Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 704/12.5T2OBR.C1 |  |
CONTRATO
REMUNERAÇÃO
REGIME DE EXCLUSIVIDADE
NEXO DE CAUSALIDADE
2. A previsão legal contida no Nº4 do Art. 18º do Dec. Lei 211/2004, de 20/08, não afasta a possibilidade do comitente negociar directamente com o interessado que o “ descobre “ e que lhe apresenta uma proposta negocial, excepto se existir estipulação contratual em contrário.
3. Mesmo em regime de exclusividade é a mediadora quem tem de demonstrar o nexo causal entre a actividade que por si foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
I- Relatório
1. A A. P (…) SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, L.DA, instaurou contra os RR., M (…) e mulher, A (…), a presente acção declarativa sob a forma de processo sumário, peticionando a condenação destes a pagar-lhe a quantia de € 6.580,50 euros, acrescida de juros de mora vencidos, calculados à taxa legal, até à data da instauração da acção no valor de € 18,75, bem como dos vincendos até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alega que tem como objecto social a mediação imobiliária e a administração de imóveis por conta de outrem, no âmbito do qual celebrou com os RR., em 23.09.2011, e pelo período de 6 meses, um contrato de mediação imobiliária, pelo qual aquela se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano que identifica, propriedade daqueles, ficando estipulado, na cláusula 4ª do aludido contrato, que os RR. contratavam a A. em regime de exclusividade, pelo que, de acordo com o n.º 2 dessa mesma cláusula, só a A. tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, durante o seu período de vigência, facto este que foi, oportunamente explicado aos RR., bem como ao filho destes, Sr. S..., pessoa que acompanhou sempre este processo de venda, prestando auxílio aos RR. e até mesmo representando os interesses destes, e com quem a A. sempre foi mantendo contacto; mais se obrigaram os RR a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é realizado, mas nunca inferior à comissão mínima de 5.000,00 euros, acrescida de IVA à taxa legal, a qual só seria devida se a A. conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato; logo após a celebração do mencionado contrato de mediação imobiliária, a A., de imediato, encetou as diligências necessárias à promoção do negócio de venda do imóvel, nomeadamente fazendo a sua divulgação através das revistas E... distribuídas em vários estabelecimentos públicos e privados, bem como na vitrine da loja situada no centro da cidade de Águeda, realizou várias visitas ao imóvel com potenciais compradores, fez o acompanhamento ao cliente comprador, dando informação aos RR. actualizada acerca das diligências que estavam a ser realizadas tendo em vista a venda do imóvel e do resultado das mesmas, através de contactos realizados pelos seus colaboradores, diligências essas fruto das quais, entre os meses de Março e Abril uma habitual cliente compradora da A. chegou a interessar-se pela aquisição do imóvel, tendo sido estabelecidos vários contactos entre a A. e essa tal cliente, de nome I..., chegando a serem agendadas duas visitas que vieram a ser desmarcadas pela cliente, acabando esta por comprar o imóvel dos RR., sem que a A. tenha tido intervenção no negócio; os RR. procederam à venda do referido imóvel, pelo preço de 107.000,00, a J (…)e esposa I (…) e não deram conta de tal facto (venda do imóvel) à A. e, ao não fazê-lo, levaram a que a esta continuasse a promover a venda do mesmo, com isso despendendo recursos humanos e materiais; tendo em conta que, ao abrigo da cláusula de exclusividade que consta expressamente do contrato em causa, só a A. poderia promover a venda do imóvel objecto desse contrato, e tendo os RR. procedido à realização desse negócio, tal facto configura uma clara violação das cláusulas contratuais, mormente a cláusula 4ª, e, como tal, constituindo-se os RR. por esse incumprimento na obrigação de entregar à A. o valor da remuneração que lhes era contratualmente devida a qual computa em a € 6.580,50.
2. Regularmente citados os RR. apresentaram contestação, impugnando os Arts. 1º a 37º da douta PI, e alegando, em síntese, que em data que concretamente não sabem precisar, mas que situam em inícios de Setembro de 2011, os RR foram contactados na sua residência por uma senhora que se identificou como colaboradora da A., que lhes propôs os serviços de mediação e angariação imobiliária da E....(nome comercial pelo qual é conhecida a A.), referindo ter conhecimento da sua pretensão em vender a sua casa de habitação, por ter visualizado anúncios e publicidade constante e colocados em outras imobiliárias; o R. marido referiu à referida senhora ter já celebrado contratos com outras imobiliárias, pelo que mais um, menos um, não fazia diferença, pois a comissão seria paga a quem o ajudasse a vender o imóvel e lhe conseguisse um comprador; porque a referida senhora tivesse retorquido que a E... só trabalhava em regime de exclusividade, pelo que teriam os RR que proceder à anulação dos contratos celebrados com as outras imobiliárias, o R. marido transmitiu à mesma que não queria exclusividade com ninguém, e que não iria anular o que quer que fosse, pois conforme lhe havia referido, a comissão seria devida a quem o ajudasse a vender a sua casa de habitação; não obstante o referido pelo R. marido, a colaboradora da A., - que vieram os RR mais tarde a saber, chamar-se (…) -, mesmo assim decidiu preencher um contrato, com o propósito de os RR o assinarem, o que estes não fizeram dado no mesmo se mencionar uma cláusula de exclusividade, com a qual não concordavam; tal contrato, pese embora a posição do R marido, foi deixado em casa dos RR., o que a julgar pela data nele aposta, dá para situar o contacto supra aludido da E... com os RR, no dia 13 de Setembro de 2011 – cfr. Documento nº 1; nos dias imediatamente a seguir, e durante mais de uma semana, foram os RR diária e insistentemente contactados telefonicamente pela Srª A..., questionando-os sobre a decisão tomada relativamente à exclusividade, solicitando a assinatura do contrato, sendo que, como resposta a tais telefonemas, recebeu sempre a D. (…)do R. marido – único com quem costumava falar -, um NÃO, pois não era sua intenção atribuir exclusividade a ninguém, conforme já várias vezes havia referido, e muito menos pretendia