| 16/11.1TBVZL.C2 |  |
CONSTITUIÇÃO
USUCAPIÃO
2. Se a posse exercida sobre as unidades independentes e isoladas entre si, e com saída própria, se verificar com as características legais durante o prazo respectivo de usucapião, então qualquer dos interessados pode requerer ao tribunal que profira sentença que a reconheça, uma vez que a situação possessória já se completou, gerando a usucapião da propriedade horizontal
3. A declaração, por sentença, da propriedade horizontal constituída por usucapião, pressupõe a alegação e prova de que, além dos requisitos referidos no artigo 1415.º do Código Civil, o prédio respeita todos os requisitos administrativos necessários, os quais apenas podem ser avaliados e certificados pela Câmara Municipal, nos termos dos artigos 4º e 62º a 66º do RJUEU, aprovado pelo DL 555/99 de 16/12, alterado pelo DL 177/2001 de 4 de Junho, sendo, por isso, indispensável que na acção venha alegada essa certificação.
A....e mulher B...., C....e mulher D...., E....e marido F....., G..... e mulher H....., propuseram no Tribunal Judicial da comarca de Vouzela uma acção declarativa sob a forma de processo sumário contra I....., alegando, em suma:
Há mais de 20 anos que AA. e Ré se vem servindo de um prédio urbano correspondente a um moinho, omisso na matriz, mas entretanto já participado; compõe-se esse prédio de dois pisos sobrepostos que integram outras tantas unidades independentes, isoladas entre si e com saída própria para a via pública; nele AA. e Ré - os primeiros em conjunto embora em desigual proporção - vêm farinando cereais, usando o moinho à vista de todos e sem oposição de ninguém, na convicção de actuarem como seus donos; uso que tem sido exercido pelos AA. sobre o piso inferior e pela Ré sobre o piso superior, pelo que, dessa forma, e em tais termos, se constituiu uma propriedade horizontal por usucapião. Remata pedindo que se declare reconhecida a propriedade dos AA., e, através das duas aludidas fracções, constituída a propriedade horizontal no prédio em questão.
Contestando, a Ré alega que o prédio ou moinho mencionado pelos AA. nunca lhes pertenceu mas antes a terceiros (J.....e K.....), que beneficiam de inscrição matricial própria e descrição na Conservatória respectiva, pelo que se verifica ilegitimidade activa e passiva; o que acontece é que os donos do moinho, que apenas existe no r/c do prédio e está descrito na matriz como “dependência isolada para arrumações”, apenas partilham o uso do equipamento de moagem respectivo com os AA. durante certas horas em giros ou períodos de 13 dias, e durante o inverno; além disso, a Ré nunca quis submeter o prédio ao regime da propriedade horizontal; pelo que a parte do edifício que se mostra destinada a moer não reúne condições para ser fraccionada.
Termina com a absolvição da instância por força da ilegitimidade excepcionada, ou, assim não se entendendo, com a improcedência da acção.
Os AA. responderam, mantendo o pedido inicial.
Findos os articulados foi proferido saneador-sentença que, após declarar improcedentes as excepções de ilegitimidade activa e passiva, julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo a Ré do pedido.
Inconformados deste veredicto, interpuseram os AA. recurso, admitido como de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Nesse recurso, os AA., então recorrentes, encerravam a respectiva alegação com um enunciado conclusivo em que levantavam como única questão a de saber se, sendo a R. possuidora de uma parte do prédio potencialmente com autonomia para integrar uma das duas fracções da propriedade horizontal visada pelos AA. - assumindo-se estes como titulares da outra fracção - obstaria à constituição da propriedade horizontal a oposição manifestada por aquela R. na respectiva contestação.
Por Acórdão proferido a fls. 111-115 veio esta Relação a revogar o aludido saneador sentença, determinando o prosseguimento dos autos.
De seguida proferiu a Sr.ª Juiz o despacho de fls. 122 no qual determinou a notificação dos AA. para, querendo, em 10 dias, juntarem documento emitido pela Câmara Municipal comprovativo de que se verificam os requisitos administrativos tal como previstos pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação Urbana, aprovado pelo DL 555/99 de 16/12.
Notificados vieram os AA. requerer o prosseguimento dos autos, argumentando não ser legal nem necessária a intervenção camarária para a certificação da observância dos apontados requisitos.
Em face desta posição foi proferido novo saneador-sentença, que novamente julgou a acção improcedente e absolveu a R. do pedido.
De novo inconformados desta decisão interpuseram os AA. novo recurso, admitido como de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Cumpre apreciar e decidir.
