Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
1280/09.1TBTMR.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: FONTE RAMOS
Descritores: ARRENDAMENTO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
RESOLUÇÃO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO
Data do Acordão: 06/22/2010
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: TOMAR
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA PARCIALMENTE
Legislação Nacional: ARTS.12, 1022, 1041, 1048, 1064, 1083, 1084, 1087 CC, ARTS. 102, 105, 106 RAU ( DL Nº 321-B/90 DE 15/10), ARTS. 9, 10, 15, 17, 26, 59 DO NRAU ( LEI Nº 6/2006 DE 27/2 ), ARTS.930-C, 930-D CPC.
Sumário: 1. As normas do NRAU ( aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27/2) são, em princípio, aplicáveis aos contratos de arrendamento urbano que subsistam à data da sua entrada em vigor.

2. Nesta conformidade, à resolução do contrato de arrendamento e por factos ocorridos posteriormente à entrada em vigor daquela Lei, aplica-se o regime nela previsto, de acordo com as regras comuns em sede de aplicação da lei no tempo (art.º 12º, n.º 2 CC).

3. A comunicação prevista nos art.ºs 1084º, n.º 1, do CC e 9º, n.º 7, do NRAU não constitui meio único de o senhorio alcançar a resolução do contrato de arrendamento em caso de mora no pagamento da renda por período superior a três meses, sendo de admitir que, facultativamente (e por vezes, como único meio possível), possa lançar mão da acção declarativa de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante.

4. Nessas circunstâncias, o senhorio possui a faculdade de optar entre a propositura de uma acção declarativa de resolução do contrato de arrendamento com o consequente despejo do arrendatário ou a instauração de uma execução para entrega de coisa certa, cabendo-lhe, pois, decidir, em função do seu próprio interesse, quando deve optar por uma ou outra via.

5. No âmbito de aplicação do NRAU, o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação deixou de poder ser decidido na sentença que põe fim ao arrendamento e ordena o despejo/desocupação, passando a incidente na acção executiva para entrega de coisa certa ( art.930-C CPC).

Decisão Texto Integral: Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:

           

           

            I. M.E. (…) intentou, no Tribunal Judicial de Tomar, a presente acção declarativa com processo sumário contra M.J. (…), pedindo que se declare a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o marido da A. e o marido da Ré, em cujas posições estas sucederam, e que a Ré seja condenada a despejar o locado e a pagar as rendas vencidas e vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida, bem como ao dobro do valor da renda desde o trânsito em julgado da sentença até efectiva entrega do imóvel arrendado.

            Alegou, em resumo, ser proprietária e possuidora do imóvel que identifica, que foi dado de arrendamento por A (…), marido da A., a J (…), marido da Ré, ambos falecidos, ascendendo a renda, por força das actualizações, a € 345/mês, e que, desde 01.3.2007, a Ré deixou de pagar as rendas.

            A Ré apresentou contestação, requerendo o diferimento da desocupação.

            A A., que não se pronunciou quanto a esta pretensão da Ré, veio requerer, nos termos do disposto no art.° 14º do Novo Regime de Arrendamento Urbano/NRAU (aprovado pela Lei n.° 6/2006, de 27.02), a sua notificação para, em dez dias, proceder ao pagamento ou depósito do valor das rendas em dívida, acrescido da indemnização de 50 % (art.° 1041º,  n.° 1, do CC), sob pena de se seguir o disposto no n.° 5 do referido art.° 14° do NRAU (fls. 43).

            O Tribunal, faltando o comprovativo do pagamento da correspondente taxa de justiça, mandou desentranhar o referido requerimento em que foi suscitado o incidente de despejo imediato (fls. 45).

            Seguidamente, afirmada a validade e a regularidade da instância, a Mm.ª Juíza a quo, decidindo de mérito, julgou a acção procedente e declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 01.5.1995 entre A (…) e J (…) , condenando a Ré:

            - A despejar o locado, entregando-o livre de pessoas e bens;

            - A pagar à A. a quantia de € 12 765 a título de rendas vencidas e as vincendas até ao trânsito em julgado da sentença, (…) e juros, à taxa legal de 4 %, calculados sucessivamente sobre o valor de € 345 por referência a cada renda vencida e não paga; e

            - A pagar à A. 690,00€ por mês desde o trânsito em julgado da sentença até efectiva entrega do local arrendado.