denunciar os contratos anteriormente celebrados; passado algum tempo, com o R. marido a dar sempre a mesma resposta negativa e recusa em atribuir exclusividade a quem quer que fosse, recebeu novamente este um telefonema da Srª A..., perguntando se podia passar em sua casa para assinarem um novo contrato, desta vez sem exclusividade, porquanto a A. havia revisto a sua posição e iriam fazer a mediação sem exclusividade, para o que já havia preenchido uma outra via do contrato, em conformidade com tal intenção dos RR.; o R marido anuiu na solicitação e pedido da Srª D (…) e no dia 23 de Setembro de 2011, dirigiu-se esta à casa de habitação dos RR, em ...; aí chegada foi atendida pelo filho dos RR, (…), que a encaminhou para a sala de visitas da habitação, pedindo que aguardasse pois iria chamar seu pai que estava no escritório, - situado ao lado da referida sala -, com uns clientes, pois o R. marido é contabilista, trabalhando na altura, num escritório improvisado, na referida casa de habitação; passados alguns instantes apareceu o R marido junto da (…), que a questionou sobre se a não exclusividade efectivamente ficava assente, e a sua vontade aceite e respeitada, respondendo a referida senhora ter preenchido um novo contrato, sem a exclusividade pretendida e indicando o local onde o contrato deveria ser assinado; o R. marido após ter ouvido tais palavras assinou o contrato mesmo ali, em frente à Srª (…), levando-o posteriormente à R. mulher para o assinar, pois a mesma encontrava-se na cozinha; acontece que, por confiarem na palavra da colaboradora da E..., - que afirmou ao R marido haver suprimido a cláusula da exclusividade - os RR assinaram de cruz o contrato, no local que aquela indicou, o que fizeram na sua ingenuidade e boa fé, sem previamente o terem lido; os RR apenas tomaram conhecimento do “engodo” em que caíram, quando receberam da A. a missiva de que dá conta o documento nº 11 junto à PI, pois nunca a A. ou a Srª (…), entregaram como lhes competia, uma cópia do contrato assinado pelos RR, quer pessoalmente quer pelo correio, como aliás foi prometido ao R. marido; a tal carta, prontamente responderam os RR, refutando a pretensão da A., nos termos da carta que lhe remeteram datada de 18 de Junho de 2012, junta como documento nº 2; nunca foi intenção dos RR reservaram a exclusividade da mediação à A.; por confiarem na palavra da Srª (…), assinaram de cruz o contrato, o tal supostamente rectificado relativamente à cláusula da exclusividade, e que lhes foi apresentado e previamente preenchido, com cláusulas pré-definidas pela Autora, e que ingenuamente não leram, confiando que o mesmo vinha redigido nos termos da intenção manifestada; se tal indicação de exclusividade existe, foi colocada totalmente à revelia dos RR e sem o seu conhecimento e autorização; desde o dia em que foi assinado o referido contrato – 23/09/2012 -, e no decurso de 9 meses, nunca foi apresentado aos RR um potencial interessado que fosse, nem uma proposta ou projecto, ou qualquer outro tipo de informação ou diligências, sendo falso o que se afirma em contrário na PI; nunca tendo a A. contactado os RR ou diligenciado por lhes apresentar quem quer que fosse, interessado na aquisição do imóvel, nunca lhes foi feita qualquer visita, mesmo que de cortesia pela A.; mesmo quando o contrato de mediação seja celebrado em regime de exclusividade o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros; a A. não colocou em contacto com os RR qualquer interessado na realização de qualquer negócio, não efectuou nenhuma visita; a venda da casa dos RR não teve por base o resultado de diligências desenvolvidas pela A., não influindo esta na realização da compra e venda realizada, pelo que não pode a A. concluir que adquiriu o direito à remuneração em relação a essa venda, só porque também lhe tinha sido atribuída a mediação, direito que, culminava com a venda, realizada com a sua intervenção; no contrato de mediação imobiliária a remuneração só é devida, como contrapartida que é da prestação que incumbe à mediadora, se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade desenvolvida pela mediadora; esta actividade tem, assim, de ser causal em relação à celebração desse negócio; a venda do imóvel propriedade dos RR, não foi, por qualquer modo, consequência de qualquer actividade de mediação levada a cabo pela A, antes resultou de um contacto directo, por iniciativa dos compradores com os RR, que os visitaram directamente em casa, questionando os sobre a possibilidade de fazerem negócio;
Terminam os RR. pugnando pela improcedência da acção e pela sua absolvição dos pedidos formulados.
3. Respondeu a A. concluindo como na P.I.
4. Foi proferido despacho saneador, no qual foram analisados os pressupostos processuais, no sentido da respectiva regularidade, prosseguindo os autos para julgamento com dispensa da fixação da matéria assente e da base instrutória.
5. Procedeu-se ao julgamento, o qual decorreu com observância de todas as formalidades legais.
6. Proferida sentença veio nela a decidir-se a parcial procedência da acção e a consequente condenação dos RR. a pagar à A. a quantia de € 5.350,00, acrescida dos respectivos juros moratórios vencidos e vincendos, desde 19 de Junho de 2012, à taxa legal de 4 % ou outra que, entretanto, sobrevier, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-os do mais peticionado.
7. Inconformados com a sentença proferida nos autos dela vieram os RR. interpor recurso de apelação, cujas alegações rematam com as seguintes conclusões:
(…)
8. Contra-alegou a A., formulando nas contra-alegações que apresentou as seguintes conclusões:
(…)
- Colhidos os vistos legais cumpre apreciar a decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso ( Arts. 684º, nº 3, 685º-A e 660º, nº 2, do CPC na redacção anterior à Lei 41/2013, de 26.06, sendo esta a versão a aplicável ao presente recurso, tendo em conta que a decisão recorrida foi proferida antes da entrada em vigor da citada Lei e o disposto no Art. 7º desta, redacção essa à qual nos referiremos doravante ), são as seguintes as questões a decidir:
I- saber se foi mal valorada a factualidade vertida nos artigos 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19 e 27 da Contestação, nos artigos 4, 7, 8, 13, 14, 15, e 29 da Petição Inicial e nos artigos 11, 12, 14, 15, 16, 30, 41 e 42 da Resposta à Contestação.
