| 239/12.6TBLGS.S1 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
INEFICÁCIA
PROPRIETÁRIO
SERVIDÃO DE PASSAGEM
OCUPAÇÃO
RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL
TERRENO
PRÉDIO CONFINANTE
AQUISIÇÃO
BOA FÉ
DIREITO DE PROPRIEDADE
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / NULIDADE E ANULABILIDADE NAS RELAÇÕES JURÍDICAS – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / COMPRA E VENDA / VENDA DE BENS ALHEIOS – DIREITO DAS COISAS / POSSE / CARACTERES DA POSSE / USUCAPIÃO / USUCAPIÃO DE IMÓVEIS / DIREITO DE PROPRIEDADE / DEFESA DA PROPRIEDADE / SERVIDÕES PREDIAIS / CONSTITUIÇÃO DAS SERVIDÕES / EXERCÍCIO DAS SERVIDÕES.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 291.º, 892.º, 1263.º, 1294.º, 1295.º, 1296.º, 1311.º, 1547.º, 1564.º E 1565.º.
1. A compra e venda de coisa alheia ou parcialmente alheia produz a nulidade entre os intervenientes no contrato, mas é ineficaz relativamente ao legítimo proprietário.
2. Em acção em que o proprietário formule o pedido de restituição de uma parcela de terreno que se encontra ocupada pelo proprietário do prédio confinante aquela pretensão não é impedida pela alegação do réu de que é adquirente de boa fé, nos termos do art. 291º do CC.
3. A servidão predial a pé e carro confere ao seu titular o poder de usar a faixa de terreno para esse fim, mas não o de a ocupar com quaisquer construções ou equipamentos.
I - AA propôs acção declarativa, condenatória, de processo comum, sob a forma ordinária, contra BB casado com CC, DD e BANCO EE, S.A., substituído depois pelo BANCO FF, S.A.
Pediu que:
a) Seja reconhecido que o prédio actualmente descrito na CRP de Lagos, freguesia de Santa Maria sob o nº 1…9 (a que correspondia a anterior descrição nº 16….2) inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o art. 6.421º não tem a área de 7.320 m2 constante da matriz e da correspondente descrição na CRP de Lagos porque do mesmo não faz parte a área delimitada pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 na planta anexa identificada pela letra B, retirada da carta 109 do Instituto Geográfico Cadastral anterior ao ano de 1984; que a referida área delimitada pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 na planta anexa identificada pela letra B integra o prédio descrito na CRP de Lagos - freguesia de Santa Maria - sob o nº 4…3/20…8 (a que correspondia a anterior descrição 14….4) e actualmente inscrito na matriz rústica da mesma freguesia sob o art. 3º da Secção G;
b) Seja reconhecido que são inexactas as declarações complementares prestadas pelo R. BB no pedido de averbamento apresentado em 17-9-04 na CRP de Lagos, relativamente à descrição do prédio nº 1…9, nomeadamente quando ali exarou que o mesmo tinha área urbana total de 7.320 m2, que confrontava de norte com GG, de poente com HH e Acesso e de nascente com o próprio;
c) Seja reconhecido que as confrontações do prédio referido supra são de norte, nascente e poente com AA e do sul com HH;
d) Seja reconhecido que o R. BB, na escritura outorgada em 8-10-04, lavrada de fls. 29 a 33 do Livro de Notas para Escrituras diversas nº 392-E do Cart. Not., a cargo da Notária II, em Lagoa, vendeu a DD coisa que lhe não pertencia, isto é, a área delimitada pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 na planta anexa identificada pela letra B, porque pertencente ao A.;
e) De que, em consequência da procedência do pedido anterior, a compra e venda objecto da referida escritura viesse a ser declarada nula nos termos do art. 892º do CC, condenando-se a compradora, a ora 2ª R. DD, a restituir ao A. a área identificada livre de quaisquer construções, equipamentos e tudo o mais que ali tenha implantado e cancelando-se a inscrição de aquisição emergente daquela compra e venda;
f) Que a mesma R. seja condenada a restituir-lhe a área delimitada pelos pontos 2, 9, 4 e 8 da planta anexa identificada pela letra C, que integra o seu prédio identificado supra, também livre de quaisquer construções, equipamentos e tudo o mais que ali tenha implantado;
g) Que, em consequência da procedência dos pedidos anteriores, seja ordenado que na CRP de Lagos, na matriz predial da freguesia de …, Lagos e no Cadastro do Instituto Geográfico Português se proceda, no tocante aos prédios supra identificados, a todas as alterações e correcções emergentes de tal procedência.
