Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 5242/06.2TVLSB.S1 |  |
REGULAMENTO PREDISPOSTO
DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DE PARTES COMUNS
REPARTIÇÃO DE DESPESAS
PARTES COMUNS
RENÚNCIA
CONDOMÍNIO
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
TÍTULO CONSTITUTIVO
NULIDADE
ABUSO DE DIREITO
Mota Pinto, Direitos Reais, 1970/71, 282; e RDES, 21º, 113;
Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal, 5ª edição, 223;
Manuel Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, Coimbra, 1978, 75.
Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 1970, 151 e 152; 373
Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 1979, 372 e 373.
Manuel Henrique Mesquita, RDES, Ano XXI, 97 e ss.,113; Ano XXIII, 84.
Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2ª edição, revista e actualizada, reimpressão, 1987, 352, 417, 418 e 432.
Sandra Passinhas, Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 70 e ss.
Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, T1, 2ª edição, 2000, 241, 248, 265 e 266
Pessoa Jorge, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, 1968, nota (166).
Vaz Serra, RLJ, Ano 111º, 102 e 296.
Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, 526 e nota (46).
Vaz Serra, Obrigação de Indemnização, BMJ, nº 84, nº 5.
Galvão Telles, Direito das Obrigações, 3ª edição, 6.
Coutinho de Abreu, Do Abuso de Direito, 1983, 76 e 77.
Vaz Serra, Objecto da Obrigação, A Prestação, Suas Espécies, Separata do BMJ nº 84, nº 28.
CÓDIGO DE NOTARIADO: ARTIGO 80º
I - O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga “em proporção do valor da sua fracção”.
II - Trata-se de uma norma de conteúdo dispositivo e não de uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis entre os condóminos.
III - Sendo as partes comuns coisas, funcionalmente, adstritas às várias fracções autónomas do prédio, a lei proíbe, expressamente, a renúncia abdicativa liberatória do direito do condómino à contitularidade das mesmas.
IV - A responsabilidade pelas despesas de conservação das coisas comuns subsistirá mesmo em relação àqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem, por si ou por intermédio de outrem, as respectivas fracções e não se sirvam, consequentemente, das partes comuns do prédio, uma vez que o CC adoptou o critério da destinação objectiva das coisas comuns, medido, em princípio, pelo valor relativo de cada fracção, e não pelo uso que, efectivamente, o mesmo faça delas.
V - Surgindo a pluralidade de condóminos apenas com a alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, e não a partir da elaboração do título constitutivo da propriedade horizontal, não podendo o proprietário da totalidade das fracções constitutivas do condomínio abdicar ao seu direito à titularidade das partes comuns do prédio cujas fracções ainda se encontravam por alienar, como era seu fim, não lhe estava facultado aprovar, unilateralmente, o respectivo regulamento, predispondo as regras da futura lei interna da propriedade horizontal, de modo a condicionar a situação futura de todos os eventuais novos condóminos adventícios, comportando-se no exercício do direito que, formalmente, lhe pertencia, mas agindo com manifesto abuso do mesmo, determinante da nulidade do respectivo negócio jurídico.
VI - Podendo as normas supletivas ser sempre derrogadas ou modificadas pela vontade dos particulares, é nulo, manifestamente, o negócio jurídico que viola disposição legal de natureza imperativa, mas, também, aquele que infringe a lei, como acontece quando afronta o princípio geral do abuso de direito.
ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV, XX, ZZ, AAA, BBB, CCC, DDD, EEE, FFF, GGG, HHH, III, JJJ, LLL, MMM, NNN, OOO, PPP, QQQ, RRR, SSS, TTT, UUU, VVV, XXX, ZZZ, AAAA, BBBB, JJJ, CCCC, DDDD e EEEE, na qualidade de condóminos dos Condomínios das Nações nºs … e …, prédios urbanos sitos na Zona de Intervenção da Expo 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa, todos, suficientemente, melhor identificados nos autos, propuseram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra “FFFF”, com sede na Rua E… M… J…, número …, D, Piso Zero, Espaço número 1, Lisboa, pedindo que, na sua procedência, seja declarada a nulidade do artigo 45° dos Regulamentos dos Condomínios dos lotes 4.46 e 4.47, ou, caso assim se não entenda, sejam os mesmos artigos considerados como abusivos e, em consequência, terem-se por não escritos, alegando, para o efeito, e, em síntese, o seguinte:
1) A ré é promotora e proprietária da maioria das fracções que compõem os prédios constituídos, em propriedade horizontal, designados por lotes 4.46 e 4.47, sitos na zona de intervenção da EXPO 98, descritos na 8.a Conservatória de Registo Predial de Lisboa, sob os nºs 3687 e 3686, da freguesia de Santa Maria dos Olivais, inscritos na matriz, sob os artigos P4480 e P4481, respectivamente;
2) Foi, igualmente, a ré quem outorgou, como única proprietária desses prédios, as respectivas escrituras públicas de constituição da propriedade horizontal, em 29 de Setembro de 2005, sendo os títulos constitutivos compostos, em ambos os casos, por um documento em que se discriminam as fracções autónomas que compõem os prédios, com as respectivas permilagens, e um Regulamento do Condomínio.
3) Ambos os Regulamentos de Condomínio prevêem, no seu artigo 45°, n°1, que, desde que a ré não utilize, por qualquer forma, as fracções autónomas de que é titular, fica isenta do pagamento de quaisquer das quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da administração do condomínio.
4) O n°2 desse mesmo artigo 45° do Regulamento, estatui que a alteração ou eliminação da regra estabelecida no número anterior só pode ser feita com o consentimento expresso da ré.
5) Posteriormente, a ré, enquanto única proprietária dos prédios, fez uma primeira reunião de condomínio, tendo aprovado o orçamento de Dezembro de 2005 até 31 de Dezembro de 2006 e elegido a administração para esse período temporal, só depois iniciando a venda das fracções de que era proprietária.
6) Neste momento, relativamente ao lote 4.46, os autores são titulares de fracções correspondentes a 19% do prédio, e, relativamente ao lote 4.47, são titulares de 20% das fracções.
7) Pelo que, sendo a ré proprietária das restantes fracções, é a condómina, largamente, maioritária nos dois prédios em causa.
8) Entretanto, em Janeiro de 2006, os autores foram confrontados com o teor do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínios e logo manifestaram a sua indisponibilidade para pagarem quantias superiores às que resultassem da aplicação da regra da permilagem.
9) Tal artigo do Regulamento é nulo, por violar o artigo 1424°, do Código Civil, pois tal disposição só pode ser alterada, por escritura pública, e com a unanimidade de todos os condóminos dos prédios, não podendo um condómino desresponsabilizar-se da contribuição para as despesas comuns com fundamento no facto de não utilizar as partes que estão, objectivamente, à sua disposição, sendo que, de facto, a ré utiliza todas as partes comuns, nomeadamente, em visitas aos prédios, para promover a venda das fracções de que é titular.
10) Por outro lado, a regra da irrevogabilidade do artigo 45° dos Regulamentos é, igualmente, nula, por violar, directamente, o disposto no artigo 1432°, n°3 do Código Civil.
11) A actuação da ré no sentido de afastar a sua responsabilidade pelas despesas com as partes comuns constitui um manifesto abuso de direito, por existir um exercício anormal de um direito, em manifesta desconsideração dos direitos dos autores, ao estabelecer-se uma regra discriminatória, por decisão unilateral da ré, que está a pôr em causa o normal funcionamento dos prédios, impondo sacrifícios desproporcionados aos condóminos minoritários.
Na contestação, a ré defende a validade substancial e formal do artigo 45° dos Regulamentos em causa, porquanto não viola nenhuma norma imperativa, pois o artigo 1424°, do Código Civil, estabelece, precisamente, a possibilidade legal de ser afastada a regra da contribuição proporcional à permilagem, sendo que, no caso, justifica-se o afastamento dessa regra, porquanto a ré não faz utilização das fracções de que é titular nos prédios, as quais se destinam, exclusivamente, à venda a terceiros.
Por outro lado, impugna, igualmente, as situações de alegado abuso de direito, chamando a atenção para o facto de ter assumido uma postura de colaboração no sentido de assumir despesas comuns com o propósito de manter a funcionalidade dos equipamento dos prédios, como sejam, as despesas de água, electricidade, elevadores e serviços de limpeza, sendo que a ré dotou a administração de fundo de maneio suficiente para o pagamento das necessidades básicas.
