Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
PRÉDIO URBANO
VENDA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA
DIR PROC CIV - RECURSOS / PROC ESP.
L 63/77 DE 1977/08/25 ARTIGO 1 N1 ARTIGO 2 N1 N2 ARTIGO 3.
CCIV66 ARTIGO 276 ARTIGO 416 N1 ARTIGO 1117.
RAU90 ARTIGO 47.
ACÓRDÃO STJ DE 1989/01/31 IN BMJ N383 PAG555.
ACÓRDÃO STJ DE 1993/06/22 IN CJSTJ ANOI TIII PAG161.
ACÓRDÃO RP DE 1982/02/16 IN CJ ANOVII TI PAG296.
ACÓRDÃO STJ DE 1981/10/15 IN BMJ N310 PAG248.
ACÓRDÃO STJ DE 1980/02/28 IN BMJ N294 PAG288.
ACÓRDÃO STJ DE 1985/04/11 IN BMJ N346 PAG215.
Vendido um prédio urbano a locatário habitacional de parte dele, sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416.º, n.º 1, do Código Civil quanto aos restantes locatários, o comprador não perde, pelo simples facto da aquisição, o respectivo direito legal de preferência.
E qualquer desses locatários preteridos, como detentor de direito concorrente, não o poderá ver judicialmente reconhecido sem recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465.º do Código de Processo Civil, aplicável com as devidas adaptações
Acordam, em Tribunal Pleno, no Supremo Tribunal de Justiça:
A e mulher B intentaram acção com processo ordinário contra C e mulher D e E e mulher F pedindo lhes fosse reconhecido o direito de haver para si, já que eram locatários comerciais, o prédio urbano, sito no Entrocamento, que o C e mulher, sem lhes fazer qualquer comunicação nem lhes dar preferência, haviam vendido ao E.
Os réus contestaram por impugnação e o E e mulher alegaram ainda ser locatários habitacionais do imóvel vendido.
A acção foi julgada procedente na primeira instância, mas a Relação revogou a sentença e julgou a acção improcedente.
Recorreram os autores para este Supremo Tribunal, invocando, essencialmente, que os réus E e mulher não eram, na realidade, locatários habitacionais e, por isso e por desconhecimento, os Autores não podiam lançar mão do meio processual previsto no artigo 1465 do Código de Processo Civil.
A matéria de facto tida em conta para a decisão foi, em resumo, a seguinte: por escritura pública de 16 de Julho de 1978 os réus C e mulher declararam vender e o E declarou comprar o prédio urbano acima mencionado:
Os autores são arrendatários comerciais de três divisões no rés-do-chão desse prédio, duas arrendadas em 1960 e a outra em 1969; há mais arrendatários de outras divisões do prédio mas declararam renunciar ao direito de preferência na venda em causa; o E e mulher são arrendatários de parte do prédio urbano contíguo ao que compraram e onde instalaram uma taberna; o E, em 1 de Maio de 1978, tomou de arrendamento, para habitação, duas divisões do prédio que veio a comprar em 16 de Julho de 1978;
Os réus C e mulher não provaram ter oferecido previamente a preferência aos autores; a acção foi proposta em 6 de Novembro de 1978.
Por acórdão de 8 de Novembro de 1978, junto por fofocópia, a folhas 6 e seguintes, este Tribunal revogou o decidido pela Relação, que havia entendido que os autores deviam ter desencadeado previamente o processo especial previsto no já referido artigo 1465, e determinou ficasse a subsistir a decisão da primeira instância.
