| 281/13.0TBPCV.C2 |  |
PRÉDIO RÚSTICO
PRESSUPOSTOS
CONFINÂNCIA DE PRÉDIOS
PRAZO
EXERCÍCIO DO DIREITO
COMUNICAÇÃO DO PROJETO DE VENDA
RENÚNCIA AO EXERCÍCIO DO DIREITO
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
II- A confinância deve reportar-se ao momento da celebração do negócio da venda e não após a sua consumação, ou seja, só estará em condições de beneficiar e exercer do direito legal de preferência aquele que no momento em que foi vendido o prédio rústico era proprietário de prédio com ele confinante.
III- O direito legal de preferência deve ser exercido, pelo preferente, no prazo de seis meses, contados a partir da data do conhecimento pelo mesmo dos elementos essenciais da alienação, e desde que deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
IV- A comunicação da intenção venda ou do seu projeto (bem assim como a resposta do preferente) tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – o que significa que poderá sê-lo também verbalmente -, sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca.
V- A comunicação ao preferente do projeto venda e das cláusulas do respetivo contrato deve reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente, o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador.
VI- Nesse tipo de ações, enquanto ao autor/preferente incumbe o ónus de prova da verificação dos pressupostos referidos em I, já ao réu-vendedor impende o ónus de demonstrar/provar que deu conhecimento àquele da venda ou da projetada venda e dos seus elementos essenciais, ou então que caducou o direito do mesmo, por não ter sido exercido dentro prazo legalmente estipulado para o efeito.
VII- A renúncia ao direito de preferir tem de ser clara e inequívoca, só devendo ser considerada válida depois de ao preferente ter sido dado conhecimento dos elementos essenciais que envolvem o negócio que está prestes a ser concretizado.
Acordam neste Tribunal da Relação de Coimbra
Relatório
1. Os autores, D... e sua mulher J..., instauraram (em 08/06/2013) contra os réus, A... e sua mulher M... (adiante também designados por 1ºs. réus), A... e mulher C... (adiante também designada por 2ºsª. réus), e O... (adiante também designada por 3ª. ré), todos com os demais sinais dos autos, a presente ação declarativa de condenação, sob forma de processo sumário, pedindo:
a) Que lhes seja reconhecido o direito de preferência em relação à compra do prédio rústico melhor descrito no artº. 2º al. a) da sua petição inicial;
b) E o direito dos mesmos a substituírem-se aos RR. compradores (os 1ºs. RR.) na posição que estes ocupam naquele contrato de compra e venda;
c) E ordenar-se, em consequência, o cancelamento de qualquer registo respeitante àquele prédio, feito com base no dito título;
d) E condenar-se os RR., solidariamente, a pagar aos AA. o montante de €10.500,00, correspondente ao preço das árvores existentes nesse prédio à data da mencionada compra e venda - árvores essas que os RR. compradores cortaram e venderam -, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação dos RR.;
e) E reconhecer-se ainda aos AA. o direito a fazerem sua a nova plantação de eucaliptos existente nesse mesmo prédio levada, entretanto, a efeito pelos RR. compradores, sem que tenham direito a receber, por isso, deles qualquer contrapartida.
Para o efeito, em síntese, alegaram, o seguinte:
Que através do procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis – conhecido por “Casa Pronta” – outorgado na Conservatória do Registo Predial de ..., os 2ºs. RR, outorgando por si, o R. marido ainda na qualidade de procurador da 3ª. R. , declararam vender aos 1ºs. RR. e estes declararam comprar-lhes, os dois prédios rústicos descritos e identificados nas als. a) e b) do artº. 2º. da p.i., pelo preço global de €6.000,00, correspondendo €3.000.00 ao preço de cada um deles.
Prédios esses que se encontravam então totalmente arborizados, com eucaliptos e pinheiros, que os 1ºs. RR depois daquela sua compra mandatam cortar, vendendo-os de seguida.
Por sua vez, os AA. eram (e continuam a ser) então já donos e legítimos possuidores do prédio rústico identificado no artº. 9º desse mesmo seu articulado (inscrito na matriz sob o nº. ...), propriedade essa que se encontra registada a seu favor na C.R.Predial de ..., todavia, mesmo que outro título de aquisição não tivesse, sempre teriam adquirido essa sua propriedade através do instituto da usucapião (alegando para o efeito os correspondente atos posse e de tempo).
Prédio esse seu, com a área de 2.687,00 m2, que apesar de confinar com aquele prédio vendido identificado no artº. 2º al. a) da p.i. (inscrito na matriz sob o nº. ...), com a área de 9.975 m2, não lhes foi dado conhecimento (nomeadamente pelos RR. vendedores) do projeto/intenção de efetuar a aludida venda ou sequer da sua consumação, e muito menos dos respetivos termos do seu clausulado ou condições de venda.
Prédios esse que se destinavam ambos à exploração florestal.
Negócio esse de que os AA. apenas tiveram conhecimento em 15/05/2013, através da sua mandatária, quando esta obteve a certidão da dita escritura.
Para além de pretenderem exercer o respeito direito legal de preferência na aludida venda daquele prédio feita aos 1ºs. RR. (identificado no artº. 2º al. a) da p.i.), pretendem ainda ser ressarcidos dos danos que os mesmos lhes causaram com o corte posterior, levado a efeito por aqueles, das árvores que altura nele existiam, devendo ainda ser-lhes reconhecido o direito de fazerem suas as árvores que nele entretanto aqueles plantaram sem que tenham a obrigação de os indemnizar pelas mesmas.
De qualquer modo, caso os RR. venham a defender que a referida preferência deva abranger os dois prédios vendidos, os AA. estão disponíveis para exercer a mesma com essa amplitude, sendo que então a peticionada indemnização deve reportar-se também aos dois prédios.
Os AA. procederam, no prazo legal, ao depósito do respetivo preço, despesas e emolumentos, IMT e Imposto de Selo.
2. Contestaram todos RR. (os 1ºs. e 2ºs. RR fizeram-no na mesma peça, enquanto que a 3ª. R. o fez autonomamente).
2.1 Na contestação que os 1ºs e 2ºs. RR. apresentaram, os mesmos defenderam-se, por exceção, por impugnação, tendo ainda os 1ºs. RR. contra-atacado por via de dedução de reconvenção (embora o tenham feito por via subsidiária, ou seja, só para o caso da ação vir a ser julgada procedente).
Para o efeito, e em síntese, alegaram/invocaram o seguinte:
Ter havido a impossibilidade de cumprimento da notificação para a preferência, por desconhecimento de que os AA. eram confinantes do prédio em causa, tendo sido, por esse motivo, que publicitaram a intenção de venda do mesmo, através da colocação de anúncios em diversos pontos da localidade;
Por outro lado, os AA.. renunciaram ao direito de preferência, ao terem declarado, em 30/12/2012, que não pretendiam vender, nem comprar mais nenhum terreno, inclusivamente aquele aqui em discussão.