Alegou que é titular do prédio actualmente descrito sob o nº 4….3 e que, por sua vez, o prédio descrito sob o nº 1…9 que pertenceu a JJ, depois ao R. BB e depois ainda à R. DD, não tem a área de 7.320 m2, já que a essa deve deduzir-se a área correspondente a terreno que integra antes o seu prédio, não obstante estar onerado com servidão.
O R. BB contestou, alegando que o prédio que comprou a JJ e que depois vendeu à R. DD é o que está descrito e que tem 7.320 m2 e que a entrada no seu prédio nunca foi feita entre os pontos 4 e 7 da planta B, nunca tendo ignorado ou alargado a servidão.
A R. DD também contestou e alegou que adquiriu um prédio encravado que beneficia de servidão de passagem constituída por contrato em 1972, com uma área aproximada de 1.000 m2, sendo que o seu prédio tem 7.320 m2.
O R. Banco FF também contestou, alegando ser terceiro de boa fé no conflito, e que não teria concedido o crédito e nas condições em que o fez se o prédio não tivesse as dimensões e confrontações anunciadas nos documentos.
Realizado o julgamento foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a R. DD a restituir ao A. a parte do terreno que vem ocupando, correspondente a parte do prédio descrito na CRP de Lagos sob o nº 4….3, com a área de 80 m2 (83,10 m de comprimento x 0,96 m de largura), situada a nascente e correspondente a parte da área “A” da planta de fls. 476, livre de quaisquer construções, equipamentos e tudo o mais que ali tenha implantado, absolvendo-a da restante pedido e absolvendo dos pedidos os restantes RR.
Foi interposto recurso de revista per saltum no âmbito do qual o A. arguiu a nulidade da sentença por omissão de pronúncia e falta de fundamentação relativamente a alguns pedidos, pretendendo ainda que sejam julgados procedentes os demais pedidos que não foram atendidos na sentença.
Houve alegações da parte da 2ª R. e do R. Banco FF, SA.
Cumpre decidir.
II – Factos provados:
1. No dia 7-1-02, foi proferido acórdão no qual AA e BB foram condenados em pena de multa pela prática, respectivamente, de dois crimes de ofensa à integridade física e de um crime de dano continuado e coacção - fls. 124 (269) (proc. nº 281/98.8GALGS).
2. Aí foi dado por provado que BB era proprietário do prédio com a área de 7.320 m2 e que o mesmo confrontava de norte com AA - fls. 124 (art. 32º da contestação do R. BB).
3. O prédio descrito na CRP de Lagos sob o nº 14….4 a fls. 90 do livro B-38, inscrito na matriz sob os arts. 171º, 172º, 173º, 175º e 193º, compunha-se de prédio rústico, com terra de semear, amendoeiras e figueiral muito velho, casas para quinteiro e dependências agrícolas, no sítio da …, Matos … ou Matos …., freguesia de …, concelho de Lagos, a confrontar de norte com a Estrada da …, do sul com caminho e KK, do nascente com LL, e do poente com HH e MM, e encontra-se inscrito desde 30-1-67 a favor do A. AA, por aquisição proveniente de partilha em inventário obrigatório - fls. 20, 21 e 23 (al. B)). Hoje, aquela descrição corresponde ao prédio descrito na CRP de Lagos, freguesia de Lagos (…), sob o n.º 4…3 (fls. 23/24).
4. O prédio rústico composto de terra de semear e um monte, no sítio da …, freguesia de …, concelho de Lagos, esteve descrito na CRP de Lagos sob o nº 16….2 a fls. 4 vº do Livro B-44 e inscrito na matriz predial respectiva sob os arts. 191º e 192º com as seguintes confrontações: do norte, nascente e poente com GG (correspondente ao prédio sob o nº 4….3) e do sul com HH, com a área de 6.128 m2 - fls. 25/468/471 (al. A) e pontos 1º, 10º, 11º, 12º e 15º).
5. O A., por escritura de 27-12-72, outorgada de fls. 68 vº a 70 do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº B -13 do Cart. Not. de Vila do Bispo, pelo preço de 20.000$00, constituiu uma servidão de passagem perpétua a pé e de carro, imposta sobre o lado poente do seu prédio, a favor do prédio de NN, servidão esta com a área aproximada de 1.000 m2, destinada a permitir o acesso do prédio de NN à estrada, ficando a confrontar do norte com estrada, do sul e poente com HH, e de nascente com o A. AA e com o próprio NN, mostrando-se a servidão inscrita no Registo Predial por apresentação nº 3 de 18-6-73, com o nº 7…4 no originário livro de inscrições, constando o encargo inscrito no prédio do A. como “servidão; causa: compra; prédio dominante: 1.759 (...); prédio serviente: 4.063 (...); encargo: servidão de passagem a pé e de carro, com a área de 1.000 m2 aproximadamente, no lado poente do prédio serviente e destina-se a permitir o acesso do prédio dominante à estrada” e consta da descrição com o nº 1.759 com a inscrição “Fl" - (al. C)) e fls. 22, 23, 31, 39 e planta de fls. 12.