Em conformidade, a ré conclui pela justiça da regra estabelecida no artigo 45° dos Regulamentos, em face do efectivo uso diminuto que faz das partes comuns dos prédios, sustentando a improcedência da acção.
Na réplica, os autores impugnam que o alegado fundo de maneio fosse suficiente, que a ré pague as despesas com água, electricidade e elevadores, sendo que esta pode, a qualquer momento, decidir deixar de pagar esses valores, com base no artigo 45°, dos Regulamentos em causa, chamando a atenção para a insuficiência dos orçamentos aprovados, unilateralmente, pela ré, e conclui como na petição inicial.
A sentença absolveu a ré dos pedidos de declaração de nulidade do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínio dos lotes 4.46 e 4.47, mas declarou a ineficácia, relativamente aos autores, do disposto nesse mesmo artigo dos Regulamentos.
Desta sentença, a ré interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação, considerando o disposto pelo artigo 713º, do Código de Processo Civil, julgado procedente o recurso de apelação, mas, apesar da revogação da sentença final proferida pelo Tribunal de 1ª instância, declarou, ainda assim, e, em termos oficiosos, a nulidade dos artigos 45º dos Regulamentos de Condomínio dos autos.
Do acórdão da Relação de Lisboa, a ré interpôs recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua procedência, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:
1ª - A questão material controvertida nos presentes autos consiste em averiguar a alegada invalidade da elucubração pela apelante do teor do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínio dos lotes 4.46 e 4.47, em apreço, nos autos.
2ª - Ora, a apelante discorda que tal dispositivo regulamentar padeça de alguma invalidade.
3ª - Com efeito, da análise do artigo 1424° do Código Civil, conclui-se que a distribuição das despesas referentes às partes comuns diversa da regra da proporcionalidade, se efectuada por unanimidade e em escritura pública, refira-se a despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns ou ao pagamento de serviços de interesse comum, é realizada livremente, ou seja, a lei não dispõe que se conforme a determinado critério.
4ª - Ora, no caso em apreço, a apelante regulamentou a distribuição das despesas referentes às partes comuns dos prédios dos autos na qualidade de condómina única e através do título constitutivo da propriedade horizontal (portanto, em escritura pública), não estando assim, nos termos do disposto no artigo 1424° n°1 do Código Civil, adstrita a qualquer critério especifico mas, ao invés, é livre de escolher aquele que considera mais adequado.
5ª - Uma vez que a apelante era, à data, titular de todas as fracções dos prédios dos autos, a regulamentação da distribuição das despesas referentes às partes comuns dos prédios dos autos diversa da regra da proporcionalidade consta da escritura pública de constituição de propriedade horizontal e foi efectuada, necessariamente, por unanimidade, mostrando-se, assim, preenchidos os pressupostos formais exigidos para o efeito no artigo 1419° n.°1 do Código Civil.
6ª - A ora apelante não pretendeu, assim, com a redacção do artigo 45° n°1 dos Regulamentos dos Condomínios dos edifícios dos autos, renunciar às partes comuns dos mesmos por forma a se eximir das correlativas despesas e em frontal desrespeito com o previsto no 1420° n°2 do Código Civil ou beneficiar da exclusão de encargos prevista nos nºs 3 e 4 do artigo 1424° do mesmo diploma legal, pois tais situações não são possíveis, seja porque, no primeiro caso, a própria lei não o permite, seja, no segundo caso, por não se aplicarem os citados normativos legais.
7ª - Com efeito, o disposto no n°2 do artigo 1420° do Código Civil prescreve o princípio da incindibilidade, nos termos do qual cada fracção autónoma é, em princípio, inseparável das partes comuns do edifício que lhe correspondem.
8ª - Ao lado do princípio da incindibilidade, o citado normativo legal reflecte ainda o nexo de acessoriedade ou instrumentalidade funcional que liga o direito de contitularidade sobre as partes comuns do edifício ao direito de propriedade exclusiva sobre a fracção autónoma correspondente.
9ª - Cada condómino é, deste modo, titular de um direito real composto, resultante da fusão do direito de propriedade singular sobre a fracção que lhe pertence com um paralelo direito de compropriedade sobre as partes comuns. As partes comuns são, assim, complementares, pois integram as fracções autónomas, impedindo que estas se possam desligar delas. Tratam-se de direitos indivisíveis e irrenunciáveis, não sendo possível excluir as partes comuns da comunhão por qualquer espécie de acordo.
10ª - Por essa razão, isto é, pelo facto do próprio regime da compropriedade das partes comuns do edifício resultante da constituição de propriedade horizontal não o permitir, a apelante nunca poderia ter procedido a nenhum acto de renúncia das mesmas e, como o tal, não é aplicável o disposto no artigo 1420° n° 2 do Código Civil.
11ª - Por outro lado, no que concerne ao disposto nos n°s 3 e 4 do artigo 1424° do Código Civil, a apelante acompanha, obviamente, a posição sustentada a esse respeito pelo Tribunal a quo de que os citados normativos legais não se aplicam às despesas dos prédios dos autos por os mesmos se reportarem a situações específicas de, respectivamente, lances de escadas e ascensores cuja utilização está adstrita efectiva e exclusivamente a certo (s) condóminos (s), situação que não corresponde à factualidade trazida à colação nos presentes autos, sendo deste modo, improfícuo maior elucubração sobre essa matéria.
12ª - Assim sendo, não se mostra possível declarar a nulidade do n° 1 do artigo 45° dos Regulamentos em causa, por não haver violação de lei imperativa.
13ª - O n° 2 do artigo 45° dos Regulamentos dos Condomínios, não está, igualmente, em contradição com nenhum regime legal imperativo que disponha em sentido contrário pois afigura-se à apelante que o regulamento do condomínio aprovado por unanimidade (como acontece no caso em apreço) só pode ser resolvido ou alterado com o acordo de todos em cumprimento do disposto no artigo 1419° n° 1 do Código Civil.
14ª - Doutra senda, só se houver manifesto abuso, ou seja, se o direito for exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, como é referido por Manuel de Andrade e na senda dos ensinamentos da generalidade da doutrina, é que os Tribunais podem fiscalizar a moralidade ou boa-fé dos actos praticados no exercício de direitos, ou a sua conformidade com as razões sociais e económicas que os legitimam.
15ª - E, sendo estes os requisitos do abuso de direito, logo se alcança que a utilidade do respectivo instituto não deve constituir panaceia fácil para toda e qualquer situação de exercício excessivo de um direito, em que o respectivo excesso não seja manifesto ou que só aparentemente se apresente manifestamente excessivo.
16ª - Ora, os factos provados nos presentes autos não permitem concluir pela existência de abuso de direito.
17ª - Com efeito, a apelante tem como único intento a comercialização das fracções autónomas por si detidas nos prédios dos autos, pelo que as mesmas, enquanto não forem alienadas a terceiros, permanecem devolutas e sem qualquer utilização.
18ª - O uso que a apelante faz, assim, das referidas fracções é esporádico - apenas dentro do horário do seu expediente para visitas de potenciais clientes - e, consequentemente, o correspondente consumo, designadamente, de energia eléctrica, água, uso dos elevadores ou necessidade de portaria, entre outros, é diminuto.
19ª - Deste modo, (i) permitindo o artigo 1424°, n° 1 do Código Civil a adopção de uma qualquer outra regra de repartição das despesas das partes comuns sem obrigatoriedade de comungar algum aspecto da estrutura da regra da permilagem, (ii) estando, inclusive, no espírito do Legislador a premissa do uso das coisas comuns em condições de igualdade ou desigualdade pelos condóminos e (iii) sendo indiscutível o facto da apelante destinar a totalidade das fracções autónomas por si detidas nos prédios dos autos unicamente a venda, mostra-se evidente que a apelante procedeu ao exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere previsto no citado normativo legal.
Os autores não apresentaram contra-alegações.
