| 277/14.4TBABT.E1.S1 |  |
OMISSÃO DE PRONÚNCIA
COMPRA E VENDA
FALSIDADE
REGISTO PREDIAL
CANCELAMENTO DE INSCRIÇÃO
TERCEIRO
BOA FÉ
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / GARANTIAS ESPECIAIS DAS OBRIGAÇÕES / HIPOTECA / EXTINÇÃO DA HIPOTECA.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA / ELABORAÇÃO DA SENTENÇA / VÍCIOS E REFORMA DA SENTEÇA.
- Mónica Jardim, Escritos de Direito Notarial e Direito Registal, 2015, in https://books.google.pt;
- Mónica Jardim, Margarida Costa Andrade e Afonso Patrão, 85 Perguntas sobre a Hipoteca Imobiliária, p. 46;
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª Edição, p. 753.
CÓDIGO DE REGISTO PREDIAL (CRGP): - ARTIGOS 16.º, ALÍNEA A) E 17.º, N.º 2.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 732.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 608.º, N.º 2 E 615.º, N.º 1, ALÍNEA D).
I - A falsidade do título que originou o averbamento da extinção dos ónus ou encargos e permitiu a outorga da venda do imóvel, livre de ónus ou encargos, determina a nulidade daquele registo (averbamento), de acordo com o que dispõe o art. 16.º, al. a), do CRgP.
II - O art. 732.º do CC deve ser considerado como afloração do princípio geral de tutela de terceiros perante o cancelamento “indevido” do registo de uma hipoteca.
III - Por consequência, não pode o terceiro adquirente, na vigência do registo de cancelamento da hipoteca, ser penalizado com as consequências de um facto jurídico substancialmente inválido e registralmente nulo (essas consequências terão de limitar-se às relações entre as partes envolvidas), efeitos esses que lhe são inoponíveis.
PROC. N.º 277/14.4TBABT.E1.S1
REL. 52[1]
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ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I. RELATÓRIO
AA, solteira, residente na rua …, n.º …, …, …, intentou acção declarativa comum contra BB, viúva, moradora na rua …, n.º …, …, CC, divorciado, residente na ..., lote …., …, …, DD, solteiro, morador na rua ..., n.º …, …, e o Estado Português, pedindo que:
a) Seja judicialmente declarada a nulidade ou a sua ineficácia ou a invalidade do registo efetuado pela Ap. 1052, de 20120604;
b) Sejam os réus condenados a reconhecer a nulidade ou a sua ineficácia ou a invalidade do registo efetuado pela Ap. 1052, de 20120604;
c) Seja ordenada à Conservatória do Registo Predial de Constância a reposição em vigor do registo da hipoteca efetuado pela Ap. 13352, de 30.09.2010.
O Réu CC contestou, impugnando os factos alegados pela Autora e negando que tenha falsificado qualquer documento que tenha servido de base ao cancelamento da hipoteca.
Pediu a improcedência da ação e a sua absolvição do pedido.
O Réu DD também contestou e, no essencial, invocou a sua qualidade de terceiro de boa-fé, referindo ter adquirido a fracção em causa livre de ónus ou encargos, tal como estava inscrito no registo predial, pagando o respetivo preço.
O Réu Estado Português, por seu lado, contestou arguindo a incompetência absoluta (material) do Tribunal para conhecer da presente acção.
Aduz, no entanto, que a acção deve proceder, caso se prove que o registo do cancelamento da hipoteca foi efectuado com base num título falso.
Realizou-se o julgamento e foi proferida a sentença em que se decidiu:
a) Declarar nulo o registo de cancelamento da hipoteca efetuado pela Ap. 1052, de 20120604;
b) Condenar os réus BB, CC, Estado Português e DD a reconhecer a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca efetuado pela Ap. 1052, de 20120604;
c) Ordenar à Conservatória do Registo Predial de Constância a reposição em vigor do registo da hipoteca efetuado pela Ap. 13352, de 30.09.2010;
d) Ordenar o cancelamento do registo efetuado pela Ap. 1478, de 2012/06/15 a favor do réu DD.
Inconformado com o decidido, recorreu o demandado DD, tendo o acórdão da Relação de Évora revogado a decisão da 1ª instância na parte em que decretou “o cancelamento do registo efetuado pela Ap.1478, de 2012/06/15 a favor do Réu DD”, mantendo quanto o mais o ali decidido.
O referido acórdão conta com um voto de vencido, com o seguinte teor:
“Votei vencido, na parte em que mantém a sentença, porquanto, não obstante a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca, não determinaria o cancelamento desse registo, por força do disposto no n.º 2 do art. 17º do Cod. Reg. Predial”.