Para o efeito foi considerado nesse acórdão: que os autores e o E e mulher eram titulares de direitos de preferência de diferente natureza mas colocados no mesmo plano; mas o direito de preferência dos segundos havia-se extinguido com o contrato de compra e venda do prédio, pelo que, nesse domínio, já não podiam competir com os autores; pelo que a relação jurídica realmente controvertida se estabelecera entre os autores e todos os réus - aqueles, titulares de um direito de preferência legal; destes, os vendedores não haviam cumprido a obrigação a que estavam adstritos nos termos das disposições combinadas dos artigos 416 n. 1 e 1117 n. 2 do Código Civil; e os compradores, titulares de outro direito de preferência no mesmo plano do dos autores, impediram a concorrência destes nos termos legais, por não terem permitido que entre si se abrisse licitação para se determinar a quem, concretamente, competiria o exercício do direito de preferência; ainda o uso do meio processual previsto no citado artigo 1465 era ilegal e injustificado - injustificado, uma vez que a alienação tinha sido efectuada a favor de um dos titulares do direito de preferência; e ilegal porque, citando o Prof. Antunes Varela, na R.L.J., ano 116, pág. 288, nada impõe que a notificação de um dos preferentes aos outros, para se saber a qual deles cabe a prioridade, seja obrigatória.
Deste acórdão, que se não encontrou publicado no Boletim do Ministério da Justiça, interpuseram os réus E e mulher recurso para o Tribunal Pleno, vindo a invocar, como acórdão-fundamento, o proferido por este Supremo Tribunal em 19 de Junho de 1986, no Boletim 358, pág. 514.
Este último acórdão decidiu sobre o pedido da autora, locatária habitacional de um prédio urbano, vendido pelo seu proprietário ao réu, também locatário habitacional do prédio, pretendendo que lhe fosse reconhecido o direito de preferência na compra. A acção improcedera nas instâncias, tendo a decisão sido confirmada por este Supremo Tribunal pelos motivos que, resumidamente se indicam: autora e réu tinham potencialmente direito de preferência, em pé de igualdade, que só desapareceria com licitação aberta entre ambos; o artigo 2 n. 1 da Lei 63/77, de 25 de Agosto, aplica-se ao caso em que a venda é feita a um dos potenciais preferentes em postergação dos outros;
Não tendo o vendedor recorrido ao dispositivo do n. 1 do artigo 1460 do Código de Processo Civil, qualquer dos preferentes poderá e deverá usar do meio previsto no artigo 1465 do mesmo Código, no sentido de promover a licitação que incluirá o próprio comprador;
Como a autora não fez uso de tal meio processual, o direito de preferência não foi nela encabeçado, pelo que não pode arrogar-se melhor direito que o do réu comprador.
A secção, por unanimidade, decidiu verificar oposição entre os dois acórdãos.
Os recorrentes, pugnando pela revogação do acórdão recorrido, concluiram as alegações dizendo: o direito de preferência só se extingue pelos seu uso ou por caducidade;
Posta em causa por um titular de direito de preferência a compra efectuada por outro titular de direito idêntico e igualmente graduado, não pode este considerar-se extinto, visto subsistir a situação de facto que motivou a atribuição legal da preferência; havendo pluralidade de preferentes, e estando a venda efectuada a um deles, o preterido na venda, titular de idêntico direito e com a mesma graduação, tem que previamente promover o encabeçamento do direito de preferência, em obediência ao estipulado no já referido artigo 1465, sob pena de improcedência da acção de preferência intentada.
Por sua vez os recorridos alegaram no sentido da manutenção do que decidira o acórdão recorrido.
O Exmo. Magistrado do Ministério Público foi de parecer que deveria lavrar-se assento, propondo a seguinte formulação:
Vendido um prédio a um dos dois arrendatários com igual direito de preferência, o preterido não necessita, para propor a acção de preferência, de promover o encabeçamento prévio (artigo 1465 do Código de Processo Civil); mas está sujeito a que o adquirente, enquanto não caducar o seu direito, accione os termos judiciais para a disputa da preferência entre ambos.
Na pendência do processo neste Tribunal faleceu o réu E, tendo sido habilitados como seus sucessores a viúva F e o filho G.
Decidindo.
Salienta-se, para efeito do diposto no n. 3 do artigo 766 do Código de Processo Civil, que é patente a oposição entre os acórdãos, o que resulta do resumo que deles se fez e que ninguém pôs em causa.
E assim haverá que ver, em primeiro lugar, se o direito de preferência de que o falecido E era titular como arrendatário habitacional do prédio se extinguiu com a compra que deste fez.
