra mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente do mediador (…)[9].

                Se bem entendemos os ensinamentos do nosso Supremo Tribunal de Justiça, eles tendem a considerar o direito à remuneração por parte da mediadora sempre que se verifique uma relação causal entre a actuação do mediador, a perfeição e conclusão do contrato, de resto na esteira do que dispõe o nº 1 do artigo 18º do DL nº 211/2004, alterado pelo artigo 4º do DL nº 69/2011, de 15.6 ao declarar: a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

                Se comprimirmos a matéria de facto à realidade que nos interessa no sentido da elucidação desta questão, diremos que a autora angariou dois potenciais compradores para um determinado imóvel; que em seu nome fez diversas propostas que foram sendo rejeitadas pelo Banco réu, sendo que a primeira dessas propostas foi de 380.000,00; que em determinado momento os angariados deixaram/abandonaram a angariadora e que nas circunstâncias enunciadas em 29 a 32 dos factos provados, vieram os angariados a adquirir o imóvel pelo valor inicialmente proposto – 380.000,00 € - pese o facto de recair sobre os compradores a obrigação de eliminarem dois pontos de infiltração – facto 19.

                6.1 – Embora possamos compreender a surpresa da apelante em face dos contornos manifestados pelo negócio – ver aceite em Maio de 2012 pelo Banco réu um valor idêntico ao por si proposto em Julho de 2012 - a verdade é que é a própria autora que em determinado momento – 12 de Abril de 2012/documento de fls. 35 – dá conta ao Banco réu, pelo menos por referência ao angariado marido, que a não aceitação da proposta dos 400.000,00 com garantia de funcionamento da totalidade dos equipamentos, o levaria a desinteressar-se do negócio, o mesmo sucedendo com a angariada esposa que colocou o enfoque na eventual baixa de preço do imóvel para continuar a interessar-se pelo negócio, o que veio a suceder apenas em Maio de 2012, aquando da ocorrência enunciada no facto 29, o que nos leva a considerar que sendo negativa a resposta do Banco réu, os angariados deixariam de se interessar e por esta via davam por terminada a intermediação da autora.

                Este raciocínio é, de resto, acolitado pela conduta da autora que no e-mail de 21 de Maio de 2012 pede informação sobre se a moradia já se encontrava vendida, tendo recebido uma resposta afirmativa por parte do Banco réu, o qual – Banco - é confrontado em data imprecisa de Maio de 2012 com a declaração do Dr. ... quanto ao fim da intermediação por parte da autora[10].

                Perante estes factos, não podemos partilhar o entendimento da autora quanto à existência de um nexo de causalidade entre a sua actividade de intermediação imobiliária e a venda da moradia. Com efeito, os seus angariados, na pessoa do Dr. ..., informaram o Banco proprietário da moradia que a intermediação da autora havia terminado o que levou a que a venda da moradia tivesse sido feita directamente pelo Banco através de um seu colaborador. Também a autora em 12 de Maio de 2012 refere ao Banco que a não aceitação da proposta tem como consequência, pelo menos relativamente ao angariado marido que este se desinteressava do negócio enquanto a angariada esposa permanece na expectativa de eventual baixa de preço, o que não se verificou enquanto a intermediação imobiliária se manteve.

                Existe é certo um elemento em comum: o valor da compra é idêntico ao valor da proposta inicial. Mas será este elemento suficiente para se dar por verificado o tal nexo causal?

                A nossa resposta, considerando a matéria de facto provada não pode deixar de ser negativa. Na verdade, desconhecemos os fundamentos que determinaram que o Banco tenha, meses antes, rejeitado uma proposta da autora no montante de 400.000,00 €, tal como desconhecemos se a crise do subprime e das dívidas soberanas com clara projecção na descida do imobiliário teve alguma influência no valor aceite, tal como desconhecemos se não foram estas mas outras razões que levaram a que a autora aceitasse um valor pelo imóvel no montante de 380.000,00 em Maio/Junho de 2012[11] em detrimento de uma proposta de 400.000,00 feita 12 de Abril de 2012/fls. 35, o que sabemos é que o Banco réu aceitou um valor de compra idêntico ao que havia rejeitado em Julho de 2011, não emergindo, diga-se em abono da verdade, qualquer razão justificativa de tal comportamento, a menos que se considere que a eliminação dos dois pontos de humidade por parte dos compradores teve alguma influência no preço.

                Em conclusão, embora partilhando o entendimento da autora/apelante relativamente aos fundamentos de factos que justificam a atribuição da remuneração nos casos da mediação imobiliária, já discordamos quando vê nos factos provados elementos bastantes para que lhe seja atribuída a quantia pedida, por falta de nexo causal entre a sua conduta e o resultado obtido. Se procurarmos um elemento causal que subjaz ao negócio temos de o dividir em dois momentos distintos: o primeiro prendeu-se com a afirmação do Dr. ... quanto ao término da intermediação por parte da autora; o segundo evidencia-se na disponibilidade manifestada pelo colaborador do Banco no sentido de apresentar ao ... uma proposta para aquisição do imóvel em nome do Dr. ...