            E indeferiu liminarmente o pedido formulado pela Ré de diferimento da desocupação.

            Inconformada com tal indeferimento liminar e visando a revogação da sentença e o conhecimento do mencionado pedido, a Ré interpôs a presente apelação - admitida com efeito suspensivo -, formulando as conclusões que assim vão sintetizadas:

            1ª - No caso vertente não deverá vigorar o princípio das leis processuais - a aplicação imediata -, por violação da regra substantiva e material prevista no art.º 12°, n.° 2, do CC.

            2ª - Trata-se de situação em que as meras regras processuais deverão ceder face a regimes jurídicos, pré-fixados, com um espírito imanente de protecção social.

            3ª - À data da celebração do contrato de arrendamento para habitação (Maio de 1995) vigorava o então Regime de Arrendamento Urbano, que na secção dedicada à “cessação do contrato”, previu e estabeleceu uma subsecção e um regime jurídico próprio para o diferimento das desocupações, nos seus art.ºs 102 e seguintes.

            4ª - Com a Lei n.° 6/2006, de 27.02, esta matéria referente à desocupação do local arrendado passou para o âmbito da acção executiva para entrega de coisa certa, razão pela qual o “incidente de diferimento de desocupação” passou a ser regulado nos art.ºs 930-B a 930-E do CPC.

            5ª - Esta nova integração sistemática do incidente e a ausência de qualquer referência à acção de despejo, não poderá levar à conclusão de que foi restringido o âmbito de aplicação deste incidente para a acção executiva.

            6ª - No caso concreto, reportando-se a um contrato de arrendamento com data anterior à da entrada em vigor do NRAU, apesar da causa de resolução contratual e dos factores atendíveis ao diferimento da desocupação terem acontecido no âmbito da vigência do NRAU, é aplicável à resolução do litigio o RAU nos seus art.ºs 102° e seguintes, visto que é a chamada “lex contratus” que regula todos os efeitos do contrato de arrendamento, por força do disposto no art.º 12°, n.° 2, do CC.

            7ª - O art.º 14°, n.° 1, do NRAU refere que a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a LEI IMPONHA O RECURSO À VIA JUDICIAL para promover essa cessação, seguindo aí a forma de processo comum declarativo.

            8ª - Actualmente a lei impõe o recurso à via judicial para cessação do contrato de arrendamento APENAS nos casos de resolução pelo senhorio baseada nas hipóteses de incumprimento do contrato pelo arrendatário referidas nos art.ºs 1083°, n.° 2 e 1084°, n.° 2, do CC.

            9ª - A acção de despejo é DISPENSADA quando a lei admite a cessação do vínculo pelo senhorio MEDIANTE COMUNICAÇÃO à contraparte (art.º 1083°, n.° 3, 1084º, n.° 1, do CC e art.º 9°, do NRAU) o que ocorre, nomeadamente, na resolução por falta de pagamento de rendas.

            10ª - Nestas situações, O SENHORIO DEVE RECORRER ANTES À EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA, a que se referem os art.ºs 15º do NRAU e 930-A e seguintes do CPC.

            11ª - Levantando-se assim a questão de saber se o senhorio poderá optar previamente pela acção de despejo, independentemente de poder recorrer a essa execução, com a consequência de suportar as custas da acção, nos termos do art.º 449º do CPC.

            12ª - O tribunal conheceu e declarou procedente a presente acção de despejo, com fundamento na falta de pagamento de rendas, não obstante o senhorio ter a faculdade de utilizar a acção executiva.

            13ª - O mesmo já não sucedeu quanto ao “incidente de diferimento de desocupação”, que aqui foi indeferido liminarmente - o tribunal entendeu que o meio próprio para o fazer era através da oposição à execução.

            14ª - Se o tribunal entendeu conhecer desta acção, quando o A. poderia ter recorrido à acção executiva onde efectivamente se encontra regulado o incidente de diferimento da desocupação, deverá o mesmo raciocínio existir para o incidente que a ele está associado, sob pena de violação do princípio da igualdade das partes previsto no art.º 3°-A do CPC.

