| 56/17.7T8MMV.C1 |  |
INDEMNIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS
RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA
II – A indemnização por benfeitorias úteis é calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa (artº 1273º do CC) – com fundamento no princípio geral de direito que veda o enriquecimento injusto à custa de outrem – não se confundindo com o reembolso das despesas feitas.
Acordam na 1ª secção do Tribunal da Relação de Coimbra
H..., casado, residente na ..., instaurou acção declarativa comum contra:
1ºs Réus:
G... e mulher M..., residentes na Rua ...;
T..., casado no regime da separação de bens, residente na ...;
M..., solteira, maior, residente na Rua ...;
A..., viúvo, residente na Rua ...;
M..., solteiro, maior, residente na Rua ...;
R..., solteira, maior, residente em ...;
P... e mulher F..., residentes na Rua ...
2ºs Réus:
A... e mulher L..., residentes na Rua ...;
3ºs Réus:
F... e marido P..., residentes na Rua ...
Pedidos:
a) Que se reconheça ao Autor o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no artigo 12.º da petição inicial, e o direito de haver para si o mesmo, substituindo-se aos Réus adquirentes e a declarar-se nula e sem qualquer efeito a doação efectuada;
b) Que se condenem os 3ºs Réus a entregarem o referido prédio ao Autor livre e desocupado;
c) Que se ordene o cancelamento das inscrições de aquisição, matriciais e registrais, feitas em nome dos 2ºs e 3ºs Réus, e de todos e quaisquer registos que estes últimos tenham feito em consequência da doação de que beneficiaram;
d) Que se condene, solidariamente, os 2ºs e 3ºs Réus a devolverem ao Autor a quantia de 8.000,00 € (oito mil euros), por conta da madeira cortada e retirada do prédio rústico objecto da acção de preferência.
Como fundamento dos pedidos que formula alega, em síntese:
Que é dono e legítimo proprietário de um prédio rústico denominado ..., sito na ..., com área de 35.570 m2, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., o qual lhe adveio à posse por compra efectuada aos anteriores proprietários no dia 05/04/2016 e que há mais de 20 e 30 anos, por si e antepossuidores, se mantém na posse plena do dito prédio;
Que este prédio confina de norte com o prédio rústico, também designado por ..., com área de 33.450 m2 , inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., que o Autor há muito queria adquirir com o intuito de anexar ao seu prédio e tornar a propriedade mais rentável do ponto de vista agrícola, designadamente para um projecto agrícola de cultura de kiwis;
Em Dezembro de 2016 teve conhecimento de que o Réu A..., que não é proprietário de qualquer prédio confinante, por escritura de compra e venda realizada no dia 28/09/2016, teria comprado o prédio objecto dos autos, tendo-o posteriormente doado à sua filha, que registou essa aquisição, sendo certo que tanto os primeiros como os segundos Réus sabiam que o Autor tinha direito de preferência e queria exercer esse direito e, não obstante isso, não deram conhecimento das condições de venda, tendo efectuado o negócio como seu completo desconhecimento;
Alega por fim que após a compra do prédio por parte dos 2ºs Réus foi efectuado corte de madeira de eucalipto e acácia numa área de cerca de 12.500 m2 , cujo valor será sempre de pelo menos de 8.000,00 € (oito mil euros).
Citados, os 2.ºs e 3.ºs Réus contestaram, alegando que foi proposto ao Autor a compra do prédio em causa nos autos, tendo ele declinado o negócio e demarcado, com estacas, os limites do seu prédio com os terrenos confinantes. Só após esta manifestação de desinteresse demonstrado pelo Autor é que o Réu A... veio a concretizar o negócio, convencido de que aquele não queria adquirir o prédio objecto da preferência. Mais alegam que as madeiras foram alienadas pela 3.ª Ré apenas pelo valor de €4.206,00. Em reconvenção, e caso não sejam absolvidos do pedido, pedem os 3.ºs Réus a condenação do Autor a ressarci-los pelo valor de €3.505,35 (deduzido do valor recebido pelo corte da madeira) paga à T..., Lda., pelos serviços de elaboração de projecto de arborização/rearborização do prédio, de desmatação e limpeza de vegetação, que consubstanciam melhorias efectuadas no prédio, que lhe aumentam o valor e que não podem ser levantadas.
