Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo:
07A3581
Nº Convencional: JSTJ000
Relator: MÁRIO CRUZ
Descritores: VENDA DE IMÓVEL
DENUNCIA DE DEFEITOS
CADUCIDADE
ABUSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE PERÍCIA
Nº do Documento: SJ200711270035811
Data do Acordão: 11/27/2007
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA
Decisão: NEGADA A REVISTA
Sumário :
I- Age com abuso de direito o construtor- vendedor de imóvel que, depois de lhe terem sido denunciados defeitos da obra em tempo oportuno e que se compromete a repará-los sem ter colocado restrição alguma, vem depois invocar a caducidade da acção alegando não ter esta sido interposta no prazo legal, quando a sua actuação paulatina, espaçada e parcial fora conduzida por forma a fazer acreditar os compradores que os eliminaria independentemente do prazo de caducidade da acção, sem haver necessidade de recurso a actuação judicial.
II- Os custos das perícias extrajudiciais mandadas fazer pelos AA. para poderem demonstrar/comprovar os defeitos alegados devem ser incluídos na obrigação de indemnizar
Decisão Texto Integral:
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

AA, Ld.ª,
BB e
CC, intentaram acção declarativa comum, sob forma de processo ordinário
contra
DD Ld.ª,
pedindo
- que seja a Ré condenada a:
a) proceder, no prazo máximo de 90 dias a contar da sua citação, às obras necessárias e indispensáveis a eliminar todas as anomalias e deficiências existentes nas partes comuns do edifício de que a 1.ª A. é Administradora e os dois segundos AA. são condóminos, permitindo a fiscalização da obra por um perito indicado pelos AA., sempre que esse perito se apresente na obra e deseje proceder à fiscalização, ou, em alternativa, a pagar € 90.000,00 acrescidos de IVA e de juros de mora, calculados à taxa legal, desde a citação;
b) proceder, dentro do mesmo prazo, às obras necessárias e indispensáveis a eliminar todas as anomalias e deficiências existentes no interior da fracção “A”, permitindo a fiscalização da obra por um perito indicado pelos AA., sempre que esse perito se apresente na obra e deseje proceder à fiscalização, ou, em alternativa, a pagar o respectivo valor, acrescido de IVA e juros calculados nos termos indicados na alínea anterior, em montante a calcular em execução de sentença;
c) indemnizar os AA. de todas as despesas a que o incumprimento da Ré deu azo – incluindo as respeitantes ao custo do relatório de peritagem, documentos necessários à acção, honorários de advogados, retribuição ao perito que fiscalizará as obras – em valor a liquidar em execução de sentença, acrescido de juros à taxa legal, a contar desde a citação no caso das despesas já efectuadas, e desde o pagamento, nas demais despesas, e até efectivo e integral pagamento;
d) indemnizar os AA. e os condóminos representados pela administração do condomínio pelos danos não patrimoniais, no valor de € 45.000,00.
Para o efeito alegaram ser a Ré a construtora e vendedora de um prédio constituído em propriedade horizontal, do qual a1.ª A. é a administradora e do qual os demais AA. são condóminos de fracções nele integrados, prédio esse que onde se têm vindo a manifestar defeitos, oportunamente denunciados, mas que a Ré não eliminou, e de cuja situação vêm decorrendo diversos danos.

A Ré contestou alegando a caducidade da acção e a denúncia dos defeitos, impugnando a generalidade deles.

Os AA. replicaram, enunciando que exerceram a denúncia deles dentro do prazo legal, e que a própria R. reconhecera os defeitos, sendo tal acto impeditivo de caducidade da acção.

Saneado, condensado e instruído o processo seguiu ele para julgamento, sendo proferida Sentença.
Esta julgou a acção parcialmente procedente por provada, condenando a Ré a proceder às obras necessárias e indispensáveis a eliminar as deficiências existentes no interior da fracção “A”, descritas no facto 25, permitindo a fiscalização da obra por um perito indicado pelos 2.ºs AA., sempre que esse perito se apresente na obra e deseje proceder à fiscalização, absolvendo a R. do demais pedido, considerando caducado o direito da A. Administradora para exigir a eliminação dos defeitos nas partes comuns

Os AA. não se conformaram com a decisão na parte em que ficaram vencidos, tendo interposto recurso.
A Ré contra-alegou.