Novamente inconformado, volta a recorrer o Réu DD.
Conclui as alegações da revista do seguinte modo:
1. O Tribunal da Relação alterou a matéria de facto julgada em primeira instância decidindo que: “Assim sendo e na convicção desta Relação, o Réu DD desconhecia, até à citação para a presente acção, os atos referidos na petição inicial, tendentes a cancelar tal hipoteca. Procede, pelo exposto, este segmento do recurso.”
2. A questão dos efeitos da declaração judicial de nulidade do registo de cancelamento da hipoteca, nomeadamente no que ao seu cancelamento no registo predial diz respeito, foi levantada nos autos pelo Réu DD desde a contestação oportunamente apresentada.
3. Com esta alteração da decisão da primeira instância e o reconhecimento da posição do Réu DD como terceiro de boa-fé, cabia ao Tribunal da Relação resolver a questão da impugnação dos efeitos da declaração da nulidade do cancelamento do registo de cancelamento da hipoteca ou remeter o processo ao tribunal da primeira instância para correcção da decisão proferida.
4. Comportando em si mesmo o acórdão proferido uma contradição dos seus próprios termos, ao afirmar por um lado a impugnação por parte do Réu DD dos efeitos da declaração de nulidade do cancelamento do registo da hipoteca quanto aos seus efeitos registais e por outro ao não se pronunciar sobre essa impugnação.
5. Ao não proceder desta forma, relegando para outro momento ou acção a resposta a esta questão, violou o recorrido o disposto no artigo 608º do Código do Processo Civil, cujas consequências deverão ser determinadas por V. Ex.ªs na decisão a proferir.
6. O n.º 2 do artigo 17.º do Código do Registo Predial determina que: “A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa-fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade.”.
7. Esta disposição legal, de direito registal, fixa os efeitos registais da declaração judicial de nulidade do registo prevista no n.º 1 do mencionado artigo 17.º, determinando o não prejuízo dos direitos de terceiros de boa-fé, sendo o seu registo anterior ao da acção, como é o presente caso.
8. O averbamento registal do cancelamento do registo da hipoteca no presente caso prejudica o direito de propriedade do Réu DD.
9. Esta era a interpretação que o Acórdão recorrido deveria ter dado ao preceito legal, seguindo o entendimento do voto de vencida proferido pela Veneranda Desembargadora: “Votei vencida, na parte em que mantém a sentença, porquanto, não obstante a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca, não determinaria o cancelamento desse registo, por força do disposto no n.º 2 do art. 17º do Cod. Reg. Predial.”
10. Ao caso concreto não se aplicam somente as disposições especiais do Código do Registo Predial, como foi determinado pelo Tribunal recorrido no Acórdão proferido, mas também disposições do Código Civil, especificamente o seu artigo 732º, que diz: “Se a causa extintiva da obrigação ou a renúncia do credor à garantia for declarada nula ou anulada, ou ficar por outro motivo sem efeito, a hipoteca, se a inscrição tiver sido cancelada, renasce apenas desde a data da nova inscrição.”
11. A este propósito Pires de Lima e Antunes Varela, no Volume I do seu Código Civil, em comentário anotado ao artigo 732.º afirmam: “São as necessidades do registo (protecção de terceiros) que inspiram a doutrina do art. 732.º. Entre o cancelamento do primeiro registo e a feitura do segundo podem ter sido constituídos novos direitos reais, quer sejam de gozo, quer de garantia, sobre a coisa, e importa proteger os respectivos titulares, se eles, entretanto, obtiveram o registo desses direitos. E igual protecção merecem os próprios direitos registados já na altura do cancelamento, embora posteriormente à hipoteca, cujos titulares passaram a contar com a extinção da garantia cancelada.”
12. Entende a doutrina que desta forma a lei portuguesa se afastou da regra geral quanto aos efeitos rectroactivos produzidos pela nulidade, o que no caso concreto implica a não retroactividade dos efeitos da declaração judicial da nulidade do cancelamento da hipoteca, e como esta só renasceria se registada, o averbamento do cancelamento do cancelamento do registo da hipoteca será contrário à lei vigente, violando-a.
13. A Professora Doutora Mónica afirma mesmo que: “Concordamos com os insignes Mestres, apenas acrescentamos que, apesar da letra da lei, o terceiro não é apenas protegido se a causa extintiva da obrigação ou a renúncia do credor à garantia for declarada nula ou anulada ou ficar por outro motivo sem efeito, mas sim sempre que o registo da hipoteca seja cancelado e depois se reconheça ao credor o direito a obter a reinscrição da hipoteca. Assim, por exemplo, quando o registo de uma hipoteca seja cancelado com base numa falsa declaração do consentimento do credor.”