O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz:
1. A “FFFF, Ldª” procedeu, no âmbito da sua actividade, à promoção e é proprietária da maioria das fracções dos seguintes prédios urbanos:
a) Prédio designado por parcela quatro ponto quarenta e seis, composto de quatro blocos e sito na Zona de Intervenção da EXPO 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa, e descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número 3687, e inscrito nas Finanças, sob o artigo P4480 (Lote 4.46); e
b) Prédio designado por parcela quatro ponto quarenta e sete, composto de quatro blocos e sito na Zona de Intervenção da EXPO 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa, e descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número 3686, e inscrito nas Finanças, sob o artigo P4481 (Lote 4.47) - A) dos factos assentes;
2. No respeitante ao primeiro prédio referido, a ré outorgou a escritura constitutiva da propriedade horizontal, a 29 de Setembro de 2005, da qual fazem parte dois documentos: o documento que discrimina as 230 (duzentas e trinta) fracções autónomas que compõem o prédio, bem como as suas permilagens; e o regulamento de condomínio (cfr. Doc. n.° 1 de fls. 85 a 309 junto aos autos de providência cautelar apensos) - B) dos factos assentes;
3. No respeitante ao segundo prédio referido, a ré outorgou a escritura constitutiva da propriedade horizontal, também, a 29 de Setembro de 2005, da qual fazem também parte dois documentos: o documento que discrimina as 207 (duzentas e sete) fracções autónomas que compõem o prédio, bem como as suas permilagens; e o regulamento de condomínio (cfr. Doc. n.° 2 de fls. 201 a 313 junto aos autos de providência cautelar apensos) - C) dos factos assentes;
4. Os Regulamentos de Condomínio foram, unilateralmente, aprovados pelo então único proprietário dos prédios, a ora ré, no âmbito dos respectivos títulos constitutivos - D) dos factos assentes;
5. Ambos os Regulamentos prevêem, no seu artigo quadragésimo quinto, número 1, que desde que não utilize, por qualquer forma, as fracções autónomas de que seja titular, a proprietária originária do prédio “FFFF, Ldª”, ora ré, fica isenta do pagamento de quaisquer das respectivas quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da Administração do Condomínio - E) dos factos assentes;
6. O número 2 daquele artigo prevê ainda que, não obstante o disposto no subsequente artigo quadragésimo sexto, o artigo quadragésimo quinto só é alterável ou eliminável com o expresso consentimento da “FFFF, Ldª”, sua beneficiária e ora ré - F) dos factos assentes;
7. Por sua vez, o artigo vigésimo dos dois Regulamentos de Condomínio prevê a participação de cada condómino nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns dos edifícios, de acordo com a respectiva permilagem - G) dos factos assentes;
8. A 23 de Novembro de 2005, a ré efectuou, na qualidade de única proprietária, a primeira reunião da Assembleia-Geral de condóminos para ambos os prédios, ainda antes da alienação de qualquer das fracções autónomas - H) dos factos assentes;
9. Na mesma, a ora ré procedeu, igualmente, à eleição da administração para o exercício de 1 de Dezembro de 2005 a 31 de Dezembro de 2006, tendo, igualmente, aprovado o orçamento para o mesmo período (cfr. Docs. nºs 3 e 4, juntos a fls. 314 e 315 dos autos de providência cautelar apensos) - I) dos factos assentes;
10. A ré, enquanto proprietária única dos lotes nessa data, deliberou e aprovou: eleição de administração e orçamento para 2006 - J) dos factos assentes;
11. O orçamento, então, aprovado previa, para o Lote 4.46, um conjunto de despesas, entre as quais as despesas de água, electricidade, serviços de limpeza e jardinagem, que totalizavam um montante de €88.365,18 (oitenta e oito mil trezentos e sessenta e cinco euros e dezoito cêntimos) a vigorar para 13 meses (cfr. Doc. n.° 5 a fls. 316 dos autos de providência cautelar apensos) - L) dos factos assentes;
12. Para o Lote 4.47, o orçamento ascendia a €84.687,00 (oitenta e quatro mil seiscentos e oitenta e sete euros) para 13 meses (cfr. Doc. n.° 6, a fls. 317 dos autos de providência apensos) - M) dos factos assentes;
13. Só, posteriormente, à elaboração dos títulos constitutivos e consequentes Regulamentos de Condomínio, bem como das primeiras actas de condomínio, a ré procedeu à celebração das escrituras de compra e venda das seguintes fracções, conforme certidão de teor junta a fls. 312 a 881, como Doc. n.° 7 à providência cautelar apensa e Doc. n.° 1 junto a fls. 39 a 45, correspondente ao contrato de compra e venda da condómina HH, que não constava da certidão de teor:
No respeitante ao Lote 4.46:
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| AA cc. A… V… A… e S… |
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| M… A… M… M… cc. A… C… M… B… M… |
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| P… J… B… S… cc. M… C… L… F… |
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| AT | 6,454 |
| V… P… T… cc. E… V… T… |
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| GG |
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| CL | 6,329 |
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| MM cc. C… M… L… M… |
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| XXX |
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| Fracção | Permilagem |
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| R | 7,671 |
| S | 8,137 |
| AL | 5,228 |
| BF | 5,307 |
| DC | 11,989 |
| Fracção | Permilagem |
| D | 6,456 |
| X | 6,342 |
| AP | 6,398 |
| BJ | 6,467 |
| BM | 6,420 |
| CG | 6,352 |
| CT | 6,408 |
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| B | 5,727 |
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| CCCC |
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| VV cc. E… M… dos s… B… F… | I | 5,562 |
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| AB | 5,801 |
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| AD | 5,572 |
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| AU | f~\ 6,471 |
| AX | 6,236 |
| BA | 5,356 |
| N… J… M… F… C… cc. M… C… A… M… | BP | 5,760 |
| CJ | 6,632 |
| CM | 6,170 |
| CO | 5,329 |
| Fracção | Permilagem |
| CT | 13,125 |
| Fracção | Permilagem |
| C | 5,826 |
| D | 5,727 |
| E | 5,657 |
| T | 5,761 |
| U | 5,560 |
| T…C…E…I…F…C…S.A. (locatário: A…L…S…cc. M… M… de O… A…) |
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| Z | 5,337 |
| AA | 6,051 |
| AR | 5,302 |
| AS | 5,346 |
| BJ | 6,293 |
| BM | 5,307 |
| P… R… R… V… | | |
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| DA | 6,223 |
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14. A totalidade das fracções alienadas, à data da emissão das certidões do registo predial referidas representa:
a) No respeitante ao Lote 4.46, 188,369 da permilagem do prédio, sendo que, portanto, a ré se mantém titular de 811,631 do mesmo;
b) No respeitante ao Lote 4.47, 201,165 da permilagem do prédio, sendo que, portanto, a ré se mantém titular de 798,835 do mesmo - O) dos factos assentes;
15. Em termos percentuais, a ré é titular, quanto ao Lote 4.46, de 81% do prédio, enquanto os restantes condóminos são titulares de apenas 19% - P) dos factos assentes;
16. Quanto ao Lote 4.47, a ré é titular de cerca de 80% do prédio e os restantes condóminos de 20% do mesmo - Q) dos factos assentes;
17. A empresa administradora dos prédios, em 17 de Fevereiro de 2006, apresentou a demissão das funções que lhe foram atribuídas, tendo invocado "que não se encontram reunidas as condições necessárias para o bom desempenho das nossas funções no condomínio de V. Exas." (cfr. Doc. n°s 8 e 9, a fls. 812 a 814 dos autos de providência cautelar apensos) - R) dos factos assentes;
18. Os autores enviaram, através da sua mandatária, um "fax" e carta registada, com aviso de recepção, à ré, com a exposição do entendimento por estes partilhado, no que respeita à nulidade do mencionado artigo quadragésimo quinto dos Regulamentos, tendo solicitado o agendamento de uma reunião, de forma a obter-se a eliminação deste artigo (cfr. Doc. n.° 10, a fls. 815 a 819 dos autos de providência cautelar apensos) - S) dos factos assentes;
19. Em resposta ao fax e carta referidos, a ré afirmou entender não haver qualquer nulidade, tendo-se disponibilizado para revisão dos orçamentos, após eleição da nova administração (cfr. Doc. n.° 11, a fls. 820 a 822 dos autos de providência cautelar apensos) - T) dos factos assentes;
20. A ré, como condómina maioritária, convocou assembleias-gerais extraordinárias, para os dias 27 e 28 de Março de 2006, respectivamente, para os lotes 4.46 e 4.47 - U) dos factos assentes;
