Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo:
408/15.7T8LMG.C1
Nº Convencional: JTRC
Relator: SÍLVIA PIRES
Descritores: DIREITO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIOS RÚSTICOS CONFINANTES
EXCEPÇÕES
Data do Acordão: 05/23/2017
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DEVISEU – LAMEGO – JL CÍVEL
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Legislação Nacional: ARTºS 1380º E 1381º DO C. CIVIL.
Sumário: I – Dispõe o art.º 204º, n.º 2, do C. Civil, que se entende por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

II - Tendo o direito de preferência legal do artº 1380º do C. Civil sido instituído como meio de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização, esta finalidade deixa de ser perseguida quando um dos prédios se destine a um fim que não seja a sua cultura agrícola ou florestal.

III - O fim do prédio transmitido a apurar é o fim tido em vista pelo comprador com a sua aquisição, podendo a prova dessa intenção (facto psicológico) ser efetuada por qualquer meio e não tendo que ser declarada no ato formal de aquisição.

IV - Contudo esta intenção não pode resumir-se a um mero estado subjetivo, devendo existir uma possibilidade real, física e legal, desse destino diferente da cultura do prédio verificar-se.

V - Para o apuramento da viabilidade legal da construção que os compradores pretendem levar a cabo no prédio adquirido revela-se suficiente, inexistindo razões que ponham em causa a legalidade da pronúncia administrativa, a demonstração que a entidade administrativa competente para licenciar essa construção a autoriza.

VI - Não tendo os Réus logrado provar que a sua intenção de construírem uma moradia unifamiliar no prédio em cuja aquisição os Autores pretendem preferir era legalmente admissível no momento em que foi celebrado o respetivo negócio de compra e venda, não se encontra demonstrada a causa impeditiva do direito de preferência prevista no art.º 1381.º, a), 2.ª parte, do C. Civil.

Decisão Texto Integral:

Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra

Os Autores intentaram a presente acção declarativa comum contra os Réus, pedindo que lhes seja reconhecido o direito de haver para si o prédio rústico sito na R..., inscrito na matriz rústica sob o artigo...

Para fundamentar a sua pretensão alegaram, em síntese:

- São proprietários do prédio rústico identificado no art.º 7 da petição inicial o qual está inscrito a seu favor na Conservatória do Registo Predial e, confronta física e imediatamente com o prédio dos 1ºs Réus descrito no art.º 1º da petição inicial.

- O prédio dos Autores tem cerca de 576 m2 de área e o prédio dos Réus tem 290 m2 de área, ambos de cultura arvense de sequeiro.

- Em 30.3.2015, os Autores através de mail enviado pela sua mandatária, tomaram conhecimento de que os 2°s Réus venderam aquele prédio aos l.ºs Réus pelo preço de € 12.500,00.

- Os 2°s Réus não comunicaram aos Autores o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, não obstante estes terem direito de preferência na venda, por se tratar de terrenos confinantes com área inferior à unidade de cultura, pretendendo os Autores exercer aquele direito pela presente acção.

Concluíram pela procedência da acção.

Os 1.ºs Réus contestaram, alegando o seguinte:

- Inexiste o invocado direito de preferência, por o prédio dos Autores, que confina com o prédio em causa, não ter natureza rústica mas mista, configurando este a continuação do logradouro do prédio urbano de que são titulares.

 - Os lºs Réus são proprietários de um prédio rústico – artigo ... - que confronta na sua extrema nascente com o prédio em causa, tendo adquirido o prédio em causa para, em conjunto com aquele outro de que são proprietários, procederem à edificação da sua casa de habitação, uma vez que a zona onde os mesmos se integram é apta para construção, tendo já instaurado junto da Câmara os procedimentos prévios à respetiva construção.

Os 2ºs Réus também contestaram, alegando o seguinte:

- Inexiste o direito de preferência, uma vez que os lºs Réus, para além de serem proprietários de um prédio confinante com o prédio em causa, adquiriram-no com o intuito único de nele e no prédio de que aqueles já são proprietários, construírem a sua habitação.

