| 367/12.8TBTND-D.C1 |  |
ANULAÇÃO DA VENDA
INCORREÇÃO DO ANÚNCIO
ILEGITIMIDADE DO ARRENDATÁRIO
i) não ser parte no processo executivo, sendo que só as partes (exequente, executado, credores reclamantes) têm interesse na venda, e, por conseguinte legitimidade para pedir a sua anulação,
ii) o art. 817.º, n.º 3 do CPC – que neste âmbito absorve a totalidade dos requisitos relativos à publicitação da venda no processo executivo – não exigir, como formalidade essencial, a menção no anúncio dos ónus que incidam sobre o bem
e por
iii) ser totalmente indiferente ao arrendatário o teor do anúncio, porque a venda não implica qualquer sacrifício dos seus direitos, podendo, se os tiver, continuar a opô-los ao adquirente.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Apelação n.º 367/12.8TBTND-D.C1
Juízo de Execução de Viseu – Juiz 2
_________________________________
Acordam os juízes que integram este coletivo da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]:
I-Relatório
Corre os seus termos pelo Juízo de Execução de ... a ação executiva (sendo o título executivo constituído por sentença condenatória) intentada por AA contra BB , com o seguinte objeto:
“a) Aprumar o beirado sul do seu prédio descrito na alínea a) do ponto 6 da factualidade provada e a conter as águas pluviais que escorrem por esse pano do telhado do seu prédio dentro dos limites deste seu prédio, correspondente à face exterior da parede sul desse seu prédio, e a canalizá-las para a valeta da estrada, de modo a que as mesmas deixem de gotejar por sobre o prédio da autora;
b) Tapar a abertura/janela que abriu na parede sul do seu prédio, descrito na alínea a) do ponto 6 da factualidade provada;
c) A repor no prédio rústico da autora, descrito no ponto 33 da factualidade provada os postes de cimento curvos que aí se encontravam colocados, bem como aí colocar os arames;
d) A retirar do prédio rústico da autora, descrito no ponto 33 da factualidade provada, as chapas metálicas, rede, pavimento, degraus e outros objectos que aí se encontram a ocupar aquele seu prédio, numa área aproximada aos 45 m2;
e) A tapar a abertura/porta que abriu na parede nascente do seu prédio, descrito na alínea a) do ponto 6 da factualidade provada;
f) A retirar a câmara de filmar, bem como o projector de luz eléctrica e a antena, que colocou na face exterior da parede nascente do seu prédio;
g) A tapar a abertura que abriu na parede nascente do seu prédio, descrito na alínea a) do ponto 6 da factualidade provada;
f) A pagar à aqui autora, 4.000,00 €, acrescida dos juros à taxa legal de 4% a contar da data da mencionada no ponto x) da douta sentença de 15.11.2012, que nesta data, 20.03.2014 ascendem ao montante de 214,79 € tudo num total de 4.214,79 € afora juros vincendos desde aquela data e até integral pagamento”.
*
Nessa execução foi, a 11.06.2014 (ref. 474680), efetuada a penhora sobre “ 1/9 do prédio urbano sito em ... – Estrada Nacional, freguesia ..., concelho ..., composto por habitação, com 2 pisos, inscrito na matriz sob o art. ...7 da aludida freguesia e descrito na CRP ... com o n.º ...15”.
Todavia, tendo-se operada a autonomização desse 1/9, e “tratando-se fisicamente do mesmo prédio”, o Sr. Agente de Execução elaborou a 04.05.2021 novo auto de penhora (ref. 4657490), que passou a ter o seguinte objeto “prédio urbano sito à ..., União das Freguesias ... e ..., concelho ..., composto por edifício de um piso para habitação e arrumos, com a área de 88,50 m2, inscrito na matriz sob o art. ...55 da freguesia ... e ..., e descrito na CRP ... sob o n.º ...82 da freguesia ...”.
*
Foi determinada a venda desse imóvel (descrito na CRP ... sob o n.º ...82 da freguesia ...) por leilão eletrónico, fixando-se em € 5.694,15 o valor base e o preço mínimo da venda em 85% desse valor base.
*
CC, arrogando-se da qualidade de arrendatário do imóvel penhorado, veio inicialmente (em 09.02.2022) requerer a alteração do anúncio do leilão (de forma a constar no anúncio que o contrato de arrendamento termina a 15.07.2021 - ref. 5131907) – e posteriormente (03.03.2022 - ref. 5176049) que se desse resposta ao anterior requerimento e que o leilão entretanto efetuado fosse considerado nulo.