21. A 27 e 28 de Março de 2006, foram realizadas assembleias extraordinárias, para os Lotes 4.46 e 4.47, respectivamente, cuja ordem de trabalhos consistia na eleição de nova administração de condomínio, tendo sido eleita a empresa P... (cfr. Doc. n°s 1 e 2, juntos a fls. 849 a 858, com a oposição da ora ré à providência cautelar apensa) - V) dos factos assentes;
22. A 4 de Maio de 2006, os autores propuseram a providência cautelar apensa na qual requereram a suspensão dos artigos quadragésimo quinto dos dois regulamentos e o impedimento de a ré convocar ou votar em assembleias-gerais cujo objectivo ou resultado fosse igual ao que se pretendia evitar com a suspensão do artigo, bem como de votar em quaisquer deliberações que produzissem os mesmos efeitos que então se pretendiam impedir, tendo a providência sido decretada, a 4 de Setembro de 2006, cfr. fls. 935 a 944 dos autos apensos - X) dos factos assentes;
23. Durante a pendência do processo, em Julho de 2006, a nova
administração de condomínio apresentou, para ambos os prédios, novos
orçamentos, a vigorar de Abril a Dezembro de 2006, isto é, 9 meses, cfr. Docs de fls. 872 a 875 dos autos da providência cautelar - Z) dos factos assentes;
24. As propostas apresentadas cobriam a hipótese de se contratar serviços de portaria a 12 ou a 24 horas, sendo nesse ponto que residia a diferença entre as duas propostas apresentadas para cada prédio - AA) dos factos assentes;
25. Essas propostas foram discutidas - com algumas alterações,
respeitantes às despesas com equipamento de tratamento de águas, não
contempladas nas primeiras propostas - em assembleias-gerais de 8 e 9 de
Agosto, respectivamente para os Lotes 4.46 e 4.47, cfr. Doc. de fls. 167 a 184 - AB) dos factos assentes;
26. Nessas assembleias, foram aprovados novos orçamentos, cfr. Docs. de fls. 183 e 184 – AC) dos factos assentes;
27. Em assembleia-geral de 27 de Novembro de 2006 foi aprovada, por maioria, a revogação das deliberações tomadas na última assembleia de condóminos, referentes ao orçamento, e aprovado um novo orçamento por outros valores, cfr. Doc. de fls. 162 a 166 - AD) dos factos assentes;
28. A ré dotou os condomínios com fundos de maneio recolhidos aquando da celebração das escrituras públicas de alienação das fracções, junto dos respectivos compradores, no valor unitário de €250,00 - AE) dos factos assentes;
29. A ré não renunciou às partes comuns dos prédios - AF) dos factos assentes;
30. A postura inicial da ré, até à propositura da providência cautelar, era no sentido de ficar dispensada de contribuir para o pagamento das despesas comuns relativas à utilização dos prédios a que os autos se reportam, no pressuposto de que não utilizasse as fracções de que é titular - 1.° da base instrutória;
31. A ré utiliza, de facto, as partes comuns, nomeadamente, para visitas, no âmbito da sua actividade de alienação das fracções autónomas - 2.° da base instrutória;
32. A ré utiliza as partes comuns para visitas às fracções não vendidas, passando por corredores nunca utilizados por outros condóminos, acende as luzes, nunca acesas por outros condóminos, e leva os elevadores a andares que os outros condóminos nunca levam - 3.° da base instrutória;
33. Enquanto o artigo quadragésimo quinto vigorar, a maioria das despesas comuns são suportadas apenas pelos autores - 4.° da base instrutória;
34. Por haver insuficiência de fundos no condomínio e, também, porque não havia interesse da ré em suportar gastos com equipamentos que ela não utilizava, nem eram utilizados pelos restantes condóminos, vários equipamentos houve que ficaram sem funcionar, nomeadamente, alguns elevadores, que permaneceram desactivados; havia lâmpadas, em alguns pisos, de fracções que não eram habitadas, que estavam desligadas; a limpeza dessas áreas desabitadas, também, não era efectuada com regularidade; e, no princípio, também, não havia segurança, ou sequer portaria nos prédios dos autos - 6.° da base instrutória;
35. Os autores solicitaram à ré a revogação do artigo quadragésimo quinto, o que esta não aceitou, mas disponibilizou-se a proceder à alteração dos orçamentos, que considerou excessivos - 7.° da base instrutória;
36. A ré afirmava que os orçamentos estavam empolados, fundamentando-se no argumento de que estavam pensados para uma ocupação total dos prédios, quando a sua ocupação se situava na ordem dos 20%. - 8.° da base instrutória;
37. A verificação das despesas com a limpeza de todos os corredores e escadas, com a manutenção de toda a área do jardim e com a luz de todos os pisos pode ser independente da taxa de ocupação efectiva do prédio - 9.° da base instrutória;
38. As propostas de novos orçamentos, apresentadas em Julho de 2006, apontavam para os seguintes valores globais de despesas:
a) Quanto ao prédio do lote 4.46:
- € 99.073,04, na hipótese da portaria funcionar durante 24 horas (cfr. fls. 872 do apenso "A");
- € 84.099,29, na hipótese da portaria funcionar só durante 12 horas (cfr. fls. 873 do apenso "A");
b) Quanto ao prédio do lote 4.47:
- € 95.695,83, para a hipótese da portaria funcionar durante 24 horas (cfr. Doc. de fls. 875 do apenso "A");
- € 80.722,08, para a hipótese da portaria funcionar durante 12 horas (cfr. Doc. de fls. 874 do apenso "A").
Por seu turno, os orçamentos aprovados, unilateralmente, pela ré, em 23 de Novembro de 2005, que não incluíam serviço de portaria, apontavam para os seguintes valores de despesas:
a) € 88.365,18 para o prédio do lote 4.46 (cfr. Doc. de fls. 316 do apenso "A"); e
b) € 84.687,00 para o prédio do lote 4.47 (cfr. fls. 317 do apenso "A") -
10.° da base instrutória);
39. Para o prédio 4.46, e, no caso do orçamento com serviço de portaria de 12 horas, o orçamento proposto, em Julho de 2006, é inferior, mensalmente, em €355,50, sendo o orçamento com serviço de portaria de 24 horas superior em €892,32, por mês - 11.° da base instrutória;
40. Para o prédio 4.47, e, no caso do orçamento com serviço de portaria de 12 horas, o orçamento proposto, em Julho de 2006, é inferior, mensalmente, em €330,41, e o orçamento com serviço de portaria de 24 horas é superior em €917,40, por mês - 12.° da base instrutória;
41. Em resposta à carta enviada pela mandatária dos autores, junta como Doc. 10 (fls. 815 a 819 do apenso "A"), a ré respondeu, nos termos da carta junta como Doc. n.°11 (fls. 820 a 821 do apenso "A") não aceitando a eliminação do artigo quadragésimo quinto, mas disponibilizando-se para colaborar com os condóminos - 13.° da base instrutória;
42. A ré sempre se recusou a eliminar o artigo quadragésimo quinto, o que se mantém até hoje, apesar das insistências dos condóminos e da anterior administradora da empresa B…-H… - 14° da base instrutória;
43. A anterior empresa administradora demitiu-se do seu cargo, por
considerar que não tinha condições para exercer essas funções, nomeadamente, por considerar não ter receitas suficientes para garantir a manutenção do prédio - 15.° da base instrutória;
44. A ré, quando é confrontada pelos condóminos sobre a questão da sua comparticipação nas despesas comuns, manifesta a sua vontade no sentido de contribuir para a resolução do problema - 16.° da base instrutória;
45. A ré, de acordo com a sua vontade, decide em que despesas
comparticipa e já decidiu não participar em algumas despesas comuns, como, por exemplo, nas despesas relativas às caves, onde estão sitas as garagens, com o fundamento que não utiliza esses espaços; relativamente às despesas de Portaria decidiu apenas suportar o seu pagamento, em parte; e não aceitou comparticipar nas despesas com a reconstrução do jardim, por entender que a sua manutenção competia à administração dos prédios - 17.° da base instrutória;
46. Inicialmente, a ré considerava que não tinha de suportar as despesas com a portaria, as quais não eram contempladas nos primeiros orçamentos em vigor - 18.° da base instrutória;
47. Entretanto, já aceitou contribuir, em parte, para as despesas de portaria - 19.° da base instrutória;
48. A ré decide aceitar contribuir para as despesas comuns, em função do seu conceito sobre a razoabilidade das mesmas, atendendo ao tipo de despesa que esteja em causa e à necessidade efectiva da sua realização, o que faz conforme as questões lhe são, casuisticamente, colocadas pelos restantes condóminos - 20.° da base instrutória;
49. No início da utilização dos prédios a que os autos se reportam, após a venda das fracções aos autores, vários equipamentos ficavam sem funcionar, nomeadamente, alguns elevadores e a iluminação de alguns pisos que não eram habitados, porque não havia interesse da ré em suportar gastos com os equipamentos que não tinha necessidade de usar - 21.° da base instrutória;