6. A servidão tinha a configuração próxima de um rectângulo irregular, delimitado pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 na planta B, de fls. 12, sendo de 7 metros a distância entre os pontos 1 e 2, de 8 metros a distância entre os pontos 5 e 6, de cerca de 125 metros a distância entre os pontos 1 e 5, e de cerca de 127 metros a distância entre os pontos 2 e 6, isto é, com uma área de cerca de 882 m2 (B+b) x h:2) - fls. 467/476 e inspecção ao local (ponto 2º).
7. Pela Ap. 09, de 6-1-92, foi averbado relativamente ao prédio referido em 5. que “o prédio tem a área de 7.320 m2 - cultura arvense, amendoeiras – art. 2 da secção G (…)” - fls. 25 (al. F)).
8. Desde 6-1-92, o prédio passou a estar descrito na CRP de Lagos sob o nº 1….9 como “Rústico- … -cultura arvense e amendoeiras - área de 7.320 m2 - norte- GG, sul - HH, nascente e poente - GG – art. 2 da secção G (…)”, deixando de estar inscrito sob os arts. 191º e 192º - fls. 30 (al. F)).
9. A área de 7.320 m2 integra a área da servidão - fls. 468 (ponto 5º).
10. Em Setembro de 2004, BB requereu a anulação da inscrição matricial sob o nº 2, da secção G, “dada a absorção da sua área na totalidade pelo prédio urbano lá construído, inscrito na matriz sob o art. nº P 5767” (fls. 63).
11. Por apresentação nº 3 de 27-2-98, averbamento nº 1 à descrição nº 01…9, foi registada a construção de um edifício destinado a habitação, composto por r/c com 3 compartimentos, uma cozinha, uma casa de banho e um corredor, com a área coberta de 89 m2 e um armazém com a área de 30 m2, passando o prédio a misto, com atribuição à parte urbana do art. 3.908, e a seguinte nota: “O artigo rústico está pendente de rectificação” - fls. 30 (al. H)).
12. Por apresentação nº 1 de 25-7-02, averbamento nº 2 à descrição nº 01759, foi registada a ampliação da parte urbana, que passou a ser constituída por moradia unifamiliar e 3 anexos, sendo um destinado a apoio de jardim, outro destinado a armazém, e um anexo polivalente, com a área coberta de 380 m2 e descoberta de 4.020 m2, ficando o artigo urbano pendente de alteração desde 23-7-02, e com a seguinte nota: “o artigo rústico já não está pendente de alteração” - fls. 30 (al. I)).
13. Por escritura de 30-11-72, outorgada de fls. 44 vº a 46 do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº B-58 do Cart. Not. de Lagos, OO declarou vender a NN o “prédio rústico composto de terra de semear e um monte, no sítio da …, freguesia de …, concelho de Lagos, que confronta: do norte, nascente e poente com GG e do sul com HH”; descrito com estas confrontações na CRP de Lagos sob o nº 16….2 a fls. 4 vº do Livro B-44 e inscrito na matriz predial respectiva sob os arts. 191º e 192º - fls. 15, 20, 30 (175) e planta de fls. 11 (al. A)).
14. NN passou a figurar como titular inscrito no registo predial (fls. 27).
15. Por escritura de 19-7-74, lavrada e fls. 41 vº a 43 vº do Livro de Registo de Notas para Escrituras Diversas nº C-10 do Cart. Not. de Lagos, GG declarou vender a JJ um prédio rústico, descrito na CRP de Lagos sob o nº 16….2 e inscrito na matriz predial respectiva sob os arts. 191 e 192, composto de terra de semear, arvoredo e casas, no sítio da …, freguesia de …, concelho de Lagos, confrontando do norte com a estrada e AA, do sul com AA e HH, de nascente com AA e de poente com HH - fls. 44 (al. D)).
16. JJ passou a figurar como titular inscrito no registo (fls. 29).
17. No acto da escritura referida, foi exibido um boletim de autorização de importação de capitais privados emitido pelo Banco de Portugal, do qual consta que a importância ali aludida se destinou à compra de um prédio rústico, composto de terra de semear e um monte no sítio da …, freguesia de …, concelho de Lagos, descrito na CRP de Lagos sob o nº 16….2 e inscrito na Matriz Predial respectiva sob os arts. 191º e 192º, com a área de 6.055 m2, área aproximada que efectivamente tinha tal prédio, 6.128 m2 - fls. 208/209 (al. E), fls. 467 e ponto 4º).