Por outro lado, não dispõem os AA. do invocado direito de preferência, pois que os 1ºs. RR. ao adquirem, no mesmo ato, também a propriedade do prédio identificado no artº. 2º, al. b) da p.i., que confina também com aquele outro descrito na al. a) do artº. 2º. do mesmo articulado, passaram então eles próprios a serem também confinantes do prédio cuja preferência na compra vêm os AA. agora exercer.
Por outro, os prédios adquiridos pelos RR. compradores integraram uma exploração agrícola de tipo familiar (que o exclui o direito de preferência que os AA. pretendem exercer).
Por outro lado ainda, os AA. também não são titulares do aludido direito de preferência, pois que, ao contrário do que alegam, só adquiriram a propriedade daquele seu prédio depois da outorga do contrato de compra e venda acima referido, e que teve por objeto, além de outro, aquele em relação ao qual vêm exercer o seu invocado direito de preferência, sendo que só procederam ao registo desse seu alegado direito de propriedade sobre ele em data também posterior.
Por fim, invocaram ainda atuarem os AA. com abuso de direito por entenderem que o exercício do direito de preferência que pretendem exercer excede manifestamente os limites impostos pelo fim económico do mesmo.
Por último, como acima já deixou referido, e só para o caso da ação proceder, os 1ºs. RR. deduziram pedido reconvencional, peticionando a condenação dos AA., em adição ao montante já pelos mesmos depositado, no pagamento do montante de € 11.962,50 – quantia essa respeitante ao valor das benfeitorias que aqueles realizaram naquele prédio aqui em causa desde a sua aquisição -, acrescido de juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde a data da notificação do pedido reconvencional até efetivo e integral pagamento.
Dai terem no final, pedido a improcedência da ação e, no caso desta proceder, a procedência da reconvenção que os 1ºs. RR. deduziram.
2.2 Na contestação que a 3ª. R. apresentou, a mesma defendeu-se aduzindo, na sua essência, fundamentação idêntica àquela que foi esgrimida pelos 1ºs. e 2ºs. RR., pelo que terminou pugnando pela improcedência da ação, e pela sua absolvição do pedido.
3. Na sua resposta, os AA. rebateram toda a argumentação (de facto e de direito) aduzida pelos RR. em seu favor, pugnando, no final, pela procedência da ação e pela improcedência da reconvenção.
3.1 Aproveitaram ainda os AA. esse seu articulado para ampliarem o pedido, no sentido de se considerar/reconhecer que à data do sobredito negócio (contrato de compra e venda celebrado entre os RR.) os mesmos já haviam adquirido a propriedade daquele seu prédio por via da usucapião.
3.2 Pedido de ampliação esse que, após o exercício do contraditório, foi indeferido pelo despacho proferido em 04/11/2016.
4. Entretanto, em virtude do falecimento dos RR. C..., O..., foram deduzidos - com a instância a ficar suspensa até al acontecer - e decididos os competentes incidentes de habilitação dos seus herdeiros, tendo sido julgados habilitados - com eles a ocuparem, sua substituição, o lugar daqueles na ação -, respetivamente, ...
5. Mais tarde, e após se conceder às partes a possibilidade de se pronunciarem a tal propósito, a então sra. juíza titular do processo, entendendo que os autos já dispunham dos elementos necessários para o efeito, proferiu, em 15/02/2017, despacho saneador/sentença, no qual passando a conhecer do mérito da causa, veio, no final, a julgar – com os fundamentos assentes essencialmente no facto de considerar que os AA. não lograram demonstrar, como lhes competia, serem na altura do dito negócio proprietários de qualquer prédio confinante com aquele em relação ao qual pretendem exercer o direito de preferência – a ação totalmente improcedente, absolvendo os RR. do pedido e, em consequência, julgou “extinta a instância reconvencional por inutilidade superveniente da lide.”
6. Inconformados com tal decisão - impugnando ainda nele o sobredito despacho que indeferira a ampliação do pedido que os mesmos fizeram - os AA. dela interpuseram recurso de apelação para este tribunal de Relação.
Na apreciação desse recurso, o coletivo de juízes que o apreciou, por acórdão de 11/10/2017, transitado em julgado, revogou tal decisão/sentença, ordenando o prosseguimento dos autos, por forma a permitir aos AA. poderem vir a fazer prova em audiência de julgamento dos factos por si alegados conducentes à conclusão de terem adquirido o prédio, de que se arrogam proprietários, por via da usucapião - dado os mesmos se mostrarem controvertidos -, considerando ficar prejudicado conhecimento das demais questões interlocutórias controvertidas suscitadas no recurso.
7. Baixados os autos à 1ª. instância foi designada audiência prévia, onde foi proferido o despacho saneador, considerando válida e regular a instância, procedendo-se depois, além do mais, à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas de prova, sem que tivesse havido qualquer reclamação.
8. Fez-se a instrução do processo, que englobou prova pericial – cujo respetivo relatório se encontra junto a fls. 564/579 do processo físico.
9. Mais tarde realizou-se a audiência de discussão e julgamento (com a gravação da prova), que se prolongou ao longo de 6 sessões.
10. Seguiu-se a prolação da sentença que, no final, decidiu nos seguintes termos:
« (…) Em face do exposto e tudo ponderado, o Tribunal decide julgar:
A) a presente acção procedente, por provada, e em consequência:
1. Reconhecer-se o direito de preferência dos AA. D... e J... em relação ao prédio rústico, sito no lugar do ..., composto por eucaliptal, com a área de 9.975,00 m2, a confrontar ..., inscrito na referida freguesia sob o artigo ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...;
2. Reconhecer-se o direito dos AA. D... e J... se substituírem aos RR. compradores, na posição que estes ocupam no contrato de compra e venda referente ao dito título, por força do seu direito de preferência, ficando o prédio a pertencer-lhes, substituindo-lhes, em consequência, no respetivo registo;
3. Condenar-se os RR. compradores (A... e esposa M...), solidariamente, a pagar aos AA. o valor correspondente das árvores existentes no mencionado prédio, à data da compra e venda em apreço, que cortaram e venderam, cujo montante se relega para incidente de liquidação, fixando-se como limite máximo (por manifesto lapso de escrita dizemos nós omitiu-se esta expressão sublinhada, mas que tal resulta claramente do que expressamente consta, a esse respeito, na fundamentação de direito – vide fls. 661 do processo físico) o montante do valor do pedido em apreço (€10.500,00), quantia essa que apurada será acrescida dos juros de mora a contar dessa liquidação, absolvendo-se os demais RR. deste pedido;
B) Julgar procedente o pedido reconvencional deduzido pelos 1ºs. RR e, em consequência, condenar os AA. reconvindos a pagar àqueles indemnização, resultante do investimento por aqueles realizado no aludido prédio, montante esse que se relega para incidente de liquidação, e que será o menor dos valores apurado entre o custo real das benfeitorias já apurado (€2.314,13) e a valorização do prédio em apreço decorrente daquelas benfeitorias, quantia essa que apurada será acrescida dos juros de mora a contar dessa liquidação.
Custas da acção pelos RR. (art. 527º nº 2 do CPC).