50. Os atrasos verificados no pagamento de contribuições dos condóminos para as despesas comuns, aí se incluindo a própria ré, está a permitir a degradação dos prédios - 22.° da base instrutória;
51. Quanto ao Lote 4.46. e, relativamente ao primeiro orçamento
estabelecido para o período de 1 de Dezembro de 2005 a 31 de Dezembro de
2006, no valor global de €88.365,18, de acordo com o artigo quadragésimo
quinto do Regulamento, e de acordo com a interpretação que a ré dele fazia, esta apenas comparticiparia pela regra da permilagem nas despesas por danos ocorridos nas partes comuns, nas despesas de expediente e honorários da Administração, que totalizavam um montante de €18.398,00, sendo todas as restantes despesas, no montante de €69.967,18, somente, da responsabilidade dos autores, restantes proprietários minoritários - 24.° da base instrutória;
52. Considerando que os autores são proprietários de fracções do prédio correspondente ao lote 4.46, na proporção total de 18,8369%, relativamente ao orçamento inicial, pelo valor global de €88.365,18, esse montante, repartido por todos os condóminos, segundo a regra da permilagem, determinava que aos autores caberia apenas suportar o montante total de €1.387,11 mensais (€88.365,18x18,8369%:12 meses) - 25.° da base instrutória;
53. Esse valor dividido pelos condóminos, pela regra da permilagem, varia entre os €38,36 e €88,28 mensais [€88.365,18x5,209% (permilagem mais baixa de todas as fracções de que os autores são titulares): 12 meses/88.365,18x11,989% (permilagem mais alta de todas as fracções de que os autores são titulares): 12 meses] - 26.° da base instrutória;
54. Por aplicação do artigo quadragésimo quinto dos Regulamentos, o montante global a suportar pelos autores era já €6.119,40 mensais (100% x €69.967,18 + 18,8369% x €18.398,00 = € 73.432,79:12 meses) - 27.° da base instrutória;
55. Neste último caso, os montantes mensais a suportar pelos autores, por aplicação da regra da permilagem, variam entre os € 171,44 e os € 39^,55 mensais - 28.° da base instrutória;
55. Quanto ao Lote 4.47. e, relativamente ao primeiro orçamento estabelecido para o período de 1 de Dezembro de 2005 a 31 de Dezembro de 2006, no valor global de €84.687,00, de acordo com o artigo quadragésimo quinto do Regulamento, e segundo a interpretação que a ré dele fazia, esta apenas comparticiparia pela regra da permilagem nas despesas por danos ocorridos nas partes comuns, nas despesas de expediente e honorários da Administração, que totalizavam um montante de €16.628,20, sendo todas as restantes despesas, no montante de €68.058,80, somente, da responsabilidade dos autores, restantes proprietários minoritários - 29.° da base instrutória;
56. Considerando que os autores são proprietários de fracções do prédio correspondente ao lote 4.47, na proporção de 20,1165%, relativamente ao orçamento inicial, pelo valor global de €84.687,00, esse montante repartido por todos os condóminos, segundo a regra da permilagem, determinava que aos autores caberia, apenas, suportar o montante total de €1.419,67 mensais (€84.687,00 x 20,1165%: 12 meses) - 30.° da base instrutória;
57. Por aplicação do artigo quadragésimo quinto dos Regulamentos, o montante global a suportar pelos autores era já €5.950,32 mensais (100% x €68.058,80 + 20,1165% x € 16.628,20 = € 71.403,81: 12 meses), o que representa uma diferença de €4.530,65, relativamente ao que resultaria da regra da proporcionalidade (€5.950,32 - €1.419,67) - 31.° da base instrutória;
58. É previsível que a ré não aliene, de forma célere, as fracções autónomas, fazendo prever a manutenção desta situação durante um longo período de tempo - 33.° da base instrutória;
59. Tem sido a ré a suportar, directamente, o pagamento dos consumos de água, electricidade e telefone e está ainda a cumprir um plano de pagamentos duma dívida do condomínio à empresa de manutenção dos elevadores, com o esclarecimento que esses pagamentos são descontados no valor que ficou definido corresponder à sua comparticipação para as despesas comuns do prédio - 34.° da base instrutória;
60. A ré quis, com o estabelecimento da regra do artigo 45.° do Regulamento, criar uma disposição transitória pela qual ficasse dispensada de contribuir para as despesas comuns dos edifícios, desde que não utilizasse as fracções de que é titular, não sendo, assim, obrigada a pagar despesas para as quais não houvesse concorrido, ou, ao menos, não com igual intensidade, as quais só aproveitavam e interessavam aos condóminos compradores das fracções - 35.° da base instrutória;
61. A ré promoveu a construção e comercialização dos edifícios, destinando-os, unicamente, à venda, sendo que enquanto não fossem alienados a terceiros, as fracções permaneceriam devolutas e sem qualquer utilização - 36° da base instrutória;
62. Ficou estabelecido que a ré comparticiparia em 30% de todas as despesas orçamentadas - 38.° da base instrutória.
Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.
As questões a decidir, na presente revista, em função das quais se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, são as seguintes:
I – A questão da nulidade da norma do Regulamento do Condomínio, por violação de norma supletiva.
II – A questão do abuso de direito.
I. DA NULIDADE POR VIOLAÇÃO DE NORMA SUPLETIVA
Pretendem os autores com a presente acção a declaração de nulidade do artigo 45° dos Regulamentos de Condomínios dos lotes 4.46 e 4.47, ou, caso assim se não entenda, que seja declarado como não escrito, por ser de considerar abusivo, invocando, como causa de pedir, que a ré outorgou as respectivas escrituras públicas de constituição da propriedade
horizontal, como única proprietária desses prédios, prevendo-se nos citados normativos regulamentares a sua isenção do pagamento de quaisquer das quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da Administração do Condomínio e, também, que a alteração ou eliminação dessa regra só poderia ser efectuada com o consentimento expresso da ré.
Entretanto, os autores, actuais adquirentes das unidades prediais, são titulares de fracções correspondentes a 19% do prédio, em relação ao lote 4.46, e de 20% das fracções, em relação ao lote 4.47, sendo, assim, a ré proprietária das restantes fracções, ou seja, o condómino, largamente, maioritária nos dois prédios em causa, sobrecarregando os autores, desproporcionalmente, com o pagamento dos encargos do condomínio, sendo certo que não pode um condómino desresponsabilizar-se da contribuição para as despesas comuns com fundamento no facto de não utilizar as partes que estão, objectivamente, à sua disposição.
A isto acresce que esta disposição regulamentar só pode ser alterada, por escritura pública e com a unanimidade de todos os condóminos dos prédios, incluindo a ré, o que constitui nulidade e um manifesto abuso de direito.
O acórdão recorrido declarou a nulidade dos dispositivos regulamentares citados, considerando que, apesar da permissão legal no sentido do afastamento da regra supletiva da proporcionalidade, consagrada pelo artigo 1424º, nº 1, do Código Civil (CC), os condóminos, fora das situações excepcionais previstas nos números 3 e 4, deste normativo legal, têm a obrigação irrenunciável de comparticipar nos encargos decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, bem como dos relativos ao pagamento de serviços de interesse comum, ou seja, não podem escusar ou recusar o cumprimento desse dever jurídico, não podendo distribuir os encargos e despesas, de tal maneira que alguns deles fiquem isentos ou só suportem, de maneira desequilibrada e/ou abusiva, algumas vertentes dos mesmos, dessa maneira moldando, a seu belo prazer e conveniência, tal dever, em desfavor, à custa e com sério prejuízo dos demais, pelo que, ao instituir a regra provisória do artigo 45º, ao derrogar e violar, intencionalmente, as normas que se mostram contidas nos artigos 1420°, nº 2 e 1424°, enferma de nulidade, por contrariar norma imperativa, violando o artigo 280°, nº1, todos do CC.
Também, o citado artigo 45°, nº 2, muito embora sem aludir, expressamente, ao «quórum» constitutivo ou deliberativo, gerais ou especiais, padece do mesmo vício, no entendimento do acórdão recorrido, por violação do regime legal imperativo dos artigos 280°, nº 1, 292° e 295°, todos do CC, pois que, ao impor sempre o voto favorável da ré, no que concerne ao estatuído no seu número 1, acaba por subverter as regras do "jogo eleitoral", por permitir, dessa forma, que, independentemente da permilagem representada pela demandada (80% ou 1%), nunca sejam aprovadas deliberações que alterem o dito artigo 45°, nº 1, mesmo quando se alcance uma maioria legal diversa da unanimidade.
