| 547/20.2T8ALM.L1.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
SINAL
CLÁUSULA PENAL
REDUÇÃO
ABUSO DO DIREITO
ANALOGIA
I. — A aplicação do art. 812.º do Código Civil ao sinal depende de uma desproporção ou de um excesso evidente e grave.
II. — Em caso de resolução do contrato.promessa, o juízo sobre o excesso relevante para efeitos do art. 812.º deve atender ao valor do sinal em singelo.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I. — RELATÓRIO
1. AA intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum, contra BB, pedindo.
I. — que seja reconhecida como justificada e licita a resolução, por incumprimento da Ré, do contrato-promessa de compra e venda a que se referem os presentes autos
II. — que, em consequência, a Ré seja condenada:
a. — a restituir à Autora o imóvel prometido vender, livre de pessoas e bens, com excepção dos bens móveis que se encontrem no seu interior e que sejam da propriedade da Autora;
b. — a abster-se de praticar qualquer acto que impeça ou perturbe o exercício pela Autora do seu direito de propriedade;
III. — que a Ré seja condenada na perda do sinal entregue à Autora no valor de €29.000,00;
IV. — que a Ré seja condenada a pagar à Autora a quantia de €10.000,00 a título de danos não patrimoniais;
V. — que a Ré seja condenada a pagar à Autora uma indemnização pelo incumprimento do contrato promessa:
a. — no valor de €84.000,00, calculado por referência ao valor de €1.000,00, que teria de custo mensal no arrendamento de moradia semelhante, desde 13 de Janeiro de 2013, até à data a propositura da presente acção;
b. — no valor de €1.000,00 por mês desde a data da propositura da presente acção até à efectiva entrega do imóvel;
VI. — que a Ré seja condenada a pagar à Autora juros de mora sobre os montantes anteriormente indicados, desde a data de citação e até efectivo e integral pagamento.
2. A Ré BB contestou e deduziu reconvenção, pedindo:
I. — que o Tribunal reconheça o incumprimento definitivo por parte da Autora, “por motivo apenas a si imputável”, do contrato promessa de compra e venda;
II. — que a Autora seja condenada a reconhecer que recebeu da Ré a título de sinal o montante global de €39.000,00;
III. — que a Autora seja seja condenada a devolver à Ré a quantia recebida a título de sinal em dobro, ou seja, €78.000,00;
IV. — que seja reconhecido à Ré o direito de retenção sobre o imóvel objecto do contrato-promessa de compra e venda.
3. A Autora replicou, pugnando pela improcedência da reconvenção.
4. O Tribunal de 1.ª instância julgou totalmente improcedente a acção e totalmente procedente a reconvenção.
5. O dispositivo da sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª instância é do seguinte teor:
Pelo exposto, julga-se totalmente improcedente a presente acção e totalmente procedente o pedido reconvencional e consequentemente decide-se:
a) absolver a Ré de todos os pedidos contra ela formulados pela Autora;
b) declarar o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autora e Ré por facto imputável àquela;
c) condenar a Autora a devolver à Ré o dobro da quantia paga por esta àquela a título de sinal, ou seja, a quantia de €78.000,00 (setenta e oito mil euros);
d) reconhecer à Ré o direito de retenção o prédio urbano sito na Rua ..., ..., ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 14859 da freguesia ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 17710 da União das Freguesias ... e ... até efectivo e integral pagamento da quantia a que alude a alínea c);
e) Custas a cargo da Autora sem prejuízo do beneficio de apoio judiciário que lhe foi concedido.
6. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação.
7. O Tribunal da Relação julgou totalmente improcedente o recurso.
8. O dispositivo do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação é do seguinte teor:
Pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar improcedente o recurso interposto pela A., confirmando-se a sentença recorrida.
9. Inconformada, a Autora interpõs recurso de revista.
10. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
A. O Acórdão recorrido encerra uma questão – a redução equitativa ou derrogação do valor do sinal em dobro, a restituir à parte não faltosa, atento o seu carácter excessivo – cuja apreciação que, pela sua relevância jurídica, é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito, o que fundamenta o presente recurso de revista excepcional nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 672.º do CPC.
B. A Recorrente entende que a questão em causa ultrapassa qualquer interesse particular, assumindo uma dimensão de elevado interesse geral, sendo determinante a adopção de uma posição uniforme a este respeito, de modo a que um promitente-vendedor possa saber se, mesmo em caso de ter resolvido ilicitamente o contrato-promessa de compra e venda, a consequência da devolução do sinal em dobro é ou não passível de sofrer uma derrogação, por tal quantia se revelar, ante a situação do caso concreto, manifestamente excessiva.
C. O Acórdão recorrido está em contradição com o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.05.2004, proferido no âmbito do processo n.º 04B3837, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, já transitado em julgado, Acórdão que constitui o Acórdão-fundamento do presente recurso de revista excepcional, interposto nos termos do art.º 672º, n.º 1, alínea c), e 2, alínea c), do CPC (primeira questão, indicada nas alíneas antecedentes).
D. No acórdão fundamento analisa-se a possibilidade de redução do valor do sinal, por a mesma ser manifestamente excessiva, devendo tal quantia ser reduzida, por aplicação analógica do artigo 812.º do CC, onde se estatui a redução da cláusula penal de acordo com a equidade.
E. À semelhança do caso dos nossos autos (dá-se por assente a decisão das duas instâncias quanto ao incumprimento do CPCV por parte da Recorrente), resulta também no caso do Acórdão fundamento que foi a parte incumpridora quem requereu a redução do valor do sinal.
F. No acórdão fundamento decidiu-se que o regime da cláusula penal, previsto no artigo 812.º do CC é aplicável ao regime do sinal, sendo possível a sua redução, atentos juízos de equidade.
G. O Acórdão fundamento debruça-se, assim, sobre a mesma questão fundamental de direito analisada pelo Tribunal a quo, e que diz respeito ao carácter excessivo da quantia arestituir àparte não faltosa, materializada no presente caso, no valor do sinal em dobro, e na possibilidade de essa mesma quantia ser reduzida, atento juízos de equidade.
H. Pelo que não é verdade, como se diz no Acórdão recorrido, que não haja qualquer hipótese de redução equitativa ou de derrogação daquele valor.
I. O Acórdão fundamento foi também proferido no domínio da mesma legislação, já que o teor dos artigos 442.º e 812.º do CC se mantém exactamente o mesmo desde há dezenas de anos.
J. O Acórdão recorrido enferma de um clamoroso erro de julgamento,ao ter decidido que a quantia que a Recorrente tem de devolver à Recorrida, equivalente ao sinal em dobro, não é manifestamente excessiva, interpretando erradamente a lei e por isso, violando-a (cfr. alínea a) do n.º 1 do artigo 674.º do CPC).