II- saber se foi violado o dever de informação sobre a cláusula de exclusividade;
III- saber se não provando a mediadora que foi ela quem, ao abrigo de um contrato de mediação em regime de exclusividade, angariou os compradores com quem veio a ser concretizado o negócio tem a mesma direito à remuneração nele acordada.
III – FUNDAMENTAÇÃO
A) De Facto
Na decisão recorrida foi considerada assente pela 1ª instância a seguinte a factualidade ( que agora se elenca provisoriamente, tendo em conta que a mesma foi objecto de impugnação ):
1 – A A., P (…) – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, L.DA, dedica-se, designadamente, à actividade de mediação imobiliária (decisão sobre a matéria de facto);
2 – Em data situada em inícios de Setembro de 2011, os RR. M (…) e mulher, A (…), foram contactados na sua residência, sita, na altura, na Rua 1 ..., nº 58, ..., Oliveira do Bairro, por uma senhora que se identificou como “colaboradora” da A., que lhes propôs os serviços de mediação e angariação imobiliária da “ E...” (nome comercial pelo qual é conhecida a A.), referindo ter conhecimento da pretensão destes, em vender a sua casa de habitação, por ter visualizado anúncios e publicidade constante e colocados em outras imobiliárias (admitido por acordo);
3 – O R. M (…) referiu à mencionada senhora ter já celebrado contratos com outras imobiliárias, pelo que mais um, menos um, não fazia diferença, pois a comissão seria paga a quem o ajudasse a vender o imóvel e lhe conseguisse um comprador (admitido por acordo);
4 – Retorquindo a referida senhora que a E... só trabalhava em regime de exclusividade, pelo que teriam os RR que “proceder à anulação” dos contratos celebrados com as outras imobiliárias (admitido por acordo);
5 – A “colaboradora” da A. prontificou-se a ajudar os RR. a ultrapassarem esse problema, deixando ficar com o Réu marido várias “cartas-tipo” destinadas a serem preenchidas por ele e mulher e depois remetidas para cada uma das agências imobiliárias com quem tinham celebrado contratos de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, a fim de proceder à anulação dos mesmos (decisão sobre a matéria de facto);
6 – A “colaboradora” da A. procedeu à elaboração da ficha de angariação do imóvel, bem como ao preenchimento do contrato de mediação imobiliária (decisão sobre a matéria de facto);
7 – Porque a R. A (…) não se encontrava em casa e porque o Réu marido queria ler o contrato com calma e falar sobre o assunto com a sua mulher, o contrato, já preenchido pela “colaboradora” da A., foi deixado por esta em casa dos RR., para que o mesmo fosse assinado por estes, tendo a “colaboradora” da A. ficado em passar dias depois para recolher o contrato (decisão sobre a matéria de facto);
8 – Nos dias seguintes, a “colaboradora” da A. ligou várias vezes para o filho dos RR., S..., tendo sido este o contacto que os RR. deram à colaboradora da A., a fim de saber quando é que podia passar em casa deles para ir buscar o contrato (decisão sobre a matéria de facto);
9 – No âmbito da sua actividade, a A. e os RR., M (…) e mulher, A (…), subscreveram o escrito intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária - Contrato n.º 1337 – Data 13/09/2011”, datado de 23 de Setembro de 2011, cuja cópia constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá como integralmente reproduzido (provado por documento);
10 – Deste escrito consta: “Cláusula 1ª (Identificação do Imóvel) O Segundo Contraente é proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma/prédio (rústico/urbano)… destinado(a) a habitação… sito na Rua ..., n.º 58, em ..., (freguesia) ..., (concelho) Oliveira do Bairro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Bairro sob a ficha n..º 9 ...… e inscrito na matriz predial (urbana/rústica) com o artigo n.º 1 ... da freguesia de ...…” (provado por documento);
11 – E: “Cláusula 2ª (Identificação do Negócio) 1- A Mediadora obrigase a diligenciar no sentido de conseguir interessado na X Compra… pelo preço de € 120.000…” (provado por documento);
12 – E: Cláusula 4ª (Regime de Contratação)
1- O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de:
X Exclusividade
2 - Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência” (provado por documento);
13 – E: “Cláusula 5ª (Remuneração) 1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art.º 18º do D.L. n.º 211/2004, 20.08.
2 – O Segundo Contraente obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
X A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, mas nunca inferior à comissão mínima de € 5.000,00, acrescida de IVA à taxa legal…
3 - O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
X O total da remuneração aquando da celebração do contrato promessa, desde que o cliente comprador de um sinal igual ou superior ao dobro da nossa comissão” (provado por documento);
14 – E: “Cláusula 8ª (Prazo e Duração do Contrato) O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contraentes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo…” (provado por documento);
15 – Antes da subscrição do escrito que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial, foi explicado ao R. M (…) que, perante a celebração do contrato em “regime de exclusividade”, só a A. teria direito a promover o negócio objecto do contrato de mediação (decisão sobre a matéria de facto);
16 – Após a “colaboradora” da A. ter sido recebida em casa dos RR. pelo filho destes, o R. M (…) apareceu junto daquela, com o contrato que aquela tinha deixado ficar com aquele dias antes, assinado (decisão sobre a matéria de facto);
17 – Após a “colaboradora” da A. ter estado em casa dos RR. para recolher o contrato que aí havia deixado para aqueles assinarem, entregou o mesmo à gerência da A., a qual o assinou e providenciou pelo preenchimento do respectivo duplicado, que foi igualmente assinado pela gerência da A., e, posteriormente, enviado para os RR., para que estes o assinassem e guardassem em seu poder (decisão sobre a matéria de facto);
18 – Este duplicado do contrato de mediação imobiliária que se encontra em poder dos RR. corresponde ao documento n.º 1 junto com a contestação (decisão sobre a matéria de facto);
19 – Após a celebração do referido escrito, a A. encetou as diligências necessárias à promoção do negócio de venda do imóvel, fazendo a sua divulgação através das revistas E... distribuídas em estabelecimentos públicos e privados, bem como na vitrina da loja situada no centro de Águeda (decisão sobre a matéria de facto);
20 – E fez o acompanhamento aos RR., dando-lhes informação actualizada acerca das diligências que estavam a ser realizadas tendo em vista a venda do imóvel e do resultado das mesmas, através de contactos realizados, entre outros, pelos “colaboradores” da A., (…) e (…), que ligavam dos seus telemóveis ((…) no caso de (…) e (…) no caso de (…)) para o número de telemóvel indicado pelos RR, o (…), pertencente a (…) (decisão sobre a matéria de facto);