Os Autores responderam, impugnando os factos alegados pelos Réus.

Os Autores efectuaram o depósito no montante de € 13.712,86, correspondente à soma do preço declarado na escritura de compra e venda, do valor pago a título de I.M.T. e das despesas com a realização da escritura (fls. 58 e 59).

Veio a ser proferida sentença que julgou a acção procedente.

Os 1.º Réus interpuseram recurso, apresentando as seguintes conclusões:

...

Os Autores apresentaram resposta, pugnando pela confirmação da decisão.

1. Do objecto do recurso

Encontrando-se o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações apresentadas pelos Recorrentes, cumpre apreciar as seguintes questões:

a) A sentença é nula por omissão de pronúncia?

b) Os factos julgados sob os nºs 15º e 17 devem ser julgados não provados, considerando-se provado o seu contrário?

c) Os Autores não gozam de direito de preferência porque o prédio confinante de que são proprietários é misto, tendo natureza urbana?

d) Os Autores não gozam do direito de preferência porque o prédio foi comprado para nele ser erguida uma construção, a qual é viável?

e) O exercício do direito de preferência pelos Autores revela-se abusivo?

2. Nulidade da sentença   

Os recorrentes imputam à decisão recorrida o vício da nulidade consistente no facto de não ter emitido pronúncia sobre o facto de o prédio objecto de preferência – o ... – ser possuidor – certo que juntamente com outro, mas sem dúvida que ele próprio o é possuidor – de licença de construção e portanto de aptidão de construção.

Dispõe o art.º 668º, n.º1, d), do C. P. Civil:

É nula a sentença quando o juiz …deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar…

Por sua vez o art.º 660º, n.º 2, do C. P. Civil, determina que o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excep­tuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.

A nulidade prevista na alínea d), do nº 1, do artigo 615º, do C. P. C. – quando o Juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento – verifica-se quando o Juiz deixe de tomar posição sobre todas as causas de pedir invocadas na petição, sobre todos os pedidos formulados e mesmo sobre as excepções suscitadas ou de conhecimento oficioso, isto sem prejuízo do conhecimento de alguma delas prejudi­car a apreciação das restantes – artigo 608º, nº 2, do C. P. C.

Da conjugação das normas citadas o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões que sejam submetidas à sua apreciação, mas está, naturalmente, impe­dido de se pronunciar sobre questões não submetidas ao seu conhecimento: no primeiro caso – se não se pronunciar sobre todas as questões – existirá uma omissão de pronúncia, no segundo caso – conhecer de questões não submetidas à sua apre­ciação – ocorrerá um excesso de pronúncia.

Os Recorrentes alegam que a sentença recorrida não valorou documentação junta aos autos, segundo a qual a Câmara Municipal emitiu licença de construção para o prédio objeto da preferência juntamente com outro prédio pertencente aos Réus compradores.

                Na verdade, os Réus invocaram a excepção contida no art.º 1381º, a), do C. Civil, constando a factualidade que aduziram para suportar essa excepção dos art.º 35 a 50º da contestação.

A sentença pronunciou-se sobre esta excepção, nos seguintes termos:

Pelo que, importa então averiguar, em face dos factos provados, se se verificam ou não as razões invocadas pelos RR. para que, nos termos do art. 1381° al. a), não seja de conceder aos AA. o direito de preferência.

Um dos tais argumentos, como vimos é o de que destinam o prédio em causa à construção da casa de habitação, o certo é que em face do ponto 17 dos factos provados (do qual resulta que o prédio aludido em 1. não reúne as condições para a construção) não se demonstrou ser ali possível, proceder a qualquer construção ou edificação, não bastando a intenção de o destinar a tal fim, sendo, ainda, necessário provar que é possível construir o que os RR. não lograram demonstrar. E não se diga que a viabilidade de construção do referido prédio em conjunto com um outro entretanto adquirido pelos lºs RR., transfere para o primeiro uma aptidão construtiva, que por si só não tem (cfr. fls. 3 e 257/258).