K. Tendo sido dado como provado pelo Tribunal de 1.ª instância, e mantido no Acórdão recorrido, que (i) a Recorrida pagou €39.000,00 a título de sinal (factos provados D) e P); (ii) a Recorrida não marcou a data para a realização da escritura de compra e venda, sendo esta uma obrigação sua – factos provados E) e B) – apesar de, para tal, ter sido interpelada pela Recorrente – facto provado Q); (iii) a Recorrida vive no imóvel prometido vender sem pagar qualquer contrapartida há 11 anos - facto provado H), não resultando dos autos qualquer facto provado (ou não provado) que a mesma pague qualquer tipo de contrapartida à Recorrente (porque não paga), resultando ainda provado (facto I) que é a Recorrente quem paga o IMI do imóvel e (iv) resultandodorelatório pericial, o qual não foi impugnado por qualquer das partes, que a renda mensal que um imóvel com as mesmas características e situado no mesmo local do imóvel dos autos teria à data do CPCV (2011) em € 1.244,73 (o que perfaz a quantia de € 14.936,76/ano e €164.304,36/11 anos) e à data da resolução (2018) em € 1.365,26 (o que perfaz €16.383,12/ano e €180.214,32 / 11 anos), é assaz evidente que o valor da condenação do pagamento do sinal em dobro, o qual é quase equivalente ao preço de venda acordado entre as partes, o que constitui uma quantia manifestamente excessiva a pagar à Recorrida, e, atenta aquela factualidade, está em manifesta contradição com exigências de justiça e de equidade.
L. A decisão proferida é também contrária às exigências de justiça e equidade, atenta a desproporção entre o que é exigido à Recorrente, ao manter-se a condenação na devolução do sinal em dobro, por contraponto ao direito da Recorrida em peticionar o pagamento dessa quantia, se atentarmos que esta vive no imóvel prometido vender há quase 12 anos sem pagar qualquer contrapartida.
M. Ainda que, por mera hipótese, o Tribunal recorrido entendesse não se considerar excessivo o valor a restituir equivalente ao sinal em dobro, sempre teria de, no mínimo dos mínimos, atenta a matéria de facto dada como provada, (elencada na alínea k), supra) de atender à redução equitativa daquele valor, alterando a decisão proferida pelo tribunal de 1.ª instância e condenando, no limite, a Recorrente apenas a devolver à Recorrida o valor do sinal em singelo.
N. Sendo aplicável ao regime do sinal o regime da cláusula penal, como bem se decidiu no Acórdão fundamento supra enunciado, andou mal o Tribunal a quo ao determinar que “não merece acolhimento o argumento da recorrente quanto ao carácter excessivo da quantia a restituir à R., uma vez que essa quantia decorre, linearmente, da disposição legal mencionada, sem qualquer possibilidade de redução equitativa ou, comoparece entender a recorrente, de derrogação”, pelo que deveráeste Tribunal ad quem determinar a revogação do acórdão neste segmento decisório e substituí-lo por outra que determine a procedência do pedido formulado pela Recorrente da perda do sinal entregue à Recorrida e a improcedência do pedido reconvencional formulado pela Recorrida, por o mesmo constituir um pedido manifestamente excessivo por violar o disposto no artigo 812.º e no n.º 2 do artigo 442.º, ambos do CC.
O. A decisão do acórdão recorrido sobre a questão do exercício abusivo do direito, quanto à devolução do sinal em dobro em caso de resolução ilícita do contrato-promessa pelo outro promitente (segunda questão em análise), encontra-se também em contradição com o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08.06.2017, proferido no âmbito do processo n.º 7461/14.9T8SNT.L1.S1, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, já transitado em julgado, Acórdão que constitui também Acórdão-fundamento do presente recurso de revista excepcional, interposto nos termos do art.º 672º, n.º 1, alínea c), e 2, alínea c), do CPC.
P. Na acção judicial sobre a qual recaiu o Acórdão fundamento ora em causa também está em causa uma situação relacionada com um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel.
Q. Entre as duas decisões – a do Acórdão recorrido e a do Acórdão fundamento – existe uma contradição evidente pois no Acórdão fundamento considerou-se que constituía “ abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium (artigo 334.º do Código Civil) pretender o promitente comprador o pagamento do sinal em dobro na sequência da resolução do contrato-promessa pelo promitente vendedor, aproveitando-se da sua subsistência tendo em vista eventual execução específica quando o interesse do promitente comprador era exatamente o de não querer outorgar o contrato prometido.”, ao passo que, no Acórdão recorrido, o Tribunal a quo entendeu que a Recorrida não exerceu de forma abusiva o direito de peticionar a devolução do sinal em dobro, perante o incumprimento contratual por parte da Recorrente.
R. Essa contradição existe porque, no caso dos presentes autos, ante a matéria de facto dada como provada, e ao contrário do que resulta do Acórdão recorrido, o que se constatou é que a Recorrida não tinha qualquer interesse em outorgar o contrato prometido e, nesse sentido, peticionando a mesma a devolução do sinal em dobro, tal pedido constitui um exercício abusivo do seu direito.
S. Se resulta claro dos autos que (i) a Recorrida não marcou a escritura de compra e venda apesar de, para tal, ter sido interpelada (Factos E e Q dos factos provados); (ii) a Recorrida não diligenciou pela obtenção da licença de utilização, apesar de o poder fazer isso mesmo ela confessou no requerimento que juntou aos autos em 09.03.2021 (Ref.ª ...88) e vide n.º 6 da cláusula segunda do CPCV dado como provado no facto B); (iii) a Recorrida não respondeu, nem à primeira missiva que lhe foi enviada pela Recorrente, cujo teor foi dado como assente no Facto F), nem à segunda missiva que lhe foi enviada pela Recorrente, que se consubstancia na resolução do CPCV, cujo teor foi dado como assente no Facto G) – é o que resulta da conjugação das declarações de ambas as partes e do depoimento da testemunha CC, além de que não consta do processo qualquer documento que comprove qualquer resposta da Recorrida àquelas comunicações; conclui-se que a interpretação do Tribunal a quo quanto ao abuso de direito por parte da Recorrida é manifestamente errónea se atentarmos que, da factualidade provada atrás indicada nada resulta quanto ao “interesse no cumprimento do contrato até à propositura da presente acção”.
T. A interpretação do Tribunal a quo quanto à inexistência de abuso de direito é também errónea pois a Recorrida não pediu à Recorrente “que lhe restituísse em dobro o que lhe pagou, quando a A. a quis convencer de que o contrato-promessa já não subsistia e que deveria ser reposta a situação anterior à sua celebração”, já que a missiva em que a Recorrente comunica à Recorrida a resolução do contrato foi remetida a esta em Fevereiro de 2018 – Facto provado G) – e a presente acção foi instaurada em 20.01.2020, ou seja, praticamente 2 anos depois, lapso de tempo durante o qual a Recorrida se manteve, uma vez mais, em silêncio.
U. Na esteira do Acórdão fundamento, verificando-se do comportamento da Recorrida, espelhado na matéria de facto provada pelo Tribunal de 1.ª instância, acima elencada, que a mesma não tinha intenção de celebrar o contrato prometido, sempre teria o Tribunal a quo que considerar que o exercício do direito da Recorrida ao peticionar a devolução do sinal em dobro foi exercido de forma abusiva por existir um manifesto e grave desequilíbrio entre a procedência dessa pretensão para a Recorrida e o correspondente sacrifício que é imposto à Recorrente pelo exercício de tal direito.
