| 1594/09.0TBFIG-D.C1 |  |
VENDA
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
PREÇO
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA
1.
No processo em epígrafe em que é exequente N (…), SA e executados J (…) e mulher, M (…) foi prolatado o seguinte despacho:
«No âmbito da venda por negociação particular, após a frustração da venda por abertura de propostas, não há lugar à fixação de um novo preço mínimo para a venda. Com efeito, o preço da compra e venda resulta do próprio mercado imobiliário e um prédio vale sempre apenas o preço mais alto que alguém, em concreto, está disposto a pagar pelo mesmo.
…Embora o valor de mercado de um bem se aproxime tendencialmente do seu valor real (valor de um bem independentemente do seu preço no mercado), muitos factores de mercado podem colocar o respectivo preço/cotação acima ou abaixo do seu valor real.
Sobre a venda por negociação particular por preço inferior ao preço mínimo da venda por abertura de propostas, “verbi gratia”; os acórdãos (em www.dgsi.pt) do Tribunal da Relação de Coimbra de 16-05-2017 (Processo n.º 957/12.9TBMGR-A.C1), 08-03-2016 (Processo n.º 1037/10.7TJCBRB.C1), e 16-12-2015 (Processo n.º 2650/08.8TBCLDB.C1); do Tribunal da Relação do Porto de 20-06-2016 (Processo n.º 1576/11.2TBVCD-I.P1); do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-04-2016 (Processo n.º 1033/11.7T2SNT-B.L1-1), e 21-01-2016 (Processo n.º 57/10.6TBVFCB.L12); e do Tribunal da Relação de Évora de 09-03-2017 (Processo n.º 32/14.1TBAVS.E1), 26-02-2015 (Processo n.º 700/07.4TBCTX.E1), e 15-01-2015 (Processo n.º 4970/09.5TBSTB-B.E1).
Deste modo, nada obsta a que o Tribunal – após o decurso de prazo razoável para que seja obtida proposta superior ao preço mínimo fixado no âmbito da venda por abertura de propostas e para cuja obtenção as Partes devem colaborar activamente enquanto principais interessadas – venha a autorizar a venda por preço inferior ao mínimo fixado no âmbito da venda por abertura de propostas.
No caso concreto:
No âmbito da venda por abertura de propostas foram fixados os seguintes preços mínimos:
Verba n.º 1 do Auto de Penhora …€34.349,00;
Verba n.º 3 do Auto de Penhora …€532,00;
A tentativa de venda por abertura de propostas teve lugar a 27-04-2012.
Presentemente, a Sr.ª Agente de Execução/Encarregada da Venda informa que os preços mais altos obtidos são:
€39.200,00 pela Verba n.º 1…
€800,00 pela Verba n.º 3…
Notificadas as Partes das propostas de compra apresentadas, apenas os Executados vieram deduzir oposição à aceitação das propostas com fundamento em que os preços são inferiores ao valor de mercado dos imóveis.
Contudo, os Executados não apresentaram qualquer concreto interessado em comprar algum dos prédios por preço superior ao das propostas obtidas.
Assim, considerando que no mercado imobiliário não foi possível, desde 27-04-2012, obter preço superior às propostas apresentadas, devemos concluir que, actualmente, são estes os valores de mercado dos prédios em causa.
Pelo exposto, o Tribunal decide:
1) Indeferir qualquer outro acto de avaliação dos prédios ou prorrogação de prazo para a procura de ofertas de preços superiores.
2) Autorizar a venda, por negociação particular, de:
Verba n.º 1 …pelo preço de €39.200,00…
Verba n.º 3 …pelo preço de €800,00 …»
2.