O Autor respondeu, impugnando os factos alegados na contestação e na reconvenção, bem como o teor dos documentos juntos pelos Réus e pugnando pela improcedência da reconvenção.
///
O processo seguiu os seus regulares termos e realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença, que julgou a acção procedente nos seguintes termos:
“Julgo a acção e a reconvenção parcialmente procedentes e, em consequência, decide-se:
Condenar os Réus a reconhecerem que ao Autor H... assiste o direito de preferir na venda que 1.ºs Réus efectuaram aos 2.ºs Réus, que teve por objecto o prédio rústico composto de terra de cultura, vinha, pinhal, pomar e mato, sito na ..., descrito na Conservatória dos Registo Predial de ..., sob o número ..., da referida freguesia e inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ..., substituindo-se o Autor aos segundos Réus ..., que foi formalizada através da escritura pública, celebrada no dia 28 de Setembro de 2016 no Cartório Notarial de ..., constante de folhas 50 a 52 verso, do Livro 175 daquele Cartório, e, em consequência, a havê-lo para si mediante o pagamento e depósito do preço e despesas da referida escritura pública;
- Condenar os 3.ºs Réus, F... e marido P..., a entregarem o prédio referido em 5.1 ao Autor;
- Determinar o cancelamento das inscrições de registos de aquisição, matriciais e registrais efectuados sobre o prédio em causa feitos em nome dos segundos e terceiros Réus e de todos e quaisquer registos que estes últimos tenham feito em consequência da doação;
- Condenar os terceiros Réus F... e marido P... a restituir ao Autor a quantia €4.206,00 (quatro mil, duzentos e seis euros), relativamente à venda da madeira existente no prédio referido em 5.1, absolvendo-se do pedido os segundos Réus.
- Condenar o Autor a pagar aos 3ºs Réus F... e marido P... a quantia de €2.597,00 (dois mil, quinhentos e noventa e sete euros), a título de benfeitorias necessárias, sendo absolvido do restante pedido reconvencional.
Inconformados com o assim decidido, os 2ºs e 3ºs Réus interpuseram recurso de apelação, cuja alegação rematam com as seguintes conclusões úteis:
...
Em contra alegações, o Recorrido pugna pela improcedência do recurso e a confirmação da sentença.
O recurso circunscreve-se à apreciação das seguintes questões:
- decisão proferida sobre a matéria de facto;
- saber se o Autor renunciou ao exercício do direito de preferência;
- condenação dos 3ºs RR a restituírem ao Autor a quantia de €4.260,00, que receberam pela venda da madeira do prédio objecto da preferência.
Da impugnação da decisão de facto.
...
Inexiste, pois, fundamento para alterar o juízo de não provado sobre as alegações de facto constantes dos pontos 4 e 5 da matéria não provada.
Termos em que improcede este primeiro fundamento do recurso, confirmando-se a matéria de facto da sentença.
Fundamentação.
De facto:
...
O direito.
Considerou a sentença recorrida que o Autor tem direito de preferência na venda do imóvel a que se refere a escritura de compra e venda celebrada em 28.09.2016, entre os 1ºs RR, como vendedores e os 2ºs RR como compradores, supra referida em 9.
Direito de preferência que resulta do art. 1380º do CCivil e art. 26º, nº1 do DL nº 72/2009 de 31 de Março, com a redacção do DL nº199/2015, de 16.09, que instituiu o Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional.
Dispõe o citado nº1 do art. 26º que “Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.”
Como bem referiu a sentença, são pressupostos deste direito legal de preferência:
- que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio (rústico ou misto), inserido na Reserva Agrícola Nacional;
- que o preferente seja dono de prédio confinante com o alienado;
- que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir esteja integrado na RAN;
- que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Todos eles se verificam no caso dos autos, sem contestação dos Recorrentes, os quais, todavia, defendem que o Autor renunciou tacitamente ao direito de preferência devendo por isso a sentença ser revogada.
Vejamos se lhes assiste razão.
Prescreve o nº 2 do art. 26º RJRAN: “Os proprietários de prédios rústicos ou mistos inseridos na RAA que os pretendam vender comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416º a 418º do Código Civil.”
Diz o art. 416º:
1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.