14. Como se verifica. no caso concreto, a decisão proferida pelo Tribunal da Relação, para além de alicerçada na correcta interpretação do n.º 2 do artigo 17.º do Código do Registo Predial, também deveria ter aplicado o disposto no artigo 732º do Código Civil, preterindo as restantes regras do Código do Registo Predial, e teria sempre de determinar o não averbamento do cancelamento do registo de cancelamento da hipoteca.
15. O Tribunal da Relação de Lisboa, em decisão recente, num caso concreto em muito semelhante ao dos presentes Autos, declarou:
“Tendo sido ordenado, com base em título falso, o cancelamento do registo de hipoteca e adquirida fracção autónoma livre de ónus e encargos (com desconhecimento da desconformidade entre a realidade substantiva e a realidade registal) a nulidade do registo não é oponível aos adquirentes que deverão ser considerados terceiros de boa-fé para os efeitos previstos no art. 17º, nº 2 do CRP.”
16. Atento o acima descrito resulta que o Tribunal da Relação recorrido, no douto Acórdão proferido violou as disposições legais inscritas no n.º 2 do artigo 608º, no n.º 2 do artigo 663º e no n.º 3 do artigo 607º, todos do Código de Processo Civil, o que se pretende declarado por esse Supremo Tribunal;
17. E em consequência se requer a revogação da decisão proferida no Acórdão do Tribunal da Relação, alterando-a e decidindo que, não obstante a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca, lavrado pela Ap. 1052 de 4 de junho de 2012, por força da aplicação do disposto no artigo 732.º do Código Civil e no n.º 2 do artigo 17.º do Código do Registo Predial, que constituem um afloramento de um princípio geral de tutela de terceiros perante o cancelamento indevido do registo de uma hipoteca, não determina o cancelamento desse registo, sob pena de ser prejudicado o direito de propriedade do Réu DD, que adquiriu o mesmo de forma onerosa, sendo também para efeitos de registo, aqui considerado terceiro de boa-fé.
18. Quando assim não se entenda, desde já se requer a V.Ex.ªs se dignem ordenar a baixa do processo ao Tribunal da Relação para correcção do Acórdão proferido, correcção essa a efectuar nos termos do número anterior.
A Autora AA interpôs recurso de revista subordinado, rematando as alegações do seguinte modo:
1. A Relação de Évora, ao revogar a sentença na parte em que considerou ter ido a mesma além do pedido, violou, entre outras, aquela norma ínsita no artigo 8º do CRP.
2. O sentido a dar a tal norma, no entender da recorrente, é de que a alegação de factos registados, ou seja, a sua impugnação faz presumir o pedido do cancelamento, não havendo necessidade legal de o dizer expressamente.
3. Assim, a decisão da 1ª instância não foi além do pedido porque não era sequer necessário formular tal pedido expressamente. Há uma presunção legal que não implica necessariamente a usa formulação, e obriga ao seu cancelamento.
4. A norma aplicável não é aquela do ‘ultra petitum’ consagrada no art. 615º, 1, e), do CPC, mas sim o art. 8º do CRP, pelo que a sentença da 1ª instância não enferma de qualquer nulidade.
5. E assim, a norma aplicável e adequada e adequada ao caso é a imposta pelo art. 8º do CRP.
6. Deve, pois, esse STJ revogar a decisão do Tribunal da Relação de Évora a tal respeito, mantendo-se a decisão da 1ª instância na parte em que ordenou, e bem, o cancelamento do registo efectuado pela AP 1478 de 2012/06/15 a favor de DD, tudo com as consequências legais.
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Sendo o objecto de cada um dos recursos delimitado pelas respectivas conclusões, as questões a conhecer são:
No recurso principal:
- Foi omitido o conhecimento de questão suscitada pelo recorrente?
- Por força das disposições dos artigos 17º, n.º 2, do CRP e 732º do CC, não deve ser averbado o cancelamento do registo de cancelamento da hipoteca?
No recurso subordinado:
- Deve ser repristinada a decisão da 1ª instância na parte em que ordenou o cancelamento do registo efectuado pela AP 1478 de 2012/06/15 a favor de DD?