Juntou com o primeiro dos requerimentos o contrato de arrendamento celebrado em 15.07.2019 entre si e o executado.
*
A 28.04.2022 a Sra. Juíza proferiu o seguinte despacho:
“No âmbito dos presentes autos, veio CC, na qualidade de arrendatário do imóvel penhorado e vendido em leilão nos autos, solicitar a declaração de nulidade deste último, escudando-se na circunstância de não ter sido anunciada a existência do arrendamento, enquanto ónus do referido imóvel.
Nos termos do artigo 838.º, do Código de Processo Civil, se depois da venda se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomada em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o comprador pode pedir na execução a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º, do Código Civil.
Neste conspecto, verifica-se que aos restantes sujeitos processuais assiste razão, quando invocam a ilegitimidade do requerente para solicitar a nulidade da venda, o que cumpre considerar.
Ainda assim, diga-se que o anúncio da venda, destinando-se a dar conhecimento ao público sobre o que o Tribunal vai alienar, deve conter apenas as informações essenciais a considerar pelos proponentes no momento em que se propõem adquirir o bem. Ora, no caso dos arrendamentos, tal só se justifica quando os mesmos sejam anteriores à penhora, o que não é manifestamente o caso dos autos.
Na verdade, considerando o disposto no artigo 1057.º, do Código Civil, o ónus de suceder nos direitos e obrigações do primitivo locador só é imposto ao adquirente, caso o arrendamento seja anterior à garantia resultante da penhora, pois que, nos termos do artigo 819.º, do Código Civil, o arredamento em causa é inoponível em relação à presente execução e, em consequência, ineficaz em relação ao adquirente do imóvel por efeito da venda executiva.
Neste conspecto, nada cumpre determinar quanto ao que vem requerido, quer pela ilegitimidade do requerente, quer pela manifesta falta de fundamento”.
*
Inconformado, CC interpôs recurso desse despacho, fazendo constar nas alegações apresentadas as conclusões que se passam a transcrever:
“21.º
O Douto Despacho recorrido violou a lei e o direito ao considerar que o ora Recorrente não tem legitimidade para solicitar a nulidade da venda, devendo o mesmo ser considerado como parte legitima atendendo ao disposto no artigo 30.º, n.º 1 e 2 do C.P.C., na medida em que tem um interesse direto em contradizer a avaliar pelo prejuízo que da procedência da venda do imóvel lhe possa advir.
22.º
O Douto Despacho Recorrido, violou a lei e o direito, também, ao considerar que o referido arrendamento celebrado em 15/07/2019 foi posterior à penhora do referido imóvel inscrito com a matriz urbana sob o artigo ...55 da União de Freguesias ... e ..., do concelho ..., penhora do essa que só notificada ao Executado 06/05/2021, portanto, muito após a celebração do referido contrato”.
Rematou pugnando no sentido de se considerar que o Recorrente tem legitimidade para solicitar a nulidade da venda do imóvel, “passando a constar do ónus ou encargos sobre o imóvel a leiloar o referido contrato de arrendamento, com as inerentes consequências”.
*
Respondeu a exequente defendendo a improcedência do recurso, formulando em tal peça processual as seguintes conclusões:
(…).
*
Entretanto, a 11.10.2022, a Sra. Juíza proferiu o seguinte despacho: “Ao abrigo do disposto nos artigos 306.º, n.º 3, e 297.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, fixo o valor da causa em € 4.214,79 (quatro mil duzentos e catorze euros e setenta e nove cêntimos)”.
*
Insatisfeito, o executado interpôs recurso dessa decisão, tendo incluído na alegação as seguintes conclusões:
“1ª.- Foi proposta execução: Execução com diversas finalidades [Cível], para prestação de facto positivo e pagamento de quantia certa,
2ª.- Da liquidação efetuada pela exequente, consta: “Valor de capital (4.000,00 €), acrescido de juros à taxa legal de 4% desde a data da sentença, 15.11.2012 e até 20.03.2014, afora juros vincendos desde essa data e até integral e efetivo pagamento. 4.000,00 € Valor dependente de simples cálculo aritmético: 214,79 € 4.214,79 €”;
3ª.- Dispõe o artigo 297 nº.2 do Cód. Proc. Civil: “Cumulando-se na mesma ação vários pedidos, o valor é a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles…”)
4ª.- Porém, o exequente apenas indicou o valor de 4.214,79 €, referente à execução para pagamento de quantia certa, omitindo o valor da execução para prestação de facto.