Custas da reconvenção pelos AA. (art. 527º do CPC). »
11. Inconformados com tal sentença, dela apelaram os 1ºs. RR. tendo concluído as suas alegações de recurso (na versão das novas conclusões mais sintetizadas apresentadas – a fls. 740/745 do processo físico – na sequência do despacho do relator que os convidara, à luz do disposto no artº. 639º, nºs. 1 e 3, do nCPC, para o efeito) nos seguintes termos:
...
12. Contra-alegaram os autores, os quais nas suas conclusões (pois que não responderam àquelas novas apresentadas pelos RR./apelantes), começaram por suscitar, como questão prévia, o não conhecimento do recurso invocando como fundamento dessa asserção – de forma algo confusa, e salvo sempre o devido respeito -, como se depreende da jurisprudência que ali citada (a nosso ver de forma despropositada para o caso), constituírem as conclusões de recurso dos apelantes uma réplica do corpo das alegações que as precedem, sem qualquer síntese, e daí concluírem que os mesmos não cumpriram o ónus de alegar, sem que haja lugar ao convite de aperfeiçoamento doas mesmas.
Adiante-se, desde já, - para não despender à frente mais tempo com a análise dessa questão - que após as novas conclusões (mais sintetizadas) apresentadas pelos apelantes na sequência do convite do relator formulado para o efeito, à luz do dispositivo legal atrás referido, e calcorreando o seu teor, é manifesto, salvo o devido respeito, carecer de qualquer respaldo legal a referida pretensão dos apelados, não se vislumbrando razão suficientemente válida para não conhecer do recurso.
Depois dessa questão prévia os AA./apelados pugnam pela improcedência total do recurso e pela manutenção integral do julgado.
13. Corridos que foram os vistos legais, cumpre-nos, agora, apreciar e decidir.
II- Fundamentação
1. Do objeto do recurso.
1. Como é sabido, e é pacífico, é pelas conclusões das alegações dos recorrentes que se fixa e delimita o objeto dos recursos, pelo que o tribunal de recurso não poderá conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (cfr. artºs. 635º, nº. 4, e 639º, nº. 1, e 608º, nº. 2, do CPC).
Ora, da leitura das conclusões das alegações dos 1ºs. RR./recorrentes, verifica-se que as questões que nos cumpre aqui apreciar são as seguintes:
a) Da nulidade da sentença;
b) Da impugnação/alteração da decisão da matéria de facto;
c) Do direito ou não dos AA. preferirem na compra da venda que foi feita do prédio rústico a que se reporta a presente ação.
2. Pelo tribunal da 1ª. instância foram dados como provados os seguintes factos (respeitando-se a ordem de descrição, a sua numeração e a sua ortografia que constam da sentença, até para melhore compreensão da impugnação deduzida à decisão da matéria de facto):
A) Factos Provados
...
B) Factos não provados:
...
3. Quanto à 1ª. questão.
- Na nulidade da sentença
No final das suas conclusões de recurso (acima transcritas), entre as normas que os RR./apelantes indicam que como tendo sido violadas encontra-se o artº. 615º, nº1, al. d) do nCPC.
Importa, desde já, e antes de mais, deixar expresso que muito embora a presente ação tenha sido instaurada ainda em plena vigência do anterior CPC de 61, todavia, passou a ser-lhe a aplicável, a dada altura, o nCPC aprovado pela Lei nº. 41/2013, de 26/06, entrado em vigor em 01/09/2013 (cfr. artºs. 5, nº. 1 - e nºs. 2 e 3, referente às situações de exceção aí previstas, que aqui não estão em causa -, e 8º dessa lei, , sendo certo, que no final do da audiência prévia a que se alude no ponto 7. do Relatório, a sra. juíza a quo ordenou a notificação das partes nos termos e para o efeitos do disposto no nº. 4 daquele primeiro normativo legal).
O que significa que a referida questão, e bem as demais de natureza processual que venham a ser referenciadas, sem a indicação em contrário, serão apreciadas á luz do atual CPC.
Posto isto, avancemos.
Preceitua o citado artº. 615º, nº 1, al. d), que “é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não poderia tomar conhecimento”.
Embora não o tenham feito de forma expressa, os apelantes ao invocarem a violação, pelo tribunal a quo, de tal normativo, estão, pelo menos de forma implícita, a arguir a nulidade da sentença proferida pelo mesmo.
Da leitura das conclusões de recurso (cfr. conclusões 27ª, 28ª e 29ª), extrai-se que os RR./apelantes fundamentam essa alegada nulidade na circunstância de o tribunal a quo não ter feito refletir nem na matéria de facto provada, nem à matéria de facto não provada (apesar de tal constar dos temas prova enunciados) se os prédios inscritos na matriz sob os artigos ... (e que se reportam, esclarecemos nós, àqueles dois prédios vendidos aos 1ºs. RR. pelos demais RR., sendo que é em relação ao prédio inscrito naquele 1º. artigo da matriz que os AA. pretendem, em primeira linha, e através da presente ação, exercer o direito de preferência na sua aquisição/compra) confrontam/confinam um com o outro, o que configura, na opinião dos apelantes, uma omissão de pronúncia por parte daquele tribunal, entendendo, todavia, os mesmos que, face à prova que indicam, tal facto dever ser dado como provado.
Apreciando.
Como é sabido, as nulidades da sentença encontram-se taxativamente previstas no artº. 615º CPC – e entre, entre elas. aquelas decorrentes da situação prevista na al. d) do seu nº 1 -, e têm a ver com vícios estruturais ou intrínsecos da sentença, também conhecidos por erros de atividade ou de construção da própria sentença, que não se confundem com eventual erro de julgamento de facto e/ou de direito.
Como decorre de tal norma (al. d) do nº 1 do citado artº 615º), o vício que afeta a decisão advém de uma omissão (1º. segmento da norma) ou de um excesso de pronúncia (2º. segmento da norma).
É na violação do 1º. segmento (omissão de pronúncia) desse normativo legal que, como vimos, os apelantes suportam o invocado vício de nulidade da sentença.
Preceito legal esse que deve ser articulado com o nº 2 do artº 608º do nCPC (que no fundo reproduz o artº. 660º do revogado CPC61), onde se dispõe que “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo não se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
Impõe-se ali um duplo ónus ao julgador, o primeiro traduzido no dever de resolver todas as questões que sejam submetidas à sua apreciação pelas partes (salvo aquelas cuja decisão vier a ficar prejudicada pela solução dada antes a outras), e o segundo traduzido no dever de não ir além do conhecimento dessas questões suscitadas pelas partes (a não ser que a lei lhe permita ou imponha o seu conhecimento oficioso).
Como constitui communis opinio, o conceito de “questões”, a que ali se refere o legislador, abrange somente as concretas controvérsias centrais a dirimir, aferidas em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, ou seja, abrange tão somente as pretensões deduzidas em termos do pedido ou da causa de pedir ou as exceções aduzidas capazes de levar à improcedência desse pedido, delas sendo excluídos os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes (vide, por todos, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “ Código de Processo Civil Anotado, vol. 2º., 3ª. Ed., Almedina, págs. 713/714 e 737.”).