O Acórdão da Relação veio a julgar parcialmente procedente a apelação interposta pela A. Administradora do Condomínio, revogando a Sentença recorrida na parte em que julgara a acção totalmente improcedente quanto a essa A., substituindo assim tal decisão por outra em que julgou constituir abuso de direito por parte da Ré a invocação da caducidade do direito de acção, e assim condenou a Ré a eliminar os defeitos descritos na fundamentação em B) 3.1. (fls. 675) e pela forma aí também descrita, no prazo de 90 dias, bem como a permitir a fiscalização da obra relativamente à eliminação dos defeitos por um perito indicado pela Administração do condomínio, sempre que este se apresente na obra e deseje proceder à fiscalização, e ainda a pagar à Administração do condomínio a quantia de € 1.785,00 relativa ao montante que a Administração do condomínio despendeu com uma perícia que fez para apuramento dos defeitos e anomalias existentes nas partes comuns do edifício, mantendo no demais a sentença recorrida.

É agora a Ré a pedir revista, concluindo as suas alegações de recurso pela forma seguinte:

a) – Assente na 1.ª e 2.ª instâncias, ainda que louvando-se em razões não inteiramente coincidentes, que a A Administradora de condomínio não intentou a presente acção, reclamando a reparação de alegadas deficiências de construção num prédio edificado pela ré, dentro do prazo legal para o efeito, na 2.ª instância surgiu por parte do próprio Tribunal a quo a arguição da exceptio de non venire contra factum proprium;
b) – Na tese da Relação, a Ré teria declarado avançar com certa actuação e depois negou-se, e isso consistiria em abuso de direito;
c) – A Ré, aqui recorrente, não se conforma com tal entendimento porque a matéria de facto assente nos autos não a fundamenta. Com efeito;
d) – Da matéria relevante para a questão em análise apenas se provou, resposta ao art.º 1.º da base instrutória: A R. …comprometeu-se a corrigir os defeitos e a solucionar as várias anomalias existentes. Encontram-se assente, alínea H) dos factos provados na fase de condensação, que: A Ré realizou algumas obras de correcção. (Pontos 2.11 e 2.12 do relatório da sentença da 1.ª instância.);
e) – Que a Ré tenha reconhecido os defeitos que corrigiu, é pacífico;
f ) - Que para além daqueles que, tendo-os reconhecido, corrigiu, a Ré tenha a mais reconhecido outros, é que não ficou no processo preciso, claro e sem qualquer margem para dúvidas que, efectivamente o tenha feito, esse reconhecimento, quanto a outros e quais outros;
g) – Sendo o próprio douto acórdão recorrido que prescreve, aliás reiteradamente, que o reconhecimento tem de ser expresso, correcto, preciso, claro e sem qualquer margem para dúvidas de que se aceitam os defeitos. Não bastando a simples admissão vaga ou genérica de que houve cumprimento defeituoso. (Sublinhados da recorrente.) Ora;
h) – A matéria fixada no processo, reproduzida na alínea d) supra, é bastante insuficiente, vaga, genérica, não precisa, não expressa, e consente uma ampla margem para dúvida quanto aos defeitos e anomalias efectivamente abrangidos pelo compromisso de correcção, podendo, designadamente, abarcar tão-somente aqueles que a ré depois de facto corrigiu;