Inconformados recorreram os executados.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões:
a) A situação em causa nos autos não é uma venda em mercado livre, onde há sempre opção de vender ou não em determinado momento, mas sim uma venda judicial com regime legal específico.
b) À venda judicial não são aplicados os princípios imobiliários aplicáveis ao mercado livre, pelo que os fundamentos apontados no despacho recorrido no sentido de autorizar a venda ao proponente são ilegais e ilegítimos.
c) Autorizar a venda pelos preços propostos conforme decisão proferida pelo Tribunal recorrido viola os princípios que norteiam o instituto do enriquecimento sem causa, previsto no art. 473º e seguintes do CC, na medida em que
d) Um património avaliado em €70.150,00 (setenta mil cento e cinquenta euros) como é o caso das verbas nº 1 e 3 do auto de penhora é vendido por um valor de €40.000,00 (quarenta mil euros), ou seja, menos €30.150,00 (trinta mil cento e cinquenta euros) do que o seu valor real, ficando nesta exata medida os Executados empobrecidos, com o concomitante enriquecimento sem causa do proponente.
e) A autorização desta venda pelos valores propostos viola claramente o princípio da proporcionalidade, constitucionalmente consagrado no artigo 18º, nº 2 da CRP, na medida em que os Executados ficam totalmente desprotegidos perante uma aquisição do seu património por terceiros e por valores consideravelmente inferiores ao seu valor real.
f) O mercado da venda judicial, em apreço nos presentes autos, é um mercado reduzido, na medida em que se restringe somente ás diligências efetuadas pelo Encarregado da Venda, estas totalmente desconhecidas dos Executados.
g) Pelo que não pode o Tribunal recorrido fundamentar a sua decisão no decurso do prazo, uma vez que este só pode ser considerado quando se mantém inalteradas as circunstâncias a considerar, situação que no caso em apreço não se verifica.
h) Por último, o Tribunal recorrido ao decidir como decidiu violou as regras contidas nos artigos 18º, nº2 da Constituição da República Portuguesa, no artigo 473º do Código Civil e no artigo 816º do Código Processo Civil.
Contra alegou o N (….), SA, pugnando pela manutenção do decidido com os seguintes argumentos finais:
I - O douto despacho recorrido não enferma de qualquer ilegalidade que importe a sua substituição / revogação.
II - Perante o histórico do processo no que à venda das verbas 1 e 3 diz respeito, designadamente, i) à frustração da venda mediante propostas em carta fechada e determinação do prosseguimento da venda por negociação particular; ii) a realização de avaliação dos imóveis por perito avaliador nomeado pelo tribunal; iii) o tempo decorrido cerca de seis anos - sem que tenham sido apresentadas propostas de valor superior às apresentadas pelo proponente M (…) encontra-me piamente justificada a autorizada redução do valor base de venda dos indicados bens para os preço de €39.200,00 e €800,00, respectivamente.
III - A possibilidade de realização da venda dos bens penhorados por valores inferiores aos valores base, designadamente, por se ter frustrado a venda mediante propostas em carta fechada, seja por acordo das partes ou, na falta desta, mediante autorização judicial é, aliás, actualmente, dominante e pacífica na nossa jurisprudência - cfr. v.g. acórdãos supra citados.
IV - A interposição do presente recurso - como, aliás, todas as demais tentativas dos ora Apelantes de obstaculizarem! impedirem a venda dos bens em causa supra descritas com vista a impedirem a satisfação do crédito do ora Apelado - é reveladora da flagrante litigância de má-fé dos Apelantes que, claramente, fazem um uso manifestamente reprovável do processo que não pode deixar de ser apontada, censurada e valorizada pelo ora Apelado e pelo próprio tribunal.
v- Deve, por conseguinte, manter-se, in totum, o douto despacho recorrida, nos exactos termos em que foi proferido.
3.
Sendo que, por via de regra: artºs 635º nº4 e e 639º do CPC - de que o presente caso não constitui exceção - o teor das conclusões define o objeto do recurso, a questão essencial decidenda é a seguinte:
(in)admissibilidade da venda por negociação particular por preço oferecido ser intoleravelmente exíguo e, assim, desproporcionado.