21 – A “colaboradora” da A., de nome (…), estabeleceu, entre Março e Abril de 2012, contactos através do seu telemóvel ((…)) para o telemóvel de I (…) ((…) (decisão sobre a matéria de facto);
22 – Em 20/03/2012, pela “colaboradora” da A., (…), foi enviada mensagem escrita para o telemóvel de I (…), a indicar as referências dos imóveis que poderiam ser um bom negócio para ela, entre essas referências encontrando-se a “1337” (decisão sobre a matéria de facto);
23 – Pelos RR. e J (…) e mulher, I (…), foi outorgado o escrito particular autenticado, elaborado pela Dra. (…), advogada com escritório na Figueira da Foz, em 21/05/2012, intitulado “CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO COM HIPOTECA”, cuja cópia constitui o documento n.º 9 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá como integralmente reproduzido (provado por documento);
24 – Deste escrito consta: “… (Preço) O imóvel é vendido pelo preço de 107.000,00 (cento e sete mil euros) que os primeiros outorgantes já receberam e de que dão quitação” (provado por documento);
25 – Através de carta registada com aviso de recepção, datada 13/06/2012, recebida em 14/06/2012, cuja cópia constitui o documento n.º 11 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá como integralmente reproduzido, a A. interpelou os RR. para, no prazo de 3 dias úteis, procederem ao pagamento da quantia de € 6.580,50 (decisão sobre a matéria de facto);
26 – A tal carta responderam os RR. nos termos da carta remetida à A., datada de 18 de Junho de 2012, cuja cópia constitui o documento n.º 2 junto com a contestação e cujo teor aqui se dá como integralmente reproduzido (decisão sobre a matéria de facto).
B) De Direito
I- Começam os apelantes por dissentir do tribunal recorrido a respeito da decisão por este proferida quanto à matéria de facto, concretamente em relação à contida nos artigos 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19 e 27 da Contestação, nos artigos 4, 7, 8, 13, 14, 15, e 29 da Petição Inicial e artigos 11, 12, 14, 15, 16, 30, 41 e 42 da Resposta à Contestação por entenderem que se impõe um juízo apreciativo diferente do que feito pelo tribunal recorrido das provas carreadas para os autos que para o efeito indicam.
No que tange à impugnação da decisão de facto proferida em 1.ª instância rege o Art. 712.º do C.P.C..
Segundo F. Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil, pág. 127, resulta de tal preceito que «...o direito português segue o modelo de revisão ou reponderação...», ainda que não em toda a sua pureza, pois, segundo o mesmo autor comporta as excepções que refere em tal obra.
Já sobre os recursos de reponderação, ensina o Prof. Miguel Teixeira de Sousa, in Estudo Sobre o Novo Processo Civil, pág. 374, que os mesmos «...satisfazem-se com o controlo da decisão impugnada e em averiguar se, dentro dos condicionalismos da instância recorrida, essa decisão foi adequada, pelo que esses recursos controlam apenas - pode dizer-se - a “justiça relativa” dessa decisão».
Tendo ocorrido no caso em análise a gravação dos depoimentos prestados em audiência de julgamento, nos termos do disposto no citado Art.º 712º nº 1 al. a) e nº 2 do C.P.C, pode este tribunal da Relação alterar a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, desde que, em função dos elementos constantes dos autos ( incluindo, obviamente, a gravação ), seja razoável concluir que aquela enferma de erro.
Do preâmbulo do Dec. Lei 39/95, de 15.12, que instituiu no nosso processo civil a possibilidade de documentação da prova, decorre que esta se destina à correcção de erros grosseiros ou manifestos verificados na decisão da matéria de facto, quanto aos pontos concretos da mesma, ou seja, “a criação de um verdadeiro e efectivo 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, facultando às partes na causa uma maior e mais real possibilidade de reacção contra eventuais – e seguramente excepcionais – erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria de facto”.
Desse mesmo preâmbulo consta também que “a garantia do duplo grau de jurisdição em sede da matéria de facto, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso”.
Do que se mostra expendido, é, pois, manifesto que actualmente se mostra legalmente consagrada a possibilidade deste tribunal de recurso alterar a decisão de facto proferida em 1ª instância, devendo para tal reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo ainda em consideração o teor das alegações das partes, para o que terá de ouvir os depoimentos chamados à colação pelas recorrentes. E assim, (re) ponderando livremente essas provas, podendo, ainda, por força do disposto no Art. 712º nº 2 do C.P.C., “oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados”, formará a sua própria convicção relativamente a cada um dos factos em causa (não desconsiderando, principalmente, a ausência de imediação na produção dessa prova, e a consequente e natural limitação à formação desta convicção, o que em confronto com o decidido em 1ª instância terá como consequência a alteração ou a manutenção dessa decisão. E isso, por se ter concluído que a decisão de facto em causa, (re) apreciada “ segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica ” – vide, neste sentido, Ac. STJ de Proc. n.º 3811/05, da 1.ª secção, citado no Ac. do mesmo tribunal de 28.05.2009, in www.dgsi.pt., corresponde, ou não, ao decidido em 1.ª instância.
Com efeito, não poderá olvidar-se que na reponderação da decisão da matéria de facto, apesar da gravação da audiência de julgamento, esta continua a ser enformada pelo regime da oralidade (ainda que de forma mitigada face à gravação) a que se mostram adstritos, entre outros, o princípios da concentração e da imediação, o que impede que o tribunal de recurso apreenda e possa dispor de todo o circunstancialismo que envolveu a produção e captação da prova, designadamente a testemunhal, quase sempre decisivo para a formação da convicção do juiz; pois que, como referem A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, pág. 657, a propósito do “Princípio da Imediação”, «...Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar. ...».
Sem esquecer, ainda, que quanto ao resultado da apreciação da prova testemunhal, de acordo com o disposto no Art. 655º nº 1 do C.P.C., “O tribunal colectivo (ou o juiz singular) aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, mantendo o princípio da liberdade de julgamento. E, quanto à força probatória os depoimentos das testemunhas são apreciados livremente pelo tribunal, como resulta do disposto no Art. 396º do C.C.
