| 894/11.4TBGRD.C1.S1 |  |
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
CONTRATO MISTO
REMUNERAÇÃO
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL.
- Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 6.ª edição, Almedina, 1989, pág. 274.
- Aurelio Menéndez, coordenação, “Lecciones de Derecho Mercantil”, Thompson-Civitas, 5.ª edição, Cizur Menor, Navarra, pp. 623-624.
- Carvalho Mendonça, citado por Manuel Salvador, Contrato de Mediação, Lisboa, 1964, p. 99.
- Inocêncio Galvão Teles, Manual dos Contratos em Geral, 4.ª edição, 2010, Almedina, Coimbra, p. 469.
- Manuel Broseta Pont e Fernando Martinez Sanz, in “Manual de Direito Mercantil – Contratos Mercantiles, derecho de los títulos-valores, Derecho concursal”, vol. II, 18.ª edição, Tecnos, Madrid, 2011, pp. 118-119.
- Manuel Salvador, Contrato de Mediação, Lisboa, 1964, pp. 31 a 40, 96-104, 109 a 122; “Contrato de Mediação (Anotação ao acórdão do STJ de 1-4-1964)”, Separata da revista O Direito, n.º 2, Lisboa, p. 14 e segs..
- Maria de Fátima Ribeiro, “Contrato de Mediação e o Direito do Mediador à Remuneração”, Scientia Iuridica, Revista de Direito Comparado Português e Brasileiro, Janeiro-Abril 2013 – Tomo LXII - Número 331, pp. 79, 85, 92-93, 95, 99-103.
- Orlando de Carvalho, in “Negócios Jurídicos Indirectos”, (Teoria Geral), Boletim da Faculdade de Direito, (Suplemento X), Coimbra Editora, pág. 83,– cfr. pp. 83 e 89.
- Vaz Serra, RLJ, Anos 100º-347; 103º-222 e 104º- 155.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 1154.º.
DECRETO-LEI Nº 211/2004, DE 20 DE AGOSTO.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 28-04-2009, DA 6.ª SECÇÃO, IN WWW.DGSI.PT .
-DE 29-03-2011, IN WWW.DGSI.PT , E DE 13-11-2012, AMBOS DA 1ª SECÇÃO.
I - O contrato de mediação é um contrato atípico cabendo no âmbito geral do contrato de prestação de serviços, aplicando-se-lhe as regras dos contratos atípicos afins, onde houver analogia, e depois as regras gerais das obrigações, no pressuposto de que as partes não regularam o ponto em discussão, pois é a elas que compete essa regulação, fundada no princípio da autonomia da vontade.
II - Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente da vontade do mediador, a não ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação.
III - Por sua vez, o contrato de prestação de serviços, definido no art. 1154.º do CC, apresenta a natureza jurídica de bilateral, consensual, de duração continuada e não solene, tendo por objecto a execução de uma actividade humana, intelectual ou manual, fungível ou infungível, a que está agregada, em regra, uma contraprestação ou retribuição pecuniária, como pagamento do serviço prestado.
IV - Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços.
I. – Relatório.
As sociedades comerciais “AA, S.A.”, e “BB – ..., Lda.”, intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra a sociedade “CC, Lda.”, DD e mulher EE, peticionando a sua condenação no pagamento de uma quantia correspondente a 4% do valor de venda da sociedade 1.ª Ré, acrescido de juros de mora, vencidos e vincendos.
Substanciam o petitório, em síntese apertada, na sequente factualidade:
- Em 22-12-2009 a 1ª 1ª A. e a 1ª Ré subscreveram um contrato de prestação de serviços de consultoria, através do qual a 1ª A. se comprometeu a dar apoio à Ré na colocação em mercado do dito Hotel.
- A 1ª A. subscreveu esse contrato em nome próprio e da 2ª A., sendo que esta sociedade se dedica à prestação de serviços de mediação imobiliária, sendo que numa primeira fase, a demandante, procederia, à preparação do dossier de oportunidade de investimento, e numa segunda, de apoio à colocação em mercado do Hotel;
- A 1ª A. terá praticado actos com vista à angariação de investidores, à colocação do Hotel em mercado e à sua venda, e estabeleceu o valor de referência para o negócio – de € 3.800.000,00;
- Do acordo contratual constava que que a venda do Hotel seria feita através da aquisição da sociedade detentora da unidade hoteleira e dos terrenos com o passivo existente.
- Como contraprestação dos serviços de mediação prestados os Réus obrigaram-se a proceder ao pagamento do preço de tal actividade, como comissão pela concretização do negócio, correspondente a 4% do valor da transacção a ser efectuada.
- O Hotel veio a ser vendido ao “Grupo II”, em Novembro de 2010, negócio este que foi efectuado por via da transmissão das quotas da sociedade 1ª Ré detidas pelos 2º e 3º Réus, tendo esta sociedade alterado a sua firma para “CC, Lda. “.
- Os 2.º e 3.º RR receberam o preço dessa compra e venda, desconhecendo a demandante o valor respectivo.
- Ao suposto cumprimento das suas obrigações contratuais e malgrado o mencionado Hotel ter sido vendido, os 2.º e 3.º Réus não procederam ao pagamento da remuneração acordada, já que pelo montante correspondente à comissão da A. respondem os 2º e 3º RR., pois foram estes que incumpriram o contrato.
Os 2º e 3º Réus contestaram a acção, defendendo-se por impugnação e por excepção.
Por excepção invocaram a sua ilegitimidade passiva, bem como a ilegitimidade activa da 2ª Autora.
Na impugnação da factualidade aduzida como fundamento da acção, sustentam que a alienação do Hotel JJ não resultou do resultado de contactos ou diligências efectuadas pela 1ª A..
Em 8/06/2010 foi comunicado à 1ª A. que, dada a não concretização do negócio pretendido, cessava a exclusividade desta sociedade na intermediação acordada, e que em 3/08/2010 foi comunicada a rescisão do contrato.
Terminaram pedindo que seja a acção julgada totalmente improcedente.
A 1ª Ré também contestou, defendendo-se por impugnação e pedindo que seja a acção julgada totalmente improcedente.
Proferida a sentença de mérito, nela foi decidido julgar-se a acção improcedente, por não provada, com a consequente absolvição dos RR. do pedido.
Interposto recurso, de apelação da decisão do tribunal de 1.ª instância, veio, a final, a ser julgada (a apelação) “(..) parcialmente procedente a acção, com a consequente condenação dos R.R. DD e EE a pagarem às A.A. uma comissão, correspondente a 4% do valor de venda das suas quotas na 1.ª sociedade Ré, já com IVA incluído, valor este a ser liquidado em incidente próprio e nos termos contratados.
Sobre o montante a ser apurado serão acrescidos juros de mora, à taxa dita legal, contados desde a data dessa liquidação (art. 805.º, n.º 3, 1.ª parte do C. Civil).
Absolve-se a Ré “CC, Lda.” do pedido.”
Do julgado, interpõem recurso, de revista, demandados, DD e mulher EE, tendo dessumido os fundamentos do recurso no epítome conclusivo que a seguir queda extractado.
I.A. – Quadro Conclusivo.