V. Ao decidir como decidiu, o Tribunal recorrido acabou por proferir uma decisão manifestamente injusta, pois, se o que resulta dos autos é que (i) a Recorrida tinha a obrigação de marcar a escritura de compra e venda e nunca o fez; (ii) a Recorrida também tinha o direito de obter a licença de utilização, e também nunca o fez (vide n.º 6 da cláusula segunda do CPCV); (iii) a Recorrida não respondeu às missivas que a Recorrente lhe enviou em 25.02.2013 e 22.02.2018, remetendo-se ao silêncio; (iv) a Recorrida só pagou €39.000,00 a título de sinal e vive na casa sem pagar qualquer contrapartida há quase 12 anos; (v) o valor do sinal em dobro, a pagar à Recorrida, é quase equivalente ao preço de venda acordado entre as partes; (vi) o comportamento da Recorrida, evidencia que a mesma não tinha intenção de celebrar o contrato definitivo; (vii) somente depois de demandada na presente acção é que a Recorrida invocou perante a Recorrente o incumprimento desta para justificar o seu direito a reaver o sinal em dobro e a reter o imóvel como garantia do seu crédito, então o pedido de devolução do sinal em dobro deveria ter sido considerado como um pedido abusivo, pois foi efectuado por quem, ainda que tivesse esse direito, o exerceu através de um comportamento eticamente reprovável e completamente desviado dos padrões de normalidade, em suma, contrário aos ditames da boa-fé.
W.A decisão proferida pelo Tribunal a quo, ao manter a decisão de que a Recorrida não agiu com abuso de direito, viola o disposto no artigo 334.º do CC, pelo que deverá este Tribunal ad quem determinar a revogação do acórdão neste segmento decisório e substituí-lo por outra que determine a procedência do pedido formulado pela Recorrente da perda do sinal entregue à Recorrida e a improcedência do pedido reconvencional formulado pela Recorrida, por o mesmo ter sido exercido de forma abusiva.
Nestes termos, julgando procedente o presente recurso, revogando o Acórdão recorrido e substituindo-o por outro que julgue o pedido reconvencional totalmente improcedente, nos termos constantes das presentes alegações, farão V. Exas., Venerandos Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça, o que é de inteira JUSTIÇA!
11. A Ré contra-alegou, pugnando pela inadmissibilidade e, subsidiariamente, pela improcedência do recurso.
12. Como o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do Recorrente (cf. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, por remissão do art. 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), as questões a decidir, in casu, são as seguintes:
I. - se a Ré incorreu em abuso do direito ao exigir a restituição do sinal em duplicado;
em caso de resposta negativa à primeira questão
II. — se, em abstracto, pode aplicar-se, por analogia, o art. 812.º do Código Civil ao sinal;
III. — se, em concreto, deve aplicar-se, por analogia o art. 812.º do Código Civil.
II. — FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
13. O acórdão recorrido deu como provados os factos seguintes:
A - A Autora é legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., ..., ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 14859 da freguesia ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 17710 da União das Freguesias ... e ... – cfr. Certidão Permanente e caderneta predial.
B – Do documento junto a folhas 18 a 21 verso dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, consta:
“Contrato – Promessa de Compra e Venda
Celebrado no dia catorze de Julho de dois mil e onze entre:
Primeiros-Outorgante AA (…),e seu marido, DD, (…), (abaixo designados como Primeiros-Outorgantes)
Segunda-Outorgante BB, (…), (abaixo designada como Segunda-Outorgante)
Considerando
Um: Os Primeiros-Outorgantes contraíram um empréstimo junto do Banco 1..., S.A. (…) no valor de sessenta mil euros (€60.000,00) como financiamento para aquisição de bens de carácter utilitário para o imóvel objecto da presente promessa de compra e venda, empréstimo esse garantido pela hipoteca que impende sobre o imóvel, constituída a favor do referido banco no dia treze de Janeiro de dois mil e nove (adiante também designado abreviadamente como empréstimo).
Dois: Que a escritura prometida só será possível de realizar se não existirem dividas dos Primeiros-Outorgantes à Fazenda Pública.
Três: Que a edificação erigida no prédio objecto do presente contrato não tem ainda licença de habitação, estimando-se que a sua legalização implique um encargo de cerca de vinte mil euros (€20.000,00)
É celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas seguintes cláusulas:
Cláusula primeira
A Primeira-Outorgante é proprietária e ambos os Primeiros-Outorgantes são legítimos possuidores, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 19988º (décimo nono milésimo, octagésimo oitavo), e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o número catorze mil oitocentos e cinquenta e nove, de dezoito de Abril de dois mil e sete, nela registado a seu favor pela apresentação quarenta e três, de dezoito de Abril de dois mil e sete.
Cláusula segunda
Um: Pelo presente contrato a Primeira-Outorgante promete vender o referido prédio e respectivas partes integrantes à Segunda-Outorgante, ou a quem esta indicar até à data da escritura, livres de ónus ou encargos, pelo preço global de cento e vinte mil euros (€120.000,00).
Dois: Mais promete a Primeira-Outorgante proceder, a expensas suas, às diligências necessárias para obter a licença de habitação referida no número três dos Considerandos, no prazo de dezoito meses a contar desta data.
Três: Caso a escritura prometida seja realizada antes da obtenção da licença de habitação, para além das deduções referidas na Cláusula Quarta, infra, a Segunda-Outorgante reterá a quantia de vinte mil euros (€20.000,00), para fazer face aos encargos referidos no ponto três dos Considerandos.
Quatro: Caso se verifique a situação prevista no número anterior, e antes que expire o prazo de dezoito meses acima referido, todas as diligências para obtenção da licença de habitação serão desenvolvidas pela Primeira-Outorgante, cujas despesas lhe serão ressarcidas pela Segunda-Outorgante, de tal modo que, obtida aquela licença, caso o seu custo não atinja o valor retido, a Segunda-Outorgante entregará à Primeira-Outorgante o excesso em seu poder.
Cinco: No caso dos encargos com a obtenção da licença de habitação excederem os vinte mil euros (€20.000,00) retidos, deverá a Primeira-Outorgante, do seu bolso, suportar o excesso.
Seis: Decorridos dezoito meses sobre a presente data sem que a Primeira-Outorgante tenha logrado obter a licença de habitação, terá a Segunda-Outorgante o direito de proceder às necessárias diligências para obtenção da licença de habitação, prestando contas à Primeira-Outorgante de modo a, obtida aquela licença, entregar-lhe, da quantia retida, o montante em excesso ou exigir-lhe o valor em falta, conforme seja o caso.
Cláusula terceira
O Primeiro-Outorgante Marido declara dar a necessária autorização para este acto e obriga-se a dar o seu consentimento na escritura definitiva, para assegurar a validade deste contrato e a efectivação do contrato prometido.