i) – É que, como ressalta logo da contestação, o que origina este processo é, precisamente, a divergência entre as partes relativamente ao entendimento que cada uma tem quanto aos defeitos e anomalias existentes no prédio e de quais as que incumbiria à ré a respectiva reparação;
j) – No acórdão recorrido procurou argumentar-se que os defeitos e anomalias sobre que incidiria o compromisso de correcção seriam os denunciados, pois que a ré não expressou reservas quanto a alguns deles. Porém, este facto essencial, não está dado como provado no processo. É novo e é acrescentado no acórdão recorrido contra a lógica do caso;
k) – O que se revela decisivo é que quando, aliás já bastante tardiamente, se agendou uma deslocação do representante da ré ao prédio, esta destinava-se, na alegação sem reserva da própria autora, a efectuar uma lista das deteriorações, que, portanto, não estava ainda feita. Estando a dos defeitos reclamados, o que faltava era a dos que a ré reconheceria, ou não;
l) - Não se encontra, assim, suficientemente definida, no processo, que actuação certa a ré teria declarado que iria avançar;
m) – O acórdão recorrido foi mais longe, pretendendo que: A ré convenceu os condóminos e a autora administradora do condomínio de que o faria (a correcção de todos os defeitos denunciados), dentro de um tempo razoável…Ora,
n) – De novo se trata de matéria de facto, não alegada, não fixada na primeira instância nem objecto de aditamento na segunda e fora do conhecimento oficioso;
o) – Na verdade, nem a actuação da ré foi de molde a tentar convencer de que faria mais do que fez em matéria de correcções, muito menos dentro de um tempo razoável, e nem a autora veio alegar de que ficara convencida de que a ré ia efectuar as obras que ela pretendia dentro de tal tempo razoável. Tudo não passa de uma mera suposição do Tribunal a quo, que ainda que pudesse ser pertinente, mas na verdade os factos do processo nem a justificam, o que jamais poderia era constituir-se em matéria tida como assente nos autos;
p) – Em suma, não se provou no processo qualquer nexo de causalidade entre a falta de tempestiva actuação da autora em juízo e uma suposta convicção sua, tão-pouco dada como provada, de que a ré iria executar a totalidade das obras reclamadas, ou algumas descriminadas, nem, menos ainda, que a suposta convicção pudera resultar da actuação da ré. Tudo isto constituía matéria de facto que não foi fixada nas instâncias e, na ausência dela é insustentável a pretensão de enquadramento do caso na previsão do abuso de direito, pelo que a invocação da excepção de caducidade pela ré não constitui venire contra factum proprium, antes integra um uso não censurável, legítimo, do Direito;
q) – Quanto à condenação no pagamento dos custos da peritagem, entende-se que as boas razões aduzidas na segunda metade do ponto 3.2. do douto acórdão recorrido também devem prevalecer quanto a tais custos e, por isso, a ré não deve ser condenada a pagá-los.