Como se disse, a acção foi posta pelos autores, locatários comerciais de parte do prédio vendido contra o réu comprador do prédio e que se provou ser dele locatário habitacional e sua mulher e contra os vendedores do mesmo prédio.
Havia mais arrendatários de outras divisões do prédio, mas declararam renunciar ao direito de preferência.
Os autores pretendem, reconhecido o seu direito de perferência, haver para si o prédio vendido ao réu E.
Deriva o direito dos autores do disposto no n. 1 do artigo 1117 do Código Civil então em vigor.
Por seu turno ao réu E também cabia direito de preferência nos termos do artigo 1 n. 1 da já mencionada Lei 63/77.
Verifica-se, assim, coexistência, no que aqui importa, de um locatário comercial e de um locatário habitacional, ambos com direito de preferência, no caso colocados no mesmo plano, pelo que, no exercício desse direito, deveria abrir-se entre eles licitação, conforme o estabelecido no artigo 2 n. 1 da dita Lei 63/77.
Consigna-se que tanto o artigo 1117 como a Lei 63/77 citados foram expressamente revogados pelo artigo 3 n. 1 alínea a) e d) do Decreto 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano, correspondendo-lhes o artigo 47 deste Regime, que mantém o direito de preferência dos arrendatários e, sendo dois ou mais os preferentes, se abra entre eles licitação.
Sucedeu que os donos do prédio, em vez de cumprirem o disposto no artigo 416 n. 1 do Código Civil, venderam-no ao locatário habitacional.
Para o acórdão recorrido, este locatário, por ter comprado o prédio, viu extinto o seu direito de preferência. E tal extinção, que se diz ser, ou pelo menos parecer, óbvia, vem justificada porque o facto ilícito cometido pelos vendedores, ao não terem cumprido a obrigação a que estavam adstritos face ao disposto no citado artigo 416 n. 1, foi comparticipado pelos compradores, impedindo a concorrência dos autores nos termos legais.
Não se crê ser essa a solução legal pelas razões que se indicam: tanto os autores como o réu E, respectivamente locatários comerciais e habitacional, detinham direitos de preferência distintos, concorrentes em pé de igualdade, na compra do prédio; na falta de acordo, o direito de preferência tinha de ser exercido só pelos autores ou só pelo réu E - artigo 2 n. 1 e 2 da Lei 63/77; cumpria aos réus vendedores ter procedido à comunicação aos preferentes, de harmonia com o disposto no artigo 416 n. 1 do Código Civil - expressamente aplicável face ao estipulado no artigo 3 da citada Lei - e não escolher, entre eles, o réu E para comprador, pois a escolha é feita através de licitação - mencionado artigo 2 da Lei 63/77; como se salienta no parecer do Exmo. Magistrado do Ministério Público, a comparticipação do réu E na ilicitude da transacção surge traduzida no simples facto da aquisição, uma vez que não estão arrolados factos materiais que permitam conluir por actividade dolosa da sua parte;
Os autores não ficaram proibidos de concorrer à aquisição do prédio, tanto que intentaram a presente acção;
O réu E, apesar de ter comprado o prédio, não pode considerar-se seu verdadeiro proprietário enquanto não tiver decorrido o prazo para o exercício do direito de preferência ou enquanto este não for definido judicialmente;
E é de ter em conta que, para a hipótese de vir a considerar-se afastado pelos autores, retrotraindo-se os efeitos à data da celebração do contrato - artigo 276 do Código Civil - o dito réu continuaria arrendatário habitacional de parte do prédio, o que lhe conferia o direito legal de preferência, que se não vê, assim, como pode ser considerado extinto - melhor dizendo, como pode o dito réu ter perdido o seu direito em relação à compra e venda em causa - Prof. Alberto dos Reis, Processos Especiais, vol. II, pág. 523.