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São os seguintes os factos dados como provados na decisão recorrida:
1) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vouzela, sob o n.º 983 da freguesia de Alcofra, o seguinte prédio: “prédio urbano – Farves – casa de habitação de dois andares e dependência – 105 m2 – nascente, herdeiros de (…..); Norte, Sul e Poente, caminho – valor patrimonial, 5.750$00 – artigo 142”.
2) No rés-do-chão da dependência desse prédio encontra-se instalado um moinho, que os autores usam.
3) A ré não aceita a constituição do prédio referido em A) ou sua dependência no regime da propriedade horizontal.
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A apelação.
Culminam os recorrentes a respectiva alegação formulando as seguintes conclusões:
5.1. A decisão recorrida não especifica a norma legal em que funda a exigência de certidão camarária comprovativa dos requisitos legais da constituição da propriedade horizontal, incorrendo em nulidade (art.º 659, nº2, 668, nº 1 al.ª b) do CPC);
5.2 . A intervenção municipal esta prevista para a constituição da p.h. por negocio jurídico, ou quiçá também para a constituição por decisão judicial, mas não para a constituição por usucapião.
5.3 A intervenção municipal seria aliás desnecessária no caso apontado, posto que a inobservância ou não dos requisitos legais da p.h. pode ser constatada directamente pelo tribunal.
A Ré e apelada contra-alegou, batendo-se pela confirmação do saneador sentença.
Vejamos.
Sobre a nulidade da sentença por ausência de fundamentação.
Argumentam os apelantes que a decisão é nula, nos termos do art.º 668, nº 1, alínea b) do CPC, por não conter fundamentação de direito.
Para chegarem a esta conclusão aduzem que “a decisão recorrida não especifica sequer a norma aplicável que legitima a exigência de intervenção municipal na hipótese concreta.”
Esta questão só pode assentar num equívoco dos recorrentes.
Independentemente de a nulidade em apreço consistir na absoluta omissão do enquadramento jurídico do dispositivo - o que de maneira alguma se adequa ao saneador-sentença impugnado - certo é que este foi pródigo na alusão aos normativos e diplomas legais em que sustentou a improcedência da acção, como facilmente se constata de uma leitura mais ligeira do respectivo discurso.
Dai a improcedência desta questão.
Sobre a ilegalidade e desnecessidade da exigência da intervenção camarária na certificação dos requisitos administrativos para a constituição da propriedade horizontal fundada em usucapião.
A segunda questão levantada no recurso, não se centrando agora - como na apelação do primeiro saneador-sentença - na suposta desnecessidade de uma intervenção voluntária de todos os possuidores das futuras fracções, mas na suficiência e legalidade do tribunal para a averiguação de todos os pressupostos da constituição da propriedade horizontal - repousa, afinal, e em grande medida, sobre a solução a dar ao problema da natureza da constituição da propriedade horizontal com base em usucapião.
Para a sua abordagem, importa, portanto, que nos detenhamos no quadro de que a lei faz depender o nascimento desta forma de propriedade.
Nos termos do art.º 1414 do CC, “as fracções de que um edifício se compõe em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”.
De acordo com o art.º 1415 do mesmo diploma, “Só podem ser objecto de propriedade horizontal aquelas fracções que sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública”.
Também se acha estatuído no nº 3 do art.º 1418 do CC que a falta de especificação (ou individualização) das diversas fracções e respectivo valor, por percentagem ou permilagem, bem como a desconformidade entre o fim a que se destina cada fracção ou parte comum com o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade camarária competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Este nº 3 patenteia inequivocamente que, para além dos requisitos do art.º 1415, a propriedade horizontal deve respeitar o projecto camarário. Ou seja, que existem requisitos da propriedade horizontal dependentes do controlo administrativo.
Com efeito, vem sendo usual a distinção, nos requisitos legais referidos no art.º 1416 do CC, entre requisitos civis e requisitos de natureza administrativa, englobando estes as exigências que respeitam ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas e ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação aprovado pelo DL nº 555/99 de 16/12, alterado pelo DL nº 177/2001 de 4 de Junho.
Por sua vez, e no que tange aos modos de constituição, prescreve o art.º 1417 da mesma lei civil que a propriedade horizontal pode ser constituída por negocio jurídico, usucapião ou decisão judicial, sendo esta proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
Resulta da redacção deste comando legal que na usucapião não pode afirmar-se que a fonte ou causa constitutiva seja a decisão (a sentença) que a declara, mas sim a posse usucapível dos diversos condóminos sobre as unidades do prédio cuja situação de facto gera a aquisição da forma especial de propriedade em que se traduz a propriedade horizontal.