Termos em que (…) deve a presente revista merecer provimento, revogando-se o douto acórdão recorrido na parte em que ele condenou a ré a proceder à realização de obras de eliminação de defeitos no prédio a que os autos se reportam e a pagar o custo da peritagem, substituindo-a pela absolvição da ré quanto aos pedidos da autora administradora do condomínio, assim se fazendo Justiça!”

Os AA. contra-alegaram mas esta peça foi mandada desentranhar por intempestiva, havendo transitado em julgado esse despacho.

II. Âmbito do recurso e respectiva análise

II-A) Questões a apreciar:

Tendo em conta a matéria alegada nas conclusões das alegações dos recorrentes e o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC, vemos que as questões analisandas são as seguintes:
a) abuso de direito na invocação da caducidade, com utilização de factos não provados nem sequer alegados pelas partes para o seu preenchimento
b) custos com a peritagem extrajudicial e cópias

II-B) Os factos provados:

Para se poder entrar na análise do recurso é imperioso que se transcrevam aqui os factos considerados assentes e/ou provados pelas instâncias.
Foram eles os seguintes:


“1. A A. AA é a administradora do condomínio do prédio sito na Rua do ...... nº ... Bairro do ......., antiga Av. Nossa Senhora do Rosário, lote .., Cascais (A).
2. Os AA, BB e CC são condóminos da referido edifício, por haverem comprado à R. DD, Limitada, através de Escritura Pública de Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca e Fiança, feita a 27 de Julho de 2001, a fracção autónoma designada pela letra "A" que corresponde ao 2º piso, rés-do-chão direito, para habitação, com uma arrecadação no primeiro piso (cave) (B).
3. A R. é uma sociedade comercial que tem por objecto a construção civil e a compra e venda de propriedades, a colocação de capitais próprios e administrações, bem como qualquer outra actividade comercial ou industrial em que os sócios acordem (C).
4. No exercício da sua actividade, a R. construiu e vendeu, por fracções, o prédio indicado supra (D).
5. Este imóvel compõe-se de cave, rés-do-chão, primeiro, segundo, terceiro, quarto e quinto andares e sótão, e encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº ........ da freguesia de Cascais, e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. 11525 (E).
6. Por despacho de 11/05/1999 foi autorizada a utilização do imóvel, nos termos do Alvará de Licença de Utilização nº...da Câmara Municipal de Cascais (F).
7. Acontece que, logo após a venda das primeiras fracções autónomas pela sociedade construtora do imóvel, ora R., vários condóminos e a própria administração começaram a alertar os representantes legais desta sociedade para as deficiências de construção existentes nas partes comuns do edifício (G).
8. Nomeadamente, por carta de 14/02/2000 de todos os condóminos à R, que a recebeu, aqueles apresentaram relação das seguintes anomalias, entre outras, e pediram a sua correcção: “existem rachas nas paredes exteriores do prédio”, “existe humidade em algumas arrecadações”, “cai água do tecto da garagem, em dois locais”, “parede exterior do prédio do lado esquerdo necessita de isolamento com tinta especial”, “há telhas no telhado por onde entra água quando chove”, “falta colocar uma pedra mármore no revestimento exterior do prédio”, “os ralos da garagem não têm protecção ou estão soltos”, “ralo de escoamento do terraço entre as arrecadações entope facilmente sempre que chove” (facto que apesar de não constar do despacho de condensação é importante para a decisão da causa, é a concretização do facto da al. G) admitido por acordo, resulta do documento de fls. 101 a 103 junto aos autos pelos AA. e não impugnado pela R. – art. 659º/3 do CPC).