5ª.- Portanto, ao valor da execução para pagamento de quantia certa, deve acrescer o valor do custo da prestação de facto, que é determinado por Perito para que a prestação seja efetuada por outrem.
6ª.- O despacho recorrido ao fixar o valor da execução em 4.214,79 € omitiu, tal como a exequente, o valor da execução para prestação dos factos acima referidos.
7ª.- É ao Senhor Juiz que compete fixar o valor da causa (artigo 306 nº.1 do Cód. Proc. Civil), podendo proceder a arbitramento (artigo 309 do Cód. Proc. Civil).
8ª.- E como o dever de indicação do valor compete às partes, o executado entende que os custos para prestação dos factos supra referidos, importam em 1.000,00 €
9ª.- O despacho recorrido errou na determinação e aplicação dos artigos 297 nº. 2, 306 nº.1 e 309 do Cód. Proc. Civil”.
Terminou defendendo a fixação do valor da execução em € 5.214,79.
*
Não foi oferecida resposta a este recurso.
*
Dispensados os vistos, foi realizada a conferência, com obtenção dos votos dos Exmos. Juízes Desembargadores Adjuntos.
*
II-Objeto dos recursos
Como é sabido, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso que possam ser decididas com base nos elementos constantes do processo e que não se encontrem cobertas pelo caso julgado, são as conclusões do recorrente que delimitam a esfera de atuação deste tribunal em sede do recurso (art. 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.ºs 1, 2 e 3 e 640.º, n.ºs 1, 2 e 3 do CPC).
No caso, perante as conclusões apresentadas, são as seguintes questões a decidir:
Saber se:
1.ª O recorrente CC tem legitimidade para requerer a anulação da venda do bem penhorado.
2.ª O valor da execução deve ser fixado em € 5.214,79.
*
III-Fundamentação
A – Da legitimidade para requerer a anulação da venda
Tendo tomado conhecimento da decisão relativa à venda, CC, arrogando-se da qualidade de arrendatário do imóvel que sobre o mesmo incidia, veio inicialmente requerer a retificação do anúncio da venda e posteriormente arguir a nulidade de tal venda por desse anúncio constar, a seu ver, erradamente, que o arrendamento termina no final de 2021, quando o mesmo só terminará em 31.07.2029.
Importa, antes de mais, clarificar que relativamente ao requerimento originário não houve pronúncia do tribunal, sendo que a decisão recorrida incidiu exclusivamente sobre o segundo dos requerimentos, ou seja, o apresentado já depois da data agendada para o leilão, pedindo a declaração da sua nulidade.
Assim, e limitados também pelo objeto das conclusões, arreda-se qualquer propósito de discussão quanto à legitimidade do recorrente para requerer a modificação do anúncio da venda, centrando-nos exclusivamente na legitimidade para requerer a anulação “do leilão”.
Deixámos escrito “do leilão”, que no caso significa “da venda”, já que, tendo-se consultado os autos (informáticos) à exaustão (autos principais, de execução, e não apenas o apenso instruído para efeitos dos recursos), deles decorre que a venda se concretizou pelo montante de € 60.000, sendo DD o adquirente.
E isto remete-nos diretamente para o disposto no art. 838.º do CPC – em que a decisão recorrida se apoiou – que confere legitimidade para requerer a anulação da venda ao adquirente quando, depois de a mesma concretizada “se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomada em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado”.
O que aqui está em causa, o objeto de proteção da norma, é o da esfera da formação da vontade do comprador e, por isso mesmo, a legitimidade para pedir a anulação da venda - com fundamento em erro sobre a coisa vendida ou suas qualidades por falta de conformidade com o anunciado - é exclusivamente do comprador.
Mas isto não significa, tal como parece decorrer da decisão recorrida, que apenas o adquirente tenha legitimidade para pedir a anulação da venda; tão só que este a detém com fundamento no vício aí previsto.
Na verdade, os casos de anulação da venda vão muito além desse erro na formação da vontade do comprador, alargando-se às situações previstas no art. 839.º do CPC.
E, no caso, efetivamente o que o recorrente pretendeu foi a anulação da venda em consequência da procedência de nulidade processual nos termos do art. 195.º, n.ºs 1 e 2 do CPC, ou seja, com base na omissão de ato ou formalidade prescrita na lei, quando nesta tal inobservância for qualificada como nulidade, ou se suscetível de influir no resultado da venda – cfr. art. 839.º, n.º 1, alínea c) do CPC.