A) “A matéria de facto sedimentada é a que foi dada como provada na primeira instância, não tendo sido objecto de impugnação e, salvo o devido respeito pela posição contrária do Acórdão recorrido, a primeira instância fez um a adequada aplicação do direito a tal matéria de facto, impondo-se a absolvição do pedido dos RR/ recorrentes.
B) A primeira instância julgou com acerto, concluindo, tal como resulta evidente da matéria de facto provada, pela falta de nexo de causalidade adequada entre a actividade das AA / recorridas e a realização do negócio em causa e o Acórdão recorrido, perante a mesma realidade fáctica e perante a mesma fundamentação, incorre em erro de julgamento ao entender a verificação da existência de tal nexo causal.
C) O Acórdão recorrido revogou, parcialmente, a sentença da primeira instância:
» Contra os factos, na medida em que do julgamento de matéria de factos ficou demonstrado, ex abundanti, que o negócio realizado nada se deveu à intermediação da recorrente. Pelo contrário, ficou claro que o negócio foi efectuado devido às exclusivas diligências da parte contratante. Nenhum acto, nenhuma diligência se deveu à A/apelante. Nenhum nexo causal existiu entre a actuação da A/ Apelante e o negócio efectuado;
» Contra a lei e contra o contrato de intermediação imobiliária, porquanto a A/recorrida se comprometeu a angariar negócio, pelo menos, por Euros. 3.800.000,00 (três milhões e oitocentos mil euros), o que não logrou alcançar
» Contra a justiça, pois a pretensão da A./recorrida traduzir-se-ia num enriquecimento sem causa e num verdadeiro abuso de direito (se tal direito formalmente lhe existisse! - o que, sem conceder, apenas, por mera hipótese cautelar se refere).
D) Conclui-se, assim, que, por um lado, não se provou a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da actividade de mediação imobiliária, razão pela qual, nos termos do citado artigo 18.º, n.º 1, não é devida qualquer remuneração pela actividade desenvolvida e, por outro lado, as AA./recorridas não lograram provar que o negócio efectuado com o Grupo FF foi consequência dos seus contactos, ou seja, do resultado da sua actividade, não demonstrando, por conseguinte, o nexo de causalidade adequado entre a sua actividade e a realização do negócio em causa, antes tendo os réus demonstrado que a concretização do negócio foi o corolário, a consequência, da actuação dos próprios.
E) O Acórdão recorrido viola as normas constantes do artigo 18.º do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, artigo 342.º do C. Civil, artigos 615.º, n.º 1, al. c) do C. P. Civil por tal actividade, nos termos do artigo 18.º n.º 1 do Decreto Lei 211/2004 de 20 de Agosto" (cfr. página 42 e 25 do Acórdão Recorrido).”
Nas contra-alegações que produziram, os recorridos, espraiam a sua adversão á pretensão recursiva com o quadro conclusivo que a seguir queda transcrito.
a) “Nas suas alegações, os Recorrentes vêm invocar que o Acórdão Recorrido viola as normas constantes do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20 de Agosto, artigo 342.º do Código Civil e artigo 615.º, n,º 1 al. c) do Código de Processo Civil.
b) Não assiste qualquer razão aos Recorrentes, pois não é lícito sustentar que o negócio em causa em nada se deveu à intermediação das Recorridas, e que, por conseguinte, não operou a aludida "conclusão" e "perfeição" do negócio (para os efeitos da legislação da mediação imobiliária) e muito menos que o negócio tinha em vista negócios iguais ou superiores a € 3.800.000,00.
c) Os Recorrentes fazem uma errada interpretação do contrato que celebraram com as Recorridas e dos factos que foram provados, pelo que as conclusões que retiram são necessariamente incorrectas e desfasadas da realidade.
d) Os Recorrentes e as Recorridas pretenderam configurar o contrato por si celebrado como um contrato misto, combinando duas formas de contrato, perfeitamente conciliáveis: por um lado, um contrato com características típicas de um contrato de prestação de serviços e, por outro lado, um contrato com características de um contrato de mediação imobiliária.
e) Neste sentido veja-se o Acórdão Recorrido: "do teor desse contrato resultam, manifestamente, cláusulas atinentes a uma mediação imobiliária, a ser efectuada/concretizada pelas ditas Autoras" (...) e também "cláusulas atinentes à intervenção (no contrato) da Autora AA. S.A., que aí se apelidam de prestação de serviços de consultoria ... ", traduzidos em "apoio aos proprietários o Hotel JJ na colocação em mercado" (cfr. parágrafo 2.º e 3.º, pág. 21 do Acórdão).
f) Ora, desta configuração parece resultar que as partes pretenderam celebrar um contrato de mediação atípico, que engloba regras típicas do contrato de prestação de serviços.
g) No caso em apreço, para além da conjugação de dois regimes jurídicos num só contrato, mister se torna analisar o convénio celebrado entre as partes, designadamente os termos em que as partes resolveram contratar, pois como já vimos, nos termos do artigo 405.º do Código Civil - que dispõe sobre a liberdade contratual - as partes têm liberdade de conformação da forma e do conteúdo do contrato.
h) Em concreto, os Recorrentes e as Recorridas previram expressamente as situações em que seria devida esta comissão, através da previsão de um período de exclusividade (em que seria sempre devida a comissão) subsidiariamente, através da previsão de um prazo (no caso, um ano a partir da data da finalização do acordo) em que quaisquer transacções efectuadas com entidades contactadas pelas Recorridas, obrigando ao pagamento da comissão. Vejamos: "Ainda assim «se no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo, se realizar uma transacção com uma entidade que tenha sido contactada pela KK, esta terá direito à remuneração variável prevista a título de success fee»" (cfr. Facto provado n.º 12, página 13 do Acórdão e cláusula intitulada "Exclusividade", na penúltima página do contrato).
i) Encontramo-nos, claramente, no domínio dos contratos, onde reina a liberdade contratual, pelo que este Tribunal - à semelhança do que fez o Tribunal Recorrido - não poderá deixar de aplicar as cláusulas em que as partes acordaram expressamente em que situações seria devida comissão.
j) Neste sentido veja-se o Acórdão Recorrido: "Será que podemos fazer resultar do supra exposto e dos factos 3,12,13,18,19,23,24,32 e 33 supra os elementos que obrigarão a ser prestada remuneração às AA, uma vez que o negócio de transmissão de quotas da sociedade Ré ocorreu em 6/12/2010 (facto 3 supra), portanto antes de findar esse prazo de um ano - a contar de 22/12/2009?" Afigura-se-nos que sim, pois é claro o teor da parte final da cláusula de exclusividade acordada: (12.) «se no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo, se realizar uma transacção com alguma entidade que tenha sido contactada pela KK, esta terá direito à remuneração variável prevista a título de "success fee"» - cfr. parágrafo 2 e 3 da página 24 do Acórdão Recorrido.
k) Nos termos do contrato, a comissão seria sempre devida, se: (i) as Recorrentes tivessem encetado os contactos com vista à apresentação do projecto à entidade que viesse a adquirir o Hotel; e (ii) a transacção se viesse a realizar com essa entidade, no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo.