                6.2 – Quanto ao invocado abuso de direito na modalidade de venire contra factum próprio

                Prescreve o artigo 334º do Código Civil

                É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

                A propósito do abuso de direito, ensina o Sr. Prof. Antunes Varela que «na sua aparente simplicidade, o artigo 334º do novo Código – o tal que define o abuso do direito – constitui, na verdade, um manancial inesgotável de soluções, através das quais a jurisprudência pode cortar cerces muitos abusos[12].               

Escreve-se no acórdão da Relação do Porto, citando Baptista Machado, que o instituto do abuso de direito assume-se, no sistema jurídico, como uma verdadeira «válvula de segurança» e visa impedir ou paralisar situações de grave injustiça que o próprio legislador preveniria se as tivesse previsto. O ordenamento jurídico compromete-se a assegurar a confiança nas condutas e comportamentos das pessoas responsáveis ou imputáveis. E é assim que, enquanto princípio ético-jurídico fundamental, o princípio da confiança não pode deixar de ser tutelado pela ordem jurídica dando guarida e protecção à confiança legítima baseada na conduta doutrem[13].

                Também citando Baptista Machado, escreveu-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça[14] que «no estudo que Baptista Machado nos deixou, colhe-se a ideia de que imanente à proibição de venire contra factum proprium está o «dolus praesens», que a conduta sobre que incide a valoração negativa é a conduta presente, relevando para efeitos de censura:

Ø A verificação de uma situação objectiva de confiança.

Ø Que o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surjam quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada. Mas para tal é necessário que o investimento dessa contraparte haja sido feito com base na dita confiança.

Ø Que haja boa fé da contraparte que confiou».

Embora não olvidemos o que dispõe o artigo 608º, nº 2 do CPC, acabámos de evidenciar os tópicos que subjazem à caracterização desta figura de modo a verificarmos pelo não preenchimento dos seus pressupostos em face da matéria de facto provada. Não discutimos que no período que mediou entre 25 de Janeiro de 2011 e 12 de Abril de 2012 – documento de folhas 35/facto 15[15] – existiu uma relação de grande proximidade entre a autora e o Banco réu, proximidade comercial que gerou expectativas legítimas na autora quanto à possibilidade de concretização do negócio, sendo que naturalmente na relação de mediação imobiliária estará sempre subjacente uma relação de confiança entre quem quer vender e quem se dispõe a conseguir alguém que queira comprar. No entanto, esta relação contratual que repetimos não pode deixar de assentar nos princípios da boa fé negocial, acaba por se posta em causa quando a autora no e-mail de 12 de Abril de 2012 dá conta ao Banco réu da intransigência do seu cliente marido sobre a continuidade do negócio caso não venha a ser aceite a sua proposta, enquanto a cliente mulher coloca o problema num outro patamar, ou seja, não rompe mas coloca como condição o abaixamento do preço que só se veio a verificar no mês seguinte, mas agora numa relação directa entre o casal ... e o Banco S..., SA. Consideramos que o teor deste e-mail acaba por desvincular o Banco réu da tal relação contratual – formal e informal – sendo certo que o golpe definitivo é dado pelo Dr. ... quando em Maio de 2012 se dirige ao Banco a quem informa do fim da relação de intermediação entre eles e a autora, realidade esta que pelas razões avançadas na análise à impugnação da matéria de facto a autora não conseguiu colocar em causa. Como se vê a conduta do Banco réu tal como definida na matéria provada está longe, diremos mesmo muito longe de configurar uma situação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.

                6.3 – Sobre a nulidade do contrato por desrespeito da forma não foi suscitada pelo Banco réu e daí que partilhemos com a apelante que não é do conhecimento oficioso nem podia por si ser suscitada. E embora já tenhamos feito referência ao respeito pelo princípio da boa fé quer nos preliminares quer na perfeição do negócio – artigo 227º do CC – a verdade é que não se vislumbra onde e como é que o Banco réu violou tais princípios com o consequente direito à indemnização por parte do Banco. Já o caso poderia ser distinto se a autora tivesse provado, e com todo o respeito não o fez, que em Maio de 2012 e aquando do encontro ocasional do Sr. Dr. ... com o Banco, esteve na origem do encontro a apreciação e concretização do negócio e aquele não informou o Banco do fim da intermediação imobiliária, não competindo ao Banco réu averiguar da veracidade ou falta dela por referência a tal afirmação.

                Sumariando:

I. Ao remeter o Tribunal para todos os documentos que juntou com a petição inicial, está a apelante a usar um mecanismo de indicação dos meios de prova em clara oposição ao texto legal – alínea b) do nº 1 do artigo 640º do CPC – ao referir (…) deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição os concretos meios probatórios (…).

II. Podia a apelante indicar TODOS os documentos juntos com a petição, mas nesse caso competia-lhe evidenciar por referência a cada um deles a conexão principal ou acessória entre o conteúdo e a alteração da resposta pretendida.