4.
Apreciando.
4.1.
A questão tem sido abundantemente debatida e dilucidada na doutrina e na jurisprudência, tendo a esmagadora maioria dos exegetas pugnado no sentido da possibilidade da venda, em negociação particular, por valor inferior a 85% do valor base do bem que, por este valor, não foi conseguido alienar na modalidade da venda por propostas em carta fechada.
Tal, a um tempo, por razões estritamente jurídicas, e, a outro tempo, por motivos mais pragmáticos e práticos.
4.1.1.
Naquela vertente há a considerar que as regras gerais que regem quanto ao valor mínimo da venda, e, inclusive, as que estipulam nesta matéria no âmbito da venda por proposta em carta fechada, não se aplicam à venda por negociação particular.
Tal dimana, desde logo, do disposto no artº 811º nº2 do CPC, o qual, mandando aplicar certas regras gerais incidentes sobre a venda a todas as modalidades da mesma, não inclui aquelas que proíbem a venda abaixo de um certo valor, como seja, no que tange à venda em propostas por carta fechada, por valor inferior a 85% do valor base do bem nos termos do artº 816º nº2 do CPC.
A previsão do artigo 812º, ao referir-se ao modo como é fixada a modalidade da venda e o valor base da mesma, vale apenas numa fase liminar, preparatória ou introdutória e por reporte à venda normal e prototípica da modalidade, tendencialmente determinada em função da natureza do bem a vender, a qual, no que aos bens imóveis tange, é a proposta em carta fechada.
Note-se, porém, que mesmo nesta modalidade de venda, esta pode ser efectivada por valor inferior ao mencionado no aludido segmento normativo se o executado, o exequente e os credores com garantia real sobre os bens acordarem em aceitá-la – artº 821º nº3 do CPC.
Assim, no caso vertente, e para a análise da presente situação, não pode apelar-se, desde logo e à partida, àquelas regras gerais; mas antes às regras próprias da modalidade de venda que está em juízo, a venda por negociação particular, quais sejam, os artºs 832º e 833º do atual CPC.
E apenas e somente se, em função da interpretação concatenada de tais normas com outras atinentes à venda, restarem dúvidas quanto à solução da questão, se poderá deitar mão das mencionadas regras gerais.
Ora o artº 812º está sistematicamente incluído, dentro da subseção V epigrafada de “Venda”, na divisão I, com o titulo de “Disposições Gerais”, pelo que a sua perspetivação imediata e com efeitos decisivos, não é curial e, assim, de acolher.
Antes sendo de centrar a analise, em primeira mão, no preceituado na seção III sob a epigrafe “Outras modalidades de venda”, aliás subsequente da seção II referente à “venda mediante propostas em carta fechada”.
E perante esta sequência sistemática e o próprio teor dos preceitos inclusos nestas divisões, conclui-se, na senda de doutrina abalizada, que a modalidade de «venda por propostas em carta fechada constitui a forma normal da venda executiva de bens imóveis…de valor consideravelmente elevado (artº 889-1 – hoje 816 - …) constituindo as restantes formas excecionais.
Usam-se estas formas excecionais:
-quando a lei as impõe, como acontece…com os bens que não se tenham conseguido vender mediante propostas em carta fechada, que são vendidos, em regra, por negociação particular (artº 904-d – hoje 832-d-)» – J. Lebre de Freitas in A Ação Executiva, 4ª ed. Coimbra Ed. p. 328/29.
Nesta conformidade, e sendo que, sistematicamente, a indagação e atividade exegética têm de iniciar-se com perspetivação liminar e primeira das regras que regem para a venda por negociação particular, resta saber se, perante os elementos literal e teleológico da hermenêutica jurídica, se pode concluir que nesta venda os bens têm de ser vendidos com respeito por um valor mínimo e que esse valor é o imposto pelo artº 816º.