9. Por carta de 11/11/2000 da A. Administração à R., e por esta recebida, aquela comunicou as seguintes deficiências, entre outras: “Garagem – há infiltrações debaixo do terraço que não foi arranjado, o chão fica todo alagado com a água que cai na garagem. Faltam tampões em dois ralos e encaixa dos tampões”, “na sala de reunião dos condóminos – ao lado da porta de entrada foi aplicada massa mas não foi pintado por cima”, “faltam duas pedras mármore”; “há rachas na parede”, “o terraço do...º andar tem telhas rachadas” (facto que apesar de não constar do despacho de condensação é importante para a decisão da causa, é a concretização do facto da al. G) admitido por acordo, resulta do documento de fls. 107 e 108 junto aos autos pelos AA. e não impugnado pela R. – art. 659º/3 do CPC).
10. Por carta de 13/03/2001 enviada pela A. Administração à R., aquela comunicou: “Conforme nosso fax de 12/02/2001 onde pedíamos a colocação de extintores que é obrigatório por lei e das várias cartas a falar sobre infiltrações que existem nas arrecadações, garagem e das várias deficiências de acabamentos nas partes comuns, pedimos mais uma vez ao Sr. DD que nos comunique para marcarmos uma data prevista para começar com estas reparações” (facto que apesar de não constar do despacho de condensação é importante para a decisão da causa, é a concretização do facto da al. G) admitido por acordo, resulta do documento de fls. 109 junto aos autos pelos AA. e não impugnado pela R. – art. 659º/3 do CPC).
11. A R., através do seu sócio gerente Sr. DD, comprometeu-se a corrigir os defeitos e a solucionar as várias anomalias existentes (1º).
12. A Ré realizou algumas obras de correcção (H).
13. A requerimento da Administração do Condomínio, apresentado na Câmara Municipal de Cascais, em 17 de Maio de 2002, o prédio foi vistoriado por uma comissão de peritos da Câmara, que emitiu o seguinte parecer: "Para corrigir as deficiências apontadas, torna-se necessário proceder aos seguintes trabalhos: Corrigir pendentes e isolamentos dos terraços e floreiras de modo a se eliminar as infiltrações verificadas na sala do condomínio e garagem colectiva, sito na cave. Reparação da cobertura de modo a eliminar as infiltrações verificadas nas arrecadações" (I).
14. Através de Notificação Judicial Avulsa que deu entrada, na Secretaria Geral das Varas e Juízos Cíveis e Pequena Instância Criminal de Lisboa, a 16-09-2003, a aqui a A. AA solicitou que fosse a R. notificada para, o mais brevemente possível, proceder à eliminação das deficiências e anomalias existentes no prédio e constantes de lista em anexo, sob pena de, não o fazendo, lhe serem imputados todos os prejuízos resultantes de tal facto e ainda lhe ser exigida indemnização cível e ser responsabilizada pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que por omissão lhe fossem imputáveis (J).
15. A “lista em anexo” à notificação judicial avulsa supra aludida, contém os seguintes defeitos: telhas partidas que dão origem à entrada de água das chuvas em várias arrecadações de condóminos; infiltração de água pelas floreiras e pequenos terraços para a garagem; infiltração pelo terraço de entrada para a sala do condomínio e WC; estuque e pintura da sala do condomínio atacados por infiltrações; exterior das varandas com rachas; paredes exteriores do prédio com muitas rachas; falta de pedra mármore no revestimento exterior do edifício; falta de dois ralos de escoamento na garagem; falta de extintores na garagem e na escadaria; humidade nas arrecadações por infiltração do terraço de cobertura (facto que apesar de não constar do despacho de condensação é importante para a decisão da causa e está provado pelo documento que constitui a notificação judicial avulsa, junta aos autos pelos AA. de fls. 112 a 121, estando a lista em causa a fls. 116 – art. 659º/3 do CPC).
16. Conforme recomendado no Relatório, a Administração do Condomínio pediu orçamentos a empresas de construção civil, para a execução das obras necessárias, sendo os preços totais apresentados os seguintes: EE II – Estudos & Projectos, Lda. – 95.650,00 Euros acrescidos de IVA a 19%; FF, Lda – 86,000 Euros acrescidos de IVA a 19%; GG – Construção Civil, Lda. - 79.400 Euros acrescidos de IVA a 19%; HH Lda – 81.000,00 Euros acrescidos de IVA a 19% (K).