Posto isto, a invocada nulidade da sentença deve improceder, por duas ordens de razões e a saber:
Como no início deixámos sublinhado, as nulidades previstas no citado artº. 615º do CPC têm a ver com vícios estruturais ou intrínsecos da sentença, e que não se confundem com eventual erro de julgamento de facto e/ou de direito.
Ora, como se extrai daquilo que aduzem os apelantes, e que atrás se deixou exarado, estamos perante um alegado erro de julgamento da matéria de facto, derivado de o tribunal a quo, nesse julgamento, não ter tomado em consideração o sobredito facto (entendendo os mesmos que deveria ter sido dado como provado – adiante-se, como veremos na apreciação da questão seguinte, entre os factos que os apelantes impugnam expressamente no que se refere à decisão de facto proferida pelo dito tribunal consta aquele referido facto, defendendo que o mesmo deveria ser dado como provado). E tal bastaria só por si para levar à improcedência da invocada nulidade da sentença.
E depois ainda porque o fundamento que os apelantes aduzem para suportar a invocada nulidade não se integra no conceito de questão tal como supra o deixámos definido (o facto sobre o qual que os AA. alegam não ter havido pronúncia por parte do tribunal a quo, e em relação ao qual pretendem que seja dado como provado, integra-se, enquanto tal, tão somente na defesa por exceção por eles aduzida ao defenderem não disporem os AA. do direito de preferirem na compra do aludido prédio, devido à circunstância de, ao terem adquirido os dois aludidos prédios e de os mesmos serem entre si confinantes, passaram a ter o direito preferir nessa compra/aquisição do prédio; questão essa sim, que tem a ver como julgamento de direito e não com o julgamento de facto, a conhecer pelo tribunal sobre tal alegado/invocado direito, e sobre a qual o mesmo se veio a pronunciar especifica e expressamente – cfr. fls. 652/653 da sentença junta ao processo físico -, concluindo, mesmo a verificar-se essa alegada confinância entre esses dois prédios adquiridos/comprados na mesma altura pelos ora apelantes, não lhes conferir, e dado o momento em que aquela (só) passou a ocorrer/acontecer, o referido direito legal de preferir, e nessa medida não há omissão de pronúncia sobre tal questão).
Não padece, pois, a sentença do apontado vício de nulidade.
4. Quanto à 2ª. questão.
- Da impugnação/alteração da decisão da matéria de facto.
...
Desse modo, e face tal alteração (ainda que muito ligeira), passaremos a descrever os factos a ter como definitivamente provados.
5. Os factos (definitivos) provados (mantendo-se, quanto a eles, a mesma numeração e ortografia foi usada pela 1ª. instância):
...
6. Quanto à 3ª. questão.
- Do direito ou não dos AA. preferirem na compra da venda que foi feita do prédio rústico a que se reporta a presente ação.
Essa questão reconduz-se, in casu, a saber se estão ou não verificados os pressupostos que permitem aos AA. preferirem na compra da venda que foi feita aos 1ºs. RR. (pelos restantes) do prédio rústico a que se reporta o ponto 13 al. a) dos factos provados (pois que o segmento decisório da sentença que atribuiu aos AA. e aos RR./apelantes as indemnizações ali fixadas não é posto diretamente em causa no recurso, e daí que a sua manutenção ou não está dependente da resposta que vier a ser dada a tal questão).
A essa questão o tribunal a quo respondeu/concluiu, na sentença recorrida, afirmativamente (entendimento esse perfilhado pelos AA. apelados nas suas contra-alegações de recurso), defendendo os RR./apelantes (pelas razões que aduzem nas suas conclusões de recurso acima transcritas) entendimento contrário.
Apreciemos.
Como ressalta do que se deixou expresso no Relatório, com a presente ação pretendem os autores exercer o direito de preferência na compra/venda do prédio rústico, id. no ponto 13. al. a) dos factos provados, que os restantes réus fizeram aos 1ºs. réus/ora apelantes, com o fundamento, em síntese, de esse prédio confinar com aquele seu prédio id. no ponto 1. dos factos provados (aos quais nos referiremos sempre doravante nos limitarmos somente a indicar o ponto sem qualquer outra indicação), ambos inferiores à unidade de cultura fixada para a zona em que situam, e dessa venda (projeto e respetivas cláusulas) não lhes ter sido dada a conhecer.
Preceitua o artigo 1380º, nº 1, do Cód. Civil - cuja redação, saída da 2.ª revisão ministerial de 1966, alterou o regime e a doutrina introduzida sobre a questão do emparcelamento estabelecida pelo nº 1 da Base VI da Lei n.º 2116 - que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
Como é sabido, com o direito de preferência estabelecido em tal normativo a favor dos proprietários de terrenos confinantes visou-se, no fundo, obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas, em que predomina o minifúndio, com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, favorecendo a recomposição de áreas rurais mínimas, por forma a maximizar, assim, a rentabilidade económica da sua exploração agrícola. Ou seja, e por outras palavras, o direito de preferência fundado na confinância de prédios (artº. 1380º do CC) insere-se num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, visando, assim, fomentar o seu emparcelamento.
Numa leitura simplista daquele citado texto legal, desacompanhada de qualquer outro elemento, resulta, por um lado, que o requisito da área inferior à unidade de cultura passa a referir-se ostensivamente não apenas ao prédio rústico alienado mas a ambos os prédios confinantes; e, por outro, afirma-se explicitamente que o direito de preferência em causa é um direito recíproco de prelação, que liga os titulares de todos os prédios confinantes.
Passados, porém, mais de 20 anos sobre a publicação e a entrada em vigor do Cód. Civil, veio o DL nº. 348/88, de 25/10, rever o problema do emparcelamento rural em geral e aproveitar a oportunidade para modificar de novo o regime legal relacionado com os minifúndios.
Diploma esse que passou a preceituar no seu artº. 18º, nº 1, que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior á unidade de cultura”. (sublinhado nosso)
Normativo esse, de redação manifestamente pouco feliz, que veio, após a sua publicação, lançar alguma confusão, não apenas pelo seu texto como também pela sua relação com a acima citada norma do Cód. Civil, na doutrina e jurisprudência, originando, sobretudo ab initio, interpretações dispares sobre os pressupostos do direito legal de preferência baseado na confinância de prédios rústicos (vide a propósito, e por todos, o prof. A. Varela, in “RLJ, Ano 127º, nº. 3849, pág. 370”).
Porém, com o tempo, tais dissonâncias foram-se esbatendo, sendo hoje entendimento dominante que a preferência legal remodelada pelo citado DL nº. 348/88 continua a ser um direito recíproco de prelação, que tanto se aplica à venda de minifúndios como à alienação de prédios rústicos de área superior à unidade de cultura, e que aproveita ao mesmo tempo, quer aos donos dos minifúndios, quer aos titulares de prédios com área superior à unidade de cultura, contanto que um deles – o titular da preferência ou o obrigado à preferência - sejam proprietários de um minifúndio. Ou seja, por outras palavras, e através do apelo ao elemento teleológico e a uma interpretação restritiva do citado normativo daquele referido diploma, passou a entender-se que é de conceder o direito de preferência reciproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro (vide, por todos, os profs. A. Varela, in “Ob. cit., n.º 3847, pág. 308 e ss”; H. Mesquita, in “Parecer publicado na CJ, ano XVI, pág. 37 e ss”; Galvão Teles, in “Revista O Direito, ano 124, pág. 7”; e Ac.do STJ de 13.10.1993, in “CJ, Acs. do STJ, Ano I, T3 – 64”).