Embora o art. 416º se refira aos pactos de preferência, é também aplicável aos casos de direito legal de preferência.
Se o obrigado à preferência – seja por acordo, seja por força da lei – não cumprir a obrigação a que alude o nº1 do art. 416º, o titular do direito tem à sua disposição a acção prevista no art. 1410º do Cód. Civil.
No caso vertente, os proprietários do prédio alienado pela escritura de 28.09.2016 não comunicaram ao Autor, titular de direito de preferência, “o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, como imposto pelo nº 1 do art. 416º.
Para que possa dizer-se que o Autor renunciou, ainda que tacitamente, ao exercício do direito de preferência era necessário a prova de factos que inequivocamente revelem aquela intenção (art. 217º do CC).
Prova que os Recorrentes manifestamente não fizeram.
A doutrina e jurisprudência entendem maioritariamente que só faz sentido falar em renúncia se ao preferente for comunicado o projecto de alineação e as cláusulas do respectivo contrato. Só depois de conhecer os termos em que o obrigado à preferência se propõe negociar com um terceiro, o preferente está em condições de poder decidir se lhe convém ou não fazer valer o seu direito.
Expressamente refere Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª edição, pag. 409, “verifica-se a renúncia quando, perante uma adequada comunicação do projecto de contrato feita ao titular, este declara não desejar exercê-la.”
Neste sentido se pronunciam Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, I, pag. 392), Henrique Mesquita, RLJ, 126º, pag. 60-61, e na jurisprudência, entre outros, os Acórdãos desta Relação de 10.01.2014 (Henrique Antunes), e do STJ de 19.11.2002, e de 11.01.2011, publicados na CJ, anos X, 3º, pag.133, e XIX, 1º, pag. 43.
No sumário deste último aresto lê-se:
I - O obrigado à preferência deve, na comunicação a que alude o art. 416º do CC, identificar o terceiro interessado na aquisição.
II - Se o não fizer, a comunicação é ineficaz e, por conseguinte, não releva, como renúncia, a declaração do preferente em que diz que “nas condições e preços comunicados, não pretendo exercer o direito de preferência que me assiste.”
No caso vertente, não houve qualquer comunicação ao Autor do projecto de venda para ele decidir se lhe interessava ou não fazer valer o seu direito. E não tendo havido essa comunicação não é possível dizer que ele renunciou ao exercício do direito de preferência.
Os acórdãos citados pelos Recorrentes não são idóneos a alterar o entendimento que aqui se defende. O acórdão do Supremo de 26.05.1994, que admitiu a renúncia antecipada ao direito de preferência, sem conhecimento pelo preferente dos exactos contornos do negócio, é, que saibamos, uma decisão isolada na jurisprudência, e o da Relação de Évora de 18.11.2004 tem um contexto factual substancialmente diferente: foi colocado no prédio um cartaz comunicando a intenção de venda e o autor informou o vendedor que não estava interessado na compra do prédio.
Com o que improcede este fundamento da apelação e se confirma a sentença no segmento em que decidiu que o Autor não renunciou ao direito de preferência.
Insurgem-se ainda os Recorrentes contra a sua condenação a pagarem ao Autor a quantia de €4.206,00, que obtiveram com a venda da madeira do prédio (ponto 18).
E também nesta parte a sentença ajuizou bem.
A procedência da acção de preferência tem como resultado a substituição, com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente (Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, III, pag. 380, e, entre outros, o Ac. STJ de 23.11.2010, CJ AcSTJ, 3º, pag. 189).
Como se escreveu no Ac. Relação do Porto de 10.02.2003, citado na sentença, “retroagindo o reconhecimento judicial do direito de preferência ao momento da venda, tudo se passa como se a coisa tivesse sido transmitida diretamente ao preferente, que se substitui ao adquirente.”
Como assim, o prédio que entra na esfera jurídica do Autor, por efeito do direito de preferência, é aquele que existia no momento da venda, com as árvores que dele eram parte integrante, que constituem um fruto natural do imóvel (art. 212º do CC).
Tendo os RR procedido ao corte das árvores do prédio objecto da preferência, vendido a madeira e recebido o respectivo preço, tem o Autor direito a deles reclamar o valor recebido, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa (art. 473º do CC), por no caso se verificarem os pressupostos desta figura: i) a existência de um enriquecimento dos RR; ii) ausência de causa justificativa para o enriquecimento; iii) obtenção desse enriquecimento à custa do empobrecimento do Autor.