I) As Recorrentes cumpriram escrupulosamente as suas obrigações, preenchendo as condições expressamente previstas nesta cláusula para o seu direito à comissão.
m) Como ficou suficientemente provado, as Recorridas, para além de terem contacto o Grupo FF, prepararam o dossier de oportunidades, e insistiram com aquela entidade por diversas vezes a pedido dos Recorrentes (cfr. facto provado 18, página 14 e factos provados 23, 25, 31 e 32, página 15 do Acórdão Recorrido).
n) Tal como o Tribunal Recorrido, "Não podemos concordar, porém, é com as conclusões constantes da sentença recorrida a propósito da aí exposta/mencionada falta de nexo de causalidade adequada entre a actividade das A.A. e a realização do negócio em causa, pois esse nexo está bem evidenciado nos pontos de facto supra referidos. Como é bem evidente e muito claro".
o) Através dos excertos da Decisão Recorrida aqui transcritos, fica perfeitamente claro e evidente que as Recorridas lograram, com a sua actuação profissional, aproximar a entidade que adquiriu o Hotel e os ora Recorrentes, no que respeita ao negócio aqui em causa.
p) De pouco valerá também a alegação dos Recorrentes de que o negócio não resultou da actividade das Recorridas, por não ter sido vendido pelo preço mínimo de € 3.800.000.
q) Caso as partes, de facto quisessem ter estipulado que qualquer negócio abaixo dos €3.800.000,00 ficaria excluído do contrato celebrado entre as partes, tê-lo-iam, com certeza, previsto no contrato, o que não sucedeu.
r) Portanto, nos termos do artigo 236.º do Código Civil, um destinatário normal colocado na posição das Autoras nunca poderia retirar esse sentido do contrato.
s) A única referência a valores é efectuada no dossier de oportunidades, onde consta "valor de referência" e esta expressão significa isso mesmo: valor que serve de referência para alcançar o preço final, quer seja um preço acima do valor de referência, quer seja abaixo desse valor de referência.
t) Assim, andou bem o Tribunal Recorrido ao considerar que "a efectiva e concreta actividade das aqui AA foi a colocação em mercado do Hotel JJ da Guardar, elaboraram os suportes documentais contratualmente previstos para o efeito - ver pontos 18 19 2021 23 e 25 supra - e tudo fizeram junto da entidade que veio a adquirir o hotel para tal aquisição se concretizasse, como veio a acontecer, pelo que existe o referido nexo de causalidade, face ao que é devida remuneração por tal actividade, nos termos do artigo 18.º n.o1 do Decreto Lei 211/2004 de 20 de Agosto" (cfr. página 42 e 25 do Acórdão Recorrido).
u) Conclui-se, assim, que em nenhum momento o Acórdão Recorrido violou o artigo 18.º do DL 211/2004 de 20 de Agosto e o artigo 342.º do Código Civil, não assistindo, por conseguinte, razão aos Recorrentes quanto à arguida nulidade, ao abrigo do artigo 615.º, n,º 1 al. c) do Código de Processo Civil.
I. – Questões a merecer apreciação no recurso.
A questão que assume precípua cognoscibilidade reporta-se:
a) – Qualificação do acordo contratual celebrado entre as demandantes e as demandadas - contrato de Mediação (imobiliária) ou contrato atípico (misto de prestação de serviços – Consultoria e mediação (imobiliária)
II. – FUNDAMENTAÇÃO.
II.A. – DE FACTO.
“1. A autora “AA, S.A.” tem por objecto social a prestação de serviços de consultoria estratégica e negócios no sector do turismo e do lazer.
2. Consta da matrícula da sociedade “CC, Lda. “ que tal sociedade foi matriculada no dia 31/5/2000, sob a denominação de “DD Hotéis, Lda.”, tendo como objecto social a exploração de hotéis e similares, bares, cafés, restaurantes, snack-bar e similares e como únicos sócios e gerentes DD e EE.
3. Consta da mesma matrícula que os referidos sócios-gerentes, no dia 6 de Dezembro de 2010, renunciaram à gerência da sociedade, e que, de acordo com a deliberação de 30 de Novembro de 2010, transmitiram as suas quotas na sociedade para a sociedade Imobiliária LL, S.A., MM, NN, OO e PP, que alteraram a designação da sociedade para “CC, Lda. “, procederam à alteração do objecto social, que passou a ser a indústria hoteleira e actividades no âmbito turístico, catering, produção e comercialização de produtos agrícolas e pecuários e gestão de bens imóveis próprios, e designaram seus gerentes MM, NN, OO e PP.
4. Os actuais sócios desta sociedade integram a estrutura societária de outras sociedades do ramo hoteleiro, formando um grupo empresarial conhecido por « FF».
5. A sociedade “DD – Hotéis, Lda. “ era, em Dezembro de 2009, proprietária do Hotel JJ, sito na Guarda, estabelecimento este que, através dos seus gerentes, pretendia colocar à venda no mercado.
6. Tal Hotel, nessa altura, constituía uma unidade hoteleira recente, de 4 estrelas, com 63 quartos, restaurante, bar, sala de jogos, campo de futebol, campo de ténis, piscina interior e exterior e um health club com sauna e ginásio.
7. A autora “AA, S.A.”, designada no mercado sob a denominação “KK”, representada pelo administrador QQ, através de escrito particular, datado do dia 9 de Dezembro de 2009, propôs à sociedade “DD Hotéis, Lda. “, representada pelo sócio gerente DD, a prestação de serviços de consultadoria relacionados com o «Apoio à Colocação em Mercado do Hotel JJ na cidade da Guarda».
8. Nos termos dessa proposta (cfr. doc. de fls. 34 a 39), a autora “AA” propôs colocar os proprietários do Hotel JJ em mercado em duas fases distintas:
- numa primeira fase, denominada de «preparação de dossier de oportunidade de investimento», propôs-se preparar um dossier de oportunidade de investimento, objecto de consensualização com o proprietário da unidade, com o objectivo de apresentar a potenciais investidores a operação, fase com duração estimada de cerca de duas semanas;
- numa segunda fase, denominada de «apoio à colocação em mercado», propôs-se prestar assessoria no processo de alienação:
- (a) elaborando uma lista de potenciais investidores e definindo a estratégia de aproximação considerada mais conveniente;
- (b) coordenando o processo de prestação de informações aos potenciais investidores e assessorando os vendedores em todo o processo de negociação;
- (c) coordenando o processo de “due diligence” com os potenciais investidores;
- (d) colaborando com os assessores jurídicos na negociação do contrato de investimento/arrendamento e apoiando na interpretação dos aspectos económicos e financeiros do mesmo.
9. Consta dessa proposta que os honorários consistiriam numa remuneração variável, a título de “success fee”, relacionada com a operação de venda, que corresponde a 4% do valor da transacção (IVA incluído) – tendo definido como «valor da transacção:
- (a) a totalidade do investimento efectuado pelos investidores (capital próprio, dívida convertível, dívida subordinada, dívida sénior, etc.) como forma de pagamento aos accionistas, ou empresas associadas, alvo de aquisição ou mediante operação de aumento de capital, conforme previsto no contrato final de compra e venda e/ou de entradas de fundos, adicionado do montante dos passivos remunerados da empresa - EV ou enterprise value;
- (b) o valor de referência de uma eventual troca de participações entre os investidores e a sociedade proprietária do Hotel, ou empresas associadas, alvo de aquisição, ou ainda, a libertação ou assunção por parte dos investidores de compromissos assumidos pelos accionistas da(s) empresa(s) alvo de aquisição;
- (c) ou, ainda, o valor de qualquer acordo entre os investidores com terceiras entidades que possa ser entendido como maior preço do objecto de uma transacção».