            15ª - Por razões de economia processual (cada processo deve resolver o máximo possível de litígios) não faz sentido que tenha de ser proferida uma sentença, que INDIRECTAMENTE E NECESSARIAMENTE TERÁ QUE SER INCUMPRIDA como a única forma para ser EXERCIDO O DIREITO de diferir a desocupação, a que a lei atribui tramitação urgente, por razões sociais imperiosas.

            16ª – Acresce que até à instauração da execução por parte da ora recorrida/senhoria, está a ora recorrente condenada a pagar, desde então, o DOBRO DAS RENDAS, questão que face ao pedido de diferimento não faz qualquer sentido, podendo esta questão logo ficar dirimida pelo accionamento ou não do Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira pelo Tribunal.

            17ª – E, atento o princípio da concentração da defesa, da eventualidade ou da preclusão (art.ºs 489° e 814º, do CPC), impendia sobre a Ré o dever de apresentar na presente acção toda a sua defesa.

            18ª - Nos casos de a execução ter por fundamento uma sentença judicial, a lei estabelece que a oposição à execução é limitada aos fundamentos referidos no art.º 814° do CPC, o que leva a crer que a arrendatária apenas se poderá opor com fundamento neste pedido de diferimento, desde que tenha feito valer esse direito na acção declarativa atento o elenco do art.º 814°, em especial a alínea g) e art.º 929°, n.° 1, do CPC.

            19ª - Por razões de economia processual, de igualdade substancial, de concentração da defesa e de justiça, nos casos em que, PREVIAMENTE, exista acção judicial para decretar a cessação do arrendamento, não existe qualquer impedimento de antecipar e conhecer do direito de diferimento da desocupação.

            A A., não pretendendo contra-alegar, requereu a imediata subida do recurso (fls. 68).

            Atento o referido acervo conclusivo (delimitativo do objecto do recurso nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3 e 685º-A, n.ºs 1 e 3 do Código de Processo Civil, com a redacção conferida pelo DL n.º 303/07, de 24.8, aplicável ao caso vertente), colocam-se-nos as seguintes questões: a) aplicação no tempo do NRAU; b) se ao abrigo do NRAU é possível optar pela acção de despejo ou se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas só pode ser efectuada por via extrajudicial; c) admissibilidade do incidente de diferimento da desocupação.


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            II. 1. A 1ª instância deu como provados os seguintes factos:

            a) Em 01.5.1995, A (…) e J (…) celebraram um acordo pelo qual aquele cedeu a este o gozo do prédio urbano identificado como “moradia de rés/chão e cave, com 19 m de frente e 120 m de fundo, sita em (…), n.° 20, inscrito na matriz da freguesia de (…), concelho de Tomar, sob o n.° 1085”, mediante o pagamento de uma renda.

            b) Devido às actualizações, a renda ascende a € 345/mês.

            c) A (…) faleceu no dia 16.01.2001, no estado de casado com a A..

            d) J (…) faleceu no dia 12.01.2008, no estado de casado com a Ré.

            e) A Ré continua a habitar o locado.

            f) A Ré deixou de pagar a renda a partir de 01.3.2007.

            2. A A. pediu que se declarasse resolvido o contrato de arrendamento - para habitação - que a vincula à Ré, com fundamento no facto desta ter deixado de pagar, a partir de 01.3.2007, a renda mensal a que estava obrigada.

            A sentença recorrida deferiu tal pretensão e o demais peticionado.

            O contrato de arrendamento urbano em causa - é inequívoco que se trata de contrato desta natureza (art.ºs 1022º e 1064º e segs. do CC) -, celebrado em 01.5.1995, tem conexão com o Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15.10, e o  Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02 [desde 27.6.2006, conforme resulta do n.º 2 do art.º 65º desta Lei], que alterou vários artigos do Código Civil[1] que regulam o contrato de “locação”, entre os quais o art.º 1083º que se reporta aos “fundamentos da resolução” deste contrato.

            Importa assim determinar a lei aplicável ao caso.

            A solução desta questão decorre do que estabelecem os art.ºs 12º, n.º 2, do CC, 26º e 59º da Lei n.º 6/2006, de 27.02.