Como referem P. de Lima e Antunes Varela[1] “Sendo o titulo a usucapião, a sentença que a reconhecer deverá preencher os requisitos necessários a individualização das fracções”. Com o que estes autores pretendem significar que a sentença se limita a reconhecer e qualificar a situação de facto pré-existente, embora deva identificar o que individualiza as diversas fracções. A sentença constata a presença dos requisitos de uma posse usucapível relativamente ao edifício e suas unidades, em moldes semelhantes aos do exercício de uma propriedade horizontal, bastando que essa posse revista as características gerais quanto ao elemento objectivo e subjectivo (ou volitivo) dos respectivos titulares, de harmonia com os art.ºs 1251 e 1287 e seguintes do CC. Se a posse exercida sobre as unidades independentes e isoladas entre si, e com saída própria, se verificar com as características legais durante o prazo respectivo de usucapião, então qualquer dos interessados pode requerer ao tribunal que profira sentença que a reconheça, uma vez que a situação possessória já se completou, gerando a usucapião da propriedade horizontal.
Em princípio, é assim que se passam as coisas no que concerne à aquisição do direito por usucapião.
Mas se a usucapião se consubstancia no mero reconhecimento de uma dada situação de facto, como harmonizar essa fonte de propriedade horizontal com a imperatividade da especificação das fracções, do seu valor e destino, com o “projecto aprovado pela entidade pública competente” aludido no nº 3 do art.º 1418 do CC?
Sem embargo da natureza da usucapião como modo originário de adquirir, é sem esforço que se podem prefigurar casos em que um interesse público especialmente relevante se apresente com um vulto tal que leve o legislador a condicionar a declaração de um determinado direito por via usucapitiva, impondo expressamente a verificação de outros requisitos para a procedência dessa fonte constitutiva.
No caso da propriedade horizontal, tendo em conta a especificidade dos valores em jogo, nomeadamente os que contendem com a privacidade, a salubridade e a segurança dos utilizadores das potenciais fracções, a par de outros que, não influindo na saúde e qualidade de vida dos mesmos, ainda assim revestem particular importância, prescreveu o legislador no art.º 1416, nº 1 do CC que “1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do art.º 1418 ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.”
Temos, todavia, como seguro que a sujeição do prédio ao regime de compropriedade não pode ser decretada sem pedido nesse sentido (pedido que os AA. não formulam).
Sendo certo que, como acima se deixou vincado, havendo usucapião, a causa aquisitiva não é propriamente a decisão judicial que a reconhece mas a própria usucapião.
No entanto, na propriedade horizontal, o que sucede é que, sem deixar de conferir à usucapião virtualidade constitutiva, é a própria lei a aditar um conjunto de requisitos complementares para a procedência da acção respectiva.
Encontramo-nos aqui perante pressupostos substantivos do direito a ver declarada a propriedade horizontal, ou seja, diante de autênticas condições de procedência da acção.
Não deixa de ser verdade que já tem sido defendido ser suficiente que uma entidade pública - qualquer que ela seja - apure a presença dos requisitos administrativamente previstos para que se possa considerar constituída a propriedade horizontal. E que competiria a Câmara Municipal tal tarefa apenas quando a fonte da propriedade horizontal seja um negócio jurídico, nada obstando a que o tribunal se substitua a essa entidade quando se trate de uma causa constitutiva de índole não negocial[2].
Não subscrevemos esta tese, que é coincidente com a que os apelantes querem fazer vingar com o vertente recurso. Ela mostra-se, aliás, clara e proficientemente repudiada no Ac. do STJ de 29/11/2006, proferido no P. 06ª3355, publicado em www.dgsi.jstj, que vem oportunamente citado no saneador recorrido.
Tal tese é inteiramente incompatível com o que se acha consignado no art.º 1418 do CC, e designadamente, no seu nº 3, parecendo radicar na ideia de que a usucapião não é um título constitutivo da propriedade horizontal
Na verdade, não o é. A usucapião funciona apenas como a situação de facto que permite enquadrar o nascimento do direito de propriedade horizontal.
Mas não é aceitável sustentar que, como a usucapião não é um título, e o art.º 1418 se reporta aos requisitos dos títulos constitutivos da propriedade horizontal, esse preceito não se aplicaria sempre que esta resultasse dessa forma aquisitiva.