Todos os requisitos se verificam, designadamente a ausência de causa justificativa, a qual se verifica não apenas nos casos em que nunca houve causa como naqueles que, podendo ter existido, venha posteriormente a desparecer. É o que ensina Antunes Varela (CC anotado, I, pag. 454): “a obrigação de restituir pressupõe que o enriquecimento, contra o qual se reage, careça de causa justificativa, ou porque nunca a tenha tido ou porque, tendo-a inicialmente, entretanto a haja perdido.”
É o que se passa no caso dos autos. Com a procedência da acção de preferência e substituição dos RR pelo Autor na titularidade do direito, deixa de haver causa justificativa para o enriquecimento daqueles com o produto da venda das árvores.
Vejamos por último a pretensão dos Recorrentes no sentido de o Recorrido ser condenado a pagar-lhes o que gastaram na limpeza e desmatação do prédio, €7.526,85.
Provou-se que os RR contrataram uma empresa para realizar aqueles serviços pelos quais pagaram €7.526,85. Considerou a sentença que se tratou de uma benfeitoria útil (art. 216º/3 do CC), cujo ressarcimento dependia da prova de que tais obras valorizaram o prédio, prova que não foi feita. Daí que tenha julgado improcedente o pedido.
Os Recorrentes reiteram o seu direito a serem ressarcidos pelo Autor pelo que gastaram na limpeza e desmatação do prédio.
Ajuizou bem a sentença ao qualificar as obras em causa como benfeitorias úteis.
Nos termos do disposto no nº 2 do art. 216º do CC, são benfeitorias úteis as obras realizadas por quem estiver ligado ao prédio por um nexo jurídico, que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor.
Quanto à indemnização por benfeitorias, rege o art. 1273º:
1.Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
As benfeitorias em causa – descritas no ponto 23 da matéria de facto – por óbvias razões são apenas passíveis de indemnização.
O direito a indemnização por benfeitorias não se confunde, todavia, com o reembolso das respectivas despesas (cf. Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, II, pag. 757 e Ac. STJ de 27.09.2012, CJ, AcSTJ, 3º, pag. 63-72).
Em anotação ao art. 1273º, escrevem Pires de Lima e Antunes Varela (CC Anotado, III, pag.42 e 43), que “nos termos do art. 479º (objecto da obrigação de restituir), a indemnização há-de corresponder ao valor daquilo que o titular tiver obtido à custa do empobrecido. A medida da restituição continua, pois, a estar sujeita àqueles dois limites – o do custo, que neste caso consistirá em regra no empobrecimento do possuidor, e o do enriquecimento do titular do direito (valor actual).”
O reconhecimento de um crédito por benfeitorias exige, assim, a alegação e prova de factos que permitam classificar as obras como benfeitorias necessárias ou úteis, o custo de cada uma delas, o valor que as despesas acrescentaram à coisa e a medida do seu benefício no momento actual (Ac. Relação de Coimbra de 10.02.2015, P. 1289/12).
No caso vertente, os Recorrentes apenas alegaram que mandaram limpar o terreno e à sua desmatação, no que despenderam €7.526,85, obras essas que, “não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentaram o valor” (art. 29 da contestação).
Todavia não lograram provar que o prédio tenha beneficiado das obras em causa, veja-se as alegações de facto não provadas em h), i) e k), é dizer que os RR não lograram provar que em resultado da sua intervenção o prédio se tenha valorizado, o que conduz à inevitável improcedência desta pretensão indemnizatória.
Com o que improcedem as conclusões do recurso.
Decisão.
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Coimbra, 28.01.2020
Sumário elaborado nos termos do art. 663º, nº7 do CPCivil:
I - A renúncia ao direito de preferência só é eficaz se for feita ao obrigado à preferência e referida a uma transacção concreta, em que é comunicado ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do contrato;
II – A indemnização por benfeitorias úteis é calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa (art, 1273º do CC) – com fundamento no princípio geral de direito que veda o enriquecimento injusto à custa de outrem – não se confundindo com o reembolso das despesas feitas.