            Nos termos do n.º 1 do art.º 26º da Lei n.º 6/2006, “os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes”.

            E preceitua-se no n.º 1 do art.º 59º da mesma Lei que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais que subsistam nessa data, sem prejuízo das normas transitórias[2], acrescentando o n.º 3 do mesmo art.º que “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável”.

            Decorre dos referidos normativos que as normas do NRAU são, em princípio, aplicáveis aos contratos de arrendamento urbano que subsistiam à data da sua entrada em vigor, quer esses contratos tenham sido celebrados durante a vigência do RAU, quer o tenham sido em data anterior [e o art. 27º da mesma Lei manda aplicar o capítulo em que está inserido, nomeadamente, “aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU”]; o NRAU só não é aplicável a esses contratos do pretérito se estiver em causa qualquer dos casos salvaguardados nas normas transitórias previstas nos seus art.ºs 26º e seguintes ou no circunstancialismo aludido no n.º 3 do citado art.º 59º; não é pelo momento da instauração da acção que se determina a lei aplicável, mas sim pela data da entrada em vigor daquela Lei e da subsistência, nessa data, dos contratos que passaram a ser abrangidos por ela.

            Vistas as normas transitórias dos art.ºs 26º e segs. da Lei n.º 6/2006, verifica-se que nenhuma existe que afaste a aplicação desta Lei a casos como o presente em que a resolução do contrato de arrendamento tem por fundamento a falta de pagamento de rendas.  Também não há que chamar à colação o n.º 3 do art.º 59º, por não estar em causa a aplicação de normas supletivas, mas sim de regras imperativas e por os casos que cabiam na previsão do art.º 64º do RAU serem agora enquadráveis na estatuição dos art.ºs 1083º e 1084º do CC, na redacção conferida pela Lei n.º 6/2006.[3]

            Ademais, a aprovação de um novo regime do arrendamento é manifestamente uma disposição sobre o conteúdo de relações jurídicas, pelo que deverá aplicar-se imediatamente aos arrendamentos já existentes.

            Nesta conformidade, à resolução do contrato de arrendamento sub judicio e por factos ocorridos posteriormente à entrada em vigor daquela Lei, aplica-se o regime nela previsto, de acordo com as regras comuns em sede de aplicação da lei no tempo (art.º 12º, n.º 2).[4]

            Assim e porque quando esta Lei entrou em vigor (a 27.6.2006) subsistia o contrato em apreço, conclui-se que o caso vertente está sujeito ao regime jurídico previsto no NRAU, aplicando-se-lhe também as disposições aditadas ao CPC (art.ºs 930º-B a 930º-E – cf. art.º 5º do NRAU).[5]

            3. Relativamente à 2ª questão atrás enunciada, encontra-se a mesma tratada em diversos arestos no sentido, claramente maioritário, de que assiste ao senhorio o direito de instaurar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, ainda que tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial.

            Decorre da alegação de recurso que a questão é suscitada pela Ré a título “subsidiário”, para a hipótese de não ser acolhida a sua perspectiva sobre à lei aplicável à situação dos autos.

            A recorrente não põe em causa a verificação dos fundamentos da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.

             A lei geral do arrendamento prevê a acção de despejo como meio processual adequado para a resolução do contrato de arrendamento, designadamente, por falta de pagamento da renda (art.ºs 1047 e 1048, n.º 1), aí se estatuindo que o arrendatário só pode obstar ao despejo se até à contestação depositar as rendas em dívida e a indemnização devida, faculdade que apenas pode utilizar uma única vez (art.º 1048º, n.ºs 1 e 2).

                Ao tratar da cessação do arrendamento de prédios urbanos, o art.º 1080º estabelece que o que vai disposto nessa subsecção tem natureza imperativa.

            O art.º 1083º estabelece que “qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte” (n.º 1) e que “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda…” (n.º 3), preceituando-se no art.º 1084º que “a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida” (n.º 1), ficando sem efeito a resolução se o “arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses” (n.º 3).[6]

            A notificação ou comunicação prevista na NRAU faz-se por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal (art.º 9º, n.º 7, do NRAU), servindo de título executivo o comprovativo dessa comunicação e o contrato de arrendamento (art.º 15º, n.º 1, alínea e) do mesmo diploma).