III. Ao generalizar acometeu ao Tribunal da Relação uma tarefa que não é sua, nem tem como vimos suporte na lei já que, se repete, é ao impugnante da matéria de facto que cabe entre outros o ónus de indicar os concretos meios de prova que suportam a sua impugnação, ónus que não é cumprido quando se remete o Tribunal da Relação para os documentos juntos com a petição que são dezanove sem que individualize em cada um deles as passagens conexionadas com o quesito em causa, o que não foi feito.

IV. A remuneração só é devida no contrato de mediação imobiliária quando se verifique uma relação causal entre a actividade do mediador e a perfeição/conclusão do negócio.

V. O facto do dono do imóvel ter rejeitado em Julho de 2011 uma proposta efectuada pela mediadora de 380.000,00 euros, valor este que veio a aceitar em negociação directa com os angariados pela autora, mas num momento em que estes verbalizam o fim da intermediação, é insuficiente para se dar por verificados os pressupostos justificativos da remuneração.

                DECISÃO

                Nos termos e com os fundamentos expostos acorda-se:

1. Em conceder parcial provimento ao recurso e consequentemente altera-se a resposta ao quesito 6º que passa a ser a seguinte: os compradores do imóvel foram angariados pela autora em Março de 2011.

2. No mais mantém-se a sentença recorrida.

                Custas da apelação a cargo da autora.

                Notifique.

                Coimbra, 24/03/2015

Jacinto Meca (Relator)

Adjuntos:

1º - Falcão de Magalhães

2º - Silvia Pires


***


[1] Ac. STJ, datado de 21.5.1998, CJSTJ, Ano VI, tomo II, pág. 96. Este acórdão estrutura a sua posição nos ensinamentos do Sr. Prof. Antunes Varela, Manual do Processo Civil, 2ª edição, págs. 686 e 690; Sr. Prof. J. A. Reis, Código Processo Civil Anotado, V, pág. 141 e num outro acórdão do STJ, datado de 21.10.1988, BMJ 380, pág. 444.   
[2] Manual de Processo Civil, 1984, pág. 671.
[3] Na interpretação das premissas maior e menor levadas a cabo pelo Tribunal a quo. Se a matéria de facto provada podia/pode levar a outro resultado é uma questão distinta que só pode ser apreciada em sede de erro de julgamento e não no plano da nulidade da sentença por violação da 1ª parte da alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC.
[4] São constitucionalmente reconhecidos como Tribunais de 2ª instância – nº 4 do artigo 210º da CRP.
[5] Direito dos Contratos Comerciais, Almedina, pág. 460.
[6] Período durante o qual a autora estava amparada num contrato formal de mediação – artigo 19º, nº 1 do DL nº 211/2004, de 20.8.
[7] Nulidade atípica que não pode ser invocada pelo mediador.
[8] O facto 15 menciona e citamos «alguns equipamentos» mas o documento abrange TODOS os equipamentos e daí que tenhamos em linha de conta o que consta do aludido documento, rectificando desse modo o facto 15 eliminando o pronome indefinido “alguns” – artigo 249º do CC e nº 2 do artigo 613º do CPC.
[9] Ac. STJ, datado de 7 de Maio de 2014, processo nº 7185/09.9TBCSC.L1.S1, publicado no endereço electrónico www.dgsi.pt.  Ainda sobre o direito à remuneração: Ac. STJ, datado de 12.12.2013, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Granja da Fonseca no âmbito do processo nº 135/11.4TVPRT.G1.S1 e publicado no endereço electrónico www.dgsi.pt.; Ac. STJ, datado de 27 de Maio de 2010, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Hélder Roque, no âmbito do processo nº 9934/03.0TVLSB.L1.S1 publicado no endereço electrónico www.dgsi.pt.
[10] Recorde-se este facto por nos parecer importante: é o angariado marido Sr. Dr. Franco que comunica ao Banco o fim da intermediação da autora com vista à aquisição do imóvel, não existindo, tal como se encontra definida a matéria de facto provada, qualquer elemento que indicie uma conduta por parte do Banco violador das regras da boa fé.
[11] Desconhecemos a data em que o Banco aceitou o valor de 380.000,00 €, o que sabemos é que as negociações se iniciaram em data não apurada de Maio de 2012 – facto 28 – e que em 17 de Julho do mesmo ano o Banco informou a autora do valor pelo qual tinha vendido a moradia – facto 17.

[12] Código Civil Anotado, vol. III, 2ª ed., pág. 92 e 93.
[13] Col. Jur. ano XXI, tomo V, pág. 227.
[14] Ac. STJ, datado de 31.10.2006, proferido no âmbito do processo nº 06A3241, publicado no endereço electrónico www.dgsi.pt.
[15] Neste período temos respeito pela forma escrita até 31 de Março de 2011 e a partir do dia 1 de Abril de 2011 desrespeito da forma legalmente imposta.