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II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Vêm provados os seguintes factos:
1. Por escritura pública, denominada de “Compra e Venda, Hipoteca e Fiança”, outorgada no dia 5 de novembro de 2009, no cartório notarial de Cantanhede, a Autora AA declarou vender à Ré BB, que declarou comprar, a fracção autónoma designada pela letra D, do prédio urbano destinado a habitação, sito na Urbanização do …, na rua de …, nº …, freguesia …, concelho de Coimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº … e inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo … da União das Freguesias de …, encontrando-se a fracção registada a favor da demandante, pela Ap. 77, de 24 de abril de 2002, à qual foi atribuído o valor patrimonial de 73.990,75 €.
2. O preço acordado para a respetiva venda foi de 75.000,00 €, que seria pago no prazo de 215 meses, através de 214 prestações mensais, no valor de 315,00 €, cada uma, sendo a última de 100,00 €, com início em 10 de novembro de 2009.
3. A Ré BB declarou, ainda, que, em garantia do bom e pontual pagamento do preço acordado, constituía, a favor da Autora AA, hipoteca voluntária sobre a fração autónoma antes identificada.
4. O Réu CC declarou, na referida escritura, que se responsabilizava, como fiador e principal pagador, por tudo o que viesse a ser devido à Autora AA, em consequência da mencionada hipoteca.
5. A referida hipoteca foi registada, na Conservatória do Registo Predial de Leiria, pela Ap. 13352, de 30 de setembro de 2010 e foi cancelada pela Ap. 1052, de 4 de Junho de 2012.
6. A Ré BB deixou de pagar as prestações mensais e sucessivas, em data não apurada de 2012, e, em 4 de Janeiro de 2012, o preço da compra e venda ainda não se encontrava pago.
7. A Autora AA instaurou contra os Réus BB e CC ação executiva, que corre termos sob o nº 742/13.0 TBCBR, da Comarca de Coimbra, com vista a obter o cumprimento coercivo da obrigação de pagamento, na qual indicou à penhora a fração autónoma acima identificada.
8. Em 5 de Fevereiro de 2014, a Autora AA indagou, junto do agente de execução, sobre a situação do processo executivo e se a penhora do imóvel por si requerida já havia sido registada, altura em que foi informada que a referida fracção já não estaria registada em nome da executada, a ora Ré BB, e que a hipoteca fora cancelada.
9. A hipoteca registada pela Ap. 13352, de 30 de Setembro de 2010 foi cancelada pelo averbamento Ap. 1052, de 4 de Junho de 2012.
10. O título que serviu de base ao cancelamento da hipoteca foi uma declaração, com data de 4 de Janeiro de 2012, cuja cópia se encontra junta a fls. 41, com o seguinte teor: “Recebida a última tranche dos valores acordados, nada mais tenho a receber pelo que para todos os efeitos, se considera saldado o pagamento da fracção autónoma “D” do imóvel sito no …, registado da Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o nº …, podendo a respectiva hipoteca voluntária ser retirada. Com os meus cumprimentos”.
11. Esta declaração não foi emitida pela Autora AAe não corresponde à verdade.
12. A assinatura do documento cuja cópia consta de fls. 41 foi reconhecida por semelhança, em 31 de Maio de 2012, com base numa fotocópia simples do Bilhete de Identidade da Autora AA, que se encontrava em poder dos Réus BB e CC, com a data de validade adulterada.
13. Foram os Réus CC e BB que falsificaram a declaração constante do documento cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 41, assim como adulteraram a data de validade do Bilhete de Identidade da Autora AA de 2011 para 2012.
14. A Autora AA requereu à Conservatória do Registo Predial de Constância a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca, realizado pela Ap. 1052, de 4 de Junho de 2012.
15. A Conservatória do Registo Predial de Constância anotou a tal registo a invocação da falsidade do documento com base no qual o mesmo foi efetuado.
16. A Autora AA participou criminalmente contra os Réus BB e CC.
17. A Ré BB endereçou ao Dr. EE, Exmo. Advogado da Autora AA, a carta datada de 24 de Julho de 2012, junta a fls. 59 e 60, onde, nomeadamente, reitera o propósito de, na sequência das transferências de 2.000,00 € e 500,00 e, em 23 e 24 de Junho de 2012, respetivamente, e de 350,00 € (“retoma das prestações normais”), em 10 de julho do mesmo ano, continuar a liquidação das prestações constantes da escritura e “sempre que possível, efetuar pagamentos extra de modo a encurtar substancialmente o prazo de pagamento e encerrarmos definitivamente esta questão”.
18. A Ré BB endereçou à Autora AA a carta datada de 3 de Setembro de 2012, junta a fls. 57 e 58, onde, nomeadamente, manifesta a intenção de pagar o preço do imóvel, ”até 31 de março de 2013”, liquidando 5.000,00 €, a 31 de Dezembro, “e o restante até 31 de Março de 2013”.