A ser assim, como nos parece que é, sobra a interrogativa: poderá o arrendatário do imóvel arguir a anulação da venda por incorreção do anúncio no que respeita ao âmbito temporal coberto pelo arrendamento (ónus) da coisa a alienar?
A resposta negativa à interrogativa enunciada provém de 3 razões substanciais; a saber:
1.ª - O arrendatário não é parte no processo executivo, sendo que só as partes (exequente, executado, credores reclamantes) do processo de execução têm interesse na venda, e, por conseguinte legitimidade para pedir a sua anulação (neste sentido, entre outros, o acórdão do STA em proferido no processo n.º 010/17, de 12.07.2017).
2.ª - O art. 817.º, n.º 3 do CPC – que neste âmbito absorve a totalidade dos requisitos relativos à publicitação da venda no processo executivo – não exige, como formalidade essencial, a menção no anúncio dos ónus que incidam sobre o bem.
3.ª - Ao arrendatário, é totalmente indiferente o teor do anúncio, precisamente porque a venda não implica qualquer sacrifício dos seus direitos, podendo, se os tiver, a continuar a impô-los ao adquirente.
Assim, se o prazo do arrendamento é outro que não o mencionado no anúncio, o arrendatário continua a poder exigir o cumprimento do contrato, sendo-lhe indiferente a “mudança de senhorio”.
Do exposto se conclui que o recorrente carece de legitimidade para pedir a anulação da venda, o que implica a confirmação do decidido, embora por fundamentação diversa da constante da decisão.
Não detendo o recorrente legitimidade para requerer a anulação da venda arrogando-se da qualidade de arrendatário, inútil se torna aferir se o mesmo detém ou não efetivamente essa posição de arrendatário (até porque o tribunal recorrido apenas fez a invocação do disposto no art. 819.º do Código Civil em termos complementares/adicionais para efeitos de aferir a legitimidade, não tendo expressamente decidido que o contrato de arrendamento em causa se apresente como inoponível em relação à execução, matéria, de resto, suscetível de controvérsia, porquanto o A.E., segundo se percebe, tem vindo a reconhecer o aludido contrato de arrendamento, entre o demais penhorando as rendas).
A – Do valor da ação.
Como é sabido, o valor da ação representa a utilidade económica imediata do pedido, sendo que, nos casos em que pela ação se pretende obter qualquer quantia certa em dinheiro, é esse o valor da causa (arts. 296.º, n.º 1 e 297.º, n.º 1, ambos do CPC).
Os autos visam
i) a cobrança coerciva da quantia de € 4.214,79 (já incluídos juros de mora vencidos – art. 297.º, n.º 2 do CPC)
e
ii) a prestação de facto consubstanciada nas obras/trabalhos identificados nas alíneas a) a g) do petitório.
Nos termos do disposto no art. 297.º, n.º 2 do CPC, o valor da ação deve corresponder à soma dos pedidos.
De acordo com a perícia/avaliação constante dos autos (datada de 19.12.2019), as obras/trabalhos importarão em 1414,50 (€ 650+500+IVA).
Assim, o valor da ação é de € 5.629,29, e não o fixado pelo tribunal recorrido.
*
Sumário[2]:
(…).
IV - DECISÃO.
Nestes termos, sem outras considerações, acorda-se em
a) julgar improcedente a apelação interposta por CC, confirmando-se, embora com fundamentos diferentes, a decisão recorrida.
b) Julgar procedente o recurso interposto pelo executado e, consequentemente, revoga-se a decisão recorrida, fixando-se o valor da ação em € 5.629,29 (cinco mil seiscentos e vinte e nove euros e vinte e nove cêntimos)
*
Custas do recurso interposto por CC, a cargo deste (arts. 527.º, n.ºs 1 e 2, 607.º, n.º 6 e 663.º, n.º 2 do CPC).
*
Custas do recurso interposto pelo executado a cargo da exequente (arts. 527.º, n.ºs 1 e 2, 607.º, n.º 6 e 663.º, n.º 2 do CPC).
*
Coimbra, 14 de março de 2023
(Paulo Correia)
(Helena Melo)
(José Avelino)
[1] Relator – Paulo Correia
Adjuntos – Helena Melo e José Avelino
[2] - Da exclusiva responsabilidade do relator (art. 663.º, n.º 7 do CPC).