Cumpre, ainda, referir que constituem ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, os previstos no Artº 685º-B, nºs 1 e 2 do C.P.C., de onde decorre que ao apelante não basta atacar a convicção que o julgador formou sobre cada uma ou a globalidade das provas para provocar uma alteração da decisão da matéria de facto, sendo ainda indispensável, e “sob pena de rejeição”, que cumpra os ónus de especificação aí impostos, isto é:
a) – Tem de especificar quais os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
b) – Tem de indicar quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida sobre cada um dos concretos pontos impugnados da matéria de facto, tratando-se de prova gravada, deverá identificar precisa e separadamente, com referência ao que consta da acta, os depoimentos em que se funda, indicando ainda com exactidão as passagens dessa gravação em que se funda;
c) – E deve desenvolver a análise crítica dessas provas, por forma a demonstrar que a decisão proferida sobre cada um desses concretos pontos de facto não é possível, não é plausível ou não é a mais razoável.
Vide a este propósito os Acs. do STJ de 10.05.2007 e de 30.10.2007, todos in www.dgsi.pt.
No caso em vertente, somos de entender que os apelantes deram cumprimento aos referidos ónus.
(…)
Por tudo quando se deixa dito, conclui-se que, contrariamente ao pretendido pelos recorrentes, a valoração feita pelo tribunal recorrido da matéria de facto vertida nos nos artigos 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19 e 27 da Contestação, nos artigos 4, 7, 8, 13, 14, 15, e 29 da Petição Inicial e artigos 11, 12, 14, 15, 16, 30, 41 e 42 da Resposta à Contestação que através do presente recurso por aqueles vem impugnada não merece censura, sendo, ao invés, sufragada por este tribunal de recurso pelas razões que se deixam expostas, devendo, pois, manter-se sem qualquer alteração essa decisão sobre a mesma proferida pelo tribunal da 1ª instância.
II- Pretendem, também, os apelantes nas conclusões recursórias que apresentam ter havido violação pela A. do dever de informação sobre a cláusula de exclusividade, porque, segundo dizem, a recorrida sabia que os recorrentes pretendiam e consideravam essencial poder continuar a promover directamente a venda da sua casa e da interpretação a fazer da dita clausula de exclusividade é de excluir que o comitente não possa aceitar qualquer proposta de compra que lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio.
A respeito de tal questão discorreu-se na sentença recorrida o seguinte: “ O escrito em que se verteu o contrato de mediação imobiliária reconduziu-se ao preenchimento do formulário que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial.
Com o que somos remetidos para a problemática dos chamados contratos de adesão e das cláusulas contratuais gerais.
O regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consta do Dec.-Lei 446/85, de 25/10, com as alterações introduzidas pelos Decs.-Leis 220/95, de 31/08 (e de acordo com a Declaração de Rectificação 114-B/95, de 31/08), 249/99, de 07/07, e 323/2001, de 17/12, sendo o seu âmbito de aplicação as cláusulas contratuais elaboradas sem prévia negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respectivamente, a subscrever ou aceitar e as cláusulas inseridas em contratos individualizados, mas cujo conteúdo previamente elaborado o destinatário não pode influenciar, independentemente da forma da sua comunicação ao público, da extensão que assumam ou que venham a apresentar nos contratos a que se destinem, do conteúdo que as informe ou de terem sido elaboradas pelo proponente, pelo destinatário ou por terceiros (cfr. art.º 1.º, n.ºs 1 e 2, e 2.º do citado diploma legal).
Tais cláusulas revestem, assim, as características da pré elaboração (estão disponíveis antes de surgir a declaração que as perfilha), da rigidez (são apresentadas sem possibilidade de alterações, independentemente de obterem ou não a adesão das partes), da indeterminação (podem ser utilizadas por pessoas indeterminadas, quer como proponentes, quer como destinatárias).
Como decorrência do princípio da boa fé negocial (cfr. art.º 227.º, n.º 1, do Cód. Civil), o art.º 5.º do Dec.-Lei 446/85, de 25/10, impõe o dever de comunicação adequada das cláusulas gerais:
“1 – As cláusulas contratuais gerais devem ser comunicadas na íntegra aos aderentes que se limitem a subscrevê-las ou a aceitá-las.
2 – A comunicação deve ser realizada de modo adequado e com a antecedência necessária para que, tendo em conta a importância do contrato e a extensão e complexidade das cláusulas, se torne possível o seu conhecimento completo e efectivo por quem use de comum diligência.
3 – O ónus da prova da comunicação adequada e efectiva cabe ao contratante que submeta a outrem as cláusulas contratuais gerais”.
Como bem anotam Almeida Costa e Menezes Cordeiro, “o dever de comunicação é uma obrigação de meios: não se trata de fazer com que o aderente conheça efectivamente as cláusulas, mas apenas de desenvolver, para tanto, uma actividade razoável. Nessa linha, o n.º 2 esclarece que o dever de comunicação varia, no modo da sua realização e na sua antecedência, consoante a importância do contrato e a extensão e complexidade das cláusulas. Como bitola, refere-se a lei à possibilidade do conhecimento completo e efectivo das cláusulas por quem use de comum diligência”.
A par daquele dever de comunicação, o Dec.-Lei 446/85, de 25/10, no seu art.º 6.º, estatui o dever de informação:
“1 – O contratante que recorra a cláusulas contratuais gerais deve informar, de acordo com as circunstâncias, a outra parte dos aspectos nelas compreendidos cuja aclaração se justifique.