19. A Ré BB endereçou ao Dr. EE a carta datada de 20 de Maio de 2013, junta a fls. 55, onde solicita “um prazo até ida 15 de Junho próximo para regularização dos valores em causa”.
20. Em 13 de Setembro de 2013, o Réu CC apresentou, nos Juízos Cíveis de Coimbra, requerimento para declaração da sua insolvência, que correu termos no 3º. Juízo Cível, sob o nº 3112/13.7 TJCBR, onde indicou os seus maiores credores.
21. Entre eles, e em primeiro lugar, consta a dívida à Autora AA, no montante de 62.801,00 €, vencida em 22 de julho de 2013, com a indicação de que a mesma está peticionada na execução nº 3112/13.7 TJCDR, na 2ª secção da Vara Mista de Coimbra.
22. Por título de compra e venda, subscrito no dia 15 de Junho de 2012, na 1ª Conservatória do Registo Predial de …, a Ré BB declarou vender, por 45.000,00 €, já recebidos, livre de ónus ou encargos, ao Réu DD, que aceitou a compra, a fracção autónoma, designada pela letra “D”, do prédio urbano, destinado a habitação, sito na rua de …, n.º …, Urbanização …, da freguesia …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial …, sob o nº …., encontrando-se a fracção registada a favor da Ré BB pela Ap. 13351, de 30 de setembro de 2010.
23. Pela Ap. 1478, de 25 de Junho de 2012, foi registada a favor do Réu DD a aquisição da fracção antes referida.
24. Pela Ap. 2743, de 21 de Março de 2014, foi registada a presente acção.
25. A declaração de que a fração autónoma designada pela letra “D”, do prédio urbano, destinado a habitação, sito na rua de …, n.º …, Urbanização …, da freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, estava livre de ónus ou encargos resultou das consultas efetuadas pela funcionária do ...da 1ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra.
26. O Réu DD desconhecia, até a citação para a presente ação, a existência de uma hipoteca, a favor da Autora, e os atos praticados tendentes a cancelar tal hipoteca[2].
Não ficou provado que:
1. A assinatura constante do documento cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 41 não foi ali aposta pelo punho da Autora.
O DIREITO
Do Recurso Principal
a)
Nas primeiras cinco conclusões da revista, o recorrente DD aponta ao acórdão recorrido o vício de omissão de pronúncia, ainda que o faça de forma pouco usual, uma vez que faz referência ao artigo 608º, n.º 2, em vez de aludir à nulidade prevista na alínea d), primeira parte, do n.º 1 do artigo 615º do CPC.
Afirma em sustentação dessa suposta nulidade que, sendo-lhe reconhecida a qualidade de terceiro de boa-fé, cabia à Relação de Évora resolver a questão da impugnação dos efeitos da declaração de nulidade do registo de cancelamento da hipoteca, mas tal não sucedeu, pois o que aí se decidiu foi que tal só seria possível noutro tempo e noutra acção.
Cremos que não tem razão.
Com efeito, o acórdão recorrido pronunciou-se sobre a matéria embora, como veremos, não o tenha feito da melhor forma.
Veja-se o que nele se escreveu:
“O recorrente DD não põe em causa a nulidade do registo efetuado pela Ap. 1052, de 4 de junho de 2012, com fundamento no artigo 16º., a) e b) do Código do Registo Predial. Impugna, sim, o seu cancelamento - manifestamente, implícito no dispositivo da sentença -, por este não lhe ser oponível, uma vez que é terceiro de boa- -fé.
Sendo um registo nulo, importa fazer cessar os seus efeitos, disso se dando conta, no Registo Predial, sob pena de, assim não acontecendo, se frustrar a sua função publicitária.
Acontece que o meio próprio de o fazer coincide com o averbamento de cancelamento. Este é, pois, uma consequência da nulidade do registo.
Tendo como referência o caso dos autos, é, assim, inelutável o cancelamento do registo decorrente da Ap. 1052, de 4 de junho de 2012.
Equivale isto a dizer que a proteção de terceiro de boa-fé, consagrada no artigo 17º., nº 2 do Código do Registro Predial, deverá ter como referência a inoponibilidade da declaração judicial de nulidade e não do averbamento de cancelamento.
Como tal, nada obsta que, eventualmente, noutra data e processo, venha o Réu DD invocar a dita proteção”.
Como se vê, o acórdão recorrido não deixou sem pronúncia a questão colocada pelo recorrente; o que sucedeu foi, muito simplesmente, que, através de uma justificação pouco clara, a não considerou juridicamente actuante.