10. Consta, ainda, que «os honorários e despesas serão facturados no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda» e «o pagamento das facturas acima mencionadas será efectuado num prazo de 10 dias a partir da data da emissão».
11. Consta, ainda, dessa proposta que a actuação da autora AA «terá um carácter de exclusividade por um período de três meses a contar da data de 1 de Janeiro de 2009 para todas as entidades que vierem a ser contactadas pela KK», com exclusão do “RR” e de “SS”», e que «se no final deste prazo de exclusividade estiver a decorrer um processo de negociação com um ou mais investidores, esse prazo será automaticamente prolongado pelo tempo necessário a conclusão dessas negociações».
12. Consta, ainda, de tal proposta que «se no prazo de um ano a partir da data de finalização deste acordo, se realizar uma transacção com alguma entidade que tenha sido contactada pela KK, esta terá direito à remuneração variável prevista a título de “success fee”».
13. Tal proposta foi aceite pelas duas partes no dia 22 de Dezembro de 2009, que a assinaram: a autora AA através do seu administrador QQ e a sociedade DD Hotéis, Lda. através do seu sócio-gerente DD.
14. A “KK – Consultadoria em Turismo”, representada pela Ilustre Advogada Dr.ª TT, em carta datada de 20 de Dezembro de 2010, dirigida aos réus DD e EE, com conhecimento a “UU – Soc. Med. Imobiliária, Lda. ”, considerando que a alienação do Hotel ocorreu em resultado directo do contactos da dita representada, notificou-os para, no prazo de 15 dias e sob pena de incumprimento contratual, procederem ao pagamento da comissão acordada, correspondente a 4% do valor da transacção.
15. Em meados de 2009 o Dr. UU contactou os responsáveis da 1ª autora, enquanto agente imobiliário, com o objectivo desta colocar o Hotel referido em 5. no mercado, arranjando um comprador.
16. Quando estão em causa actividades que envolvem a intermediação imobiliária, a 2ª autora actua no mercado de forma conjunta com a 1ª autora, tendo esta subscrito o acordo referido em 13. em nome próprio, mas também em nome e por conta da 2.ª autora.
17. Esta parceria esteve, desde logo, expressamente presente no dossier de oportunidades de investimento apresentado pelas autoras e aprovados pelos réus.
18. As autoras, no âmbito do acordo referido em 13., praticaram actos com vista à angariação de investidores, à colocação do Hotel em mercado e à sua venda:
- elaboraram um dossier de oportunidades de investimento, com vista a angariar investidores interessados, aí descrevendo a “localização privilegiada” do Hotel, o imóvel e as valências que o valorizam, prestando informações sobre a actividade e operação da unidade hoteleira;
- elaboraram uma “proposta de negócio” em que descrevem os pontos fortes do negócio de exploração do Hotel tendo estabelecido um “valor de referência” para o negócio de € 3.800.000,00 através da “aquisição da sociedade detentora da unidade hoteleira e dos terrenos, com o passivo existente”.
19. Todas as informações constantes do dossier de oportunidades de investimento foram aprovadas pela 1ª ré.
20. Uma vez elaborada a proposta as autoras identificaram e elaboraram uma lista de potenciais investidores e, posteriormente, apresentaram a proposta de negócio aos investidores identificados.
21. Contactaram o Hotel D...., o Hotel R…, o Hotel R…, o Hotel P…, o Hotel A…, o Hotel P…, VV, o Grupo XX, ZZ Hotéis, o Hotel B..., V... Hotéis, o Grupo AAA, a BBB, A... Hóteis e F... Hotels.
22. Entidades que não demonstraram qualquer interesse no negócio.
23. Contactaram Hotéis M…, Natura FF, Hotéis A…, Hotel T….
24. Entidades que manifestaram interesse na análise mais aprofundada do negócio.
25. Nos contactos estabelecidos com as entidades referidas em 21. e 23. as autoras enviaram e apresentaram o dossier de oportunidade de investimento, com o esclarecimento que, com excepção do contacto com os Hotéis A…, os demais contactos foram efectuados por e-mail.
26. Todos os contactos realizados pela Autora eram imediatamente comunicados à 1.ª R, que desta forma tomava conhecimento, quer dos esforços empreendidos pelas Autoras no cumprimento do contrato, quer dos potenciais interessados no negócio.
27. A 1.ª ré era informada através do Dr. UU.
28. As entidades contactadas pelas autoras tardaram na análise do projecto e demoraram a dar resposta, tendo as autoras insistido junto destas entidades para que manifestassem a sua intenção relativamente ao negócio por si intermediado.
29. Num primeiro momento, a única oferta que a A. obteve foi dos Hotéis A….
30. Oferta esta que foi de imediato comunicada à 1.ª R., através do Dr. UU.
31. Os réus, por intermédio do Dr. UU, comunicaram às autoras que não estavam interessados na oferta da A… e que deviam continuar a insistir junto do potencial comprador FF, mas tendo em vista negócios iguais ou superiores a € 3.800.000,00.
32. Cumprindo essas instruções dos réus, as autoras continuaram a insistir com o grupo FF no sentido de perceber qual o interesse do Grupo na aquisição do Hotel.
33. Em 18 de Junho 2010 o Grupo FF continuava a dizer a um responsável da A. que estava a analisar a oportunidade de investimento, não afastando a ideia de um potencial negócio.
34. Em data não apurada, mas anterior a 20 de Dezembro de 2010, e posterior à transmissão do hotel, foi comunicada à autora a rescisão do contrato.
35. Os réus há muito que conheciam e mantinham contactos negociais com os legais representantes da sociedade compradora.
36. O que foi do conhecimento dos representantes da autora e do mencionado UU.
37. Os réus já tinham realizado outros negócios com os adquirentes da sociedade ré e do estabelecimento hoteleiro por ela detido.”
II. – De Direito.
II.A. – Qualificação do acordo contratual celebrado entre as demandantes e as demandadas - contrato de Mediação (típico) ou contrato atípico (misto de prestação de serviços – consultoria e mediação imobiliária).
A dissintonia patenteada nas decisões das instâncias, radica da divertida qualificação jurídica conferida ao acordo de vontades plasmado no documento de fls. 34 a 39. Enquanto que a decisão de primeira (1.ª) instância sublinha a qualificação do acordo como projectando um típico contrato de mediação (imobiliária), a ser colimado à previsão normativa do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, o aresto recorrido envereda por uma qualificação atípica co-envolvendo ou congregando no pretendido e manifestado conchavo e convergência de vontades, um contrato misto de prestação de serviços e mediação (imobiliária).
Porque confrontados com uma dúplice qualificação das instâncias, importará proceder à qualificação de cada dos contratos – típico de mediação imobiliária e misto de prestação de serviços e mediação imobiliária.