Em face dos factos dados como provados, não existem dúvidas de que os AA. gozam do direito de preferência, por força da confinância dos prédios em causa (o que os RR. também não colocam em crise, apenas tentando paralisá-lo, com a alegação de circunstâncias que o façam cessar - intenção de nele construir e que faz parte componente da sua casa de habitação ).

Conforme se deixou dito, um dos casos em que prédio se destina a um fim diverso da cultura é manifestamente, o de o mesmo se destinar à construção urbana.

Está provado que esse era um dos fins queridos pelos RR. para o prédio que compraram - cf. ponto 16 dos factos provados.

No entanto, como se refere no Ac. da RP de 23110/2006, in www.dgsi.pt «esta intenção (de construir) não pode ser meramente platónica, devendo existir uma possibilidade real desse destino diferente da cultura do prédio verificar-se» e no qual se citam, no mesmo sentido, inúmeros arestos e doutrina.

Ora, conforme resulta dos factos provados (ponto 17) os RR. não demonstraram, como lhes competia, que o prédio é edificável, que o mesmo é susceptível, de per si, de ser destinado a edificação.

Assim, não estando mostrado que o prédio em questão (art. matricial 16610) pode ser destinado a construção, não lograram os RR., demonstrar a existência desta excepção ao direito de preferência baseado na confinância de prédios prevista no art. 13810 al. a), factualidade esta que, por constituir matéria de exceção, a estes incumbia demonstrar (art. 342º n." 2).

Do excerto da sentença em apreciação acima transcrito evidencia-se que a matéria em questão foi conhecida na sentença.

Se nesta não foi dado o relevo devido a um determinado documento que demonstraria que o prédio em questão podia ter como destino a construção, tal não constitui o vício de omissão de pronúncia previsto no artigo 615º, n.º 1, d), do C. P. Civil, mas sim um eventual erro na apreciação de prova, cuja existência será apreciada aquando do julgamento da impugnação da matéria considerada provada pela sentença recorrida.

Inexiste, pois, a nulidade invocada pelos Recorrentes.

3. Os factos

Os factos provados são:

...

3. O direito aplicável

3.1. Do direito legal de preferência dos confinantes

O direito legal de preferência de proprietários de prédios confinantes foi introduzido na legislação portuguesa pela Lei 2116, de 14 de Agosto de 1962 (Base VI), regulamentada pelo Decreto n.º 44647 de 26 de Outubro de 1962 [1]. Esta Lei, pre­vendo a fixação, pelo Governo, da unidade de cultura, como unidade mínima dos terrenos aptos para a cultura, variável segundo as zonas do país e, dentro de cada zona, segundo as exigências técnicas de cultivo e as condições locais de natureza económico-agrária e social, conferia aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferência na venda, dação em paga­mento ou aforamento destes outros terrenos.

A consagração deste direito insere-se num conjunto de medidas, visando pôr cobro à excessiva fragmentação da propriedade rústica, causadora de graves inconvenientes de ordem económica, designadamente a baixa produtividade dos prédios de área reduzida.

O Código Civil, nos seus artigos 1380º e 1381º, veio a consagrar este direito de preferência.

Dispõe o n.º 1 do art.º 1380º do C. Civil:

Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietá­rio confinante.

A sentença recorrida reconheceu aos Autores o direito de preferirem na compra que os 1.º Réus efectuaram aos 2.º Réus em 2.2.2015 do prédio rústico sito na R..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o ..., em virtude de serem proprietários de um prédio confinante com aquele – o prédio que se encontra inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...