Teremos oportunidade, mais à frente, de desenvolver o nosso entendimento sobre aquilo que consideramos ter sido um erro de julgamento.
Não se verificando, portanto, a mencionada nulidade, improcede, nesta parte, a revista.
b)
Ao entrarmos na análise do tema principal do recurso, afigura-se útil recordarmos os factos mais relevantes.
A Autora AA vendeu à Ré BB, por escritura pública denominada de ‘Compra e Venda, Hipoteca e Fiança” realizada em 05.11.2009, uma fracção predial, tendo sido estipulado que, para garantia do bom e pontual pagamento do preço acordado, a Ré BB constituía a favor da Autora AA hipoteca voluntária sobre a mesma fracção.
A hipoteca foi registada em 30.09.2010, tendo a Ré BB, também nesta data, registado a seu favor a aquisição da dita fracção – v. 1., 3., 5. e 22.
O Réu CC declarou, na referida escritura, que se responsabilizava, como fiador e principal pagador, por tudo o que viesse a ser devido à Autora, em consequência da mencionada hipoteca – v. 4.
Com base em declaração falsa, emitida pelos Réus BB e CC, foi a hipoteca cancelada através do averbamento AP 1052, de 04.06.2012 – v. 9., 10. e 13.
Em 15 de Junho de 2012, a Ré BB vendeu ao Réu DD a fracção acima aludida, livre de ónus ou encargos – v. 22.
O DD registou a seu favor a referida aquisição, pela Ap. 1478, de 25.06.2012 – v. 23.
A presente acção foi registada em 21.03.2014 – v. 24.
O acórdão recorrido manteve a decisão da 1ª instância que declarou nulo o registo de cancelamento da hipoteca efectuado pela AP. 1052, de 04.06.2012, condenou os Réus BB, CC, Estado Português e DD (aqui recorrente) a reconhecerem essa mesma nulidade e ordenou a reposição em vigor do registo da hipoteca efetuado pela Ap. 13352, de 30.09.2010, sendo que, como nele se refere (fls. 615, in fine), essa decisão da 1ª instância, na parte em que ordena a reposição em vigor da hipoteca de 30.09.2010, tem implícita a ordem de cancelamento do registo de cancelamento da hipoteca, em consequência da nulidade detectada.
Aliás, só assim se pode entender o voto da Ex.ª Desembargadora vencida quando declara que, “não obstante a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca não determinaria o cancelamento desse registo (…)”.
O que o Réu DD pretende com a presente revista é que se revogue a decisão nessa parte, considerando que, por ser um terceiro de boa-fé, não lhe é oponível a consequência derivada da nulidade do registo de cancelamento da hipoteca. E invoca, em apoio da sua tese, as disposições dos artigos 17º, n.º 2, do CRP e 732º do CC.
Parece assistir-lhe razão quanto à questão de fundo.
Como é sabido, o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário – artigo 1º do CRP. É com base nessa publicitação e nela confiados que terceiros praticam actos e celebram negócios.
A natureza essencialmente declarativa ou enunciativa do registo comporta, porém, algumas excepções. No caso da hipoteca, por exemplo, os artigos 687º, n.º 4, do CC e 4º, n.º 2, do CRP, impõem o seu registo, sob pena de não produzir efeitos, mesmo em relação às partes. Portanto, na falta de registo não há produção do correspondente efeito real. Daí que se reconheça ao registo da hipoteca uma função ou efeito constitutivo.
Uma vez registada, a hipoteca só pode ser cancelada quando se verifique causa para a sua extinção, sendo o cancelamento feito por averbamento à respectiva inscrição – cfr. artigos 10º, 13º e 100º, n.º 1, e 101º, n.º 2, alínea g) do CRP.
A extinção da hipoteca pode verificar-se como reflexo de se extinguir a dívida assegurada. Mas existem também causas directas da extinção desta garantia real, como sejam a prescrição a favor de terceiro adquirente de prédio hipotecado, o perecimento da coisa hipotecada e a renúncia do credor à hipoteca – artigo 730º do CC.
No presente caso, foi a declaração falsa de fls. 41 dos autos (ponto 10. dos factos provados), fabricada pelos Réus BB e CC, em que a Autora ‘reconhecia’ ter-lhe sido paga a ‘última tranche dos valores acordados’, que serviu de suporte ao averbamento do cancelamento da hipoteca, em virtude da aparente extinção da dívida garantida por esta.