Mediante o contrato de mediação “uma das partes (o mediador) obriga-se, em troca de uma remuneração, a promover ou facilitar a celebração de um determinado contrato entre outra parte e um terceiro que terá de buscar o efeito. A finalidade do contrato de mediação é, portanto, a de por em relação entre si as partes que hão-de celebrar um futuro contrato qualquer que esta seja (compra e veda, mútuo, seguro, etc.).” [[1]]
O contrato de corretagem ou mediação pode definir-se como sendo aquele “pelo qual uma parte se obriga perante outra, sem relação de dependência nem de representação, a satisfazer-lhe uma remuneração para o caso de que chegue a concluir-se um determinado contrato com uma pessoa aportada graças á intermediação do corrector, obrigando-se este a desenvolver a actividade necessária a buscar interessados e acercar as partes.”
Para os autores que aportam a definição exarada, do conceito de mediação ou corretagem acabado de recortar desprendem-se as seguintes notas características; “1) o corretor somente se compromete a desenvolver a actividade naturalmente necessária para promover a conclusão do contrato, mas não se obriga a obter o resultado desejado, o qual escapa às suas possibilidades; 2) o corretor actua com independência, sem qualquer subordinação a quem formula o encargo; 3) o corretor limita-se a buscar e a aproximar as partes, mas não contrata em nome e por conta dos seus clientes, cujo nome soe ocultar-se nas gestões preliminares; 4) a actividade do corretor deve retribuir-se única e exclusivamente quando se obtém o resultado previsto (la conclusão do contrato desejado).” [[2]] (tradução nossa)
Entre as obrigações do mediador/corrector conta-se o desenvolvimento de uma actividade e as diligências necessárias, segundo a natureza do encargo aceite, para que o fim que a gestão encomendada chegue a bom fim. Ainda que não esteja obrigado a obter um resultado, que depende da vontade de terceiro e do próprio beneficiário/”mandante”, não pode a sua actividade revestir um carácter ou uma álea tão dispersa que deixe ao alvedrio das vontades dos envolvidos a concreção ou bom resultado dessa actividade. “Quando o mediador aceita o encargo cria uma aparência ou esperança de gestão, que devem ser correspondidas com a obrigação de desenvolver uma diligente actividade. Se a sua gestão chega ou não a bom fim e, a final, receberá ou não a sua retribuição, é questão distinta que forma parte do risco inerente á actividade da sua empresa.” [[3]]
Na doutrina portuguesa “[Vale], portanto, a definição de Vaz Serra [[4]]: contrato de mediação é o “contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte; tal contrato pode ser feito de a mediador agir com autonomia […], e pode ainda ser celebrado de modo a o mediador agir no interesse de uma das partes do eventual futuro contrato, devendo promove-lo e, em geral, defender aquele interesse.” [[5]] “O mediador faz parte da extensa categoria dos cooperadores materiais na feitura ou conclusão dos negócios, ou seja, dos que não participam juridicamente, com a sua própria vontade, na celebração dos contratos; colaborando para o seu bom resultado ficam, no entanto, estranhos aos mesmos.” [[6]]
Juridicamente, o contrato de mediação é um contrato atípico – embora a legislação avulsa, mercê da dinâmica socioeconómica e prática comercial tenha tipificado algumas formas de mediação, como seja a mediação imobiliária, a mediação de seguros e a mediação financeira – cabendo no “abanico” geral do contrato de prestação de serviços. [[7]]
Configurando-se com contrato atípico ou inominado – e desbordando aqui, por supérfluo a caracterização da sua natureza, civil ou comercial (artigos 230.º e 231º do Código Comercial –aplicar-se-ão, ou é regido, pelas regras dos contratos típicos afins, onde houver analogia, (…) depois as regras gerais das obrigações (…) no pressuposto de que as partes “não regularam o ponto em discussão, pois é a elas que compete, essa regulação, fundada no principio da autonomia da vontade.”
Tratando-se, pacificamente, de um contrato oneroso, o mediador tem o direito a receber uma retribuição (comissão) pela actividade que desenvolve em prol de uma ou de ambas as partes, “consoante se trate de mediação unilateral ou bilateral”. [[8]]
“O direito á remuneração depende directamente da produção do resultado pretendido pelas partes (de resto, consiste habitualmente numa percentagem do valor do contrato definitivo). Ou seja, para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés, necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador.”
“Pode, então, qualificar-se a obrigação do mediador com uma obrigação de resultado; o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador.” [[9]/[10]] “O facto de a remuneração do mediador depender do resultado da sua actividade leva, no fundo, à obrigatoriedade da verificação cumulativa de três requisitos para que ela seja devida: a actividade do mediador; a conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; um nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão desse contrato.” [[11]/[12]]
Como requisito, invadeável ou irremível, o direito à remuneração pela actividade desenvolvida para a obtenção de um negócio jurídico, só nasce se o contrato (“encomendado”, normalmente, compra e venda de uma propriedade) for efectivamente realizado, ou concluído pelo comitente com o terceiro encontrado pelo mediador. Não basta, para a doutrina [[13]] a promessa de contratar ou a manifestação de vontade que não correspondam à celebração do negócio visado. [[14]]
Abordando a questão da causalidade [[15]] que deve existir entre a actividade do mediador, por um lado, e a conclusão do negócio pretendido/querido ou visado pelo comitente, refere este autor “pode considerar-se assente que o conceito de causalidade não implica que a actividade do mediador, para como tal se deva considerar, não possa conduzir a outro resultado senão à feitura do negócio, não se tratando de aplicar a teoria da causalidade adequada. Por exemplo se o mediador consegue um comprador e este está disposto a adquirir por determinado preço – inferior ao combinado entre o incumbente e o mediador – e o comitente não aceita, mas posteriormente vem a concluir o negócio com o mesmo (indicado) comprador, já sem a intervenção do mediador, este autor estima que este tem o direito á percepção da remuneração. [[16]] Ocorrendo, no entanto, que o contrato é abandonado e, “depois, com superveniência de circunstâncias novas e em condições modificadas a ele volta e o conclui, directamente ou por meio de outro corretor, o primeiro corretor procurado não tem o direito à comissão”. [[17]]
Resumindo, este elemento do contrato de mediação, ou condição de remuneração, refere este autor, lidimamente, que “o mediador só adquiriu o seu direito à remuneração quando influiu directamente sobre a conclusão, mas não é necessário, por outro lado, que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado o nome duma pessoa disposta a fazer determinado negócio.” [[18]/[19]]
Uma outra questão que se suscita neste tipo de contratos, de natureza continuada, e durante algum tempo – entre a assumpção da incumbência até à conclusão do contrato – sem remuneração estipulada ou contratualizada – a remuneração, por percentagem, recorda-se, só surge com a conclusão do negócio – é a de saber se o mediador tem o direito ao reembolso das despesas. A opinião consensual, na doutrina, é a de que o reembolso das despesas só é devido e pode ser percebido pelo mediador se tal tiver sido pactuado nos termos do contrato estabelecido, não o sendo nada pode habilitar o mediador a apresentar e fazer-se pagar por despesas efectuadas no decurso da actividade que desenvolve para obtenção do resultado pretendido e que lhe haja sido incumbido. [[20]]
No que se refere aos elementos configuradores da mediação [imobiliária], a existência de um encargo é condição imprescindível para a procedência não só da retribuição mas também da existência efectiva do contrato. Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra. Em consequência não se exige a sua posterior consumação, pois este resultado é independente da vontade do mediador, a não ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação. Como contrato oneroso e sinalagmático que é, surgem para ambas as partes recíprocas obrigações. O mediador há-de realizar actos de promoção e facilitação de um concreto negócio (alheio) tendentes a buscar um comprador, consistindo a sua prestação mínima em desencadear alguma actividade tendente a dar a conhecer aos possíveis interessados a venda de uma habitação, e o comitente que tem o encargo da transmissão tem a obrigação de pagar ao mediador imobiliário a sua comissão ou prémio. Os honorários do mediador serão devidos se a sua actividade resultar eficaz ou, por outras palavras, se como consequência da actividade desenvolvida se celebra e tem positiva concretização/realização jurídica do contrato ou negócio objecto da mediação.