3.2. Da causa impeditiva prevista no artigo 1381.º a), 1.ª parte do C. Civil

Os Recorrentes questionam, desde logo, que o prédio pertencente aos Autores reúna as características necessárias para lhes conferir esse direito de preferência, alegando que este prédio não tem autonomia, constituindo apenas a continuação do logradouro de um prédio misto também pertencente aos Autores, cuja parte urbana constitui o artigo matricial ... e o logradouro o artigo ..., pelo que não estaríamos perante um verdadeiro prédio rústico autónomo, mas sim perante uma parte componente de um prédio urbano.

Tal situação, a verificar-se, poderia integrar a causa impeditiva de constituição do direito de preferência prevista no art.º 1381º, a), 1.ª parte, do C. Civil.

Dispõe o art.º 204º, n.º 2, do C. Civil, que se entende por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

O prédio em causa encontra-se inscrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial como prédio rústico, não se tendo provado que o mesmo constitua o logradouro de um prédio misto contíguo também pertencente aos Autores, pelo que não se mostra preenchida a causa impeditiva prevista no art.º 1381.º, a), 1.ª parte, do C. Civil.

3.3. Da causa impeditiva prevista no artigo 1381.º, a), 2.ª parte do C. Civil

Alegam ainda os Recorrentes que quando efetuaram o negócio de compra e venda tinham como intenção destinar o prédio comprado à construção e que esta é viável, pelo que se mostra preenchida a situação impeditiva da constituição do direito de preferência prevista no art.º 1381º, a), 2.ª parte, do C. Civil, segundo a qual não existe direito de preferência quando o prédio que é objeto da preferência se destine a algum fim que não seja a cultura.

Tendo este direito de preferência legal sido instituído como meio de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização, esta finalidade deixa de ser perseguida quando um dos prédios se destine a um fim que não seja a sua cultura agrícola ou florestal.

O fim do prédio transmitido a apurar é o fim tido em vista pelo comprador com a sua aquisição, podendo a prova dessa intenção (facto psicológico) ser efetuada por qualquer meio e não tendo que ser declarada no ato formal de aquisição.

Contudo esta intenção não pode resumir-se a um mero estado subjetivo, devendo existir uma possibilidade real, física e legal, desse destino diferente da cultura do prédio verificar-se.

Para o apuramento da viabilidade legal da construção que os compradores pretendem levar a cabo no prédio adquirido revela-se suficiente, inexistindo razões que ponham em causa a legalidade da pronúncia administrativa, a demonstração que a entidade administrativa competente para licenciar essa construção a autoriza [2].

Provou-se que, efetivamente, os lºs RR. compraram o prédio em causa, tendo a intenção de nele construírem a sua habitação, mas também se provou que a entidade administrativa competente (a Câmara Municipal de ...) apenas autoriza que se construa numa unidade predial formada pelos prédios inscritos na matriz predial sob os números ..., não sendo permitido erguer qualquer construção no prédio inscrito na matriz sob artigo ... quando considerado isoladamente.

O prédio inscrito na matriz predial sob o n.º ... apenas foi adquirido pelos 1.ºs Réus em 13.3.2015, pelo que à data em que estes compraram o prédio que era objeto da preferência – 20.2.2015 –, não era possível erguerem nele qualquer construção, dado que não dispunham do prédio inscrito sob o n.º ... para, unindo-os, ser possível erguer uma edificação nos dois prédios.

Ora, quer a intenção dos compradores construírem no prédio em cuja é exercido o direito de preferência quer a viabilidade legal dessa construção devem reportar-se ao momento da aquisição, sendo irrelevante o conteúdo desse estado psicológico anterior ou posterior [3], assim como a possibilidade legal anterior ou posterior dos compradores destinarem o prédio adquirido à construção [4].

Se não é necessário que na data da alienação o prédio alienado já se encontre afeto a fim diverso da agricultura [5], exige-se para o preenchimento da previsão do art.º 1381.º, a), 2.ª parte, do C. Civil, que esse fim seja nessa altura legalmente viável.