Foi esse acto substantivo inválido, porque falso, que originou o averbamento da extinção dos ónus ou encargos que recaíam sobre a fracção predial, permitindo a outorga da venda do imóvel, livre de ónus ou encargos, ao Réu DD.
Sendo esse título falso, o respectivo registo (averbamento) é nulo, de acordo com o que dispõe o artigo 16º, alínea a), do CRP.
Apesar disso não se mostra aplicável ao caso dos autos o preceito do artigo 17º, n.º 2, do CRP, que esteve na origem do voto de vencido e que também serve o argumentário do recorrente.
Diz-se nessa norma:
“A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade”.
Não resta qualquer dúvida de que o registo (averbamento) do cancelamento da hipoteca efectuado pela AP 1052, de 04.06.2012, é extrinsecamente nulo, porque se baseia num título falso em que se alberga um negócio materialmente inexistente.
Mónica Jardim[3] defende, porém, que o artigo 17º, n.º 2, do CRP não protege terceiros perante a inexistência ou invalidade substantiva, justificando a sua posição do seguinte modo:
“Sempre que um facto jurídico aceda ao registo e padeça de inexistência, seja nulo ou venha a ser anulado, em causa estão dois actos viciados: o facto jurídico inscrito e o assento registal. Acresce que cada um desses factos está inquinado por vícios diversos. Efectivamente o facto jurídico inscrito padece do vício substantivo; o registo, por seu turno, é extrinsecamente nulo porque lavrado com base num título falso ou com base num título insuficiente para a prova legal do facto registado (…) e, portanto, padece de uma nulidade consequencial decorrente de um vício substantivo.
Acresce que cada um desses vícios tem o seu respectivo regime.
Porque assim é não temos dúvidas de que o preceito legal que tutela os terceiros perante o vício registal extrínseco não concede (não pode conceder) qualquer protecção aos terceiros perante a inexistência ou a invalidade do facto jurídico inscrito que é a causa da invalidade registal.
Por outra via, sendo o vício registal mera consequência do vício substantivo, na nossa perspectiva, um terceiro não pode beneficiar da tutela concedida pelo n.º 2 do art. 17º do Cód. Reg. Pred. perante a inexistência ou a invalidade substantiva, uma vez que não há-de ser o regime que tutela os terceiros perante um consequência da inexistência ou da invalidade substancial – o mesmo é dizer, em face da nulidade registal – a determinar o regime que tutela os terceiros perante a própria inexistência ou a invalidade substancial – ou seja, em face da causa da nulidade registal. Ou, de forma sincopada, não pode ser o regime da consequência a determinar o regime da causa”.
Temos, assim, que o artigo 17º, n.º 2, do CRP não concede tutela aos terceiros perante vícios substantivos que afectem o facto jurídico, quer esteja em causa uma inscrição nula ou um assento de cancelamento nulo.
Todavia, esta conclusão não tira completamente a razão ao recorrente, que insiste na inoponibilidade dos efeitos da nulidade do registo de cancelamento da hipoteca com um outro fundamento legal, o do artigo 732º do CC: “Se a causa extintiva da obrigação ou a renúncia do credor à garantia for declarada nula ou anulada, ou ficar por outro motivo sem efeito, a hipoteca, se a inscrição tiver sido cancelada, renasce apenas desde a data da nova inscrição”.
Sobre esta norma escreveram Pires de Lima e Antunes Varela[4]:
“Afastou-se a lei (…) da regra geral sobre a nulidade ou anulabilidade prescrita no n.º 1 do artigo 289º; uma e outra têm efeitos retroactivos e, portanto, em princípio, tudo se devia passar como se o negócio extintivo não tivesse tido lugar.
São as necessidades do registo (protecção de terceiros) que inspiram a doutrina do artigo 732º. Entre o cancelamento do primeiro registo e a feitura do segundo podem ter sido constituídos novos direitos reais, quer sejam de gozo, quer de garantia, sobre a coisa, e importa proteger os respectivos titulares, se eles, entretanto, obtiveram o registo desses direitos. E igual protecção merecem os próprios direitos registados já na altura do cancelamento, embora posteriormente à hipoteca, cujos titulares passaram a contar com a extinção da garantia cancelada”.
Mónica Jardim, Margarida Costa Andrade e Afonso Patrão[5], respondendo à questão de saber se, quando o registo da hipoteca tenha sido cancelado, os terceiros adquirentes, na vigência do cancelamento, podem vir a ser prejudicados se, posteriormente, se reconhecer ao credor o direito a obter a reinscrição da hipoteca, aderem àquele entendimento e acrescentam:
“Portanto, não só são protegidos os terceiros, adquirentes na vigência do cancelamento, como os terceiros que hajam adquirido após o registo da hipoteca e antes do seu cancelamento
Desta forma, afastou-se a lei portuguesa da regra geral, segundo a qual a nulidade e a anulabilidade produzem efeitos retroactivos, bem como da excepção introduzida a esta regra, em benefício de terceiros adquirentes de boa fé a título oneroso, consagrada no art. 291º.