Cláusula quarta
Um: A título de sinal e principio de pagamento a Segunda-Outorgante entregou neste acto a quantia de vinte e nove mil euros (€29.000,00) que a Primeira-Outorgante declara ter recebido e de que dá a respectiva quitação.
Dois: O remanescente do preço, ou seja, a quantia de noventa e um mil euros (€91.000,00) deverá ser paga no acto da escritura de compra e venda.
Três: Do remanescente do preço referido no número anterior, serão deduzidas todas as quantias que a Segunda-Outorgante poderá a todo o tempo amortizar no débito dos Primeiros-Outorgantes para com o financiamento referido no número UM dos Considerandos.
Quatro: Do remanescente do preço referido no número dois da presente cláusula, ou do que resultar das deduções efectuadas nos termos do número anterior, será também deduzido o valor em divida que subsista na data da escritura prometida, relativo ao empréstimo referido no ponto Um dos Considerandos, cuja liquidação será então efectuada pela Segunda-Outorgante.
Cinco: Igualmente será deduzida do remanescente do preço, a quantia de que os Primeiros-Outorgantes, no dia da escritura de compra e venda, sejam eventualmente devedores à Fazenda Pública, a qual, sendo o caso, será também liquidada pela Segunda-Outorgante.
Cláusula quinta:
Um: A escritura de compra e venda deverá ter lugar no prazo de dezoito meses a contar da presente data, em dia, hora e cartório notarial que a Segunda-Outorgante decidir, devendo notificar os Primeiros-Outorgantes, com pré-aviso escrito, enviado sob registo postal com, pelo menos, dez (10) dias de antecedência, identificando o ou os compradores.
Dois: A validade e eficácia deste contrato fica dependente da obtenção, pela Segunda-Outorgante ou por quem esta indicar, de empréstimo bancário necessário para poder efectivar o pagamento do remanescente do preço.
Três: Caso, na data da escritura, o total das dividas referidas nos números três e quatro da Cláusula Quarta for superior aos noventa e um mil euros (€91.000,00) referidos no número dois da mesma, a Segunda-Outorgante reserva-se o direito de resolver a presente promessa, ou se exigir que os Primeiros-Outorgantes liquidem aquelas suas dividas, mantendo-se a presente promessa válida e eficaz.
Cláusula sexta
Um: Com a assinatura do presente contrato os Primeiros-Outorgantes conferem à Segunda-Outorgante a posse do imóvel objecto desta promessa, autorizando-a a usá-la como fosse já de sua propriedade.
Dois: A Segunda-Outorgante, a quem a posse do imóvel é neste acto transmitida, autoriza os Primeiros-Outorgantes a retirarem do imóvel os seus haveres pessoais no prazo de trinta dias a contar da presente data.
Cláusula sétima
Sem prejuízo do estipulado no número dois da Cláusula-Quinta, em caso de incumprimento do presente contrato por parte da Segunda-Outorgante, esta ficará obrigada a entregar o imóvel aos Primeiros-Outorgantes, no prazo de dez (10) dias contados da notificação da resolução que os Primeiros-Outorgantes lhe façam.
Cláusula oitava
Sem prejuízo do estipulado nas cláusulas anteriores, as partes conferem eficácia real à presente promessa, ficando ressalvado o direito das partes à execução especifica. (…)”.
C – O documento a que alude a alínea B) encontra-se assinado por todos os outorgantes, tendo as suas assinaturas sido reconhecidas.
D – A Ré entregou à Autora a quantia total de €29.000,00 a título de sinal e principio de pagamento que a Autora recebeu.
E – A Ré não marcou data para a realização da escritura de compra e venda.
F – Por carta datada de 25 de Fevereiro de 2013, junta a folhas 22 a 23 verso e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais e que foi recepcionada pela Ré, a Autora comunicou à Ré o seguinte:
“(…) Em virtude do seu noivo, Dr. EE, não atender aos vários pedidos por mim solicitados, com a finalidade de ser marcada uma reunião, para que sejam discutidas questões referentes á venda/compra da minha casa, situada na Rua ..., .... ..., ..., freguesia ..., concelho ... e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 19988º.
A situação é urgente, apelo ao vosso bom acolhimento, para que seja marcada uma reunião o mais rápido possível com, a D. BB e com o Sr. Dr. EE que foi com quem se falou desde sempre sobre este negócio.
É essencial que esta reunião seja marcada já para os próximos dias, como tal, agradeço que seja rápida a vossa resposta. (…)”.
G – Por carta datada de 22 de Fevereiro de 2018, junta a folhas 25 a 26 verso e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais e que foi recepcionada pela Ré, a Autora comunicou à Ré o seguinte:
“(…) No dia 14 de Julho de 2011, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda do prédio urbano, sito na Rua ..., ..., ..., ..., na freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz sob o artº 19988 e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o nº 14859, de 18 d Abril de 2007, do qual sou legitima proprietária, com a legal autorização do meu marido.
O mencionado prédio está na sua posse desde a data da assinatura do mencionado contrato, conforme disposto na Clausula Sexta, e cuja escritura deveria ter sido realizada no prazo de dezoito meses, em data e hora que V. Exº deveria definir e notificar-me com pré-aviso de 10 dias (Cláusula Quinta, nº 1).
Atento o incumprimento de V. Exº e o desmesurado prazo decorrido, mais de 7 anos, sem que a escritura tenha sido realizada, fica V. Exª devidamente notificada para entregar o imóvel no prazo de dez dias, ao abrigo do disposto na Clausula 7ª.
É, deste modo, notificada da resolução do contrato com todos os efeitos legais, nomeadamente, perda de sinal (art. 442 nº 2 do Código Civil) por incumprimento e por perda de interesse da nossa parte, conforme dispõe o artº 808 do Código Civil, face ao prazo de 18 meses após a data de assinatura do contrato.
Mais informo que, sem prejuízo da resolução do contrato de promessa celebrado, irei apresentar queixa crime contra V. Exª e o Dr. EE, pela prática de crimes de Usura e Burla, dos quais só na presente data, tivemos efectiva noção de termos sido vitimas, aquando da celebração do contrato, e respectivos pedidos de indemnização pelos danos sofridos. (…).”
H – A Ré até à presente data não entregou o imóvel à Autora.
I – O IMI referente ao imóvel tem sido suportado pela Autora.
J – O imóvel a que alude a alínea A) e B) não possui licença de utilização.
M – Da certidão emitida pela ... Conservatória do Registo Predial ... referente ao imóvel a que alude a alínea A) junta a folhas 12 a 15 dos autos, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, consta, entre outros:
- AP. 43 de 2007/04/18 – Aquisição
Causa: sucessão hereditária
Sujeito(s) activo(s): AA C.C. DD, comunhão de adquiridos (…)
- AP. 2436 de 2011/01/21
Provisório por natureza – artigo 92º nº 1 al. g) e nº 4
Causa: compra
Sujeito(s) activo(s):
FF (…) casado/a com GG no regime de comunhão de adquiridos
Na proporção de ½: GG casado/a com FF
Na proporção de ½: HH
Sujeito(s) passivo(s):
DD
AA
- AP. 1186 de 2011/06/13
Provisório por natureza – Artigo 92º nº 1 al. a)
Sujeito(s) activo(s): GG (…) casado/a com FF no regime de comunhão de adquiridos HH
Sujeito(s) passivo(s):
DD
AA
Pedido: Declarado transmitido a favor das AA este prédio (já a seu favor provisoriamente inscrito pela apresentação 2436 de 2011/01/21) e, bem assim, condenados os RR a reconhecerem que essa transmissão ocorre por via da execução especifica do contrato promessa ajuizado, celebrado em 2010/12/17.