17. Em Setembro de 2003 o prédio apresentava as seguintes anomalias: telhas partidas; entrada de água das chuvas em várias arrecadações de condóminos; infiltração de águas pelas floreiras e pequenos terraços para a garagem; infiltração pelo terraço de entrada indo para a sala do condomínio e WC; estuque e pintura da sala do condomínio danificado por infiltrações; exterior das varandas com rachas; paredes exteriores do prédio com rachas; falta de duas tampas de ralos de escoamento das águas da garagem; ausência de extintores de incêndio na garagem e na escadaria do prédio (2º).
18. A reparação das infiltrações e das rachas deixaria o edifício a precisar de uma pintura geral (3º).
19. A R. continuou sem reparar os defeitos do edifício, sem prejuízo de ter efectuado algumas obras pontuais (aludidas em H) (4º).
20. Em Janeiro do corrente ano de 2004, por solicitação da Administração do prédio, foi realizada uma peritagem técnica às diversas anomalias e deficiências construtivas do imóvel, tendo sido constatadas as deficiências descritas no Relatório de Vistoria de fls. 122 a 167 (5º).
21. As situações descritas são derivadas de má execução técnica dos diversos trabalhos efectuados (6º).
22. As deficiências construtivas do prédio consistem em: assentamento das lajes em consola produziu o deslizamento das paredes e consequentes fissuras existentes; inadequada e/ou insuficiente impermeabilização dos terraços provoca infiltrações na sala de condomínio, garagem e arrecadações; cobertura em telha mal executada na generalidade sem haver uma adequada protecção dos guarda fogos e cumeeira, sendo as situações descritas responsáveis por infiltrações na casa das máquinas e arrecadações do 6º piso; assentamento das caixilharias e a vedação das juntas mal executados, permitindo a entrada de água para o interior das habitações; pedras mármore demasiado extensas e impedidas de trabalhar à dilatação nas extremidades o que levou à sua rotura e quebra a meio; inadequada ligação entre as paredes de alvenaria e betão, levou à fissuração existente (7º).
23. Para reparação das deficiências é necessário: efectuar obras de tratamento das fissuras, impermeabilização e pintura de todas as fachadas do edifício, utilizando-se materiais adequados para o efeito; levantar o telhado e refazê-lo, colocando junto aos guarda fogos e empenas telhas e contra telhas, com impermeabilização das zonas de contacto de forma adequada, devendo também a cumeeira ser construída por telhas com abas laterais; levantar os terraços e floreiras que permitem infiltrações, os quais devem ser devidamente impermeabilizados; substituir os peitoris das janelas e garantir a estanquidade das caixilharias, de forma a que se garanta um eficaz escoamento das águas que batem nas caixilharias (8º).
24. Pela elaboração do relatório e cópias a administração do condomínio pagou a quantia de 1.785,00 € (IVA incluído) (9º).
25. Acresce, ainda que, na fracção "A", de que os A.A, BB e CC são proprietários, detectaram estes as seguintes anomalias: a) No hall de entrada, existe uma racha por cima da porta, em direcção ao quadro eléctrico, e uma racha do lado esquerdo, em direcção ao interruptor da luz; b) Na sala, existe uma racha por cima da janela, na diagonal para a parede, e, à entrada, do lado direito, existem rachas na diagonal; c) Na cozinha, a pedra da janela e um azulejo estão partidos; d) No quarto pequeno, a pedra da janela está rachada em dois lados e existe, também, uma racha ao longo da parede, por baixo da pedra; e) No quarto de casal, a pedra da janela está rachada, existindo infiltrações por baixo da janela e em parte da parede, do lado esquerdo e do lado direito, a ficha da televisão ficou com ferrugem, devido às infiltrações, e a tinta da parede está constantemente a cair e a empolar (10º).
26. Apesar de devidamente alertada para esta situação e para a necessidade de a corrigir, a empresa vendedora nada fez para solucionar o problema (11º).
27. As rachas exteriores evidentes geram um sentimento de desgosto nos AA. (12º).
28. Os condóminos, incluindo os segundos AA., sentem desgosto por as suas casas, de compra tão recente, apresentarem defeitos tais que os inibem até de convidar familiares e amigos para a sua convivência (14º).
29. Além do desgaste psicológico que a permanente insistência junto do construtor implica (15º).