18. Por escritura de 13-3-91, outorgada de fls. 81 vº a 83 do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº 87-B do Cart.o Not. de Vila do Bispo, JJ declarou vender ao ora 1º R. BB um prédio rústico composto por cultura arvense, amendoeiras e construção rural, com a área de 7.320 m2, sito na …, freguesia de …, concelho de Lagos, inscrito no cadastro sob o nº 2 da Secção G, e descrito na CRP de Lagos sob o nº 16….2 - fls. 55 (201) (al. G)).
19. O R. BB passou a figurar como titular inscrito no registo (fls. 31).
20. O R. BB sempre aceitou a existência de uma servidão, nunca se arrogando proprietário da parte correspondente a ela (al. J)).
21. Em 17-9-04, o R. BB apresentou na CRP de Lagos um pedido de averbamento à descrição do prédio 01…9/06…2 número que entretanto fora, em ficha, atribuído ao anterior 16.562; na requisição respectiva, BB exarou e assinou as seguintes declarações complementares:
“O prédio que era misto passou a urbano actualmente, sendo a área coberta de 380 m2 e a área descoberta de 6.940 m2. O prédio passou actualmente a urbano em virtude de haver anteriormente um prédio misto com uma área urbana total de 4.400 m2 (área coberta 380 m2, área descoberta 4.020 m2), e as restantes áreas do prédio que perfaziam uma área de 2.920 m2 terem sido absorvidas pela parte urbana. O prédio fica assim com a seguinte composição: área coberta com uma moradia unifamiliar, três garagens individuais com área total de 380 m2, e uma área descoberta com a área de 6.940 m2. O prédio confronta a norte com GG, a sul com HH e GG, a nascente com o próprio e poente com HH e acesso, estando situado na …, Freguesia de …, concelho de Lagos. O prédio recebeu o artigo matricial provisório P5…7, Repartição de Finanças de Lagos, V.V.115.000,00 €.
Obs.: além disso o prédio sofreu obras de melhoramento e modificações” - e juntou à requisição um requerimento apresentado no dia 16-9-04 no Serviço de Finanças do Concelho de Lagos requerendo a anulação da inscrição matricial rústica relativa ao art. 2º Secção G, dada a absorção da sua área na totalidade pelo prédio urbano lá construído, inscrito na Matriz sob o art. nº P5…7, além de que pediu urgência na efectivação do requerido averbamento por ter agendada uma escritura de compra e venda do referido prédio (relativamente ao qual disse ter celebrado contrato promessa de compra e venda) para o dia 6-10-04, com o proveito da qual iria fazer face a compromissos bancários inadiáveis - fls. 61 (al. K)).
22. Por escritura de 8-10-04, lavrada de fls. 29 a 33 do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº 392-E do Cart. Not. a cargo da Notária II, em Lagoa, o R. BB declarou vender à R. DD, que declarou comprar por € 560.000,00, um prédio urbano, destinado a habitação, sito na …, freguesia de …, concelho de Lagos, descrito na CRP de Lagos sob o nº 1…9, Freguesia de …, omisso na matriz, com apresentação do pedido de actualização matricial em 16-9-04, a que foi atribuído o número provisório P5767, e que é o que resultou da alteração pedida pelo R. BB - fls. 67 (158, 261) (al. L)).
23. A R. DD passou a figurar como titular inscrito no registo (fls. 32 e 33).
24. Por escritura de 7-11-07, a R. DD outorgou com Banco EE, S.A., contrato de mútuo com hipoteca, tendo dado para garantia o prédio referido descrito sob o n.º 1759 - fls. 92 e 36 (al. N)).
25. A hipoteca foi registada, primeiro como provisória, pela Ap. 10, de 17-9-04, depois convertida em 9-11-04 (fls. 32/33).
26. O R. BB, ignorando a parte da servidão correspondente ao espaço delimitado pelos pontos 3, 4, 5 e 6 da planta B de fls. 12, murou todo o prédio, passando a entrada para o mesmo a estar situada entre os pontos 3 e 4 da planta B de fls. 12 - fls. 118 (pontos 6º e 7º).
27. A R. DD fez demolir as construções existentes no prédio e ali procedeu a novas construções utilizando a área de 7.320 m2, passando tais novas construções, na CRP de Lagos, a constituir nova descrição do referido prédio nº 1…9/19…6, com o teor seguinte: “moradia unifamiliar e dois pisos destinada a habitação, com garagem e piscina - Norte -GG - Sul - HH e GG; Nascente - o próprio; Poente - HH e Acesso”, com a seguinte nota: “o artigo rústico 2 da Secção G está pendente de eliminação desde 2004.09.16”; tais confrontações são as mesmas que resultaram das declarações complementares do R. BB (al. M)).