- Anotação – Of. De 2014/05/30 15:58:25 UTC – Caducidade
Da Apresent. 2436 de 2011/01/21 – Aquisição
- AP. 1313 de 2016/05/05 – Aquisição
Provisório por natureza – Artigo 92º nº 1 al. g) e nº 2 al. b)
Causa: Compra
Confirmado em: 2016/05/12
Sujeito(s) activo(s):
II Cajado casado/a com FF no regime de comunhão de adquiridos
HH
Sujeito(s) passivo(s):
AA
DD
N - A Autora não realizou as diligências necessárias para a obtenção da licença a que alude a alínea J).
O - Após o constante da alínea F) existiram contactos informais entre Autora e Ré dos quais nada resultou em virtude de a Autora não ter logrado obter a licença de utilização.
P - A Ré, para além da quantia a que alude a alínea D), pagou ainda à Autora o montante de €10.000,00.
Q – A Autora interpelou a Ré com vista a que esta marcasse a escritura pública de compra e venda.
R - O constante da alínea J) impediu a Ré de desenvolver e concluir o processo de financiamento junto da entidade bancária com vista à aquisição do imóvel objecto do contrato a que alude a alínea B).
S – O constante das alíneas J) e M) impediram que a Ré diligenciasse pela marcação da escritura de compra e venda.
14. Em contrapartida, o acórdão recorrido deu como não provados os factos seguintes:
1 – O constante da al. M) - AP. 1186 de 2011/06/13 e AP. 1313 de 2016/05/05 – não corresponde à realidade, mas sim a uma promessa unilateral prestada pela Ré como garantia do pagamento de um empréstimo que esses terceiros lhe fizeram.
2 - A Autora só a escassos minutos antes da sua assinatura no notário é que teve conhecimento do teor do documento a que alude a alínea B).
3 - A Autora perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo devido ao tempo de espera pela marcação.
4 - A Ré, após o constante das alíneas F) e G), nada disse ou respondeu à Autora.
5 – A Ré aproveitou-se das fragilidades da Autora em refazer a sua vida.
6 – A recusa da Ré em celebrar a escritura de compra e venda causou constrangimentos à Autora e família dado que já contavam com o produto da venda do imóvel para fazer face à crise financeira que atravessavam, causando à Autora enormes angústias, tristeza, instabilidade emocional, temendo pelo seu futuro e da sua família e frustrações.
O DIREITO
15. A questão da admissibilidade do recurso é uma questão prévia — e, em concreto, a quesão põe-se por causa do aparente preenchimento dos requisitos do art. 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
16. A Autora, agora Recorrente, suscita questões relativas ao abuso do direito e à redução do sinal, por aplicação analógica do art. 812.º do Código Civil.
17. Enquanto as questões relativas ao abuso do direito foram apreciadas pelo Tribunal de 1.ª instância e pelo Tribunal da Relação, as questões relativas à redução do sinal só foram apreciadas pelo Tribunal da Relação — são, por isso, questões novas.
18. Em primeiro lugar, entende-se que as questões relativas à redução do sinal, como questão novas, não estão sujeitas à restrição do art. 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
19. Em segundo lugar, entende-se que as questões relativas ao abuso do direito e à redução do sinal estão relacionadas entre si, em termos tais que não pode dizer-se que a apreciação dos argumentos relativos ao abuso do direito seja autonoma dos argumentos relativos à redução do sinal.
20.A doutrina e a jurisprudência estão de acordo em que o art. 812.º do Código Civil desempenha a função de “controlar o exercício do direito à pena” [1]; de evitar uma actuação abusiva [2] ou de evitar um exercício abusivo do direito à pena [3].
21. Em consequência, o art. 812.º seria uma aplicação dos princípios gerais dos arts. 334.º e 772.º, n.º 2 [4] — e, em consequência, o art. 334.º do Código Civil “levaria […], só por si, […] a idêntico resultado ao que [o art. 812.º] explicitamente consagra” [5] [6].
22. O resultado da relação entre o abuso do direito e a redução do sinal é a de que deve conhecer-se todas as questões suscitadas pela Autora, agora Recorrente, sem remeter os autos à Formação prevista no art. 672.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
23. A primeira questão suscitada pela Autora, agora Recorrente, consiste em averiguar se a Ré incorreu em abuso do direito ao exigir a restituição do sinal em duplicado.
24. A Autora, agora Recorrente, alega em substância que a Ré, agora Recorrida, deixou de ter interesse na conclusão do contrato de compra e venda.
25. Como que a confirmá-lo, invoca, como acórdão-fundamento, uma decisão do Supremo Tribunal de Justiça em cuja fundamentação expressamente se diz que:
“Constitui abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium (artigo 334.º do Código Civil) pretender o promitente comprador o pagamento do sinal em dobro na sequência da resolução do contrato-promessa pelo promitente vendedor, aproveitando-se da sua subsistência tendo em vista eventual execução específica quando o interesse do promitente comprador era exatamente o de não querer outorgar o contrato prometido” (sublinhado nosso) [7].
26. Ora, não há nos factos provados nada que indicie que a Re, agora Recorrida, tivesse deixado de ter em concluir o contrato definitivo.
27. Como se diz no acórdão recorrido,
“tudo indica que a R. manteve interesse no cumprimento do contrato até à propositura da presente acção e aguardou a obtenção da licença de utilização do prédio para que pudesse ser celebrado o contrato definitivo […]”
28. Estando resolvida a primeira questão, deve apreciar-se a segunda e a terceira:
II. — se, em abstracto, pode aplicar-se, por analogia, o art. 812.º do Código Civil ao sinal;
III. — se, em concreto, deve aplicar-se, por analogia o art. 812.º do Código Civil.
29. A apreciação da segunda e da terceira questões exige o esclarecimento de duas coisas — em primeiro lugar, exige o esclarecimento de que o contrato-promessa é bilateral e, em segundo lugar, de que o sinal é confirmatório (confirmatório-penal)
30. Em primeiro lugar, entende-se que o contrato-promessa é bilateral.
31. Embora na cláusula segunda só a Autora, agora Recorrente, prometa vender, a aplicação dos critérios gerais de interpretação das declarações de vontade negocial determina que deva considerar-se a cláusula quarta e, em especial, à cláusula oitava.
32. Ora a ressalva do “direito das partes [scl. de ambas as partes] à execução especifica” só pode significar que cada uma das partes tinha o poder de exigir que a contraparte realizasse a prestação de facto jurídico a que estava obrigada.