Dispõe o artigo 1424º, do CC, no seu nº 1, que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, sendo em função do valor relativo destas, que se encontra prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (1), como vem complementado pelo artigo 1418º, do mesmo diploma legal, que se opera a participação de cada um nessas despesas.
O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga, “em proporção do valor da sua fracção” (2), o qual só pode ser afastado, por acordo unânime dos condóminos, formalizado por escritura pública, e não por deliberação maioritária da assembleia de condóminos.
Efectivamente, não faria sentido proceder-se contra a regra supletiva, com desrespeito pela autonomia da vontade das pessoas com interesse legítimo (3), não sendo admissível que tal aconteça contra o voto de algum interessado, e isto apenas, consoante decorre do nº 2, do artigo 1424º, do CC, relativamente às despesas com o pagamento de serviços de interesse comum que, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovado sem oposição, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, podem “…ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”.
Na verdade, a norma do artigo 1424º, do CC, como resulta da análise acabada de efectuar, é uma norma de conteúdo dispositivo e não uma norma de interesse e ordem pública que estabeleça direitos inderrogáveis entre os condóminos (4).
Estas obrigações relativas às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício constituem um exemplar típico das chamadas obrigações «propter rem» ou «ob rem», impostas em atenção a certa coisa, a quem for seu titular, verdadeiras relações creditórias incrustradas no estatuto do direito real, figurando como elemento do seu conteúdo (5).
Porque se trata de obrigações impostas em atenção a certa coisa, a quem for seu titular, devido a esta conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa, concedendo-se ao mesmo a faculdade de, por vezes, se libertar dela, renunciando ao seu direito real (abandono liberatório) (6).
Mas, sendo cada fracção, em princípio, inseparável das partes comuns do edifício que lhe correspondem, tal significa que o direito de propriedade exclusiva sobre a fracção não pode ser alienado sem o correspondente direito de compropriedade sobre as coisas comuns e «vice.versa», ou seja, que essa incindibilidade, a que se reporta o artigo 1420º, nº s 1 e 2, do CC, reflete, também, o nexo de instrumentalidade ou de acessoriedade funcional que liga o direito de contitularidade sobre as partes comuns ao direito de propriedade exclusiva sobre a fracção autónoma correspondente.
Assim sendo, se as partes comuns constituíssem objecto de um direito autónomo de compropriedade, ao comproprietário seria lícito renunciar ao seu direito como meio de se eximir ao encargo com as despesas necessárias à sua conservação ou fruição, como sucede na compropriedade, face ao estipulado pelo artigo 1411º, nº 1,(7), e, no caso do condomínio, residualmente, na hipótese de destruição do edifício, a que alude o artigo 1428º, nºs 3 e 4, ambos do CC.
Contudo, tratando-se de coisas, funcionalmente, adstritas às várias fracções autónomas do prédio, a lei proíbe, expressamente, a renúncia abdicativa liberatória do direito do condómino à contitularidade sobre as partes comuns do prédio.
Por outro lado, ao contrário do Código Civil Italiano, que perfilhou, quanto às partes comuns do prédio, destinadas a servir os condóminos, em medida diferente, o critério da utilidade, isto é, o da repartição proporcional ao uso que cada condómino, realmente, faz da coisa, o Código Civil Português adoptou o critério da destinação objectiva das coisas comuns, ou seja, o uso que cada condómino, objectivamente, pode fazer dessas coisas, calculado, em princípio, pelo valor relativo de cada fracção, e não o uso que, efectivamente, o mesmo faça delas.
Assim sendo, a responsabilidade pelas despesas de conservação subsistirá mesmo em relação aqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem, por si ou por intermédio de outrem, as respectivas fracções e não se sirvam, consequentemente, das partes comuns do prédio (8).
Revertendo ao caso decidendo, importa reter da matéria de facto consagrada que a ré outorgou duas escrituras constitutivas da propriedade horizontal, uma respeitante a um prédio com 230 fracções autónomas e outra a um prédio com 207 fracções autónomas, que incluíam, no âmbito dos respectivos títulos constitutivos, as correspondentes permilagens e os regulamentos de condomínio, tendo estes sido, unilateralmente, aprovados por aquela, na qualidade de proprietária única da totalidade das fracções de ambos os prédios.
Porém, no artigo 45º, nº 1, dos dois Regulamentos de Condomínio, prevê-se que a ré, proprietária originária dos prédios, desde que não utilize, por qualquer forma, as fracções autónomas de que seja titular, fica isenta do pagamento de quaisquer quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da Administração do Condomínio, acrescentando o respectivo nº 2 que, não obstante o disposto no artigo 46º, o artigo 45º só é alterável ou eliminável com o expresso consentimento da sua beneficiária e ora ré.
Por sua vez, o artigo 20º dos dois Regulamentos de Condomínio, contempla a participação de cada condómino nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns dos edifícios, de acordo com a respectiva permilagem.
A ré, enquanto proprietária única de todas as fracções, deliberou e aprovou o orçamento para 2006, que previa para o Lote 4.46 e para o Lote 4.47 um conjunto de despesas que totalizavam €88.365,18 e €84.687,00, respectivamente.
Entretanto, a ré só, posteriormente, à elaboração dos títulos constitutivos e consequentes Regulamentos de Condomínio, bem como das primeiras actas da Assembleia de Condóminos, procedeu à celebração de escrituras de compra e venda de algumas fracções, representando a totalidade das fracções alienadas, no respeitante ao Lote 4.46, 188,369 da permilagem do prédio, na percentagem de 19%, mantendo-se a ré titular de 811,631 da permilagem do mesmo, na percentagem de 81%, restando para os demais condóminos 19% do prédio e, no que concerne ao Lote 4.47, a totalidade das fracções alienadas representa 201,165 da permilagem do prédio, mantendo-se a ré, portanto, titular de 798,835 da permilagem do mesmo, na percentagem de cerca de 80%, restando para os demais condóminos 20% do prédio.
De acordo com a regra da permilagem, em relação ao lote 4.46, face ao orçamento inicial, o valor global de €88.365,18, repartido por todos os condóminos, determinava que aos autores caberia apenas suportar o montante total de €1.387,11 mensais, enquanto que, por aplicação do artigo 45º dos Regulamentos de Condomínio, o montante global a suportar pelos mesmos já era de €6.119,40 mensais.
Quanto ao lote 4.47, de acordo com a regra da permilagem, face ao orçamento inicial, o valor global de €84.687,00, repartido por todos os condóminos, determinava que aos autores caberia apenas suportar o montante total de €1.419,67 mensais, enquanto que, por aplicação do artigo 45º, dos Regulamentos de Condomínio, o montante global a suportar pelos mesmos já era já de €5.950,32 mensais.
Com o estabelecimento da regra do artigo 45°, dos Regulamentos de Condomínio, quis a ré criar uma disposição transitória que lhe permitisse ficar dispensada de contribuir para as despesas comuns dos edifícios, desde que não utilizasse as fracções de que é titular, não sendo, assim, obrigada a pagar despesas para as quais não houvesse concorrido, ou, ao menos, não concorrido com igual intensidade, as quais só aproveitavam e interessavam aos condóminos compradores das fracções.
Por outro lado, a ré promoveu a construção e comercialização dos edifícios, destinando-os, unicamente, à venda, sendo que enquanto não fossem alienados a terceiros, as fracções permaneceriam devolutas e sem qualquer utilização.
Porém, a ré utiliza, de facto, as partes comuns, nomeadamente, para visitar as fracções não vendidas, no âmbito da sua actividade de alienação das fracções autónomas, passando por corredores nunca utilizados por outros condóminos, acendendo as luzes, nunca acesas por outros condóminos, e levando os elevadores a andares a que os outros condóminos nunca chegam.
Efectivamente, a ré instituiu uma norma regulamentar excepcional, no âmbito do denominado princípio geral da liberdade de disposição, contido no artigo 1424º, nº 1, do CC, que afasta a regra supletiva da proporcionalidade da contribuição dos condóminos para a satisfação das despesas necessárias à conservação e fruição das pares comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum.
E fê-lo, no negócio jurídico unilateral constitutivo da propriedade horizontal, sujeito a escritura pública, em obediência à forma legal exigida pelo artigo 80º, nº 1, do Código do Notariado, aplicável.