II-C) Análise das questões colocadas:

II-C)-a) Do abuso de direito na invocação da caducidade e utilização de factos que não foram alegados nem provados para o seu preenchimento:

Sustenta a recorrente Ré que o Acórdão recorrido enferma do vício de considerar na argumentação jurídica factos suporte que não foram provados, designadamente
- o do reconhecimento por si de todos os defeitos denunciados;
- o de ter assumido e convencido os AA. que efectuaria tais reparações em prazo razoável.

Esta crítica, no entanto, não merece o nosso acolhimento.
Vejamos:

Refere-se na alínea G) da matéria assente:
Logo após a venda das primeiras fracções autónomas pela sociedade construtora do imóvel, ora R., vários condóminos e a própria administração começaram a alertar os representantes legais desta sociedade para as deficiências de construção existentes nas partes comuns do edifício (G), estando admitido por acordo que, nomeadamente, por carta de 14/02/2000 de todos os condóminos à R, que a recebeu, aqueles apresentaram relação das seguintes anomalias, entre outras, e pediram a sua correcção: “existem rachas nas paredes exteriores do prédio”, “existe humidade em algumas arrecadações”, “cai água do tecto da garagem, em dois locais”, “parede exterior do prédio do lado esquerdo necessita de isolamento com tinta especial”, “há telhas no telhado por onde entra água quando chove”, “falta colocar uma pedra mármore no revestimento exterior do prédio”, “os ralos da garagem não têm protecção ou estão soltos”, “ralo de escoamento do terraço entre as arrecadações entope facilmente sempre que chove”.
Lendo o que acima deixámos sublinhado, logo se constata, com toda a evidência – o que ninguém põe em causa - que houve defeitos que foram de imediato denunciados após a venda aos AA., sendo certo que, antes de serem donos, não podiam os AA. denunciar defeitos…
Há que conjugar estes factos com a circunstância de que, pelo menos em 2000.11.11, em 2001.03.13 e em 2003.09.16, terem sido reclamados e/ou novamente denunciados defeitos que permaneciam ou que entretanto apareciam, sendo formulado pedido da sua reparação, a última das quais, pelo menos, através de notificação judicial avulsa com a exigência de tal ser feito o mais brevemente possível (fls. 114).
A existência de defeitos denunciados foi comprovada na acção, havendo inclusive, para o efeito, uma comissão de Peritos da Câmara Municipal de Cascais vistoriado o prédio e emitido o Parecer indicado na alínea I) da matéria assente.
Em Setembro de 2003 registavam-se ou continuavam a registar-se a série de anomalias constante das respostas ao quesito 2.º e 3.º da base instrutória:
- telhas partidas;
- entrada de água das chuvas em várias arrecadações de condóminos;
- infiltração de água pelas floreiras e pequenos terraços para a garagem;
- infiltração pelo terraço de entrada, indo para a sala do condomínio e
WC;
- estuque e pintura da sala do condomínio danificado por infiltrações;
- exterior das varandas com rachas;
- paredes exteriores do prédio com rachas;
- falta de duas tampas de ralos de escoamento das águas da garagem;
- ausência de extintores de incêndio na garagem e na escadaria do prédio
- e pintura geral.

Vemos, por outro lado, através da matéria de facto provada, que a R., através do seu sócio gerente, se comprometeu a corrigir os defeitos e a solucionar as várias anomalias existentes
O compromisso foi portanto, sublinha-se, o de corrigir os defeitos e solucionar as várias anomalias, sem restrição alguma.

No entanto – facto importante – em 2003 - ao contrário do que por si havia sido assumido - , e não obstante as reclamações apresentadas e da posterior verificação da sua veracidade, a R. continuava sem reparar os defeitos do edifício, sem prejuízo de ter efectuado algumas obras pontuais.

Pois bem:

Apesar de só algumas reparações pontuais se irem fazendo, qualquer cidadão de boa fé, seria levado a acreditar que o compromisso assumido pela Ré seria para levar a sério até ao fim, e que era para cumprir, nunca supondo que o indicado propósito da Ré, a menos que estivesse a agir de má fé, fosse o de não honrar esse compromisso (corrigir os defeitos e solucionar as várias anomalias existentes.), ou o de se aproveitar da sua própria conduta omissiva (de não efectuar as reparações), para depois invocar a caducidade do direito dos compradores.
A realização das obras (eliminação dos defeitos), como é notório, dependia da própria Ré, só podendo os AA. realizá-las se porventura esta se recusasse a efectuá-las ou manifestamente não reconhecesse os defeitos.
Ao não realizar as obras no decurso do prazo de caducidade da acção (um ano após a denúncia- art. 1225.º-2 do CC) depois de previamente se haver comprometido a a fazê-las, vir agora a Ré invocar a caducidade do direito dos AA. em accioná-la, constitui um acto chocante, manifestamente ofensivo dos princípios da boa fé e dos bons costumes .