            Segundo este NRAU a acção de despejo destina-se a “fazer cessar a situação jurídica do arrendamento…” (art.º 14º, n.º 1).

            Por conseguinte, o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita.[7]

            Defende-se, por vezes, e a Ré/recorrente alinha por esse entendimento, que a lei prevê imperativamente a via extrajudicial para pôr termo ao contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses, e, nesse caso, que o senhorio apenas poderá recorrer a esse meio.

            A imperatividade a que alude o art.º 1080º não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela, esclarecendo-se, a esse respeito, na exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU: “o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento…”; “abre-se a hipótese“ [não a obrigatoriedade e exclusividade][8] à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.

            Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial.

            Quer a inserção sistemática do n.º 3 do art.º 1084º (a seguir ao n.º 1), quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição.

            E não se diga que com este entendimento se posterga a vantagem de retirar dos tribunais as acções com este fundamento, porque está por demonstrar que esta forma extrajudicial de resolver o contrato alivia os tribunais, bastando ver as dificuldades que pode acarretar a notificação do arrendatário, bem como as que podem surgir na impugnação do depósito das rendas em atraso e indemnização (art.ºs 9º, n.º 7, 10º, 11º e 12º, por um lado, e art.ºs 17º e seguintes, por outro, todos do NRAU), prevendo-se aí, aliás, a possibilidade de o senhorio resolver o contrato pela via judicial por falta de pagamento de rendas (art.º 21º, n.º 2, ibidem).

            As razões justificativas de que o recurso à via extrajudicial do senhorio para resolver o contrato por dívida de rendas superior a três meses é optativa, podendo ele sempre recorrer à acção de despejo, vêm enumeradas por Gravato Morais na anotação ao acórdão da RL de 23.10.2007[9] (entendimento que se perfilha):

            - O arrendatário tem direito de acção conforme se prevê no art.º 1048 º, n.ºs 1 e 2, e no art.º 20º da Constituição da República Portuguesa, que não lhe pode ser coarctado.

            - A acção de despejo abarca todos os casos em que o senhorio pretenda fazer cessar ou denunciar o contrato, designadamente quando essa cessação não opere ipso iure nem extrajudicialmente.   

            - Casos há também em que, para além da falta de pagamento de rendas, o senhorio pretenda cumular outra causa de pedir, como, por exemplo, o pedido de indemnização ao arrendatário, bem como no caso de pretender demandar também o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas acções autónomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exercício do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente à intenção do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento.[10]

            - Como o art.º 9º, n.º 7, do RAU estabelece uma forma de notificação do arrendatário que tem que ser pessoal, não sendo permitida a notificação edital, como acontece na acção de despejo, essa eventual demora está em contradição com a celeridade que o legislador visou para tornar mais expedito o despejo do arrendatário que seja um contumaz incumpridor.

            - Com a acção declarativa, muitas vezes, o senhorio pode encurtar os prazos para obter a resolução; com o recurso à execução, o senhorio só pode efectuar a comunicação prevista no art.º 14º, n.º 4, do NRAU, passados três meses do não pagamento da renda; decorre depois o prazo para a notificação do arrendatário que pode, como se disse, revestir dificuldades e ser moroso.

            - O arrendatário pode pôr fim à mora nos três meses seguintes (art.º 1084º, n.º 3), ficando a resolução do contrato sem efeito, com a agravante de que em casos futuros de semelhante incumprimento tem ao seu dispor a mesma possibilidade, ao contrário do que acontece na acção de despejo, em que o arrendatário só pode utilizar esse meio de fazer cessar a resolução uma vez.

            - O art.º 1048º, n.º 2, que é uma norma inovadora, permite apenas uma vez a possibilidade do arrendatário purgar a mora, em acção de despejo; é, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendatário a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse só esta forma de fazer cessar o contrato por resolução, estar-se-ia a permitir ao arrendatário um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolução do contrato.

            - O art.º 1087º só torna exigível a desocupação do arrendado no fim do terceiro mês seguinte à resolução, o que determina mais uma espera que a acção de despejo não impõe.