O artigo 1154º do Código Civil define prestação de serviços como o contrato em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho, intelectual ou manual, com ou sem retribuição.
Dessume-se, do conceito acima exposto, que o contrato de prestação de serviço apresenta a seguinte natureza jurídica: bilateral, oneroso ou gratuito, consensual, de duração continuada e não solene.
A natureza bilateral, decorre do desprendimento recíproco de obrigações para ambos os contratantes. Vale dizer, o tomador deverá pagar a remuneração ao prestador e este deverá realizar a actividade pactuada e na forma em que se comprometeu a fazê-lo.
Do mesmo passo, o contrato assume, normalmente, a forma onerosa, porquanto confere benefícios a ambos os contratantes, sendo consensual porque o simples acordo de vontades torna perfeito o contrato, prescindindo este, portanto, de qualquer materialidade externa.
O contrato de prestação de serviço não reveste, em regra, natureza solene ou formal, para que adquira validade.
O contrato de prestação de serviço tem por objecto a execução de uma actividade humana, intelectual ou manual (física), fungível ou infungível, a que está agregada, em regra, uma contraprestação, ou retribuição pecuniária, como pagamento pelo serviço prestado
Debuxadas, em esquisso necessariamente largo e desprendido, as figuras dos contratos de mediação e prestação de serviço, nos elementos definidores e axiais para o caso, importa, para a solução do caso recensear a factualidade pertinente, para nos alçarmos à sua subsunção/integração no suposto de norma concernente – mediação típica (imobiliária), como pretendeu a primeira (1.ª) instância, ou misto - prestação de serviços e mediação, como advogou a segunda (2.ª) – ou ainda, e tão só, um contrato típico de prestação de serviços de consultoria. Nos termos do escrito constante de fls. 34 a 39, e que, no essencial, baliza os contornos do acordo que serviriam de guião à actividade – designada na proposta como sendo de “prestação de serviço de consultoria (…) relacionada com o Apoio à Colocação em Mercado do Hotel JJ” – as demandantes comprometiam-se a desenvolver uma actividade tendente a lograr obter um investidor para o negócio desenvolvido pela unidade hoteleira que ostentava a denominação “Hotel L...”, sequenciando essa actividade, numa primeira fase com a preparação de dossier de Oportunidade de Investimento e numa segunda fase com apoio á colocação no mercado. Os honorários seriam fixados, em remuneração variável a título de success fee, relacionado com a operação de venda que corresponde a 4% do valor de a transacção, especificando-se, em seguida o que deveria ser tido como Valor de transacção - cfr. fls. 37.
Repristinando o pedido, as Autoras pedem que os demandados sejam condenados a pagar-lhe 4% do valor da transacção efectuada, pelos serviços prestados em arrimo ao contrato proposto entre a demandante e a sociedade “DD Hotéis, Lda.”, por entenderem que terão conduzido uma actividade conducente à concretização, pelos demandados, do contrato de cessão de quotas, relativo à unidade hoteleira pretendida vender. Este resultado foi o que foi projectado e assumido pelas contraentes, sendo que o objectivo para que tinham sido incumbidos veio a ter o resultado pretendido pelos demandados, ainda que a conclusão do negócio tenha sido efectuada sem a sua intervenção directa e imediata. [[21]]
Os termos do contrato pactuado entre as demandantes e os demandados configura, em nosso juízo, um contrato (típico) de prestação de serviços, que comina ou injunge uma obrigação da parte da assessora a obrigação de promover, num mercado de que ela é supostamente conhecedora – o mercado imobiliário – um determinado produto (assumindo uma terminologia em voga no jargão mercantilista), por forma a que, o cliente venha a obter um resultado final e querido (pactuado) entre ambas as partes, a saber a venda de uma unidade hoteleira. A remuneração contratualizada atinava com um resultado – o produto/valor da venda da unidade hoteleira –, o que, podendo, ou assumindo, normalmente, a feição típica de uma remuneração correspondente a um contrato de mediação, não pode ser tida como elemento definidor ou caracterizador de um contrato, para efeitos de extracção de todas as consequências contratuais que deste contrato deveriam ser sacadas.
Em singelos e lhanos termos, as demandantes acordaram com as demandadas um contrato de prestação de serviços em que o objecto se traduzia, da parte da sociedade demandante, em dar assessoria e prestar apoio promocional numa operação de alienação de uma unidade hoteleira, e os demandados se comprometiam, como contraprestação, a pagar, a final e obtido o resultado pretendido – a alienação ou venda da unidade hoteleira – uma retribuição que teria como referência o preço/valor que viesse a ser obtido como resultado dessa venda.
Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços
As demandantes comprometeram-se, em termos singelos e desassoreados, a: promover a alienação do Hotel L...; desenvolver esforços para, junto de potenciais investidores/adquirentes consolidarem a oportunidade e potenciar os benefícios do negócio; conjugar esforços, entre ambas as partes no sentido de aproximação entre potenciais investidores, bem como assessoria aos vendedores – cfr. fls. 36 (parte do acordo referente á designada “segunda fase” da actividade que as demandantes se comprometiam a desenvolver.
Em termos conceptuais, sem grande esforço, os termos em que o contrato se projecta na relação jurídica que se estabeleceu entre as demandantes e os demandados configuram um contrato de prestação de serviços e não um contrato de mediação, como ficou consignado na decisão de primeira (1.ª) instância.
Não ocorre, em nosso aviso, e ao invés do que resultou defendido na decisão recorrida, uma coligação de contratos – misto de mediação e de prestação de serviços.
Na teoria das relações contratuais podem ocorrer situações em que as partes/contraentes congregam ou mesclam num só negócio elementos correspondentes a mais do que um tipo de contrato ou expressam vontades que na sua tipologia podem ser integrados ou co-envolvem e ressumam elementos que atinam com mais de um dos tipos contratuais tipificados na lei civil. “Diz-se misto o contrato no qual se reúnem elementos de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei. Em vez de se realizarem um ou mais dos tipos ou modelos de convenção contratual incluídos no catálogo da lei (contratos típicos ou nominados), as partes, porque os eus interesse assim o impunham, celebram por vezes contratos com prestações de natureza diversa ou com uma articulação de prestações diferente da prevista na lei, mas encontrando-se ambas as prestações ou todas elas compreendidas em espécies típicas directamente reguladas na lei.” [[22]]
“Os elementos correspondentes a vários tipos contratuais agremiam-se em ordem à realização de função unitária; ou forma-se um acordo pela conjugação de parte de elementos de diversos contratos típicos; ou em certa espécie contratual insinuam-se ou incrustam-se elementos estranhos. Em qualquer caso há fusão e não simples cúmulo; o contrato misto é um contrato só, não se identificando com a união de contratos (…)” [[23]/[24]]
Em nosso aviso, o contrato consubstanciado no acordo constante de fls. 34 a 39, não co-envolve elementos típicos de mais do que um contrato, antes e tão só configura e expressa uma convenção típica de um contrato de prestação de serviços.