Com efeito, a partir da elaboração do título constitutivo da propriedade horizontal, o edifício fica, juridicamente, dividido, mesmo em relação ao seu proprietário, que aí exprime a vontade de sujeitar o imóvel ao regime da propriedade horizontal, em várias fracções autónomas, com individualidade jurídica própria, passando cada uma dessas fracções a constituir um objecto de direitos, uma coisa em sentido jurídico, muito embora quanto a tudo o mais que contende com o regime do condomínio, a eficácia do título fique dependente da alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, pois que, só então, surgirá a pluralidade de condóminos.
Por isso, é que a declaração unilateral de vontade do proprietário em sujeitar o edifício ao regime da propriedade horizontal funciona como um negócio de eficácia suspensa, necessariamente, sujeito à condição suspensiva da alienação de alguma das fracções autónomas do edifício (9), mas sem que tal, por si só, importe a nulidade do respectivo título constitutivo, assumindo força normativa as regras que completem o regime legal ou dele se afastem, vinculando, desde que registadas, artigo!!! os futuros adquirentes das fracções, independentemente do seu assentimento.
Mas, uma vez acontecida a primeira alienação das fracções autónomas, a pluralidade de condóminos sobrevinda confere à declaração unilateral do proprietário único eficácia imediata e definitiva, independentemente da futura aceitação dos adquirentes dessas fracções.
Trata-se do denominado «regulamento predisposto», determinado pelo proprietário inicial do edifício (10), que a ordem jurídica nacional não reconhece, em termos de exigir o consenso dos futuros adquirentes das fracções, com vista a uma eventual ratificação posterior.
E isto significa, indiscutivelmente, como já se disse, que o princípio da proporcionalidade não é uma regra de interesse e ordem pública, de natureza, absolutamente, inderrogável.
Assim sendo, obedecendo a estatuição da norma do artigo 45º, dos Regulamentos de Condomínio, ao princípio da livre disposição negocial, consagrado pelo artigo 1424º, nº 1, o qual não contém qualquer preceito de conteúdo imperativo, não enferma do vício da nulidade, neste âmbito, em virtude de o respectivo negócio jurídico não ser contrário a qualquer disposição legal de carácter imperativo, atento o preceituado pelo artigo 294º, ambos do CC.
Efectivamente, podendo as normas supletivas ser sempre derrogadas ou modificadas pela vontade dos particulares, é nulo, apenas, manifestamente, o negócio jurídico contrário à lei de natureza imperativa (11).
Concorda-se, assim, com o entendimento da Relação que considerou que o artigo 45º, dos Regulamentos dos Condomínios, não enferma do vício da ineficácia, defendido pela sentença da 1ª instância.
II. DO ABUSO DE DIREITO
Defendem, igualmente, os autores que se declare como não escrito, por ser de considerar abusivo, o artigo 45º, dos Regulamentos do Condomínio, porquanto a ré constituiu, unilateralmente, a propriedade horizontal, criando uma isenção pessoal quanto ao pagamento de quaisquer quotizações condominiais e despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da Administração do Condomínio e, também, ao estatuir que a alteração ou eliminação desta regra só poderia ser efectuada com o consentimento expresso da ré, pois que, sendo o condómino, largamente, maioritário nos dois prédios em causa, sobrecarrega ao autores, desproporcionalmente, com o pagamento dos encargos da propriedade horizontal.
Dispõe o artigo 334º, do CC, que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O abuso de direito representa a fórmula mais geral de concretização do princípio da boa fé, constituindo um excelente remédio para garantir a supremacia do sistema jurídico e da Ciência do Direito sobre os infortúnios do legislador e as habilidades das partes, mas com aplicação subsidiária, desde que não haja solução adequada de Direito estrito que se imponha ao intérprete aplicar (12).
Um dos casos tipo de aplicação do princípio da boa fé, em que se desdobra o abuso de direito, é constituído pelo desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, nomeadamente, em caso de desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto a outrem, de modo a que, ultrapassados certos limites, esse exercício se revele abusivo, por afrontar a boa fé.
Esta variante do abuso de direito desenvolve-se através de um exercício jurídico, aparentemente, regular, embora desencadeie resultados, totalmente, alheios ao que o sistema poderia admitir, traduzindo um puro desequilíbrio objectivo, que pode fazer apelo ao princípio da materialidade subjacente (13).
Por outro lado, sendo diversas as motivações que estão subjacentes aos fins proscritos pela lei, interessam à boa fé, aos bons costumes e ao fim do direito, quer os factores subjectivos, quer a intenção da actuação do titular, desde que este, no exercício do direito, exceda, manifestamente, os limites contidos naqueles parâmetros legais (14).
Pretende-se impedir com o abuso de direito que a norma seja desvirtuada do seu real sentido e alcance, aplicando-a, mas com autêntica fidelidade ao seu espírito (15).
Impõe-se, por isso, para que haja abuso de direito, que o excesso do titular ultrapasse esses limites, de forma manifesta, com o fim de prejudicar outrem (16), sendo certo que o abuso de direito é um limite normativo interno ou imanente dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados (17).
Na falta de disposição negocial quanto ao pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, consagra o artigo 1424º, nº 1, do CC, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual as mesmas são “pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Cada condómino paga, assim, em proporção do valor da sua fracção, sendo este valor a resultante da aplicação do disposto na parte final do artigo 1418º, do CC.
A essência do regime da propriedade horizontal caracteriza-se pelo facto de as fracções independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária (18), conjugando-se nela dois direitos reais distintos, sendo um de propriedade singular exclusiva, no que respeita às fracções autónomas, e o outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns, referidas no artigo 1421º, em conformidade com o enquadramento jurídico definido pelo artigo 1420º, ambos do CC.
Ora, quanto às partes comuns, estipula, por seu turno, a este propósito, o artigo 1405º, nº 1, do CC, que “os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e nos termos dos artigos seguintes”.
Também aqui os encargos determinados pela coisa comum serão, supletivamente, repartidos pelos comproprietários, de harmonia com a medida da fracção ideal de cada um deles no direito de propriedade sobre a coisa comum, nada impedindo que as partes estipulem uma quota nas vantagens diferente da quota de propriedade, por inexistir qualquer razão de interesse e ordem pública que imponha a correlação estabelecida entre a quota na coisa e a participação nas vantagens e encargos dela (19).
Por outro lado, como já se disse, a pluralidade de condóminos só surge com a alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, e não a partir da elaboração do título constitutivo da propriedade horizontal, muito embora, desde então, o edifício fique, juridicamente, dividido, mesmo em relação ao seu proprietário.
Ora, enquanto proprietária da totalidade das facções constitutivas da propriedade horizontal e não podendo abdicar do direito à titularidade sobre as partes comuns do prédio cujas fracções ainda se encontravam por alienar, como era seu fim, à ré não estava facultado aprovar, unilateralmente, os Regulamentos do Condomínio, no âmbito dos respectivos títulos constitutivos da propriedade horizontal, integrantes das correspondentes escrituras públicas, predispondo as regras da futura lei interna do condomínio, de modo a condicionar a situação futura de todos os eventuais novos condóminos adventícios, tanto mais que qualquer alteração ou eliminação superveniente da regra que consagrava a isenção pessoal da ré quanto ao pagamento de quaisquer quotizações condominiais e despesas dessa natureza, com as excepções apontadas, só poderia ser efectuada com o consentimento expresso desta, assim sobrecarregando, desproporcionalmente, os autores com os encargos daqueles pagamentos.
Como assim, podendo o título constitutivo da propriedade horizontal ser criado, unilateralmente, pelo proprietário do edifício, aquando da elaboração do estatuto da propriedade horizontal, quando ainda inexistem condóminos, não é razoável aceitar que aquele possa condicionar, irreversivelmente, a situação pessoal dos futuros condóminos, se e quando os houver.
É que a liberdade negocial dos condóminos sobre a conformação do pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, constituído em propriedade horizontal, constante do artigo 1424º, nº 1, do CC, pressupõe, como é evidente e até pleonástico, a existência de «condóminos», sendo certo que já pode estar criado o «condomínio» sem ainda existirem condóminos, porquanto o proprietário constituinte da propriedade horizontal é, apenas, o seu primeiro condómino, e a eficácia do título fica dependente da alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, pois que, só então, surgirá a pluralidade de condóminos.
Deste modo, a ré, ao predispor nos citados Regulamentos do Condomínio, através dos respectivos artigos 45º, o regime de pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns dos edifícios, de forma a sobrecarregar, ostensivamente, os futuros condóminos, comportou-se por forma a poder comprometer o gozo de direitos de terceiros, criando uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito, por parte do seu titular, e as consequências que outros terão de suportar.