Diga-se ainda que constitui hoje entendimento pacífico não constituir pressuposto do exercício do referido direito de preferência que os prédios confinantes envolvidos no exercício de direito de preferência apesentem uma unidade ou identidade de culturas (cfr., por todos, Assento do STJ de 18/3/86, in “BMJ 355, pág.121”, hoje com valor de Ac. UJ – nos termos do estatuído no artº. 17º, nº. 2, do DL nº. 329-A/95, de 12/12).
Adiante-se, desde já, também que dado o tipo e natureza dos terrenos envolvidos e aqui em discussão, e dada a sua localização (no distrito de Coimbra), a área respetiva da unidade de cultura fixada para essa zona é de 2 hectares (cfr. Portaria n.º 202/70, de 21/04, ex vi artº. 53 do DL nº. 103/90, de 22/03).
Feitos tai esclarecimentos, pode, assim, dizer-se que são pressupostos do direito legal de preferência previsto no citado artº. 1380º, nº 1, do CC:
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Vejamos então, e desde logo, se, à luz dos factos apurados tais pressupostos legais se mostram (ou não) verificados in casu?
É inquestionável que o primeiro daqueles pressupostos legais se mostra preenchido, pois que o prédio em relação ao qual os AA. pretendem exercer o direito de preferência. inscrito na matriz predial sob o artº ..., foi vendido (conjuntamente com um outro, inscrito na matriz predial sob o artº...) aos 1ºs. RR. pelos 2ºs. e 3ºs. RR. (cfr. ponto 13 al. a) ).
E quanto ao 2º. desses pressupostos legais (“Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado”)?
Da conjugação da matéria fáctica apurada (cfr. pontos 1. a 12., e 23. a 27), chega-se também à conclusão, tal como concluiu o tribunal a quo, que esse pressuposto se mostra verificado. Na verdade, da conjugação dessa matéria factual é de extrair não só a conclusão de que os AA. são proprietários do prédio rústico id. no ponto 1. (inscrito na matriz predial sob o artº...), por terem adquirido a sua propriedade, desde logo, por usucapião (e independentemente sequer da presunção registral de titularidade que de que, à luz do artº. 7º do CRP, beneficiam e que não foi elidida), como também que esse seu prédio confinava (e confina) com aquele prédio id. no ponto 13. al. a) (inscrito na matriz predial sob o artº...) na altura que o mesmo foi vendido aos 1ºs. RR., pelos. 2ºs. e 3ºs. RR. .
Dado o acerto, a nosso ver, da esmiuçada fundamentação jurídica aduzida para o efeito pelo tribunal a quo, na sentença recorrida, para ela nos remetemos.
E daí conclusão da verificação daquele 2º. pressuposto legal.
E quanto ao 3º. desses pressupostos legais (“Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura”)?
Da perscrutação da matéria factual apurada a esse respeito (cfr. pontos 1. e 13 al. a)), facilmente, a nosso ver, é de concluir que o mesmo também se mostra verificado, pois que dela ressalta que ambos os referidos prédios têm uma área inferior à unidade de cultura fixada (e que se cifra em 2 hectares, como acima já deixamos referenciado) para a zona em que se situam (sendo certo que, como supra deixámos plasmado - e ao contrário do entendimento que parece ser perfilhado, a esse respeito, pelo tribunal a quo –, bastaria que tal sucedesse em relação apenas a um daqueles prédios confinantes envolvidos).
E quanto ao 4º. dos aludidos pressupostos legais (“Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante”)?
Da matéria factual apurada não resulta que os RR. compradores fossem então (na altura do negócio da compra) proprietários de qualquer prédio rústico no local que fosse confinante com aquele aqui em causa, identificado no ponto 13. al. a)., antes ressalta mesmo o contrário, ou seja, ficou provado que o não eram (cfr. ponto 45.)
Para defender a inexistência do referido pressuposto legal por parte dos AA. (excluindo assim, o direito de preferência que pretendem exercer), e em seu benefício (no sentido de também eles gozarem do direito de preferência na compra do aludido prédio), alegaram os RR./apelantes que na mesma altura do referido negócio também compraram aos mesmos RR. vendedores o prédio id. no ponto 13. al. b), que confina com aquele prédio id. no artº. 13. al. a), tendo ambos uma área inferior à unidade de cultura.
Porém, e salvo o devido respeito, tal pretensão dos apelantes está condenada ao insucesso. Desde logo, porque (e como ressalta da apreciação da impugnação à decisão da matéria de facto fixada pelo tribunal a quo) os RR./apelantes não lograram provar essa alegada confinância entre esses dois aludidos prédios que adquiriram/compraram naquela mesma ocasião aos RR. vendedores, e depois porque, mesmo que ficasse provada essa confinância entre tais prédios, a mesma não poderia relevar para o efeito, pois que, a nosso ver, e como decorre da leitura do citado artº. 1380º, e da lógica natural das coisas, essa confinância deve reportar-se ao momento da celebração do negócio da venda (e mais concretamente ao momento em que os vendedores projetaram/decidiram proceder à venda do prédio), e não após a sua consumação, ou seja, só estarão em condições de beneficiar e exercer do direito legal de preferência aqueles que no momento em que foi vendido o prédio rústico eram proprietários de prédios com ele confinantes.
Por nos revermos na argumentação jurídica aduzida esse propósito pelo tribunal a quo (com convocação de pertinente doutrina e jurisprudência), na sentença recorrida, para ela nos remetemos ainda.
Termos, pois, em que se conclui também da verificação daquele 4º. pressuposto legal, e com ele de todos aqueles pressupostos legais primários de que dependia, ab initio, o direito dos AA. de preferirem na compra da venda do aludido prédio rústico vendidos pelos 2ºs. e 3ºs. RR. aos 1ºs. RR. .
Aqui chegados, convirá avançar e indagar se estão verificados outros pressupostos legais do reconhecimento de tal direito aos autores ou se ocorre algum obstáculo legal que a isso impeça.
Dispõe ainda o nº. 4 do citado artº 1380º que “é aplicável neste artigo o disposto nos artigos 416º. a 418º. e 1410º., com as necessárias adaptações”.