Na verdade, as circunstâncias que constituem o facto impeditivo da constituição do direito de preferência previsto no artigo 1381.º, a), 2.ª parte, do C. Civil, têm que se verificar no momento em que ocorre essa constituição, ou seja com a venda não comunicada ao preferente, porque só nessa altura é que são idóneas a impedir a constituição do direito de preferência. O que suceda supervenientemente à constituição do direito já não releva para a verificação daquela causa impeditiva, uma vez que o direito já se constituiu e integra a esfera jurídica do seu titular.

Assim, não tendo os Réus logrado provar que a sua intenção de construírem uma moradia unifamiliar no prédio em cuja aquisição os Autores pretendem preferir era legalmente admissível no momento em que foi celebrado o respetivo negócio de compra e venda, não se encontra demonstrada a causa impeditiva do direito de preferência prevista no art.º 1381.º, a), 2.ª parte, do C. Civil, pelo que também improcede este fundamento do recurso.

3.4. Do abuso de direito

Os Recorrentes alegam ainda que o exercício pelos Autores do direito de preferência é abusivo porque excede os limites impostos pela boa fé, os bons costumes e o fim social e económico do direito exercido, uma vez que se socorrem de um instituto que visa proteger a atividade agrícola quando os mesmos não a desenvolvem, tendo os outros prédios que lhes pertencem abandonados e incultos, agindo com o único propósito de impedir os 1.ºs Réus de ali edificarem a sua habitação.

Este fundamento do recurso não tem qualquer apoio na matéria de facto provada, uma vez que dela nada consta no sentido que permita afirmar que os Autores não pretendam destinar o prédio em causa à atividade agrícola, nem que o seu único objetivo com o exercício do direito de preferência seja impedir os 1.ºs Réus de construir a sua habitação naquele prédio, pelo que deve o mesmo ser também julgado improcedente.

3.4. Conclusão

Improcedendo todos os fundamentos do recurso, deve o mesmo ser julgado improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.

Decisão

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas do recurso pelos Recorrentes.

Relatora: Sílvia Pires

Adjuntos: Maria Domingas Simões

                  Jaime Ferreira

[1] Sobre anteriores tentativas legislativas de combater a fragmentação e dispersão da propriedade, vide o preâmbulo do DL 384/88 de 25.10.

[2] Neste sentido apontam o Parecer de Henrique Mesquita publicado na C.J., Ano XI, pág. 50 e seg. os seguintes Acórdãos:

- do S.T.J., de 21-6-1994, relatado por MARTINS DA COSTA, na C.J. (Ac. do S.T.J.), Ano II, tomo 2, pág. 154.

- da Relação de Coimbra, de 1-7-1997, relatado por SILVA FREITAS, na C.J., Ano XXII, tomo 4, pág. 11.

- da Relação de Coimbra, de 21-6-2011, relatado por Barateiro Martins, acessível em www.dgsi.pt.

- do S.T.J., de 19-2-2013, relatado por Mário Mendes, acessível em www.dgsi.pt.

- da Relação do Porto, de 19-1-2015, relatado por Caimoto Jacome, acessível em www.dgsi.pt.

[3] Acórdão da Relação do Porto de 23.10.2006, relatado por Cura Mariano, em www.dgsi.pt.

[4] Acórdãos:

- da Relação de Guimarães, de 16-3-2010, relatado por Espinheira Baltar, em www.dgsi.pt.

- da Relação de Coimbra, de 21-6-2011, relatado por Barateiro Martins, acessível em www.dgsi.pt.

- do S.T.J., de 19-2-2013, relatado por Mário Mendes, acessível em www.dgsi.pt.

- da Relação do Porto, de 19-1-2015, relatado por Caimoto Jacome, acessível em www.dgsi.pt.

- da Relação de Guimarães, de 2-2-2017, relatado por Damião e Cunha, acessível em www.dgsi.pt.

[5] Pires de Lima e Antunes Varela, em Código Civil anotado, vol. III, pág. 276, da 2.ª ed., Coimbra Editora, e o Parecer de Henrique Mesquita, citado na nota 2.