Na verdade, as cláusulas que compõem o acordo aceite e querido pelos contraentes, colima um típico contrato de prestação de serviços, cujo objecto se vaza numa prestação (típica) de assessoria para promoção junto de potenciais interessados no investimento/arrendamento daquela concreta unidade hoteleira, bem com prestação de informação junto desses potenciais interessados das vantagens e potencialidades que o negócio poderia trazer e apoio junto dos interessados na venda da forma de orientar o processo de colocação da unidade hoteleira no mercado.
Apenas a forma com a prestação da assessoria deveria ser paga poderia convergir no modelo que é, usualmente, utilizado nos contratos de mediação, por nestes o pagamento de mediação, se referenciar ao valor do negócio celebrado pelo cliente e por uma certa e determinada percentagem desse valor. Este elemento, por si só, não concita para a convenção estabelecida entre demandantes e demandados uma qualificação diversa de um contrato de prestação de serviços, pois nada impede que num contrato deste tipo as partes convencionem uma forma de pagamento referida ao valor que vier a ser obtido com a conclusão de um negócio, por parte do cliente. Para que se pudesse configurar um contrato misto, as declarações de vontade expressas pelos contraentes deveriam aportar elementos substantivos e materialmente diferenciados de dois ou mais contratos e não só um elemento, que não se reputa essencial para a caracterização de um contrato, com é a forma de pagamento dos serviços prestados.
Daí que não acompanhemos a argumentação desenvolvida pelo acórdão recorrido, ainda que a solução a que se deva chegar não divirja, na justa medida em que tendo sido prestado um serviço e provando-se que ele foi efectivamente prestado, por acções e actos materiais desenvolvidos e praticados pelas demandantes e tendentes ao fim a que se propuseram na convenção negocial acordada, seja devido o respectivo pagamento, por banda dos demandados.
O montante a pagar, em face da impossibilidade de quantificar e determinar, em concreto, os actos materiais e acções desenvolvidas pelas demandantes, deverá, á mingua ou impossibilidade, no caso concreto, do recurso a critérios de equidade, ser relegado para liquidação de sentença, como acabou por ser decidido no aresto recorrido.
Nestes termos, ainda que com diversa qualificação da convenção negocial posta em tela de juízo, subsistirá a decisão recorrida.
III. – DECISÃO.
Na defluência do exposto, acordam os juízes que constituem este colectivo, na 1.ª secção do Supremo Tribunal de Justiça, em:
- Negar a revista.
- Condenar os recorrentes nas custas.
Lisboa, 1 de Abril de 2014
Gabriel Catarino (Relator)
Clara Sottomayor
Sebastião Póvoas
____________________
[1] cfr. “Lecciones de Derecho Mercantil”, coordenação de Aurelio Menéndez, Thompson-Civitas, 5.ª edição, Cizur Menor, Navarra, págs. 623-624. Ainda que podendo constituir-se como contratos afins, com o contrato de agência, na lição destes autores não deve ser confundido. “A mediação não deve identificar-se com a comissão, ainda que tenha com ela certas afinidades, pois, se bem que o mediador se obriga a realizar um encargo recebido de outra pessoa, a sua actividade, diversamente do que ocorre com o comissionista, não é propiamente jurídica, mas sim material (aproximação dos futuros contratantes), ainda que seja possível que junto a uma mediação ocorra um mandato expresso. Por outra parte, distingue-se do contrato de agência em que o encargo que se recebe não é continuado e estável, mas sim esporádico e também porque o mediador não actua no interesse exclusivo da parte que lhe encomendou a mediação, diversamente do que sucede com o agente. Tão pouco pode confundir-se com o arrendamento ou o contrato de obra, porque o mediador não se compromete ou obriga, pelo menos normalmente, a conseguir um resultado ou obra determinada, mas tá só, singelamente, a desencadear a sua actividade na busca de possíveis contratantes."
[2] Cfr. Manuel Broseta Pont e Fernando Martinez Sanz, in “Manual de Direito Mercantil – Contratos Mercantiles, derecho de los títulos-valores, Derecho concursal”, vol. II, 18.ª edição, Tecnos, Madrid, 2011, pág. 118-119.
[3] Cfr. Manuel Broseta Pont e Fernando Martinez Sanz, in “Manual de Direito Mercantil – Contratos Mercantiles, Derecho de los títulos-valores, Derecho concursal”, vol. II, 18.ª edição, Tecnos, Madrid, 2011, pág. 119.
[4] Cfr. Vaz Serra, RLJ, Anos 100º-347; 103º-222 e 104º- 155.
[5] Cfr. Maria de Fátima Ribeiro, “Contrato de Mediação e o Direito do Mediador à Remuneração”, Scientia Iuridica, Revista de Direito Comparado Português e Brasileiro, Janeiro-Abril 2013 – Tomo LXII - Número 331, pág. 79. Mais concretamente, segundo esta autora, “Pelo contrato, o mediador obriga-se a aproximar o comitente de terceiros, estabelecendo os contactos necessários, informando e esclarecendo potenciais interessados no negócio pretendido. Cabe esclarecer que por negócio deve entender-se, precisamente, negócio jurídico, pelo que (dado que o mediador aproxima o comitente e um terceiro) a mediação visa proporcionar a celebração de um contrato, ficando afastada a qualificação como contrato de mediação de todo o contrato pelo qual uma das partes se obriga à produção de outro tipo de resultado.”
[6] Cfr. Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, pág. 31 a 40. Refere este autor que Carvalho Neto, in Contrato de Mediação, aponta como requisitos para o contrato de mediação: “a) cometimento a uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio; b) aproximação, feita pelo corretor, entre o terceiro e o comitente; c) conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro, graças á actividade do corretor.”
[7] “A mediação é no essencial uma prestação de serviços a que se aplicam, adaptadamente, as regras do contrato de mandato – art. 1156º do Código Civil – “As disposições sobre o mandato são extensivas, com as necessárias adaptações, às modalidades do contrato de prestação de serviço que a lei não regule especialmente” – Cfr. Ac. do STJ de 28 de Abril de 2009, relatado pelo Conselheiro Fonseca Ramos, in www.dgsi.pt.
[8] Cfr. Maria de Fátima Ribeiro, op. loc. cit. pág. 92-93.
[9] Cfr. Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, pág. 36 e Maria de Fátima Ribeiro, op. loc. cit., pág. 85
[10] “Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação” - Cfr. Maria de Fátima Ribeiro, op.loc. cit. pág. 93.