Para o efeito que aqui nos interessa estatui o artº. 416º do CC que “Querendo vender a coisa que é objecto de pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respectivo contrato” (nº. 1), e que “Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade...” (nº. 2). (sublinhado nosso)
Por sua vez, nos termos do disposto no artº. 1410º, nº 1, daquele mesmo diploma legal, “o comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda...tem o direito de haver para si a quota alienada contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
Resulta, desde logo, deste último normativo, que os preferentes, a quem não se deu conhecimento da venda (nos termos do disposto no artº. 416º ex vi artº. 1380º, nºs 1) e 4), têm o direito de haver para si o prédio vendido, contanto que o requeiram no prazo de seis meses, a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositem o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Não há dúvidas de que o prazo de 6 meses estatuído no citado artº 1410º, nº 1, é um prazo de caducidade (cfr. artº. 298º, nº. 2, e, por todos, ainda os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado, Coimbra, Editora, 2ª ed., 3ª Vol., pág. 372”).
Como resulta do disposto das disposições conjugadas dos artºs. 342º, nº 2, e 343º, nº 2, e tal como, aliás, vem constituindo entendimento dominante, neste tipo de ações é sobre o réu-vendedor que impende o ónus de demonstrar que caducou o direito do autor e bem assim que comunicou ou deu conhecimento ao preferente da venda ou da projetada venda (vide ainda, por todos, Ac. da RC de 20/9/1988, in “BMJ 379 – 647”; Ac. da RC de 16/2/1994, in “BMJ 434 – 693”; Ac. do STJ de 14/3/1996, in “BMJ 454 – 706”; Ac. do STJ de 2/7/10/82, in “CJ, 1981, T4 – 217 e Ac. RE de 12/7/89, in “BMJ 389 – 667”).
Constitui hoje entendimento praticamente pacífico que a comunicação da venda ou do seu projeto (bem assim como a resposta do preferente) tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – o que significa que poderá sê-lo também verbalmente -, sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca (vide, por todos, Batista Lopes, in “Compra e Venda, pág. 324 e ss”; Vaz Serra, in “RLJ, 123 – 313”; Ac. do STJ de 8/11/1994, in “BMJ 441 – 250”; Ac. Ac. do STJ de 27/7/79, in “BMJ 289 - 331”; Ac. RP de 26/6/1991, in “CJ, Ano XVI, T3 – 267”; Ac. RP de 28/11/89, in “CJ, Ano XIV, T5 – 197”).
Constitui igualmente entendimento dominante que a comunicação do “projeto venda” e das “cláusulas do respetivo contrato” a que se alude no citado artº. 416º, n.º 1, deve reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador (que são hoje pacificamente considerados como os elementos essenciais de um negócio e de que o preferente deve tomar conhecimento), não bastando, assim, a simples a comunicação da intenção de vender e nem uma comunicação genérica ou vaga dessa venda ou de alguns daqueles seus elementos considerados essenciais. Por outro lado, tal comunicação deve ser levada ao conhecimento de todos os proprietários ou comproprietários de terrenos confinantes com aquele que se quer vender. (Vide, entre muitos outros, os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Antodado, 2ª ed. revista, Coimbra Editora, págs. 372/373”; o prof. Almeida Costa, in ““Obrigações, 3ª ed., pág. 298, nota 1”; Ac. do STJ de 11/3/92, in “BMJ 415 - 569”; Ac. do STJ de 14/3/1996, in “BMJ 454 – 706”; Ac. do STJ de 22/2/1984, in “BMJ 334 - 473”; Ac. da RP de 21/1986, in “BMJ 353 – 510”; Ac. da RC de 15/6/89, in “388 - 479”; Ac. da RC de 28/2/1990, in “BMJ 394-542”; Ac. RE de 26/9/1991, in «BMJ 409 – 889" ; Ac. da RLx de 13/10/94, in «CJ, Ano XIX, T4 – 110 »; Ac. do STJ de 15/6/1998, in “BMJ 388 – 479”; Ac. da RP de 14/7/1988, in “CJ, Ano XIII, T4 – 171» e Ac. da RP de 15/11/83, in “BMJ 331 – 603”).
Por outro lado, é também sabido, e resulta do citado artº. 1410º, nº 1, do CC, que o depósito do preço de que aí se fala é uma condição ou pressuposto do exercício da ação preferência, e a sua não efetivação dentro do prazo ali estipulado determina também a caducidade do direito (vide ainda, por todos, Ac. do STJ de 17/6/1999, in “CJ, Acs do STJ, Ano VII, T2- 150”).
Muito embora não se trate de uma questão de todo pacífica, vem, todavia, hoje constituindo entendimento dominante da nossa jurisprudência, e sobretudo do nosso mais alto tribunal, e ao qual vimos aderindo, que a expressão “preço devido” a que se refere o citado artº. 1410º, nº 1, apenas diz respeito à contraprestação paga, tout court, pelo adquirente ao vendedor/alienante, ou seja ao custo monetário correspondente ao valor da coisa alienada, não abrangendo, assim, quaisquer outro tipo de despesas, relacionadas ou ocasionadas pelo negócio, as quais a existirem, e a não terem sido depositadas, devem ser reclamadas pelo credor por via reconvencional ou em ação própria. (Vide neste sentido, e por todos, Acs. do STJ de 22/2/2005, in “CJ, Acs. do STJ Ano XIII, T1 – 92”; de 7/3/95 e de 17/3/93, in “www.dgsi.pt/jstj”; de 2/3/99, in “Agravo nº. 24/99, 1ª. sec.”; de 9/11/2004, in “Revista nº. 3373/04”; de 13/3/2003, in “Revista nº. 288/03, 2ª. sec.” e de 19/4/2001, in “Revista nº. 270/01, 7ª. sec.” e Acs. da RC de 18/10/94 e de 7/6/94, respetivamente, in “BMJ 440 – 552 e BMJ 438 – 558” e o prof. Oliveira Ascensão, in “Rev. Trib. 93 - 147”).
Tendo presentes as considerações que se deixaram expendidas, avancemos, de forma ainda mais decisiva, para a resolução do caso em apreço.
Compulsando a matéria fáctica apurada, facilmente se constata que os RR. (sobretudo os vendedores) não lograram provar, como lhes competia, que tivessem comunicado ou dado conhecimento aos autores da venda do prédio em causa, e muito menos que lhes tivesse sido dado conhecimento dos elementos essenciais, acima aludidos, que envolveram o respetivo negócio. Ao invés, foi ainda feita prova do contrário (cfr. ponto 45.)
Invocam os RR./ora apelantes que os RR. vendedores não o fizeram porque estavam impossibilitados de o fazer, isto é, de notificar os AA. para exercerem a preferência devido ao facto de desconhecerem então quem eram os proprietários do prédio confinante de que aqueles se arrogam.
A tal objeção o tribunal a quo respondeu nos seguintes termos:
« (…) A comunicação para a preferência pode ser efectuada judicialmente (art. 1028º e ss. do C.P.Civil) ou extrajudicialmente, sendo que nesse caso o artigo 416º do C.Civ. não estatui qualquer forma especial, podendo sê-lo por qualquer meio, desde que contenha todos os elementos necessários à decisão do preferente, aí se incluindo necessariamente o preço e a forma de pagamento do mesmo.