28. A R. DD colocou um novo portão sensivelmente entre os pontos 3 e 4 da mesma planta C de fls. 13, assim estabelecendo um caminho de acesso à Estrada da … delimitado entre os pontos 1, 3 (que distam 83, 10 m), 3, 4 (que distam cerca de 7,80 m), 8, 9, 2 e 1 da planta anexa C de fls. 13 - fls. 470/476 e inspecção ao local (ponto 15.º).
29. A presente acção deu entrada em juízo em 16-2-12 (fls. 52).
III - Decidindo:
1. Foi suscitada pelo A. a nulidade da sentença por omissão de pronúncia e falta de fundamentação relativamente aos pedidos das als. a), b), c), d) e h) da petição inicial, mas do que verdadeiramente e trata é de uma discordância quanto ao teor da sentença, tendo em conta que o dever de apreciar todas as questões suscitadas e de se pronunciar sobre todos pedidos expostos não pode ser encarado numa perspectiva formalista, mas antes tendo em conta a pretensão ou pretensões materiais cuja procedência tem como significado a tutela do direito em causa.
Deste ponto de vista e considerando a argumentação que foi exposta na sentença, não existem motivos nem para assacar à mesma a aludida omissão de pronúncia, nem para a arguida falta de fundamentação que, aliás, não se confunde com uma situação de fundamentação porventura insuficiente.
2. O A. apresentou diversos pedidos, mas, atribuindo relevo à materialidade da pretensão, o seu núcleo essencial é integrado pelo pedido de condenação da R. DD, actual proprietária do prédio confinante, na restituição de uma área delimitada pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 da planta B, de fls. 12, a qual faz parte do prédio do A. estando onerada e vinculada a uma servidão predial a favor do prédio dessa R.. Acresce o pedido de condenação da mesma R. na restituição de outra área delimitada pelos pontos 2, 4, 8 e 9 da planta C, de fls. 13, que, sem estar vinculada à referida servidão predial, integra o prédio do A. A tais pedidos acresce ainda o de condenação dessa R. no cumprimento da obrigação de entregar essas parcelas livres de quaisquer construções, equipamentos e o mais que nelas tiver sido implantado.
A acção que foi interposta apresenta-se-nos como um misto de demarcação (entre o espaço sobre o qual incide a servidão predial e a parte restante do prédio do A.) e de reivindicação, esta na medida em que o A. pretende que seja reconstituída a situação que existiria se acaso a R. (ou os seus antecessores) não tivessem ocupado parte dessa servidão e a outra faixa para implantação de construções ou equipamentos.
Na sua generalidade, para a tutela do direito de propriedade do A. bastaria que a servidão predial constituída a favor do prédio da R. DD obedecesse rigorosamente ao que emerge do título que a constituiu. Mas na medida em que alguns dos demais pedidos têm subjacente a existência de uma divergência entre a realidade que resulta dos títulos e aquela que consta do registo predial, deverão os mesmos ser também considerados, tanto mais que foi precisamente a partir dessa divergência que foram introduzidas alterações na configuração/delimitação dos prédios que importa corrigir.
3. Para efeitos de apreciação do pedido de reconhecimento do direito de propriedade sobre as referidas faixas de terreno (uma delas afectada pela servidão a favor do prédio da R. DD) a sentença recorrida recorreu às normas dos arts. 892º e 291º do CC, para deles extrair um resultado que, na prática, redundou na improcedência de tais pedidos, na medida em que apenas se reconheceu o direito a obter a restituição de uma parcela de cerca de 80 m2 quando afinal só a área afecta à servidão predial tem cerca de 800 m2.
Quanto ao mais considerou-se resumidamente na sentença que os contratos que anteriormente foram celebrados entre os anteproprietários e que incidiram sobre parcelas do prédio que é da R. DD abarcaram, em parte, coisa alheia. A partir daqui considerou que tais contratos estavam afectados de nulidade parcial (na parte em que incidiam sobre uma parcela de terreno que não pertencia aos vendedores mas que integrava o prédio do A.) e que tal nulidade (parcial) não era invocável perante a R. DD, atenta a sua qualidade de subadquirente de boa fé, nos termos do art. 291º do CC.
Trata-se de uma construção jurídica que não pode ser acolhida.
A invalidade a que alude o art. 892º do CC constitui um vício que apenas releva no âmbito da relação estabelecida entre o vendedor e o comprador (intervenientes no contrato de compra e venda), não implicando com a posição jurídica em que se encontra o verdadeiro proprietário do bem que é objecto de transmissão a non domino.