2 – Devem ainda ser prestados todos os esclarecimentos razoáveis solicitados”. Consequentemente, além da comunicação do conteúdo das cláusulas, deve o contraente que às mesmas recorre “informar o aderente do seu significado e das suas implicações. A intensidade e o modo de executar esse dever dependem das particularidades do caso concreto, tendo em conta, nos termos gerais, as necessidades sentidas por um aderente normal, colocado na situação considerada”
O art.º 8.º do Dec.-Lei 446/85, de 25/10, estabelece um conjunto de situações patológicas, cominando para as mesmas a exclusão do contrato singular (ou seja, do concreto contrato celebrado):
“Consideram-se excluídas dos contratos singulares:
a) As cláusulas que não tenham sido comunicadas nos termos do artigo 5.º;
b) As cláusulas comunicadas com violação do dever de informação, de molde que não seja de esperar o seu conhecimento efectivo;
c) As cláusulas que, pelo contexto em que surjam, pela epígrafe que as precede ou pela sua apresentação gráfica, passem despercebidas a um contratante normal, colocado na posição do contratante real;
d) As cláusulas inseridas em formulários, depois da assinatura de algum dos contratantes”.
Subsumindo a factualidade apurada neste quadro normativo, temos por certo, sempre com a ressalva do respeito devido por contrário entendimento, que as condições gerais apostas no formulário em que se veio a materializar o contrato foram, efectivamente, comunicadas aos RR., aquando da subscrição do mesmo, sendo-lhes dada a real possibilidade de ser tomado conhecimento efectivo do respectivo teor, inclusive insertas antes das assinaturas.
Neste conspecto, da comunicação das cláusulas gerais, acompanhemos a fundamentação do Ac. da RP de 23/09/2010: “Dado que a liberdade contratual de um dos outorgantes se limita, na prática, à liberdade de aceitar ou não as cláusulas impostas e a celebração do contrato, impõe-se que esse outorgante tenha, pelo menos, o conhecimento real e efectivo do teor dessas cláusulas, de forma a que possa decidir se quer ou não contratar nessas condições, destinando-se o dever de comunicação dessas cláusulas a combater o risco de desconhecimento de aspectos significativos do contrato.
Como decorre do disposto no nº 2 do artº 5º, essa comunicação deve ser efectuada de modo adequado e com a antecedência necessária para que, tendo em conta a importância do contrato e a extensão e complexidade das cláusulas, se torne possível o seu conhecimento completo e efectivo por quem use de comum diligência.
Ou seja, apesar de a lei impor ao contraente que impõe as cláusulas o ónus de as comunicar ao outro contraente, exige-se também que este adopte um comportamento diligente tendo em vista o conhecimento real e efectivo dessas cláusulas - cfr. o Ac. deste Tribunal e Secção de 16/12/2009, www.dgsi.pt. (Relatora Des. Maria Catarina).
Como se sublinha nesse aresto, não se justifica que a protecção concedida à parte mais fraca fosse ao ponto de abarcar as situações em que a falta de conhecimento das cláusulas apenas decorreu de um comportamento negligente ou pouco diligente dessa parte que, apesar de ter sido colocado em posição de conhecer essas cláusulas, não teve qualquer preocupação em assegurar-se do seu teor.
Assim, e face ao disposto no artº 5º, nº 2, deveremos considerar que aquele dever de comunicação é cumprido quando se proporcione ao outro contraente a possibilidade razoável de, usando de comum diligência, tomar real e efectivo conhecimento do teor das clausulas.
Importa ainda acentuar que nada impõe que essa comunicação tenha que ser oral, até porque o ónus de assim proceder esbarraria, muitas vezes, com a oposição do contraente que vai aceitar (ou não) as cláusulas e que nem sempre estaria disposto a tolerar uma leitura fastidiosa e, por vezes, demorada do teor das cláusulas”.
Não se descortina, portanto, qualquer violação daqueles deveres de comunicação e de informação, ademais, tendo em atenção a explicação (aliás, despicienda, tendo em atenção a clareza do próprio texto da cláusula 4.ª), dada ao co-R. M... (cfr. § 15 da lista dos factos assentes).
Concordando, embora, com a argumentação doutrinal e jurisprudencial expendida na sentença recorrida a respeito das cláusulas contratuais gerais, cremos, porém, que no concernente à análise do clausulado no contrato de mediação em discussão nos autos a respeito da exclusividade, em torno da qual gravita a questão suscitada no discurso recursivo, os elementos fácticos apurados não permitem, sem mais, a conclusão a que se chega na sentença.
Explicando.
Como é bom de ver, a questão que se equaciona nos presentes autos prende-se com a de saber se no regime de exclusividade do contrato de mediação, sendo o negócio feito entre o comitente e um terceiro, à margem da mediadora, esta tem direito a remuneração; ou seja, se tal regime implica que o próprio comitente não possa diligenciar por si no sentido da concretização do contrato almejado.
O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária encontra-se regulado pelo Dec-Lei 211/2004, de 20/08, no Art. 18º do qual se prescreve, a propósito da remuneração, que:
“1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b)....
3 —...
4 — Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
5 - A consagração do regime de exclusividade, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária.
6 — ...
7 —...”.
Resulta isento de dúvidas que o regime de exclusividade visa proteger o interesse da empresa mediadora em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo.
É de aceitar pacificamente que essa exclusividade visa, antes de mais, afastar a intermediação de qualquer outra mediadora.
Já a questão de saber se essa exclusividade implica, face ao referido texto legal, também o afastamento do próprio comitente não se apresenta tão pacífica.
Pode sustentar-se que, no indicado regime de exclusividade, o contrato de mediação por ser celebrado no interesse da mediadora, não deve o comitente agir de modo a frustrá-lo.
Não é, porém, líquido que se possa dar, sem mais, ao regime de exclusividade uma tão ampla abrangência, quando não lhes sejam fixados contornos mais apertados do que aqueles que resultam da referida expressão legal.
Por assim ser, importa analisar o que no caso em vertente foi convencionado quanto a essa exclusividade, interpretando as estipulações contratuais pertinentes, à luz da teoria da impressão do destinatário subjacente ao art. 236º do Cód. Civil, o qual estatui que:
1 - A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
2 - Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.
E, como se trata de um negócio formal, a interpretação e a integração da declaração negocial deverá ter um mínimo de correspondência no texto que a exterioriza -cfr. o Art. 238º, 1, do Cód. Civil.
Por outro lado, no regime jurídico das cláusulas contratuais gerais ( Dec. Lei 446/85, de 25 de Outubro, com as alterações a este introduzidas pelo Dec. Lei 220/95, de 31/08 ) prevê-se, a respeito da interpretação e integração das cláusulas contratuais gerais, o seguinte:
Artigo 10.º
(Princípio geral)
As cláusulas contratuais gerais são interpretadas e integradas de harmonia com as regras relativas à interpretação e integração dos negócios jurídicos, mas sempre dentro do contexto de cada contrato singular em que se incluam.