33. A Autora, agora Recorrente, podia exigir que a Ré, agora Recorrida, emitisse a declaração negocial de compra — e, desde que a Ré não a emitisse, podia propor a acção prevista no art. 830.º do Código Civil —e a Ré, agora Recorrida, podia exigir que a Autora, agora Recorrente, emitisse a declaração negocial de venda — e, desde que a Autora não a emitisse, podia propor a acção prevista no art. 830.º do Código Civil.
34. Em segundo lugar, entende-se que o sinal é confirmatório ou confirmatório-penal.
35. O termo sinal designa duas cláusulas acessórias diferentes: a primeira, a cláusula de sinal confirmatório, dá ao credor o direito potestativo de adquirir, de fazer sua, a coisa entregue ou o direito subjectivo propriamente dito de exigir a restituição da coisa entregue em duplicado e destina-se a compelir ao cumprimento ou a determinar a indemnização devida no caso de não cumprimento; a segunda, a cláusula de sinal penitencial, dá ao devedor o direito potestativo de substituir a prestação devida por uma prestação diferente da devida – de substituir a realização da prestação devida pelo sinal (em singelo ou em duplicado) [8].
36. A presente cláusula de sinal corresponde a uma cláusula de sinal confirmatório — a Autora interpretou-a no sentido de ter o direito potestativo de adquirir, de fazer sua, a quantia entregue (como demonstra o pedido que deduziu na acção), a Ré intepretou-a no sentido de ter o direito subjectivo de exigir a restituição da quantia entregue em duplicado (como demonstra o pedido que deduziu na reconvenção) e o teor do contrato-promessa deixa claro que, com o sinal previsto na cláusula quarta, Autora e Ré pretenderam reforçar, pretenderam tornar mais forte, a sua vinculação ao contrato-promessa.
37. Esclarecido que o sinal é confirmatório ou confirmatório-penal, deve ainda dizer-se o seguinte:
38. O sinal confirmatório ou confirmatório-penal compreende dois tipos de cláusulas acessórias com funções heterogéneas: – o sinal confirmatório com uma função compulsória ou compulsivo-sancionatória e o sinal confirmatório com uma função indemnizatória [9].
39. O primeiro, o sinal confirmatório ou confirmatório-penal com uma função compulsivo-sancionatória, pode ser uma sanção que acresce ao cumprimento ou à indemnização ou pode ser uma sanção que substitui o cumprimento ou a indemnização; o segundo, o sinal confirmatório com uma função indemnizatória, esse, será sempre uma sanção que substitui a indemnização dos danos decorrentes do não cumprimento [10].
40. A presente cláusula de sinal confirmatório ou confirmatório-penal desempenha seguramente uma função compulsória ou compulsivo-sancionatória —através da cláusula de sinal, a Autora e a Ré pretenderam pressionar-se reciprocamente a cumprir do contrato-promessa, fixando uma pena ou uma sanção para o não cumprimento.
41. Ora a função compulsória ou compulsivo-sancionatória da cláusula de sinal é actuada ou exercida através de uma pena ou de uma sanção que substitui o cumprimento ou indemnização dos danos causados pelo não cumprimento do contrato-promessa [11].
42. Entendendo-se, como se entende, que o sinal é confirmatório ou confirmatório-penal, a aplicação do art. 812.º do Código Civil ao sinal explica-se-á ou justificar-se-á por causa da afinidade funcional entre a cláusula penal e a cláusula ou convenção de sinal.
43. O art. 812.º do Código Civil devolve ao juiz a função do controlo das cláusulas penais desproporcionadas ou excessivas, concretizando ou explicitando os princípios (da proibição) do abuso do direito e da boa fé na conformação contratual dos direitos do credor.
44. Entre a cláusula penal e o sinal confirmatório ou confirmattório-penal, há uma afinidade funcional capaz de explicar e de justificar uma aplicação analógica do art. 812.º do Código Civil: o art. 812.º aplicar-se-á (deverá aplicar-se) directamente às cláusulas penais, para controlar os abusos ou excessos na conformação contratual dos direitos do credor, seja através de uma pena compulsória, seja através de uma pena indemnizatória – e deverá aplicar-se indirectamente ao sinal confirmatório, ou confirmatório-penal, para controlar os excessos na conformação contratual dos direitos do credor, seja através de um sinal com função compulsória, seja através de um sinal com função indemnizatória [12] [13].
45. O art. 812.º do Código Civil aplica os princípios (da proibição) do abuso do direito e da boa fé, concretizados no (sub-)princípio da proporcionalidade:
1. — A cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente; é nula qualquer estipulação em contrário.
2. — É admitida a redução nas mesmas circunstâncias, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.
46. Em todo o caso, a aplicação do art. 812.º depende de uma desproporção ou de um excesso evidente e grave [14].
47. A Autora, agora Recorrente, alega que
J. O Acórdão recorrido enferma de um clamoroso erro de julgamento,ao ter decidido que a quantia que a Recorrente tem de devolver à Recorrida, equivalente ao sinal em dobro, não é manifestamente excessiva, interpretando erradamente a lei e por isso, violando-a (cfr. alínea a) do n.º 1 do artigo 674.º do CPC).
K. Tendo sido dado como provado pelo Tribunal de 1.ª instância, e mantido no Acórdão recorrido, que (i) a Recorrida pagou €39.000,00 a título de sinal (factos provados D) e P); (ii) a Recorrida não marcou a data para a realização da escritura de compra e venda, sendo esta uma obrigação sua – factos provados E) e B) – apesar de, para tal, ter sido interpelada pela Recorrente – facto provado Q); (iii) a Recorrida vive no imóvel prometido vender sem pagar qualquer contrapartida há 11 anos - facto provado H), não resultando dos autos qualquer facto provado (ou não provado) que a mesma pague qualquer tipo de contrapartida à Recorrente (porque não paga), resultando ainda provado (facto I) que é a Recorrente quem paga o IMI do imóvel e (iv) resultandodorelatório pericial, o qual não foi impugnado por qualquer das partes, que a renda mensal que um imóvel com as mesmas características e situado no mesmo local do imóvel dos autos teria à data do CPCV (2011) em € 1.244,73 (o que perfaz a quantia de € 14.936,76/ano e €164.304,36/11 anos) e à data da resolução (2018) em € 1.365,26 (o que perfaz €16.383,12/ano e €180.214,32 / 11 anos), é assaz evidente que o valor da condenação do pagamento do sinal em dobro, o qual é quase equivalente ao preço de venda acordado entre as partes, o que constitui uma quantia manifestamente excessiva a pagar à Recorrida, e, atenta aquela factualidade, está em manifesta contradição com exigências de justiça e de equidade.
L. A decisão proferida é também contrária às exigências de justiça e equidade, atenta a desproporção entre o que é exigido à Recorrente, ao manter-se a condenação na devolução do sinal em dobro, por contraponto ao direito da Recorrida em peticionar o pagamento dessa quantia, se atentarmos que esta vive no imóvel prometido vender há quase 12 anos sem pagar qualquer contrapartida.