Relativamente ao A., enquanto titular do direito de propriedade do prédio com determinados limites, são ineficazes os actos que foram praticados pelos antecessores da R. e inclusive as alterações que foram introduzidas na descrição predial do prédio que agora é da R., a partir de documentos que foram exibidos pelos seus antecessores.
Para o sujeito cujo bem é afectado total ou parcialmente pela transmissão a non domino, ou seja, pela declaração de transmissão que não tenha subjacente o direito de propriedade que se pretende transmitir, o vício não é o de invalidade (nulidade), mas uma consequência bem mais grave e que o coloca numa posição mais vantajosa. Tal vício corresponde à ineficácia, de tal modo que, mesmo sem qualquer reacção da sua parte, prevalece o direito de propriedade, o qual tem natureza absoluta e é oponível erga omnes, podendo a partir da titularidade desse direito ser sustentada a acção de reivindicação, nos termos do art. 1311º do CC.
Por conseguinte, na medida em que anteriores actos jurídicos tenham potencialidade para afectar o direito de propriedade do A. em toda a sua amplitude física e jurídica, estamos perante uma situação de ineficácia, prevalecendo o direito de propriedade do A. que deve materializar-se através do reconhecimento dos limites físicos (confrontações) do seu prédio relativamente ao prédio da R. DD, prevalecendo também o mesmo direito de propriedade, embora onerado com a servidão predial, no que respeita à área afecta a esta servidão anteriormente constituída por contrato.
Deste modo, aquilo que tenha sido declarado em anteriores actos jurídicos e designadamente na escritura de compra e venda que a R. DD celebrou com o R. BB não interfere, por si, com o direito de propriedade pleno ou limitado (pela servidão) do A. que, assim, prevalece, obrigando a R. a respeitá-lo e a restituir ao A. tudo quanto extravase os limites do seu prédio ou os limites da servidão predial que foi constituída.
4. O direito de propriedade tem natureza plena, conferindo ao respectivo titular a possibilidade de obter do tribunal, contra terceiros, o reconhecimento do mesmo (art. 1311º do CC).
Esse direito de propriedade pode assumir-se com toda a plenitude ou ser limitado por outros direitos reais menores que tenham sido constituídos, sendo de destacar, para o caso, a servidão predial resultante de contrato entre o proprietário e o proprietário do prédio carecido de servidão.
No caso concreto, o A. e um anterior proprietário do prédio que agora é da R. DD outorgaram uma escritura pública através da qual constituíram uma servidão predial implantada numa faixa do prédio daquele (prédio serviente), em benefício do segundo prédio (prédio dominante) (art. 1547º do CC).
A partir desse momento e enquanto não houver uma modificação da situação jurídica, o prédio do A. ficou onerado com a referida servidão predial. Por seu lado, o prédio que agora é da R. DD passou a beneficiar dessa servidão que lhe permite aceder à via pública.
Porém, enquanto o direito de propriedade, por si, implica para o proprietário um direito absoluto que lhe permite fruir o bem sobre que incide do modo que entender (jus utendi, fruendi et abutendi), já a servidão predial, como direito real de gozo menor ou subordinado, está limitada à finalidade que presidiu à sua constituição.
Em concreto, o proprietário do prédio dominante e titular de uma servidão de “pé e carro” (que corresponde à situação em concreto), com determinadas dimensões, não pode usar a faixa do prédio sobre que incide tal servidão de qualquer modo e para qualquer outro efeito que não seja para aquele fim específico, ou seja, para serventia do seu prédio (arts. 1564º e 1565º do CC).
Daqui decorre, com interesse para a resolução do caso, que não é autorizada a implantação unilateral na referida faixa de quaisquer construções, equipamentos ou qualquer outro material, uma vez que tal não se inscreve no uso da mesma como servidão predial.
A proibição de usar essa faixa para qualquer outro fim tem ainda o cunho de evitar que, através da prática reiterada de outros actos correspondentes ao exercício de outro direito real (maxime, ao direito de propriedade pleno) ou mesmo de actos que impliquem a inversão do título, se constitua uma situação de posse que vá além dos poderes inerentes ao direito real de servidão predial, desembocando na invocação do direito de propriedade plena adquirido por via da usucapião (art. 1263º do CC).
Com efeito, uma vez que a aquisição do direito de propriedade plena sobre um prédio ou uma faixa de um qualquer prédio pode ser constituída por via da usucapião, em resultado de uma situação de posse que perdure pelo tempo legalmente necessário (arts. 1294º a 1296º do CC), aquela limitação e a correspondente restrição dos poderes do beneficiário da servidão servem para impedir a posterior invocação de uma situação de posse conexa com o direito de propriedade absoluto, prevenindo, assim, a ocorrência de litígios de vizinhança como aquele que veio a ser despoletado entre o A. e o anterior proprietário do prédio, João Evangelista, e que se mantém agora entre o A. e a R. DD.