A liberdade contratual, a que se reporta o artigo 405º, nº 1, do CC, está sujeita, além do mais, a restrições impostas pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito, sendo ilegítima quando possa lesar, de forma intolerável, os direitos de outrem.
Ao actuar pela forma descrita, a ré comportou-se no exercício de um direito que, formalmente, lhe pertencia, mas de modo a exceder, manifestamente, os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico e social do mesmo, ou seja, agiu com abuso de direito (20).
E o abuso de direito, sendo uma forma de antijuricidade ou de ilicitude, equivale à falta de direito (21), gerando as mesmas consequências jurídicas que se produzem quando uma pessoa pratica um acto que não tem o direito de realizar (22), que podem ser a obrigação de indemnizar, nos termos gerais da responsabilidade civil, consagrados pelo artigo 483º, e, quando ocorra na pratica de negócios jurídicos, também, em princípio, a nulidade, desde que sejam celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, em conformidade com o disposto pelo artigo 294º, ambos do CC (23).
Contudo, o negócio jurídico pode ser contrário a uma disposição legal de carácter imperativo, hipótese em que rege o estipulado pelo artigo 294º, que comina o vício, em princípio, com a sanção da nulidade, ou, tão-só, contrário à lei, hipótese em que se aplica o artigo 280º, nº 1, ambos do CC, que estatui para o vício, igualmente a sanção da nulidade.
Com efeito, o negócio jurídico contrário a uma proibição legal é um negócio com prestação, juridicamente, impossível e, portanto, nulo, pois que quando a lei proíbe certo conteúdo negocial fá-lo, por meio de disposições cogentes, que se encontram subtraídas à liberdade de disposição das partes (24).
Assim sendo, obedecendo a estatuição da norma do artigo 45º, dos Regulamentos de Condomínio, ao princípio da livre disposição negocial, consagrado pelo artigo 1424º, nº 1, que não contém um preceito de conteúdo imperativo, mas antes uma norma supletiva, não enferma do vício da nulidade, neste âmbito, em virtude de o respectivo negócio jurídico não ser contrário a qualquer disposição legal de carácter imperativo, atento o preceituado pelo artigo 294º, mas porque o seu objecto, não sendo contrário à lei imperativa, não se limita a afastar a norma supletiva, e infringe o normativo legal, previsto pelo artigo 334º, que interdita o abuso de direito, está, mesmo assim, ferido de nulidade, com base no preceituado pelo artigo 280, nº 1, todos do CC.
Efectivamente, podendo as normas supletivas ser sempre derrogadas ou modificadas pela vontade dos particulares, é nulo, manifestamente, o negócio jurídico que viola disposição legal de natureza imperativa, mas, também, aquele que infringe a lei, como acontece quando afronta o princípio geral do abuso de direito.
Assim sendo, em consequência do abusivo exercício do direito pela ré, declarara-se a nulidade do artigo 45º, dos Regulamentos do Condomínio, segundo o qual, no seu nº 1, se estatui que “desde que não utilize, por qualquer forma, as fracções autónomas de que seja titular, a proprietária originária do prédio “FFFF, Ldª”, ora ré, fica isenta do pagamento de quaisquer das respectivas quotizações condominiais e da satisfação de quaisquer despesas dessa natureza, com excepção das necessárias à reparação das danificações ocorridas nos equipamentos e partes comuns dos edifícios e à satisfação da retribuição e das despesas de expediente da Administração do Condomínio”, e no seu nº 2, se dispõe que “não obstante o disposto no subsequente artigo quadragésimo sexto, o artigo quadragésimo quinto só é alterável ou eliminável com o expresso consentimento da FFFF, Ldª, sua beneficiária e ora ré”.
CONCLUSÕES:
I – O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga “em proporção do valor da sua fracção”.
II – Trata-se de uma norma de conteúdo dispositivo e não de uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis entre os condóminos.
III – Sendo as partes comuns coisas, funcionalmente, adstritas às várias fracções autónomas do prédio, a lei proíbe, expressamente, a renúncia abdicativa liberatória do direito do condómino à contitularidade nas mesmas.
IV - A responsabilidade pelas despesas de conservação das coisas comuns subsistirá mesmo em relação aqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem, por si ou por intermédio de outrem, as respectivas fracções e não se sirvam, consequentemente, das partes comuns do prédio, uma vez que o Código Civil Português adoptou o critério da destinação objectiva das coisas comuns, medido, em princípio, pelo valor relativo de cada fracção, e não pelo uso que, efectivamente, o mesmo faça delas.
V – Surgindo a pluralidade de condóminos apenas com a alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, e não a partir da elaboração do título constitutivo da propriedade horizontal, não podendo o proprietário da totalidade das facções constitutivas do condomínio abdicar ao seu direito à titularidade das partes comuns do prédio cujas fracções ainda se encontravam por alienar, como era seu fim, não lhe estava facultado aprovar, unilateralmente, o respectivo Regulamento, predispondo as regras da futura lei interna da propriedade horizontal, de modo a condicionar a situação futura de todos os eventuais novos condóminos adventícios, comportando-se no exercício do direito que, formalmente, lhe pertencia, mas agindo com manifesto abuso do mesmo, determinante da nulidade do respectivo negócio jurídico.
VI - Podendo as normas supletivas ser sempre derrogadas ou modificadas pela vontade dos particulares, é nulo, manifestamente, o negócio jurídico que viola disposição legal de natureza imperativa, mas, também, aquele que infringe a lei, como acontece quando afronta o princípio geral do abuso de direito.
DECISÃO:
Por tudo quanto exposto ficou, acordam os Juízes que constituem a 1ª secção cível do Supremo Tribunal de Justiça, em negar a revista e, em consequência do abusivo exercício do direito, por parte da ré, declararam a nulidade do artigo 45º, nºs 1 e 2, dos Regulamentos do Condomínio dos lotes 4.46 e 4.47 dos prédios constituídos segundo o regime da propriedade horizontal.
Custas pela ré.
Notifique.
Lisboa, 12 de Novembro de 2009
Hélder Roque (Relator)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
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(1) Mota Pinto, Direitos Reais, 1970/71, 282; e RDES, 21º, 113.
(2) STJ, de 8-7-1997, CJ (STJ), Ano V, T2, 146.
(3) Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal, 5ª edição, 223.
(4) STJ, de 8-2-2001, CJ (STJ), Ano IX, T1, 105
(5) Manuel Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, Coimbra, 1978, 75.
(6) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 1970, 151 e 152; Manuel Henrique Mesquita, RDES, 21º, 113.
(7) Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2ª edição, revista e actualizada, reimpressão, 1987, 417 e 418.
(8) Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2ª edição, revista e actualizada, reimpressão, 1987, 432.
(9) Manuel Henrique Mesquita, RDES, Ano XXIII, 97 e ss.
(10) Sandra Passinhas, Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 70 e ss.
(11) STJ, de 30-11-1973, BMJ nº 231, 166.
(12) Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, T1, 2ª edição, 2000, 241 e 248.
(13) Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, T1, 2ª edição, 2000, 265 e 266.
(14) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 1979, 372 e 373.
(15) Pessoa Jorge, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, 1968, nota (166).
(16) Vaz Serra, RLJ, Ano 111º, 102 e 296.
(17) Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, 526 e nota (46).
(18) Manuel Henrique Mesquita, RDES, Ano XXIII, 84.
(19) Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2ª edição, revista e actualizada, reimpressão, 1987, 352.
(20) Na mesma linha de orientação, mas num quadro factual deveras menos incisivo, decidiu este STJ, através de Acórdão, datado de 8-7-1997, in CJ (STJ), Ano V, T2, 146, já citado, segundo o qual “Age em abuso de direito o condómino que, sozinho, em assembleia geral de condomínio que tem apenas, dois, condóminos, simultaneamente invocar o seu valor de 666,97% constante da escritura pública constitutiva para poder realizar a alegada assembleia, e reais valores semelhantes para «deliberar» débitos iguais dos dois condóminos, no âmbito do nº 1 do artigo 1424º do Código Civil”.
(21) Vaz Serra, Obrigação de Indemnização, BMJ, nº 84, nº 5.
(22) Galvão Telles, Direito das Obrigações, 3ª edição, 6.
(23) Antunes Varela Das Obrigações em Geral, I, 1970, 373; Coutinho de Abreu, Do Abuso de Direito, 1983, 76 e 77.
(24) Vaz Serra, Objecto da Obrigação, A Prestação, Suas Espécies, Separata do BMJ nº 84, nº 28.