E a conclusão é negativa.
Desde logo por respeito à letra da lei, pois que nela não está plasmada tal exigência/limitação – artº 9º nº2 do CC.
Veja-se, vg., que no artº 833º nº1 do CPC se estatui: «ao determinar-se a venda por negociação particular, designa-se a pessoa que fica incumbida, como mandatário, de a efetuar».
Sem mais. Designadamente quanto à necessidade de fixar um preço mínimo para a venda, vg. os 85% do artº 816º nº2.
E considerando o cariz impositivo – presentes que estejam os requisitos previstos nas alíneas do artº 832º -, especial, ou, como se viu, até excecional, deste preceito, a sua interpretação tem de ser operada, pelo menos tendencialmente, com o maior respeito e apego à sua literalidade.
Exceto em casos gritantes de venda por valores irrisórios, os quais têm de ser despoletados pelos interessados e devidamente provados.
4.1.2.
Nesta última ótica há que atender à ratio e finalidade da venda por negociação particular, rectius quando ela surge por falta de propostas em carta fechada, a modalidade de venda padrão dos bens imóveis.
Na verdade, frustrada a venda nesta modalidade, assente fica que não há interessados que estejam dispostos a oferecer pelo menos 85%, do valor base.
Assim, e colocados os bens à venda por negociação particular, a exigência da manutenção de tal percentagem, quasi impossibilitaria, ou muito dificultaria, ou, no mínimo, muito atrasaria, a venda.
Pois que, sendo o processo público e tendo os eventuais interessados conhecimento da não venda dos bens por proposta em carta fechada pelo valor mínimo ali exigido, obviamente que não estariam dispostos - ou muito dificilmente estariam e, quiçá, apenas por virtude por virtude de aleatórias circunstancias supervenientes – a, precisamente, terem de desembolsar tal valor.
Se estivessem dispostos a tal já antes o teriam feito.
Por conseguinte, tendo-se frustrado a venda por propostas em carta fechada não faria qualquer sentido que se continuasse a impedir a venda por preço inferior ao anunciado, quando outro melhor não é apresentado.
É certo que se deve procurar realizar a venda pelo melhor preço possível, mas se este é inferior ao valor mínimo inicialmente anunciado, não pode inviabilizar-se a venda sem qualquer perspectiva de melhor proposta.
Tudo sob pena da própria frustração da venda por negociação particular e a efetivação do seu efeito útil.
E, assim, da intolerável afectação do fito primordial do processo executivo, qual seja: a satisfação do crédito exequendo.
Pois que, alcançando-se tal modalidade, ex vi do supra exposto, como uma via subsidiária, substitutiva e de última ratio, no sentido de permitir a consecução da venda do bem de forma a satisfazer tal crédito, tal finalidade sairia frustrada, pelo menos na esmagadora maioria dos casos, se fosse mantida a exigência quantum do elemento primordial da venda, o preço da mesma, o qual já anteriormente tinha sido rejeitado.
4.1.3.
Não obstante, e como já supra se indicou, a não exigência de um valor base na venda por negociação particular não permite a conclusão de que o bem pode ser vendido por qualquer preço.
Porém, o preço oferecido deve, sob pena de frustração dos desideratos supra mencionados, apenas ser rejeitado em situações extremas em que assuma um valor ínfimo, irrisório, ou, no mínimo, patentemente desajustado ao valor real do bem.
A autorização da venda por um preço inferior ao anunciado para a mesma e, mais incisivamente, por valor inferior ao resultante – se se quiser ter um termo comparativo – do disposto no artº 816º nº2 do CPC, terá de ser ponderada caso a caso, em função das suas concretas especificidades.