5. Como já se disse, a sentença do tribunal de 1ª instância limitou-se a reconhecer o direito de propriedade plena do A. sobre uma parte da faixa de terreno com cerca de 80 m2. Assim ocorreu porque foi aplicado o regime jurídico da venda de bens alheios e da oponibilidade a terceiros da nulidade, quando se impunha integrar a matéria de facto apurada noutro regime jurídico, com especial destaque para a figura da ineficácia dos actos praticados por terceiros que tenham por objecto um bem que pertence a outrem.
Noutra perspectiva, a sentença denota uma excessiva preocupação no apuramento de áreas que fazem ou não fazem parte do prédio do A., quando, na realidade, a matéria de facto apurada é cristalina relativamente ao que essencialmente interessa, ou seja, à delimitação rigorosa do prédio do A., por referência ao prédio da R. DD e à exacta implantação no prédio do A. da faixa que está destinada ao exercício da servidão predial.
Na realidade, basta enunciar a matéria de facto mais relevante para que se faça valer o direito de propriedade do A., sem prejudicar o direito real de servidão predial da R. DD, mas também sem permitir que esse direito real de servidão predial se exerça sobre uma faixa ou numa extensão diversa daquela que lhe foi destinada ou seja feito um uso da faixa que não corresponda ao mero exercício desse direito de servidão predial.
Está provado que:
5.1. A servidão que foi constituída por escritura pública outorgada entre o A. e NN tinha a configuração próxima de um rectângulo irregular, delimitado pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 na planta B, de fls. 12, sendo de 7 metros a distância entre os pontos 1 e 2, de 8 metros a distância entre os pontos 5 e 6, de cerca de 125 metros a distância entre os pontos 1 e 5, e de cerca de 127 metros a distância entre os pontos 2 e 6, isto é, com uma área de cerca de 882 m2 (B+b) x h:2).
5.2. O R. BB, ignorando a parte da servidão correspondente ao espaço delimitado pelos pontos 3, 4, 5 e 6 da planta B de fls. 12, murou todo o prédio, passando a entrada para o mesmo a estar situada entre os pontos 3 e 4 da planta B de fls. 12.
5.3. A R. DD colocou um novo portão sensivelmente entre os pontos 3 e 4 da mesma planta C de fls. 13, assim estabelecendo um caminho de acesso à Estrada da … delimitado entre os pontos 1, 3 (que distam 83, 10 m), 3, 4 (que distam cerca de 7,80 m), 8, 9, 2 e 1 da planta anexa C de fls. 13.
Assim, em resultado do reconhecimento do direito de propriedade do A. sobre o prédio que está inscrito em seu nome e da única limitação a esse direito de propriedade correspondente à servidão predial constituída por contrato celebrado entre o A. e um anterior titular do prédio que agora é da R. DD, importa que se reconheça que o prédio do A., no lado que está em conflito nesta acção, abarca também a faixa delimitadas pelos pontos 1, 3, 5, 6, 4, e 2 da planta de fls. 12, devendo a R. DD ser condenada a retirar dessa faixa tudo quanto nela tenha sido edificado ou implantado por si ou por anteproprietários.
Além disso, é de reconhecer que a referida servidão predial implantada no prédio do A. daquela forma e naquele local não abarca a faixa delimitada pelos pontos 2, 9, 8 e 4 da planta C de fls. 13, a qual faz parte integrante do prédio do A., em regime de propriedade plena, de modo que relativamente a essa faixa se impõe a sua restituição ao A. livre de quaisquer construções ou equipamentos.
6. Acresce ainda o seguinte:
6.1. O A., por escritura de 27-12-72, outorgada de fls. 68 vº a 70 do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº B -13 do Cart. Not. de Vila do Bispo, pelo preço de 20.000$00, constituiu uma servidão de passagem perpétua a pé e de carro, imposta sobre o lado poente do seu prédio, a favor do prédio de NN, servidão esta com a área aproximada de 1.000 m2, destinada a permitir o acesso do prédio de NN à estrada, ficando a confrontar do norte com estrada, do sul e poente com HH, e de nascente com o A. AA e com o próprio NN, mostrando-se a servidão inscrita no Registo Predial por apresentação nº 3 de 18-6-73, com o nº 7….4 no originário livro de inscrições, constando o encargo inscrito no prédio do A. como “servidão; causa: compra; prédio dominante: 1.759 (...); prédio serviente: 4.063 (...); encargo: servidão de passagem a pé e de carro, com a área de 1.000 m2 aproximadamente, no lado poente do prédio serviente e destina-se a permitir o acesso do prédio dominante à estrada” e consta da descrição com o nº 1.759 com a inscrição “Fl" - fls. 22, 23, 31, 39 e planta de fls. 12.