Artigo 11.º
(Cláusulas ambíguas)
1 - As cláusulas contratuais gerais ambíguas têm o sentido que lhes daria o contratante indeterminado normal que se limitasse a subscrevê-las ou a aceitá-las, quando colocado na posição de aderente real.
2 - Na dúvida, prevalece o sentido mais favorável ao aderente.
No caso que nos ocupa, e como deflui do acervo fáctico provado, a redacção da referida cláusula inserta no contrato de mediação em discussão é a seguinte:
“Cláusula 4ª (Regime de Contratação)
1- O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de:
X Exclusividade
2 - Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência”.
Para além disso, resulta também do acervo fáctico provado, mais concretamente do ponto 15. do mesmo que: “ Antes da subscrição do escrito que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial, foi explicado ao R. M (…) que, perante a celebração do contrato em “regime de exclusividade”, só a A. teria direito a promover o negócio objecto do contrato de mediação”.
Assim, face à letra do nº 2 da referida cláusula 4ª inserta no contrato de imediação em discussão nos autos, um declaratário normal, colocado na posição dos, aqui, réus, concluiria que lhe estava vedado «promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária», ou seja, diligenciar ele próprio no sentido de angariar eventuais compradores; mas, muito provavelmente, já não se convencia de que lhe estivesse vedado aceitar qualquer proposta de compra que, porventura, lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio.
Ora, apresentando-se duvidosa a interpretação a dar à letra do nº 2 da referida cláusula 4ª inserta no contrato de imediação em discussão nos autos, para esclarecimento da qual também nada mais pode contribuir o que resultou provado e consta do referido ponto 15. da panóplia fáctica apurada, a saber: “ Antes da subscrição do escrito que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial, foi explicado ao R. M (…) que, perante a celebração do contrato em “regime de exclusividade”, só a A. teria direito a promover o negócio objecto do contrato de mediação”, sempre haveria de aceitar, por se apresentar mais favorável aos RR., o entendimento de que aos RR. não estava vedado aceitar qualquer proposta de compra que, porventura, lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio.
Só assim não sendo se outra coisa tivesse sido expressamente convencionado entre a A. e os RR..
A verdade é que não deflui da factualidade provada, nem poderia defluir porque tal nem sequer foi alegado nos autos pela A., que entre as partes tivesse sido expressamente acordado aquando da celebração do contrato de mediação em apreciação que os RR. não podiam por si e sem a intermediação da A. proceder à venda da casa objecto desse contrato na situação em que não fossem eles a procurar interessados para o efeito.
Aliás neste particular, a própria A. limitou-se a alegar que foi dito/explicado aos RR. que não podiam promover o negócio de venda do imóvel, quer por si, quer por intermédio de outra sociedade de mediação imobiliária ( cfr.Arts. 24º e 25º da petição inicial e 9º e 10º da resposta à contestação ), alegação essa que pressupõe a impossibilidade dos RR. promoverem/diligenciarem/angariarem pelos seus próprios meios interessados no negócio, mas não já a impossibilidade de, numa situação passiva, aceitarem qualquer proposta que lhes fosse directamente apresentada por algum interessado no negócio que espontaneamente se lhes dirigisse.
Temos, pois, para nós que, na esteira do entendimento que vimos adiantando sufragado no Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães, de 20.04.2010, Proc. 7180/08.5TBBRG.G1, disponível em www.dgsi.pt, que a a letra do preceito legal citado ( e também a do clausulado no contrato em discussão nos autos ) a respeito da exclusividade, só nega aos RR. a possibilidade de promoverem o negócio, o que é bem diferente de aceitarem uma proposta negocial que lhes seja espontaneamente apresentada.
Como se adianta em tal aresto “ ... um regime de «exclusividade absoluta», representando uma forte restrição à liberdade negocial dos réus e indo para além da mediação, teria de ser expressamente convencionado. Na verdade, em nosso entender, a aceitação de propostas não procuradas por parte do comitente da mediação não colide, em princípio, com esta.
É claro que, se, durante a vigência do contrato, a autora/apelante tivesse apresentado aos réus um interessado no negócio, eles não poderiam preteri-lo, mesmo em face de um outro que lhes oferecesse melhores condições, sem ficarem obrigados a pagar a comissão estipulada. É que, nessa hipótese, a mediadora havia atingido o resultado visado pelo contrato de mediação, tendo direito à correspondente remuneração. “
No caso em vertente a A. não chegou a apresentar aos réus qualquer interessado na compra do imóveis, apesar de já terem decorrido mais de 7 meses após a celebração do contrato de mediação celebrado com estes, baseando apenas a sua pretensão no facto de, em seu entender, durante a vigência do contrato, os réus não poderem sequer aceitar qualquer proposta que lhe fosse espontaneamente feita, pois que, apesar de alegar que promoveu a venda do imóvel e que efectuou no âmbito dessa promoção as inerentes diligências, no âmbito das quais chegaram a seu feitos contactos com a compradora mulher que veio, juntamente com o marido, a comprar a casa aos RR., a verdade é que nem sequer alega, e por isso, muito menos prova, que a venda concretizada directamente entre esses compradores e os RR. tenha sido fruto dessa promoção.
A sentença recorrida não abordou a questão por este prisma, pois que, partiu apenas do princípio, como nela se refere de que “ convencionado o regime de exclusividade, fica vedado ao comitente, com vista ao negócio projectado, contratar outro mediador ou diligenciar ele próprio pela “ descoberta “ de interessados no negócio “”, sem ponderar a possibilidade do negócio que veio a ser concretizado entre os comitentes e os interessados compradores ter surgido fruto da descoberta feita por estes ( interessados compradores ) daqueles ( comitentes ).
E, sendo, assim, não perfilhamos o entendimento que foi sufragado na sentença por entendermos que não tendo a exclusividade acordada a abrangência que a autora lhe quer dar e que mereceu acolhimento na sentença, não assiste à A. o direito à remuneração que peticionada em virtude do negócio que efectivamente veio a ser concretizado directamente entre os RR. e os respectivos compradores.