M. Ainda que, por mera hipótese, o Tribunal recorrido entendesse não se considerar excessivo o valor a restituir equivalente ao sinal em dobro, sempre teria de, no mínimo dos mínimos, atenta a matéria de facto dada como provada, (elencada na alínea k), supra) de atender à redução equitativa daquele valor, alterando a decisão proferida pelo tribunal de 1.ª instância e condenando, no limite, a Recorrente apenas a devolver à Recorrida o valor do sinal em singelo.
N. Sendo aplicável ao regime do sinal o regime da cláusula penal, como bem se decidiu no Acórdão fundamento supra enunciado, andou mal o Tribunal a quo ao determinar que “não merece acolhimento o argumento da recorrente quanto ao carácter excessivo da quantia a restituir à R., uma vez que essa quantia decorre, linearmente, da disposição legal mencionada, sem qualquer possibilidade de redução equitativa ou, comoparece entender a recorrente, de derrogação”, pelo que deveráeste Tribunal ad quem determinar a revogação do acórdão neste segmento decisório e substituí-lo por outra que determine a procedência do pedido formulado pela Recorrente da perda do sinal entregue à Recorrida e a improcedência do pedido reconvencional formulado pela Recorrida, por o mesmo constituir um pedido manifestamente excessivo por violar o disposto no artigo 812.º e no n.º 2 do artigo 442.º, ambos do CC.
48. Ora, ao contrário do que alega a Autora, agora Recorrente, o juízo sobre a proporcionalidade deve atender exclusivamente ao valor do sinal em singelo.
49. O art. 442.º, n.º 2, do Código Civil, ao falar do direito de exigir o sinal em duplicado, está a falar da soma de duas parcelas distintas:
I. — em primeiro lugar, o promissário-comprador tem o direito de exigir do promitente-vendedor a entrega da quantia prestada;
II. — em segundo lugar, o promissário-comprador tem o direito de exigir do promitente-vendedor a entrega de uma quantia igual à quantia prestada.
50. O direito de o promissário-comprador exigir ao promitente-vendedor a entrega da quantia prestada é uma consequência da resolução do contrato-promessa.
51. Os arts. 433.º e 434.º do Código Civil equiparam os efeitos da anulação aos efeitos da resolução do contrato — e o art. 289.º, ao enunciar os efeitos da resolução, explica que
“deve[] ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
52. O direito de o promissário-comprador exigir ao promitente-vendedor a entrega de uma quantia igual à quantia prestada é uma consequência da cláusula de sinal confirmatório (ou confirmatório-penal).
53. Estando em causa uma entrega, uma restituição, da quantia prestada, não há nenhuma conformação contratual dos direitos do credor; não há nenhuma pena, nenhuma sanção pelo não cumprimento do contrato-promessa de compra e venda.
54. Ora, não havendo aí nenhuma conformação contratual dos direitos do credor, nenhuma pena, nenhuma sanção pelo não cumprimento do contrato-promessa, não faz sentido aplicar o art. 812.º do Código Civil.
55. Estando em causa uma entrega de uma quantia igual à quantia prestada, há uma confirmação contratual dos direitos do credor — há uma pena, uma sanção pelo não cumprimento.
56. Ora, havendo aí — só aí — uma pena ou uma sanção pelo não cumprimento do contrato-promessa, faz sentido — pode fazer sentido — aplicar o art. 812.º.
57. O problema está, por isso, em averiguar se há uma desproporção ou um excesso evidente e grave na cláusula de sinal por que se prevê que o promitente-vendedor pague, como pena ou como sanção, a quantia de 39 000 euros pelo não cumprimento de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel cujo preço é de 120 000 euros.
58. Em diferentes palavras, ainda que insistindo em igual pensamento:
O problema está está em averiguar se é manifestamente desproporcionada ou manifestamente excessiva uma cláusula de sinal pela qual se fixe uma pena ou uma sanção cujo valor corresponda sensivelmente de 33% do valor total do objecto do contrato.
59. Ora, ainda que a pena ou sanção seja elevada, não se afigura que haja uma desproporção tão evidente e tão grave que justifique a aplicação, por analogia, do art. 812.º do Código Civil.
60. Em termos emelhantes aos do acórdão do STJ de 12 de Setembro de 2019 — processo n.º 9018/16.0T8LSB.L1.S2 —, dir-se-á que
“Sendo muitos e variados os índices que a doutrina aponta como devendo ser ponderados para a decisão do julgado e retendo apenas alguns dos mais importante, poderia, por exemplo, a [autora] / recorrente ter provado a inexistência ou insignificância de prejuízos efectivos. Mas isto, por si só, não bastaria, dada a natureza da cláusula penal (compulsória, logo independente da existência e da extensão dos danos). Teria [autora] / recorrente de ter provado, além disso, por exemplo, que a gravidade da ilicitude por si cometida e a gravidade da sua culpa no incumprimento do contrato eram especialmente leves. Teria, enfim, a [autora] / recorrente de ter provado que, pelo conjunto de elementos obtidos por aplicação destes e de outros critérios, se justificava a redução da pena. Mas, como se disse, tal prova não foi produzida”.
61. Entre os factores relevantes para apreciar se deve ou não aplicar-se o art. 812.º do Código Civil encontra-se, p. ex., a finalidade da cláusula penal ou da cláusula de sinal (confirmatório) [15] e a gravidade da ilicittude e da culpa do devedor [16].
62. A presente cláusula de sinal confirmatório (confirmatório-penal) desempenha seguramente uma função compulsória, ou uma função compulsivo-sancionatória.
63. Em consequência, os critérios de redução da presente cláusula penal devem aproximar-se dos critérios enunciados pela doutrina e pela jurisprudência para a redução das penas compulsórias ou das penas compulsivo-sancionatórias.
64. O Supremo Tribunal de Justiça tem considerado, constantemente, que
“[a] cláusula penal, tendo um fim punitivo só será ilegítima se houver uma chocante desproporção, entre os danos que previsivelmente o devedor causar com a sua conduta, e a indemnização prevista na cláusula para os ressarcir” [17].
65. Entre os elementos relevantes para averiguar se há uma desproporção, ou se a desproporção é chocante, está a gravidade da ilicitude e da culpa do devedor (in casu, do promitente-vendedor) — a redução do sinal justifica-se tanto mais, quanto menos grave forem a ilicitude e a culpa do devedor.
66. Em concreto, as partes atribuíram eficácia real à promessa e a coisa objecto do contrato-prometido foi entregue ao promissário — logo, a confiança do promissário-comprador no cumprimento da promessa de venda era uma confiança reforçada [18] .
67. Como a confiança do promissário-comprador no cumprimento da promessa seja uma confiança reforçada, a ilicitude do comportamento do promitente-vendedor é uma ilicitude grave — e como a ilicitude do comportamento do promitente-vendedor seja uma ilicitude grave, e, por isso, a pena ou sanção prevista no contrato para a quebra da confiança do promissário pode ser uma pena pecuniária ou uma sanção pecuniária reforçada.