No sentido apontado, corroborando o decidido pelo acórdão-fundamento, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 16 de Janeiro de 1968 e de 31 de Janeiro de 1989, respectivamente no Boletim 173, pág. 271 e 383, pág. 555, designadamente a pág. 557, e de 22 de Junho de 1993, na Col. (Acs. S.T.J.), ano I, tomo II, pág. 161, e da Relação do Porto de 16 de Fevereiro de 1982, na Col., ano VII, tomo I, pág. 296.
Também o teor do assento proposto pelo Exmo. Magistrado do Ministério Público se afirma no pressuposto de o réu comprador não ter perdido, por esse facto, o seu direito de preferência.
Haverá agora que apreciar se os autores tinham que fazer uso do meio processual previsto no artigo 1465 do Código de Processo Civil, como sustenta o acórdão-fundamento, ou se tal uso não é obrigatório, como defende o acórdão recorrido.
O citado artigo 1465 dispõe sobre o exercício da preferência quando a alienação já tenha sido efectuada e o direito caiba a várias pessoas.
Tratando-se, como no caso, de direitos legais de preferência, a lei regula o modo de determinação do preferente, quando houver vários titulares.
E assim, pela conjugação dos ns. 1 e 2 da Lei 63/77, atendendo ao caso em apreciação, existindo num prédio urbano um locatário habitacional e um de diferente natureza, também com direito de preferência, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.
Na presente acção os autores pedem que lhes seja reconhecido o direito de haver para si o prédio em causa em substituição do comprador. Mas não tendo sido, em licitação, encabeçados na preferência, não se vê como lhes possa ser reconhecido tal direito, que se encontra no mesmo plano com o que assiste ao réu comprador.
É certo que se tem defendido que o recurso ao meio processual previsto no indicado artigo 1465 não é obrigatório.
Mas não em casos em que o autor da acção de preferência pretende desalojar o comprador, que possui, também, direito de preferência em pé de igualdade com o daquele.
Pensa-se ser essa a doutrina sustentada pelo Prof. Antunes Varela.
Com efeito, em anotação ao acórdão deste Supremo Tribunal de 15 de Outubro de 1981, Bol. 310, pág. 248 e na R.L.J. ano 116, pág. 279, que defende que o processo do dito artigo 1465 é o único meio de afastar os preferentes mais graduados ou melhor colocados, sustenta que o uso de tal processo não é obrigatório "desde que não esteja fixada a obrigatoriedade dessa escaramuça prévia dos preferentes", sendo que é esta parte final que se aplica aos presentes autos.
É que o ilustre Professor, anotando , na mesma Revista, ano 115, pág. 282, o acórdão deste Supremo Tribunal de 28 de Fevereiro de 1980, também publicado no Bol.294, pág. 288, faz, designadamente a pág. 284, a história daquele artigo 1465. Considera que ali se trata de direitos concorrentes ou competitivos que, em regra, obrigam à licitação entre os respectivos titulares.
Mas não existe um dever ou ónus jurídico que a lei imponha sob a cominação de ilegitimidade. Acrescenta, porém, que se o preterido (a quem se não deu conhecimento) possui um direito equivalente, para determinar o preferente deverá lançar mão do processo especial de notificação para preferência regulado no dito artigo 1465, com as necessárias adaptações - pág. 287/288.
Posição que, de resto, mantém no parecer, com a colaboração da Dra. Maria dos Prazeres Pizarro Beleza, na Col., ano XV, tomo III, pág. 33 e seguintes, onde se escreve, a pág. 37/38:
"Com efeito, os outros inquilinos não ficam privados do seu direito de preferência pelo facto de ter sido instaurada por algum ou alguns outros, mais apressados, a acção de preferência. Se forem titulares de direitos que entendem ter melhor posição, em face do direito substantivo, do que aquele que foi exercido, caber-lhes-á propor nova acção de preferência, mas agora contra o inquilino que se tenha tornado proprietário do prédio....
Caso sejam concorrentes os direitos que alegam, então deverão eles recorrer ao processo de notificação para preferência, afim de se proceder à licitação entre os interessados."