            - Como a lei exige para a constituição do título executivo o contrato de arrendamento – art.º 15º, n.º 2, do NRAU – isso torna impossível a constituição de título executivo nos casos muito frequentes em que não existe contrato de arrendamento escrito.[11] [12]

            Mesmo quem defende a posição contrária - exclusividade da resolução extrajudicial -, tem que admitir casos em que só por via da acção de despejo se consegue a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas[13], o que torna incoerente a defesa da exclusividade e imperatividade do recurso à referida via extrajudicial.

            Sabendo-se que o NRAU pretendeu agilizar a resolução do contrato, no interesse do senhorio, este poderá intentar a acção de despejo logo que se verifique uma mora relevante, ou seja, passados oito dias sem que o arrendatário faça cessar a mora e o direito à consequente indemnização, como estipula o art.º 1041º, n.º 2, solução que cabe no espírito da lei.[14]

            Daí que se considere meio adequado a acção de despejo intentada, solução que cabe no contexto da lei e se adequa mais ao espírito que o legislador teve em mente no NRAU (art.º 9º do CC): tornar mais célere a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento contratual e impedir os expedientes dilatórios do arrendatário para obstar ao despejo do arrendado, tornando dispensável, em certas situações, a acção declarativa de despejo.

Sendo o senhorio confrontado com a falta de pagamento de rendas do inquilino, por um período superior a três meses, a via da acção de despejo constitui sempre uma opção do senhorio - o senhorio possui a faculdade de optar entre a propositura de uma acção declarativa de resolução do contrato de arrendamento com o consequente despejo do arrendatário ou a instauração de uma execução para entrega de coisa certa, cabendo-lhe, pois, decidir, quando deve optar por uma ou por outra via, em função do seu próprio interesse processual e jurídico.                 

            Assim, tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada, as condições específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das normas consagradas, entende-se que assiste ao senhorio o direito a instaurar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial.[15] 

            4. Invocando carência de meios, a recorrente requereu o diferimento da desocupação do prédio arrendado até que consiga emprego estável ou obtenha habitação social e que a decisão de diferimento seja comunicada ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social para indemnizar o senhorio pelas rendas vencidas e não pagas acrescidas de juros de mora, ficando sub-rogado nos direitos do locador quanto às rendas pagas e respectivos juros, nos termos dos art.ºs 105°, n.° 5 e 106°, n.° 2, do RAU.[16] 

            A Mm.ª Juíza a quo, tendo em conta o disposto no art.º 930°-C do CPC, considerou que tal pedido não poderia ser dirigido à acção de despejo, razão pela qual o indeferiu liminarmente “nessa sede”.

            Salvo o devido respeito por opinião em contrário e na decorrência do que ficou exposto em II. 2 e 3, supra, afigura-se-nos que, no presente enquadramento, outra não poderá ser a resposta a dar àquela pretensão da Ré/recorrente – no âmbito da acção judicial para decretar a cessação do arrendamento, não é agora possível conhecer do direito de diferimento da desocupação; ao contrário do regime instituído pelo RAU, o diferimento deixou de poder ser decidido na sentença que põe fim ao arrendamento e ordena o despejo/desocupação do local arrendado para habitação (cf. art.ºs 102º, n.º 2, do RAU e 930º-C e 930º-D, do CPC).[17]

            Por conseguinte, o Tribunal recorrido decidiu em conformidade com o regime legal aplicável, não podendo considerar-se, por um lado, ter havido qualquer tratamento desigual das partes ou desrespeito do princípio da economia processual, e, por outro, diminuição das garantias de defesa.

            Além do mais, se a A. vier a instaurar execução para entrega do local arrendado, a Ré disporá de meios de oposição em tudo idênticos ao do pretérito RAU e verá igualmente salvaguardados a sua posição e o seu interesse, em moldes não menos latos que os do anterior regime jurídico [veja-se, nomeadamente, o disposto no art.º 930º-C, n.º 2, alínea b), do CPC], sendo que o agravamento quanto aos montantes devidos previsto no art.º 1045º só a afectará ou deverá afectar caso não venha a beneficiar do regime de protecção legalmente previsto; beneficiando de tal regime, caberá ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar a exequente pelas rendas não pagas, acrescidas de juros de mora [art.º 930º-C, n.º 3, alínea b), do CPC].