68. Em resposta à segunda e à terceira questões dir-se-á que, ainda que, em abstracto, possa aplicar-se, por analogia, o art. 812.º do Código Civil ao sinal, em concreto não está provada a desproporção evidente e grave necessária para a redução do sinal.
III. — DECISÃO
Face ao exposto, nega-se provimento ao recurso e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pela Recorrente AA.
Lisboa, 6 de Julho de 2023
Nuno Manuel Pinto Oliveira (relator)
Nuno Ataíde das Neves
Manuel Pires Capelo
_______
[1] Cf. António Pinto Monteiro, Cláusula penal e indemnização, Livraria Almedina, Coimbra, 1990, pág. 724 — cuja fórmula é retomada, p. ex., pelos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Dezembro de 1998 — processo n.º 98A1090 — e de 14 de Março de 2017 — processo n.º 103/13.1YRLSB.S1.
[2] Cf. António Pinto Monteiro, Cláusula penal e indemnização, cit., pág. 724 — cuja fórmula é retomada, designadamente, pelos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Dezembro de 1998 — processo n.º 98A1090 —; de 3 de Novembro de 2015 — processo n.º 266/14.9TBPRD-A.P1.S1 —; de 14 de Março de 2017 — processo n.º 103/13.1YRLSB.S1 —, ou de 14 de Maio de 2019 — processo n.º 312/07.2TCFUN.L1.S2
[3] Cf. António Pinto Monteiro, Cláusula penal e indemnização, cit., pág. 733 — cuja fórmula é retomada, p. ex., pelos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Dezembro de 2001 —processo n.º 02B1508 —de 9 de Outubro de 2003 — processo n.º 03B2503 — ou de 19 de Abril de 2018 — processo n.º 6115/15.3T8VIS.C1.S1.
[4] Cf. designadamente o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Dezembro de 2001 —processo n.º 02B1508: “A faculdade concedida ao tribunal pelo art. 812.º, n.º1 do Código Civil de reduzir, de acordo com a equidade, cláusula penal acordada pelas partes mediante contrato, é uma aplicação concreta da regra que impõe às partes que, no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, procedam de boa-fé, consignada no art. 762.º, n.º 2, do Código Civil. E esta, por sua vez, é uma manifestação da regra geral do art. 334.ºº do mesmo Código que declara ilegítimo, por abusivo, o exercício de um direito em termos de exceder, ultrapassar, os próprios limites imanentes do direito”.
[5] Cf. António Pinto Monteiro, Cláusula penal e indemnização, cit., pág. 733 (nota n.º 1648).
[6] Vide, p. ex., Nuno Manuel Pinto Oliveira, “O abuso do direito como limite da autonomia privada —ainda a propósito do conhecimento oficioso da alteração das circunstâncias”, in: IV Encontros de direito civil. Limites à autonomia privada, Universidade Católica, Lisboa, 2023 (em curso de publicação).
[7] Cf. acórdão do STJ de 8 de Junho de 2017 — processo n.º 7461/14.9T8SNT.L1.S1.
[8] Sobre a distinção entre o sinal confirmatório e o sinal penitencial, vide por todos Nuno Manuel Pinto Oliveira, Ensaio sobre o sinal, Coimbra Editora, Coimbra, 2008, págs. 25 ss., e, em termos mais sintéticos, Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de direito dos contratos, Coimbra Editora, Coimbra, 2011, págs. 941 ss.
[9] Em termos semelhantes, ainda que para a cláusula penal, vide os acórdãos do STJ de 27 de Setembro de 2011 — processo n.º 81/1998.C1.S1 —ou de 27 de Janeiro de 2015 — processo n.º 3938/12.9TBPRD.P1.S1.
[10] Sobre a distinção entre o sinal confirmatório com função compulsória (ou compulsivo-sancionatória) e o sinal confirmatório com função indemnizatória, vide por todos Nuno Manuel Pinto Oliveira, Ensaio sobre o sinal, cit, págs. 38 ss., e, em termos mais sintéticos, Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de direito dos contratos, cit., págs. 943 ss.
[11] Sobre o regime dos contratos-promessa reforçados por uma cláusula de sinal confirmatório, vide por todos ou, em termos mais sintéticos, Nuno Manuel Pinto Oliveira, Contrato de compra e venda, vol. I — Introdução. Formação do contrato, Gesltegal, Coimbra, 2021, págs. 350 ss.
[12] Sobre o tema da redução do sinal, vide, por todos, António Pinto Monteiro, Cláusula penal e indemnização, cit., págs. 195-224; Nuno Manuel Pinto Oliveira, Ensaio sobre o sinal, cit, págs. 225-257.
[13] Em termos em tudo semelhantes, vide, p. ex., os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril de 2007 — processo n.º 07B1070 — e de 20 de Maio de 2010 — processo n.º 1377/06.0TVLSB.L1.S1.
[14] Como se diz, p. ex., no acórdão do STJ de 3 de Novembro de 2015 — processo n.º 266/14.9TBPRD-A.P1.S1 —, “[a] faculdade de redução da cláusula penal (art. 812.º, n.º 1, do Código Civil) assenta na necessidade de combater as actuações abusivas do credor no momento em que exerce o seus direitos e é inafastável pelas partes, devendo, contudo, atento o seu cariz excepcional e a rigorosidade dos seus pressupostos, apenas ser exercida quando se torne indispensável para evitar o abuso, a fim de salvaguardar a autonomia privada”.
[15] Em termos semelhantes, ainda que para a cláusula penal, vide os acórdãos do STJ de 23 de Fevereiro de 2010 — processo n.º 589/06.OTVPRT.P1 —, de 22 de Fevereiro de 2011 — processo n.º 4922/07.0TVLSB.L1.S1 —, de 3 de Novembro de 2015 — processo n.º 266/14.9TBPRD-A.P1.S1 —, de 19 de Junho de 2018 — processo n.º 2042/13.7TVLSB.L1.S2.
[16] Em termos semelhantes, ainda que para a cláusula penal, vide os acórdãos do STJ d de 14 de Maio de 2019 — processo n.º 312/07.2TCFUN.L1.S2 — e de 12 de Setembro de 2019 — processo n.º 9018/16.0T8LSB.L1.S2.
[17] Expressão dos acórdão do STJ de 22 de Fevereiro de 2011 — processo n.º 4922/07.0TVLSB.L1.S1 — e de de 19 de Junho de 2018 — processo n.º 2042/13.7TVLSB.L1.S2.
[18] Em termos em tudo semelhantes, vide a fundamentação do acórdão de uniformização de jurisprudência n.º 4/2014, de 13 de Março de 2014 — falando da “forte expectativa que a traditio criou no ‘promitente-comprador’ quanto à solidez do vínculo” e continunaod com a afirmação de que, “[c]imentada esta confiança, e ‘corporizada’ destarte a posse, existe, na prática, do lado do adquirente um verdadeiro animus de agir como possuidor, não já nomine alieno mas antes em nome próprio); a partir do momento em que o insolvente entregou as chaves dos prédios ao promitente-comprador, materializou a intenção de transferir para este os poderes sobre a coisa, faltando apenas legalizar uma situação de facto consolidada”.