É por isso manifestamente ilegítimo, por clamorosa ou gritantemente ofensivo desses princípios, que venha agora a Ré querer prevalecer-se do exercício do direito de invocar a caducidade da acção por não ter sido esta instaurada no prazo de um ano após a denúncia dos defeitos, quando foi a própria Ré que adormeceu os AA. com a promessa de que repararia os defeitos existentes, deixando que entretanto o prazo para a propositura da acção se esgotasse sem que os referidos defeitos fossem reparados…

Estamos pois, tal como decidido na Relação, perante um comportamento subsumível à figura do “venire contra factum proprium”, uma das formas que assume o abuso de direito.- art. 334.º do CC., e que é do conhecimento oficioso, não podendo a Ré ser premiada com essa situação.

Alega a Ré que a Relação se serviu de factos não provados nem alegados para configurar a figura do abuso de direito, indicando designadamente, para tanto, não estar provado
- que a Ré convenceu os AA. que repararia todos os defeitos em prazo razoável;
- nem que a A. tivesse ficada convencida desse facto.

A crítica afigura-se-nos como deslocada, uma vez que a própria Ré não esclarece qual então o sentido da sua declaração.
Acresce dizer que a alusão pela Relação, designadamente ao prazo razoável, se firma nos considerandos do Acórdão a respeito da interpretação do sucessivo comportamento da Ré para se aproveitar da invocação da caducidade da acção (dando a ideia de que iria reparando os defeitos - sem que no entanto passasse de umas intervenções pontuais - ), e na consideração de que a reparação dos efeitos iria feita sem necessidade de recurso à via judicial nos parâmetros em que ainda poderiam retirar daí um efeito útil (instauração da acção no prazo de um ano após a denúncia dos defeitos).

Não estará aqui a intenção de convencer e de fazer crer?

O Direito não pode estar ao serviço de quem, numa relação jurídica, viola o princípio da confiança, e se quer aproveitar de uma conduta gerada pelo próprio - que leva à inacção da outra parte em tempo oportuno -, porque essa outra (AA.) não pode agir, reparando, sem a que outra (R.), depois de interpelada, manifestamente lhe diga que não repara, ou os factos revelem indubitavelmente a sua recusa em fazê-lo.- 912.º, 916.º, 1221, 1223.º, 1225.º-4

Nenhuma pessoa, minimamente honesta, perante um comportamento como aquele assumido pelo R. (depois de se haver comprometido a eliminar os defeitos), se iria aproveitar do factor tempo (que até é curto) para inviabilizar o direito de exigir judicialmente a sua reparação ou a indemnização substitutiva, aproveitando-se da sua própria conduta “de entretenimento, ou adormecimento à parte contrária”, para depois receber ainda um prémio (com os proventos que conseguiu ao vender gato por lebre, vendendo como bom aquilo que apresenta defeitos graves, e sem o mínimo pudor pelo desrespeito pela palavra dada.

Improcede, portanto, a argumentação da Ré-recorrente, neste domínio.


II-C)-b) Da responsabilidade pelo pagamento da perícia e cópias

A perícia efectuada extrajudicialmente a pedido dos AA. foi um meio de prova de que esta se serviu para obter, através de entidade credível, insuspeita e independente, um Parecer que levasse a Ré, e depois o Tribunal, a determinar, com precisão, quais os defeitos existentes e forma de obter a sua reparação.
Essa actividade mostrava-se, consequentemente necessária para definir o quadro dos defeitos e indicar a forma para a sua reparação, quando em presença de um conflito.
Tendo-se em Tribunal verificado que a pretensão da A. tinha cabal fundamento, o custo de tal perícia deve enquadrar-se entre os danos “circa rem” de que nos dá nota Pedro Romano Martinez (1), sendo por isso englobado nos danos indemnizáveis.
Em face do exposto, concorda-se com a posição assumida no Acórdão recorrido também quanto a esta matéria, negando consequentemente a pretensão da Ré.


III. Decisão

Em face do exposto, nega-se a revista, confirmando-se o douto Acórdão na parte recorrida.
Custas da revista, pela Ré.
Lisboa,27 de Novembro de 2007
MárioCruz (Relator)
Garcia Calejo
Faria Antunes
_______________________

(1) Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, pgs. 266/270