6.2. A servidão tinha a configuração próxima de um rectângulo irregular, delimitado pelos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6 na planta B, de fls. 12, sendo de 7 metros a distância entre os pontos 1 e 2, de 8 metros a distância entre os pontos 5 e 6, de cerca de 125 metros a distância entre os pontos 1 e 5, e de cerca de 127 metros a distância entre os pontos 2 e 6, isto é, com uma área de cerca de 882 m2 (B+b) x h:2) - fls. 467/476 e inspecção ao local (art. 2º da base instrutória).
6.3. O R. BB sempre aceitou a existência de uma servidão, nunca se arrogando proprietário da parte correspondente a ela.
6.4. Contudo, em 17-9-04, apresentou na CRP de Lagos um pedido de averbamento à descrição do prédio 01…9/06…2 número que entretanto fora, em ficha, atribuído ao anterior 16.562; na requisição respectiva, BB exarou e assinou as seguintes declarações complementares:
“O prédio que era misto passou a urbano actualmente, sendo a área coberta de 380 m2 e a área descoberta de 6.940 m2. O prédio passou actualmente a urbano em virtude de haver anteriormente um prédio misto com uma área urbana total de 4.400 m2 (área coberta 380 m2, área descoberta 4.020 m2), e as restantes áreas do prédio que perfaziam uma área de 2.920 m2 terem sido absorvidas pela parte urbana. O prédio fica assim com a seguinte composição: área coberta com uma moradia unifamiliar, três garagens individuais com área total de 380 m2, e uma área descoberta com a área de 6.940 m2. O prédio confronta a norte com GG, a sul com HH e GG, a nascente com o próprio e poente com HH e acesso, estando situado na …, Freguesia de …, concelho de Lagos. O prédio recebeu o artigo matricial provisório P5…7, Repartição de Finanças de Lagos, V.V.115.000,00 €.
Obs.: além disso o prédio sofreu obras de melhoramento e modificações” - e juntou à requisição um requerimento apresentado no dia 16-9-04 no Serviço de Finanças do Concelho de Lagos requerendo a anulação da inscrição matricial rústica relativa ao art. 2º Secção G, dada a absorção da sua área na totalidade pelo prédio urbano lá construído, inscrito na Matriz sob o art. nº P5…7, além de que pediu urgência na efectivação do requerido averbamento por ter agendada uma escritura de compra e venda do referido prédio (relativamente ao qual disse ter celebrado contrato promessa de compra e venda) para o dia 6-10-04, com o proveito da qual iria fazer face a compromissos bancários inadiáveis - fls. 61 (al. K) dos “factos assentes”.
Assim, importa que na descrição predial referida no anterior ponto 6.4. sejam introduzidas as rectificações de modo a que se nela se considere que a servidão predial que se encontra constituída sobre o prédio que agora é propriedade da R. DD tem as dimensões e localização referidas no ponto 5.1. (ou na planta B de fls. 12), devendo ser introduzidas as correspondentes correcções na delimitação e descrição desse prédio.
III – Face ao exposto, acorda-se em julgar procedente a revista e em consequência:
1) É reconhecido que o prédio do A., no lado que está em conflito nesta acção, abarca também a faixa delimitada pelos pontos 1, 3, 5, 6, 4 e 2 da planta B de fls. 12, a qual está afecta à servidão predial que foi constituída por contrato outorgado entre o A. e NN, condenando-se a R. DD a retirar dessa faixa de terreno tudo o que nela tenha sido edificado ou implantado por si ou por anteriores proprietários do seu prédio;
2) É reconhecido que a referida servidão predial não abarca a faixa delimitada pelos pontos 2, 9, 8 e 4 da planta C de fls. 13, condenando-se a R. DD a proceder à sua restituição ao A. livre de quaisquer construções ou equipamentos implantados por si ou por anteriores proprietários;
3) Determina-se que na descrição predial 01…9/06…2 da CRP de Lagos sejam introduzidas rectificações de modo a que nela se considere que a servidão predial que se encontra constituída sobre o prédio que agora é propriedade da R. DD tem as dimensões e localização que foram apuradas nesta acção (anterior ponto 5.1 e planta B de fls. 12), introduzindo-se as correspondentes correcções na delimitação, na área e nas confrontações desse prédio.
As custas da revista serão suportadas pela R. DD.
Notifique.
Lisboa, 16-11-17
Abrantes Geraldes (Relator)
Tomé Gomes
Maria da Graça Trigo