            Nesta situação e no pressuposto de que o mencionado Fundo de Socorro Social pagará apenas as rendas que se irão vencer no decurso do diferimento[18], afigura-se-nos que a Ré incorrerá em mora, para efeitos de tal agravamento, somente depois de esgotado o prazo do diferimento da desocupação/concessão correctiva a que equitativamente se submete o rigor da legalidade[19] (que se contará a partir do trânsito em julgado da decisão que o conceder – cf. art.º 930º-D, n.º 5, do CPC[20]), pois só então se deverá ter por preenchido o requisito da constituição em mora (no cumprimento da obrigação de restituir) previsto no n.º 2 do art.º 804º.[21]

            Nas hipóteses de não instauração de execução para entrega do imóvel arrendado - possibilidade pouco verosímil e, até, algo absurda, considerada a posição que constituiu o ponto central da contestação da presente acção e o propósito de celeridade processual manifestada pela A. -, de improcedência do pedido de diferimento da desocupação ou de eventual desinteresse da própria Ré na manutenção daquela posição com a entrega (“voluntária”) do imóvel, a constituição em mora verificar-se-á com o trânsito em julgado da sentença que decretou o despejo.

            5. Efectuada aquela alteração/precisão no tocante à indemnização pela mora no cumprimento da obrigação de restituir, das “conclusões” da alegação de recurso nada mais será de atender.

            A Ré não questionou o direito de resolução do contrato de arrendamento em causa por falta de pagamento da renda (cf. art.º 1083°, n.º 3).

            A A. tem direito às rendas não pagas e juros vencidos e vincendos, bem como à restituição do local arrendado e à eventual indemnização pelo atraso nessa restituição, conforme ficou decidido na sentença da 1ª instância, a que se introduz, porém, a dita modificação/alteração.


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III. Face ao exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação, e, em consequência, revoga-se a sentença sob censura, na parte em que condenou a Ré “a pagar à Autora 690,00€ por mês desde o trânsito em julgado da sentença até efectiva entrega do local arrendado”, condenando-se agora a Ré a pagar à A. a referida importância mensal desde o momento da constituição em mora conforme consta do ponto II. 4., supra, e sendo até então devido o valor da renda mensal e respectivos juros moratórios, mantendo-se o demais decidido.

            Custas pela apelante, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário que lhe foi concedido (fls. 21).


[1] Diploma a que pertencem as disposições doravante citadas sem menção da origem.
[2] Redacção corrigida.
[3] Cf. neste sentido, de entre vários, o acórdão da RP de 02.03.2010-processo 552/08.7TBPRG.P1, publicado no site da dgsi.

[4] Neste sentido, entre outros, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 4.ª Edição, Almedina, Vol. II, pág. 1014; Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 4ª edição, Almedina, 2010, págs. 171 e seguinte e os acórdãos da RC de 08.9.2009 e 20.4.2010-processo 189/08.0TBTCS.C1, in, respectivamente, CJ, XXXIV, 4, 5 e “site” da dgsi.
[5] Estabelecendo um paralelo com as normas que no RAU diziam respeito ao “diferimento das desocupações” (art.ºs 102º a 106º), verifica-se existir idêntico regime substantivo e algumas discrepâncias quanto à respectiva actuação adjectiva.

[6] Possibilidade que a lei lhe concede sem a limitação a que alude o art.º 1048º, n.º 2 – cf., neste sentido, designadamente, o acórdão do STJ de 06.5.2010-processo 438/08.5YXLSB.LS.S1, publicado no “site” da dgsi.
[7] Cf., de entre vários, o citado acórdão do STJ de 06.5.2010.
[8] Ibidem.
[9] In Cadernos de Direito Privado, n.º 22, páginas 65 e seguintes.
  Cf. ainda, do mesmo autor, “Novo Regime do Arrendamento Comercial”, Almedina, 2006, págs. 104 e seguintes.
[10] Cf., a propósito, entre outros, o acórdãos da RL de 31.3.2009-processo 2150/08.6TBBRR.L1-7, publicado no “site” da dgsi/CJ, XXXIV, 2, 105.