Concluímos, por conseguinte, que, de certa maneira, mesmo na propriedade horizontal fundada em usucapião, a sentença que a reconhece também completa ou integra essa fonte constitutiva, assumindo-se ela (a sentença) como o verdadeiro título constitutivo.
De resto, não vemos como um tribunal possa estar em condições de avaliar da regularidade de aspectos técnicos que só as Câmaras tem competência legal para fiscalizar, vistoriar e aprovar.
Em consequência, afigura-se-nos que a propriedade horizontal em questão pressupõe a alegação e prova de que, além dos requisitos referidos no art.º 1415 do CC, o prédio respeita todos os requisitos administrativos necessários, os quais apenas podem ser avaliados e certificados pela Câmara Municipal, nos termos dos art.ºs 4º e 62º a 66º do RJUEU, aprovado pelo DL 555/99 de 16/12, alterado pelo DL 177/2001 de 4 de Junho, sendo, por isso, indispensável que na acção venha alegada essa certificação.
Efectivamente, dispõe o art.º 4º, nº 2, deste diploma:
Estão sujeitas a licença administrativa:
(...)
e) A alteração da utilização de edifícios ou suas fracções em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, quando a mesma não tenha sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativas.
3 — Estão sujeitas a autorização administrativa:
a)(...)
b) (...)
c) (...)
d) (...)
e) (...)
f) A utilização de edifícios ou suas fracções, bem como as alterações à mesma que não se encontrem previstas na alínea e) do número anterior;
g) (...).
Por seu turno, preceitua-se no art.º 66 do mesmo diploma:
Propriedade horizontal
1 — No caso de edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, a licença ou autorização de utilização pode ter por objecto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas fracções autónomas.
2 — A licença ou autorização de utilização só pode ser concedida autonomamente para uma ou mais fracções autónomas quando as partes comuns dos edifícios em que se integram estejam também em condições de serem utilizadas.
3 — Caso o interessado não tenha ainda requerido a certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em regime de propriedade horizontal, tal pedido pode integrar o requerimento de licença ou autorização de utilização.
Revertendo à decisão recorrida constata-se que, confrontada com a não junção pelos AA., no prazo que lhes foi prévia e expressamente concedido, de documento comprovativo da certificação camarária de que o edifício satisfazia os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal, a Sr.ª Juiz julgou o pedido improcedente.
Cremos que, em conformidade com o que antecedentemente foi explanado, não há razão para censurar o entendimento que subjaz a este veredicto.
Não obstante, justificar-se-ia ainda indagar se seria possível à Sr.ª Juiz salvar a acção, intermediando com o convite ao aperfeiçoamento do articulado inicial, no uso dos poderes que lhe eram conferidos pelo art.º 508 do CPC.
Na realidade, no tocante aos requisitos ditos civis da propriedade horizontal, alegaram os AA. no art.º 2º da p.i. que o prédio “é composto por duas fracções, com valor idêntico, sobrepostas, constituindo unidades independentes, distintas e isoladas entre si, cada uma com saída própria para a via pública”.
Porém, diante desta alegação, nada de concreto se evidencia sobre a composição e valor relativo (em permilagem ou percentagem) de cada uma das possíveis fracções, sobre suas áreas, ou sobre forma de saída para a via pública. Nem sequer sobre o destino do andar superior do moinho. Isto é, os AA. omitem completamente as especificações a que o título constitutivo da p. horizontal tem de obedecer, de acordo com o art.º 1418, nºs 1 e 3 do CC, traduzindo-se aquela alegação na simples reprodução mecânica dos conceitos de direito ínsitos na supra referida norma do art.º 1415 do mesmo diploma.
Mas uma vez que os AA. nem sequer alegaram na acção que existia a certificação camarária de conformidade aos requisitos do RGEU e RJUEU da propriedade horizontal que visam ver decretada - visto que, inclusivamente, até se recusaram a juntar o documento comprovativo quando para isso foram notificados - de nada serviria determinar agora que a 1ª instância lançasse mão do mecanismo regulado no art.º 508, nºs 1, al.ª b), e 3, do CPC.
Donde que, não sendo de acolher a questão suscitada, seja de manter a decisão recorrida.
Pelo exposto na improcedência da apelação, confirmam a sentença.
Custas pelos apelantes.
Coimbra, 23 de Outubrode 2012
[1] C. Civil Anotado, 1972, Vol. III, p. 358, em comentário ao artigo 1418.
[2] Paradigmático desta visão é o Ac. da R. do Porto de 30/10/86, publicado na CJ, Ano XI, Tomo 4, p.249-250.