Também, no sentido que se propõe, acompanham o acórdão-fundamento os deste Supremo Tribunal de 31 de Janeiro de 1989, já citado, e o de 11 de Abril de 1985 no Bol. 346, pág. 215.
Termos em que se decide: revogar o acórdão recorrido, julgando a acção improcedente, absolvendo os réus do pedido e condenando os autores nas custas tanto neste Supremo Tribunal como nas instâncias; e formular o seguinte assento:
Vendido prédio urbano a locatário habitacional de parte dele, sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416 n. 1 do Código Civil quanto aos restantes locatários, o comprador não perde, pelo simples facto da aquisição, o respectivo direito legal de preferência.
E qualquer desses locatários preteridos, como detentor de direito concorrente, não o poderá ver judicialmente reconhecido, sem recorrer ao meio processual previsto no artigo 1465 do Código de Processo Civil, aplicável com as devidas adaptações.
1 de Fevereiro de 1995. as) CÉSAR MARQUES,
SÁ NOGUEIRA,
ROGER LOPES. (com a declaração de que, como efeito natural do contrato de compra e venda, considero "verdadeiro proprietário" o comprador, mesmo durante o decurso do prazo para o exercício de preferência).
RAMIRO VIDIGAL,
MARTINS DA COSTA,
PAIS DE SOUSA,
FERREIRA DA SILVA,
RAUL MATEUS,
SÁ COUTO,
SILVA REIS,
CARDONA FERREIRA, (vencido quanto à 2. parte do Assento porque entendo que o recurso ao meio processual indicado pode não ser indispensável).
SANTOS MONTEIRO,
LOPES ROCHA,
CARLOS CALDAS,
FARIA SOUSA,
PEREIRA CARDIGOS,
SILVA CANCELA,
SAMPAIO DA NÓVOA,
COSTA MARQUES,
JOAQUIM DE MATOS,
SOUSA INÊS,
AMADO GOMES,
CORREIA DE SOUSA,
SOUSA GUEDES,
TORRES PAULO,
PEDRO MARÇAL,
CURA MARIANO,
FERREIRA VIDIGAL,(com declaração de que, salvo melhor opinião, presente fixava o Assento isto é, jurisprudência obrigatória só depois, de acordo com esta última, se revogando, alterando, no conteúdo o acórdão recorrido) SOUSA MACEDO,
MIGUEL MONTENEGRO,
FIGUEIREDO DE SOUSA, (vencido, por entender que os locatários habitacionais de parte de prédio urbano só têm direito de preferência em relação a vendas feitas a estranhos).
FERNANDO FABIÃO,
CARVALHO PINHEIRO,
OLIVEIRA BRANQUINHO. Vencido quanto à segunda parte do texto do assento, e correlativa fundamentação, por entender que, acompanhando a formulação proposta pelo Ministério Público, "vendido um prédio a dois arrendatários com igual direito de preferência, o preterido não necessita, para propor a acção de preferência, de promover o encabeçamento prévio (artigo 1465 do Código de Processo Civil); mas está sujeito a que o adquirente enquanto não caducar o seu direito accione os termos judiciais para a disputa da preferência entre ambos".
ARAÚJO RIBEIRO, com a declaração de que tinha por mais correcta uma diferente formulação do assento, que equacionasse a diferença de posições entre o comprador e os demais preferentes virtuais, como esta:
"Vendido um prédio urbano a locatário habitacional de parte dele sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no artigo 416, n. 1, do Código Civil quanto aos restantes locatários, podem ainda estes recorrer ao processo do artigo 1465 do Código de Processo Civil, para fazerem valer o seu direito; mas o comprador não fica impedido, nesse processo, convalidar a compra, como maior licitante".
METELLO DE NÁPOLES (com a mesma declaração do Sr. Cons.
Araújo Ribeiro)
CHICHORRO RODRIGUES (com a mesma declaração)
DIAS SIMÃO,
MACHADO SOARES (com a mesma declaração)
MIRANDA GUSMÃo (com a douta declaração de voto do Exmo. Cons. Araújo Ribeiro, que subscrevo).