A propósito dos elementos essenciais que deverão constar na notificação para a preferência, refere-se no Ac. TRE de 20/10/2016 (proc. nº 474/14.2T8FAR.E1, disponível em www.dgsi.pt) que “o aviso para preferir deve conter todos os elementos que, face ao interesse objectivo e subjectivo do titular do direito de preferência, sejam necessários para uma correcta formação da vontade de exercer ou não a opção de preferência. De acordo com a jurisprudência dominante, a comunicação deve conter a indicação da data prevista para a outorga do contrato, o preço e demais cláusulas do contrato que revista conteúdo patrimonial, o prazo para o exercício da preferência, a menção das condições de pagamento e nalguns casos, quando haja um interesse relevante e objectivamente cognoscível pelo obrigado à preferência, o nome do terceiro.
Vejamos o caso em concreto.
In casu, do acervo de factos dados como provados, inexiste qualquer factualidade que fundamente qualquer impossibilidade no cumprimento da notificação/comunicação aos AA. para exercer o seu direito de preferência.
Efetivamente, crê-se que a circunstância dos RR. vendedores não conhecerem os AA. não invalida o cumprimento de tal obrigação legal, sendo certo que é aos próprios que incumbe averiguar a identidade dos confinantes e optar pela forma de comunicação de tal projecto de venda, quer seja extrajudicialmente, quer seja judicialmente, neste caso designadamente para os casos em que, por qualquer circunstância, não consigam obter todos os elementos necessários a essa mesma comunicação.
Além do mais, sempre haverá que referir não só que, tal como decorre do facto 13 (e não 10, como por manifesto lapso, já acima assinalado, se escreveu) dado como provado, à data da celebração da escritura de compra e venda em apreço, consta já da respectiva descrição do prédio sob o art. ..., que o mesmo é confiante, entre outros, a poente com D..., ou seja com o aqui A., não podendo de forma alguma os RR. vendedores invocar o desconhecimento da identidade deste seu confiante, mas também que resulta, dos pontos 22 a 24 dos factos provados, que o próprio R. comprador, sem nunca ter sido proprietário de qualquer terreno naquela zona, logo após a compra em apreço, de forma singela, apenas por necessitar de saber quais as extremas dos prédios que houvera adquirido, conseguiu apurar, junto de um proprietário de terrenos sitos também naquele local, que o A. era confinante desse seu prédio.
Finalmente, quanto ao dito “anúncio” aposto por um dos R. vendedores, tal como resulta provado nos pontos 18 e 19 dos factos provados, sempre haverá referir que o mesmo é absolutamente irrelevante e mesmo ineficaz para efeitos de comunicação da preferência, porquanto o mesmo consubstancia uma mera publicidade de venda e nada mais, a qual, como se referiu anteriormente, não sendo um projecto de venda (preço, forma de pagamento, prazos para celebração do negócio e mesmo eventualmente quem é o terceiro interessado em adquirir tal prédio), não permite dar como realizada tal comunicação. A este propósito, concorda-se na íntegra com o entendimento propugnado no Ac. STJ 27/11/2018 proc. nº 14589/17.1T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, onde se refere que “a comunicação ou notificação para preferir é mais que uma simples proposta para contratar, já que o preferente pode não aceitar a proposta para contratar e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência. A identificação do comprador e o preço a pagar, discriminado por cada um dos prédios projectados vender, constituem os elementos decisivos para a formação da vontade de contratar, na específica preferência do confinante. Se não existe comunicação do concreto projecto de venda, não existe possibilidade de abdicar expressamente do direito de preferência (renúncia), ou de o ver extinto em consequência de inacção do respectivo titular durante determinado período de tempo – caducidade” (nesse sentido, vide igualmente Ac. TRP 18/06/2008 proc. 0823239, disponível no mesmo sítio
Improcede igualmente esta exceção. (…) »
Revemo-nos em tal argumentação – até porque uma parte dela está em sintonia com aquilo que já atrás deixamos expendido -, e por isso para ela nos remetemos, e tanto mais que os factos apurados a tal respeito (cfr. ponto 17. a 20.), não permitem, a nosso ver, chegar a conclusão diversa.
Invocam ainda os RR./apelantes (tal como já o haviam feito, bem como os demais RR., na contestação à ação) terem os AA. renunciado ao direito de preferirem na compra do dito prédio, e que agora vêm exercer através da presente ação. Exceção essa que extraem dos factos 28 a 30 dados como provados, ou seja, de, na sequência da conversa aí referida, os mesmos terem dito então que não pretendiam vender ou comprar qualquer prédio, quando o R. perguntou aos AA. se não admitiam vender-lhe aquele seu prédio de que se reclamam proprietários.
Importa, desde já, referenciar, por um lado, que tal foi dito (ponto 30.) tão somente pelo A. marido, e, por outro lado, que tal conversa ocorreu somente entre o R. marido e os AA, e, por fim, que tal aconteceu já depois de ter sido consumado o aludido negócio em que os 1ºs. RR. compraram o sobredito prédio.
O tribunal a quo fundamentou a sua decisão de julgar improcedente tal exceção nos seguintes termos:
« (…) Ora, para que se pudesse equacionar uma renúncia ao direito de preferência, necessário se tornaria não só que a mesma tivesse ocorrido antes da realização da venda em apreço, aquando da apresentação do projeto de venda em causa pelos vendedores aos preferentes, mas também que essa transação se assumisse como precisa, certa e concreta, não podendo ser “uma manifestação ocasional de desinteresse por uma vaga proposta/projeto, de venda (cfr. Ac. STJ de 85.12.03 in B. 352/345 e, na doutrina, por todos, H. Mesquita in RLJ 126/62 e 82-83).
Deste modo, uma vez que a abdicação do direito de opção só poderá suceder caso a comunicação fosse efetuada pelo obrigado à preferência e/ou se manifestada a vontade perante o projetado adquirente e criada nele a convicção da renúncia, face à factualidade dada como provada, verifica-se de nenhuma das situações sucedeu no caso em apreço, tendo a invocada conversa ocorrido já após a realização do negócio em apreço e do registo de propriedade em nome dos RR. compradores.
Termos em que, face ao exposto, além das exceções supra apreciadas julgadas improcedentes, também esta improcede e, em consequência, resulta necessariamente prejudicada a apreciação do invocado abuso de direito dos AA. na presente situação, porquanto os mesmos actuam no exercício legítimo de um direito potestativo que lhes é legalmente atribuído, atenta a sua qualidade de confiantes. (…) ».
Mais uma vez revemo-nos em tal fundamentação que conduziu à improcedência da aludida exceção.
Em reforço, para além do que atrás já deixámos referido, diremos ainda:
Tem vindo a boa jurisprudência defendendo que a renúncia ao direito de preferir tem de ser clara e inequívoca, e que ela só deverá ser considerada válida depois de ao preferente ter sido dado conhecimento dos elementos essenciais que envolvem o negócio que concretamente está prestes a ser concretizado. É que só na posse de tais elementos é que se poderia dizer estar ele em condições de, conscientemente, poder formar a sua vontade, quer no sentido de aceitar realizar o negócio, quer no sentido de não preferir no mesmo. Até lá, ou seja, até à verificação de tais pressupostos deve ter-se como ineficaz qualquer renúncia antecipada do direito de preferir (vide, por todos, Ac. da RC de 23/4/1996, in “BMJ 456 – 511”; Ac. da RC de 27/5/1982, in “CJ, Ano VII, T3 – 53”, Ac. da RC de 27/5/1982, in “CJ, Ano VII, T3 – 39", Ac. da RE de 7/4/1988, in “CJ, Ano XIII, T2 – 254”, Ac. da RE de 11/10/79, in “CJ, Ano IV, T4 – 328” e Ac. do STJ de 14/13/1996, in “BMJ 454 – 706”).