[11] Cfr. Maria de Fátima Ribeiro, op.loc. cit. pág. 95.
[12] Cfr. o acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 29-03-2011, relatado pelo Conselheiro Paulo Sá, in www.dgsi.pt em cujo sumário se deixou expressa a doutrina da problemática do direito à remuneração. “I - O contrato de mediação imobiliária (actualmente regulado pelo DL n.º 211/2004, de 20-08), pressupõe a incumbência ao mediador de conseguir interessado para certo negócio, a existência de aproximação promovida pelo mediador entre o terceiro e o comitente e o desenvolvimento, para o efeito, de certo tipo de acções conducentes a preparar a conclusão do negócio entre este e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador. II - O mediador obriga-se a uma actividade, que não a um resultado, embora seja em função da realização do negócio que ele desenvolve toda a sua actividade, sendo a sua remuneração, em princípio, apenas devida se o negócio se efectivar. III - O direito à remuneração depende da conclusão e perfeição do negócio visado; ou seja, a remuneração do mediador só é devida, como contrapartida que é da prestação que lhe incumbe realizar, se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade de mediação que desenvolveu, implicando a verificação de uma relação causal entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação. IV - Não se encontrando provado que o negócio de compra e venda, que se consumou em 08-05-2007, entre o réu, como dono e vendedor do imóvel, e o seu comprador, tenha resultado da actividade de “aproximação” entre o vendedor e o comprador, promovida pelo autor, nem existindo qualquer prova da existência de nexo de causalidade entre qualquer pretensa actuação do autor junto daquele que veio a comprar ao réu o imóvel, não havendo um resultado – a concretização do negócio objecto da incumbência ao autor –, não se pode afirmar que o autor tenha jus a qualquer retribuição pela venda do imóvel, já que não resultou da sua actuação, em termos de nexo de causalidade, a celebração do negócio de compra e venda do imóvel.” – Veja-se ainda, no mesmo sentido o acórdão deste Supremo Tribunal, de 13-11-2012, relatado pelo mesmo Relator (Conselheiro Paulo Sá). “II. - A actividade de mediação não pode limitar-se á promoção do negócio visado, tendo também de alcançar a conclusão desse negócio, sendo a remuneração do mediador, em principio, apenas devida se o negócio se efectivar. III. – A remuneração ao mediador só é devida com contrapartida que +e da prestação que lhe incumbe realizar, se a celebração desse negócio tiver sido alcançada pela actividade de mediação que desenvolveu, implicando a verificação de uma relação causal entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação.”
[13] Cfr. Manuel Salvador, “Contrato de Mediação (Anotação ao acórdão do STJ de 1-4-1964), Separata de O Direito, n.º 2, Lisboa, pp. 14 e segs.
[14] “O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo o efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar á remuneração (comissão)” – cfr. Ac. do STJ de 28-04-2009, relatado pelo Conselheiro Fonseca Ramos, in www.dgsi.pt.
[15] Cfr. Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, págs. 96 a 104.
[16] “É seguro que a conclusão de negócio por preço inferior não faz perder àquele o seu direito, pela razão de ser opinião comum que não é necessária perfeita coincidência entre o contrato desejado e o efectivamente realizado; o mediador conseguira já a adesão do terceiro á celebração do negócio (celebração esta só impedida pelo preço demasiado elevado proposto pelo mandante): daí a sua participação no nexo causal” – cfr. Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, pág. 98-99.
[17] Cfr. Carvalho Mendonça, citado por Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, pág. 99. Abonando a tese defendida por Mendonça de Carvalho, este autor traz em seu sustento a posição defendida por Carrara, quando defende que “se as partes abandonam as negociações em curso (abandono efectivo e não fictício, pois, neste caso seria irrelevante) resulta irrealizável a conclusão do negócio e se extingue o contrato de mediação, pelo que uma ulterior aproximação das partes com um desfecho feliz traduz um novo negócio a respeito do qual o intermediário não desenvolveu qualquer actividade, não tendo direito á percentagem, não porque falte o nexo de causalidade ou porque quanto a ele deva pôr-se limites, mas porque falta a relação jurídica de mediação”.
[18] Adiantando os requisitos de que revestir o nexo causal, neste tipo de contrato, refere este autor (Manuel Salvador), cevando-se em Azzolina, que devem ser considerados os seguintes: a) a actividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio; b) é preciso que a actividade do intermediário tenha carácter consciente e voluntário, seja prestada animus adimplendi contractus, por modo que o efeito causal não se produza só fortuitamente; c) não é necessário que a actividade do mediador seja contínua e ininterrupta, isto é que poderia dizer-se somente quando o mediador tenha participado em todas as tentativas e até à fase conclusiva do negócio: o efeito causal da obra do mediador pode, de facto subsistir sem aquela continuidade e sem esta participação” (esta última em italiano no texto da obra e por nós traduzida)
[19] No mesmo sentido parece inclinar-se Maria de Fátima Ribeiro, op.loc. cit. pág.100-103.
[20] Cfr,. neste sentido, Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, págs.109 a 122 e Maria de Fátima Ribeiro, op.loc. cit. pág. 99 e 100. Na jurisprudência veja-se o já citado aresto deste supremo tribunal de Justiça, de 28-04-2009, relatado pelo Conselheiro Fonseca Ramos.
[21] Ainda que aludindo-se a despesas, as Autoras não pedem qualquer reembolso por despesas efectuadas, limitando o seu pedido à remuneração total pela actividade que dizem ter desenvolvido para consecução do resultado obtido pelos demandado, a saber a cessão de quotas respeitante à sociedade detentora do Hotel, a uma empresa/sociedade que havia sido contactada e conseguida pela sua intervenção e esforços de mediação.
[22] Cfr. Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, 6.ª edição, Almedina, 1989, pág. 274.
[23] Cfr. Inocêncio Galvão Teles, “Manual dos Contratos em Geral”, 4.ª edição, 2010, Almedina, CoFFra, pág. 469.
[24] Orlando de Carvalho, in “Negócios Jurídicos Indirectos”, (Teoria Geral), Boletim da Faculdade de Direito, (Suplemento X), CoFFra Editora, pág. 83, estima que para além da pluralidade de prestações que têm de estar coenvolvidas na caracterização de um negócio misto, uma fusão de tipos “isto é, tem de exigir-se que as prestações estejam entre si unidas numa causa-função comum (mista), diversa dos factores típicos concorrentes mas resultante deles como um produto. Para que tal suceda, importa, em primeiro lugar, que todas as prestações intervenientes sejam típicas, dotadas de virtude informadora típica; e, em segundo lugar, que conservem reciprocamente uma posição de autonomia e igualdade, sem risco, para alguma delas, de ser absorvida pela função económica jurídica da outra. Se ambas estas condições não estão preenchidas, a formação complexa não é contrato misto, vindo naturalmente a enquadrar-se no tipo legislativo a que compete a prestação principal.” Citando Hoeniger, este Professor indica com principio geral para a disciplina dos contratos mistos a seguinte: “decomposto o contrato nas prestações de que resulta, individuado exactamente o nomen juris correspondente a cada uma das delas, deverá proceder-se à combinação orgânica dessas normas.” – cfr. págs. 83 e 89.