III- Mesmo que assim não fosse e que, ao invés do que se entendeu, houvesse de se aceitar que a exclusividade abrange a impossibilidade do comitente aceitar uma proposta negocial que lhe seja espontaneamente apresentada e negociar directamente com o comprador que assim o “ descobre “, também a pretensão da A. de receber a remuneração contemplada no contrato de mediação em discussão nos autos não poderia proceder.
E tal assim é porque do que deflui da factualidade provada não resulta que o negócio que veio a ser concretizado directamente entre os RR. e o compradores (…) e ( …) tenha resultado de actos de promoção a que a A. se obrigou perante os RR. e por ela levados a cabo.
Como se salienta no Ac. desta Relação de Coimbra, de 17-01-2012, Proc. 486/10.5T2OBR.C1, na falta/insuficiência de estipulações das partes e de normas legais, a jurisprudência tem procurado elaborar uma série de “hipóteses típicas” em que a retribuição pode/deve ser paga, que podem ser sintetizadas na seguinte ideia/critério: “ a retribuição será ainda devida sempre que a actividade do mediador se apresente como causa adequada do fecho do contrato definitivo; será ainda devida se o fecho do contrato foi alcançado como efeito de intervenção do mediador, se a actuação do mediador tiver contribuído para o êxito final. E, em linha de raciocínio com tal ideia/critério, a retribuição também será devida na hipótese do contrato definitivo só não ser concluído por causa imputável ao comitente; na hipótese de ser este a “bloquear” o contrato definitivo.
Ao que se acrescenta e se esclarece que é ao mediador que cabe fazer a prova de que a conclusão do negócio definitivo resultou da sua intervenção. “
No caso em vertente a A/apelada demonstrou efectivamente que levou a cabo a actividade de promoção do negócio em causa a que se obrigou, e que se traduziu, de acordo com o que a esse propósito deflui da factualidade provada, em ter feito a divulgação do imóvel através das revistas E... distribuídas em estabelecimentos públicos e privados, bem como na vitrina da loja situada no centro de Águeda, e em ter feito o acompanhamento aos RR., dando-lhes informação actualizada acerca das diligências que estavam a ser realizadas tendo em vista a venda do imóvel e do resultado das mesmas, através de contactos realizados pelos seus colaboradores, tendo, ainda, resultado provado que uma colaboradora da A. estabeleceu contactos com I (…) ( que juntamente com o marido veio a comprar directamente aos RR. o imóvel ) entre Março e Abril de 2012, feitos através dos telemóveis de ambas, e que em 20/03/2012, por essa mesma colaboradora “da A. foi enviada mensagem escrita para o telemóvel da mencionada I..., a indicar as referências dos imóveis que poderiam ser um bom negócio para ela, entre essas referências encontrando-se a “1337 correspondente ao imóvel objecto do contrato de mediação em causa nos autos.
Perante esta factualidade, não cremos que se possa ter por certo que o negócio que veio a ser celebrado entre os RR. e os mencionados compradores (…)( tendo por objecto tal imóvel), está directamente relacionado com a concreta actividade desenvolvida pela A. e ora recorrida, por forma a poder concluir-se que foi em consequência da actividade de intermediação que o negócio se veio a concretizar.
Na verdade, o que tal factualidade inculca é que no âmbito da actividade da A. esta, através de uma sua colaboradora, estabeleceu contactos telefónicos, verbais e por sms, com alguém interessado na aquisição de imóveis a quem indicou referências dos imóveis que poderiam interessar a esta, entre as quais figurava a correspondente ao imóvel em causa nos autos, dela já não sendo possível extrair que a A. deu conta aos RR. desses concretos contactos havidos com a mencionada I (…).
Tal factualidade é, em nossa modesta opinião, insuficiente para a partir dela se poder estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida pela A. mediadora e a concretização do negócio visado pela mediação e ter como demonstrado que a mediadora praticou os actos necessários à concretização do negócio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, só por culpa do cliente, o negócio não se concretizou por intermédio da mediadora, pressupostos estes necessários para se poder concluir ter a A. direito ao recebimento da remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária em apreço.
Resta, assim, concluir que merece provimento o recurso, em consequência do que, revogando-se a sentença recorrida, se julga a acção totalmente improcedente e se absolvem os RR. dos pedidos contra si nela formulados.
IV- Sumário ( Art. 663º Nº7 NCPC )
1. Visando o regime de exclusividade acordado em contrato de mediação imobiliária proteger o interesse da empresa mediadora em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo, mostra-se afastada a possibilidade de intermediação por parte de qualquer outra mediadora.
2. A previsão legal contida no Nº4 do Art. 18º do Dec. Lei 211/2004, de 20/08, não afasta a possibilidade do comitente negociar directamente com o interessado que o “ descobre “ e que lhe apresenta uma proposta negocial, excepto se existir estipulação contratual em contrário.
3. Mesmo em regime de exclusividade é a mediadora quem tem de demonstrar o nexo causal entre a actividade que por si foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
V- Decisão
Nesta conformidade e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar procedente a apelação, em consequência do que, se revoga a sentença recorrida e se julga a acção totalmente improcedente e se absolvem os RR. dos pedidos contra si nela formulados.
Custas em ambas as instâncias pela A. recorrida.
Coimbra, 2014.02.18
Maria José Guerra ( Relatora)
Carvalho Martins
Carlos Moreira ( com a declaração de voto junta )
Voto a decisão em função do primeiro fundamento – não se ter provado que ficou vedado aos réus de aceitarem proposta espontânea de compra, a qual, em tese, é admissível no contrato de mediação – mas não concordando com o segundo fundamento aduzido – a mediadora não ter provado o nexo causal entre a actividade que por si foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
Na verdade, o ónus da prova de tal requisito, ainda que em tese geral seja de imputar à mediadora, não seria exigível in casu.
Pois que provada que fosse a venda ilegal por parte dos réus, a simples frustração do direito à remuneração, por violação do contratado atribuiria, só por si, jus à remuneração anuída, sem necessidade de prova por esta de tal nexo causal, tal como, aliás, é defendido no Ac da RC de 17-01-2012 citado.
Carlos Moreira