[11] A estes argumentos um outro se poderá acrescentar:

    - Obviar a uma eventual responsabilização nos termos do art.º 930º-E, do CPC, norma cujo campo de aplicação se circunscreve à execução fundada em título extrajudicial.

[12] Cf., ainda, sobre esta problemática e com idêntico entendimento, entre outros, os acórdãos da RP de 31.01.2008 e 19.02.2009, in CJ, XXXIII, 1, 185 e XXXIV, 1, 233/“site” da dgsi/processo 459/08.8TJVNF, respectivamente, e de 02.03.2010-processo 552/08.7TBPRG.P1, citado supra (que reproduz em parte aquele 2º acórdão e indica diversos arestos em sentido idêntico), e os acórdãos da RL de 24.5.2007, 31.3.2009-processo 2150/08.6TBBRR.L1-7, 28.5.2009-processo 3896/07-2, 18.6.2009-processo 438/08.05YYLSB.L1-8 e 15.12.2009-processo 8909/08.7TMSNT.L1-1, publicados, o primeiro, na CJ, XXXII, 3, 94 e, os restantes, no “site” da dgsi.

    Porém, no acórdão da RC de 15.4.2008-processo 937/07.6TBGRD.C1, publicado no “site” da dgsi, depois de sublinhadas as dificuldades na interpretação e aplicação do NRAU, escreveu-se: “inclinámo-nos (não sem dúvidas) para a solução que defende estarmos, no caso, perante uma imposição (quanto ao recurso à via extrajudicial, por via de simples comunicação à contraparte) a que está sujeito o senhorio, ou seja, de que em tal situação o senhorio não pode fazer uso da acção judicial de despejo (para obter a resolução do contrato), antes se lhe impondo a sua resolução extrajudicial”.

[13] Vide Maria Olinda Garcia, anotação ao acórdão da RC de 15.4.2008, Cadernos de Direito Privado, n.º 24, pág. 74, autora igualmente citada na alegação do presente recurso [“A Acção Executiva para Entrega de Imóvel Arrendado”, Coimbra Editora, 2006, pág. 27].

[14] Neste sentido, vide, ainda, Lucinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª edição, Quid Juris, anotação ao art.º 1083º do CC.
[15] Cf., com este entendimento, de entre vários, o acórdão do STJ de 06.5.2010 (já citado, seguido de perto na precedente exposição) e demais arestos e doutrina mencionados nas “notas 9, 12 e 14”, supra.

    Com diferente perspectiva, vide, entre outros, Fernando Baptista de Oliveira, A Resolução do Contrato de Arrendamento no Novo Regime do Arrendamento Urbano – Causas de Resolução e Questões Conexas (em especial a cláusula especial resolutiva do n.º 2 do art.º 1083º do CC), pág. 130; Maria Olinda Garcia, A Acção Executiva para Entrega de Imóvel Arrendado, Coimbra Editora, 2006, págs. 26 e seguinte, Menezes Leitão, ob. cit., pág. 205 e nota 204, e Pinto Furtado, ob. e vol. cit., pág. 1027.
[16] Veja-se, agora, o disposto nos art.ºs 930º-C, n.º 3, alínea b) e 930º-D, n.º 4, do CPC, aplicáveis à situação dos autos e que prevêem idêntico regime.
[17] Vide, entre outros, Menezes Leitão, ob. cit., págs. 207 e 213 e seguinte.
[18] Vide, no domínio de aplicação do RAU, Pais de Sousa, Anotações ao RAU, 3ª edição, Rei dos Livros, pág. 268.
[19] Vide Antunes Varela, CC Anotado, Vol. II, 4ª edição, Coimbra Editora, 1997, pág. 689.
[20] Estatuição diversa, quanto ao prazo, da prevista no art.º 104º, n.º 1, do RAU, sendo que esta, em diferente enquadramento adjectivo, fazia correr o prazo (máximo de um ano) a partir da data do trânsito em julgado da sentença que tivesse decretado o despejo.
[21] Cf., a propósito do conceito da mora do devedor, Galvão Telles, Direito das Obrigações, 5ª edição, Coimbra Editora, págs. 271 e seguinte.