Ponderando-se diversos factores, como seja, vg., o período de tempo já decorrido no processo executivo, máxime, com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as boas ou más características do bem que potenciem ou dificultem a sua alienação ou a sua (des)valorização, a magnitude do preço oferecido e a virtualidade que ele tem na maior ou menos satisfação dos créditos exequendos, e tudo o mais que neste conspeto possa relevar - cfr., entre outros, o Ac. da RP de 24.09.2015, p. 1951/12.5TBVNG.P1 in dgsi.pt.
4.1.4.
No caso vertente.
A verba nº1 consiste num prédio misto com uma superfície coberta de 72m2 e uma área total de 1022m2.
A verba nº3 é um prédio rústico apenas terra de cultura, com uma superfície de 2660m2.
O valor da verba nº1, a mais valiosa, tem sofrido alterações várias, constando no auto de penhora o de 20 mil euros, atribuindo-lhe os executados o valor de 400 mil (!) euros , passando por um valor patrimonial de cerca de 80 mil euros e terminando num valor de avaliação de 67 mil euros, ou de 53 mil euros para venda mais rápida.
Ambos os prédios se situam na freguesia do (...) , pertencente a uma zona semi rural do concelho da (...) .
Há que convir que não se trata propriamente de uma zona «nobre», ou perto disso, a qual, só por si, faculte ou possa facultar ou potenciar no futuro uma significativa valorização dos imóveis.
A verba nº1 está ainda sujeita, na sua parte urbana, a degradação com o passar do tempo, e, assim, à consequente desvalorização.
Finalmente há que considerar ter a penhora sido realizada em 2011, ou seja, há mais de sete anos, e a venda sido tentada por via de propostas em carta fechada não tendo sido conseguida por esta via.
Nesta senda, é admissível a conclusão de que a venda é cabalmente conhecida na zona, de onde, com naturalidade, é suposto emergirem com mais facilidade os potenciais interessados.
Efetivamente, não se vislumbra que pessoas residentes à distância tenham apetência por tal tipo de imóveis os quais, a não ser por um preço altamente convidativo, para eles não se mostrarão especialmente «apetecíveis».
Ora se neste largo lapso de tempo quem na região conhece os bens e sabe que estão à venda, não esteve disposto a investir por preços superiores aos oferecidos, não se antolha que, num futuro razoavelmente próximo, como é exigível, tal venha a consecutir-se.
Ademais, o valor oferecido, que se alcandora a mais de 40 mil euros, não se alcança -, quer em si mesmo, quer por reporte ao preço da avaliação -, como irrisório, e, assim, inadmissível.
Nesta conformidade, e em função do que supra se expendeu em 4.1.1. e 4.1.2. não se pode concluir que é intoleravelmente desproporcionado.
É que tal desproporção não pode ser apenas dilucidada e concluída em função dos interesses dos executados, mas outrossim, na perspectivação dos interesses e direitos dos outros intervenientes, rectius do exequente.
Destarte, e se é verdade que os bens poderão ser vendidos algo abaixo do seu valor real de mercado, também é verdade que a verba por eles oferecida vai satisfazer, ao menos parcialmente, o crédito exequendo, em parcela não desprezível, e, assim, acolhível.
Pois que, como se viu, não é expectável que, em futuro curto lapso de tempo, pudesse vir a ser obtido preço sensivelmente superior que, inclusive, compensasse todos os dispêndios materiais e humanos que ainda teriam de ser efectivados para que tal preço fosse, se fosse, atingido.
Improcede o recurso.
5.
Sumariando.
A venda de bem imóvel na modalidade substitutiva/subsidiária da negociação particular, não está, por via de regra e salvo casos de patente e intolerável exiguidade, sujeita à fixação de um preço mínimo, vg. o decorrente do fixado para a modalidade padrão da proposta em carta fechada previsto no artº 816º nº2 do CPC.
6.
Deliberação.
Termos em que se acorda negar provimento ao recurso e, consequentemente, confirmar a decisão.
Custas pelos executados.
Coimbra, 2019.02.26.
Carlos Moreira ( Relator )
Moreira do Carmo
Fonte Ramos