Resulta do exposto que mesmo que se entendesse que tal declaração configurava uma renúncia do direito de preferir na compra do dito prédio, a mesma teria sempre que julgada ineficaz, pois que foi já proferia depois da consumação e formalização do respetivo negócio e sem que tivesse sido antes dado conhecimento aos AA. dos elementos essenciais que envolveram o negócio.
Diga-se ainda que, em matéria de exceções (perentórias) aduzida pelos RR. para impedirem o exercício do direito de preferência sobre o referido prédio que foi vendidos aos 1ºs. RR., foi invocada na contestação dos mesmos que esse prédio se destinava a ser integrado numa exploração agrícola de tipo familiar (o que exclui o direito de preferência que os AA. pretendem exercer).
Situação essa que a ocorrer (cujo ónus de prova impenderia sobre os RR.), excluiria, na realidade, os AA. de gozarem do direito de preferência que pretendem exercer na venda do referido prédio (cfr. artº. 1381º, al. b), do CC).
Exceção essa que, à luz dos factos apurados, o tribunal a quo, de forma assertiva e bem fundamentada, julgou improcedente na sentença recorrida.
Exceção essa que os RR./apelantes deixaram cair no presente recurso, o que, diga-se, a tal não acontecer, sempre estaria condenada ao fracasso, perante os factos apurados a esse respeito e tendo em conta os assertivos argumentos esgrimidos (vg. a propósito do conceito legal de exploração agrícola de tipo familiar) pelo tribunal a quo a esse respeito.
Por fim, neste seu recurso, os RR./apelantes invocam a caducidade do direito dos AA., com o fundamento de terem já decorridos 6 meses sobre a data (30/12/2012) em que os AA. tiveram conhecimento da ação.
Trata-se, como vimos, de uma exceção perentória, que não é do conhecimento oficioso.
Exceção essa que, se bem vislumbramos da leitura dos articulados das contestações do RR., não foi ali invocada, pelo que, sendo assim, estaríamos perante uma questão nova que não foi submetida à apreciação do tribunal a quo.
É sabido, naquilo que constitui hoje entendimento pacífico a nível da nossa jurisprudência, que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, mas antes submeter a reexame do tribunal superior questões já antes submetidas à apreciação do tribunal a quo.
Sendo assim, tanto bastaria para não conhecer da referida exceção.
De qualquer modo, ainda assim, sempre diremos:
Como se extrai do que já deixámos referido a esse propósito, encontrando-nos no domínio de uma exceção perentória é sobre aquele (vg. in casu pelos RR.) que a invoca que impende o ónus da prova do decurso do prazo que alega, sendo certo ainda o prazo de caducidade dos seis meses referido no citado artigo 1410º, nº 1, do CC, para o exercício do direito de preferência conta-se, não a partir do momento em que o preferente teve conhecimento da venda, mas antes a partir da data em que o mesmo teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação. Não basta, portanto, que o preferente saiba que a venda se realizou, sendo também preciso que ele conheça dos elementos essenciais do contrato realizado.
In casu, é certo que os AA. tomaram conhecimento da aludida compra/venda em 30/12//2012, porém, é igualmente certo, à luz dos factos apurados, que só no dia 15/05/2013, puderam inteirar-se e passado a conhecer todos os demais elementos negócio, entre os quais o preço da venda, ou seja, os chamados elementos essenciais do negócio (cfr. ponto 47.).
Donde resulta que AA. estavam manifestamente em tempo para exercer o direito de preferência quando instauraram a presente ação (em 08/06/2013 – cfr. fls. 53 do processo físico), o que sempre se verificaria mesmo que se contasse aquele prazo de 6 meses logo a partir daquela data (30/12/2012) em que os AA. tomaram conhecimento da compra do dito prédio pelos 1ºs. RR./apelantes.
Pelo que sempre a aludida invocada exceção de caducidade do direito dos AA. teria de improceder.
Sendo assim, e tendo ainda os AA., feito em tempo – situação essa que o RR./apelantes não questionam - o depósito do preço a que que se alude no art.º 1410º, nº 1, (cfr. pontos 48 e 49 e doc. de fls. 45 do processo físico), é de concluir que se mostram verificados todos os ingredientes legais que permitem aos AA. exercer, através da presente ação, o direito de preferência na compra do sobredito prédio, na venda que foi feita pelos 2ºs. e 3º RR. aos 1ªs RR, substituindo estes últimos nessa compra.
Como acima deixámos referido, o segmento decisório da sentença que atribuiu aos AA. e aos RR./apelantes, estes por via reconvencional, as indemnizações ali fixadas, não é posto diretamente em causa no recurso.
Termos, pois, em que, perante tudo o que se deixou exposto, se decide julgar improcedente o recurso e confirmar a sentença da 1ª. instancia.
III- Decisão
Assim, em face do exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso e confirmar sentença da 1ª. instância.
Custas pelos RR./apelantes (artº. 527º, nºs, 1 e 2, do CPC).
Sumário:
I- São pressupostos do direito legal de preferência previsto no artº. 1380º, nº. 1, do C. Civil:
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
II- A confinância deve reportar-se ao momento da celebração do negócio da venda e não após a sua consumação, ou seja, só estará em condições de beneficiar e exercer do direito legal de preferência aquele que no momento em que foi vendido o prédio rústico era proprietário de prédio com ele confinante.
III- O direito legal de preferência deve ser exercido, pelo preferente, no prazo de seis meses, contados a partir da data do conhecimento pelo mesmo dos elementos essenciais da alienação, e desde que deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
IV- A comunicação da intenção venda ou do seu projeto (bem assim como a resposta do preferente) tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – o que significa que poderá sê-lo também verbalmente -, sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca.
V- A comunicação ao preferente do projeto venda e das cláusulas do respetivo contrato deve reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente, o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador.
VI- Nesse tipo de ações, enquanto ao autor/preferente incumbe o ónus de prova da verificação dos pressupostos referidos em I, já ao réu-vendedor impende o ónus de demonstrar/provar que deu conhecimento àquele da venda ou da projetada venda e dos seus elementos essenciais, ou então que caducou o direito do mesmo, por não ter sido exercido dentro prazo legalmente estipulado para o efeito.
VII- A renúncia ao direito de preferir tem de ser clara e inequívoca, só devendo ser considerada válida depois de ao preferente ter sido dado conhecimento dos elementos essenciais que envolvem o negócio que está prestes a ser concretizado.
Coimbra, 15/12/2020