Mais, apesar da letra da lei, o terceiro não é apenas protegido se a causa extintiva da obrigação ou a renúncia do credor à garantia for declarada nula ou anulada ou ficar por outro motivo sem efeito, mas sim sempre que o registo da hipoteca seja cancelado e depois se reconheça ao credor o direito a obter a reinscrição da hipoteca. Assim, por exemplo, quando o registo de uma hipoteca seja cancelado com base numa falsa declaração do consentimento do credor”.
E concluem:
“Em resumo, na nossa perspectiva, o art. 732º do Código Civil deve ser considerado uma afloração de um princípio geral de tutela de terceiros perante o cancelamento ‘indevido’ do registo de uma hipoteca”.
Ora, como resulta dos factos acima extractados, a hipoteca constituída a favor da Autora, sobre a fracção predial em causa, foi registada em 30.09.2010, tendo esse registo sido cancelado em 04.06.2012 com base numa declaração falsa de fls. 41 dos autos, emitida pela primeira adquirente Ré BB e pelo Réu CC. Em 15.06.2012 a Ré BB vendeu ao Réu DD a referida fracção, “livre de ónus ou encargos”. Este Réu (ora recorrente), que desconhecia, inclusivamente, a existência da hipoteca e os actos praticados tendentes ao seu cancelamento, registou a seu favor a aquisição da aludida fracção em 25.06.2012.
Considera-se, portanto, que não pode o Réu DD, terceiro adquirente na vigência do registo de cancelamento da hipoteca, ser penalizado com as consequências de um facto jurídico substantivamente inválido e registalmente nulo. Essas consequências terão de limitar-se às relações entre as partes envolvidas.
De tudo resulta, que a aquisição feita pelo Réu recorrente se encontra a salvo dos efeitos destrutivos da invalidade, ou, dito de outro modo, esses efeitos são-lhe inoponíveis.
Procederá, portanto, na justa medida do exposto, a revista do Réu DD.
Do Recurso Subordinado
O provimento do recurso principal, nos termos que ficaram assinalados, retira qualquer margem de sucesso ao recurso subordinado, que vinha confinado à questão de saber se deveria manter-se a decisão da 1ª instância que ordenou o cancelamento do registo de aquisição da fracção a favor do Réu DD, efectuado pela AP 1478, de 15.06.2018.
A inoponibilidade ao referido Réu dos efeitos da invalidade do facto jurídico levado a registo (cancelamento da hipoteca), com a consequente nulidade desse mesmo registo, mantém intocável o negócio de compra e venda firmado por ele com a Ré BB e a subsequente inscrição dessa aquisição no registo na referida data de 15.06.2018.
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III. DECISÃO
Em conformidade com o exposto, acorda-se:
- Manter o acórdão recorrido na parte em que declarou nulo o registo de cancelamento da hipoteca efetuado pela Ap. 1052, de 04.06.2012 e condenou os Réus BB, CC e Estado Português a reconhecer essa nulidade;
- Revogar o acórdão recorrido na parte em que condenou o Réu DD a reconhecer a nulidade do registo de cancelamento da hipoteca efectuado pela AP. 1052, de 20120604, absolvendo-o do correspondente pedido, e na parte em que ordenou à Conservatória do Registo Predial de Constância a reposição em vigor do registo da hipoteca efetuado pela Ap. 13352, de 30.09.2010.
- Negar provimento ao recurso subordinado da Autora.
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As custas do recurso principal e do recurso subordinado serão suportadas pela Autora.
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LISBOA, 27 de Novembro de 2018
Henrique Araújo (Relator)
Maria Olinda Garcia
Catarina Serra
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[1] Relator: Henrique Araújo
Adjuntas: Maria Olinda Garcia
Catarina Serra
[2] Este facto fazia parte dos factos não provados na decisão da 1ª instância (facto n.º 2 ), mas, na sequência da impugnação dessa decisão, a Relação transferiu esse facto para o lote dos factos provados.
[3] “Escritos de Direito Notarial e Direito Registal”, 2015, em https://books.google.pt.
[4] “Código Civil Anotado”, Volume I, 4ª edição, página 753.
[5] “85 Perguntas sobre a Hipoteca Imobiliária”, página 46.